地產(chǎn)無(wú)效成本管理工作指引

1、1.1.1.1.2.1.3.1.4.1.5.2.3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.Important & Selected Documents無(wú)效成本管理工作指引目的與作用 培養(yǎng)、提高全員成本意識(shí)； 分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無(wú)效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無(wú)效成 本管理與控制； 歸納、匯總無(wú)效成本，分析無(wú)效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門(mén)專業(yè)能力和計(jì)劃能力 的提高； 尋求減少無(wú)效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對(duì)最終降低項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考； 減少無(wú)效成本，降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。范圍 覆蓋各類合同以

2、及非合同性成本的分析，涉及設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、成本等各 個(gè)業(yè)務(wù)口。定義無(wú)效成本： 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒(méi)有作 用，無(wú)法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。有效成本： 能形成有效產(chǎn)品或提升價(jià)值，對(duì)促進(jìn)營(yíng)銷有積極作用的成本費(fèi)用。 計(jì)算公式： 有效成本 =總成本 - 無(wú)效成本無(wú)效成本與有效成本的區(qū)分： 有效成本在短期或長(zhǎng)期的收益中可以獲得補(bǔ)償，無(wú)效 成本無(wú)法獲得補(bǔ)償。職責(zé)與分工 各公司成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，明確無(wú)效成本產(chǎn)生的金額、原 因，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)層和相關(guān)部門(mén)、人員通報(bào)。公司各部門(mén)針對(duì)相關(guān)的無(wú)效成本及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。 各公

3、司成本管理部有義務(wù)在日常工作中督促、提醒、并采取主動(dòng)行為避免和減少無(wú) 效成本的發(fā)生。無(wú)效成本管理工作的實(shí)施過(guò)程 成本有效性管理理念的灌輸 向公司管理層、各部門(mén)明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點(diǎn)，獲得公司 全體對(duì)成本有效性管理工作的支持。無(wú)效成本的分析對(duì)象 以項(xiàng)目分期 （ 例如：四季花城一期 ）為分析對(duì)象。無(wú)效成本的分類 參見(jiàn)附件項(xiàng)目無(wú)效成本分類 無(wú)效成本的總結(jié)與發(fā)布。Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents1) 通過(guò)對(duì)每單結(jié)算 ( 包括合同和簽證變更 )及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無(wú)效成 本數(shù)據(jù)，建立無(wú)效成

4、本檔案； ( 參見(jiàn)附件無(wú)效成本分析表 )2) 定期(每月或每季度 ) 向公司管理層和各部門(mén)通報(bào)無(wú)效成本動(dòng)態(tài)信息、做出比較；3) 根據(jù)對(duì)無(wú)效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議。4) 合適時(shí)機(jī)，可提請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)層針對(duì)無(wú)效成本的發(fā)生變化情況進(jìn)行獎(jiǎng)懲。5.4 目標(biāo)成本制定中成本有效性的應(yīng)用 制定目標(biāo)成本時(shí)，根據(jù)對(duì)前期無(wú)效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，考慮通過(guò)努力導(dǎo)致無(wú)效成 本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。5.5. 無(wú)效成本的控制 控制無(wú)效成本是降低項(xiàng)目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門(mén)的共同參與。具 體的措施包括：1) 限額設(shè)計(jì)；2) 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；3) 加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更

5、；4) 確定合理的施工技術(shù)方案 (降低廢品率 ) ；5) 加強(qiáng)供應(yīng)商考察；6) 加大集中采購(gòu)力度；7) 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證制度；8) 提高專業(yè)能力；無(wú)效成本分類9) 加強(qiáng)部門(mén)間信息溝通。作業(yè)環(huán)節(jié)無(wú)效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)失誤對(duì)設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)拆除和重建 后期加固與補(bǔ)強(qiáng) 資金浪費(fèi)拆除與重建設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)材料、施工工藝選擇不當(dāng)多工序設(shè)計(jì)圖矛盾裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀設(shè)計(jì)保守經(jīng)濟(jì)性不合理招標(biāo)招標(biāo)策劃標(biāo)段劃分不合理，計(jì)劃性不足影響工期與質(zhì)量投標(biāo)單位選擇施工單位考察失誤，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充分中途變化，總價(jià)增加招標(biāo)文件編制合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失誤多承擔(dān)費(fèi)用評(píng)定標(biāo)評(píng)標(biāo)分析失誤中標(biāo)價(jià)格偏高施工施工準(zhǔn)備

6、使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)拆除與重建附件 1： 項(xiàng)目Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理延誤工期，增加成本施工過(guò)程施工安排失誤賠償與維修費(fèi)用工程質(zhì)量管理不善考慮不周，費(fèi)用大增非關(guān)鍵線路搶工費(fèi)效比不高合同執(zhí)行拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同總成本增加，卻無(wú)法從相應(yīng)單位扣回維修維修工作程序不到位維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任 單位，維修費(fèi)用無(wú)法落實(shí)銷售銷售承諾超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾為承諾付出大量成本展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過(guò)程改變房屋用途拆除與重建樣板房過(guò)早銷售重復(fù)建設(shè)信息溝通不暢信息失真，工作失誤預(yù)結(jié)算

7、預(yù)算失誤合同價(jià)款失實(shí)導(dǎo)致費(fèi)用增加結(jié)算失誤結(jié)算價(jià)不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents附件 2：無(wú)效成本分析表項(xiàng)目名稱：施工單位：結(jié)算總造價(jià)：￥其中工程指令造價(jià)：￥設(shè)計(jì)變更共計(jì)份設(shè)計(jì)變更率 %工程簽證共計(jì)份工程簽證率 %結(jié)算中無(wú)效成本共計(jì)：￥占結(jié)算造價(jià)的比例： %結(jié)算中有效成本共計(jì)：￥占結(jié)算造價(jià)的比例： %序號(hào)無(wú)效成本責(zé)任部門(mén)無(wú)效成本造價(jià)合計(jì) ( 萬(wàn)元)產(chǎn)生原因1設(shè)計(jì)部2項(xiàng)目部3營(yíng)銷部4其他部門(mén) ()說(shuō)明：Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents附件 3：無(wú)效成本統(tǒng)計(jì)表 （ 年 月）填寫(xiě)人：審核：填寫(xiě)時(shí)間：序號(hào)合同 （ 或非合同成本 ） 名稱結(jié)算造價(jià) （ 元 ）其中無(wú)效成本 （ 元 ）無(wú)效成本比例 （ ）無(wú)效成本產(chǎn)生原因改進(jìn)辦法123456789101112合計(jì)Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents附件 4：項(xiàng)目無(wú)效成本統(tǒng)計(jì)表填寫(xiě)人：審核：填寫(xiě)時(shí)間：