駿景南苑項目可行性研究報告

1、駿景南苑項目可行性研究報告（東區(qū)）廣州合生駿景房地產有限公司二00二年十月目 錄 一、項目名稱 3二、項目地點 3三、項目背景 3四、項目開發(fā)企業(yè)概況 3（一） 發(fā)展商簡介 3（二） 投資商簡介 4 五、項目規(guī)劃設計 5（一） 總體規(guī)劃 5（二） 主要經濟技術指標 5（三） 形態(tài)結構規(guī)劃 6（四） 住宅基本戶型 7六、市場分析及發(fā)展前景 7（一） 2001年廣州市房地產市場前景分析 7（二） 項目市場分析 101、 優(yōu)越的地理位置 112、 配套完善，生活便利 113、 周邊樓盤分析 124、 項目的發(fā)展前景 12七、項目資金籌集 12八、基礎數據說明.13九、項目開發(fā)與銷售計劃.13十、財務

2、分析 14（一） 銷售收益估算表 14（二） 利潤估算表 14（三） 現(xiàn)金流量表 15十一、項目評估結果 16駿景南苑（東區(qū)）可行性研究報告一項目名稱駿景南苑二項目地點廣州市天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段。建設用地規(guī)劃許可證號：穗規(guī)地證字（1997）第136號。項目東側為車陂路；南面為規(guī)劃住宅區(qū)，距黃浦大道約500米；西側為規(guī)劃住宅區(qū)；北面是成熟住宅小區(qū)“駿景花園”，緊臨中山大道。三項目背景第一、廣州市經濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障。廣州市具有龐大的房產消費群體，為房地產的有效開發(fā)提供根本保證。第二、廣州市區(qū)東移，使天河區(qū)成為新的市中心區(qū)，“駿景南苑”所在地成為近市中心區(qū)，

3、具有優(yōu)越的地理位置?！熬胚\”主會場建于東浦，使東浦板塊成為房地產的熱炒之地。第三、“駿景花園”的成功開發(fā)，為“駿景南苑”開發(fā)奠定了良好的基礎。可以說“駿景南苑”的開發(fā)是應消費者之求，按需而開，順勢而生。第四、“駿景南苑”的開發(fā)商為“廣州合生駿景房地產有限公司”，與“駿景花園”開發(fā)商“廣州合生科技園房地產有限公司”是一套人馬，有較高的房地產開發(fā)技術力量，在小區(qū)規(guī)劃、建筑安裝、銷售策劃、物業(yè)管理等方面有著豐厚的基礎和豐富的經驗。四項目開發(fā)企業(yè)概況（一）發(fā)展商簡況 廣州合生駿景房地產有限公司是由廣州天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司和（英屬處女島）南博置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司，經廣州市工商行政管理

4、局批準于二00一年六月四日注冊登記，注冊資金為22167萬元，合作經營期限為30年。 合作公司宗旨為：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經濟。生產經營范圍是：在經廣州市規(guī)劃局編號為：穗規(guī)地證字（1997）第136號建設用地規(guī)劃許可證同意使用的位于天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段土地的開發(fā)、建設、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項目規(guī)劃總用地面積為253965平方米，項目計劃分期分批進行開發(fā)，建筑總面積約為45萬平方米。 合作公司設董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。董事長肖燕霞系由南博置業(yè)公司委派，董事會成員共五人，由董事會決定

5、合作公司的一切重大事宜。公司下設辦公室、財務部、工程部、銷售部等部門。公司員工共30人，其中大專以上學歷20人，中級職稱10人，高級職稱2人，聚集了一批房地產開發(fā)建設、銷售各方面的人才。 （二）投資商簡況 中方 廣州天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司。該公司提供項目已三通一平的用地開發(fā)權及5%注冊資本。外方 南博置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實力，在內地投資創(chuàng)業(yè)。集團自93年在內地投資以來，擁有在內地注冊的十二個房地產項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64

6、300萬元，加上集團對廣州房地產市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產界之翹楚。合生創(chuàng)展集團擁有完整合理的內部結構及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產的優(yōu)勢，從設計方案上大套用、小調整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，合生創(chuàng)展集團憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑在廣州市各具特色、燦爛一方

7、，堪稱典范，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出銷售住宅的銷售率達90%以上，市場反應熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系，取得了良好的社會信譽和廣泛的社會支持。目前正在全面展開開發(fā)的樓盤有：華南新城（占地3000畝，設計總建筑面積260萬平方米）；珠江帝景（占地1000畝，設計總建筑面積156萬平方米）；逸景翠園（占地580畝，設計總建筑面積90萬平方米）；駿景南苑（占地375畝，設計總建筑面積45萬平方米）；愉景南苑（占地4.8萬平方米，設計總建筑面積15.7萬平方米），這些新盤的順利開發(fā)，將更顯“合生”氣勢，穩(wěn)固龍頭地位。五項目規(guī)劃設計駿景南苑將建設成為大

8、型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設計、完善的配套設施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供舒適、方便、高質生活環(huán)境。（一）、總體規(guī)劃 駿景南苑項目占地面積約25萬平方米，總建筑面積約49萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造13-19層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。駿景南苑東區(qū)，占地面積81000多平方米，規(guī)劃建筑面積約275774平方米，由37棟13-19層住宅樓組成。1、 規(guī)劃結構力圖淡化組團模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結構模式，削弱組團形態(tài)，規(guī)劃的重點是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動內容，精心組織住宅組群。2、 以大面積的綠地為紐帶的機組合，形成風格各異

9、的圍合或半圍合空間。3、 住宅首層大部分規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點、線、面結合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場東西向貫穿整個小區(qū)。4、 小區(qū)以東部40米規(guī)劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。（二）、駿景南苑主要經濟技術指標1、規(guī)劃用地平衡表：2、主要經濟技術指標表：項 目數 量單 位總征用地253965平方米總規(guī)劃用地162000平方米總建筑面積4940905平方米其中：1、住宅建筑面積466008平方米2、其中公建面積28082平方米綠地面積15680待添加的隱藏文字內容2平方米道路面積54040平

10、方米綠地率33.9%容積率3.05建筑密度25%居住總戶數3628戶居住總人口12698人人口毛密度783.8人/公頃 (三)、形態(tài)結構規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經濟與環(huán)境協(xié)調發(fā)展的居住園區(qū)。住宅設計健康、自然、戶型多樣。所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內氣候，依據人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位架空結合布置環(huán)境藝術小品，娛樂設施等，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點。標準層處理為

11、標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。（四）、住宅基本戶型 小區(qū)設計有三種住宅類型，共63棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從66.95140平方米（套內面積）。六市場分析及發(fā)展前景（一） 2001年市場分析廣州市經濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障1、 近幾年，廣州市的gdp保持了持續(xù)平穩(wěn)增長，從1998年以來，增長速度分別為13%、13.3%、13.6%，2000年創(chuàng)近5年來最大增幅。從而帶來廣州居民收入的持續(xù)增長：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消費性支出9546.23元，同比分別增長16.9%和17.4%，2001年，市政

12、府預計增長速度仍會達到12%，如果按國際上通行的年收入價格比來考核居民的購房負擔，1998年廣州的這一比例超過了9，高于國際上較為合理水平3-6的范圍，目前，這一比例則下降到7.5-8，居民的有效購房能力大大提高。2、 房地產投資資金充裕。2000年全市房地產開發(fā)企業(yè)資金來源合計546億元，比前年同期增長13.74%，房地產資金來源與實際完成開發(fā)投資的比例為1.5 ：1，房地產投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。3、 買房者平均月收入提高，房價承受能力提高。根據統(tǒng)計，2000年44%潛在消費者家庭月收入達3000-6000元，總體平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，顯示經濟環(huán)

13、境進一步改善。當中20-40歲的年輕家庭受教育程度越高，月收入明顯高于年長家庭500元甚至上千元。近城買家認為3000-5000元/平方米的住房最易接受，平均單價為4039元/m2，與上半年3807元/ m2相比，他們對商品房價承受能力有所提高。政府政策與市政配套建設，有利于房產業(yè)的發(fā)展1、 政府出臺新政策，使房產市場完備化、秩序化，一方面繼續(xù)刺激消費，另一方面保護消費者。例如：、金融界推出“零首期”業(yè)務，二手樓按揭業(yè)務，建立二手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購房者，在市場信息上更充分地提供給求購者，從而使集團購買力退出市場后，個人購房時期平穩(wěn)過渡。根據市國土房管局對市屬八區(qū)的房地產交

14、易統(tǒng)計，2000年，二手房屋交易面積增長99%，達到125.47萬平方米。、“交通年票制”，帶動海珠、芳村、白云樓市；、“提高預售政策門檻”，“實行套內面積制”，“回收閑置土地”等政策的出臺，用有形之手大清場，使有實力的發(fā)展商占領市場，從而保護消費者利益，保證市場運作更規(guī)范更有效。2、 市政配套建設上新臺階，帶旺新板塊地產開發(fā)。、 新世紀廣州城市總體規(guī)劃擬定“西調、南拓、東移、北抑”八字方針，番禺、花都撒市改區(qū)，廣州將向國際化大都市發(fā)展。花都發(fā)展“空港產業(yè)”，番禺建成廣州的休閑居住旅游區(qū)，各衛(wèi)星城與舊城區(qū)相連，各功能區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨于合理。此舉使廣州成為真正的山水海濱城市，并使廣州房地產開發(fā)格局

15、產生重大變化。、 地鐵二號線動工興建、新港東路的竣工、會展中心的建設等將使琶洲板塊炙手可熱；三號線規(guī)劃出臺、帶旺了番禺、河南樓市，番禺區(qū)新一年數個巨無霸樓盤幾乎同時有所動作；舉辦九運會，東圃板塊有突出表現(xiàn)；花都區(qū)新機場建設亦帶動樓市興旺。市政建設的配套和完善，使新一輪的房地產快速發(fā)展勢頭已開始出現(xiàn)。3、 發(fā)展商積極儲備土地，對房地產業(yè)持樂觀態(tài)度。2000年，全市開發(fā)企業(yè)購置土地面積742.52萬平方米，比1999年同期增長72.6%。土地購置費達到52.82億元，增長46.33%。說明開發(fā)企業(yè)正在積極增加土地儲備及前期開發(fā)準備工作，反映出房地產開發(fā)企業(yè)對廣州房地產發(fā)展前景的樂觀態(tài)度。廣州市具有

16、龐大的房產消費群體1、 據廣州日報調查，普通員工買房人數大增。兩年內打算購房的潛在消費者，73%是20-40歲的青壯年，其中26-35歲的青壯年由于正值結婚成家的年紀，對住房需求表現(xiàn)更加迫切。在單位任職管理人員的潛在消費者占了48%，比上半年59%有明顯減少。而一般職工的購房比例則由上半年12%上升到24%，顯示消費群向中等偏低收入層擴充。2、 非本地人買樓占4成。廣州作為一個開放城市，有著寬容的成長氛圍。最新的統(tǒng)計數字表明，若以是否“從小在廣州長大”劃分廣州本地人和非本地人，購房比例為本地人占57%，外地人占43%，而2000年上半年是62%、38%，反映出廣州正吸引越來越多非本地人在此落戶

17、。這些外地人72%具有大專以上學歷，遠遠高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。安居才能樂業(yè)，買房置業(yè)是欲望在廣州發(fā)展的非本地人的首選，具有很大的房產市場。3、 廣州市人均住房面積又多3平方米。據統(tǒng)計，打算買房的消費者現(xiàn)有的住房面積為71.3平方米/戶，按每戶3.3人計算，人均使用面積為21.6平方米，比上半年的18.8平方米增加近3平方米，反映出廣州人的居住水平正在不斷提高，這又是房地產業(yè)發(fā)展的內在動力。4、 集團購房退出市場，個人購房時期已平穩(wěn)過度。取消福利分房后，原本占市場消化率三成的集團購買力全面退出市場，年初曾有業(yè)內專家擔心住宅市場會因此出現(xiàn)“斷層”。然而，由于強勁的個人消費及時

18、補位，樓市已順利實現(xiàn)由以集團消費為主向個人消費為主的平穩(wěn)過渡，2000年的房地產市場出現(xiàn)了投入增加、銷售活躍、購銷兩旺的良好發(fā)展勢態(tài)。統(tǒng)計顯示，2000年頭10個月，全省商品房地產開發(fā)投資同比增長22.82%，其中住宅投資增長29.82%；竣工面積同比增長13.68%；銷售面積同比增長27.5%。廣州市商品房總售出量達到701萬平方米，比99年同期下降約8%。這種下降是與99年由于房改末班車而引發(fā)的購房熱潮的高峰期相比的，在集團購買大幅下降情況下，商品房能保持10%以內的降幅，都足以說明市場已經實現(xiàn)由集團消費與個人消費相結合的時代向個人消費市場的平穩(wěn)過渡。中國房協(xié)副會長顧云昌分析，我國的住宅與

19、房地產業(yè)發(fā)展經歷了3個時期，第一時期是十一屆三中全會前，以“國家包”為特征，當時不讓也不用個人建房、購房；之后的20年是第二個時期，表現(xiàn)為“單位包”，主要是發(fā)揮企事業(yè)單位的積極性；目前正處于第三個時期，屬于百姓大眾買房時代的到來，意味著住宅已變成了個人直接消費的零售商品，房地產業(yè)也隨之步入了全新的發(fā)展階段。 （二）項目市場分析該項目地段位于中山大道與車陂路交會點，毗鄰黃浦大道，其市場優(yōu)勢主要表現(xiàn)在如下： 1、優(yōu)越的地理位置 本項目位居天河要沖，西倚天河公園，民族學院等著名學府近在咫尺，北接中山大道，東行車陂路，與廣深高速公路相通，交通極為便利。廣州市中心東移，使之正處于市中心黃金地段。其周圍環(huán)

20、境以駿景花園為首，匯集了一大群新建住宅小區(qū)，交映生輝。駿景花園以其寬闊的廣場、優(yōu)雅的居室設計、美麗的園林綠化，置身其中，首屈一指、更勝一籌，盡顯住宅群中的優(yōu)越之尊。猶如眾星捧月、靚麗非常，成為好地段上的熱點。 2、高尚層次的需要 珠江三角洲地區(qū)在全國率先富了起來，為廣東首府的廣州市更是聚集著眾多的富豪階層，這一階層人士憑自有的經濟實力，對生活環(huán)境、消費水平有著更高、更新、更好的要求。為滿足這些富裕群體的需要，建設一個氣派、豪華、智能、聚高尚娛樂、安全舒適、環(huán)境優(yōu)雅于一身的住宅小區(qū)，能滿足高收入階層追求完美、與眾不同、盡顯貴尊的消費愿望。駿景花園正是基于此種社會現(xiàn)實投資興建的小區(qū)，是適時而建、順

21、勢而生，定會有樂觀前景。 3、配套完善，生活便利 1）生活設施配套：小區(qū)內設有大型的農貿市場、超級市場、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設施：小區(qū)本身附設有醫(yī)療、娛樂設施、市政各種設施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 3）教育設施：小區(qū)本身附設有中學、小學、幼兒園。 4、周邊樓盤分析及售價定位項目名稱項目地點目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商駿景花園中山大道車陂花園旁5500元/平方米66棟12-14層廣州合生科技園房地產有限公司天朗明居中山大道車陂花園旁5110元/平方米19棟18-26層廣州天力房地產有限公司疊翠臺中山大道與天府路交界處理品6143元/平方米6棟13-32層廣州東順房地產有限公司華江花園黃埔大道5756元/平方米6棟9-30層廣州華嘉房地產有限公司偉誠廣場天河公園南門東側4200元/平方米1棟23層廣州偉騰房地產有限公司與上述樓盤相比，駿景南苑在地理位置上占有絕對優(yōu)勢，并且，其開發(fā)商合生創(chuàng)展集團在廣州市具有強大實力，在廣州市開發(fā)