房地產泡沫形成的規(guī)則

1、1 房地產泡沫的涵義經濟學中所說的泡沫 , 就是資產價格嚴重背離基礎價值而暴漲的現(xiàn)象。房地產泡沫是指主要由投機性購買需求的增加所引起的房地產價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。也就是說 ,房地產價格的這種上漲不是以真實需求的增長為基礎的 , 而主要是由投資需求的快速增長拉動的。當發(fā)生房地產泡沫時 , 土地和房屋價格高漲,大大高于由真實需求所支撐的市場價值 ,并且交易頻繁 ,形成了一種表面上的虛假繁榮。房地產行業(yè)是比較容易出現(xiàn)價格泡沫的經濟領域 , 這是由房地產行業(yè)所具有的三大特征決定的。第一, 房地產業(yè)的資源基礎是土地 ,而土地是現(xiàn)代社會最稀缺的自然 資源,其供給量難以隨需求的增加而增加 ; 第二, 房地產是

2、社會賴以生 存和發(fā)展的物質基礎 , 人們對房地產的需求是隨著經濟發(fā)展和社會進 步不斷增加的 ;第三, 房地產行業(yè)的生產周期比較長 , 供給量在短期內難以增加。正是這些特征 , 使得房地產市場的供求關系難以實現(xiàn)穩(wěn)定的均衡,價格波動劇烈 ,這是誘發(fā)房地產泡沫的重要因素。房地產市場供求關系的一般特征住房需求的一般特征包括 1 作為人們賴以生存和發(fā)展的物質基礎 , 住房是一種生活必需品 ,因此,人們的基本住房需求是剛性的 , 其價格彈性較小。2 隨著生活水平的提高, 人們在追求住房面積增加的同時 ,也對住房的質量、結構、裝修、安全以及居住環(huán)境和配套設施提出了越來越高的要求。這種不由于斷追求高品質住房的

3、需求必定會誘導出相應的住房供給。趨勢。住房品質提高 ,即使在供求總量不變的情況下 , 房價也呈逐漸上升的3 由于住房抵押貸款制度的普遍實施 , 潛在的購房意愿轉化為現(xiàn)實的住房購買力往往只需要較少的當前收入。也就是說,住房市場的有效需求并不完全取決于當期收入水平 , 在住房抵押貸款制度的支持下 ,大約有七成購房款使用的是人們未來的收入 , 有三成購房款使用的是家庭過去積累的收入或資產。因此, 與收入波動相比, 住房需求的波動更大。4 住房需求不僅是消費需求也可以是投資需求。住房是資產 , 購買住房不僅可以滿足人們的居住需水漲船高。3 住房供給受建造周期制約。由于住房不能像求, 而且可以獲得較高的

4、預期收益 ,因此, 住房具有保值和增值的功能。特別是當通貨膨脹發(fā)生時 , 貨幣資產縮水 , 實物資產增值 , 人們更傾向于將貨幣資產轉化為房產 , 因此住房購買需求增加, 而住房供給在短期內難以相應地增加 , 結果必定導致住房價格上升。住房供給的般特征包括 1 住房供給受資源條件約束大。住房建設需要土地, 而一個地區(qū)可用于建設的土地面積是有限的 ; 住房建設需要大量 資金, 而資金的供給受到信貸政策、資金總量、融資渠道和成本等多方面的約束 ; 住房建設需要鋼材、 水泥、木材等建筑材料 , 建材資源的充沛或短缺對住房的供應速度影響較大。所以資源條件是住房供給的硬約束條件。2 住房供給成本和級差地

5、租關系密切。從長期來看 , 住房供給成本決定住房價格 ,但決定住房供給成本的主要因素并不是建筑成本 , 而是土地成本 , 尤其是級差地租 , 級差地租是城市住房供給成本的主體。因此,隨著城市經濟的發(fā)展 , 處于城市中心地區(qū)、交通便利地區(qū)或具有某種獨特環(huán)境條件的地區(qū)如靠近海 灘、公園、學校等 ,土地稀缺程度加劇 ,地租和地價上升 , 房價自然會普通商品那樣在工廠內部通過流水線進行標準化、規(guī)?；纳? 因 此住房供給在短期內缺乏彈性 , 不能迅速適應市場需求的變化。與住房供給的滯后性相比 , 住房需求卻容易受收入、人口、金融政策等因素的影響產生波動 ,由此導致住房市場的供求關系極不穩(wěn)定 , 在一

6、個時點上非常容易出現(xiàn)供不應求或供過于求的狀態(tài)。上述特征說明, 房地產市場的需求具有很大的不確定性而供給較為穩(wěn)定 , 供 給與需求在時間上易于錯位 , 可能同時出現(xiàn)總量矛盾和結構性矛盾總量矛盾容易導致價格大起大落 , 而結構性矛盾則會引起房屋空置這是形成房地產泡沫的內在基礎。3 房地產價格泡沫形成機制根據(jù)經濟學原理 , 多數(shù)商品遵循供求定理 ,即在其他條件不變的情況下,某種商品的價格上升則需求量減少而供給量相應增加, 反之, 價格下降則需求量增加而供給量相應減少。也就說, 一般商品的需求曲線向右下方傾斜 , 斜率為負。在房地產市場上 , 出于追求住房使用價值的目的 , 人們對住房的真實需求與普通

7、商品遵循相同的規(guī)律 即在收入、預期、個人偏好等其他諸多因素不變的情況下 , 房價上升因此,則需求量會隨之下降 , 而房價下降則需求量會相應增加。對于真實的房地產需求來說 ,需求曲線向右下方傾斜 , 斜率為負。研究房地產價格泡沫的形成機制需要充分考慮到供求彈性的差異。經濟學中的彈性是指因變量對自變量變化的反應程度 , 是一個相對值。供求彈性分別是指 , 當價格按照一定比率變動時所引起的供給量和需求量變動的比率。當價格變動的比率較大而需求量變動的比率由于土較小時, 表明供求缺乏彈性 ,相反則表明供求富有彈性。地供給的有限性 , 在短期內住房供給難以隨著市場需求的增加而增加 因此, 房地產市場的最大

8、特征就在于需求富有彈性而供給缺乏彈性。表現(xiàn)在供求關系上 , 就是需求曲線較為平緩而供給曲線近乎垂直。般來說, 經濟增長率提高、居民現(xiàn)期或預期收入增加、人口向城市 流動以及抵押貸款條件的放松都會引起城市房地產需求的增加 , 這種 需求增加表現(xiàn)在供求均衡圖上 , 就是需求曲線向右上方平行移動。短期內, 由于住房供難以隨需求的增加而增加 ,因此,當需求曲線向右 上方移動時 , 交易量不會有明顯的增加而價格卻會有較大幅度的上升但是 , 從也就是說, 此時需求的增加僅僅引起了均衡價格上升。長期來看 ,住房供給是富有彈性的 , 它可以隨著需求的增加而增加。在一個足夠長的時期內 ,如十年、二十年 , 如果房

9、價持續(xù)上漲 ,投資于房地產的利潤增加 , 開發(fā)商就可以想辦法克服城市空間的限制 , 向市場提供更多的住宅。如可以將城市住宅區(qū)向郊外拓展 , 可以建造更多高層住宅 , 也可以增加住宅樓的密度。這樣,供給的增加無疑能夠抑制房價上漲 , 因此 , 從長期來看 , 房價不可能始終上漲。在這個過程中 , 雖然住房供給增加的速度可能小于住房需求增加的速度, 房價仍然有上漲的趨勢。但是, 由于供給增加能夠改變人們對房價將會進一步上漲的預期 ,從而使投機性需求迅速減少 , 結果必然導致房價上漲失去動力 , 甚至引起房價下跌和房地產泡沫破裂。這就是房地產泡沫形成和破裂的內在機制。對上述過程 , 可以運如圖用西方

10、經濟學的供求原理和彈性理論做出更具體的解釋。所示,短期內住宅供給彈性極小 ,供給曲線斜率很大 , 幾乎呈現(xiàn)出垂直狀態(tài),而需求富有彈性 , 需求曲線較為平緩。由于漲價預期、收入增加、城市化、房改等因素導致需求曲線右移從 1 移動到 2, 房價上漲,漲價預期導致投資需求劇增 ,需求曲線不斷右移從 2 移動到 3,房價暴漲從 2 移動到 3。在收入效應作用下 , 房價上漲使得人們的實際收入下降 , 真實需求減少 , 房價上漲的動力有所減弱。重要的是 ,從長期來看住宅供給是富有彈性的 , 高房價必將引起供給增加, 而供給的增加會使得人們的漲價預期減弱。此時, 如果出現(xiàn)利率上漲、土地供給放松等因素 ,

11、人們對房價將會進一步上漲的預 期可能會徹底消失 ,這樣, 住房的投資性購買需求就會銳減 ,需求曲線 向左下方移動從 3移動到 1,引起房價下跌 ,房地產泡沫破裂。4 結論房地是, 在中國,由于房地產市場的壟斷性較強 ,房價具有向上的剛性 , 超 額供給更多地表現(xiàn)為空置率上升 , 而不是房價下降。產泡沫的形成和破裂過程實際上是房地產價格機制作用的必然結果這個過程完全可以用彈性理論、 供求原理等最基本的西方經濟學理論予以解釋?？梢哉f, 房地產泡沫是市場機制發(fā)揮作用的一種典型形式。但是 , 其結果又會導致社會福利損失 , 出現(xiàn)市場失靈。由于土地市場和房產市場本身的特殊性 , 與其他行業(yè)相比 ,該領域

12、更易于出現(xiàn)市場失靈。房地產領域的市場失靈 , 從微觀經濟視角來看, 主要體現(xiàn)為壟斷所造成的社會福利損失、外部性導致保障性住宅供給不足而高檔住宅供給過剩、投機盛行導致貧富分化加劇等; 從宏 觀經濟的視角來看 , 則體現(xiàn)為由于房地產泡沫所造成的行業(yè)發(fā)展大起 大落和宏觀經濟波動 , 從而浪費經濟資源 , 造成諸多社會問題。這些市場失靈現(xiàn)象的存在, 都說明房地產行業(yè)更需要政府干預。但政府也是經濟人 , 政府干預不是萬能的 , 政府失靈甚至比市場失靈更可怕。因此, 如何在房地產領域既克服市場失靈又防范政府失靈, 是有待進一步研究的課題。PEP 小學英語五年級下冊Unit four When is Eas

13、ter? 教學設計教學內容 : PEP 小學英語五年級下冊 Unit four When is Easter？ Part A: Let s spell教材分析 :unit4 的主題是 When is Easter? 主題是東西方節(jié)日及個人的生日。主題圖通過學生們在教室里談論母親節(jié)、中秋節(jié)和生日的情境，呈現(xiàn)出本單元要學習的核心詞匯和句型及其語用環(huán)境，拉開了本單元學習的序幕。為學習單元A.B部分的各個板塊做好準備。而Let s spell板塊為我們呈現(xiàn)了字母組合th在單詞中發(fā)/ 0 /和/ e /的規(guī)則。通過聽音圈詞活動，強化記憶 th 的發(fā)音規(guī)則，鞏固學習 th 的音形拼寫對應關系。第三部分通過

14、選擇單詞寫句子，幫助學生按照發(fā)音規(guī)則拼寫句子。這些設計符合英語新課程標準的要求，有效的突出了英語核心素養(yǎng)。學情分析 : 五年級學生學習英語已經有二年半的時間了，對于教材的特點和結構都比較熟悉。此階段的學生活潑好動、好奇心強、勇于嘗試，具有一定的邏輯思維能力和語言表達能力，并有很強的自尊心和求知欲，對于學習英語的興趣已經逐漸顯示出自己獨特的個性。（ 聽錄音并模仿兩遍。 ）并能在不同形式的練習中鞏固學習 th 的音形拼寫對應關系。發(fā)展學生的自主學習能力以及引導學生進行發(fā)現(xiàn)式的學習，觀察，感知體驗并自己歸納，突出以教師為引導，學生為主體的教學理 念。教學目標 :1. 學生能夠掌握字母組合 th 在單

15、詞中發(fā) / 9 / 和 / e / 的規(guī)則。2. 學生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞。3. 學生能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進一步提高在單線上抄寫句子的能力。4. 引導學會發(fā)現(xiàn)、觀察、體驗學習的學習方法。教學重難點 :重點 ：學生能夠掌握字母組合 th 在單詞中發(fā) / 9 / 和 / e /的規(guī)則。難點： 學生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞學習方法： 情境學習法、小組合作法。教具準備 : 多媒體教學課件、單詞卡片、評價獎章等。教學過程 :一、 Warm Up1 繞口令游戲。口舌之爭。設計意圖】拉近師生距離，愉悅學生心情。增進對彼此的認識，以便讓課堂順利開展，同時鍛煉學生的齒舌

16、靈活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.lead-in1. 看情境圖，引出三只小豬進考場的故事。學生發(fā)現(xiàn)這個故事中的每句話都有什么特點，小組合作讀一讀說說自己的發(fā)現(xiàn)。設計意圖】 : 通過情境圖的展示，讓學生在情境中發(fā)現(xiàn)問題，思考問題，引出課題。Presentation1. 出示學習目標，明確本節(jié)課的學習任務。th 有幾種不同的發(fā)音，交流。2. 繼續(xù)看情境，小組合作讀句子，說說你發(fā)現(xiàn)了字母組合The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is thre

17、e years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老師解疑，出示 th 在單詞中的兩種正確發(fā)音。清輔音：/ 9/舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶不振動。舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶振動。教師示范，學生模仿。學生以各種形式自由練習發(fā)音，展示學習成果。th 的正確發(fā)音。設計意圖】 : 通過仔細觀察發(fā)現(xiàn)疑問，提出疑問。帶著疑問學習新授，主題突出，學生的學習中心地位明顯。由教師直接給出答案，打消疑惑，直奔主題，明確4. 拆音法讀單詞。師生一起讀。設計意圖】 : 教給

18、學生明確的學習方法，讓學生理解知道單詞的拼讀規(guī)則。5. 小組合作分一分。給單詞正確的歸類。設計意圖】 : 及時了解學情，以便于掌控課堂。同時考察學生對知識的運用能力，突破重點。6. 質疑引導，發(fā)現(xiàn)規(guī)律。教者做簡單的提示，引導學生自主歸納規(guī)律。清輔音：/ 0/1. 單詞是數(shù)詞。2. 以 th 開頭的單詞。3. 以 th 結尾的單詞。濁輔音： /e /1.th 后有 er 的單詞。2. 單詞是代詞，冠詞的單詞。設計意圖】: 及時總結歸納規(guī)律，以便在后面的學習中能舉一反三。同時也是對前面知識的鞏固，對學情的再次回查，突破難點。四、 Practice1. 繼續(xù)來到情境圖，三只小豬又遇到了問題，家譜圖。怎么讀呢學生展示。2. 三只小豬想送鮮花給媽媽。師生一起拍手說chant 再次讓學生鞏固體會 th 的發(fā)音。設計意圖】 : 通過情境，既可以培養(yǎng)學生口頭表達能力，又可以提高學生對單詞的熟練掌握程度。朗朗上口的 五、 ProductionChoose ， write and say.設計意圖】 : 能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進一步