21.1投資決策控制程序

1、1.目的通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風險。2.范圍本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。3.職責3.1公司總經(jīng)理負責主持項目投資決策會議；3.2項目分管領導負責向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告，收集所需資料。3.4財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。4. 控制程序4.1 項目可行性研究的前期準備工作 4.1.1 由策劃與營銷中心根據(jù)市場調查結果和收

2、集的有關信息，進行投資項目的預選。4.1.2 依據(jù)q/tzh-wi-003市場調研管理辦法的規(guī)定，由策劃與營銷中心對預選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。4.1.3 財務與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。 4.1.4 依據(jù)q/tzh-wi-004政策法規(guī)收集管理辦法的規(guī)定，由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規(guī)。4.1.5 策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。4.1.6 項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后，報

3、分管領導審核、總經(jīng)理審批。4.2 項目可行性研究4.2.1策劃與營銷中心依據(jù)項目建議書對擬建項目進行經(jīng)濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。4.2.2 可行性研究主要內容:4.2.2.1項目開發(fā)必要性分析: a.項目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃； b.通過市場調查和預測，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較； c.分析項目建設規(guī)模是否合理。4.2.2.2 項目開發(fā)條件分析： a. 項目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求； b.基礎配套設施建設是否到位，交通運輸是否有保證； c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求; d.拆遷工作是否可行，周圍環(huán)

4、境是否有利于項目建設。4.2.3 由策劃與營銷中心負責，財務與資產(chǎn)經(jīng)營部配合，進行建設項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與評估,根據(jù)預測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價，并計算評價項目經(jīng)濟效益的各項指標，主要內容包括： a.總投資的測算，分析投資構成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況; b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當; c.各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率; d.項目費用的鑒別和估算; e.項目利潤預測。4.2.4 項目財務效益分析由財務與資產(chǎn)經(jīng)營部負責進行項目的財務效益分析，主要內容包括： a.編制項目財務效益分析表，主要有：貸款償還

5、期計算表、財務平衡表、財務現(xiàn)金流量表等； b.財務動態(tài)分析指標的計算，主要有：財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、貸款償還期等； c.財務靜態(tài)分析指標的計算，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等； d.根據(jù)各種計算指標，參考定性分析，作出財務分析效益評估結論。4.2.5策劃與營銷中心依據(jù)項目的建設要求，對不確定性進行分析： a.盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點； b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析；4.2.6 策劃與營銷中心根據(jù)項目開發(fā)中可能存在的不利因素，進行風險分析，預測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險，并

6、提出采取回避風險的有效措施。4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準后，委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容： a.項目開發(fā)的必要性分析； b.項目開發(fā)條件分析； c.基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與分析； d.項目財務效益分析； e.項目不確定性分析； f.項目分析結論。4.4 項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務活動，在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。4.4.1由策劃與營銷中心組織，總經(jīng)理主持，對可行性研究報告進行充分的論證，必要時，由策劃與營銷中心負責聯(lián)系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。4.4.2 可行性研究報告經(jīng)分管領導審核、總經(jīng)理批準后，報集團公司進行最終決策。4.5 經(jīng)批準的可行性研究報告的修改，嚴格文件控制程序的規(guī)定執(zhí)行，由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄，由策劃與營銷中心依據(jù)文件控制程序及q/tzh-wi-0