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認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：胡**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：天津

IP屬地：天津 上傳時(shí)間：2021-06-04 格式：DOCX 頁數(shù)：4 大小：15.65KB 積分：12 舉報(bào) 版權(quán)申訴

1、會(huì)所發(fā)展經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ教剿鹘陙恚S著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，是否具備樓盤住戶會(huì)所已經(jīng)成為購房人群選房的標(biāo) 準(zhǔn)之一。究竟什么是會(huì)所？會(huì)所原來是一個(gè)舶來品，意思是身份不凡人士聚會(huì)的場所。演變至 今，會(huì)所已成為物業(yè)項(xiàng)目的配套設(shè)施之一，買房人在考察樓盤時(shí)，從關(guān)心項(xiàng)目的價(jià)格、位 置、交通、戶型等，進(jìn)而開始注重社區(qū)的公共設(shè)施，會(huì)所也成為項(xiàng)目吸引買房人目光的必 備武器。隨著社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，體育產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人們更加注重生活 質(zhì)量，健身休閑已成為時(shí)尚。在這種大環(huán)境下，會(huì)所已成為眾人所關(guān)注的熱點(diǎn)。一 會(huì)所的表現(xiàn)形式現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種形式：1. 以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的的附屬形式這類形式的會(huì)所不是以盈利為目

2、的，而是為適應(yīng)整個(gè)物業(yè)規(guī)劃的需要而設(shè)立的，以便 適 應(yīng)市場，保證整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營。這類形式的會(huì)所包括住宅小區(qū)所屬會(huì)所和綜合大廈所屬 會(huì)所。2以盈利為目的的形式即經(jīng)濟(jì)形式會(huì)所。這類會(huì)所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在，也可以獨(dú)立存在， 設(shè) 立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。這類會(huì)所也包括兩種類型：一種是只對內(nèi)開放，即它只面向業(yè) 主和會(huì)員；一種是即對內(nèi)又對外開放。我們這里談到的會(huì)所是經(jīng)濟(jì)形式的會(huì)所。對于經(jīng)濟(jì)形式的會(huì)所能否充分發(fā)揮它的作用，取 決于相關(guān)的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備或不完全具備，而且經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營也不能得以有效改善，那么，這個(gè)會(huì)所就會(huì)形同虛設(shè)，影響物業(yè)的正常運(yùn)行，帶來不良后 果。因此，在進(jìn)

3、行可行性研究時(shí)，應(yīng)全面、詳盡地搜集市場資料，進(jìn)行客觀全面的分析，明確會(huì)所最合理的規(guī)模和最恰當(dāng)?shù)脑O(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并通過科學(xué)測算，判斷會(huì)所所能帶來的 回報(bào)。二.會(huì)所的可行性分析會(huì)所的可行性分析一般包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)因素、生活習(xí)慣、消費(fèi)導(dǎo)向、文化層次。(2) 該地區(qū)同等物業(yè)市場競爭分析。(3) 地理環(huán)境、交通情況。(4) 法律法規(guī)制度、公用設(shè)施情況。(5) 擬建設(shè)施項(xiàng)目。這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的總體可行性分析中已經(jīng)進(jìn)行了研究和論證，應(yīng)該利用原有 的 材料專門針對會(huì)所進(jìn)行分析論證，有些資料還要針對性地進(jìn)行調(diào)查補(bǔ)充，然后再作預(yù)測 分析，以保證可行性分析的科學(xué)合理性。三會(huì)所內(nèi)可設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容從功能與特點(diǎn)來看，我

4、們可以把當(dāng)前的會(huì)所項(xiàng)目分為三類，即康體項(xiàng)目、消閑項(xiàng)目、娛樂 項(xiàng)目。下面分別對之做簡單介紹。(一) 康體項(xiàng)目的種類康體項(xiàng)目是人們借助一定的康體設(shè)施設(shè)備和環(huán)境，為人們鍛煉身體、增強(qiáng)體質(zhì)而設(shè)的健身項(xiàng)目。康體項(xiàng)目有別于專業(yè)體育項(xiàng)目，它不需要專業(yè)體育項(xiàng)目那么強(qiáng)的專業(yè)性、技巧性， 人們參與康體項(xiàng)目，只為達(dá)到鍛煉目的，并從中享受到一定樂趣?？刁w項(xiàng)目的特點(diǎn)是：(1) 須借助一定的設(shè)施和場所。如乒乓球室、游泳場等。(2) 不是以競技為主，而是為了達(dá)到特定的目的。如健美、減肥等等。(3) 運(yùn)動(dòng)中講究科學(xué)方法。即運(yùn)動(dòng)有一定規(guī)律性，時(shí)間和運(yùn)動(dòng)量適中等。(二) 消閑項(xiàng)目的種類消閑項(xiàng)目是人們以趣味性的、輕松愉快的方式，在

5、一定的設(shè)施環(huán)境中進(jìn)行各種類型的 既有利于身體健康，又放松精神、陶冶情操的活動(dòng)項(xiàng)目。這種項(xiàng)目往往既可以提高人的智 力、鍛煉毅力、培養(yǎng)興趣，又可以達(dá)到放松身心、恢復(fù)體力、振作精神的目的。 消閑項(xiàng)目的特點(diǎn)：(1) 借助特定的設(shè)施和服務(wù)，如保齡球室、人工按摩等。(2) 運(yùn)動(dòng)不激烈，趣味性、技巧性強(qiáng)。如高爾夫球、保齡球等。(3) 寓享受于消閑之中，強(qiáng)調(diào)一種精神上的滿足。(三) 娛樂項(xiàng)目的種類娛樂項(xiàng)目是指利用一定的環(huán)境設(shè)施和服務(wù)，使人們能積極主動(dòng)、全身心投入的、得到 身 心快樂和精神滿足的活動(dòng)項(xiàng)目。娛樂項(xiàng)目往往由許多人聚在一起，在一定的環(huán)境氣氛中 體驗(yàn)個(gè)人樂趣。娛樂項(xiàng)目的特點(diǎn)：(1) 環(huán)境氛圍感要求強(qiáng)；(

6、2) 文化氣息濃；(3) 具有多樣性，限制條件少，沒有嚴(yán)格的操作程序和要求。四會(huì)所的三種經(jīng)營模式從當(dāng)前市場上的會(huì)所的經(jīng)營模式來看，大致可以分為三種：1、全封閉模式。這種模式一般是房地產(chǎn)商或物業(yè)管理自主經(jīng)營，會(huì)所是總公司的一個(gè)部門， 財(cái)務(wù)由總公司一起核算，不計(jì)較盈虧。2、半封閉模式。這類會(huì)所有獨(dú)立型的，也有非獨(dú)立型的，它既對內(nèi)也對外，但對外必須辦 會(huì)員卡，是會(huì)員才可以消費(fèi)，顯然，這門檻也比較高，一般人是不會(huì)進(jìn)來消費(fèi)的。3、 全開放模式。這類會(huì)所比較大眾化”。大多數(shù)是以承包方式經(jīng)營為主，會(huì)所一些項(xiàng)目設(shè) 施都是外包給專業(yè)公司負(fù)責(zé)，或整體承包或單項(xiàng)承包，而物業(yè)公司只收租金和水電費(fèi)，一 般情況不搞會(huì)員制

7、，都是現(xiàn)金交易，消費(fèi)者也很雜，有本小區(qū)業(yè)主，也有非本小區(qū)業(yè)主，人員較雜，當(dāng)然警力也得增加。相對來講，就安全和檔次問題要次于前兩種。這樣的分類目的是為了更好地對會(huì)所進(jìn)行研究，以期找到更好的出路。有關(guān)專家表示，現(xiàn) 在會(huì)所的硬件設(shè)施都大同小異，基本上沒什么差別。要想會(huì)所扭虧為盈，不再成為發(fā)展商的包袱，并且在營運(yùn)中盈利。就務(wù)必從軟件”入手，要經(jīng)營得有特色。要經(jīng)營的有特色，會(huì)所可以考慮多方位經(jīng)營的模式。五.會(huì)所的多方位經(jīng)營的模式多方位經(jīng)營是指會(huì)所在一定的管理、技術(shù)和服務(wù)的條件下，同時(shí)提供兩種以上具有協(xié) 同效應(yīng)的服務(wù)，以求達(dá)到最佳社會(huì)效應(yīng)、經(jīng)營效應(yīng)的一種經(jīng)營方式。這里的協(xié)同效應(yīng)是指 一個(gè)會(huì)所開展的各種項(xiàng)目

8、之間通過一定的策劃組織所達(dá)成的配合性”。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生2+ 2=5的綜合效果，在經(jīng)濟(jì)上往往表現(xiàn)為綜合投資報(bào)酬率高、成本低。因此，協(xié)同效應(yīng) 具有非常深遠(yuǎn)的意義，會(huì)所是否采用多方位經(jīng)營是一個(gè)帶有全局性、長遠(yuǎn)性的問題，關(guān)系 到會(huì)所、主業(yè)經(jīng)營的成敗，所以必須統(tǒng)盤規(guī)劃、巧妙布置。1會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營的必要性(1) 激烈的競爭要求會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營。市場經(jīng)濟(jì)的突出特性之一就是競爭性。市場 競爭必然使價(jià)值規(guī)律、優(yōu)勝劣汰規(guī)律發(fā)揮作用。競爭將迫使會(huì)所在環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、技術(shù)、服務(wù)項(xiàng)目創(chuàng)新以及市場營銷等方面奮力拼搏。在這種情況下，如果沒有戰(zhàn)略思維，未能實(shí)施正確的經(jīng)營方式、經(jīng)營戰(zhàn)略，就會(huì)像沒有航標(biāo)的船只在海洋中飄

9、蕩，隨時(shí)有被市場競爭淹沒的可能。(2)需求的變化迫使會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營戰(zhàn)略。過去那種只設(shè)一個(gè)兵乓球臺(tái)、一個(gè)籃球架的時(shí)代已經(jīng)過去了。由于人們物質(zhì)文化水平的提高，需求也隨著變化，在健身、娛樂之余 更追求一種享受感、一種新奇感，時(shí)尚化、個(gè)性化已成為一種會(huì)所消費(fèi)的潮流。因此，會(huì)所必須根據(jù)目標(biāo)需求的變化來調(diào)整自己的經(jīng)營理念，確立自己的服務(wù)項(xiàng)目，以加強(qiáng)自己的競爭力。(3)實(shí)行多方位經(jīng)營是會(huì)所進(jìn)入戰(zhàn)略管理階段必需的一步。現(xiàn)代企業(yè)形成以后，從企業(yè)的發(fā)展階段看，經(jīng)歷了傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理階段-科學(xué)管理階段-現(xiàn)代管理階段-戰(zhàn)略管理階段。不冋的階段始終將管理手段如何適應(yīng)新的發(fā)展要求作為管理的側(cè)重點(diǎn)?，F(xiàn)代會(huì)所競爭優(yōu)勢的源泉

10、已不僅是擁有低成本的特色服務(wù)，而且需要會(huì)所的應(yīng)變能力。會(huì)所管理進(jìn)入戰(zhàn)略階段，會(huì)所管理的重點(diǎn)由項(xiàng)目管理向戰(zhàn)略管理發(fā)展。為實(shí)現(xiàn)會(huì)所的市場目標(biāo)，會(huì)所需要制定各種對策和策略，必須將整體和長遠(yuǎn)的利益相結(jié)合，就經(jīng)營目標(biāo)、內(nèi)部資源以及冋環(huán)境的積極適應(yīng)等問題進(jìn)行謀劃和決策，制定會(huì)所發(fā)展的方針、目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、方向等，以實(shí)現(xiàn)會(huì)所環(huán)境、會(huì)所能力、會(huì)所經(jīng)營目標(biāo)的動(dòng)態(tài)平衡和統(tǒng)一，謀取良好的經(jīng)濟(jì)效益。2多方位經(jīng)營的類型多方位經(jīng)營在經(jīng)營過程中主要體現(xiàn)以下三種類型：(1) 充分利用自己的資源對市場進(jìn)行滲透，提高市場占有率。進(jìn)行市場滲透是會(huì)所在利用現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上，通過改善設(shè)施設(shè)備和服務(wù)等經(jīng)營手段、方法逐漸擴(kuò)大會(huì)所的銷售，以

11、 占領(lǐng)市場更大的市場面，這種方式的核心是充分利用原有資源提高原有項(xiàng)目的市場占有率。其具體的實(shí)施方法主要有：擴(kuò)大宣傳，增加客戶對會(huì)所的了解，使老顧客增加消費(fèi)的匚次數(shù)；提高服務(wù)質(zhì)量，并通過降低價(jià)格的辦法吸引新顧客，刺激老顧客更多地消費(fèi)；會(huì)所可以盡力將競爭者的顧客吸引到自己的項(xiàng)目上來。(2) 利用擁有項(xiàng)目開發(fā)市場。市場開發(fā)多方位經(jīng)營是企業(yè)利用原有項(xiàng)目和原有資源衍生 的項(xiàng)目(我們統(tǒng)稱擁有項(xiàng)目)來爭取新的消費(fèi)群，從而開拓新市場的一種經(jīng)營方式。其中心 是 為擁有項(xiàng)目尋找新用戶、新市場。其具體的實(shí)施方法主要有：在當(dāng)?shù)貙ふ覞撛陬櫩?，這 些顧客目前尚未參與進(jìn)來，但他們對項(xiàng)目的興趣有可能被激發(fā)。如，會(huì)所以前一直把

12、太極 拳作為 老年人的項(xiàng)目，可以根據(jù)太極拳修身養(yǎng)性的特點(diǎn)，加以渲染、包裝，向中年人、青 年人推廣；會(huì)所可以考慮利用老主顧把會(huì)所介紹給親戚朋友，邀他們加入，從而增加客流 量，促進(jìn)市 場開發(fā)；會(huì)所還可以利用各種商機(jī)來開發(fā)市場。(3) 開發(fā)新項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)、多方位經(jīng)營是以不斷改進(jìn)原有項(xiàng)目或開發(fā)新項(xiàng)目的方法進(jìn) 入原有市場的一種經(jīng)營方式，它是會(huì)所創(chuàng)新的一個(gè)基本戰(zhàn)略。由于人們的需求不斷變化和 提 高，會(huì)所只有不斷改進(jìn)項(xiàng)目，以新的外觀形式、服務(wù)質(zhì)量和享受感滿足人們的需要，鞏 固原有市場，并進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。如某會(huì)所所開發(fā)的項(xiàng)目：改進(jìn)型：室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部、 球拍出租和維修服務(wù)、先進(jìn)的更衣室和沐浴室、風(fēng)味小吃

13、、日式餐廳。新項(xiàng)目：電腦檢測健身、旋式浴池、獨(dú)立培訓(xùn)、網(wǎng)吧、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長廊(供應(yīng)酒水、燒烤)、陽光泳池、情人島。 多間興趣室：可提供鋼琴、芭蕾舞、插花、劍道等學(xué) 習(xí)提高機(jī)會(huì)。實(shí)踐證明，這家會(huì)所利用新項(xiàng)目鞏固了市場，擴(kuò)大了市場占有率。會(huì)所多方位經(jīng)營是經(jīng)營項(xiàng)目的擴(kuò)展。擴(kuò)展項(xiàng)目過程應(yīng)科學(xué)地、理性地去發(fā)展，本著充 分 利用閑置資源，或利用營銷能力，或充分利用現(xiàn)有的開發(fā)能力，或利用現(xiàn)有顧客為基礎(chǔ) 的原則，以該項(xiàng)目能否使自己充分發(fā)揮并增強(qiáng)競爭優(yōu)勢為指導(dǎo)思想，首先判斷自身現(xiàn)有的 競爭優(yōu)勢是否能夠延伸擴(kuò)展至目標(biāo)行業(yè)。切忌：(1) 不顧自身?xiàng)l件，盲目開發(fā)項(xiàng)目。如果開發(fā)那些不熟悉的且各方面要求太

14、高的項(xiàng)目， 一方面由于自身的管理、服務(wù)跟不上，另一方面與消費(fèi)者的興趣和消費(fèi)特點(diǎn)相適應(yīng)需要較 長 時(shí)間，結(jié)果可能顧此失彼，造成被動(dòng)。(2) 無所側(cè)重，一窩蜂式地發(fā)展。多方位經(jīng)營對那些非基本項(xiàng)目不宜趕時(shí)髦，即不宜發(fā) 展偏向于古怪、刺激或許從短期來看收益率很高，但是從長期來看，隨時(shí)可能遭受風(fēng)險(xiǎn)打 擊 的項(xiàng)目。過分偏激的項(xiàng)目高潮來得快，消亡得也快，生命周期很短。(3) 主觀確定項(xiàng)目，采取反導(dǎo)向策略。立項(xiàng)的程序應(yīng)是：確定市場目標(biāo)顧客-確定會(huì)所的各方面條件及可挖掘潛力-確定能否獲得配套設(shè)施設(shè)備-確定能否立項(xiàng)。會(huì)所的經(jīng)營并不拘泥于一種定式或局限于某一種經(jīng)營方式。它要求會(huì)所在經(jīng)營過程中充分 利用自己的資源，去

15、不斷創(chuàng)新、開拓。會(huì)所既要充分利用自己的設(shè)施設(shè)備，又不要被目前 市場上針對小會(huì)所主題單一，大會(huì)所經(jīng)營壓力過重的情況，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)師們提出泛會(huì)所概念六.泛會(huì)所的三種模式其一為聯(lián)合式，主要是指除了集中設(shè)置中心會(huì)所外，將其他配套設(shè)施設(shè)置于社區(qū)各部，或 與自然景觀融合在一起，以中小尺度的零件式”形式為住戶提供服務(wù)。也有些是在中心會(huì)所基礎(chǔ)上與周邊相鄰的餐飲、娛樂等商業(yè)合作，組成OTOL-LIFE ”式的消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)，業(yè)主不用支付物業(yè)費(fèi)且不會(huì)被干擾，就可以享受較好的折扣。其二、半開放式，將游泳池、健身房、兒童樂園、老年活動(dòng)中心等消費(fèi)人員少、服 務(wù)要求高的室內(nèi)設(shè)施仍設(shè)在社區(qū)內(nèi)部會(huì)所中，將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等大眾化設(shè)施 置于小區(qū)邊緣生活街的底層商網(wǎng)，形成半開放格局。這樣用外部贏利來彌補(bǔ)內(nèi)部設(shè)施的虧 損，用以保證業(yè)主的生活需要與私密要求