江蘇鎮(zhèn)江市金港廣場(chǎng)項(xiàng)目銷(xiāo)售初案

1、金港廣場(chǎng)金港廣場(chǎng) 項(xiàng)目銷(xiāo)售初案項(xiàng)目銷(xiāo)售初案 鎮(zhèn)江概況鎮(zhèn)江概況 鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長(zhǎng)江下游南岸。東南接常州市，西鄰南京市，北 與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望。全市土地總面積3843平方公里，占全省3.74%。 全市戶(hù)籍人口266.58萬(wàn)人，其中市區(qū)62.82萬(wàn)人。市現(xiàn)轄丹陽(yáng)、句容、揚(yáng)中三 市，丹徒、京口、潤(rùn)州和新區(qū)（省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）。 鎮(zhèn)江臨江近海，水陸交通極為便利。鎮(zhèn)江為國(guó)家級(jí)水路主樞紐和省級(jí) 公路主樞紐城市。世界聞名的“黃金水道”長(zhǎng)江和京杭大運(yùn)河在 此交匯，滬寧高速公路、京滬鐵路、滬寧二級(jí)公路穿市而過(guò)。104、 312國(guó)道和101、218、222、224、321省道構(gòu)成鎮(zhèn)江與外省、市連接 的

2、公路網(wǎng)絡(luò)。距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)90公里,距常州機(jī)場(chǎng)40公里。2001 年全市港口吞吐量2697萬(wàn)噸。蘇南運(yùn)河鎮(zhèn)江段42.6公里，是全國(guó)第一 條國(guó)家級(jí)文明樣板航道，四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，可常年通行500噸級(jí)船隊(duì)。鎮(zhèn)江 口岸為國(guó)家一類(lèi)對(duì)外開(kāi)放口岸，海關(guān)、商檢、衛(wèi)檢、動(dòng)植檢等查驗(yàn)機(jī) 構(gòu)齊全。 今天的鎮(zhèn)江充滿靈氣和活力，它是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)環(huán)保模范城市， 國(guó)家衛(wèi)生城市和全國(guó)社會(huì)治安綜合治理優(yōu)秀地市，是長(zhǎng)江三角洲最具發(fā)展?jié)?力的城市之一，也是長(zhǎng)江三角洲最適宜人居的城市之一。 大港新區(qū)大港新區(qū) 在鎮(zhèn)江市東郊，北臨浩蕩長(zhǎng)江，東依巍巍圌山，座落著一座風(fēng)景秀麗的江南 古鎮(zhèn)大港鎮(zhèn)?？脊虐l(fā)掘證明大港遠(yuǎn)在西周年代就有人類(lèi)居住

3、，1954年寶國(guó) “宜侯矢簋”在這里重見(jiàn)天日，有力地證明這里正是悠悠三千年吳文化的發(fā) 源地。這里物畫(huà)天寶，人杰地靈，蘊(yùn)含著深厚的文化底蘊(yùn)。 大港鎮(zhèn)現(xiàn)有行政村19個(gè)，總?cè)丝诩s6萬(wàn)人，常住人口約2.6萬(wàn)人，占地48平方 公里。這里資源豐富，占盡了蓬勃商機(jī)之地利；這里發(fā)展迅速，國(guó)家和省市 領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)心；這里環(huán)境優(yōu)越，積聚了世界各地的投資。 近年來(lái)，大港鎮(zhèn)以跨越發(fā)展，富民強(qiáng)鎮(zhèn)為主題，以招商引資為第一要?jiǎng)?wù)，經(jīng) 濟(jì)總量有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。2003年大港鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值近7億元，財(cái)政 收入近1700萬(wàn)元，工業(yè)銷(xiāo)售額近5億元，實(shí)現(xiàn)利稅近3000萬(wàn)元。全鎮(zhèn)目前共 有各類(lèi)企業(yè)三百多家，已初步形成了造紙、工程塑料、

4、化工、精密鑄件等為 主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 圍繞沿江大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略機(jī)遇，按照鎮(zhèn)江市委、市政府將大港定位為生態(tài)新城、 新型港城、工業(yè)城的規(guī)劃目標(biāo)，大港鎮(zhèn)人民有信心以更快的改革步伐，更高 的工作熱情，力爭(zhēng)通過(guò)3-5年時(shí)間的努力，將大港建設(shè)成人民安居樂(lè)業(yè)，社會(huì) 事業(yè)不斷進(jìn)步，率先步入小康社會(huì)的江南名鎮(zhèn)。 大港樓市大港樓市 房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展加快了中國(guó)城市化進(jìn)程，城市化進(jìn)程不斷加速反過(guò)來(lái)又 促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展兩者的相互依存性達(dá)到了空前的高度。 新政以來(lái)，鎮(zhèn)江樓市與國(guó)內(nèi)許多城市一樣，陷入相對(duì)低谷，在鎮(zhèn)江各大房產(chǎn) 版塊中，有一個(gè)版塊卻逆市放量的繁榮景象，成為低迷樓市中的一道獨(dú)特風(fēng) 景，它就是“大港版塊”

5、。 大港樓市的繁榮是建立在大港地區(qū)今年來(lái)城市化進(jìn)程正在加速這一前 提下，是鎮(zhèn)江市化進(jìn)程的一個(gè)縮影樓市的發(fā)展具有很強(qiáng)的啟迪意義。 大拆遷帶來(lái)大發(fā)展大機(jī)遇，隨著新區(qū)城市化建設(shè)的加快，港區(qū)的夜晚 也由過(guò)去的“星星之火”變成了“七彩霓虹”。大拆遷明顯改變了城 市的面貌，拉開(kāi)15平方公里的發(fā)展框架。 今日的大港，是活力四射的大港，正成為鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的活力之源、希望 之星。行走在上升通道中的大港城市，亦城市的活力之源、希望之星。 當(dāng)然，除了活力與希望，它還應(yīng)該給人們以足夠的啟迪。 我們樓盤(pán)的特點(diǎn)我們樓盤(pán)的特點(diǎn) 本案位于鎮(zhèn)江新區(qū)，地處新城區(qū)內(nèi)最為黃金地段的金港大 道與通港路的交匯處。本案為集商務(wù)辦公、休閑商業(yè)于

6、一 體的商貿(mào)中心，為云集于周邊的諸多國(guó)際知名企業(yè)提供了 一個(gè)良好的商務(wù)休閑場(chǎng)所。 金港大道寬60米，直通鎮(zhèn)江市中心；通港路連接港口碼頭， 交通十分便利。相信不久的將來(lái)會(huì)成為大港人流最集中的 場(chǎng)所。金港廣場(chǎng)作為國(guó)際商業(yè)平臺(tái)必將帶動(dòng)大港的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展。 效果圖：整體規(guī)模 新區(qū)樓盤(pán)簡(jiǎn)介新區(qū)樓盤(pán)簡(jiǎn)介 銀山鑫城 金港花園 海德公園 港南花苑及綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 出口加工區(qū)配套服務(wù)中心 凱悅山莊 銀山鑫城銀山鑫城 該案位于鎮(zhèn)江市新區(qū)-大港，金港大道南側(cè)、港中路西側(cè)。小區(qū)建筑 面積將近50萬(wàn)平方米，一期已全部入住。二期玫瑰苑也于去年8月18 日盛大開(kāi)盤(pán)。 在次月就獲得鎮(zhèn)江銷(xiāo)售冠軍，在統(tǒng)計(jì)中發(fā)覺(jué)樓盤(pán)銷(xiāo)售的基本上是80

7、平 方米左右的兩房，第二、三名同樣是新區(qū)的樓盤(pán)，銷(xiāo)售的房型差不多。 說(shuō)明在大港地區(qū)的居民很青睞兩房這種房型，現(xiàn)在該樓盤(pán)的銷(xiāo)售平均 價(jià)格1850元/平方米，剩下的三房房型較多，總套數(shù)547套，還剩317 套。 住宅下商鋪均價(jià)2500元/平方米3500元/平方米。一期入住商鋪的經(jīng) 營(yíng)者寥寥無(wú)幾，租金在0.30元/平方米。他也有自己的商業(yè)廣場(chǎng)，面積 也是很大，基本上看來(lái)開(kāi)發(fā)商會(huì)已先租后賣(mài)的方式銷(xiāo)售該廣場(chǎng)。該樓 盤(pán)的品質(zhì)也較低，一期基本以動(dòng)遷居民為主。 金港花園金港花園 本案位于趙聲路與東豐路交匯處，該案規(guī)模較小，總建筑 面積約60000平方米，整個(gè)小區(qū)是以多層住宅和雙層商鋪 結(jié)合成的綜合性社區(qū)，一期

8、住宅現(xiàn)已交付，入住的居民不 是很多。二期正在銷(xiāo)售過(guò)程中，現(xiàn)開(kāi)出的均價(jià)為2000元/ 平方米，在去化的速度上較為緩慢，因?yàn)榱粝碌姆吭匆匀?房為主。 商鋪的銷(xiāo)售在一期已完畢，平均價(jià)格在4000元/平方米左 右，面積在100平方米左右，不能經(jīng)營(yíng)餐飲類(lèi)。優(yōu)勢(shì)在于 該案靠近大港老區(qū)，配套設(shè)施都比較齊全，人氣也比較足。 基本售房對(duì)象以大港本地居民為主，工業(yè)區(qū)職工為輔。投 資客較少。 海德公園海德公園 海德公園坐落于鎮(zhèn)江大港新區(qū)的行政中心西側(cè)新區(qū)中 心地段。位于銀河路、趙聲路、通港路和金港大道之間。 規(guī)劃總用地500畝，擬建一個(gè)高檔的住宅社區(qū)，含獨(dú)立別 墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、多層公寓、酒店式公寓等多種 形

9、式住宅及社區(qū)景觀商業(yè)街，該社區(qū)配套設(shè)施齊全，區(qū)內(nèi) 有雙語(yǔ)幼兒園、超市、大型會(huì)所和其他服務(wù)配套公建。該 案還未銷(xiāo)售，正在做著積累客戶(hù)和摸索市場(chǎng)的前期銷(xiāo)售準(zhǔn) 備工作，該案整體定位較高，準(zhǔn)備打造出新區(qū)第一個(gè)高檔 住宅社區(qū)。 海德公園海德公園 前期廣告較多，面也較廣，在市民中已經(jīng)留下了很深的印象和良好的 口碑。他們的銷(xiāo)售采取了會(huì)員卡的方式，有會(huì)員卡客戶(hù)買(mǎi)房可便宜住 宅（2萬(wàn)）疊加（4萬(wàn)）聯(lián)體（6萬(wàn)），以讓利給客戶(hù)的原則，吸引了 不少客戶(hù)在去年年末前來(lái)排隊(duì)買(mǎi)卡。開(kāi)發(fā)商這樣做，一是了解客戶(hù)的 心理價(jià)位，二是積累了不少的準(zhǔn)客戶(hù)。為一期開(kāi)盤(pán)做好充分的準(zhǔn)備工 作。一期的銷(xiāo)售的房屋總計(jì)179套，其中3幢多層90戶(hù)

10、、6幢疊加52戶(hù)、 9幢聯(lián)排37戶(hù)。 主力住宅面積為兩房86平方米和三房的115平方米為主，將在今年10 月份交付使用。從銷(xiāo)售員口中得知，一期開(kāi)盤(pán)住宅平均價(jià)格在1800 1900元/平方米，疊加別墅在2500元/平方米。聯(lián)排別墅在3000元/平 方米，這個(gè)價(jià)格與周邊普通樓盤(pán)相差不多，在相差不多的情況下，品 質(zhì)又這么高，客戶(hù)一定會(huì)選擇海德。開(kāi)發(fā)商的造勢(shì)應(yīng)該是成功的，策 略也是正確的：低開(kāi)高走。所以說(shuō)海德銷(xiāo)售的好壞，也直接關(guān)系著我 們的銷(xiāo)售情況。 港南花苑及綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)港南花苑及綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 該案位于大港老區(qū)，趙聲路與吉祥街交匯處。該社區(qū)的總建筑面積約40萬(wàn)平 方米，本樓盤(pán)品質(zhì)較低，但配套較為齊全

11、。一、二期房屋已順利交付（基本 以動(dòng)遷居民為主）。該案于2005年9月推出三期吉祥苑，總共推出六幢多層 和小區(qū)沿街兩層商鋪，總套數(shù)367套，房型面積以?xún)煞繛橹鳎?/2約95平方米 左右。已去化了194套，該案的去化速度還算可以。 因?yàn)樵谕?lèi)樓盤(pán)中價(jià)格最低平均價(jià)格1780元/平方米，主要客源以大 港本地居民為主。住宅樓下的商鋪均價(jià)3500元/平方米，兩層面積約 100平方米，銷(xiāo)售的不是很好，關(guān)鍵開(kāi)發(fā)商在該樓盤(pán)對(duì)面建造了一個(gè) 綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，該市場(chǎng)以小面積為主，市場(chǎng)外圍一圈是產(chǎn)權(quán)商鋪、市 場(chǎng)內(nèi)是功能區(qū)劃分好的攤位（無(wú)產(chǎn)權(quán)）。開(kāi)發(fā)商采用的銷(xiāo)售方式是： 1、前三年包租沒(méi)，累計(jì)24%租金回報(bào)，未開(kāi)業(yè)已盈利

12、。2、前三年市 場(chǎng)管理費(fèi)全免，無(wú)任何經(jīng)營(yíng)成本。3、五年后開(kāi)發(fā)商可原價(jià)回購(gòu)。 這樣不論給經(jīng)營(yíng)者還是投資者都吃了顆定心丸，一個(gè)穩(wěn)賺不陪的生意?？倲?位數(shù)262個(gè)，該攤位平均價(jià)格5000元/平方米，總價(jià)很低，很適合投資，周邊 也缺少一個(gè)這樣比較正規(guī)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 出口加工區(qū)配套服務(wù)中心出口加工區(qū)配套服務(wù)中心 鎮(zhèn)江出口加工區(qū)配套服務(wù)中心融大型酒店、高檔辦公、商 務(wù)中心及時(shí)尚公寓于一體。該案位于通港路，總規(guī)劃面積 12000平方米。 該中心商鋪一期已銷(xiāo)售完畢，兩層均價(jià)4000元/平方米。 住宅樓面積為90平方米左右，價(jià)格在1800元/平方米左右， 還未銷(xiāo)售，大概在三月底開(kāi)盤(pán)。對(duì)本案的銷(xiāo)售價(jià)格的制定 上帶來(lái)

13、可比性。 凱悅山莊凱悅山莊 該案位于通港路79號(hào)。樓盤(pán)總建筑面積約10萬(wàn)平方米，一 個(gè)高檔的純別墅社區(qū)，在大港是不多見(jiàn)的。該樓盤(pán)由商務(wù) 別墅、渡假別墅、聯(lián)體別墅、商鋪和酒店式公寓所組成。 現(xiàn)在該案已是現(xiàn)房，但還未銷(xiāo)售?，F(xiàn)推出的商務(wù)別墅平均 價(jià)格在4800元/平方米，單套面積都在600平方米左右，都 較大。 渡假別墅平均價(jià)格在6300元/平方米，單套面積都在300平 方米左右。離別墅不遠(yuǎn)的地方，有兩幢酒店式公寓，該公 寓全裝修，由開(kāi)發(fā)商交給上海錦江集團(tuán)統(tǒng)一管理，也能保 證客戶(hù)投資有相應(yīng)的回報(bào)，現(xiàn)公寓價(jià)格還未定。在趙聲路 上有兩塊集中的商鋪，形態(tài)都是以?xún)蓪訛橹鞯模娣e在 150平方米左右，可經(jīng)營(yíng)餐

14、飲?，F(xiàn)還未定價(jià)。 金港廣場(chǎng)的整體銷(xiāo)售思路金港廣場(chǎng)的整體銷(xiāo)售思路 整體包裝、整體推廣整體包裝、整體推廣 本案定位于國(guó)際社區(qū)、商業(yè)、商務(wù)為主，是大港新區(qū)的商 業(yè)地標(biāo)。集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀賞、旅游、辦公 于一體的商貿(mào)中心。全面整合大港新區(qū)的商業(yè)版圖，打造 國(guó)際一流品牌。 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 本案商務(wù)公寓定位較高，主要針對(duì)園區(qū)高級(jí)白領(lǐng)及政府官 員等。國(guó)際知名物業(yè)公司進(jìn)駐本案，提供較好的物業(yè)管理。 同時(shí)伴有商務(wù)辦公配套設(shè)施（健身房、商務(wù)中心、會(huì)議中 心、西餐廳及休閑設(shè)施）。給客戶(hù)高檔次的享受。 同步對(duì)配套商業(yè)（一期）及其他物業(yè)（酒店、同步對(duì)配套商業(yè)（一期）及其他物業(yè)（酒店、 大賣(mài)場(chǎng)）進(jìn)行招商大賣(mài)場(chǎng)

15、）進(jìn)行招商 由于商業(yè)面積較大，一些較大的商鋪采取先租后售的方式， 進(jìn)行針對(duì)性的招商。引進(jìn)一家上海較大的賣(mài)場(chǎng)如（麥德龍、 家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)）等，及一家較有知名度的酒店（以四星為 主）。其他商業(yè)以小區(qū)配套商業(yè)為主如（會(huì)所、KTV、浴 場(chǎng)、便利店、網(wǎng)吧）等。 立即組建隊(duì)伍，人員培訓(xùn)立即組建隊(duì)伍，人員培訓(xùn) 招聘當(dāng)?shù)刭Y深房產(chǎn)銷(xiāo)售員（以大港地區(qū)為主）。我司會(huì)對(duì) 銷(xiāo)售人員進(jìn)行全方位的培訓(xùn)（房產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)知識(shí)、銷(xiāo)售技 巧、來(lái)電追蹤技巧、下定技巧、業(yè)務(wù)流程規(guī)范、銷(xiāo)講培訓(xùn)、 帶看技巧、客戶(hù)跟蹤、成交技巧、商務(wù)接待禮儀等）. 入住售樓處，整體宣傳攻勢(shì)開(kāi)始入住售樓處，整體宣傳攻勢(shì)開(kāi)始 案場(chǎng)和鎮(zhèn)江市中心建造售樓處（市中心控制

16、在100m2 左右） 鎮(zhèn)江市中心豎起本案形象廣告牌 精包工地圍墻，在大港主要路段設(shè)置導(dǎo)旗 在鎮(zhèn)江主要報(bào)刊刊登本案形象廣告 鎮(zhèn)江市中心豎起本案形象廣告牌鎮(zhèn)江市中心豎起本案形象廣告牌 精包工地圍墻精包工地圍墻 報(bào)刊刊登本案形象廣告報(bào)刊刊登本案形象廣告 現(xiàn)場(chǎng)接待整體資料現(xiàn)場(chǎng)接待整體資料 樓書(shū)（形象樓書(shū)、房型樓書(shū)、宣傳單片）、客戶(hù)接待表、 電話登記表、工作日?qǐng)?bào)表、銷(xiāo)售進(jìn)度表（周、月）、樓盤(pán) 市調(diào)表、工作聯(lián)系單、簽約單、傭金表 鎮(zhèn)江市整體推廣鎮(zhèn)江市整體推廣 以媒體、戶(hù)外、報(bào)紙、車(chē)身、路旗、電視、網(wǎng)站、廣告牌、 有獎(jiǎng)?wù)魑?、召開(kāi)房展會(huì)為主。 深入目標(biāo)群體，與客戶(hù)互動(dòng)深入目標(biāo)群體，與客戶(hù)互動(dòng) 目標(biāo)客戶(hù)為當(dāng)?shù)刂?/p>

17、高檔收入者：包括政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位 中高層領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)、 富裕家庭及投資客租客以公司的中高層為主，穩(wěn)定能承受 租金適合投資客和小型公司自用。與他們進(jìn)行面對(duì)面的交 流。 深入目標(biāo)群體，與客戶(hù)互動(dòng)深入目標(biāo)群體，與客戶(hù)互動(dòng) 主要客源以丁卯和大港為主，分別集中于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)園、國(guó)際化學(xué)工業(yè)區(qū)、機(jī)電科技工業(yè)園、韓國(guó)工 業(yè)園、快鹿工業(yè)園、出口加工區(qū)。 現(xiàn)已入駐的企業(yè)名單：金東紙業(yè)、東海紙業(yè)、汽巴凈化、 道達(dá)而液化氣有限公司、科氏瀝青有限公司、聯(lián)成化學(xué)有 限公司、優(yōu)利德化工有限公司、美馳輕型車(chē)有限公司、奧 雷光電有限公司等知名的500強(qiáng)企業(yè)。 通過(guò)一系列活動(dòng)全面收

18、集資料，參照相關(guān)樓通過(guò)一系列活動(dòng)全面收集資料，參照相關(guān)樓 盤(pán)情況制定銷(xiāo)售策略盤(pán)情況制定銷(xiāo)售策略 1）活動(dòng)主題 商業(yè)項(xiàng)目投資與經(jīng)營(yíng)價(jià)值分析報(bào)告會(huì)暨首期 登記客 戶(hù)交流會(huì) 2）活動(dòng)目標(biāo) 與意向客戶(hù)強(qiáng)化溝通，加深客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品認(rèn) 知，提升購(gòu)買(mǎi)信心； 借分析報(bào)告會(huì)全面闡釋商業(yè)街規(guī)劃特色及投資經(jīng)營(yíng)回 報(bào)； 以專(zhuān)家的口吻對(duì)項(xiàng)目作專(zhuān)項(xiàng)推介，增強(qiáng)權(quán)威性及可信 性 通過(guò)一系列活動(dòng)全面收集資料，參照相關(guān)樓通過(guò)一系列活動(dòng)全面收集資料，參照相關(guān)樓 盤(pán)情況制定銷(xiāo)售策略盤(pán)情況制定銷(xiāo)售策略 3）活動(dòng)內(nèi)容 邀請(qǐng)大港新區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)講話并參與座談； 邀請(qǐng)對(duì)商業(yè)街有豐富經(jīng)驗(yàn)的講師對(duì)商業(yè)項(xiàng)目投資及經(jīng) 營(yíng)價(jià)值進(jìn)行分析； 邀請(qǐng)置業(yè)投資家對(duì)商業(yè)項(xiàng)目投資作分析講解； 邀請(qǐng)部分意向客戶(hù)作選購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目理由評(píng)析 發(fā)請(qǐng)柬邀請(qǐng)登記客戶(hù)及鎮(zhèn)江