某新區(qū)商務(wù)樓工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、某新區(qū)商務(wù)樓工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1總 論51.1項(xiàng)目概況51.21.2 項(xiàng)目的建設(shè)必要性51.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)61.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論72項(xiàng)目選址及建設(shè)條件82.1項(xiàng)目所處區(qū)域82.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)92.3建設(shè)條件103市場分析133.1*縣中心城市寫字樓市場分類研究133.2項(xiàng)目影響因素分析133.3項(xiàng)目 STWO 分析164營銷方案設(shè)計(jì)204.1項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位204.2目標(biāo)客戶204.3管理方案設(shè)計(jì)214.4定價(jià)策略234.5銷售安排245項(xiàng)目建設(shè)方案255.1建筑設(shè)計(jì)方案255.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案285.3公用設(shè)施方案306專篇設(shè)計(jì)496.1消防496.2節(jié)能586.3

2、防雷597環(huán)境影響評(píng)價(jià)617.1項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響617.2環(huán)境保護(hù)措施647.3環(huán)境保護(hù)措施實(shí)施評(píng)價(jià)668項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與進(jìn)度計(jì)劃678.1組織機(jī)構(gòu)與人力資源678.2項(xiàng)目招投標(biāo)管理678.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排699投資估算與資金籌措719.1投資估算的依據(jù)及說明719.2總投資估算729.3資金籌措方案7310 經(jīng)濟(jì)效益分析7510.1 項(xiàng)目銷售計(jì)劃7510.2 盈利能力分析7610.3 清償能力分析7710.4 不確定分析7711 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策7911.1 政策風(fēng)險(xiǎn)7911.2 市場風(fēng)險(xiǎn)7911.3 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)8011.4 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)8112 結(jié)論與建議8312.1 結(jié)論8312.

3、2 建議831總 論1.1 項(xiàng)目概況1.1.1 項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱：新區(qū)商務(wù)樓工程項(xiàng)目地址：*新區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 18857 平方米，總建筑面積為 67186 平方米，其中地上 52410 平方米，地下 14776 平方米。地上為三棟 61.5 米高板式高層建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。1.1.2 建設(shè)單位情況建設(shè)單位： 某建設(shè)開發(fā)有限公司法人代表：地址： 鎮(zhèn)縣前街 402 號(hào)1.2 項(xiàng)目的建設(shè)必要性1.2.1 實(shí)踐*縣某新區(qū)發(fā)展規(guī)劃的需要自公司成立以來，本著經(jīng)營城市的理念，先利用自有資金和借入銀行貸款將某新區(qū)的“生地”轉(zhuǎn)為“熱地”，按規(guī)劃

4、要求著重體現(xiàn)某新區(qū)最佳投資環(huán)境和最佳人居環(huán)境的價(jià)值。一期內(nèi)行政大樓、大劇院、圖書檔案館、會(huì)議中心、餐飲中心、三大廣場及和睦塘公園、齊山公園、梅花公園等一批體現(xiàn)時(shí)代精神和精美藝術(shù)的標(biāo)志性建筑。二期 3.4 平方公里城市建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)。三期3 平方公里城市設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，新區(qū)道路建設(shè)已延伸到二、三期內(nèi)。老城區(qū)的*中心農(nóng)貿(mào)市場、與*中遷建項(xiàng)目在2008 上半年相繼完工。新建*商務(wù)樓工程，又將成為*城市建設(shè)和提升城市品位的新亮點(diǎn)，同邊開發(fā)地價(jià)因此又將得到一次大幅度的增值契機(jī)。1.2.2 本項(xiàng)目建設(shè)是加快*城市建設(shè)的需要隨著近幾年*經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)呈現(xiàn)新面貌。2009 年全縣市政建設(shè)投入資金 3

5、5 億元，比 2006 年增長 49.5%，中心城市建成區(qū)面積擴(kuò)展到 38 平方公里，建成區(qū)內(nèi)集聚人口 30 萬人，城市框架拉大至 48 平方公里，城市化率達(dá)到 56%。以上數(shù)據(jù)客觀顯示*城市的建設(shè)速度是相當(dāng)快速的，城市化水平不斷提高。浙江省環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃提出*中心城市在 2020 年將發(fā)展成為一個(gè) 50 萬人口的大城市的目標(biāo)。*總體規(guī)劃明確至 2020 年城市用地規(guī)模達(dá) 80 平方公里。城市化水平達(dá)到 76%。因此，未來大約十年的時(shí)間，必須積極拓展城市空間，集聚城市人口，加強(qiáng)城市建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)*城市的高度城市化和現(xiàn)代化。1.2.3 實(shí)現(xiàn)*縣某新區(qū)商務(wù)區(qū)規(guī)劃目標(biāo)的需要本項(xiàng)目位

6、于*縣某新區(qū)長水港以西大劇院以北地塊，西隔擬建行政服務(wù)中心與*路相鄰，南北有規(guī)劃支路，商業(yè)較發(fā)達(dá)、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展以行政辦公、金融保險(xiǎn)、信息產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和商貿(mào)為主的、具有高科技含量的現(xiàn)代城市集群商業(yè)帶，拉動(dòng)和提升城市居民的生活消費(fèi)水平和消費(fèi)能級(jí)。1.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1） 投資項(xiàng)目可行性研究指南，2002，國家計(jì)委以計(jì)辦投資200215 號(hào)文件，中國電力出版社2） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版），2006，中國計(jì)劃出版社3） *縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要4） *縣城市總體規(guī)劃（2006-2020）5） 國家、浙江省及*縣中心城市政府現(xiàn)

7、行有關(guān)規(guī)定及文件6） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額7） *縣中心城市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料8） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書9） 其他有關(guān)依據(jù)資料10）項(xiàng)目批復(fù)文件1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論表1.1*新區(qū)*商務(wù)樓工程項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表預(yù)備費(fèi)萬元2資金籌措37000萬元2.1項(xiàng)目資本金10000.00萬元2.2銀行借款20000.00萬元2.3銷售收入投入7000萬元三財(cái)務(wù)類1凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%）669.15萬元2內(nèi)部收益率（稅后）14.84%3靜態(tài)投資回收期（稅后）1.91年4借款償還期1.79年“*新區(qū)*商務(wù)樓工程”項(xiàng)目經(jīng)測算，預(yù)計(jì)總投

8、資為 37000 萬元，預(yù)計(jì)總銷售收入為 43255.2 萬元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。2項(xiàng)目選址及建設(shè)條件2.1 項(xiàng)目所處區(qū)域*位于浙江省最北端，東臨太湖、西倚天目，北鄰江蘇宜興市，西接安徽廣德縣，地處長江三角洲的中心腹地，縣域面積 1430 平方公里，轄 16 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，人口 62 萬，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的新興城市。改革開放以來，特別是近年來，長*民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。2007 年*縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)

9、總值 193.47 億元，人均 GDP 3800 美元，財(cái)政總收入 28 億元，其中地方財(cái)政收入 15.36 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 19552 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 9538 元。*縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、國家園林城市、全國文化先進(jìn)縣、全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣、省文明城市、省教育強(qiáng)縣、雙擁模范縣五連冠等稱號(hào)。 *在全國綜合勢(shì)力百強(qiáng)縣和縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣的排名已上升到 56 位和 62 位。*縣經(jīng)濟(jì)及財(cái)政的快速增長，加快了城市化建設(shè)進(jìn)程。近年來城市基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)投入逐年擴(kuò)大，累計(jì)投入近 50 個(gè)億。通過城市基礎(chǔ)建設(shè)，中心城市框架進(jìn)一 步拉開，目前城市建成區(qū)面枳已達(dá)到 25 平方公里，

10、城市框架拉大到 35 平方公里， 集聚人口 20 萬，城市化水平達(dá)到預(yù)期。城市垃圾處理廠，管液化氣站、污水處理廠等一大批公益事業(yè)項(xiàng)目相繼建成；體育館、青少年宮、游泳館等文體設(shè)施一應(yīng)俱全； 省內(nèi)一流標(biāo)準(zhǔn)的大劇院、圖書館、檔案館等先后投入使用，城市綜合功能不斷增強(qiáng)。同時(shí)*縣以創(chuàng)建“四張名片”為載體，大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進(jìn)一步美化、潔化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現(xiàn)城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺(tái)基 山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地達(dá)到 924 公頃，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標(biāo)分別提高到 37.2%、42.2%和 11.1 平方米。堅(jiān)持高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市街景，一批優(yōu)秀設(shè)計(jì)

11、、精品建筑相繼建成，城市品位不斷提高，人居環(huán)境越來越 舒適。隨著*城市“東擴(kuò)、西延、北拓”高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快了 城市周邊土地的建設(shè)開發(fā)，一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的山水園林型現(xiàn)代 化新興城市已初具形態(tài)。一、 基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于 * 縣中心城市前列。二、 居住條件*縣某新區(qū)是*縣中心城市最適合于居住的城區(qū)之一，沿岸花團(tuán)錦簇、樹木蔥 榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是已建成的行政中心、市民廣場、植物 園、圖書館、大劇院，周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保

12、險(xiǎn)、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈ?人才資源*縣某新區(qū)的勞動(dòng)力資源極為豐富，勞動(dòng)人口近 20 萬，多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人 5000 多名。2.2 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)2.2.1 項(xiàng)目位置東：長水港南：*大劇院西：行政中心及市民廣場北：規(guī)劃道路2.2.2 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性項(xiàng)目地塊所在地是城市中心熱點(diǎn)區(qū)域，西臨行政中心；北為 *縣中心城市重點(diǎn)初中 107 中學(xué)，正東為浙江省重點(diǎn)中學(xué)*縣中心城市第一高級(jí)中學(xué)；周邊有“君越華府”“新城麗景”“風(fēng)鈴綠州”為首的等高檔生活社區(qū)；有“浙北大廈”大型商業(yè)賣場；西面為*市民廣場和行政中心，東

13、臨長水港，草木繁茂。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。2.2.3 *新一輪發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無限想象空間根據(jù)*縣中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在沿某大道、明珠路將建設(shè)大型的商場、星級(jí)的賓館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。2.3 建設(shè)條件2.3.1 建設(shè)場地范圍及環(huán)境項(xiàng)目選址四周城市道路（或規(guī)劃道路）、管網(wǎng)、地形等標(biāo)高，排水方式等：該地塊位于*縣*路以東，周邊有城市規(guī)劃道路。項(xiàng)目擬采用市政自來水管網(wǎng)、水泵站 及水池聯(lián)合供水。場地西側(cè)有供水主干管通過，接管十分方便。場區(qū)周圍有高壓電 纜，能滿足項(xiàng)目建設(shè)使用過程中用電要求。污水收集干管與周邊道路污水干管連接， 可進(jìn)入城市污水處理廠集中處理。該項(xiàng)

14、目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。周邊配套的市 政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)形成，交通條件相當(dāng)便捷。2.3.2 地形、地貌、水文氣象、工程地質(zhì)條件1.地形地貌項(xiàng)目建設(shè)用地區(qū)域，地形相對(duì)平坦開闊，邊緣局部斜坡地形坡度平緩，坡度角為 58，地貌類型屬于沖（湖）積平原，周圍環(huán)境良好。2.水文氣象條件*氣候宜人，屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，總特征是：光照充足、氣候溫和、降水充沛、四季分明、雨熱同季、溫光協(xié)調(diào)，適宜農(nóng)作物的生長。 *環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量達(dá)到國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水體質(zhì)量極大部分在二類水體以上。歷年平均氣溫15.6，氣溫年際間變幅在 0.50.7 之間，年際氣溫極差為1.2。歷年月際間的氣溫變化幅度要比年氣溫波動(dòng)大得多，其中

15、以 1 月份氣溫年際變差最大。年降水量：年均1309mm。其中39 月是全年降水集中期，占年雨量的75%以上。降水季節(jié)分布特點(diǎn)：夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。年平均雨日為 144 天， 占全年天數(shù)的 39.6%。由于境內(nèi)地形的不同，降水地理分布也存在著明顯差異。近年冬季除部分山區(qū)地帶外，基本無降雪。年均日照時(shí)數(shù) 1810.3 小時(shí)，歷年平均日照百分率為 41%，光照分配較均勻。年耕作 23 熟。水文地質(zhì)：項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)地下水較為豐富，為潛水，該地下水對(duì)建筑物基礎(chǔ)無腐蝕性。（1）*縣屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。（2）場地位置：北緯 3043-3011，東經(jīng) 11933-12006之間（3）多

16、年平均風(fēng)速：1.8m/s（4）30 年一遇最大風(fēng)速：21.9m/s（5）最熱月月平均相對(duì)濕度：68%（6）全年雷暴日數(shù)：50d/a（7）全年主導(dǎo)風(fēng)向：北偏東 20方位（1951-1979），夏季以西南風(fēng)為主（8）年平均相對(duì)濕度：72%（9）當(dāng)年最小濕度（三月）：63%（10）多年來平均日照時(shí)間：1320.3 小時(shí)（11）雨季為當(dāng)年的 5 月9 月多年來年平均降雨量 960.7 毫米降雨量最多年平均雨量 1100.2 毫米最大降雨量 1294.8 毫米、最小 691 毫米。（12）年霜雪期為當(dāng)年的 11 月至次年的 3 月初，約為 60100 天。3.工程地質(zhì)條件通過巖土工程鉆探，擬建場地地基主

17、要為中風(fēng)化灰?guī)r，地基土層較簡單，層厚均勻，性質(zhì)變化大，巖土層的工程地質(zhì)特征依序分述如下：（1）雜填土：灰黃色，松散，稍濕，含鐵錳質(zhì)及少量云母，上部含植物根莖。下部素填土主要由軟可塑狀粉質(zhì)粘土組成，該層全場分布，層厚為 0.5-2.5m。(2)淤泥：灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖質(zhì)。該層上部局部為有機(jī)質(zhì)土， 有機(jī)質(zhì)含量極高。該層全場分布，層頂埋深：0.5-2.5m，層厚 2.3-6.0m。（3）粉質(zhì)粘土：上部灰色，下部褐黃色，硬可塑，含鐵錳質(zhì)結(jié)核，刀切面較光滑，任性中等。該層全場分布，層頂埋深：4.20-7.50m，層厚 5.0-11.0m。（4）粉質(zhì)粘土：褐紅色，棕紅色，硬可塑硬塑，局部含有

18、約 5-10%的礫石， 成分為石英砂巖，粒徑 2-5cm。該層全場分布。層頂埋深：11.9-16.2m 層厚：6.4-9.10m（5）中風(fēng)化灰?guī)r：灰色，巖心呈柱狀，風(fēng)化裂隙發(fā)育，厚層狀構(gòu)造。單軸飽和抗壓強(qiáng)度可達(dá) 69Mpa，屬硬質(zhì)巖。層頂埋深：22.6-24.9m，最大揭露厚度 5.10m。2.3.3 交通運(yùn)輸條件建設(shè)場地周邊都是新建的市政道路，分別是場地北側(cè)的忻湖路，南側(cè)為齊山西路。周邊交通狀況良好?，F(xiàn)正在建設(shè)的到明珠北路正在建設(shè)之中，等到該路建成之后，交通運(yùn)輸條件會(huì)有更大的改善。2.3.4 防洪、防澇設(shè)施條件本項(xiàng)目建設(shè)用地周邊有天然河溝，防洪、防澇情況良好，雨水、山洪可以直接排入周邊河溝。

19、綜上所述，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地形、氣候、地質(zhì)、水文、市政設(shè)施等建設(shè)條件良好，能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。3市場分析3.1 *縣中心城市寫字樓市場分類研究3.1.1 酒店連體項(xiàng)目此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級(jí)酒店國際大酒店的寫字樓項(xiàng)目，以及四星級(jí)酒店的寫字樓項(xiàng)目。3.1.2 開發(fā)商持有項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括 *利時(shí)建設(shè)開發(fā)有限公司的利時(shí)廣場等。3.1.3 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項(xiàng)目，比較具有代表性的是明珠大廈、南方大

20、廈等。3.2 項(xiàng)目影響因素分析由于寫字樓市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。本文主要從影響寫字樓需求及價(jià)值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。3.2.1 一般因素一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢(shì)有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家乃至全球。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中， 主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因

21、素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級(jí)因素。一、 行政因素行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對(duì)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的 影響和干預(yù)。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi) 水平等因子。二、 經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)與利率水平、儲(chǔ)

22、蓄與投資水平、社會(huì)消費(fèi)品零售額等因子。三、 社會(huì)因素社會(huì)因素是指一個(gè)國家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。四、 人口因素人口因素是一個(gè)國家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。五、 心理因素房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成則是由人這一主體完成的。在這一過程中，人的心理因素對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響是不可忽視的。影響房地產(chǎn)需求和價(jià)值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)時(shí)尚、攀比心理、價(jià)值觀念等因子。六、 國際因素房地產(chǎn)市場的發(fā)育

23、與完善離不開國際環(huán)境的影響。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。3.2.2 區(qū)域因素區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響寫字樓需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大

24、小，進(jìn)而影響其價(jià)值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級(jí)別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個(gè)數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治

25、安狀況等。三、 交通條件交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城 市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本(包括交通時(shí)間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。3.2.3 個(gè)別因素個(gè)別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價(jià)值的影響因素。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對(duì)具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響寫字樓需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。一、 資源因素資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、

26、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。二、 交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。3.3 項(xiàng)目 STWO 分析3.3.1 STWO 分析簡介SWOT 是一種分析方法，用來確定項(xiàng)目本身的競爭優(yōu)勢(shì)（ strength），競爭劣勢(shì)（weakness），機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅（threat），從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。其中，s、

27、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。按照項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)項(xiàng)目“能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。SWOT 分析的步驟：1、羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。2、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅相組合，形成 SO、ST、WO、WT 策略。3、對(duì)SO、ST、WO、WT 策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項(xiàng)目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。3.3.2 優(yōu)勢(shì)圖3.1 SWOT 分析步驟項(xiàng)目地塊正處于*路西側(cè)。目前，某附近的星級(jí)賓館有國際大酒店、維多利亞大酒店，隨道沿明珠路、某大道的總部經(jīng)濟(jì)園的建設(shè)，未來的商流、客流量將十分巨大。*縣某新區(qū)將據(jù)此打造

28、發(fā)展?jié)摿薮蟮哪成藤Q(mào)圈。一、 地理位置優(yōu)越“*新區(qū)*商務(wù)樓工程”位于*路東側(cè)，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。該地區(qū)處于是城市中心熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ拿髦槁?、某大道商業(yè)圈，“依繁華存在，享都市寧靜”。二、 綠化與景觀“*新區(qū)*商務(wù)樓工程”地處新山新區(qū)，在景觀方面正處于市民廣場西面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。三、 成熟的環(huán)境配套“*新區(qū)*商務(wù)樓工程”的周邊，經(jīng)過近幾年開發(fā)，圖書館、大劇院、浙北大廈等現(xiàn)代商業(yè)、公共配套已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍已經(jīng)形成的，有省市的重點(diǎn)學(xué)校、醫(yī)院等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。深厚的文化積淀、雄厚的

29、科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。四、 項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。3.3.3 劣勢(shì)目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。3.3.4 機(jī)會(huì)一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α?新區(qū)*商務(wù)樓工程”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。二、 項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流“*新區(qū)*商務(wù)樓工程”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。三、 項(xiàng)目適應(yīng)現(xiàn)代辦公需求“*新區(qū)*商務(wù)樓工程”在空間劃分上的靈活性，即同一

30、樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同買家的規(guī)模需要?！?新區(qū)*商務(wù)樓工程”是“區(qū)隔任意， 設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。四、 提出“整合型商務(wù)樓”概念隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢(shì)。寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享，“三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“*新區(qū)*商務(wù)樓工程”確立了項(xiàng)目的整合優(yōu)勢(shì)。3.3.5 威脅一、 周邊有類似銷售項(xiàng)目項(xiàng)目對(duì)面是正在銷售中的商務(wù)公寓（利時(shí)廣場商務(wù)公寓）。二、 商住樓有集中趨勢(shì)全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤項(xiàng)目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。三、 缺乏商務(wù)

31、氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢(shì)。3.3.6 項(xiàng)目 SWOT 的綜合分析通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。特別在劣勢(shì)威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。所以從理論上來看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。從市場消化能力來看，銷售、租賃都會(huì)有一定的空間。但從資金回籠的角度看， 則應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造

32、整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔寫字樓外形象提升的要求?！?新區(qū)*商務(wù)樓工程”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要特別關(guān)注地緣甲級(jí)寫字樓與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研、政府單位的購買力，有意識(shí)從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買家。4營銷方案設(shè)計(jì)4.1 項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位4.1.1 定位闡述1） 位置、地段和未來升值是商務(wù)廣場宇租、售行為重要因素，“*新區(qū)*商務(wù)樓工程”在該方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動(dòng)。2） 綜

33、合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)， 買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣點(diǎn)”。4） *縣政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場觀望心理的唯一出路。這里，針對(duì)兩種的心理：5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。新經(jīng)營思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。綜上所述，本定位的

34、目標(biāo)是結(jié)合項(xiàng)目先天后天優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘新亮點(diǎn)；在市場上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。4.2 目標(biāo)客戶4.2.1 客戶類型分類一、 政府、科研單位實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)。二、 一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。投資分析思路經(jīng)常是“如果就，退而求其次也，再惡劣也”模式的填空思維。規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。三、 中小企業(yè)主需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。四、 跨國公司或大型公司代表處實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)

35、，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對(duì)于買、租辦公樓時(shí)會(huì)考量長期的運(yùn)營成本和投資益，往往選擇前者。五、 風(fēng)險(xiǎn)投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。經(jīng)分析，“*新區(qū)*商務(wù)樓工程”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。4.3 管理方案設(shè)計(jì)4.3.1 商住功能配套設(shè)立 24 小時(shí)行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能：1） 負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)；2） 負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)；3） 負(fù)責(zé)大中小型會(huì)議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；4） 負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管

36、理；5） 負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。4.3.2 項(xiàng)目 24 小時(shí)全天候的物業(yè)管理物業(yè)管理應(yīng)對(duì)業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。順天物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。一、 整體樓宇的營銷推廣面對(duì)“*新區(qū)*商務(wù)樓工程”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強(qiáng)，整體物業(yè)管理把營銷推廣作為一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。同時(shí)對(duì)“ *新區(qū)*商務(wù)樓工程”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。二、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“*新區(qū)*商

37、務(wù)樓工程”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動(dòng)；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。三、 樓宇的保安與消防管理建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控器等），對(duì)樓宇內(nèi)部、外圍、停車場等進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證正常的安防秩序。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。四、 清潔衛(wèi)生管理保持樓內(nèi)公共場所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。4.3.3 共享管理一、 設(shè)備共享樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)；二、 辦公場所共享會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間；三、 部門共享秘書、接待員、外

38、勤、行政（共享的部門全天候 24 小時(shí)輪班）；四、 單元生活獨(dú)立滿足現(xiàn)代都市生活方式對(duì)公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡單配備。4.4 定價(jià)策略4.4.1 定價(jià)原則1） 應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價(jià)格的前提；2） 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場競爭的重要手段；3） 以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系；4） 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對(duì)均衡出貨；5） 計(jì)劃底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。4.4.2 價(jià)格定位通過區(qū)域地緣性項(xiàng)目的價(jià)格可接受度調(diào)查，可行性市場定

39、位價(jià)格：1） 寫字間全程均價(jià) 6150 元/平方米；2） “*新區(qū)*商務(wù)樓工程”屬高層商務(wù)樓，同一面積區(qū)間、同一位置差價(jià)不宜過大，樓層差相對(duì)減小（建議位置差、樓層差50-80 元/平方米）。建議入市起價(jià)以5800 元/平方米左右價(jià)格起面市，先期以開盤均價(jià)在 6000-6200 元/平方米控制，在銷售形勢(shì)看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價(jià)格至 6500 元/平方米；3） 具體價(jià)格方案包括各種戶型價(jià)差、開盤價(jià)格明細(xì)及銷控、后期價(jià)格調(diào)整，在戶型設(shè)計(jì)方案確定后再做定案。4.4.3 價(jià)格定位說明以上定價(jià)在分析了近*縣中心城市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。根據(jù)“低開高走”的定價(jià)原則，如開盤均價(jià)5800

40、 元/平方米，經(jīng)過1 個(gè)月的客群成交、市場摸底試探，如反饋良好可以飆升 200 元/平方米左右，即均價(jià) 6000 元/平方米；經(jīng)過兩三個(gè)月的熱銷反饋，再提升至 6500 元/平方米是有可能的。市場預(yù)期良好，爭取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至 6800 元/平方米左右。但認(rèn)購初期如果賣出項(xiàng)目的最高價(jià)，會(huì)違背低開高走的原則。4.5 銷售安排4.5.1 把握入市時(shí)機(jī)市場上公建立項(xiàng)的商務(wù)廣場，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因?yàn)橘徺I商 務(wù)廣場的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對(duì)較長，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為 購買，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃， 先期納入計(jì)劃

41、就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。同時(shí)同類競品競爭面擴(kuò)大，能夠先入為主 就能搶占 15%以上的客源。4.5.2 把握銷售黃金周在上市推廣一個(gè)月后，對(duì)銷售情況進(jìn)行分析，把握五一國際勞動(dòng)節(jié)放假長達(dá) 10天的假期，爭取積累更多的準(zhǔn)客戶。5項(xiàng)目建設(shè)方案5.1 建筑設(shè)計(jì)方案5.1.1 建筑面積和內(nèi)容一、 建筑面積總建筑面積為 67186 平方米，其中地上 52410 平方米，地下 14776 平方米。地上為三棟 61.5 米高板式高層建筑；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。二、 建筑高度辦公樓主體地上 15 層（16 層局部），地下一層。地下一層層高 5.23.9 米，底層層高5.200 米

42、；高215 層層高 4.000 米；頂層設(shè)備間層高3.600 米，總高度 61.5 00 米（局部最高點(diǎn) 66.00 米）。三、 建筑群組成項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 18857 平方米，總建筑面積為 67186 平方米，其中地上 52410 平方米，地下 14776 平方米。地上為三棟 61.5 米高板式高層建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。5.1.2 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)一、 總體平面布局整個(gè)項(xiàng)目地上由三棟板式高層建筑組成，除屋頂設(shè)備用房局部不同外三棟建筑基本相同。三棟建筑南北布局，南北間距 66.6 米,其中 1#樓與 2#3#樓東西方向錯(cuò)開 30 米，避

43、開景觀遮擋，利于自然采光通風(fēng)。二、 道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。三、 功能分區(qū)設(shè)計(jì)廣場以入場的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道路、水景、樹木以及草地營造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。四、 景觀與視覺設(shè)計(jì)園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計(jì)了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對(duì)話關(guān)系形成良好的關(guān)系， 并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。5.1.3 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、 大堂裝修/門柱地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。柱面為磨光花崗巖

44、踏步板（或不銹鋼材料）。大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。二、 電梯廳/電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫的出入口。電梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼及玻璃為主，配發(fā)光燈槽；商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用大理石門套，頂棚造型吊頂；地下一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。三、 樓道/樓梯間公共部分墻面為刷高級(jí)乳膠漆，吸音天花吊頂； 標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料； 標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面

45、為高級(jí)環(huán)保涂料； 車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。四、 清水房交房標(biāo)準(zhǔn)地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂； 隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預(yù)留客戶自裝。五、 精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊(cè)）隔音天花吊頂，高級(jí)木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級(jí)開關(guān)（品牌）；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級(jí)瓷磚、高級(jí)衛(wèi)生潔具（品牌）、高級(jí)照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級(jí)炊具（品牌）、高檔櫥柜、排油煙機(jī)。5.1.4 外觀形象一、 外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個(gè)單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一

46、和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而達(dá)到相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。二、 外立面色系以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。三、 外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條）。四、 靜音設(shè)計(jì)選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理； 并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。5.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案5.2.1 設(shè)計(jì)依據(jù)一、 自然條件1） 基本風(fēng)壓 0.50KN/2） *縣中心城市抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本加速度為 0.1g。本工程按抗

47、震設(shè)防烈度 6 度設(shè)計(jì)。3） 地面粗糙度 B 類二、 主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）：1） 辦公：2.0 KN/m22） 門廳：3.50 KN/m23） 樓梯：3.5 KN/m24） 陽臺(tái)：2.5 KN/m25） 機(jī)房：7.0 KN/m26） 公共廚房：4.0 KN/m27） 公共餐廳：2.5 KN/m28） 衛(wèi)生間：2.5 KN/m29） 活動(dòng)室：4.0 KN/m210）車庫：三、 國家規(guī)范、規(guī)程4.0 KN/m21） 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB 50068-20012） 建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) GB 50223-20083） 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（2006 年版） GB 50009-2001

48、4） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50011-20105） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50010-20026） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50007-20027） 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ 94-20088） 鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50017-20039） 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范 JGJ 3-200210）人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50038-200511）地下工程防水技術(shù)規(guī)范 GB 50108-200812）浙江省建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 DB 33/1001-20035.2.2 技術(shù)措施一、 抗震要求為達(dá)到國家抗震規(guī)范的要求，（即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則），體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)

49、計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì)L0/h4 的柱采用箍筋全長加密，鋼筋接頭采用焊接。而對(duì)框架梁盡量減少高度，力避剛度過大，并加強(qiáng)約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計(jì)算配筋。二、 基礎(chǔ)選型根據(jù)地勘報(bào)告，本工程主體荷載情況及場地土層情況，主樓基礎(chǔ)型式擬選擇樁基獨(dú)立承臺(tái)，樁基為預(yù)應(yīng)力管樁，樁基持力層為1 層粉質(zhì)粘土；地下室部分采用樁基獨(dú)立承臺(tái)，樁基為預(yù)應(yīng)力管樁，樁基持力層為1 層粉質(zhì)粘土。三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用1、混凝土1） 主樓混凝土強(qiáng)度等級(jí)：C45C30地下室混凝土：采用微膨脹混凝土內(nèi)摻聚丙烯纖維，抗?jié)B等級(jí) S8（0.8Mpa地下室底板、承臺(tái)及地梁混凝土

50、強(qiáng)度等級(jí)： C35地下室其余部分混凝土強(qiáng)度等級(jí)： C35混凝土墊層：C15 2、鋼材鋼筋： HPB235HRB335HRB400焊條： HPB235 鋼筋，Q235B 鋼焊接：E43 系列HRB335 鋼筋，Q345B 鋼焊接：E50 系列HRB400 鋼筋焊接：E55 系列3、墻體材料地下室內(nèi)墻體擬采用燒結(jié)頁巖多孔磚。0.000 以上外墻、機(jī)房及公共衛(wèi)生間等隔墻采用燒結(jié)頁巖多孔磚。其余內(nèi)隔墻均采用蒸壓砂加氣混凝土砌塊專用砂漿砌筑。用戶自由分隔墻采用輕質(zhì)墻體（重量不大于 1.0 KN/m2）5.3 公用設(shè)施方案5.3.1 給水排水一、 編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件； 給水排水專

51、業(yè)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范。二、 生活給水(1)水源本工程生活、消防給水取自城市自來水。從北面和南面規(guī)劃道路各引DN200 給水總管 1 根，并在本地塊與西側(cè)預(yù)留發(fā)展地塊內(nèi)連成供水環(huán)網(wǎng)。市政給水到達(dá)本地塊給水水壓按 0.15MPa 設(shè)計(jì)。(2)用水量根據(jù)計(jì)算工程最高日生活用水量約為 277m3/d，最大小時(shí)用水量為 50.5m3/h。（詳水量計(jì)算表）消防用水為 100/s。其中室外消防水量 30L/s，室內(nèi)消火栓用水量 40L/s，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 30L/s。(3)供水系統(tǒng)本工程生活給水采用分區(qū)給水。室外綠化澆灑用水、地下室和地上 1 層生活給水由市政給水管網(wǎng)壓力直供；地上 28 層為給水加壓低區(qū)、由

52、區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組經(jīng)減壓后供水；地上 915 層為給水加壓高區(qū)由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組加壓直接供水。在中部2#商務(wù)辦公塔樓地下水泵房設(shè)區(qū)域集中的生活變頻給水加壓泵組1 套共4 臺(tái)給水加壓泵，單臺(tái)性能為Q=5.4L/s、 H=93.5m、 n=1450r/min、N=15KW、3 用1 備、變頻控制，在地下室設(shè) 25m3 不銹鋼生活蓄水箱 2 只。(4)飲用水系統(tǒng)飲用水定額為 2L/人日，商務(wù)辦公樓層每層設(shè)置帶凈化消毒功能的電開水器， 功率為 12KW。三、 生活排水(1)排水體制：采用雨、污水完全分流制。(2)污水系統(tǒng)本工程最高日生活污水量約為 227m3 /d，最大小時(shí)污水量

53、為37.9m3/h。（詳水量計(jì)算表）室內(nèi)采用雨、污、廢分流。室內(nèi)污、廢水管均設(shè)專用通氣立管，以保證污、廢水管均能形成良好的水流狀況。地下室排水經(jīng)集水井收集后用潛污泵排出室外。室外雨、污分流,污廢合流，生活污水經(jīng)化糞池處理后就近排入市政污水管。本工程污水分南北二路排至南北規(guī)劃道路污水管，最終排至整個(gè)地塊西側(cè)的 *路城市污水管。(3)雨水系統(tǒng)雨水采取有組織重力流排水，匯集后排入城市雨水管。雨水量按*當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式計(jì)算，屋面排水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 5 年，場地排水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 2 年，地面集水時(shí)間為 5 分鐘，綜合徑流系數(shù)為 0.65。暴雨強(qiáng)度公式為：i=（9.409+8.946lgP)/(t+9.56

54、6)0.643 （mm/min）室外雨采用有組織排水，地塊內(nèi)雨水經(jīng)匯合收集后就近排入東側(cè)長水港和南北規(guī)劃道路雨水管。本工程雨水分東側(cè)二路排至長水港和南、北各一路排至規(guī)劃道路雨水管。5.3.2 曖通1、空調(diào)冷熱源由集中設(shè)置的區(qū)域冷熱源站提供，夏季提供7/14的一次空調(diào)冷凍水，冬季提供 65/55的一次空調(diào)熱水。本工程地下室設(shè)置熱交換機(jī)房，與一次水換熱后提供 8/15的二次空調(diào)冷凍水和 60/50的一次空調(diào)熱水。本工程夏季總冷負(fù)荷估算為 4617kW，冬季空調(diào)熱負(fù)荷估算為 2514kW。地上建筑面積空調(diào)冷負(fù)荷指標(biāo) 96W/m2，地上建筑面積空調(diào)熱負(fù)荷指標(biāo) 52W/m2?？照{(diào)冷熱源采用 2 臺(tái) 2500kW 的板式熱交換器。2、空調(diào)水系統(tǒng)設(shè)計(jì)空調(diào)冷水系統(tǒng)采用一次泵變頻變流量系統(tǒng)，承壓 1.1Mpa?？照{(diào)末端均設(shè)置電動(dòng)調(diào)節(jié)閥根據(jù)空調(diào)負(fù)荷調(diào)節(jié)流量?？照{(diào)水系統(tǒng)按照建筑單體劃分，各系統(tǒng)設(shè)置冷熱量計(jì)量裝置?？照{(diào)風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：普通辦公用房采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。氣流組織采用上送上回方式。3、其他：本工程部分高檔辦公室和會(huì)議室獨(dú)立設(shè)置變冷媒流量多聯(lián)機(jī)（ VRF）系統(tǒng)夏季總冷負(fù)荷估算為 189kW，冬季空調(diào)熱負(fù)荷估算為 115kW。空調(diào)面積冷負(fù)荷指標(biāo)185W/m2，