蔚藍(lán)時(shí)光項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、蔚藍(lán)時(shí)光項(xiàng)目第一部分項(xiàng)目總論一 項(xiàng)目背景1、 項(xiàng)目名稱及位置“蔚藍(lán)時(shí)光”項(xiàng)目位于北郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鳳城七路北側(cè)，東距明光路 150 米，南臨三九村，地形方正，地貌平整?？傉嫉孛娣e約67.746 畝。2、 開發(fā)企業(yè)基本情況企業(yè)名稱：經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)、自有房屋的租賃、精密工業(yè)縫紉機(jī)零部件等。注冊(cè)地址為西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)尚稷 路 8 號(hào)企業(yè)成立于 2007 年 11 月，注冊(cè)資金 4000 萬元，為西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司法人獨(dú)資。3、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容擬開發(fā)建設(shè)的“蔚藍(lán)時(shí)光”項(xiàng)目，總投資約 61109.49 萬元人民幣，建筑面積約 181099 平方米。占地面積67.7464.51畝Ha容積率

2、3.77總建筑面積192280住宅建筑面積157600商業(yè)建筑12680地下面積22000總戶數(shù)1671戶綠地率33%地面150個(gè)地下停車位地下800個(gè)合計(jì)950個(gè)4、控股公司-西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司基本情況如下：1）、基本情況：西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天朗地產(chǎn)”）成立于 2001 年，注冊(cè)資金14000 萬元人民幣，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)貳級(jí)；公司位于西安市大慶路 3 號(hào)蔚藍(lán)國(guó)際大廈 22 層，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)； 房屋中介、租賃服務(wù)；建筑材料、五金交電等機(jī)電設(shè)備及配電的批發(fā)零售；酒店管理；住宿、餐飲服務(wù)；酒吧經(jīng)營(yíng)。天朗地產(chǎn)前身是西安中聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，該企業(yè)成立于 19

3、94 年，是一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建設(shè)了馬廠子高尚公寓、勞動(dòng)村住宅小區(qū)、立新街綜合大樓、玉祥閣商住小區(qū)、紅廟坡住宅樓等項(xiàng)目，房屋銷售率達(dá)100%，取得了較好的經(jīng)營(yíng)成果。天朗地產(chǎn) 2001 年成立后，陸續(xù)開發(fā)了蔚藍(lán)大型都市系列項(xiàng)目，有蔚藍(lán)國(guó)際、蔚藍(lán)印象、蔚藍(lán)花城、蔚藍(lán)人家、蔚藍(lán)風(fēng)景等項(xiàng)目，在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)上持續(xù)熱銷，擁有較好的品牌效應(yīng)。天朗地產(chǎn)具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從 1994 年以來所開發(fā)項(xiàng)目尚無一例因建筑質(zhì)量差、虛假銷售、合同糾紛等原因被客戶起訴或被媒體報(bào)道等負(fù)面事件，累計(jì)開發(fā)總建筑面積約 150 萬平方米。該企業(yè)從投資選項(xiàng)、資金運(yùn)作、項(xiàng)目策劃、房屋設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)建、施工建設(shè)到房屋銷

4、售和后期物業(yè)管理等各方面具有一套行之有效的管理辦法。天朗地產(chǎn)共有員工400 余名，其中專業(yè)技術(shù)人員和管理人員200 余名， 房地產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)和商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)人員現(xiàn)有60 余名，物業(yè)管理人員 100 余名。西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的管理團(tuán)隊(duì)，均具有較深的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)知識(shí)較強(qiáng)。從與企業(yè)的接觸來看，企業(yè)決策者品德優(yōu)良，管理團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)嫻熟，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著較為深入的研究和獨(dú)到準(zhǔn)確的判斷，有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)能力和優(yōu)質(zhì)的企業(yè)文化。該公司具有健全的公司治理結(jié)構(gòu)、完善的內(nèi)控體系及財(cái)務(wù)核算體制，企業(yè)經(jīng)過多年來的發(fā)展，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)狀況良好，屬各家金融機(jī)構(gòu)積極營(yíng)銷和支持的優(yōu)質(zhì)客戶。天朗地產(chǎn)榮獲 2004 年度“陜

5、西十大旗艦開發(fā)商”、“西安地產(chǎn)十大品牌企業(yè)”，2005 年度榮獲“西安房地產(chǎn)綜合實(shí)力十強(qiáng)企業(yè)”。三年間，該企業(yè)被稱為“品牌知名度成長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)企業(yè)”，開發(fā)的“蔚藍(lán)”系列樓盤持續(xù)熱賣，其品牌得到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)同。2）、主要股東情況：西安恒毅裝飾裝修工程有限公司316022.57%貨幣資金股東及資本構(gòu)成表金額單位：萬元股東全稱投資金額投資比例投資方式孫茵735052.5%貨幣資金鬲曉鴻150010.71%貨幣資金陳興培2802%貨幣資金馬琳2802%貨幣資金陳曉武2802%貨幣資金單麗華1501.07%貨幣資金合計(jì)14000100%貨幣資金西安天朗商業(yè)管理有限公司10007.15%貨幣資金情況說

6、明：該公司原注冊(cè)資本 6000 萬元，于 2007 年 9 月增資為14000 萬元，并經(jīng)陜西康華有限責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核驗(yàn)證，并出具了“陜康會(huì)驗(yàn)字【2007】046 號(hào)”驗(yàn)資報(bào)告。3）、公司架構(gòu)股東大會(huì)董事會(huì)監(jiān)事會(huì)總經(jīng)理五大業(yè)務(wù)體系兩大支持體系天朗地產(chǎn)管理體系由五大業(yè)務(wù)模塊和兩大支持體系組成，五大業(yè)務(wù)模塊包括設(shè)計(jì)中心、建設(shè)管理中心、營(yíng)銷中心、物業(yè)管理中心、商業(yè)管理中心，兩大支持體系包括財(cái)務(wù)管理中心、行政人力資源后勤保障中心。目前天朗地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)圖如下：運(yùn)建營(yíng)物商資行營(yíng) 設(shè)設(shè)銷業(yè)業(yè)金政發(fā) 計(jì)管策管管財(cái)管展 中理劃理理務(wù)理體 心體體體體體體系系系系系系系4）、公司所獲榮譽(yù)2006 西安最具品牌價(jià)

7、值房地產(chǎn)企業(yè)陜西地產(chǎn)十五年杰出貢獻(xiàn)企業(yè)西安市消費(fèi)者最滿意企業(yè)2007 陜西地產(chǎn)品牌 30 強(qiáng)稱號(hào)2007 陜西地產(chǎn)品牌成金牌上榜企業(yè)稱號(hào)2008 西安樓市最具愛心品牌企業(yè)獎(jiǎng)蔚藍(lán)國(guó)際 2 期：“2008 西安樓市年度綜合性價(jià)比樓盤獎(jiǎng)”蔚藍(lán)花城 4 期七色鎮(zhèn)：“2009 年西安樓市最值得期待樓盤獎(jiǎng)”等5）、主要開發(fā)業(yè)績(jī)展示：主要開發(fā)項(xiàng)目及再建擬建項(xiàng)目情況： 一、已建項(xiàng)目：1、蔚藍(lán)印象該項(xiàng)目距玉祥門盤道 260 米，位于大慶路 11 號(hào)，是一座 11 層板式小高層住宅小區(qū)，總建筑面積 11 萬平方米。該項(xiàng)目聘請(qǐng)新西蘭Green ston 設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，采用了全創(chuàng)新 T 型立體景觀體系，形成了立體疊層

8、景觀，一條長(zhǎng) 300 米的景觀坡道，小區(qū)在地面上形成了人車分流。小區(qū)內(nèi)的景觀大道與大慶路中心綠帶形成了 T 型景觀帶，使小區(qū)景觀與城市景觀有效融合，豐富了社區(qū)與城市的空間關(guān)系。蔚藍(lán)印象榮獲建設(shè)部頒發(fā)的全國(guó)最佳景觀示范樓盤獎(jiǎng)。該項(xiàng)目于 2003 年 6 月 1 日開盤銷售，累計(jì)銷售房屋 1154 套，銷售率達(dá)到 100%，該項(xiàng)目已于 2006 年清盤。2、蔚藍(lán)花城項(xiàng)目該項(xiàng)目位于豐禾路 11 號(hào)，目前已開發(fā)的蔚藍(lán)花城共分 3 期開發(fā)， 占地約 190.95 畝，總建筑面積 24 萬平方米。蔚藍(lán)花城是一座花園式居住小區(qū)。該項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)際知名景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，以澳洲風(fēng)情園林設(shè)計(jì)為主要特色，小區(qū)內(nèi)

9、保留了大量原生名貴樹種，是市區(qū)內(nèi)罕見的原生翠綠景觀社區(qū)。蔚藍(lán)花城配套設(shè)施齊全，有幼兒園、室內(nèi)大型陽(yáng)光健身會(huì)所、有多種室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等，是市內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最為齊全的社區(qū)之一。蔚藍(lán)花城定位于大眾精品住宅，主力戶型從 80 平方米至 115 平方米，性價(jià)比較高，自2003 年 9 月開盤以來，獲得了很好的市場(chǎng)反響。目前東區(qū)一期、二期、三期，開發(fā)總面積18 萬平方米，目前已清盤。3、蔚藍(lán)人家項(xiàng)目該項(xiàng)目位于東二環(huán)北段辛家廟電信局南側(cè) 100 米，距胡家廟僅 5 分鐘車程，西臨東二環(huán)，交通便利。該項(xiàng)目占地108 畝，總建筑面積超過 12 萬平方米，由 15 棟多層住宅組成。該項(xiàng)目采用江南園林式庭院設(shè)計(jì)，配

10、套設(shè)施齊全，提供二房、三房戶型，房屋面積從 85 至 210 平方米。該項(xiàng)目上市以來，銷售火爆，已于 2007 年上半年清盤。4、蔚藍(lán)國(guó)際一期項(xiàng)目該項(xiàng)目位于玉祥門城市廣場(chǎng)的西北角，交通便利，地理位置優(yōu)越。該項(xiàng)目占地 13.694 畝，總建筑面積約10 萬平方米，目前，綜合租售率已達(dá)到 90%以上，其中：14 層機(jī)電廣場(chǎng)主體商鋪，已簽約率達(dá)到92%以上，常期租戶基本保持在 300 余戶；A 座機(jī)電企業(yè)總部已簽約率達(dá) 90%以上；國(guó)際B 座商務(wù)公寓已售罄。5、蔚藍(lán)時(shí)代項(xiàng)目該項(xiàng)目位于玉祥門廣場(chǎng)西南角，大慶路、環(huán)城西路、蓮湖路的交匯處，交通非常便利。項(xiàng)目占地 2783 平方米，建筑總層數(shù)為 23 層，

11、 其中：1-6 層為商業(yè)裙房，建筑面積 9000 平方米；7-23 層為準(zhǔn)五星級(jí)酒店，總建筑面積 20785 平方米；地下一層停車場(chǎng)及大樓設(shè)備間建筑面積 2029 平方米，蔚藍(lán)時(shí)代 B 座建筑面積 20000 平方米，整體建筑面積約 51815 平方米。該項(xiàng)目已竣工交付使用，酒店運(yùn)營(yíng)狀況優(yōu)異， 整體出租率達(dá)到 85%以上。6、蔚藍(lán)風(fēng)景該項(xiàng)目位于韓森路西段路北，東臨康居雅苑小區(qū)，西臨黃河水利委員會(huì)，南臨西安工程學(xué)院，交通便利，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目總占地7.87 畝，總建筑面積為 37415 平方米，商業(yè)面積 4990 平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 29201 平方米，地下建筑面積 3324 平方米。二、在建

12、項(xiàng)目：1、蔚藍(lán)領(lǐng)寓項(xiàng)目蔚藍(lán)領(lǐng)寓項(xiàng)目是蔚藍(lán)印象的子項(xiàng)目，位于西安市大慶路 11 號(hào)，緊鄰已建成的印象一、二期，交通便捷，居住環(huán)境優(yōu)雅，配套設(shè)施齊全。蔚藍(lán)領(lǐng)寓項(xiàng)目占地面積 27109.3 平方米（40.66 畝），擬開發(fā)建設(shè)總面積 71618 平方米，其中地上面積 64357 平方米：住宅由 30 層的高層 1 號(hào)樓（22738 平方米），和32 層的 2 號(hào)樓（37303 平方米）、以及商業(yè)面積（4316 平方米）構(gòu)成；地下面積 7261 平方米。目前已四證齊全，并已取得預(yù)售許可證。2、蔚藍(lán)國(guó)際二期項(xiàng)目蔚藍(lán)國(guó)際二期項(xiàng)目坐落在西安玉祥門盤道西北角，大慶路 5 號(hào)， 交通便利，市政配套完善，是西安市

13、區(qū)發(fā)展成熟的區(qū)域之一。項(xiàng)目由一棟建筑總高度 5 層的機(jī)電廣場(chǎng)，和兩棟 33 層公寓樓組成。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為 109229.3 平方米，該項(xiàng)目住宅主要定位在中小型居住、辦公兼顧的中檔商住兩用居所。商業(yè)部分主要定位于高層次精品機(jī)電產(chǎn)品展示中心。該項(xiàng)目于 2008 年 3 月份正式開工，住宅部分于 2009 年 5 月正式取得預(yù)售許可證，截止目前住宅部分已基本清盤，項(xiàng)目銷售均價(jià)在 5200 元/平方米左右。商業(yè)部分即蔚藍(lán)國(guó)際機(jī)電廣場(chǎng)二期機(jī)電廣場(chǎng)業(yè)主已陸續(xù)入駐，天朗集團(tuán)已全面委托西安蔚藍(lán)機(jī)電廣場(chǎng)有限公司進(jìn)駐運(yùn)營(yíng)管理，現(xiàn)已入駐商戶品質(zhì)較高，蔚藍(lán)國(guó)際二期總面積約 6 萬平方米，現(xiàn)入駐率達(dá)90%以上。3、

14、蔚藍(lán)花城七色鎮(zhèn)項(xiàng)目蔚藍(lán)花城七色鎮(zhèn)項(xiàng)目是蔚藍(lán)花城項(xiàng)目的子項(xiàng)目，位于豐禾路 11號(hào)，項(xiàng)目居住環(huán)境優(yōu)雅，配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目總建筑面積 35 萬平方米，一期開發(fā)面積191299.47 平方米，其中，住宅165858.5 平方米、地下建筑面積 21960.14 平方米、車位 727 個(gè)（地上 229 個(gè)，地下 498個(gè)）、綜合會(huì)所 1019.52 平方米、商業(yè) 2461.31 平方米。居住總戶數(shù)為 1756 戶，由 5 棟純多層，13 棟小高層和 5 棟高層組成，可以滿足不同購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)的個(gè)性需求。目前項(xiàng)目五證齊全，正式對(duì)外銷售。4蔚藍(lán)觀園項(xiàng)目蔚藍(lán)觀園位于桃園北路和桃園東路交界處的東南角，北臨桃園東

15、路西段，西臨桃園北路，東臨勞動(dòng)公園。環(huán)境優(yōu)雅，交通便捷，配套齊全。該項(xiàng)目占地面積 31714 平方米，擬開發(fā)建設(shè)總面積 135900 平方米，其中住宅面積105100 平方米、社區(qū)配套6800 平方米、地下面積 21900 平方米。目前項(xiàng)目已經(jīng)取得土地證、用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、施工許可證等四證。第二部分項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：蔚藍(lán)時(shí)光二、項(xiàng)目四至項(xiàng)目位于北郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鳳城七路北側(cè)，東距明光路 150 米，南臨三九村，地形方正，地貌平整?？傉嫉孛娣e約 67.746 畝。街坊路三 九 村鳳城七路三、宗地現(xiàn)狀1、北側(cè)緊鄰鳳城 7 路（40 米），西側(cè)南北向街坊路路況良好（20米）；2、主干道裙房退用

16、地紅線 8 米，主干道塔樓退用地紅線 12 米。3、無空中管線，鳳城七路地下管線一應(yīng)俱全。4、估計(jì)擬建場(chǎng)地為自重濕陷性黃土場(chǎng)地，地基濕陷等級(jí)為二級(jí)。四、項(xiàng)目區(qū)位本案經(jīng)開區(qū)是西安市未來的城市行政中心。近年來，以行政中心的北遷為代表，新火車客運(yùn)站建設(shè)、未央路地鐵站點(diǎn)建設(shè)、渭河流域治理、出口加工區(qū)、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、涇渭工業(yè)園等一系列重大城市發(fā)展一體化進(jìn)程驗(yàn)證和強(qiáng)化了這一定位。今年 6 月 21 日，一份通過中國(guó)社科院拋出的報(bào)告又顯示了“雙核西安”、“一橫兩縱”、“三核心商業(yè)區(qū)”、“二核二區(qū)一街一帶”、“半小時(shí)娛樂生活圈”等最新的規(guī)劃動(dòng)態(tài)，說明西安市對(duì)于新的城市中心的建設(shè)工作已經(jīng)深入至經(jīng)開區(qū)的中心區(qū)域

17、二次規(guī)劃的層面。同時(shí)還顯示，政府在經(jīng)開區(qū)的下一階段工作重點(diǎn)將是加強(qiáng)區(qū)域社會(huì)化配套，即文教衛(wèi)生商業(yè)等的建設(shè)。小結(jié)：1、本項(xiàng)目所處區(qū)位非常接近經(jīng)開區(qū)核心區(qū)域（中央商務(wù)區(qū)），距離區(qū)域級(jí)核心區(qū) 3 公里左右；2、本項(xiàng)目所處區(qū)位作為區(qū)域配套的定位不會(huì)改變，未來并將成為為經(jīng)開區(qū)主要的住宅（居?。┡涮灼瑓^(qū)。五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積67.7464.51畝Ha容積率3.77總建筑面積192280住宅建筑面積157600商業(yè)建筑126800地下面積22000總戶數(shù)1671戶綠地率33%地面150個(gè)地下停車位地下800個(gè)合計(jì)950個(gè)第三部分 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)及本區(qū)市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)環(huán)境概述1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)環(huán)境及西安環(huán)

18、境：在國(guó)家積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策下，2009 年上半年全國(guó)樓市呈現(xiàn)了“小陽(yáng)春”的態(tài)勢(shì)；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第一季度， 全國(guó)商品房銷售面積 11309 萬平方米，同比增長(zhǎng) 8.2，其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.7；商品房銷售額5059 億元，同比增長(zhǎng)23.1，其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng) 24.7。西安市場(chǎng)的表現(xiàn)也充分印證了這一點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：西安市 6 月份商品房銷售量達(dá)到 110 萬平米， 為 07 年 11 月以來首次突破百萬平米大關(guān)，較去年同期相比增長(zhǎng)99.84%。國(guó)家積極的宏觀政策以及剛性需求的逐步釋放，大大提升了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)景氣度，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望

19、在下半年全面回暖。2、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格剛性趨勢(shì)明顯到目前為止，西安市高中檔住宅均價(jià)保持在 50007000 元/平方米，與全國(guó)各地省會(huì)城市相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這些城市，存在較大的價(jià)格上升空間；西安市高中檔商品房每平方米的開發(fā)成本已超過 3500 元/ 平米，價(jià)格剛性趨勢(shì)明顯。3、西安城北住宅需求剛性明顯在西安市市政府的北遷，行政中心的北移和經(jīng)開區(qū)中心商務(wù)區(qū)的不斷發(fā)展，和城西、鄰近的城北區(qū)的城中村改造的不斷推進(jìn)，本地區(qū)原住民的新住宅需求和新增人口的住房需求將越來越大，需求旺盛明顯表現(xiàn)為剛性。4、天朗地產(chǎn)集團(tuán)在西安的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)“蔚藍(lán)品牌”深入人心天朗地產(chǎn)在西安的“蔚藍(lán)人家”、“蔚藍(lán)印象”、“蔚藍(lán)花城”

20、、“蔚藍(lán)時(shí)代大酒店”、“蔚藍(lán)國(guó)際”等項(xiàng)目，以其良好的產(chǎn)品品質(zhì)贏得消費(fèi)者信賴，同時(shí)對(duì)于天朗地產(chǎn)在城西品牌知名度和美譽(yù)度起到良好傳播效應(yīng)，鑒于對(duì)于天朗地產(chǎn)品牌的認(rèn)可度，城西居民購(gòu)房將會(huì)首選天朗的“蔚藍(lán)”品牌。綜上所述，市場(chǎng)剛性需求的逐步釋放，預(yù)計(jì) 2010 年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步上漲。二、城北區(qū)域住宅市場(chǎng)分析（一）區(qū)域環(huán)境概況1、整體概況西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于 1993 年，位于西安市北門外、城市南北中軸線-未央迎賓大道兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間。開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃面積 10.51 平方公里，2001 年西安市政府又批準(zhǔn)了 11.23 平方公里的二期開發(fā)用地，開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃控制面積 21.7

21、4 平方公里。經(jīng)開區(qū)分為四個(gè)功能區(qū)。1、發(fā)展機(jī)遇 西安市行政中心北遷西安市行政中心向北遷移的新址位于西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)張家堡廣場(chǎng)附近。目前，新行政中心建設(shè)于 2007 年 6 月啟動(dòng)。新行政中心北遷將使西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在的這一區(qū)域成為西安新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 新火車客運(yùn)站北遷經(jīng)過國(guó)家鐵道部及相關(guān)部門的多次反復(fù)論證,投資逾百億元的西安新火車客運(yùn)站最終選擇定點(diǎn)在北三環(huán)以北、渭河以南，經(jīng)開區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。該客運(yùn)站距開發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)不足兩公里,它的建成將充分帶動(dòng)西安、咸陽(yáng)、銅川等城市乃至整個(gè)關(guān)中城市群的發(fā)展,并為開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)高速穩(wěn)定的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的鐵路運(yùn)輸支持。 總投資逾貳百億元的國(guó)家渭河

22、綜合治理項(xiàng)目直接受益地2006 年國(guó)家正式啟動(dòng)實(shí)施渭河流域治理，重點(diǎn)解決渭河流域水資源短缺、水污染嚴(yán)重、下游防洪形勢(shì)嚴(yán)峻和水土流失等突出問題， 促進(jìn)渭河流域經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。該規(guī)劃項(xiàng)目總投資 229 億元， 其中涉及陜西省投資 160 億元。（二）城北市場(chǎng)分析經(jīng)開區(qū)是未來西安城市的新中心，西安城市重心的北移、未央新城概念的提出與開建、地鐵 2 號(hào)線的全面施工以及大明宮遺址文化的挖掘，使其成為西安拉開城市骨架快速發(fā)展的核心區(qū)域。城市運(yùn)動(dòng)公園、張家堡廣場(chǎng)、文景公園的落成，以及省級(jí)重點(diǎn)西安中學(xué)、長(zhǎng)安醫(yī)院、鳳城醫(yī)院等日臻完善的大型生活配套，使北城變得越來越宜居。在西安市城市發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，經(jīng)開

23、區(qū)綜合朱宏路的區(qū)位特征、發(fā)展形勢(shì)和未來需要，對(duì)朱宏路以東區(qū)域的發(fā)展和定位進(jìn)行了認(rèn)真研究，將該區(qū)域具體目標(biāo)定位如下：打造對(duì)外開放的“第一門戶區(qū)”。全力把朱宏路建設(shè)成為西安市的交通干道、景觀大道、文化通廊和生態(tài)走廊，使之成為軸線突出、環(huán)境優(yōu)美、富有品味的西安第一門戶區(qū)，打造城市新中心的“中央商務(wù)區(qū)”。積極承接航空港和北客站的功能延伸，打造兼有生態(tài)、時(shí)尚、文化特征的新型城市中央商務(wù)區(qū)和功能突出、配套完善的城市新中心的樣板區(qū)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值，展示現(xiàn)代風(fēng)貌。打造古今融和的“文化休閑區(qū)”。利用好傳統(tǒng)文化（漢文化）元素，通過項(xiàng)目建設(shè)體現(xiàn)歷史與現(xiàn)代的和諧，形成特色鮮明、大度多元、樸素嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膮^(qū)域風(fēng)格，創(chuàng)造出既有古

24、風(fēng)漢韻，又有時(shí)代氣息的城市公共文化休閑空間。該區(qū)域在售且多集中于未央路及城市運(yùn)動(dòng)公園附近，區(qū)域分化明顯。鳳城七路以北多以大型高檔復(fù)合型住宅為主；鳳城四路以南和臨未央路段多以商住項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目為主。各項(xiàng)目多依托城市運(yùn)動(dòng)公園、市政府新址和學(xué)校為區(qū)域大配套。前幾年就率先開發(fā)北城的錦園新世紀(jì)、佳佳SPORT、金橋太陽(yáng)島、珠江新城、西瑞北國(guó)春天、白樺林居、西安印象、雅荷春天、鳳凰新城、金玉華城等項(xiàng)目，已經(jīng)使各個(gè)片區(qū)繁榮起來。同時(shí)，一批新項(xiàng)目新樓盤紛紛搶地屯兵，樓市鏖戰(zhàn)不斷上演。發(fā)展趨勢(shì)：根據(jù)西安市 2004-2020 年城市發(fā)展規(guī)劃，西安市將形成以市中心為主體，東到臨潼，西至咸陽(yáng)，南到秦嶺，北至三原的城

25、市格局。城北將成為西安的新中心，交通總樞紐。西北部為漢城遺址保護(hù)區(qū)森林公園；北部以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為中心形成裝備制造業(yè) 區(qū)、物流中心；東北部結(jié)合浐灞河道整治，同時(shí)營(yíng)造渭、灞、浐河及周邊環(huán)境的“大水大綠”格局，有效改善城市生態(tài)環(huán)境，建設(shè)成高尚居住、旅游生態(tài)區(qū)。結(jié)論：城北市場(chǎng)在西安市場(chǎng)中，價(jià)格處于中等地位，但上升速度最快；銷售量一直處在城市前列，市場(chǎng)環(huán)境是較為優(yōu)質(zhì)的?？紤]到西安各區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀、市場(chǎng)特征、價(jià)格平臺(tái)等方面差異較大，且西安客戶地緣性置業(yè)特征明顯，因此針對(duì)本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要是區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。第四部分 項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目SWOT 分析S（優(yōu)勢(shì)分析）u 地處經(jīng)開區(qū)的發(fā)展大環(huán)境下，具有良好發(fā)展機(jī)

26、遇；u 朱宏路將連接機(jī)場(chǎng)快速干道，是規(guī)劃的迎賓大道，其東側(cè)的綜合改造將會(huì)延申至明光路，建成商業(yè)商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目周邊環(huán)境將會(huì)大大改善；u 鳳城七路將成為城市的快速干道，有利于項(xiàng)目的形象展示；u 項(xiàng)目地塊周正，內(nèi)部平整，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；u 天朗地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)。O（機(jī)會(huì)分析）u 發(fā)展前景看好，地域升值潛力大；u 沿鳳城路諸多大盤相繼開發(fā)勢(shì)必改善大城北的居住環(huán)境；u 隨著首創(chuàng)等大型開發(fā)商的進(jìn)駐必將使目標(biāo)客戶逐步提高對(duì)北城居住氛圍的認(rèn)識(shí)；u 目前臨朱宏路西側(cè)暫缺高性價(jià)比的商品房項(xiàng)目；u 北城為陜北購(gòu)房群體的購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域，將有利于陜北客戶的挖掘；u制造強(qiáng)而有力的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制， 可在市場(chǎng)上形成轟動(dòng)效應(yīng)，達(dá)到快速銷售

27、的目的，并為項(xiàng)目后期利潤(rùn)的提升創(chuàng)造空間。W（劣勢(shì)分析）u 項(xiàng)目所處地段環(huán)境正在建設(shè)中；u 短距離內(nèi)生活配套檔次及規(guī)模較?。籾 項(xiàng)目所處區(qū)域人群收水平較低，購(gòu)買力差；u 朱宏路周邊居住人員素質(zhì)不高；T（威脅分析）u 城市綜合改造需要過程，周邊環(huán)境的改善還有待時(shí)日；u 沿鳳城路諸多大盤的相繼開發(fā)， 從價(jià)格、配套、規(guī)模等方面勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目形成及大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；u 市場(chǎng)上項(xiàng)目日益增多，而客戶群體有限，本項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)效上要搶占先機(jī)。u 贈(zèng)送面積、2變3、3變4不再是產(chǎn)品的亮點(diǎn)，越來越多的項(xiàng)目再使用同樣的手法，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。u 周邊居住氛圍不強(qiáng)，多以安置房為主，房?jī)r(jià)較低，拉升房?jī)r(jià)受阻。小結(jié)：項(xiàng)目周邊

28、從近期來看，發(fā)展前景良好，在目前市場(chǎng)現(xiàn)狀下項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目開發(fā)具有可操作性；二、客群定位 客戶層面界定：中端為主，中高端客戶為輔，支付能力在 35 萬-70 萬之間。核心：中端輔助：中高端企事業(yè)單位普通員工、年輕公務(wù)員、年公務(wù)員、企事業(yè)中高層、專業(yè)技術(shù)人員、客戶范圍輕白領(lǐng)、個(gè)體戶、教師等個(gè)體戶等、外來投資客公務(wù)員、企事業(yè)中高層、專業(yè)技術(shù)人員、 家庭年收入 10-30 萬，目前為中高檔物收入水平個(gè)體戶等、外來投資客業(yè)主流客戶目前生活結(jié)婚/工作購(gòu)房或改善目前居住狀況，出 多數(shù)有房，改善居住環(huán)境愿望較強(qiáng)，有狀況行主要依靠公共交通及公車二次置業(yè)需求；普遍有車置業(yè)能力35-50 萬50-90 萬本區(qū)域

29、形象較好、知名度高的項(xiàng)目置業(yè)置業(yè)傾向本區(qū)域性價(jià)比高的項(xiàng)目為主 客戶特征描述：城北區(qū)域情節(jié)較為嚴(yán)重的相對(duì)青年人群他們年齡介乎 2540 歲，有一定的眼界和見識(shí)，對(duì)現(xiàn)代品質(zhì)有著更深刻的理解。現(xiàn)代品質(zhì)城市意象通過建筑風(fēng)格、建筑布局的創(chuàng)新，既表現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特，又體現(xiàn)項(xiàng)目城市感和現(xiàn)代感。他們收入不算太高，往往謹(jǐn)慎地衡量自己的支付能力，對(duì)高性價(jià)比非常關(guān)注。總價(jià)控制高性價(jià)比通過戶型面積的合理把控，控制總價(jià)；戶內(nèi)空間功能齊全，特色空間贈(zèng)送提高性價(jià)比，真正體現(xiàn)物有所值。他們?cè)诔潜鄙?、城北長(zhǎng)，了解城北的過去、現(xiàn)在和未來，選擇在城北居住就不用遠(yuǎn)離親人圈和朋友圈。常年在北城居住，他們的住區(qū)充滿了熱鬧、親近與人情味。社區(qū)

30、氛圍鄰里感受對(duì)城市發(fā)展的信心，選擇城北居住。通過物業(yè)及業(yè)主委員會(huì)不定期的舉行業(yè)主活動(dòng)，促進(jìn)鄰里親情。客群特征項(xiàng)目需求產(chǎn)品對(duì)接他們購(gòu)房普遍為首次置業(yè)或?yàn)榱烁纳凭幼l件。他們對(duì)過往住區(qū)的擁擠、破敗感到厭煩，期望社區(qū)環(huán)境的跨越提升。舒適空間生態(tài)環(huán)境通過主題景觀、雕塑小品、特色鋪裝、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等，打造特色情趣意境，營(yíng)造輕松、自然的社區(qū)居住氛圍。他們生活尺度相對(duì)較小，不愿意為改善居住而放棄生活的便利。配套整合生活導(dǎo)向通過完善社區(qū)基本、智能、節(jié)能配套，完善沿街商鋪的生活配套，為社區(qū)提供一個(gè)近距離生活圈。三、總體定位北 城 菁 英 新 樂 庭定位解析：客戶的心理共鳴區(qū)他們眷戀城北區(qū)域，又渴望變化，他們需要居住

31、的社區(qū)能代表現(xiàn)代城市的感覺，而內(nèi)涵充滿和諧與自然、和睦鄰里親情， 他們希望生活品質(zhì)能有提升，但又必須實(shí)惠，物有所值。綜合分析項(xiàng)目所處的區(qū)域、客群特征以及自身規(guī)模，基本明確項(xiàng)目的開發(fā)思路就是：中檔成本、高檔形象、中等偏上的價(jià)位。通過投入較低、收益較高的外立面、景觀、戶型以及下沉式會(huì)所的突破化設(shè)計(jì)，同時(shí)借助從屬于目標(biāo)客戶群理想生活方式所必須的情趣空間、特色功能配套，使項(xiàng)目成為一個(gè)具有高端形象， 中高檔品質(zhì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)創(chuàng)新性強(qiáng)的社區(qū)。四、價(jià)格定位1、銷售價(jià)格（1）價(jià)格參考項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃特色價(jià)格（元/）名稱小高層起價(jià)：5800由住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)兩部分組成，其中住宅部分由花 均價(jià)：6000白樺林居占地 537

32、 畝，總建筑面積 67 萬平方米。5000 多戶園洋房、小高層及少量高層組成，劃分為 5 個(gè)組團(tuán)； 最高價(jià)：6400 商業(yè)部分以商業(yè)、餐飲、特色精品店為主，包括少量的公寓。高層起價(jià)：4800均價(jià)：5000 最高價(jià)：5300紫薇 希望城占地 184 畝，總建筑面積 30 萬平方米。規(guī)劃共 17 棟。其中 5 棟 18 層小高層、12 棟 20 層左右高層，以現(xiàn)代時(shí)尚的板式小高層與高層住宅為主，在戶型設(shè)計(jì)上，希望城秉承“花園入戶”健康設(shè)計(jì)理念，把花園從地面搬至每一個(gè)住戶的門前， 讓家家不出家門即刻享受花園的鳥語(yǔ)花香，見照一個(gè)充滿希望的“花園式住宅”。起價(jià)：4200 均價(jià) 4500最高價(jià)：5000風(fēng)

33、景御園占地 260 畝，總建 新古典主義風(fēng)格，13 棟高層、小高層以九宮格布局， 價(jià) 格 范 圍筑面積 45 萬平米 有 60 畝中央下沉水景。5000-6000雅荷春天2 期首創(chuàng) 國(guó)際城總建筑面積 12 萬平方米，共 1000二期項(xiàng)目共由20 棟樓組成，其中 14 棟 16 層小高層，多套。最高價(jià)：5200共 59 棟，總戶數(shù) 9736 戶。社區(qū)配有 42 萬的公建占地 500 畝，總建配套，擁有甲級(jí)寫字樓、 SOHO 公寓、西北空前的起價(jià):4200筑面積 168 萬平Shopping Mall 以及一座超五星級(jí)酒店，精品住宅均價(jià)：4700方米全部為板式設(shè)計(jì)，南北通透、戶戶朝陽(yáng)，60 米超大

34、最高價(jià)：5400樓間距，國(guó)際化景觀的設(shè)計(jì)與建筑相得益彰。6 棟聯(lián)體 28 層高層。起價(jià)：4700 均價(jià) 5000金源御景華府占地 150 畝，總建筑面積 36 萬平方18 棟 26 層高層，2 梯 3、4 戶高層組成，總戶數(shù)達(dá)2500 多戶，綠化率達(dá) 50%。均價(jià) 4600 元， 一次性付款優(yōu)惠 7%，按揭優(yōu)惠 5%，米?？傉嫉孛娣e 165其中住宅面積約 47 萬平方米，商業(yè)面積 3.7 萬平方世融畝，總建筑面積米。采用現(xiàn)代風(fēng)格，局部運(yùn)用漢代元素符號(hào)。共22嘉城60 萬平方米，一棟高層 2632 層，分為三個(gè)組團(tuán)，其中北向4 棟 2期 2500 戶。梯 8 戶型為安置房。起價(jià) 4300均價(jià) 4

35、500最高 5000魏瑪公館萬華園上觀苑占地面積 116 畝， 總建筑面積 30 萬平方米占地 35 畝，總建筑面積 11 萬平方米。一期占地 127 畝， 住宅建筑面積約容積率 2.8，建筑密度 21%，綠化率 42%，含少量商業(yè)。住宅部分全部為高層，總戶數(shù)1502，主力戶型為 90-120 平方米的二房、四房，頂層和底層有少量躍式單位。規(guī)劃建設(shè) 6 棟高層，1 棟小高層，1 號(hào)樓為12 層的臨街板式小高層，1 梯 2 戶設(shè)計(jì) 2、3 號(hào)樓為 1 梯 2 戶的 18 層板式高層4 號(hào)樓為 1 梯 3 戶的 17 層高層，5、6 好為 28 層的點(diǎn)式高層，7 號(hào)樓為 2 梯 4 戶的 27 層

36、點(diǎn)式高層占地面積 120 畝。項(xiàng)目由 12 棟板式高層、小高層組成。社區(qū)內(nèi)配備生活館，風(fēng)情商業(yè)街等。住宅部分均價(jià) 5000起 價(jià) 為 4100 元，均價(jià) 4500 元，一次性付款優(yōu)惠 6%，按揭優(yōu)惠 4%起價(jià)：4200紫薇風(fēng)尚 19 萬平方米。配套商業(yè) 4500 平方米 。占地面積約 80分兩期開始銷售，一期為 1-6 號(hào)樓；二期為 7-12 號(hào)樓。社區(qū)由高層和小高層組成，總體規(guī)劃采用英倫小鎮(zhèn)均價(jià) 4500最高價(jià)：5000香克林小鎮(zhèn)畝，總建筑面積20 萬平方米風(fēng)貌，建筑立面以暗紅色面磚為主，屋面采用坡頂形式，突出了休閑典雅的英倫社區(qū)特點(diǎn)。均價(jià) 4000-4500（2）定價(jià)策略參考區(qū)域內(nèi)再售項(xiàng)目

37、的價(jià)格狀況，結(jié)合項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃以及對(duì)未來三年的市場(chǎng)走勢(shì)狀況初步判斷，在暫不考慮成本利潤(rùn)指標(biāo)的詳細(xì)參數(shù)的前提下，考慮自然增長(zhǎng)整體實(shí)因素、大市政規(guī)劃、地鐵物業(yè)增值潛力等利好因素，制定整盤銷售均價(jià)。結(jié)合項(xiàng)目推售節(jié)奏價(jià)格原則：分期定價(jià)、循序漸進(jìn)、低開高走。A以低價(jià)格來吸引購(gòu)房者，迅速聚集人氣，促進(jìn)資金快速回籠。B規(guī)避市場(chǎng)供應(yīng)高峰，搶占市場(chǎng)先機(jī)，提高樓盤知名度。預(yù)期銷售價(jià)格及年度增長(zhǎng)預(yù)測(cè)正式入市銷售周期計(jì)劃約 18 個(gè)月。整盤銷售均價(jià)預(yù)估：5500 元/平米。2010 年 7 月正式開盤銷售，在樣板體系完善，區(qū)域環(huán)境亟待改善狀況下，年度銷售均價(jià)約：5500 元/平米；2011 年進(jìn)入項(xiàng)目正常銷售期，

38、工程如期進(jìn)行，政府搬遷，地鐵修通等利好消息改善區(qū)域環(huán)境，尾盤銷售等綜合因素，年度銷售均價(jià)約：6000 元/平米。2011 年年初提前招商，進(jìn)入尾盤階段后正式銷售，商業(yè)體量相對(duì)較少，銷售均價(jià)約：8500 元/平米。2011 年與車位與商鋪同時(shí)進(jìn)行銷售，車位按市場(chǎng)銷售均價(jià)180000 元/個(gè)進(jìn)行銷售，可延續(xù)到交房后持續(xù)銷售。五、總體規(guī)劃為保證社區(qū)品質(zhì)，采用建筑布局圍合的方式預(yù)留景觀空間，打造庭院景觀；以純粹作為建筑和產(chǎn)品形態(tài)的規(guī)劃前提，以 2127 層的建筑形態(tài)建立形象。建筑布局總體北高、南低。沿街高層結(jié)合底商填補(bǔ)項(xiàng)目生活配套空白，在項(xiàng)目入口處，設(shè)計(jì)主軸景觀及下沉式景觀廣場(chǎng)，形成項(xiàng)目的核心景觀展示

39、區(qū)域。下沉式廣場(chǎng)廣場(chǎng)下沉 2 米左右，中央為籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)。旁邊下沉部分設(shè)計(jì)天朗書院、物業(yè)用房。底層商業(yè)入口主軸景觀底層商業(yè)層高 5.6 米，特色餐飲/精品服飾/網(wǎng)吧/超市等街區(qū)型生活配套型商業(yè)業(yè)態(tài)。高層點(diǎn)板結(jié)合北邊沿街兩個(gè)塔連板 27層，2 梯 4 戶-6 戶, 75-80標(biāo)準(zhǔn)兩房。5.6 米挑空大堂。層高 3.6 米， 生活便利店/ 洗衣店凈菜超市/美容美發(fā) / 數(shù)碼彩擴(kuò)家政高層點(diǎn)板結(jié)合由南向北依次為 21 層27 層， 形成高低落差。產(chǎn)品純粹：2 梯 4 戶或 3 戶。80-85 可變?nèi)浚ㄏ鄬?duì)靠核心區(qū)）85-90 兩變?nèi)?（相對(duì)靠外圈）105-115 三變四（相對(duì)靠核心區(qū)）配套體系

40、基礎(chǔ)配套高品質(zhì)住宅的基本配套應(yīng)一應(yīng)俱全，如天然氣、有線電視、集中供暖、可視對(duì)講等設(shè)施配備齊全，保證基本生活需求。 智能配套六重安防系統(tǒng)、24 小時(shí)保安、電子巡更等智能配套保證社區(qū)居住安全。 生活配套社區(qū)圖書館、洗衣房、便利店 、ATM 自動(dòng)取款機(jī) 、醫(yī)療站、 影音店等生活配套設(shè)施齊全，將使社區(qū)的居民享受便利的生活條件，從而提升生活品質(zhì)。 節(jié)能配套外墻保溫、公共景觀部分太陽(yáng)能照明。第五部分項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排本項(xiàng)目不作內(nèi)部分期，一次開發(fā)完成。主要節(jié)點(diǎn)安排如下：1、2010 年 4 月項(xiàng)目掛牌；10 月，其他節(jié)點(diǎn)依次推后 6 個(gè)月2、2010 年 5 月項(xiàng)目摘牌；2、2010 年 4 月進(jìn)場(chǎng)地勘，并破

41、土動(dòng)工；4、2010 年 5 月底取得土地證；5、2010 年 6 月中旬取得用地規(guī)劃證；6、2010 年 7 月取得規(guī)劃許可證；7、2010 年 8 月取得建設(shè)施工許可證8、2010 年 8 月底項(xiàng)目出正負(fù)零；9、2010 年 9 月取得預(yù)售證，項(xiàng)目開盤銷售；10、2011 年 9 月主體封頂；11、2012 年 9 月項(xiàng)目交付。第六部分項(xiàng)目投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算1、 項(xiàng)目估算依據(jù)：（1）陜西省建設(shè)廳頒布陜建發(fā)200445 號(hào)文，2004 陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則，作為計(jì)算工程量依據(jù)；（2）2004 年陜西省建設(shè)廳頒布，陜西省建筑裝飾工程消耗 量定額、陜西省安裝工程消耗

42、量定額和相關(guān)配套參考費(fèi)率及市場(chǎng)價(jià)，形成價(jià)格依據(jù)；2、項(xiàng)目總投資構(gòu)成表根據(jù)上述估算依據(jù)及其他相關(guān)政策，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目總投資61109.49 萬元，具體構(gòu)成見下表：市政公用設(shè)施配套費(fèi)2,884.20勞保統(tǒng)籌基金1,296.93單位：萬元1土地費(fèi)用10,161.90其中：土地出讓金10,161.90拆遷補(bǔ)償費(fèi)7,899.00契稅304.862前期工程費(fèi)4,767.59其中：新型墻體材料專項(xiàng)115.37基金散裝水泥專項(xiàng)基金28.84項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)307.65監(jiān)理費(fèi)109.60其他25.003基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)672.98其中：箱式變電站288.42工程施工期間工地道路、圍墻等工程384.56建設(shè)費(fèi)天然氣安裝建設(shè)費(fèi)20

43、8.88雨、污水管道及化糞池工程建設(shè)費(fèi)192.28供水、供暖346.104公共設(shè)施配套費(fèi)865.265建筑安裝費(fèi)36,533.206不可預(yù)見費(fèi)730.667管理費(fèi)用582.038財(cái)務(wù)費(fèi)用5,220.009營(yíng)業(yè)費(fèi)用1,575.8710總計(jì)項(xiàng)目總投資61,109.49二、資金籌措項(xiàng)目總投資約 61109.49 萬元，其中自籌資金 20166.13 萬元，另銀行貸款 18,000.00 萬元，銷售收入回款 22943.36 萬元。項(xiàng)目資金來源表單位：萬元流動(dòng)資金總投資額資本金配比銀行貸款（銷售收入）61,109.4920,166.1318,000.0022,943.361000.330.290.38第七部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、 銷售情況分年預(yù)測(cè)表單位：萬元年度2010 年2011 年2012 年合計(jì)銷售收入4,334.0043,340.0057,384.00105,058.002、 經(jīng)營(yíng)效益分年預(yù)測(cè)表單位：萬元項(xiàng)目2010 年2011 年2012 年合計(jì)產(chǎn)品銷售收入4,334.0043