惠州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

1、惠州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第一章 總則第一條 為規(guī)范本市行政區(qū)域內業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的設立、活動及其 監(jiān)督管理，根據(jù)中華人民共和國物權法 、國務院物業(yè)管理條例 、廣東省 物業(yè)管理條例 、住房和城鄉(xiāng)建設部 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則 等法律、 法規(guī)和政策規(guī)定，結合本市實際，制定本規(guī)則。第二條 本規(guī)則所稱業(yè)主是指房屋所有權人。依法登記取得或者根據(jù)中華人民共和國物權法規(guī)定取得建筑物專有部 分所有權的人，應當認定為業(yè)主?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依 法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。法律、法規(guī)規(guī)定可以確認為業(yè)主的，從其規(guī)定。第三條 業(yè)主大會由同一個

2、物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當 代表物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行相 應義務。業(yè)主依法成立業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會 依法選舉產生。第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和備案第四條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一 個業(yè)主大會。第五條 業(yè)主可通過以下方式向有關部門申請成立業(yè)主大會：（ 一）百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（ 街道辦事處 ）提出成立業(yè)主大會的書面要求 （附件 1） 。（ 二 ） 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以 上的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦

3、事處 ） 提出成立業(yè)主大會的書面要求 （ 附 件 1） 。符合本條上款規(guī)定條件之一需成立業(yè)主大會的，應當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道 辦事處 ） 提供要求協(xié)助成立業(yè)主大會的書面報告和與規(guī)定條件相應的有效房產 證明、身份證的復印件等資料，有效房產證明、身份證復印件應當提供原件核 對。第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ） 經初步審查認為符合業(yè)主大會成立條 件的，應當在 30 個工作日內會同物業(yè)所在地的市、縣 （區(qū)）房產管理部門指導、 協(xié)助業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組 （以下簡稱籌備組 ） 。第七條 籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（ 街道辦事處 ） 代表7至 15人組成，其中業(yè)主代表應當不

4、少于籌備組總人數(shù)的百分之六十?；I備組 組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ）代表擔任。第八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ） 應當書面通知建設單位授權委托一名 代表參加籌備組工作，建設單位收到通知后 5 日內應及時回復鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （街 道辦事處 ） ，建設單位已不存在或者在收到通知后 5 日內未及時回復鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府（街道辦事處 ） 通知的，視其為放棄籌備組成員資格，建設單位放棄籌備組成 員資格的，仍應履行其提交相關資料的義務。第九條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)所在地的縣、區(qū)房產管理部門 或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ）的要求，及時向籌備組提供下列資料，并在物 業(yè)管理區(qū)域提供相應

5、的人力、場地支持：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明 ;（二）房屋及建筑物面積清冊 ;（三）業(yè)主名冊 ;（ 四 ） 建筑規(guī)劃總平面圖 ;（五）交付使用共用設施設備的證明 ;（ 六 ） 物業(yè)服務用房配置證明 ;（ 七 ） 其他有關的文件資料。上述資料由籌備組組長保管或由籌備組組長指定籌備組其他成員保管，籌 備組不得泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動。選舉 產生首屆業(yè)主委員會之后，籌備組組長應將有關資料移交給首屆業(yè)主委員會。第十條 籌備組業(yè)主代表應具備下列條件：（ 一 ） 具有完全民事行為能力 ;（二）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力（ 三 ） 履行業(yè)主義務，按

6、時繳納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害 公共利益行為 ;（ 四 ） 本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務的企業(yè)及下屬單位任職;（五） 具備必要的工作時間。第十一條 籌備組業(yè)主代表的選定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ）會同聯(lián)名業(yè)主擬定關于推薦業(yè)主大會籌備組中業(yè)主代表的公告 （附件2） 。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處 ）將關于推薦業(yè)主 大會籌備組中業(yè)主代表的公告 、市區(qū)業(yè)主大會籌備組業(yè)主代推薦登記表（附件 3） 、推薦籌備組業(yè)主代表候選人的業(yè)主簽名表 （附件 4） 等在物業(yè)管理 區(qū)域顯著位置公告 7 日以上，告知全體業(yè)主籌備成立業(yè)主大會事宜。 關于推薦 業(yè)主大會籌備組中業(yè)主代表的公告

7、應當明確業(yè)主代表的人數(shù)、業(yè)主代表候選 人的條件、提交資料的方式和時間期限等。第十二條 推薦籌備組業(yè)主代表候選人。公告公示期內，籌備組業(yè)主代表候選人可以采取業(yè)主自薦或者推薦等方式 產生?；I備組業(yè)主代表候選人將填寫好的市區(qū)業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表 推薦登記表和推薦業(yè)主代表候選人的業(yè)主簽名表 、本人和推薦其本人成為 業(yè)主代表候選人的業(yè)主的有效房產證明及身份證的復印件等資料提交給鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府 （ 街道辦事處 ） ，有效房產證明、身份證的復印件應當提供原件核對。公告公示期滿后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ）根據(jù)業(yè)主的物權份額和物 業(yè)用途、業(yè)主的代表性和廣泛性等因素確定符合條件的籌備組業(yè)主代表。業(yè)主代

8、表候選人人數(shù)不足的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ）組織業(yè)主再次推 薦; 經再次推薦，業(yè)主代表候選人人數(shù)仍未達到規(guī)定人數(shù)的，籌備首次業(yè)主大會 工作終止。業(yè)主代表候選人人數(shù)較多的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處 ） 組織業(yè)主代表候選人協(xié)商確定籌備組業(yè)主代表人選。經協(xié)商未果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（ 街道辦事處） 確定籌備組業(yè)主代表人選。第十三條 籌備組業(yè)主代表的異議處理。產生籌備組業(yè)主代表后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ）應當將業(yè)主代表名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示 3 日以上。公示期間，業(yè)主對業(yè)主代 表有異議的，應當在公示期滿后 7 日內向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ） 提出書面 意見?；I備

9、組應當記錄并作出書面答復。業(yè)主代表存在不符合擔任籌備組業(yè)主 代表條件情形的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處 ） 取消其業(yè)主代表資格?？杖泵?額按籌備組候選代表推選程序重新選定。第十四條 確立籌備組?；I備組業(yè)主代表名單公示期滿，業(yè)主無異議或者經調查異議不成立的，鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處 ） 應當將關于首次業(yè)主大會會議籌備組和組成人員名 單的通告 （附件 5） 在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告， 籌備組自組成人員名單通 告之日起成立?；I備組應制定籌備組工作人員證，籌備組工作人員工作期間須 佩戴工作證參與業(yè)主大會的籌備工作。籌備組應當于業(yè)主大會依法設立或業(yè)主委員會換屆改選完成之日起 10 日 內，將業(yè)

10、主大會會議資料、業(yè)主名冊等有關資料移交給業(yè)主委員會，其職責自 行終止。第十五條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起 6 個月內，組織召開首次業(yè) 主大會會議。業(yè)主大會籌備組履行下列職責：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容 ;（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案 ;（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù) ;（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單 ;（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款（一） 至（ 四）項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開 15日前在物業(yè)管理 區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。第十六條 首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主

11、大會議事規(guī)則進行表 決，并選舉業(yè)主委員會。第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：（ 一 ） 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（二）制定和修改管理規(guī)約 ;（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員 ;（四）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案 ;（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè) ;（六）籌集和使用專項維修資金 ;（七）改建、重建建筑物及其附屬設施 ;（八）改變共有部分的用途 ;（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用 ;（ 十 ） 法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：（ 一 ） 物業(yè)的使用、維護、管理 ;（ 二 ） 專項維修資金的籌集

12、、管理和使用 ;（三）物業(yè)共用部分的經營與收益分配 ;（四）業(yè)主共同利益的維護 ;（五）業(yè)主共同管理權的行使 ;（ 六 ） 業(yè)主應盡的義務 ;（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任等。第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出約定：（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域 ;（二）業(yè)主委員會的職責 ;（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則 ;（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式 ;（ 五 ） 業(yè)主投票權數(shù)的確定方法 ;（六）業(yè)主代表的產生方式 ;（七）業(yè)主大會會議的表決程序 ;（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)、任期和職務終止等 ;（九）業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選辦法等 ;（ 十 ） 業(yè)主大

13、會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、使用和管理 ;（ 十一 ）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。（ 十二 ） 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符 合成立業(yè)主大會條件的，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進 度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。（ 十三 ） 未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票，由業(yè)主 大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十條 公示管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則?；I備組應當將擬訂的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則以書面形式在物業(yè)管理 區(qū)域顯著位置公示，向全體業(yè)主征求意見。公示時間不少于 15 日。業(yè)主對上述公示內容有異議的，應當在公示

14、期內以書面形式實名向籌備組 提出。籌備組應當在收到書面意見后 5 日內予以書面形式答復。對業(yè)主的異議， 籌備組應當集體討論并書面記錄，經超過半數(shù)籌備組成員同意的，應予采納。經征求意見，籌備組對管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則有修改的，應當將經 過修改后的上述征求意見稿在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時間不少于 15 日。第二十一條 業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積、建筑物總面積、 業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總人數(shù)：（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算 ; 尚未進行登記的，暫 按測繪機構的實測面積計算 ; 尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記

15、載的面積計 算; 建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。（ 二） 業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但 建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以 上專有部分的，按一人計算 ; 總人數(shù)，按照兩者之和計算。第二十二條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加 業(yè)主大會會議。第二十三條 業(yè)主大會應當在業(yè)主議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是 否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有 人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或限制民事行為能力人 的，由法定監(jiān)護人行

16、使投票權。第二十四條 業(yè)主委員會委員應當從具備以下條件的業(yè)主中選舉產生：（ 一 ） 具有完全民事行為能力（ 二） 遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力（ 三 ） 遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，按時繳納住宅專項維修資金和物業(yè)服 務費用，無損害公共利益行為 ;（ 四 ） 本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬 單位任職 ;（ 五） 具備必要的工作時間。第二十五條 業(yè)主委員會一般由 5 15 人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5 年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主 任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。業(yè)主委員會委員是否實行

17、差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大 會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票 數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè) 主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。第二十六條 業(yè)主委員會委員候選人可以由物業(yè)管理區(qū)域內的住宅業(yè)主和 非住宅業(yè)主組成，可以采取業(yè)主自薦或推薦等方式產生。通知公告期內，業(yè)主委員會委員候選人將填寫好的業(yè)主委員會委員候選 人簡歷表 （ 附件 6） 和推薦業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主簽名表 （ 附件 7）、 本人和推薦其本人成為業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主的有效房產證明及身份證 的復

18、印件等資料提交給籌備組，有效房產證明、身份證的復印件應當提供原件 核對。第二十七條 確定業(yè)主委員會委員候選人資格。通知公告期滿后，由籌備組根據(jù)已制定的業(yè)主委員會委員候選人產生辦法， 確定符合條件的業(yè)主委員會委員候選人。業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)少于業(yè)主 大會議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主委員會委員人數(shù)的，由籌備組繼續(xù)組織業(yè)主推薦。如 候選人人數(shù)再次不滿籌備組工作自行終止?；I備組應當將確定的業(yè)主委員會委員候選人簡歷表在物業(yè)管理區(qū)域內顯著 位置公示，公示時間不少于 7 日。公示期間，業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人有 異議的應在公示期滿后 7 日內向籌備組反映，籌備組應在 5 日內及時答復。業(yè) 主委員會委員候選人存在

19、不符合業(yè)主委員會委員條件情形的，由籌備組取消其 業(yè)主委員會委員候選人資格。第二十八條 發(fā)出會議通知。召開首次業(yè)主大會會議 15 日前，籌備組應當將關于召開小區(qū)首屆業(yè)主 大會會議選舉業(yè)主委員會委員的通知 （附件 8） 、業(yè)主委員會委員候選人簡歷 表、推薦業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主簽名表在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置 公告，公告時間不少于 7 日。并將關于召開小區(qū)首屆業(yè)主大會會議選舉業(yè) 主委員會委員的通知提前 15 日以下列方式之一送達全體業(yè)主： 1. 當面遞交書 面通知 ;2. 將書面通知放入業(yè)主信箱內或業(yè)主的物業(yè)專有部分內;3. 郵寄 ;4. 向業(yè)主發(fā)送電子郵件， 5. 其他法定方式。此外，會議通知

20、還應當在小區(qū)公告欄或 其他顯著位置公告，通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業(yè)主委員會 候選人名單、總投票權數(shù)、投票人的權利和義務，并做好收發(fā)登記工作以備核 查。采用書面征求意見形式的，籌備組應當將業(yè)主大會表決票 （ 附件 9）業(yè)主委員會委員候選人選票 （ 附件 10） 與召開業(yè)主大會會議的通知同時公告并按 前款規(guī)定送達全體業(yè)主。第二十九條 籌備組應當按照本規(guī)則規(guī)定時限，組織召開首次業(yè)主大會對管 理規(guī)約、業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員候選人進行投票表決。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式 但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過 半數(shù)

21、的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主 ; 無法送達 的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽 名。投票選舉結束后，籌備組應在當日集中開啟投票箱，公開清票、唱票、計 票，并由計票人、監(jiān)票人簽字記錄。收集的表決票多于發(fā)出票數(shù)的，選舉無效 每一表決票上所選人數(shù)多于應選人數(shù)的，表決票無效。表決票書寫模糊無法辨 認或不按規(guī)定符號填寫的，經 2 人以上監(jiān)票人認定，對相應部分作廢票處理， 廢票應當計入表決票總數(shù)?；I備組應當當場確認并公布選舉結果，同時將表決 票封存以備核查。（ 一 ） 采用集體討論形式的，籌備組應當場公布選舉結果，并填寫小區(qū) 首屆業(yè)主

22、大會表決票驗票結果確認書 （ 附件 11）和小區(qū)首屆業(yè)主委員會選 舉驗票結果確認書 （附件 12） ，同時要將選舉結果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域 內顯著位置公示 7 日以上。（ 二 ） 采用書面征求意見形式的，籌備組應當在開箱驗票的當天填寫小 區(qū)首屆業(yè)主大會表決票驗票結果確認書和小區(qū)首屆業(yè)主委員會選舉驗票 結果確認書，并將統(tǒng)計的選舉結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示 30 日以上 公示內容應當包括業(yè)主的房號和專有部分面積，業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人 的贊同、反對、棄權意見，全體業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人的贊同、反對、 棄權意見的匯總結果等。（ 三 ） 業(yè)主要求核查業(yè)主委員會委員選舉結果的，籌備組或

23、業(yè)主委員會應當 及時給予答復。業(yè)主要求查驗表決票的，籌備組或業(yè)主委員會應當將業(yè)主的表 決結果供其查驗。業(yè)主本人查驗表決票，應當持本人身份證和有效房產證明， 業(yè)主委托他人查驗表決票，委托人應當持業(yè)主出具的業(yè)主大會選舉、表決投 票委托書 （ 附件 13） ，業(yè)主本人的身份證和有效房產證明， 業(yè)主大會選舉、表 決投票委托書應當載明委托事項、委托權限及期限。（ 四） 公示期滿，經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意選舉產生業(yè)主委員會委員后，籌備組應當將 選舉結果，及首屆業(yè)主大會會議決定 （ 附件 14）及時在物業(yè)管理區(qū)域內顯著 位置公告。自公告之日起，籌備組

24、自動解散。第三十條 首屆業(yè)主委員會委員應當自業(yè)主委員會選舉產生之日起 7 日內， 組織召開首次業(yè)主委員會會議，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，由業(yè)主委員會 委員推選產生業(yè)主委員會主任和副主任。第三十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內，持下列材料 （ 一式 三份）向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處 ）和市、縣 （區(qū)）房產主管部門辦 理備案手續(xù)：（一）惠州市業(yè)主委員會備案表 （附件 15，一式三份 ）;（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（ 三 ） 業(yè)主大會的會議記錄和會議決定 ;（四） 業(yè)主大會決定的其他重大事項。物業(yè)所在地房產主管部門應當自收到惠州市業(yè)主委員會備案表和業(yè)主委員

25、會備案材料后 5 日內發(fā)出備案回執(zhí) （ 附件 16） 。業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應 將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。備案的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起15 日內書面報告物業(yè)所在地的物業(yè)所在地房產主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處 ） 。第三十二條 業(yè)主委員會辦理完備案手續(xù)后，可持備案證明材料向公安機關 申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會 印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會的決定; 使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定，違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或者

26、不良影響的，由相關責任人承擔相應的責任。第三章 業(yè)主委員會及其委員的權利義務第三十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依法履行下列職責，并接 受業(yè)主的監(jiān)督：（一）依法召集和主持業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作;（ 二 ） 草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則修改方案、 業(yè)主委員會年度工作經費預算方案、決算方案和專項維修資金使用、續(xù)籌方案 以及選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實施人及解聘物業(yè)服務企 業(yè)的議案和關于本建筑區(qū)劃內物業(yè)共用部位和共用設施設備收益分配方案，提 交業(yè)主大會會議表決 ;（三）組織業(yè)主委員會的換屆、委員補選工作 ;（ 四 ） 執(zhí)行業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解

27、聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，代表業(yè)主與物 業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更、解除物業(yè)服務合同 ;（ 五 ） 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè) 履行物業(yè)服務合同 ;（ 六） 督促業(yè)主按時足額交納物業(yè)服務費及其他相關費用，督促業(yè)主、物業(yè) 使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中的相關問題及糾紛 ;（ 七 ） 及時將業(yè)主大會的有關決定告知全體業(yè)主，并負責執(zhí)行和組織實施。（ 八）積極配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處 ）、居（村） 委會做好物業(yè)管理區(qū)域 的社區(qū)建設工作 ;（九） 建立、完善業(yè)主委員會信用信息 ;（ 十 ） 法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。第三十四條 業(yè)主委員會任期屆

28、滿前 3 個月，應當組織召開業(yè)主大會會議， 進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（ 街道辦事處 ） 。業(yè)主委員會應當在任期屆滿之日起 3 日內，將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè) 主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會; 業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財 物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。第三十五條 因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人 數(shù)不足總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居 （村）委會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處 ） 的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職第三

29、十六條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處 ）應當責令其限期組織換屆選舉 ; 逾期仍不組織的，可以 由物業(yè)所在地的居 （ 村）委會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ）的指導和監(jiān)督下，組 織換屆選舉工作。第三十七條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：（一） 因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的 ;（二）喪失民事行為能力的 ;（三）依法被限制人身自由的 ;（四）法律法規(guī)規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第三十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以 上委員或者持有 20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議， 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根

30、據(jù)業(yè) 主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：（一） 以書面方式提出辭職請求的 ;（ 二 ） 不履行委員職責的 ;（三） 利用委員資格謀取私利的 ;（四）拒不履行業(yè)主義務的 ;（五）侵害他人合法權益的 ;（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。第三十九條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3 日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于 全體業(yè)主所有的財物的，由物業(yè)所在地房產主管部門責令限期改正，并給予警 示教育 ; 其他委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。第四十條 業(yè)主委員會委

31、員職務終止， 有候補委員的， 由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會職務終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理 區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主委員會缺員，由候補委員遞補后仍不足 5 人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入 住后需要增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選 業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會委員集體辭職的，應當召開業(yè)主大會會議重新選 舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處 ） 提出協(xié)助要求，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ） 應當給予協(xié)助。業(yè)主委員會任期內，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候 補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員

32、會委員人數(shù) 不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。第四十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召 開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（ 一 ） 經業(yè)主委員會決定的 ;（ 二 ） 經 20%以上業(yè)主提議的 ;（三） 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的 ;（四） 業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。第四十二條 業(yè)主委員會未按規(guī)定召開業(yè)主大會會議的處理辦法。業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或 者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)

33、主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處 ） 或者物業(yè)所在地房產主管部門 可以責令業(yè)主委員會限期召開 ; 逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居 （ 村） 委 會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （ 街道辦事處 ）的指導和監(jiān)督下組織召開。第四章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的召開第四十三條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大 會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的， 業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議前 3 日，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見 ; 需要投票表決 的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大 會投票時如實反映。第四

34、十四條 物業(yè)管理區(qū)域內下列事項，應當提交業(yè)主大會會議決定：（ 一 ） 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 ;（二）制定和修改管理規(guī)約 ;（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員 ;（四）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案 ;（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè) ;（六）籌集和使用專項維修資金 ;（七）改建、重建建筑物及其附屬設施 ;（八）改變共有部分的用途 ;（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用 ;（ 十 ） 其他法律法規(guī)規(guī)章或者管理規(guī)約、業(yè)主大會、議事規(guī)則確定應由業(yè)主 大會決定的事項。業(yè)主大會決定上述第 （六）項和第 （七）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建 筑物總面積 2/3 以上的

35、業(yè)主且占總人數(shù) 2/3 以上的業(yè)主同意 ; 決定上述其他事 項，應當經專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第四十五條 業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。 經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當 在 7 日內召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副 主任召集。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經全體委員過半數(shù) 同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參 加會議。業(yè)主委員會應當于會議召開 7 日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告業(yè)主委員會會 議的內容和議

36、程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定， 應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起 3 日內在物業(yè)管理區(qū)域內公 告。第四十六條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應 當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委 員會會議的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處 ）或者縣 （區(qū)）房產管理部 門可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。第四十七條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案應當包括以下主要內 容：（ 一 ） 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄 ;（ 二 ） 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定 ;（三） 業(yè)主大