2010年房地產專業(yè)知識與實務講義

1、第一章房地產經濟基本理論 1.區(qū)位的特征（四特征）綜合性自然區(qū)位天文區(qū)位（經緯度）自然地理區(qū)位社會區(qū)位經濟區(qū)位文化區(qū)位政治區(qū)位確定性方位距離層次性大位置小位置地址微位置歷史性地理環(huán)境的變化以及經濟環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因2.房地產區(qū)位的含義*概念指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系要素（四要素）位置坐落所在具體地點方位方向和位置距離與有關場所的距離的遠近朝向正門或房間窗戶正對的方向樓層所在的樓層交通通達性可及性從外到達該宗地便捷性從該宗地去往其他地方周圍環(huán)境和景觀自然環(huán)境人文環(huán)境景觀外部配套設施基礎設施道路、供水、供電、供氣、供熱、

2、通訊等（必需條件）公共服務設施教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務、郵電、市政公用設施等位置與區(qū)位的關系房地產不可移動，其位置固定不變任一要素發(fā)生變化，意味著房地產區(qū)位發(fā)生變化3.區(qū)位理論的概念概念區(qū)位理論是研究人類經濟行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內經濟活動優(yōu)化組合的理論（經濟活動如何在空間上分布）主要理論（四大理論）農業(yè)區(qū)位論在城市周圍農業(yè)區(qū)位如何布局工業(yè)區(qū)位理論工業(yè)企業(yè)如何布局中心地理論城市之間如何布局城市空間理論城市內部各用地功能如何布局4.杜能孤立國理論的前提只有一個城市，且是孤立國，孤立國環(huán)境均質，且與外部隔絕城市是農產品的唯一銷售市場，農村則靠城市供給工業(yè)品運輸工具只有馬車農產品的運費

3、、重量與產地到消費市場的距離成正比經營者以獲取最大經濟收益為目的5.杜能農業(yè)區(qū)位理論的主要內容農業(yè)經營的產品和經營方式，由市場上農產品的銷售價格決定農產品的銷售成本為生產成本和運輸成本之和經營者的利潤為P=V-（E+T）經營者追求利潤最大化（銷售價格）和（生產成本）是常數(shù)P+T=V-E=k利潤最大化的唯一辦法是將運費壓縮為最小如何通過合理的農業(yè)生產布局使農業(yè)的運費最低，就能實現(xiàn)最大利潤（核心內容） 6.杜能農業(yè)區(qū)位理論的結論杜能圈（以城市為中心呈同心圓分布）自由農作區(qū)，生產易腐難運的農產品林業(yè)區(qū)，生產木材谷物輪作區(qū)，生產糧食草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產品三圃農作制區(qū)畜牧業(yè)區(qū)7.韋氏工業(yè)區(qū)位論的假

4、設條件均質國家與地區(qū)，只考慮經濟因素工業(yè)原料、燃料地點固定且已知工業(yè)產品的消費地和范圍已知，需求量不變勞動力不能流動，價格已知，供給充裕運費是重量和距離的函數(shù)討論同一產品8.以運輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析工業(yè)企業(yè)應選擇在原料和成品二者的總運費最小之地運費的大小主要取決于運輸距離和貨物重量主要考慮原材料的運費和制成品的運費工業(yè)原料分類：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必須要運輸）原料指數(shù)限地性原料總重量/制成品總重量原料指數(shù)遍布性原料0純原料1失重性原料大于1原料指數(shù)越大，生產廠應選在離原料產地越近原料指數(shù)越小，生產廠應選在離市場越近案例（礦石冶煉生產針）9.中心地理論的基本概念中心地指區(qū)域

5、內向其周圍地域提供各種貨物和服務的中心城市或中心居民點中心性一個中心對周圍地區(qū)的影響程度需求門檻中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平（商業(yè)設施出現(xiàn)）商品銷售范圍消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或指中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑10.克氏中心地理論的假設條件均質平原與無差異性的居民交通費用與距離成正比廠商和消費者均為經濟人貨物可自由流動11.克氏中心地理論的結論六邊形市場各廠商的銷售范圍為圓形新廠商的自由進入，使各廠商的銷售范圍越來越小，直到需求門檻為止各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分給不同的廠商形成六邊形的市場區(qū)域12.克氏市場等級序列多種

6、商品與不同檔次高級商服中心，提供高中低級商品和服務中級商服中心，提供中低級商品和服務低級商服中心，提供低級商品和服務需求門檻和服務范圍由高到低，由大到小13.同心圓理論伯吉斯與巴布科克伯吉斯基于生態(tài)學的入侵和承繼概念來解釋城市土地利用在空間上的排列城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內向外環(huán)狀擴展中心商業(yè)區(qū)過渡地帶工人住宅區(qū)高收入階層住宅區(qū)通勤人士住宅區(qū)巴布科克考慮到交通軸線的輻射作用，將理論修正為星狀環(huán)形模式14.扇形理論霍伊特核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展15.多核心理論麥肯齊、哈里斯、烏爾曼一個城市內會出現(xiàn)多個商為中心，其中一個主要商業(yè)

7、區(qū)為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規(guī)模的擴大，新的極核中心隨之產生多核心理論基于地租地價理論，支付租金能力高的產業(yè)位于城市中心形成城市多中心的因素活動的相互依賴性活動互補互利，自然集聚交通原因排斥與自己的集結高地價房租排斥較品質使用16.中心商務區(qū)土地利用模式 墨菲、萬斯三項指標CBD土地利用空間結構（4個圈層）零售業(yè)集中區(qū)多層建筑集中區(qū)辦公區(qū)商服活動區(qū)17.總結與對比區(qū)位選擇的原則地租和生產成本和運輸成本總和最小的地方三種區(qū)位論的實質與前提假設 實質假設農業(yè)區(qū)位論在城市周圍農業(yè)區(qū)位布局的原則只有一個城市，且是孤立國運輸工具只有馬車孤立國環(huán)境均質，且與外部隔絕農產品的運費、重量與產地到消

8、費市場的距離成正比經營者以獲取最大經濟收益為目的工業(yè)區(qū)位論找出工業(yè)產品成本最低、利潤最大的位置，作為配置工業(yè)企業(yè)的依據(jù)均質國家與地區(qū)，只考慮經濟因素工業(yè)原料、燃料地點固定且已知工業(yè)產品的消費地和范圍已知，需求量不變勞動力不能流動，價格已知，供給充裕運費是重量和距離的函數(shù)討論同一產品中心地理論找出城市的分布規(guī)律均質平原與無差異性的居民交通費用與距離成正比廠商和消費者均為經濟人貨物可自由流動18.房地產需求的含義房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買的數(shù)量需求的兩條件（需求與需要的區(qū)別）消費者愿意購買，即有購買的欲望消費者能夠購買，即有支付能力房地

9、產市場需求是指在一定時間內，一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產愿意并且能夠購買的數(shù)量，即市場需求是所有的消費者需求的總和19.決定房地產需求的因素（五因素）房地產價格水平反相關，特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品）消費者的收入水平正相關消費者的偏好相關物品的價格水平（包括替代品和互補品）替代品需求反向變化（商品房與經濟適用房）互補品需求同向變化（住宅與配套設施）消費者對未來的預期買漲不買跌20.房地產需求曲線一般商品的需求量與價格呈逆相關關系價格上升，需求減少,價格下降，需求增加需求曲線的變動（兩種變化）沿需求曲線的變動價格發(fā)生變化需求曲線的平移價格以外的因素發(fā)生變化21.房

10、地產供給的含義房地產供給房地產開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供的數(shù)量形成供給的條件（兩條件）愿意供給有能力供給房地產市場供給指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上，所有開發(fā)商和擁有者對某種房地產所愿意并且能夠提供的數(shù)量，即所開發(fā)商和擁有者供給的總和潛在供給量潛在供給量存量拆毀量轉換為其他種類房地產量其他種類房地產轉換為該種房地產量新開發(fā)量22.決定房地產供給的因素該種房地產價格水平正相關該種房地產開發(fā)建設成本反相關該種房地產開發(fā)技術水平正相關房地產開發(fā)商對未來的預期看好市場，減少當期供給（捂盤），對未來悲觀，增加當期供給23.房地產供給曲線

11、房地產供給量與價格之間正相關價格上升，供給增加，價格下降，供給減少供給曲線的變動（兩種變化）沿供給曲線的變動價格發(fā)生變化供給曲線的平移價格以外的因素發(fā)生變化24.房地產均衡價格均衡價格是指商品的需求價格與供給價格相一致時的價格供給不變時需求增加，則價格上漲需求減少，則價格下跌需求不變時 供給增加，則價格下降 供給減少，則價格上漲 25.房地產供求與價格關系的特殊性難以形成統(tǒng)一市場全國房地產總的供求狀況本地區(qū)房地產總的供求狀況全國同類房地產的供求狀況本地區(qū)同類房地產的供求狀況26.地租的產生和發(fā)展地 租主要形式奴隸制地租勞役地租封建制地租前期以實物為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租資本主義地租貨幣地租社會

12、主義地租仍然存在地租，反映國家集體和個人三者根本利益一致的前提下，對土地收益的分配關系27.級差地租級差地租肥沃程度位置級差地租同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態(tài)28.絕對地租由于土地的所有權即使耕種最劣等的地也需支付的租金土地所有者憑借對土地所有權的壟斷所取得29.壟斷地租由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租條件土地私有權壟斷 某些土地具有特殊的自然條件 30.地租與地價的關系地租是地價的基礎地價是地租的資本化地價不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格永久租期土地，地租與地價的關系為31.城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別區(qū)別項目城市鄉(xiāng)村人口

13、職業(yè)構成以非農人口集聚為主是農業(yè)人口集聚為主人口與建筑規(guī)模與密度大小空間形態(tài)和物質構成用地類型多樣，基礎設施與公共服務設施完備用地類型單一，基礎設施與公共服務設施相對薄弱職能類型和產業(yè)結構是政治經濟文化中心與各種產業(yè)集聚地職能單一32.城市的產生與發(fā)展（四大階段）產生城市是社會生產力發(fā)展到一定階段，社會大分工的產物第一次大分工農業(yè)與漁牧業(yè)分離，進入定居時代第二次大分工商業(yè)和手工業(yè)從農業(yè)中分離，形成以商業(yè)和手工業(yè)為主的最早城市產業(yè)革命農業(yè)經濟時代進入工業(yè)經濟時代，開創(chuàng)了城市發(fā)展新紀元發(fā)展 序號城市發(fā)展階段對應工業(yè)化時期城市化水平備注1絕對集中階段工業(yè)化初期城市化水平提高階段發(fā)展中國家2相對集中階

14、段工業(yè)化成熟期城市化高速發(fā)展階段 3相對分散階段后工業(yè)化初期郊區(qū)化前兆 4絕對分散階段后工業(yè)化成熟期郊區(qū)化西方發(fā)達國家33.城市化的涵義城市化也稱為城鎮(zhèn)化，是鄉(xiāng)村轉變?yōu)槌鞘械囊环N復雜過程表現(xiàn)為人口和生活方式的變化產業(yè)結構調整以及空間的集聚城市規(guī)模的擴大與擴展城市數(shù)量增多形成城市體系34.城市化的進程城市化階段城市化水平城市化速度初級階段較低較慢加速階段 很快飽和階段較高減速35.城市化的度量城市化度量指標城市化水平（城市化率）城市化率計算方法一個區(qū)域內城鎮(zhèn)人口占總人口的百分比越大，表明城市化水平越高36.逆城市化逆城市化大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動分散化的過程是一種暫時的調整，而

15、不是一種長久的變化再城市化 城市衰退之后的復興，衰退的城市恢復了增長 37.郊區(qū)化概念郊區(qū)化指區(qū)域城市化水平達到一定程度（70%80%），市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平衡，城市人口、就業(yè)崗位和服務業(yè)由市區(qū)向外遷移的一種分散化過程。實質：一個城市內部由市區(qū)向郊區(qū)的分散郊區(qū)城鎮(zhèn)化 是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉化的過程。 實質：代表了鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的向心集聚 38.郊區(qū)化與郊區(qū)城鎮(zhèn)化的區(qū)別區(qū)別項目郊區(qū)化郊區(qū)城鎮(zhèn)化動力來自城市內部的離心力來自向心、離心等各種力量方向由市區(qū)向外由郊區(qū)向市內實質人口與經濟要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)的離心擴散（市區(qū)的離心擴散）人口與經濟要素由郊區(qū)向市區(qū)的聚集（郊區(qū)的向心集聚）視角不

16、同站在城市中心的角度站在郊區(qū)的角度39.郊區(qū)化與逆城市化的區(qū)別逆城市化著眼的是整個城市體系，郊區(qū)化著眼的是一個城市的發(fā)展趨勢第二章房地產征收征用 1.房地產征收的概念是指國家為了公共利益和需求，依照法律規(guī)定的權限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產的行為本質是所有權由集體、單位和個人變?yōu)閲宜校ū仨毷撬袡喟l(fā)生變化，變?yōu)閲宜校┱魇罩黧w是國家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權2.房地產征收的類型集體所有的土地征收土地（城市的土地已經是國家所有，所以不存在征收問題）單位、個人的房屋及其他不動產征收（房屋的所有權不歸國家，所以存在征收問題）國有土地上的房屋征收（城市房屋拆遷）集體土地上的房

17、屋征收（集體土地上房屋拆遷）其他不動產征收3.房地產征收的限制條件（三條件）征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業(yè)用途為目的的征收征收必須嚴格依照法律規(guī)定的權限和程序政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產的客觀市場價值對被征收人損失予以公正補償4.征用的概念和限制條件概念指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制使用單位、個人的財產的行為（本質是所有權未發(fā)生變化，使用權發(fā)生變化）限制條件征用的前提條件是發(fā)生搶險、救災等緊急情況，平時不得采用征用應符合法律規(guī)定的權限和程序使用后應當將征用財產返還被征用人，并且給予補償5.征用的特征征用必須是因緊急需要（屬

18、于公共利益無法通過市場購買解決）國家必須依法行使征用權專屬于政府的權力不轉移所有權只轉移使用權，用后返還既適用于不動產也適用于動產（案例如警察征用車輛追捕逃犯）6.征收與征用的異同共同點（兩點）強制性，都不必得到財產所有權人的同意補償性，都應給予補償區(qū)別（四點） 征 收征 用前提條件不同為了公共利益需要因搶險、救災等緊急需要適用對象不同限于不動產動產、不動產均適用所有權轉移不同所有權轉移所有權不變，使用權轉移補償不同法律規(guī)定雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定7.公共利益的特點（四特點）公共利益是客觀的獨立地真實地存在于各種利益之上公共利益是共享的是社會共同的、整體的、普遍的利益，不是多數(shù)人與少數(shù)人的問題

19、公共利益是不確定的利益內容的不確定性和受益對象的不確定性公共利益不同于國家利益或政府利益有時重合，有時甚至沖突，政府并不絕對代表公共利益8.集體土地征收程序第一步申請申請主體任何申請集體用地的單位和個人，必須先將土地轉為國有，但三個除外鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地農民宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)用地9.集體土地征收第二步審查（由土地行政主管部門進行審查）在可研階段，提出建設項目用地預審報告在報批階段，市縣土管部門擬訂或編制“一書四方案”（收到申請之日起30日內）見附件農用地轉用方案補充耕地方案征收土地方案供地方案建設項目用地呈報說明書報經同級人民政府審核同意后，報上一級土地主管部門審查上級土管部門再報同級人

20、民政府審核再逐級上報有批準權的人民政府，將資料送同級土管部門審查10.集體土地征收第三步批準（針對四方案）5日內發(fā)出批復農用地轉用方案和補充耕地方案的條件符合土地利用總休規(guī)劃確屬必須占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積質量符合規(guī)定要求單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件征收土地方案的條件被征收土地界址、地類、面積清楚，權屬無爭議的補償標準符合法律、法規(guī)規(guī)定的需要安置人員的安置途徑切實可行供地方案符合條件符合國家的土地供應政策申請用地面積符合建設用地標準和集約用地要求劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件以有償使用方式供地的

21、，供地方式、年限、有償使用費的標準、數(shù)額符合規(guī)定只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準確11.集體土地征收第四步公告由被征地所在地的市縣人民政府組織實施，并組織公告公告的內容批準征地機關的批準文號征收土地的用途、范圍、面積征地補償標準和農業(yè)人員安置辦法辦理征地補償?shù)钠谙?2.土地征收審批所有權變化（國務院和省級兩級審批）國務院批準的項目所有的基本農田基本農田以外的耕地超過35公頃的（525畝）其他土地超過70公頃的（包括耕地和其它土地之和超過70公頃的）（1050畝）省級政府批準的項目除由國務院批準之外的其它土地必須同時報國務院備案13.城市房屋拆遷提出拆遷申請向被拆遷房屋所在地

22、的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提出提交的資料建設項目批準文件建設用地規(guī)劃許可證國有建設用地使用權批準文件拆遷計劃和拆遷方案（說明具體安排）拆遷補償安置資金證明14.拆遷審批和取得拆遷許可證管理部門自收到申請之日起30日內，核發(fā)拆遷許可證拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證管理部門同時將拆遷許可證的內容以房屋拆遷公告的形式予以公布15.簽訂拆遷補償安置協(xié)議拆遷補償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間就補償安置問題達成的書面協(xié)議拆遷補償安置協(xié)議的主要內容被拆遷房屋的地點、面積、用途補償方式補償金額安置用房面積和安置地點搬遷過渡方式及期限違約責任拆遷補償安置協(xié)議的特征協(xié)議當事人主體特定，協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制

23、協(xié)議簽訂有相對的強制性公證與備案自愿型一般項目可公證，并送房屋拆遷主管部門備案強制型拆遷代管房屋其代管人是拆遷主管部門，補償安置協(xié)議必須經公證辦理證據(jù)保全16.實施拆遷必須在拆遷范圍和拆遷期限內拆遷拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷，但拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托委托拆遷合同訂立15日內，到管理部門備案（注意委托拆遷合同與拆遷補償安置協(xié)議不同）拆遷不得有采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實施拆遷被委托的拆遷業(yè)務不得轉讓17.征地補償費用的含義和構成（主要三項）土地補償費（按原用途補償）對土地的補償安置補助費對人員的補償?shù)厣细?/p>

24、著物和青苗補償費對附著物的補償18.征地補償?shù)牟襟E被征收土地的所有人使用權人要辦理征地補償?shù)怯洿_定征地補償標準擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見對征地補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調協(xié)調不成的由批準征收土地的政府裁決征地補償安置方案組織實施由市縣人民政府批準后，由市縣土地管理部門實施征地補償費用的使用土地補償費歸農村集體經濟組織所有地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有安置補助費?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤趧恿τ赊r村集體經濟組織安置的，支付給組織由企業(yè)安置的，支付給安置單位實行貨幣安置的，發(fā)放給每個被安置的人（自謀職業(yè)的）19.耕地的補償標準土地補償費為耕地被征收前平均年產值的

25、610倍安置補助費總安置補助費需安置的人數(shù)每一個安置的人口的安置補助標準需安置的人數(shù)，按被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計算每個需安置的人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的46倍但每公頃被征收耕地的安置補助費不得超過被征收前3年平均年產值的15倍如果還不能保持農民原有生活水平的，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍地上附著物補償費由省級規(guī)定青苗補償費可以移植的，支付移植費不能移植的，給予合理補償或作價收購，由省級規(guī)定安排被征地農民的社會保障費用社會保障資金原則上由農民個人、農村集體和當事政府三方

26、共同承擔，具體比例結合當?shù)厍闆r確定資金主要從安置補助費和土地補償費中安排，不足以支付的，由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q20.征收城市郊區(qū)菜地的補償標準除以上三項外，還需繳納新菜地開發(fā)建設基金（標準見書）菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘21.被征地農民的安置（最常用前兩種）貨幣安置保障安置農業(yè)生產安置重新?lián)駱I(yè)安置入股分紅安置異地移民安置22.房屋拆遷補償?shù)膶ο笱a償對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權人而不是使用人所有權人包括公民和法人，也包括代管人和國家授權的管理人）23.房屋拆遷補償方式貨幣補償以房地產市場評估價格確定產權調換拆遷人用自己建造或購買的產權房屋

27、與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價格進行結算調換差價的行為補償方式規(guī)定（兩種特殊情況）拆除非公益事實房屋的附屬物，不作產權調換，只進行貨幣補償拆遷租賃用房時，無法解除租賃關系的，應實行產權調換除此以外可以選擇補償類型24.特殊情況的房屋拆遷補償出租房屋的拆遷補償無法解除租賃關系的，應實行產權調換產權不明確房屋的拆遷補償向公證機關辦理證據(jù)保全辦理公證對公證面關文書立案歸檔以備查用后，可進行拆遷設有抵押權房屋的拆遷補償首先認定抵押的有效性，看其是否經抵押登記，未經登記不視為抵押及時通知抵押權人能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前經抵押權人認可不能解除抵押合同的

28、，安清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押權人向抵押人追償拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償對公益事業(yè)用房的認定一是根據(jù)其服務對象，是共享性的還是排他性的二是考慮此類房屋是否有經營，是否以盈利為目的補償方式根據(jù)城市規(guī)劃主管部門的要求進行重新建設或者進行補償如采用貨幣補償，應通過評估確定價格，通常采用成本法評估臨時建筑的拆遷補償超過批準期限的，不予補償未超過批準期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償違章建筑的拆行補償是否是違章建筑，必須由規(guī)劃部門認定，拆遷主管部門無權認定對違章建筑，不予補償對經規(guī)劃部門處罰后允許保留的，補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償25.貨幣補償?shù)难a償費用和標

29、準根據(jù)市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格26.房屋產權調換應當以被征收房屋的房地產市場評估價格和產權調換房屋的房地產市場評估價格，結清產權調換的差價27.拆遷補償費用確定的程序被拆遷房屋的估價估價由具有房地產估價資質的機構來確定縣級以上政府確定一批估價機構供選擇選擇方式有被征收人投票、抽簽、協(xié)商等作出拆遷補償估價報告后，應首先經房地產估價專家委員會評審，才可以作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)對拆遷補償估價報告有異議的，可以在收到報告后10日內，以書面形式向房地產估價專家委員會申請重新評審拆遷補償協(xié)議的簽訂由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，具有法律效力達不成拆遷補償協(xié)議

30、或者所有權人不明確的，由拆遷人報請縣級以上人民政府，根據(jù)拆遷補償方案作出拆遷補償決定權利人或利害人對拆遷補償協(xié)議不服的，可以行政復議，也可以行政訴訟，逾期不申請復議或訴訟而又不履行的，可以由縣經以上政府或法院強制拆遷第三章建設用地概述 1.【補充】我國的土地制度概要所有權與使用權分離城市的土地屬于國家所有農村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農民集體所有建設用地不能直接使用農村集體所有土地，必須通過征收變?yōu)閲宜泻?，再以各種方式使土地使用者獲得土地的使用權2.我國建設用地取得方式征收集體土地（所有權發(fā)生變化）劃撥（無償或低價，無期限）出讓（有償有期限，主流方式）租賃（有償有期限）作價出資（入股）或授權

31、經營（有償）轉讓（土地使用者與使用者之間）集體建設用地使用權的轉移（集體所有權不發(fā)生變化）3.建設用地管理概念是指國家為維護社會主義公有制，調整建設用地關系，合理組織建設用地的利用而采取的行政、法律、經濟和工程技術相結合的綜合性措施主要是調整建設用地關系和合理組織利用兩項內容對象廣義的建設用地指已利用的土地中除農用地以外的一切非農業(yè)生產用地狹義的建設用地特指國有建設用地管理原則（四原則）節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率的原則強調城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設用地的控制作用的原則實行建設用地有償使用的原則社會效益、經濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則主要內容（五方面）建設用地宏觀調控

32、管理（宏觀調控）農用地轉用管理（用途變化）土地征收管理（所有權變化）建設項目用地申請、審查、報批、供地工作（用地管理）建設用地的分配、協(xié)調，即組織建設用地使用權的供給，對建設用地使用權轉讓、出租、抵押進行監(jiān)督管理（用地管理）4.劃撥的含義國家無償無期限地將國有建設用地使用權讓渡給土地使用者的一種行為劃撥的最低權限在縣級人民政府5.劃撥的范圍國家機關用地和軍事用地城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地）6.劃撥土地使用權的管理劃撥土地轉讓、出租、抵押的條件土地使用者為公司企業(yè)、經濟組織和個人有國有土地使用證具有地上建

33、筑物的合法的產權證明劃撥土地轉讓（兩種方式）受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金不辦理出讓手續(xù)，轉讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家劃撥土地出租劃撥土地地上物出租的，應將租金中所含的土地收益上繳國家劃撥土地抵押房地產抵押的，抵押金額不應包括土地價格因抵押權實現(xiàn)造成土地使用權轉移的，辦理出讓手續(xù)并補交地價凡上繳土地收益的土地（未辦理出讓手續(xù)的），仍按劃撥土地進行管理7.出讓的概念及方式概念國家將建設用地使用權有償有期限地轉移給土地使用者出讓的方式（4種方式）招標（競爭性）拍賣（競爭性）掛牌（競爭性）協(xié)議（非競爭性）8.出讓的規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向

34、用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定9.出讓的特征（5大特征）土地出讓是國家壟斷行為（只有國有土地才能出讓）出讓使用權有使用期限居住用地 70年工業(yè)用地 50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年綜合或者其他用地 50年使用權出讓是有償?shù)耐恋厥褂脵喑鲎尳鸾ㄔO用地使用權可分別設定地表、地上、地下分設土地使用者權利范圍有限地下資源、埋藏物與市政公用設施權屬另立10.出讓金指通過出讓方式取得土地使用權的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前

35、的開發(fā)成本及有關費用在簽訂出讓合同后60日內支付11.出讓底價的確定可有底價也可無底價根據(jù)土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定標底或底價出讓底價不得低于國家規(guī)定的最低標準集體決策確定底價、起叫價、起始價、保證金12.出讓中期招標、拍賣、掛牌中的重點難點關于投標投標人不得少于3個，如果少于3人，出讓人應當終止招標活動評標小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)中標的標準是能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的質實性要求且價格最高的投標人，應確定為中標人關于拍賣在拍賣中，競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。掛牌競價規(guī)則只有一個競買人，且報價高

36、于底價，掛牌成交有兩個及以上的競買人，出價高者成交報價相同，先提交者為競得人，但報價低于底價者除外掛牌期內無應價者或所有報價均低于底價，掛牌不成交關于投標、競買保證金的處理中標人、競得人的保證金，抵作土地出讓款其它人的在活動結束后5個工作日內退還，不計利息13.招拍掛后期的共同程序中標通知書或成交確認書的簽訂具有法律效力出讓合同的簽訂，5個工作日內退還保證金出讓結果的公布10個工作日內建設用地使用權證書的領取必須全部付清出讓金14.協(xié)議出讓的范圍（五種情況）各類經營性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個意向用地者的，可以協(xié)議（倉儲用地屬于經營性用地，而采礦用地不屬于經營性用地）原劃撥、承租土

37、地使用人申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應收回土地后重新公開出讓的除外劃撥建設用地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應收回土地后重新公開出讓的除外出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式通過出讓協(xié)調決策機構集體認定實行協(xié)議出讓方式的15.協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地補償費以及應交納的有關稅費（不能低于開發(fā)成本）不得低于所在級別基準地價的70%16.協(xié)議土地改變?yōu)榻洜I性用途的處理取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃部門的同意簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同補交相應的出讓金辦理土地

38、使用權變理登記手續(xù)17.協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別 區(qū)別項目招拍掛協(xié)議適用范圍不同經營性用地用招拍掛除此之外的才用協(xié)議，適用于政府的優(yōu)惠扶持項目出讓金形成方式不同競爭形成與政府協(xié)商是低價確定的原則不同根據(jù)土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定不低于開發(fā)費用之和不低于基準地價的70%18.出讓合同的概念及特征出讓合同的概念指土地出讓方（國家）與受讓方之間就國有土地使用權出讓達成的權利義務關系的協(xié)議由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同的特征是出讓雙方當事人之間權利義務關系的協(xié)議出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門受讓方一般為境內外公司組織與個人出讓合同對轉讓合同起著制

39、約作用（如用途和期限）19.出讓合同的內容（物權法中規(guī)定的少，而具體操作中規(guī)定的多）土地狀況土地用途及使用年限建設規(guī)劃設計條件動工開發(fā)期限出讓金額及支付方式開發(fā)進度與分期投資額度違約責任其他條款20.國有土地租賃的概念與范圍概念國家將土地租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式租賃合同租賃期六個月以上的應當由市、縣土地管理部門簽訂合同承租土地使用權的權能（四項權能）轉租承租土地使用權仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地他項權利轉讓承租土地使用權由第三人取得，原承租

40、人脫離合同關系抵押地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權隨之抵押，抵押權實現(xiàn)時租憑合同同時轉讓承租人優(yōu)先受讓權承租人優(yōu)先辦理出讓21.土地使用權轉讓條件以出讓方式取得的土地使用權轉讓（2條）按出讓合同約定已支付全部土出讓金，并取得土地使用權證書進行房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權出讓金；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件（土地用途、投資數(shù)額和土地利用要求三方面）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應持房屋所有權證書以劃撥方式取得的土地使用權轉讓（3條）由有批準權的人民政府準予轉讓由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金經批準可以不辦理出讓手續(xù)的，轉讓方將

41、房地產收益中的土地收益上繳國家22.土地使用權轉讓的限制轉讓合同期限和建設項目完成日期不得超過原出讓合同規(guī)定，轉讓獲得的土地使用期限為土地使用權出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權利義務全部轉移土地使用權轉讓時，其地上建筑物等所有權隨之轉讓（房隨地走）土地使用權轉讓價格時顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權土地使用權轉讓時規(guī)劃用途改變，需經土管部門與規(guī)劃部門批準，并調整出讓金23.土地使用權的轉讓方式（三種）出售土地使用權轉讓，獲得貨幣交換以土地使用權互換，或一方以土地使用權，另一方以金錢以外的標的物互換贈與無償24.以下劃撥土地經批準也

42、可以出租土地使用者為公司企業(yè)、經濟組織和個人有國有土地使用證具有地上建筑物的合法的產權證明補簽了出讓合同，補交了出讓金25.土地使用權租賃合同雙方的權利義務出租方權利收取租金監(jiān)督承租方使用依法收回出租土地出租方義務 交附土地及地上建筑物等及保障義務 修繕義務 妨害除去義務（不論原因是誰所致）出租人繼續(xù)履行出讓合同 承租方權利合法使用租賃物的權利要求保障正常、有效使用租賃物的權利承租方義務 保管義務 支付租金義務 租賃標的物返還義務 26.抵押的內涵27.可以設定抵押權的土地使用權通過有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可以抵押通過行政劃撥方式取得的土地使用權，在補簽了出讓合同、補交了出讓金、領

43、取國有土地使用證后，可以抵押28.不得設定抵押的范圍權屬有爭議的土地教育、醫(yī)療、市政等公共福利土地使用權列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的建筑物及其土地使用權已公告列入拆遷范圍的房地產依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房地產其它29.設定土地使用權抵押權的注意問題兩宗以上土地使用權設定同一抵押權，視為同一抵押標的物，其擔保作用不可分割地隨房地，房隨地走共有房地產抵押的，必須經共有人書面同意已租賃的土地使用權抵押，原租賃合同繼續(xù)有效（抵押不破租賃）抵押的期限不得超過經營期限或土地的剩余使用年限應辦理抵押登記，抵押權自登記時設立30.土地使用權抵押登記制度應當向土地所在地縣級以上地方人民政府

44、房地產管理部門辦理土地使用權抵押登記抵押合同自抵押登記之日起生效辦理登記應提交的文件（7類）抵押當事人身份明和法人資格證明抵押登記申請書抵押合同國有土地使用證有權設定抵押的證明材料證明抵押用地價值的材料其它登記機關在產權證上進行他項權利記載，所有權證書由抵押人收執(zhí)，向抵押權人頒發(fā)他項權利證書31.抵押土地使用權的處分的分配順序支付處分抵押物的費用扣除抵押物應繳納的稅費償還抵押權人的債權本息及支付違約金賠償違約給抵押權人造成的損害剩余金額交還抵押人32.同一房地產設定兩個以上抵押權時的清償順序已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權比例清償已登記的先于未登記的均未登記，按債權比例清償3

45、3.最高額抵押權概念指抵押人與抵押權人協(xié)議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保 法律規(guī)定設立前已存在的債權，可以轉入最高額抵國擔保的債權范圍確定前，債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓確定前，部分抵押權人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權內容最高抵押權的確定約定的債權確定期間屆滿沒有確定期間或期間不明，自設立之日起滿兩年后請求確認的新的債權不可能發(fā)生抵押財產被查封、扣押債務人、抵押人被宣告破產或被撤銷其它34.土地使用權收回的情況無論劃撥還是出讓方式均可以收回的情況社會公共利益需要補償各級司法部門沒收其財產而收回無償出讓方式可以收回的情況無償建設用地使用期屆滿出讓方式以得土地使用權滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外劃撥方式可以收回的情況給予適當補償國家根據(jù)城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用原劃撥土地的公路、鐵路、機場、礦場等核報廢的劃撥國有建設用地未經原批準機關同意，連續(xù)兩年未使用劃撥國有土地不按批準用途使用的35.土地使用權的終止因土地滅失而終