某房地產(chǎn)開發(fā)公司對設計工作的管理制度

1、QG/xxx 06-2009xxx對設計工作的管理制度1 范圍本制度規(guī)定了 xxxx對設計工作的管理要求。本制度適用于xxxx對所有工程項目的設計管理工作。2總則為了規(guī)范xxxx對項目設計工作的有效控制，發(fā)揮公司的技術監(jiān)控職能，使公司開 發(fā)項目設計管理實現(xiàn)節(jié)約資金、高效運作，提高項目前期及方案階段的設計水平，確保 開發(fā)項目符合公司的開發(fā)理念，確保投資的產(chǎn)品質(zhì)量和高性價比，且滿足房地產(chǎn)消費市 場的需求，制定本制度。3職責分工3.1 xxx建設工程招投標工作領導小組是公司各項工程招標、比價的最高權力機構(gòu)，負責對公司各項工程涉及招標、比價結(jié)果的最終審核，領導公司各項工程涉及招標、比價 工作的開展。3

2、.2工程部3.2.1負責規(guī)劃與設計全過程的組織、協(xié)調(diào)、實施工作;3.2.23.2.3協(xié)助經(jīng)營部辦理項目規(guī)劃設計方案的申報;3.2.4與委托設計單位的溝通和協(xié)調(diào);負責組織規(guī)劃與設計方案的評審，提出各階段評審報告;3.3經(jīng)營部 3.3.1參與項目前期設計全過程的策劃和研發(fā)工作，提出對項目設計的合理化意見;3.3.2負責辦理項目規(guī)劃設計方案的審批工作；3.3.3負責按照項目規(guī)劃設計成果進行工程概算。3.3.4參與規(guī)劃與設計方案的評審。3.4 營銷策劃部3.4.1 負責客戶市場的調(diào)研，配合工程部為項目的前期設計工作提供參考依據(jù)；3.4.2 參與規(guī)劃與設計方案的評審。4 工作程序4.1.14.1 公司項

3、目設計階段劃分項目設計階段劃分為：概念設計階段、委托規(guī)劃設計階段和委托環(huán)境設計階段。4.1.2委托設計包括：4.1.2.1規(guī)劃設計；4.1.2.2擴初設計；4.1.2.3施工圖設計。4.2 概念設計控制4.2.1 經(jīng)營部負責在公司獲取開發(fā)土地使用權（招牌掛出讓信息）后，根據(jù)項目前期 可行性研究和市場調(diào)研結(jié)果進行土地價值分析， 報告 xxx 建設工程招投標工作領導小組。4.2.2 土地價值分析是在進一步市場調(diào)研的基礎上，依據(jù)規(guī)劃要點，尋找“土地價值 最大化和投資價值最大化”方案的過程。分析的一般方法是：經(jīng)營部負責牽頭，結(jié)合營 銷策劃部，擬訂幾個不同的產(chǎn)品方案和開發(fā)方案，并測算出不同方案的土地價值

4、，價值 最大化所對應的產(chǎn)品方案就是理論上的“最佳方案”。通常情況下，一種產(chǎn)品方案對應 著幾種開發(fā)方案，而只有一種開發(fā)方案在單位時間內(nèi)能產(chǎn)生最大的效益，是這一產(chǎn)品方 案的投資時間價值最大。這種產(chǎn)品方案和開發(fā)方案就是“最佳方案”。4.2.3 營銷策劃部負責對項目所在區(qū)域客戶及潛在客戶市場開展調(diào)研工作。根據(jù)調(diào)研情況結(jié)果對工程部提出市場或客戶對產(chǎn)品設計的具體要求， 為項目設計工作提出可靠地 參考依據(jù)。4.2.4 工程部根據(jù)經(jīng)營部、 營銷策劃部所提供建議及 “規(guī)劃要點” 進行概念性設計研究。概念性設計研究的要點包括：4.2.4.1項目核心開發(fā)理念；4.2.4.2項目銷售主體定位；4.2.4.3項目整體風

5、格定位；4.2.4.4項目建筑、景觀、園林主題思想；4.2.4.5配套設施規(guī)劃；4.2.4.6規(guī)劃要點”的分解等。4.2.5概念性設計研究后，工程管理部應形成 23個概念性方案。概念性設計方案包4.2.5.1括：項目的整體風格說明（要與城市風格、自然景觀、人文景觀相融合）；4.2.5.2總體規(guī)劃效果圖；4.2.5.3單體建筑效果圖；4.2.5.4景觀園林效果圖；4.2.5.54.2.6方案的設計參數(shù)、設計標準，設備和結(jié)構(gòu)造型、功能和使用價值等。概念性設計方案完成后， 工程部應報請 xxxx 建設工程招投標工作領導小組審批。4.3 委托規(guī)劃設計4.3.1 概念性設計方案經(jīng) xxx 建設工程招投標

6、工作領導小組審核通過后，工程部根據(jù)選定的概念設計方案，編制委托單位規(guī)劃設計任務書和建筑方案設計任務書并聯(lián)合經(jīng)營部開展規(guī)劃設計招標工作。招標工作結(jié)束后，對中標單位進行規(guī)劃和建筑設計委托工作，工程部向委托設計單位提供概念性設計方案的資料，作為設計單位設計的依據(jù)，并簽署委托設計合同。4.3.2 委托設計過程中工程部應嚴格執(zhí)行概念性設計方案、規(guī)劃設計任務書和建 筑方案設計任務書中確定的設計思想和要求。4.3.3 委托規(guī)劃設計方案、 擴初設計方案、 施工圖設計方案的評審和確認執(zhí)行按照 工經(jīng)營部、程部管理制度中建設工程竣工圖管理辦法。因項目原因，工程部認為不需要初步設計階段的，應書面說明理由。4.3.4方

7、案設計評審的要點包括：4.3.4.1建筑風格的選擇；4.3.4.2不同建筑的具體位置；4.3.4.3園林風格的選擇；4.3.4.4各類戶型的比例；4.3.4.5每種戶型的面積、設計方案；4.3.4.6建筑平面設計方案；4.3.4.7外立面設計方案等。4.3.5各階段方案設計結(jié)束后， xxx 建營銷策劃部相關部門對設計方案進行討論和評審，提出對各階段設計方案的修改意見， 直至最終方案通過。4.3.6 各階段方案設計評審要點4.3.6.1 概念設計技術經(jīng)濟指標；景觀利用；規(guī)劃分區(qū)；道路結(jié)構(gòu)；建筑高度；創(chuàng)新點。4.3.6.2 方案設計技術經(jīng)濟指標；規(guī)劃結(jié)構(gòu)：景觀利用、入口位置、規(guī)劃分區(qū)、道路結(jié)構(gòu)、豎

8、向設計、組團形式、 建設分期、停車方式、建筑高度；戶型平面：朝向、單元結(jié)構(gòu)、公共空間平面、戶型結(jié)構(gòu)、功能空間、尺度、屋 面形式；建筑立面：立面風格、外墻材料、門窗材料、屋面材料、陽臺做法、外露設備 隱蔽、建筑色彩。4.3.6.3 擴初設計擴初及施工圖須符合國家設計深度要求；結(jié)構(gòu)方案：結(jié)構(gòu)選型、基礎選型、結(jié)構(gòu)布置。4.3.6.4 施工圖設計 施工圖設計評審要點見本制度關于 xxx 對設計工作的評審及管理中涉及對施工圖設 計階段的描述。設計管理中的施工圖設計。4.3.6.5 環(huán)境設計環(huán)境規(guī)劃：規(guī)劃立意、景觀分析、視線分析、景觀規(guī)劃分區(qū)、流線設計、場地布 置、綠量控制；公共設施規(guī)劃：燈具布置、座椅布

9、置、垃圾箱布置、標識布置、背景音樂布置、 綠量控制；場地設計：地面材料、構(gòu)筑物造型、構(gòu)筑物材料、藝術品布置；道路設計：地面材料、路牙設計；綠化設計：視線分析、樹種分區(qū)。4.3.7 各部門評審的內(nèi)容和重點包括：4.3.7.1 營銷策劃部從市場發(fā)展趨勢、市場需求、客戶需求、其他項目成敗因素等角4.3.7.2度進行評審；工程部從設計和施工技術、進度、造價控制等技術方面進行專業(yè)評審；4.3.7.3公司項目成本管理小組從成本角度進行評審；4.3.7.4經(jīng)營部從項目設計是否符合預算要求，材料是否易于采購、采購的成本（包括采購價格和采購費用）角度進行評審；4.3.7.5 評審應邀請有關規(guī)劃、建筑專家參加，征

10、詢專家的意見。4.4 委托環(huán)境設計的控制參照以上規(guī)程執(zhí)行。5 xxx 對設計工作的評審及管理5.1對設計工作的評審及管理過程中 xxx 的職責分配5.1.1工程部負責設計評審程序的組織和實施；5.1.2工程部提出施工方面的意見；5.1.35.1.4經(jīng)營部負責提出成本控制方面的意見；營銷策劃中心提出市場定位方面的意見，確定市場和客戶的需求；5.1.5xxx 建設工程招投標工作領導小組負責對最終對設計方案的確認。5.2 xxx 對設計圖紙審核的工作程序5.2.1 初步設計階段：由于初步設計是決定工程采用的技術方案的階段，所以，這階段設計圖紙的審核， 側(cè)重于工程所采用的技術方案是否符合總體方案的要求

11、， 以及是否達到項目決策階段確 定的質(zhì)量標準。5.2.2 技術設計階段：5.2.2.1 技術設計是在初步設計基礎上方案設計的具體化。所以，對技術設計圖紙的 審核側(cè)重于各專業(yè)設計是否符合預定的質(zhì)量標準和要求，是否符合設計大綱所提的要 求。5.2.2.2 由于工程項目要求的質(zhì)量與其所支出的投資是呈正相關的，所以，各專業(yè)工 程師在初步設計及技術設計階段審核方案或圖紙時，需要同時審核相應的概算文件。只 有既符合預定的質(zhì)量要求，而投資費用又在控制限額內(nèi)時，設計才能得以通過。5.2.2.3 技術設計階段的審核由工程部根據(jù)施工圖評審項目記錄表（附錄二）的 內(nèi)容進行，并填寫和保持記錄。5.2.3 施工圖設計階

12、段施工圖是對建筑物、設備、管線、園藝軟、硬質(zhì)景觀等工程對象物的尺寸、布置、 選用材料、構(gòu)造、相互關系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直 接依據(jù)，從而也是設計階段質(zhì)量控制的一個重點。對施工圖的審核，應注重于反映使用 功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。5.2.3.1 建筑施工圖。簡稱“建施”。主要應審核房間、尺寸及布置情況、門窗及內(nèi) 外裝修、材料選用、建筑功能是否滿足要求等。例如，建筑外立面是否符合整體風格， 施工難易程度如何，有沒有更好的方案；主力戶型，非主力戶型的比例，在小區(qū)的位置 是否合理；每一戶型設計是否合理，創(chuàng)新點是什么，改進建議；每一戶型各方間面積、 組合是否合理，是否做到

13、了“三分離?！毙l(wèi)生間、廚房、采光、通風如何、怎樣改進； 裝飾材料規(guī)格與戶型設計尺寸的匹配性； 對單元門、分戶門、房間門尺寸， 材質(zhì)的評價； 外窗面積、材質(zhì)是否滿足采光、隔單要求；廚房與餐廳的布置是否合理，中、西廚房是 否分開，是否便于排風；錯層、復式的高度、安全性評價；屋頂保溫、隔熱層設計的合 理性評價。5.2.3.2 結(jié)構(gòu)施工圖。簡稱“結(jié)施”。主要應審核設計構(gòu)件是否優(yōu)化合理，與“建施” 圖中的平面尺寸，室間尺寸是否矛盾。例如：結(jié)構(gòu)設計中，梁、柱板、樓梯、電梯井的 設計安全性、經(jīng)濟性評價。5.2.3.3 給排水施工圖。簡稱“水施”。主要應審核水處理工藝設備及管道布置和走 向，加工安裝的質(zhì)量要求

14、等。例如：自來水、排水等各類管線的設計是否合理，有無沖 突。5.2.3.4 電氣施工圖。簡稱“電施”。主要應審核電氣線路及設施是否合理，線路走 向與其它專業(yè)是否矛盾。例如：配電箱、電線的設計容量能否滿足未來家庭的要求；各 房間是否有足夠的電源插座；電源插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝 飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口 和網(wǎng)絡終端。5.2.3.5 園林設計施工圖。主要應審核各種軟、硬質(zhì)景觀及選材是否滿足要求。例如： 道路設計是否合理，是否符合規(guī)劃控制要求；環(huán)境設計、是否便于施工；綠化面積是否 符合規(guī)劃控制要求；樹（草）種的成本；有沒有更好

15、的方案。5.3 xxx 對總平圖的審核5.3.1 是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程項目占地面積及面積界限、建筑紅線、 建筑層數(shù)及高度、立面造型及與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。5.3.2 工程建設對象本身是否符合法定的技術標準，如對安全、防火、衛(wèi)生、防震、 三廢治理等方面是否符合有關標準的規(guī)定。5.3.3 有關專業(yè)工程設計的審核，如對供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊 等專業(yè)工程的設計，應主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項公共設施相協(xié)調(diào)與銜接等。5.4 xxx 對設計工作的一般性管理要求5.4.1 在設計委托合同簽署后，為更好地監(jiān)督設計單位履行合同，確保設計質(zhì)量，按時 完成設計，工程部負責建立并

16、實施與委托設計單位良好的溝通渠道。542工程部甲方代表每周二次定期與設計負責人保持聯(lián)系，了解設計進度和需要補 充、明確的地方，必要時可到設計單位實地了解。543當設計內(nèi)容有變更，如業(yè)主提出新的設計要求時，需要補充協(xié)議時，工程部應與設計單位及時簽署。544 如果設計單位無法按合同完成，工程部長師要及時將情況反饋給公司主管領導。5.4.5 設計期間，工程部要及時、準確地記錄雙方往來的內(nèi)容，記錄是雙方出現(xiàn)糾紛 的原始證據(jù)。附錄一規(guī)劃設計評審報告項目名稱規(guī)劃設計階段附錄二 施工圖評審項目記錄表表建筑:住宅：共4頁.第1頁日期：審圖人建筑面積2M其中：人防面積2M二O標高M室外地坪標高M層咼層數(shù)基本開間

17、M基本進深M標準層室比總戶數(shù)建筑長寬咼二維尺寸立面造型：（立面造型：是否多樣化和適當，與周圍環(huán)境是否協(xié)調(diào)統(tǒng)一.坡屋項內(nèi)空間作臥室（W 2.1米和1.5米）新建住宅的面積按戶型分類：每戶住宅使用面積：使 用 說 明有關日照，采光、通風、排風、排油煙、節(jié)能、隔聲及室內(nèi)初裝修等方面。表住宅：共4頁，第#頁安 全 防 衛(wèi)設 備 和 實 施防火、漏電保護、安全防護裝置等:臥室門：類型和尺寸；門洞口寬度不小于0.9米廚房門：類型和尺寸；門洞口寬度不小于0.8 米。1米。廚房、衛(wèi)生間、電氣、電訊、電視等設備和設施及住宅預留空調(diào)器位置、陽臺、 信報箱、存車處等的布置安排：各層平面布局存在什么問題單元大門：類型

18、和尺寸。戶門：是否采用安全防護門；類型和尺寸；門洞口寬度不小于衛(wèi)生間門：類型和尺寸。水箱間門：類型和尺寸。電梯間門：類型和尺寸。窗的類型，主要窗尺寸。表住宅：共4頁.第3頁屋面、衛(wèi)生間、地下室防水要求和材料存在什么問題:外墻面、門窗防滲漏存在什么問題:防潮:表住宅：共4頁，第5頁屋面排水要求和材料存在什么問題:隔熱保溫做法及采用的材料存在什么問題: 節(jié)能措施，有無問題 米用了何種新材料和特殊材料，有無問題:電梯數(shù)量、廠家，有無問題:水箱數(shù)量及選型和安放的位置有無問題上水管線的位置、標高、真誠向與土地建有無矛盾:管 線 與 土 建 交 叉下水管線的位置、標高、真誠向與土建有無矛盾:消防管線及設施

19、的位有無矛盾：置、標高、走向與土建有無矛盾暖氣管線的位置、標高、走向與土建有無矛盾:煤氣管線的位置、標高、走向與土建有無矛盾電氣、電訊地、電視天線等管線及設施的位置、標高、向與土建有無矛盾;施工圖的幾何尺寸、平面位置、標高間否與總平圖一致;樓梯間凈高是否過小或樓平臺梁碰頭:圖紙是否齊全：（包括選用的標準圖冊，節(jié)點詳圖與文字說明是否齊全）圖面的錯、碰、漏等問題:多層住宅是否安裝或預留可視對講系統(tǒng)的電控門;高層住宅是否安裝或留可視對講系統(tǒng)的電控門:表二建筑:公建及其它：共2頁，第1頁 期：審圖人:建筑面積M 2其中：人防面積M 2二0標高M室外地評標高層高層數(shù)基本開間M基本進深M建筑長寬咼二維尺寸

20、立面造型（是否適當，與周圍環(huán)境是否協(xié)調(diào)統(tǒng)一等）各層平面布局存在什么冋題：門的類型，主要門尺寸：窗的類型，主要窗尺寸：門窗選型上存在的問題：內(nèi)外裝修存 在什么問題防水材料及做法 存在什么冋題表二土建及其它：共2頁，第2頁結(jié)構(gòu)：共2頁，第1頁日期：審圖人:結(jié)構(gòu)形式基礎類型地下水位地基土質(zhì)類別地基承載力基底標咼安全等級抗震烈度人防等級擬定開工時間結(jié)構(gòu)層數(shù)圖紙是否齊全基礎工程材料要求主體工程材料要求伸縮縫、沉降縫、抗震縫的做法及要求樓板類型外墻材料節(jié)能保溫做法隔墻材料重要的結(jié)構(gòu)尺寸及存在的問題 （墊層、底板、墻板、柱、梁、 電梯井、軸線等）結(jié)構(gòu)設計方面存在的問題表三共2頁，第2頁結(jié)構(gòu)工程的特點及對施工

21、的要求重要部位的配筋情況有無問題洞有無加筋構(gòu)造處理有無冋題抗震處理有無冋題有無防止溫度裂縫的措施焊接工程要求地梁、圖梁的標高、截筋及砼等級有無問題梁墊的做法及設計要求設計對墻體接筋的要求承重獨立磚柱的截面尺寸防潮層位置預留洞、預埋件、大樣圖和采用標準構(gòu)配件圖的型號是否準確結(jié)構(gòu)圖建圖的平面尺寸及標高是否一致水暖、煤氣對結(jié)構(gòu)工程的要求及存在的問題電氣對結(jié)構(gòu)工程的要求及存在的問題其它問題：（屋蓋有無保溫層，基槽回填灰土要，大空間靈活分隔，等等）表四建筑:給水日期:審圖人:排水日期：審圖人：電氣日期:審圖人：表七建筑:電話、電視天線日期:審圖人：建筑面積電壓等級負荷估算多、高層住宅住戶的常用電器負荷低壓照明暗材料選型明電氣照明裝置、開關、插座的安裝，標 高及布置是否符合規(guī)范電度表位置的選擇安裝高層配電柜、電鎏互感器及電纜母線選 擇的是否符合規(guī)范多層低壓引入線是否米用BV型截面不小于35mm2銅線高層低壓引入線電纜導線是否符合規(guī)范高層力和光是否互投水箱安裝控制方式存在的問題泵房電動機與降壓起動器是否配套防雷、避雷針及材料選擇是否符合規(guī)范各種接地裝置的霎地電陰值及材料和安 裝方式熔斷器，接觸器，熱繼