商鋪分類及主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金制定標(biāo)準(zhǔn)

1、 商鋪分類及主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金制定標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于商鋪的分類按照投資價值分類商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。（1）、都市型商鋪-績優(yōu)股 都市型商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，都市型商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水

2、平較高。商鋪的商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：都市型商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將都市型商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。都市型商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于績優(yōu)股商鋪，應(yīng)該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！都市型商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。 （2）、社區(qū)型商鋪-潛力股 社區(qū)型商鋪

3、和我們上一部分談到的社區(qū)型商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為潛力股原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠(yuǎn)增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位

4、售價最初僅1、5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2、5萬/平方米，事實上，最高售價相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。（3）、便利型商鋪-冷門小盤股 便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為便利型商鋪是因為其所經(jīng)營的商品均屬于便利類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。便利型商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經(jīng)營收益并

5、不低，屬于商鋪市場細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事便利型商鋪經(jīng)營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規(guī)模極大。便利型商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的小盤股特點。正所謂船的好掉頭！之所以用冷門來形容便利型商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。（4）、專業(yè)街市商鋪-高科技股 專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。比如北京中關(guān)村

6、海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪高科技股。 （5）、其他商鋪-一般股票 其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為一般股票，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構(gòu)、開發(fā)商進行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控制。 從上述分析可以看出，商鋪的價值

7、隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從一般股票轉(zhuǎn)變成績優(yōu)股。只是依賴于開發(fā)商、運營商對項目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。商鋪定價原則及一般方式1、通過兩個方面來定價：（1）、投資回報的反推，基本以10年為回報周期（2）、市場比較法，以市場可類比項目基準(zhǔn)價格，再與自身項目進行比較分析，如地段、商業(yè)氛圍、單體設(shè)計的合理性2、長春有一個項目（為二層）的定價，一層：二層=1：0、53、他們的推廣策略：一層與二層聯(lián)體推出，不單獨銷售一層。遵循樓上的方法,抓出均價、金角銀邊,角間和邊間的單價要高些、面積小的單價要高些,進深淺,

8、門面大的單價要高些、層高比較高的單價要高些,樓層越高,單價越低,具體高低差別的幅度,就真的要看具體的店面了、和位置/地形/項目經(jīng)營主題/當(dāng)?shù)刭徺I習(xí)慣都有關(guān)系商鋪定價的幾個參考：1、參考配套社區(qū)住宅價格：作為一二層的商業(yè)店鋪如果二層以上部分是住宅,且商鋪為住宅社區(qū)配套,則價格基本控制在二層以上住宅均價的1、5-2、5倍;2、依據(jù)租金制定價格：根據(jù)當(dāng)?shù)赝愋蜕啼伒恼w租金水平,按租金回報率在10%-20%的情況,反算商鋪的均價;3、根據(jù)商鋪定位用途：根據(jù)商鋪計劃的用途,根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌虡I(yè)類別(餐飲,娛樂,超市等)在城市中的相對經(jīng)營狀況,制定不同的價格、商鋪定價的一些參考原則：1、一層,二層的層差范圍

9、在25%-40%2、臨街面即展示面的面寬比例越大則價格越高3、商鋪門面處于交通動線中的關(guān)鍵位置,隨著距離關(guān)鍵位置的遠(yuǎn)近價格逐漸降低4、價格同商鋪面積成反比執(zhí)行建議：1、一拖二式的銷售2、帶租約式的銷售3、返租銷售4、統(tǒng)一售后商業(yè)物業(yè)管理,統(tǒng)一招商5、作好銷售控制定價方法參考1、投資回報率法投資回報就是說出賣的門面大約能租多少年，然后按10-15年的租金收益來定售價，比如是15年能租到40萬，那就定40萬。2、周邊價格參考法周邊價格參考法就是參考周邊其他項目的售價，進行各項對比參數(shù)的調(diào)整，你的項目有可能高于其他項目，也有可能底于其他項目，就看你這個項目的定價參數(shù)是不是比其他的項目高。3、產(chǎn)品本身

10、價值法產(chǎn)品價格就是覺得項目的各項參數(shù)加起來的價格能夠值多少錢。4、競爭分析法競爭分析法是建立在競爭項目的售價進行定價。5、區(qū)域價格走勢法區(qū)域價格走勢法是判斷區(qū)域的價格走勢來定價。比如有可能高，那就先定高些。以上這些是比較通俗的說法，具體的還有些比較專業(yè)的術(shù)語。其實定價一般不可能是單一使用一種定價法的，一般都是將幾種集合起來。盡量結(jié)合圖表來說明，更加形象，容易打動發(fā)展商。主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金制定標(biāo)準(zhǔn)及參考方案（餐飲娛樂文化服裝家電類）在商業(yè)地產(chǎn)里面，租金的制定應(yīng)該是一個復(fù)雜的體系，但是至今所見的研究理論不多（主要是我沒有找到相關(guān)資料），因此希望在租金制定的理論體系里面拉出來一個分支也就是餐飲、娛樂來

11、討論一下。理論上來說一個購物中心租金體系的制定要通過很多種方法去綜合平衡，動態(tài)的靜態(tài)的、理論的實際的等等，希望更多的做過這一塊工作的兄弟們參與討論。1、橫向比較根據(jù)同類型、同地區(qū)、同地段類似項目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然后得出一個整體的租金水平，然后在根據(jù)不同的業(yè)態(tài)租金承受水平去推算。這個是根據(jù)市場的客觀現(xiàn)狀得出的租金水平，一般是應(yīng)該是比較客觀的。存在問題：沒有完全兩個相同的項目；不管是地段、物業(yè)的檔次、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運作等都不一樣。2、回報率倒推根據(jù)物業(yè)的開發(fā)成本，設(shè)定一個基本的回報率（如8%），去推算整體的租金水平；然后根據(jù)樓層租金差去計算各層的租金水平。這個方法一般是

12、財務(wù)部比較喜歡使用的辦法，有些大型超市是根據(jù)自己的投資回收期反推。存在的問題：市場能夠承受的租金水平是動態(tài)的，這個分析模式是靜態(tài)分析；市場租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關(guān)系。3、細(xì)分業(yè)態(tài)推算百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市或區(qū)域一般都有自己的租金計算方式和承受范圍，根據(jù)自己項目的特點和商業(yè)規(guī)劃，分別計算各個業(yè)態(tài)的租金，然后得出一套租金計算體系。這個是我現(xiàn)在正在企圖使用的辦法之一。 4、 存在問題：涉及的細(xì)節(jié)問題太多，不好把握。同一個業(yè)態(tài)存在位置不同、需求面積不同、品牌價值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問題。4、固有理論分析什么拉屎指數(shù)、怕死指數(shù)、費血指數(shù)，就是我

13、上面帖子附件里面所提到的那些理論。這個租金計算方法個人感覺好像實用性不高，念書的時候代數(shù)學(xué)的不好?？赡艽砉竞鲇崎_發(fā)商還有點用處。因此也沒辦法展開說。存在的問題：數(shù)據(jù)的采集比較復(fù)雜；并且數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性很難把控。下面結(jié)合福建商業(yè)行情，說下餐飲娛樂的租金情況。娛樂業(yè)租金應(yīng)該是所有所有業(yè)態(tài)中較低的一種，一般大型娛樂業(yè)租金接受程度與大型、百貨賣場接近。酒吧：3080元/平米月；KTV：2040元/平米月；滑冰場：30元左右/平米月；游樂場、電影院：3050元/平米月。餐飲業(yè)租金水平較娛樂業(yè)為高，最高可接近零售業(yè)態(tài)租金水平，具體價格參考本地零售業(yè)態(tài)租金。一般中餐館可接受租金最高80元/平米月；西餐如有合

14、適位置可接受較高租金，最高可能接近200元/平米月，一般租金水平在50120元/平米月；小餐飲由于對商鋪位置要求高，面積小，一般租金是整個街區(qū)所有業(yè)態(tài)中單位租金最高的。一般是看位置報價，面積格局等在租金制定時重要性不強；重點餐飲如KFC和麥當(dāng)勞：KFC的租金接受能力比麥當(dāng)勞強，一般KFC的租金單價可以達到正常零售業(yè)態(tài)租金的50%70%，其租金測算有自己的標(biāo)準(zhǔn)；麥當(dāng)勞在租金方面，首先測算整個區(qū)域的營業(yè)額，以可實現(xiàn)營業(yè)額的一定比例來制定可接受租金，面積大小根據(jù)街區(qū)可能產(chǎn)生的營業(yè)額來確定，他們在一個區(qū)域測算出較固定的年租金，不論給予面積多大，接受租金不能超過其內(nèi)部給予的總租金上限。很多時候大型餐飲娛

15、樂也的引入，開發(fā)商不是單純的收取固定的租金，很多是采取保底租金加營業(yè)額提成的方式來合作，素質(zhì)進行聯(lián)營。餐飲娛樂行業(yè)租金制定沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，一般是參考相近或相似條件的商鋪市場行情來制定商鋪租金。不同類型和體量的餐飲租金標(biāo)準(zhǔn)也不相同，只能根據(jù)市場行情和物業(yè)條件來確定。一般餐飲娛樂業(yè)店鋪主要需解決的問題是消防、排污排氣、供水供電標(biāo)準(zhǔn)、樓板負(fù)荷、空調(diào)制冷排煙等室外機組位，有的還要求提供垃圾間、排油煙風(fēng)井、隔油池、廣告位等。不同業(yè)態(tài)情況差別甚大，需要具體商家確定，但是很多像供電供水、供水、消防、排污排氣等都是需要店鋪達到一定標(biāo)準(zhǔn)的。房租和營業(yè)收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火鍋20%-

16、30%快餐及小吃30%服裝業(yè)態(tài)參考租金：正常情況下服裝業(yè)態(tài)一般分國際品牌服裝、品牌服飾、運動休閑、童裝、內(nèi)衣等，這里暫不分男女裝，女裝比男裝競爭更激烈，基本上服飾類最好的位置是被女裝給占了，租金一般比男裝高出一籌。一般國際品牌服裝都是在大型百貨中設(shè)鋪位的，以營業(yè)額扣點的形式經(jīng)營，在百貨中服裝類扣點20%25%，頂級品牌可以低至18%左右。在商業(yè)街和其他獨立商鋪中，品牌男女裝、運動、休閑服飾服飾大多是屬于整個商業(yè)體租金的頂端（小餐飲例外），在服飾商業(yè)區(qū)的店鋪爭奪戰(zhàn)時刻在進行著，品牌男女裝、休閑服飾、運動品牌輪番拉升商鋪租金，近年來以運動品牌的表現(xiàn)最引人注目。這些品牌的形象店一般比所在區(qū)域平均租金高出10%20%，甚至更多。在福州頂級地段這些店鋪租金價格在600800元/平米月。在次級商圈氣租金多在300400元/平米月。獨立童裝店一般租金在50200元/平米月，屬于租金接受度較低的業(yè)種。內(nèi)衣店鋪租金較童裝高，常與童裝店鋪區(qū)域相鄰，一般租金可接受價格在100300元/平米月。古玩字畫類參考租金：商鋪一般都集中在專業(yè)市場，租金水平較低，在福州古玩字畫專業(yè)市場只有少數(shù)沿街店鋪租金單價達到接近100元/平米月的水平（有的是面積比較小），大部分租金價格在2050元/平米月。旅游紀(jì)念品是否有店鋪單獨銷售就不清楚了。家電數(shù)碼參考租金：很多大中型家電數(shù)碼店都開始上樓開店了。其中想蘇寧、國