1120眉縣項目可行性分析報告(改)

1、重慶嘉瑞房地產開發(fā)（集團）有限公司 項目可行性分析報告眉縣項目可行性分析報告 重慶嘉瑞地產（集團）策劃部 二0一一年三月26目 錄一、項目總論2（一）項目背景2（二）研究工作依據(jù)3二、項目投資環(huán)境和市場研究3（一）市場宏觀背景3（二）2010-2011年地產新政頻繁出臺，金融政策再度收緊6（三）全國房地產未來發(fā)展趨勢預測6（四）區(qū)域市場分析6（五）眉縣房地產發(fā)展及前景預測7三、項目用地分析及評價10（一）地塊解析10（二）項目swot分析11（三）項目用地環(huán)境評價11四、市場定位及方案評價12（一）項目可能得開發(fā)方案12（二）投資估算16五、方案評估及選取19（一）項目可能得開發(fā)方案比較19（

2、二）方案選取及建議20（三）項目定位21六、項目開發(fā)進度安排21（一）開發(fā)周期21（二）首期開發(fā)各階段得周期安排22（三）各階段土地使用率及銷售價格預測22七、銷售收入與利潤預測（以第三種方案作為測算標準）23（一）銷售收入估算23（二）項目利潤估算與利潤率分析23八、風險分析與回避得手段23（一）開發(fā)風險評測23（二）項目市場風險及回避24（三）項目其它風險25九、可行性研究結論及建議25（一）項目評價25（二）可行性研究結論25（三）項目運作建議25一、 項目總論（一）項目背景1.項目城市背景1）城市概況：眉縣位于陜西省西部。東與周至縣接壤，南和太白縣毗鄰，西連岐山縣，北界扶風縣?？偯娣e8

3、63平方千米，總人口31萬，常住人口6萬。2） 行政區(qū)劃：眉縣轄9個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)，155個行政村：首善鎮(zhèn)、橫渠鎮(zhèn)、槐芽鎮(zhèn)、湯峪鎮(zhèn)、常興鎮(zhèn)、金渠鎮(zhèn)、營頭鎮(zhèn)、齊鎮(zhèn)、馬家鎮(zhèn)、青化鄉(xiāng)。境內有2個林場：湯峪林場、營頭林場。3） 區(qū)位優(yōu)勢：眉縣地處陜西關中西部，東距西安120公里，西距寶雞65公里，緊鄰楊凌農業(yè)高新技術示范區(qū)。4） 交通十分便利：隴海鐵路、西寶高速、西寶南線、西寶中線、法湯旅游專線、西安-漢中二級公路穿境而過，形成了縱橫交錯得交通網(wǎng)絡。特別是西漢路路況好、轉彎半徑小、里程短、車載流量大，成為陜西關中通往漢中、四川地區(qū)得一條捷徑，目前該地區(qū)已成為投資熱點。2. 項目用地：眉縣城市商住綜合用地，

4、目前為基本農田。3. 項目位置：眉縣城區(qū)規(guī)劃圖本項目縣城中心本項目4. 項目開發(fā)背景：眉縣整體經(jīng)濟發(fā)展速度較好，由于近幾年來，眉縣制造業(yè)、農業(yè)發(fā)展迅猛，周邊農民比較富裕，城鄉(xiāng)一體化進程速度較快，購房群體擴大化，眉縣得房地產市場有很大得發(fā)展空間。（二）研究工作依據(jù)1眉縣規(guī)劃局城市規(guī)劃方案；2國家建設部及寶雞市頒布得與房地產相關法律與政策；3眉縣近年來房地產發(fā)展狀況；4現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。二、項目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景1全國投資環(huán)境 2010年1-9月份累計完成投資額達165869.58億元，比去年同期增長24.5%，其中房地產開發(fā)投資完成33511.25億元，占總投資額得2

5、0.2%，比去年同期增長36.4%。從完成投資額分析對比，房地產作為國家經(jīng)濟發(fā)展得支柱產業(yè)地位依然保持，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1-9月份房地產投資、施工相比去年均有較大幅度增長。實際完成比重（%）自年初累計比去年同期自年初累計去年同期（億元）增長（%）一、投資完成額（億元）165869.5824.5100100 其中：國有及國有控股68616.2119.541.443.1 其中：房地產開發(fā)33511.2536.420.218.41、按產業(yè)分 第一產業(yè)2783.0717.71.71.8 第二產業(yè)69611.69224242.8 第三產業(yè)93474.8226.756.455.42、按構成分 建筑

6、安裝工程103285.1324.162.362.5 設備工器具購置34073.5520.420.521.3 其他費用28510.931.917.216.2二、房屋面積（萬平方米） 施工面積606213.7420.1 其中：住宅326883.521.9 竣工面積74492.349.2 其中：住宅38575.817.2三、新增固定資產（億元）62978.5929.5備注：資料來源于國家統(tǒng)計網(wǎng)22010年全國房地產開發(fā)環(huán)境1) 2010年1-10月份全國房地產開發(fā)投資情況2010年1-10月全國房地產完成投資38069.52億元，比去年同期增長36.5%，其中住宅完成投資26682.92億元，占完成

7、投資得70%，較去年同期增長33.8%。圖表顯示，陜西省房地產完成投資增速23.7%，住宅增速18.5%，明顯低于全國平均增速水平。在西部12省中房地產投資增速與住宅投資增速位居第10位，說明目前陜西房地產開發(fā)活躍程度不高，處于平穩(wěn)發(fā)展階段。地 區(qū)本年完成投資（億元）比去年同期增長（%）住宅住宅全國總計38069.5226682.9236.533.8一、東部地區(qū)22293.1915216.138.335.8不可類比地區(qū)略略略略二、中部地區(qū)8112.526026.0332.630.2山 西426.09321.628.219.7不可類比地區(qū)略略略略三、西部地區(qū)7663.815440.835.832

8、.2內蒙古960.86673.7831.430重 慶1193.72808.6333.739.4四 川1727.321195.641.534.2陜 西942.06755.6723.718.5甘 肅217.03157.2129.833.3備注：資料來源于國家統(tǒng)計網(wǎng)2) 2010年1-10月份商品房銷售面積和銷售額增長情況2010年1-9月份全國商品房銷售面積達72428.55，較去年同期增長9.1%，商品房銷售額達36992.28，較去年同期增長17.3；圖表顯示，陜西省銷售面積增速為23.3%,銷售額增速為39.5%，其中銷售額增速位居西部12省第4位，明顯高于西部平均增速水平。說明陜西省商品房

9、價格處于高速攀升階段，需求發(fā)力強勁。地 區(qū)商品房銷售面積（萬平方米）銷售面積增速（%）商品房銷售額（億元）銷售額增速（%）全國總計72428.559.136992.2817.3一、東部地區(qū)35845.051.923800.479.2不可類比地區(qū)略略略略二、中部地區(qū)17235.1620.56074.540.1山 西831.7727303.3867.4不可類比地區(qū)略略略略三、西部地區(qū)19348.3514.67117.3131.7內蒙古1993.6729.9715.0159.5重 慶3033.317.11241.9228.1四 川4500.9571837.4821.4陜 西1891.7723.374

10、0.0539.5甘 肅576.4410.5167.6631.8備注：資料來源于國家統(tǒng)計網(wǎng)3) 2010年1-10月份房地產開發(fā)景氣指數(shù) 10月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為103.57，比9月份提高0.05點，比去年同期提高1.54點； 房地產開發(fā)投資分類指數(shù)為104.88，比9月份提高0.03點，比去年同期提高4.39點； 本年資金來源分類指數(shù)為106.51，比9月份回落1.70點，比去年同期回落2.56點； 土地開發(fā)面積分類指數(shù)為94.46，比9月份提高0.36點，比去年同期回落0.13點； 商品房待售面積分類指數(shù)為103.04，比9月份回落0.52點，比去年同期提高

11、11.20點； 房屋施工面積分類指數(shù)為108.67，比9月份提高0.11點，比去年同期提高7.96點。3.寶雞市投資宏觀背景1-8月，全省城鎮(zhèn)固定資產投資5129.67億元，增長32.7，其中，房地產開發(fā)投資707.95億元，增長25.7；民間投資2051.7億元，增長28.7%。1) 三次產業(yè)全面增長，產業(yè)結構“兩升一降”；2) 在建施工項目增幅回升，億元以上項目推動增長；3) 建設資金保障有力，利用外資增速加快；4) 八大支柱產業(yè)投資穩(wěn)定增長，部分產業(yè)增幅提高；備注：資料來源于寶雞市統(tǒng)計局4.2010年1-10月份寶雞市房地產開發(fā)統(tǒng)計1）房地產開發(fā)投資穩(wěn)中回落；2） 前三季度，全省房地產開

12、發(fā)投資 826.04 億元，同比增長22.7%，比上半年回落3.1個百分點；3） 土地開發(fā)投資19.95億元，下降35.5，回落23個百分點；4） 商品房屋施工面積8799.44萬平方米，增長30.8，回落9個百分點；5） 商品房銷售面積1667.33萬平方米，增長21.5，回落7.2個百分點。（二）2010-2011年地產新政頻繁出臺，金融政策再度收緊1. 信貸差異化 直擊投資購房2. 緊縮政策 市場影響顯著3. 2011年房地產市場信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，金融政策得走勢將對樓市影響逐步顯現(xiàn)；4. 2011年限購政策范圍逐步擴大，樓市調控逐步給力；5. 2011年政府大力推進保障房建設，直擊樓市剛

13、性需求；分析：樓市調控將引來新一輪市場觀望情緒，商品房成交量將出現(xiàn)縮水現(xiàn)象，地產投資方向將趨向受政策影響相對較小三四線城市，三四線城市得剛性需求將成為未來地產得新生力量。（三）全國房地產未來發(fā)展趨勢預測1. 成交量：觀望情緒轉濃，短期內市場交易量處于低位； 2. 價 格：普通住宅供應增加，但城市化帶來持續(xù)需求，價格保持平穩(wěn)； 3. 需 求：改善型需求以及小投資者需求被壓制，下半年，90平米以上非豪宅物業(yè)得價格有調整壓力，但由于市場資金基本充裕，價格調整幅度不大；4. 豪 宅：豪宅供應有限，買家（用家與投資者）資金實力較強，受影響不大，平穩(wěn)過渡后保持上升；5. 投資型地產：三四線城市投資型地產將

14、逐漸涌現(xiàn)，房地產業(yè)作為國家支柱產業(yè)得地位不變，地產仍將是居民投資增值保值得手段之一。（四）區(qū)域市場分析1.眉縣投資宏觀背景2009年全縣實現(xiàn)生產總值（gdp）464956萬元，比去年上漲15.8%。其中第一產業(yè)實現(xiàn)增加值87807萬元，比去年增長7.8%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值252314萬元，比去年增長17.4%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值124835萬元，比去年增長17.4%。人均gdp 15067元。比上年增長15.7%。三大產業(yè)占比重分別為：第一產業(yè)18.9%；第二產業(yè)54.3%，第三產業(yè)26.8%，第一，第三產業(yè)比重有所上升，第二產業(yè)有所下降。這是由眉縣經(jīng)濟結構調整帶來得結果。2009年商品零售

15、價格指數(shù)上漲0.2%，居民消費價格指數(shù)上漲1.0%，工業(yè)品出廠價格指數(shù)下降1.09%，建筑工程安裝價格指數(shù)下降0.4%，固定資產投資價格指數(shù)下降0.2%，房屋銷售價格指數(shù)上漲2.9%。眉縣經(jīng)濟發(fā)展得主要困難與問題是，縣域經(jīng)濟總量不大，實力不強；經(jīng)濟結構不盡合理，增長方式比較粗放，就業(yè)和再就業(yè)壓力較大，居民得收入有很大得機遇性和時效性，農民收入增長速度快，職工收入增長較緩。2.近年來眉縣住宅銷售價格走勢：300020001200800分析：近年來縣城房價在全國經(jīng)濟良好運行得大環(huán)境下，當?shù)胤績r呈現(xiàn)快速增長，目前房價有望突破3000元/得關口，價格提升對于房地產開發(fā)水平、產品品質等方面得提升提出了挑

16、戰(zhàn)，目前當?shù)亻_發(fā)水平明顯滯后，產品品質更是有待改善。（五）眉縣房地產發(fā)展及前景預測1.供給分析市場供給明顯不足：現(xiàn)在眉縣地區(qū)基本上無在售項目，唯一在售項目天龍房地產得“雅合新秀”也已經(jīng)銷售90%以上（不含未建板塊），占地50余畝，建筑面積約5萬平方，現(xiàn)所開發(fā)得一期6棟多層建筑約3萬方左右。市場需求旺盛，潛在剛性需求量大：眉縣城鎮(zhèn)常住人口6萬，有基本需求量150萬平方（6萬人口x25平方/人=150萬平方米），由于眉縣城鄉(xiāng)一體化建設工作得順利開展，多數(shù)購房者為農村致富人群，總計超過20萬得需改善住房條件得農村居民，那么住房需求量將達到750萬平方米，再加上周邊區(qū)縣就業(yè)，小孩就學等購房需求，眉縣得

17、住房需求量至少在1000萬平方米以上。2009年眉縣房屋建筑總體量為25.3萬平方米。綜上所述：眉縣現(xiàn)有房屋開發(fā)體量遠遠不能滿足市場，未來一段時期眉縣得房屋供應量將提升，需求量也將呈上升狀態(tài)，這兩種趨勢將保持相對平衡。2.需求分析市場銷售火爆，搶購現(xiàn)象頻繁：目前，眉縣經(jīng)濟發(fā)展迅猛，隨著周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小企業(yè)主和果農收入大幅度增長，購房群體不斷狀大，新房銷售情況相當火爆，基本上是房屋在建期間，就通過預售形式售罄，經(jīng)常出現(xiàn)居民搶購得現(xiàn)象。市場需求強勁，存在很大市場需求空間：隨著城鄉(xiāng)一體化進程得加快，眉縣得主要經(jīng)濟圈（美陽街、平陽街圍合區(qū)域）將不斷擴大，吸引大量得周邊購房群體及置業(yè)換房群體，在未來得五年內

18、，眉縣得購房剛性需求強勁，市場將有很大得需求空間。3.競爭分析表現(xiàn)一：本土有項目操作得房地產公司天龍房地產公司：低于重慶得三級開發(fā)企業(yè)實力，無正規(guī)銷售中心，無正規(guī)專業(yè)銷售人員，基本上無項目宣傳推廣，推廣物料簡陋。表現(xiàn)二：政府在管理房地產方面無正規(guī)手段，房地產行業(yè)混亂，漏洞多。表現(xiàn)三：市場需求火爆，均為期房銷售，基本是多層低品質物業(yè)類型，缺乏中高端品質物業(yè)。表現(xiàn)四：市場呈現(xiàn)供不應求現(xiàn)象。表現(xiàn)四：近年來銷售價格增幅出現(xiàn)非理性攀升，高達50%以上，但是仍有大量消費群體。4.眉縣得消費認可度和典型物業(yè)調查（表格）雅合新秀東圣小區(qū)金桂圓本案地理位置美陽路與銀鈴路交匯處，隸屬南大街，四面臨街美陽路與銀鈴路

19、交匯處，隸屬南大街，雅合新秀斜對面，單面臨街美陽路中段與榮華路交匯處，隸屬南大路，不臨主干道平陽街轉盤處，張載廣場對面，四面臨街物業(yè)類型6棟6層多層3棟22層高層3棟15層板式小高層3棟20層板式高層-建筑體量5萬平米8000平米15000平米82萬平米戶型比例多層三房二廳115125平米 80%，二房二廳90-100平米 20%高層三房二廳 120-140平米 50%，二房二廳 90-100平米 50%三房二廳135平米 80%二房二廳 145平米 20%三房二廳110-130平米 80%二房二廳85-100平米 20%-配套無（簡裝）無（廚衛(wèi)簡裝）無-價格多層3388元/平方1-3樓基價*

20、125%4-5樓基價*120%6樓基價*94%高層未銷售2380-2888預計2500-2800-交房時間2011年5月底2011年2月2012年6月底-物業(yè)開發(fā)商自建開發(fā)商自建開發(fā)商自建-雅合新秀裝修房標準： 墻面：外墻為丙烯酸防水涂料及新型外墻面磚，內墻為環(huán)保型乳膠漆； 灶房、衛(wèi)生間地面：300*300全瓷防滑地磚，墻面為250*330暗花面磚砌到頂； 客廳地面：800*800地磚，臥室地面：600*600全瓷?；u； 衛(wèi)生間：大理石洗面臺，成品洗臉盆，連體式座便器； 窗：臥室為雙層玻璃、落地式飄窗； 陽臺：落地塑鋼封閉式陽臺； 門：進戶門為防盜門，衛(wèi)生間為塑鋼門，安裝到位，臥室門預留洞口

21、； 給排水：給水為ppt復合管、排水為pvc管； 電器：a、每戶標準配電箱，供電負荷5kw/戶，銅芯線安裝；b、 燈具為自然燈，衛(wèi)生間設有防水插座，灶房、客廳設普通插座；c、其它配套設施：有線電視、電話、寬帶線安裝到位，費用自理； 天然氣由燃氣外網(wǎng)直接引入戶內，接口工料費由業(yè)主承擔，由燃氣公司安裝，業(yè)主配合； 暖氣：采用集中供熱統(tǒng)一采暖，地輻熱式采暖，接口及采暖費，工料費由業(yè)主承擔； 太陽能、防護網(wǎng)統(tǒng)一安裝費業(yè)主自理； 室內隔斷預留裝修洞口。根據(jù)當?shù)貎r格調查，以上裝修材料費及基本人工費用大概能控制在400-600元/平方米。5.市場分析有關結論1) 目前眉縣房地產行業(yè)處于萌芽階段，房產開發(fā)提升

22、存在較大得空間；2) 政策法規(guī)不完善，政府管理松動；3) 土地價格較低，開發(fā)成本相對較低；能滿足“夠住就行”得傳統(tǒng)觀念，改善住房得需求較為明顯，買房投資得理念正在萌生，住房消費4) 住房品質較低，但伴隨著經(jīng)濟得發(fā)展，城鎮(zhèn)居民可支配收入大幅度提升，居民也開始由“居住型”往“享受型”轉表，二次置業(yè)，三次置業(yè)以上得消費群體不斷擴大；5) 2009-2010年眉縣盡管房價漲幅較大，但是消費市場卻異常旺熱。也就是說，在眉縣得房地產行業(yè)有廣闊得發(fā)展空間。三、項目用地分析及評價（一）地塊解析1.交通條件及四至狀況城市外部交通便捷，隴海鐵路、西寶高速、西寶南線、西寶中線、法湯旅游專線、西安-漢中二級公路穿境而

23、過，形成了縱橫交錯得交通網(wǎng)絡。項目地塊臨近城市主干道，交通便捷。地塊周邊平陽街、美陽街已經(jīng)初步形成商業(yè)和居住網(wǎng)點，但無專業(yè)性、集中性布局市場，項目地塊對面為張載廣場，是以后眉縣地區(qū)得主要休閑區(qū)域，地塊左斜對面得眉縣中學在當?shù)赜泻芨叩迷u價，周邊得區(qū)縣居民都樂于將小孩送往這里就讀。居民生活娛樂設施缺乏，總體來說眉縣得市政配套設施一般，人文環(huán)境及生活配套設施較差。2.用地現(xiàn)有狀況地塊很平坦，挖填很少，目前種有莊家，南面正對眉縣張載廣場，北面背靠渭河。附圖：地塊現(xiàn)狀圖（實景）。3.水電氣保障隨著近年來城市房地產開發(fā)和市政設施不斷得完善，水電氣管網(wǎng)系統(tǒng)完善，本區(qū)域從硬件和軟件上構建了極為有力得保障。4.

24、規(guī)劃限制條件及指標（初步數(shù)據(jù)）根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對本項目所處得位置，項目基本得控規(guī)要求如下：項目得總體綠化應在30以上，項目得容積率要不小于2.5。1) 占地面積：450畝；2) 容積率：2.5；3) 建筑密度： 35%；4) 綠地率： 30%。項目規(guī)模容積率建筑密度綠地率總建筑面積450畝2.535%30%82.6萬住宅面積商業(yè)面積會所面積幼兒園面積居委會用房7280001500030002500500物業(yè)管理用房總戶數(shù)地下車庫面積設備用房面積車位1000-745001500地上：375個地下：2125個（二）項目swot分析1.優(yōu)勢與機會：1）項目所處地區(qū)房地產行業(yè)滯后，跟不上居民得

25、購房理念得提升，需求過大，造成房屋供不應求得局面；2）經(jīng)濟得迅猛發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化得政策，加上農村購房群體得擴大，購房需求將進一步增加；3）眉縣屬于一個萌芽覺醒得發(fā)展中城市，市場潛力巨大；4）該項目地處眉縣具有發(fā)展?jié)摿Φ玫囟?，周邊環(huán)境將在未來是最佳得居住區(qū)域；5）老百姓得購房覺悟在不斷得提升，眉縣得房地產具有很大得升值空間；6）不規(guī)范得房地產政策，不再需要等到現(xiàn)房就可以提前銷售，能解決項目建造得資金壓力；7）該項目地塊基本沒有拆遷；8) 當?shù)芈浜蟮梅康禺a行業(yè)給予公司今后發(fā)展成龍頭行業(yè)提供了很大得“支持”；9）公司與當?shù)卣块T及職能部門得利好關系，有利于公司今后在當?shù)氐冒l(fā)展壯大；10) 眉縣普遍

26、得低品質項目將為我們項目得成功“入市”提供良好得市場機會。2.劣勢及威脅：1）不斷發(fā)展得眉縣將更廣闊得面對市場，房地產業(yè)得規(guī)范化，將對該項目產生影響；2）高品質得項目定位能否得到市場得認可；3）80多萬方得建筑體量是否超過了預計得眉縣購房吞吐能力；4）周邊得低品質項目在某一層面上將分流該項目得目標客戶群體；5）當?shù)貍鹘y(tǒng)得購房群體對于新得物業(yè)類型有一定得抗性。（三）項目用地環(huán)境評價本項目位于眉縣得主城商圈輻射板塊，同時隨著區(qū)域得科學合理規(guī)劃得實施和基礎設施得不斷完善，既為本項目得開發(fā)提供了便捷得交通，配套設施得良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大得提升。因為未來區(qū)域房地產開發(fā)量大，將出現(xiàn)了大量得高檔

27、樓盤，提升區(qū)域得整體形象，成為消費者心中認可度較高得區(qū)域。綜上概述，本項目得開發(fā)具有良好得市場環(huán)境，較大得市場需求，但隨著外來開發(fā)商得逐步進駐也將面臨激烈競爭?？偟脕碇v，只要定位準確，開發(fā)得當，本項目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好得經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。四、市場定位及方案評價（一）項目可能得開發(fā)方案根據(jù)眉縣房地產現(xiàn)有得市場狀況和本區(qū)域得控規(guī)要求，結合本項目得實際用地特性和狀況，項目可以開發(fā)為住宅物業(yè)，我們提出如下可能得開發(fā)方案：方案一：普通居住社區(qū)目標客戶：首次置業(yè)與二次置業(yè)得剛性需求客戶。開發(fā)為以居住為主得多層/小高層/高層普通住宅小區(qū)。首期開發(fā)多層物業(yè)切入市場，隨著當?shù)胤康禺a市場得發(fā)展與區(qū)域

28、居住氛圍成熟，項目結合市場和自身物業(yè)形態(tài)逐步提高售價。方案一得具體設想：1、 項目得規(guī)劃布局項目得規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)居民社區(qū)、巷、院得圍合式格局，充分體現(xiàn)院落文化。2、 項目得建筑設計住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”得指導思想。以現(xiàn)代家庭居住行為方式為依據(jù)，著重提高住宅得居住環(huán)境質量和完善住宅得使用功能，滿足住宅得舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。3、 項目得戶型設計住宅應根據(jù)居住行為和使用功能設臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室和陽臺等基本空間。4、 項目得環(huán)境設計小區(qū)力求空間組織豐富多樣而有層次，要為居民多方面多層次得需求組織和配置好住宅群體、公共設施、道路網(wǎng)絡、綠化 系統(tǒng)、建筑小品等，做到使用

29、方便、功能合理、豐富多彩、景觀宜人。5、項目得配套設置部分地下室用于小區(qū)公共配套設施和停放車輛，整體停車采取地上與地下相結合；滿足基本生活配套等其他設施配套；安全、消防系統(tǒng)等。6、 物業(yè)服務提供社區(qū)安保、綠化養(yǎng)護管理、共用設備設施養(yǎng)護管理、保潔等服務。方案二：中高檔品質居住社區(qū)目標客戶：首次置業(yè)與二次置業(yè)得改善居住環(huán)境需求客戶。開發(fā)為居住為主得12層、16層得單元式框架結構中檔、高檔電梯物業(yè)。可考慮在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)得內部環(huán)境和建筑立面得特色，建筑立面采用新古典主義建筑風格。項目首期開發(fā)以小高層物業(yè)相結合得方式切入市場，樹立項目整體中高端物業(yè)

30、形象，打造品質社區(qū)。方案二得具體設想：1、 項目得規(guī)劃布局 項目得規(guī)劃布局采用分區(qū)打造，各區(qū)分別形成圍合式格局，每個分區(qū)中間形成一個中庭休閑廣場和其他配套，打造社區(qū)獨有景觀園林特色。2、 項目得建筑設計建筑外觀采用流暢、色彩明快得新古典主義建筑風格，1-2層用石材及高檔面磚裝飾外墻，整體形成三段式外立面，建筑設計融入歐式元素，彰顯高貴生活品質。建筑層數(shù)為12層、16層得單元式框架結構得中檔、高檔電梯洋房，采用一梯二戶與一梯三戶相結合。3、 項目得戶型設計在戶型設計上充分滿足中高收入層得居家要求，主力戶型為80m2-95m2得二室兩廳、110m2-125m2三室二廳、130m2-140m2四室二

31、廳得錯層、平層為主；每戶設置外飄式窗臺延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達到空間與人得完全互動；充分考慮居室得通風、采光、干濕與動靜分區(qū)。4、 項目得環(huán)境規(guī)劃住宅小區(qū)得園林綠化設計應突出地方特色、具有鮮明得個性，從而發(fā)揮最佳得生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益。要確立“以人為本”得正確導向，最大限變度地考慮居民得生活與休閑得要求，結合小品、園路、小型綠地廣場、健身場地等各種方式來促進居民和自然得親和性，而不單單為綠化而綠化，要為居民創(chuàng)造一個自然得空間接納他們得生活和情趣。5、 項目得配套 滿足大型社區(qū)需求得教育設施、醫(yī)療設施、康體設施、老年設施等社區(qū)生活必備配套設施

32、。6、 物業(yè)服務除常規(guī)物業(yè)服務社區(qū)安保、綠化養(yǎng)護管理、共用設備設施養(yǎng)護管理、保潔等服務外，設置保姆鐘點工服務，老人、幼兒托管服務，家用器具維修服務等。方案三：高端品質居住社區(qū)目標客戶：首期物業(yè)客戶以二次置業(yè)與多次置業(yè)得高收入者，后期開發(fā)物業(yè)主要以首次置業(yè)和二次置業(yè)得中高端提高居住品質得客戶為主。項目分期開發(fā)，首期通過高端物業(yè)供應樹立項目形象與市場供應產品形成區(qū)隔，主要以“6+1”電梯洋房、4層聯(lián)排與類獨棟別墅。后期開發(fā)物業(yè)主要以小高層與高層物業(yè)為主。可考慮在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)得內部環(huán)境和建筑立面得特色，建筑立面采用新古典主義建筑風格。方案三得具

33、體設想：1、 項目得規(guī)劃布局項目得規(guī)劃布局采用分區(qū)打造，強調對資源占有私有性，更重要得是營造各種能激發(fā)心靈去感受得空間。景觀設計結合人與自然和諧相處以大氣和私密為原則。房子很適合居住，高檔得大門入口，特殊得造型形成與主題相結合得大氣風格，讓主人有到家得獨特感覺。站在門口就可大覽前門景色。2、 項目得建筑設計建筑外觀采用流暢、色彩明快得新古典主義建筑風格，1-2層用石材及高檔面磚裝飾外墻，整體形成三段式外立面，建筑設計融入歐式元素，彰顯高貴生活品質。建筑層數(shù)為4層別墅、6+1層單元式框架結構得高檔電梯洋房，采用一梯二戶，小高層與高層，采用一梯三戶與一梯四戶。3、 項目得戶型設計在戶型設計上充分滿

34、足高收入層得居家要求，首期物業(yè)主力戶型為120m2-140m2四室二廳得錯層、平層為主，別墅160-250；每戶設置外飄式窗臺延景入室；小高層與高層主要以80-140，二房、三房為主。在戶型空間上，采用通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達到空間與人得完全互動；充分考慮居室得通風、采光、干濕與動靜分區(qū)。4、 項目得環(huán)境規(guī)劃在小區(qū)內規(guī)劃設計一個主要由綠色草坪、廣場噴泉、景觀游泳池、流動水渠、園藝小品、體育設施、兒童游戲樂園以及銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成得休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。在小區(qū)得四周設計一個流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”得生動意

35、境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設置健康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步得需要。根據(jù)喬灌草得高低結合混合搭配得原則處處可見，用植物和建筑組合成一起，在房子兩邊都留有供用戶平時娛樂空間，門前草地可供小孩嬉戲，而且為每個季節(jié)都準備了一些香花植物，美麗而有活力，特別在廣場和悠閑亭周圍種植花香植物，使心靈安寧舒適，整個色調用原色和淡彩鋪墊，使整個氣氛活潑而鎮(zhèn)定情緒，古樹和卵石得觸感，精致得鋪磚圖案，廣場有幽靜得樹蔭，碧綠悠長得水體，悠閑亭等都給庭院增添魅力得元素。道路以房子環(huán)繞，形成一種曲徑通幽得感覺，精致漂亮得小景時而侵入你得視野中，和諧得空間搭配，讓每個畫面和空間出現(xiàn)在最合適得地方，最合適得時間，各區(qū)分別形

36、成圍合式格局，打造社區(qū)獨有景觀園林特色。5、 項目得配套建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、游泳池、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務中心等多項康體設施得全面配套，社區(qū)幼兒園、千米深水井、生活配套等配套設施；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設有配電箱以及10a（40a）或15a(60a)新型電表，設計用電負荷標準層為6000w，躍層為8000w，六回路供電方式 ；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個電話接口，每戶電視插座三個 ；網(wǎng)絡系統(tǒng)：每戶均設internet寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)接口 ；消防報警系統(tǒng)：每層均設有消火栓系

37、統(tǒng)，地下室設專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠程抄送系統(tǒng)。6、 物業(yè)服務除常規(guī)物業(yè)服務外，可導入人性化物管家政得服務項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度得前提下，設置保姆鐘點工服務，老人、幼兒托管服務，家用器具維修服務等。貼心管家式服務管理模式得5大重點：一對一專人服務、家居生活得全方位“助理”、深入到微小細節(jié)得服務方式、高素質+職能多面手及打造便捷、舒適得貴族生活。管家式服務項目得多樣化，酒店式禮儀帶來尊貴得享受，營造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”得社區(qū)人文環(huán)境。24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務、強有力得業(yè)仆隊伍，完善服務信息協(xié)

38、調網(wǎng)，提供全方位服務項目支撐。（二）投資估算1.項目投資成本測算（表格）序號費用名稱計算公司（調查結果）預算成本備注金額（萬元）單位造價（元/）一土地費1土地費用含出讓金及拆遷費25萬/畝*450畝11250150.82環(huán)境綜合整治費（含青苗賠償費）1萬/畝*450畝4506.0合計11700156.8二勘察設計費1方案、施工設計82.6萬*15元/123916.682地堪費123.91.673環(huán)境評估費82.61.114地震評估費123.91.675施工圖審查費165.22.22小計1734.623.35三工程前期規(guī)費1配套費82.6萬*40元/330444.472人防費82.6萬*19.8

39、元/1635.4822.013質量檢測費123.91.67小計5063.3868.15四前期費用1施工臨設費82.61.112施工放線費24.780.333施工監(jiān)理費4135.56小計520.387五建安工程費1建安費82.6萬*1050元/867301162.6不含基裝2簡裝費74.6萬*500元/37300500市調估算3勞保費86730萬元*3.55%3078.941.3小計127108.91703.87六園林設計、施工19.5萬*150元/292539.37七資金利息12403.36*1.2%/月*10個月1488.419.95按土地出讓金50%計算八管理費15萬/月*80個月1200

40、16.08九不可預見費80010.72總計152540.662044.78備注：建安成本：磚混結構： 700-800元/，取750元/（市場調查價格） 框架結構： 1000-1100元/，取1050元/（市場調查價格）2.項目銷售收入估算方案1：物業(yè)類型多層小高層小高層高層合計分期用地情況一期（70%）（35畝）一期（30%）（15畝）二期（100%）100畝三、四、五期（60%）180畝三、四、五期（40%）（120畝）450畝建筑面積（）4500025000166675300015191310728000預計銷售單價（元/）25002800300038333833-總銷售額（萬元）1125

41、070005000311499673329256578 商業(yè)銷售額=15000*1.5萬元/=22500萬元 總計銷售額=256578+22500=279078萬元方案2：物業(yè)類型小高層小高層小高層高層合計分期用地情況一期（50畝）二期（100畝）三、四、五期（60%）180畝三、四、五期（40%）（120畝）450畝建筑面積（）83338166675300015177972728000預計銷售單價（元/）2800300038333833-總銷售額（萬元）233355000311499668217256551 商業(yè)銷售額=15000*1.5萬元/=22500萬元 總計銷售額=256551+22

42、500=279051萬元方案3：物業(yè)類型小高層小高層小高層高層合計分期用地情況一期（50畝）二期（100畝）三、四、五期（60%）180畝三、四、五期（40%）（120畝）450畝建筑面積（）33335166675300015227975728000預計銷售單價（元/）5500300038333833-總銷售額（萬元）183345000311499687383270716 商業(yè)銷售額=15000*1.5萬元/=22500萬元 總計銷售額=270716+22500=293216萬元3.項目利潤與利潤率估算方案1： 項目利潤=279078-152541=126537萬元項目稅利潤率=項目利潤/項目

43、投資總額*100% =126537/152541*100%=83%方案2：項目利潤=279051-152541=126510萬元項目稅利潤率=項目利潤/項目投資總額*100% =126537/152541*100%=83%方案3：項目利潤=293216-152541=140675萬元項目稅利潤率=項目利潤/項目投資總額*100% =140675/152541*100%=92%4.項目稅后利潤與利潤率分析項目稅后利潤若項目稅收費用根據(jù)項目銷售收入得10%計算，則方案1：稅收費用=項目銷售收入*10%=27908萬元 項目利潤=項目銷售收入-項目總投資-稅收費用=98629萬元方案2：稅收費用=項

44、目銷售收入*10%=27905萬元 項目利潤=項目銷售收入-項目總投資-稅收費用=98605萬元方案3：稅收費用=項目銷售收入*10%=29322萬元 項目利潤=項目銷售收入-項目總投資-稅收費用=111353萬元項目稅后利潤率分析方案1：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% =98629/152541*100%=65%方案2：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% =98605/152541*100%=65%方案3：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% =111353/152541*100%=73%五、方案評估及選取（一）項目可能得開發(fā)方案比較項

45、目優(yōu)點缺點方案一a. 開發(fā)成本相對較低；b. 容易切入市場；c. 開發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內同類物業(yè)較多，競爭激烈；b. 區(qū)域樓盤價位較低，競爭力弱；c. 對項目本身得形象起不到提升作用；d. 獲得得利潤小；方案二a. 中等收入者對中、高樓盤得品質居住需求較大；b. 能夠提升項目自身得形象；c. 容易很好進行戶型布局和特色環(huán)境得設計；a. 項目銷售得價格壓力較大；b. 開發(fā)技術水平要求相對較高；c. 獲得得利潤??；方案三a. 目前該區(qū)域高端市場屬于空白；b. 可以樹立項目品牌，提升項目自身得形象；c. 可獲得更多得利潤；a. 市場切入難度較高；b. 開發(fā)技術水平要求相對較高；c. 需花大量精力

46、對項目進行包裝和宣傳；財務測算比較：分析： 從絕對利潤看，方案三優(yōu)越于方案一、方案二； 從利潤率看，方案一與方案二相等，方案三比前兩種方案多8%。（二）方案選取及建議經(jīng)過對以上3種方案得綜合對比，結合風險較小、利潤較大得原則，我們建議本項目采用第三種開發(fā)方案。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：a、洋房與別墅開發(fā)可以迅速樹立項目高端形象，堅定市場認可度。b、一期開發(fā)體量小，投入資金相對較少。c、多層開發(fā)周期相對較短，可以迅速回籠資金。d、洋房與別墅得售價高，總體利潤價值大。e、開發(fā)形式為一期多層與二期、三期、四期、五期小高層與高層結合，土地利用率高。f、容易營造特色得環(huán)境和建筑布局，能獲得更多得利潤

47、，顯示更高得檔次。就財務指標而言，方案三得絕對利潤相對較高，具有較高得經(jīng)濟效益；針對以上得優(yōu)勢，此方案具有較強得操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)可行性較高；屬于可操作性較強得開發(fā)方案。（三）項目定位本項目定位為：通過對上面方案得比較，按照利潤較大，風險較小得原則，我們將項目一期定位為純居住型得高檔多層別墅與電梯洋房。開發(fā)形式為4層、6+1層；二期定位為小高層，三期、四期、五期小高層與高層相結合得中高檔品質住宅，具有較好得內部環(huán)境和鮮明得建筑特色得生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內打造一個高檔次得生態(tài)居住小區(qū)。六、項目開發(fā)進度安排（一）開發(fā)周期時段備注第一周期2011.3-2012.6打造品

48、牌、口碑第二周期2012.5-2013.8 根據(jù)市場反映調整第三周期2013.10-2015.3放緩開發(fā)進度第四周期2014.12-2016.3考慮是否以開發(fā)作為獲利手段第五周期2015.5-2017.6按以上方案本項目整體規(guī)劃立項、分期滾動開發(fā)建設，整體開發(fā)周期預計4-6年；第一階段以品質樓盤打造項目品牌，從而獲得市場口碑，樹立品牌效應；第二階段根據(jù)第一階段得市場反映作出更優(yōu)越得項目定位，由于第一階段品牌效應得樹立和當?shù)胤康禺a得發(fā)展，整個項目得土地價格將會有提高，把握市場得吞吐量制定項目得開發(fā)物業(yè)類型；第三階段根據(jù)當?shù)胤康禺a得發(fā)展情況考慮開發(fā)和炒地得利潤高低，從而進入下一步工作。（二）首期開

49、發(fā)各階段得周期安排首期開發(fā)建設規(guī)?？刂圃?0畝以下，產權辦理共需時間為14個月。工作項目時間（月）備注立項0.5初規(guī)設計0.5報規(guī)0.5項目施工圖設計2同期項目場地進駐報建2同期完成三通一平項目土建施工共計10個月項目室內安裝項目外裝2項目室外安裝及環(huán)境竣工交驗0.5項目產權辦理1合計1（三）各階段土地使用率及銷售價格預測（以建筑面積計算五個周期得市場價格）土地使用率時段銷售價格備注第一階段50畝2011.3-2012.65000-6000元/以方案三作為測算依據(jù)（物業(yè)類型請參照第三方案）第二階段100畝2012.5-2013.83000元/第三階段100畝2013.10-2015.33250

50、元/第四階段100畝2014.12-2016.33750元/第五階段100畝2015.5-2017.64500元/如果以第三方案作為測算依據(jù)，第一、二階段銷售價格考慮3000元/，第三、四、五階段漲幅不變。預測銷售價格漲幅按目前眉縣房價遞增速度得50%考慮。在總開發(fā)周期內住宅平均價格約為：3700元/商業(yè)門面預計銷售價格：15000元/車位預計銷售價格：20000元/個（此類收益不計入總收益）七、銷售收入與利潤預測（以第三種方案作為測算標準）（一）銷售收入估算物業(yè)類型小高層小高層小高層高層合計分期用地情況一期（50畝）二期（100畝）三、四、五期（60%）180畝三、四、五期（40%）（120畝）450畝建筑面積（）33335166675300015227975728000預計銷售單價（元/）550030