拆遷安置小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

1、拆遷安置小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一章 總論 11.1 項目概況11.2 主要經(jīng)濟指標31.3 結(jié)論與建議4第二章 項目建設(shè)的必要性62.1 項目建設(shè)的背景62.2 項目建設(shè)的意義 122.3 項目建設(shè)的市場定位 132.4 市場需求分析 13第三章 項目選址及建設(shè)條件 153.1 項目選址及用地方案 153.2 項目擬建地址的建設(shè)條件 18 第四章 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容工程技術(shù)方案20 4.1 項目建設(shè)規(guī)模 204.2 建設(shè)內(nèi)容工程技術(shù)方案 204.3 建筑安裝工程量及“三材”用量估算 40第五章 投資估算及資金籌措415.1 投資估算 415.2 資金籌措方案 45第六章 組織機構(gòu)

2、及人力資源配置466.1 組織機構(gòu) 466.2 勞動定員 46第七章 項目的實施進度487.1 建設(shè)工期 487.2 項目實施進度表 49第八章 項目的組織管理和工程招投標方案508.1 項目的組織管理 508.2 工程招投標方案 51第九章 環(huán)境影響評價539.1 項目周邊生態(tài)和環(huán)境現(xiàn)狀 539.2 生態(tài)環(huán)境影響分析 539.3 生態(tài)環(huán)境保護政策 54第十章 節(jié)約能源5710.1 節(jié)能影響效果分析5710.2 節(jié)能措施5810.3 節(jié)能效果分析61第十一章 效益分析6411.1 經(jīng)濟效益分析6411.2 社會效益分析6411.3 社會適應(yīng)性分析6611.4 社會風險及對策分析68第十二章 結(jié)

3、論6912.1 結(jié)論 6912.2 建議 69.第一章總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱拆遷安置小區(qū)建設(shè)項目1.1.2 承辦單位承辦單位名稱：某地產(chǎn)公司1.1.3 項目法人1.1.4 建設(shè)地點某區(qū)*路1.1.5 建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容為經(jīng)濟實用的拆遷安置住宅和小區(qū)配套的商鋪、物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、小學、幼兒園等，總用地面積約為246.0 畝，小區(qū)總建筑面積約為 35.6 萬平方米。1.1.6 投資估算該項目總投資預(yù)計約為6.8 億元，資金來源為業(yè)主自籌1.3 億元， 銀行貸款 5.5 億元，目前已與相關(guān)銀行達成了貸款意向，貸款期限為三年，年利率為 5.27%，按到期還本付息方式還貸。1.

4、1.7 效益分析*X 小區(qū)拆遷安置房住宅小區(qū)，是*市為加快城市建設(shè)步伐， .維護被拆遷人的合法權(quán)益，保障被拆遷人的居住條件，提高市民的居住環(huán)境，而確立的第一批拆遷安置小區(qū)。項目全部竣工后可容納安置居民 8120 人，良好的環(huán)境將使拆遷戶的生活質(zhì)量改善得到良好的改善，解決他們的后顧之憂。1.1.8 供水本工程水源由市政給水管網(wǎng)供給，考慮到生活用水和室外消防系統(tǒng)的要求，擬從新建小區(qū)西面的*路和北面的*路兩處市政道路上的市政給水管上各引一條 DN200（水表 2x150）的管道進入地盤小區(qū)并沿著小區(qū)建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以確保生活及消防用水安全。1.1.9 供電本項目總用電負荷估算為 9000kV

5、A,擬由市電引接兩路 10kV 高壓電源供電。公共建筑采用戶內(nèi)變電所形式供電,住宅采用戶外預(yù)裝式變電所或戶內(nèi)變電所形式供電。1.1.10 交通運輸、通訊條件本項目位于某開發(fā)區(qū)。項目距*大道約 300 米，距*廣場約 1公里，處于*市一級軸線的交通樞紐地帶，距快速環(huán)道竹溪路 200 米，距高速路收費站約 1.5 公里，本區(qū)域內(nèi)交通十分便利，處在四通八達的樞紐位置上。綜上所述，項目區(qū)交通非常便利。片區(qū)內(nèi)的程控電話、寬帶網(wǎng)已開通，通訊十分便利。1.1.11 環(huán)境保護本項目投入使用后，實施區(qū)內(nèi)的生活污水、生活垃圾根據(jù)國家.環(huán)境保護的有關(guān)規(guī)定和排放標準進行治理，使之達到國家的排放要求。1.1.12 項目

6、實施進度計劃根據(jù)建設(shè)規(guī)模和資金籌措方案，本項目計劃在 24 個月內(nèi)建成，于 2011 年 9 月底投入使用。1.2 主要經(jīng)濟指標本項目位于某區(qū)*路，總用地面積為 164000.91 平方米，擬建建筑面積為 355690 平方米，居住人口規(guī)模為 2320 戶、約 8120 人。住宅 280760 平方米，文體教育 8960 平方米，商業(yè) 31330 平方米， 半地下建筑面積 34130 平方米。容積率為 2.3；建筑密度為 23.3%； 綠地率 35%；機動車停車位 2578 個。技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表項目計量單位數(shù)值備注居住區(qū)規(guī)劃總用地平方米164000.91（合 246.00 畝）規(guī)劃道路用地面

7、積平方米11098.26（合 16.65 畝）臨時施工用地面積平方米12995.89（合 19.49 畝）居住區(qū)凈用地面積平方米139906.76（合 209.86 畝）居住總戶（套）數(shù)戶（套）2320居住人數(shù)人8120戶均人口人/戶3.5總建筑面積平方米355690地上面積平方米321560 .其 其 （含首層架空車庫平方米280760中 中 及雜物房）公建建筑面積平方米40800半地下車庫面積平方米34130建筑占地面積平方米32590人口毛密度人/ha495建筑密度23.3容積率2.30綠地率35地上停車輛1320半地下停車輛9701.3 結(jié)論與建議1.3.1 結(jié)論 本項目符合國家住房政

8、策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目具備良好的建設(shè)環(huán)境。本項目安置的對象是本市被拆遷居民 ,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。根據(jù)需求調(diào)查表明，隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進一步加快，*市現(xiàn)有的安置房數(shù)量也不能滿足拆遷戶的需求，因此盡可能新建更多高品質(zhì)的拆遷安置房、不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。本項目建設(shè)將使拆遷戶的居住與生存條件得到良好的改善， 解決他們的后顧之憂。本項目的建設(shè)是必要的。本項目建設(shè)主要包括為經(jīng)濟實用的拆遷安置住宅和小區(qū)配套的商鋪、物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、小學、幼兒園等，目前國內(nèi)對此的設(shè)計和施工技術(shù)都十分成熟，結(jié)合選址點較好的地質(zhì)地形條件，本項目的建設(shè)是

9、可行的。 本項目總用地面積為 164000.91 平方米，新建拆遷安置住房總建筑面積為 355690 平方米，項目總投資約為 6.8 億元，項目建設(shè)期為 24 個月。1.3.2 建議 按照拆遷安置住房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點、高標準搞好小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。 抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項目順利實施。加強工程項目管理，嚴格保證工程質(zhì)量、工程進度，做好項目成本控制。第二章 項目建設(shè)的必要性2.1 項目建設(shè)的背景2.1.1 建設(shè)單位概況某地產(chǎn)公司成立于 1992 年 8 月，為自收自支、自負盈虧的企業(yè)化管理的事業(yè)單位，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。公司總資產(chǎn)7500 萬元，凈資產(chǎn) 780 萬元。

10、2.1.2*市概況*市是*省的省會，位于 *省南部，地處亞熱帶，介于東經(jīng)1074510051，北緯 22132332，坐落在*盆地中部*湖兩岸，是西南出海大通道上的樞紐城市，市區(qū)面積擴大為 6559 平方公里，全市共有常住人口 680 萬。*市正在修編新一輪總體規(guī)劃（2004 年2020 年），目前已經(jīng)通過省政府的審查上報國務(wù)院，新一輪總體規(guī)劃確定*市城市性質(zhì)：*是*省省會，西南地區(qū)重要的交通樞紐，泛珠三角經(jīng)濟圈西部重要的區(qū)域性中心城市。城市綜合發(fā)展目標：進一步加強和完善作為*省省會在政治、經(jīng)濟、文化等方面的中心職能；形成區(qū)域性旅游服務(wù)中心；力爭成為西南地區(qū)重要的交通樞紐和產(chǎn)業(yè)基地；發(fā)揚壯鄉(xiāng)歷

11、史文化魅力和特色；建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好的宜居城市；從以上相關(guān)論述中可以看出，*要成為西南地區(qū)重要的交通樞紐和產(chǎn)業(yè)基地，未來*都市發(fā)展區(qū)逐漸由目前的單核心放射型向外圍展開，形成有重點的集中分散式布局，逐步向近郊展開，向遠郊輻射。進入本世紀以來，中國東盟貿(mào)易區(qū)和泛珠三角合作戰(zhàn)略相繼確立以及北部灣（*?。┙?jīng)濟區(qū)建設(shè)，成為影響*市以及周邊地區(qū)發(fā)展最為顯著的動因。東盟博覽會選址*，并于 2004 年、2005 年成功地舉辦了兩屆，為*市帶來了前所未有的發(fā)展機遇。2.1.3*區(qū)概況*區(qū)是中國*省*市所轄的一個市轄區(qū)。于 2005 年 3 月，由“* 區(qū)”改名而成?？偯娣e為 872 平方公里，2003 年

12、人口為 52.5 萬。某區(qū)，原名某區(qū)，是*省省會*政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育、金融、信息的中心。2 總?cè)丝?53 萬。*區(qū)地理位置優(yōu)越，城區(qū)街道寬闊，綠蔭如蓋，青山碧水，風光旖旎，最能體現(xiàn)中國綠城*“城在綠中，綠在城中”的城市風景；城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，城市功能完善，城區(qū)內(nèi)交通便利，商貿(mào)活躍，通訊發(fā)達，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，是*市近年來經(jīng)濟和社會發(fā)展最快的城區(qū)。2.1.4*新區(qū)概況*區(qū)域指南起*山北麓，北至邕屯鐵路線，西起*大道與*大道，東至高速公路入口的地域范圍，共 28.78 平方公里。*為丘陵地帶，是*自然生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域，有著“*后花園”的美稱。* 的東面是已初具規(guī)模的*開發(fā)區(qū)，南面是占地面積

13、達 23 平方公里， 是素有*綠肺之稱的*山風景區(qū)。根據(jù)*市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的城市發(fā)展戰(zhàn)略，“東拓西進”中東拓是發(fā)展重點，*作為*擴張和功能延伸的領(lǐng)地，已發(fā)展成為銜接*CBD 區(qū)的CLD 區(qū)、具備良好發(fā)展前景。*片區(qū)擁有良好的自然景觀環(huán)境，*市政府對*的整體定位是：“以居住為主，以文化、會展、商貿(mào)為輔的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)”。*市政府給*的定位是：以*“綠城”為背景的“大型高尚生態(tài)型居住區(qū)”，將其建設(shè)成為“以居住為主，以文化、會展為輔的城市綜合新區(qū)。會展中心、東盟商貿(mào)城、文化中心等大型政府項目的建設(shè)和規(guī)劃，為*高尚住宅的地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展奠定了良好的支撐平臺。從而為*的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)生和發(fā)展奠定了

14、基礎(chǔ)。*既擁有得天獨厚的自然生態(tài)資源，又得益于“后天”的高標準城市功能定位和規(guī)劃，*“中央居住區(qū)”、“中央形象區(qū)”的概念將進一步的深入人心， *將作為*面向全國、面向東南亞的窗口形象。*的規(guī)劃是成為以超大的城市居住用地為主，配套建設(shè)多項大型市政工程，如大型客運中心及停車場、中心公園區(qū)、國際會展中心、人大會堂及人大廣場，還有眾多大型住宅項目。另外，還有東盟國際商貿(mào)城、文化中心等。作為新興發(fā)展的一個核極，*一端連接*及原*區(qū)，另一端連接*新區(qū)（按新的城區(qū)行政區(qū)域劃分將納入*區(qū)），其獨特的地理位置和環(huán)境優(yōu)勢無可比擬。2.1.5 可行性研究報告編制依據(jù)“*X 小區(qū)”拆遷安置小區(qū)編制項目可行性研究報告的

15、委托書；*市發(fā)展和改革委員會審批意見表項目單位提供的于本項目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)；國家其他有關(guān)規(guī)范、標準等。2.1.6 項目提出的理由和過程研究項目研究范圍本項目可行性研究范圍包括“*X 小區(qū)”拆遷安置小區(qū)項目建設(shè)的背景、必要性、項目定位、項目選址、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、投資估算、環(huán)境影響評價、效益分析、節(jié)能分析等。研究工作概況受*市地產(chǎn)業(yè)總公司的委托，我院依據(jù)國家和地方有關(guān)拆遷安置小區(qū)項目建設(shè)的法規(guī)和政策對項目單位實際情況進行了查證，并 組織有關(guān)專家現(xiàn)場踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項目建設(shè)條件及有關(guān) 技術(shù)規(guī)范要求，對工程建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標準、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟等方面進行了系

16、統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項目 可行性研究報告的編制工作。2.1.7 項目提出的理由與過程安置房，是政府進行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。根據(jù)需求調(diào)查表明，隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進一步加快，*市現(xiàn)有的安置房數(shù)量已不能滿足拆遷戶的需求，因此盡可能新建更多高品質(zhì)的拆遷安置房、不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。某小區(qū)”拆遷安置小區(qū)是為加快*市城市建設(shè)步伐，維護被拆遷人的合法權(quán)益，保障被拆遷人的居住條件，推動拆遷工作的順利開展，貫徹貨幣化補償、政策優(yōu)惠安置原則，落實“先建安置房， 再征地拆遷”的工作思路而

17、興建的，是*市政府為民辦實事的重大項目。項目建成以后，將解決被征地拆遷群眾的安置，解決拆遷戶的居住問題。該項目的建設(shè)為加快*市城市建設(shè)步伐，維護被拆遷人的合理權(quán)益，保障被拆遷人的居住條件，推動拆遷工作的開展，落實“先建安置房，再征地拆遷”的征地拆遷工作新思路等措施的執(zhí)行奠定良好的基礎(chǔ)。2.2 項目建設(shè)的意義2.2.1 黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大拆遷居民、村民可以享有可靠的拆遷安置保障，就可以安居樂業(yè)，解決他們的后顧之憂。

18、住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，建設(shè)規(guī)范合理的拆遷安置住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)之一，是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措,是各級政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn),是關(guān)心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府責任的客觀要求。2.2.2 住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實事難事之一。因此，建設(shè)拆遷安置保障住房，滿足被拆遷人的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶拆遷居民的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責所在。建設(shè)拆遷安置住房，讓符合條件的被拆遷人住得上經(jīng)濟、實用的拆遷安置住房，對于維護社會穩(wěn)定，體

19、現(xiàn)社會公平，對于建設(shè)和諧*具有重要意義。2.3 項目建設(shè)的市場定位安置房，是政府進行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時， 對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。它體現(xiàn)了政府被拆遷人的關(guān)愛，一方面國家大力支持并規(guī)范拆遷安置住房建設(shè)的各項政策，為住宅建設(shè)發(fā)展展示了廣闊的空間，為被拆遷人通過購買高品質(zhì)的拆遷安置住房來提高生活質(zhì)量增強了信心。另一方面，本項目屬定向開發(fā)建設(shè)項目，安置房屋銷售對象為我市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因舊區(qū)成片改造、政府投資項目的建設(shè)及政府實施土地收購、儲備而被拆遷的農(nóng)民或居民。2.4 市場需求分析根據(jù)需求調(diào)查表明，隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進一步加

20、快， * 個市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因舊區(qū)成片改造、政府投資項目的建設(shè)規(guī)模不斷增大，這些改造和建設(shè)項目所涉及到的拆遷居民和農(nóng)民數(shù)量大幅度增長。*市現(xiàn)有的安置房數(shù)量已遠不能滿足被拆遷人的需求。因此新建更多高品質(zhì)的拆遷安置房、不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。建設(shè)拆遷安置小區(qū)是*市政府為民辦實事的重大項目。為加快*市城市建設(shè)步伐，維護被拆遷人的合法權(quán)益，保障被拆遷人的居住條件，從而推動拆遷工作的順利開展，貫徹貨幣化補償、政策優(yōu)惠安置原則，落實“先建安置房，再征地拆遷”的工作思路，建設(shè)*X 小區(qū)拆遷安置小區(qū)解決被征地拆遷群眾的安置，解決拆遷戶的居住問題。使廣大拆遷居民、村民可以享有可靠的拆遷安置保障、安居樂業(yè)，解決

21、他們的后顧之憂。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，本項目可滿足*市部分被拆遷人的安置住房需求。第三章 項目選址及建設(shè)條件3.1 項目選址及用地方案經(jīng)有關(guān)部門和開發(fā)單位共同現(xiàn)場踏勘選址確定，該項目建設(shè)地址為某路，北臨*路，西臨*路。項目規(guī)劃總用地 164000.91 平方米，其中城市道路占用 11098.26平方米，臨時施工用地面積 12995.89 平方米，項目凈用地為139906.76 平方米。本項目位于某開發(fā)區(qū)。項目距*大道約 300 米，距*廣場約 1公里，處于*市一級軸線的交通樞紐地帶，距快速環(huán)道竹溪路 200 米，距高速路收費站約 1.5 公里，本區(qū)域內(nèi)交通十分便利，處在四通八達的樞紐位置上。3.1.

22、1 交通竹溪大道-*大道立交橋*東西干道工程快速環(huán)道*規(guī)劃路*南北干道工程*大道賢賓路仙葫大道與*大道延長線連接線工程仙葫大道*大道延長線3.1.2 大型公建配套*國際*中心包括 2000 個國際性標準展位、30000 廣場、國際會議中心、保稅倉庫、宴會餐廳等項配套服務(wù)設(shè)施。設(shè)有大型高檔會議室，提供不同規(guī)格的展廳展，設(shè)有 1176 個國際性標準展位和 200 個非標準展位。*人民會堂工程新落成的市人大會堂，是*市地域性和標志性的建筑之一，也是*市最高等級的會議中心和演劇場。*客運站全*省等級最高的現(xiàn)代化汽車客運中心。*公園已建成使用的大型休閑娛樂生森林公園，總占地面積 113 公頃。中國-*商

23、貿(mào)城建設(shè)中的“中國-*商貿(mào)城”南臨*大道，東臨*森林公園，北臨*山風景區(qū)，西臨高尚住宅小區(qū)，總用地規(guī)模為 2.5 平方公里。文化藝術(shù)中心未來*將建設(shè)成為以居住為主，文化、會展為輔的綜合新區(qū)， 文化藝術(shù)中心作為舒展文化功能的載體，起到了極其重要的作用。*項目后面公園占地面積 800 畝的森林公園。學校*北片區(qū)內(nèi)現(xiàn)已有*市 x 中新校區(qū)、北大附屬實驗學校等多家學校。另外還有六所中學和十二所小學規(guī)劃待建，可以說， *北片區(qū)的教育文化氛圍將相當濃厚。*省國際婦女兒童醫(yī)院*省規(guī)模最大，設(shè)備最齊全的大型國際婦女兒童醫(yī)院。3.1.3 供水條件本工程水源由市政給水管網(wǎng)供給，考慮到生活用水和室外消防系統(tǒng)的要求，

24、擬從新建小區(qū)西面的*路和北面的*路兩處市政道路上的市政給水管上各引一條 DN200（水表 2x150）的管道進入地盤小區(qū)并沿著小區(qū)建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以確保生活及消防用水 .安全。3.1.4 供電條件本項目總用電負荷估算為 9000kVA,擬由市電引接兩路 10kV 高壓電源供電。公共建筑采用戶內(nèi)變電所形式供電,住宅采用戶外預(yù)裝式變電所或戶內(nèi)變電所形式供電。3.2 項目擬建地址的建設(shè)條件3.2.1 地形地貌條件*地塊屬于丘陵地貌，山體多變，起伏較大，由于降水引起的沖溝較多，山體最大標高為 140.3 米，低洼地帶最低標高為 71 米， 高差相差 70 米，大部分山體的坡度比較大，平均坡度

25、24，地質(zhì)構(gòu)成較復雜。項目場地東、中部偏東為兩個山頭，高程為 109m 和 114m； 北部被半個山包占據(jù)，高程 104m；其余部分為低洼的沖溝，高程為79m82m。山頭上植被良好，沖溝中有數(shù)個水塘和一個采砂場。根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖*市基本設(shè)防列度為 6 度。3.2.2 氣候條件*地處北緯 2248， 東經(jīng) 10818，屬于較為典型的亞熱帶海洋氣候，夏季高溫持續(xù)時間較長，濕度較大，雨量較為充沛，且多集中在夏秋季節(jié)。49 月降雨量占全年的 80，城區(qū)常年主導風為偏東風。年平均氣溫24最冷月平均氣溫12.5極端最高氣溫40.4(1958 年 5 月 9 日)極端最低氣溫-2.1(1955 年 1

26、 月 12 日)常年平均蒸發(fā)量1218.5mm年平均降雨量1300mm年最大降雨量1970.6mm（1923 年）年最小降雨量952.9mm（1909 年）年平均風速1.9m/s主導風向冬季：東風，夏季：東南風3.2.3 水文條件*湖的正常水位一般在 61.17m-64.67m（*大坑口水位，以下同）。目前，某湖的洪水警戒水位為 72.00m，歷史最高水位記錄是79.65m，而某湖設(shè)防十年一遇，二十年一遇，五十年一遇及百年一遇的洪水分別是 76.51m，77.92m，79.6m 和 80.89m。第四章 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容工程技術(shù)方案4.1 項目建設(shè)規(guī)模建設(shè)內(nèi)容為經(jīng)濟實用的拆遷安置住宅和小

27、區(qū)配套的商鋪、物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、小學、幼兒園等。項目總用地面積為 164000.91 平方米，擬建總建筑面積為355690 平方米，居住人口規(guī)模為2320 戶、約8120 人。住宅280760 平方米，文體教育8563 平方米，商業(yè)31330 平方米，半地下車庫建筑面積 34130 平方米。容積率為 2.3；建筑密度為 23.3%；綠地率 35%；機動車停車位 2578 個。4.2 建設(shè)內(nèi)容工程技術(shù)方案4.2.1 總說明工程項目概況*X 小區(qū)位于某路與*路交匯處，*路，*路以東?；貫殚L方形丘陵山地，用地南北長約 550 米，東西寬約 300 米。小區(qū)總用地面積 164000.91

28、平方米（合約 246 畝），總建筑面積約 355690 平方米，容積率為 2.3。基地周邊的規(guī)劃情況如下：東北側(cè)為拆遷安置住房用地，南側(cè)為住宅用地，西側(cè)為儲備用地。主要設(shè)計依據(jù)*市規(guī)劃管理局審查批準*X 小區(qū)規(guī)劃總平面圖（審批號：2008091）城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB5018093）（2002 年版）；民用建筑設(shè)計通則（GB50352-2005）；住宅設(shè)計規(guī)范（GB50096-1999）；住宅建筑規(guī)范（GB50368-2005）；城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范（JGJ50-2001）；其它國家相關(guān)設(shè)計規(guī)范；某地產(chǎn)公司有關(guān)文函?？偲矫嬖O(shè)計說明設(shè)計理念作為政府主導的拆遷安置小區(qū)，方案希望通過理

29、性的設(shè)計，將這里變成居民生活休息的樂園，精神回歸的家園?！熬眯?、經(jīng)濟性” 是規(guī)劃設(shè)計的出發(fā)點，“健康、活力、舒適”是規(guī)劃設(shè)計的目標。規(guī)劃設(shè)計要點場地為自然的丘陵地貌，起伏較大：東、中部偏東為兩個山頭， 高程為 109m 和 114m；北部被半個山包占據(jù)，高程 104m；其余部分為低洼的沖溝，高程為 79m82m。山頭上植被良好，沖溝中有數(shù)個水塘和一個采砂場。豎向設(shè)計：場地呈不規(guī)則長方形，根據(jù)地形標高，東西向呈東西兩側(cè)高、中間低；南北向呈南高北低。設(shè)計將充分利用地形，滿足場地排水及道路設(shè)計要求。 同時，將東部山頭削低，回填西部低洼區(qū)域，實現(xiàn)場地內(nèi)的土方平衡，最終形成東南高、西北低的緩坡場地。小

30、區(qū)將主要商業(yè)沿*路布置，商業(yè)綜合樓設(shè)于西北角，小學臨著*路，幼兒園與活動中心位于小區(qū)內(nèi)部。小區(qū)住宅均為南北向布置，采光、通風良好，樓間距滿足日照要求，小區(qū)利用地形高差，形成若干半地下車庫，實現(xiàn)生態(tài)、節(jié)能、低造價的目標。規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表項目計量單位數(shù)值備注居住區(qū)規(guī)劃總用地平方米164000.91（合 246.00 畝）規(guī)劃道路用地面積平方米11098.26（合 16.65 畝）臨時施工用地面積平方米12995.89（合 19.49 畝）居住區(qū)凈用地面積平方米139906.76（合 209.86 畝）居住總戶（套）數(shù)戶（套）2320居住人數(shù)人8120戶均人口人/戶3.5總建筑面積

31、平方米355690地上面積平方米321560住宅建筑面積其（含首層架空車庫平方米280760中 其及雜物房）中公建建筑面積平方米40800半地下車庫面積平方米34130建筑占地面積平方米32590人口毛密度人/ha495建筑密度23.3容積率2.30綠地率35地上停車輛1320半地下停車輛970機動車位 首層架空停車輛288合計輛25780.8 輛100平方米4.2.2 建筑設(shè)計說明住宅設(shè)計要點小區(qū)住宅除了 9#、10#樓為一梯四戶的塔式住宅外，其余均由兩個一梯四戶的單元組成，避免了超長建筑的出現(xiàn)，小區(qū)空間開敞，視線通透，采光、通風俱佳，無閉塞之感。住宅間距由日照分析軟件嚴格計算，充分滿足絕大

32、多數(shù)戶型的日照要求。住宅外觀展現(xiàn)簡潔大方、清新自然的現(xiàn)代風格，外飾面材料以白色和藍灰色涂料為主，予人親切、樸實之感的同時，又透露出高雅別致的藝術(shù)韻味，既符合小區(qū)拆遷項目的特質(zhì)，又為*城市建設(shè)增添了自然、健康的形象。住宅技術(shù)經(jīng)濟指標戶型配比表戶型每戶總面積套數(shù)戶型百分比面積百分比二房二廳一衛(wèi)約 87.089.0107246.237.8三房二廳一衛(wèi)約 115.0121.096841.741.4四房二廳二衛(wèi)約 139.01044.55.80躍層約 1602301767.612.0合計2320住宅日照說明：日照標準為城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、民用建筑設(shè)計通則2005 版中相關(guān)內(nèi)容：*屬于第氣候區(qū)，每套住

33、宅至少應(yīng)有一個居住空間在大寒日獲得 3 小時以上日照。具體日照情況如下：日照時數(shù)戶數(shù)戶數(shù)百分比%備注3 小時225397.16#樓第 2 層北左起第 2、3 戶型（簡稱北 2， 北三，余同），6樓第 2 層南 3，6樓第 25 層南 4，6樓第 45 層北 4，7樓3 小時，第 2 層北 2、7樓第 25 層北 3，7樓第 36 層北 4、7樓第 24 層南 3、72 小時592.63樓第 46 層南 4，8#樓第 23 層北 2、8#樓第 24 層北 4，10#樓第 23 層北 1，10#樓第 58 層北 2，10#樓第 23 層南 2，15#樓第 211 層南 1，16#樓第 211 層北

34、1，16#樓第 2 層南 1，20#樓第 2 層南 1，21#樓第 2 層南 1，23#樓第 2 層北 12 小時，80.356#樓第 23 層北面左起第 4 戶型（簡稱北4，余同），7#樓第 23 層南 4、10#樓第 21 小時層北 4，10#樓 24 層北 4合計2320100公建設(shè)計要點商鋪沿*路設(shè)置，三四層為主，平面尺寸以 4.812m 為基本單元，通過數(shù)個單元的排列組合，形成變化豐富、錯落有致的沿街立面。商業(yè)綜合樓設(shè)于*路與*路交匯處，一、二層為農(nóng)貿(mào)市場，三五層為大尺度的柱網(wǎng)空間，能適應(yīng)多種商業(yè)、娛樂用途。商業(yè)建筑在白、灰色的基調(diào)中加入彩色，既與小區(qū)住宅相協(xié)調(diào)，又烘托出熱鬧的商業(yè)氛

35、圍。活動中心作為小區(qū)西南入口的對景，是一座小巧別致的建筑，空靈的構(gòu)架、清澈的幕墻、素雅的色調(diào)，予人輕松愉快的感覺?；顒又行奶嵘诵^(qū)的文化品味，是居民們?nèi)粘＝涣鲿?、休閑娛樂的好去處。小學位于用地北部，設(shè) 18 個普通教室、若干專業(yè)教室和各類辦公用房，并設(shè) 200m 跑道的環(huán)形運動場一座，內(nèi)有一個小型足球場和三個籃球場。幼兒園位于小區(qū)中部，內(nèi)設(shè) 12 個班，平面設(shè)計因地制宜，在南北走向的長方形場地中，幼兒園分為兩組建筑，以連廊互通，很好的解決了因面寬不足帶來的日照問題。幼兒園外觀活潑多彩、充滿童趣， 為小區(qū)住宅灰色調(diào)的背景注入了新鮮活力。公建技術(shù)經(jīng)濟指標配套公建設(shè)施指標表4.2.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計說

36、明設(shè)計依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準（GB50068-2001）；建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50009-2001）（2006 年版）；混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB50010-2002）；砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB50003-2001）；建筑抗震設(shè)防分類標準（GB50223-2008）；建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2001）；高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（JGJ 3-2002）；建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（JGJ 79-2002）；結(jié)構(gòu)型式本工程建筑群由高層住宅建筑、多層配套建筑（商鋪、小學、幼兒園）組成，其中高層住宅建筑有11+1 層、18+1 層兩種形式，11+1 層住宅主要布置于場地東側(cè)，而 18+1

37、層住宅則分布于場地西側(cè)和北側(cè)，配套商業(yè)建筑沿西側(cè)城市道路邊緣設(shè)置，幼兒園建筑處于場地中心稍偏南處，小學建筑則位于場地北側(cè)。建筑高度:18+1 層住宅接近 60m，11+1 層住宅接近 40m，其余建筑均小于 30m。地下室設(shè)置：局部高層住宅建筑設(shè)有半地下室 1 層，其建筑功能為停車庫及設(shè)備用房。各建筑單元結(jié)構(gòu)體系均擬采用全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，其中高層住宅建筑可結(jié)合樓電梯間及山墻處布置一些抗震墻，可有效提高結(jié)構(gòu)抗側(cè)剛度及扭轉(zhuǎn)剛度。高層住宅建筑大部分為兩單元雙拼形式，多為凹凸不規(guī)則，結(jié)構(gòu)設(shè)計時需采用符合樓板平面實際剛度變化的計算模型，并對薄弱部位采取相應(yīng)的加強措施。部分商業(yè)建筑平面超長，擬采用溫度伸縮縫

38、（須滿足抗震縫要求） 分割成數(shù)個均滿足伸縮縫間距限值的單體建筑。小學教學樓建筑呈工字形，也采用防震縫分隔成規(guī)則簡單的體形。地下室平面中，按照 3040m 間距設(shè)置一道溫度后澆帶，待帶外兩側(cè)混凝土澆注完畢 60 天后采用高一等級的補償收縮混凝土予以封閉。自然條件及荷載：建筑設(shè)計使用年限：50 年。建筑結(jié)構(gòu)的安全等級：根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50010-2001，建筑物均屬于一般的建筑物，其建筑結(jié)構(gòu)的安全等級取為二級?；撅L壓：根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001（2006 年版），建設(shè)場地所在地基本風壓W0=0.35kN/m2（50 年重現(xiàn)期）。地震作用：根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB500

39、11-2001，建設(shè)場地所在地抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計地震分組為第一組，設(shè)計地震基本加速度值為0.05g（g 為重力加速度）。另根據(jù)建筑抗震設(shè)防分類標準GB50223-2004，建筑物的抗震設(shè)防類別可劃分為丙類民用建筑，其地震作用按本地區(qū)抗震設(shè)防烈度即 6 度計算，其抗震措施也可按 6 度考慮。工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件：根據(jù)建設(shè)場地地質(zhì)初勘資料，該場地現(xiàn)狀起伏較大，呈現(xiàn)丘陵、魚塘地貌，根據(jù)場地總平布置方案，場地有相當工程量的挖填整平， 其中場地東側(cè)為挖方區(qū)，揭露土層為泥巖或砂巖，層厚大且承載力高， 可直接作為擬建建筑物的地基持力層，而場地西側(cè)及北側(cè)為填方區(qū)， 須進行地基處理。荷載選用：各建筑

40、物各層樓面、屋面荷載均按照建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001（2006 年版）進行取值，填充墻砌體重量按照實際取值。地基及基礎(chǔ)：根據(jù)建設(shè)場地地質(zhì)初勘資料，挖方區(qū)建筑擬采用天然地基基礎(chǔ)， 基礎(chǔ)形式為柱下獨立基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)；填方區(qū)建筑擬采用經(jīng)加固后的復合地基基礎(chǔ)，基礎(chǔ)形式為柱下筏板基礎(chǔ)，地基處理方法擬采用CFG 樁處理經(jīng)壓實后的填土。具體待場地巖土工程詳細勘察后確定。4.2.4 給排水設(shè)計說明設(shè)計依據(jù)有關(guān)批文和協(xié)議（見建筑部分）；甲方提供的有關(guān)市政及單位小區(qū)給排水資料和要求；建筑提供本工程紅線范圍內(nèi)的平、剖面圖；建筑給水排水設(shè)計規(guī)范（GB50015-2003）；高層民用建筑防火規(guī)范（GB50

41、045-95）;建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范（GB50140-2005）；自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（GB50084-2001）。設(shè)計范圍及慨況本工程項目為新建開發(fā)城市*X 小區(qū)拆遷安置住宅小區(qū)。由多棟十一層、十八層住宅樓和會所、商鋪、住宅樓、小學、幼兒園等建筑組成。建筑面積約 35.6 萬平方米,總戶數(shù) 2320 戶。本工程給排水設(shè)計范圍包括生活給水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)、商鋪和車庫自動噴水滅火系統(tǒng)、生活污水及雨水系統(tǒng)等內(nèi)容。生活給水設(shè)計水源、水壓本工程水源由市政給水管網(wǎng)供給，考慮到生活用水和室外消防系統(tǒng)的要求，擬從新建小區(qū)西面的*路和北面的*路兩處市政道路上的市政給水管上各引一條 DN200（水表

42、2x150）的管道進入地盤小區(qū)并沿著小區(qū)建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以確保生活及消防用水安全。生活用水量根據(jù)建筑給水排水設(shè)計規(guī)范要求，生活用水標準按不同用途的建筑分別考慮，詳見下表；生活用水量統(tǒng)計變時用最高日水量用水量備注系(m3/h(m3/d)數(shù))5012081.51.126.0綜合用水量1508120242.0101.512185010081.50.945.04012*4581.23.2421.608018*35242.85.8850.4150200121.53.7530.0綠化用水道路、廣場、20 個給水拴每個0.4L/S停車等用水0.5L/m235000m2合計給水系統(tǒng)給水管道在室外布置成

43、環(huán)狀管網(wǎng)。室內(nèi)給水采用無負壓疊壓供水設(shè)備直接供給，四層以下由市政水直接供給。沿街商鋪部分由市政自來水公司單獨計費供給。管網(wǎng)采用下行上給式的給水方式向各棟、各用水點供水。熱水設(shè)計：本項目主要考慮住宅用熱水，采用電熱水器供主衛(wèi)生間用熱水。施工預(yù)留每戶 15A 電熱插座一個。消火栓給水系統(tǒng)設(shè)計室外消火栓系統(tǒng)本項目室外消火栓用水量按同一時間火災(zāi)次數(shù)為一次計。一次火災(zāi)用水量按 20L/s 計。室外消防采用低壓制，在室外給水環(huán)狀管網(wǎng)上按 120m 范圍設(shè)置室外消火栓。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)置于住宅大樓各層和商鋪及半地下車庫，設(shè)計室內(nèi)消防用水量 30L/s。管網(wǎng)成獨立的加壓系統(tǒng)，由置于地下的消防水池和

44、消防加壓泵加壓供給消火栓系統(tǒng)用水。消防水池容積280m3。自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計自動噴水滅火主要用于半地下室車庫和商場自動滅火，采用濕式滅火系統(tǒng)，由置于地下室的噴水加壓泵加壓供給。管網(wǎng)成獨立的噴水滅火管網(wǎng)，并配備室外消防水泵接合器供消防車事故時向管網(wǎng)加壓供水。排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)采用雨污分流。污水系統(tǒng)室內(nèi)生活污水采用雙立管排除，即帶專用通氣管的排水系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)置獨立的污水管系（有利于城市污水處理）。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)最終排入市政下水管。雨水系統(tǒng)屋面雨水采用雨水斗收集，設(shè)計重現(xiàn)期 P=5 年。采用單斗單立管排除，屋面雨水斗匯水面積按*市降雨強度設(shè)置。場地雨水由帶篦子暗溝或雨水口收集

45、，小區(qū)設(shè)置獨立雨水管系。雨水經(jīng)雨水暗溝及雨水管排除至市政雨水管。環(huán)保及節(jié)能設(shè)計給水方面a、小區(qū)埋地給水管道全部采用 PE 鋼網(wǎng)架給水塑料管；室內(nèi)給水管采用 PP-R 塑鋁穩(wěn)太管。避免了鋼管使用時間長產(chǎn)生的銹蝕，大大提高了生活用水的衛(wèi)生質(zhì)量。b、衛(wèi)生潔具全部選用節(jié)水零配件。經(jīng)常操作使用的 DN15 水龍頭或閥門使用陶瓷芯產(chǎn)品，節(jié)水節(jié)能。c、充分利用城市管網(wǎng)壓力，節(jié)省水泵能耗和投資。降音降嘈， 環(huán)保供水。d、總水表處加裝管道倒流防止器，有效防止市政管網(wǎng)突然產(chǎn)生負壓時的倒流污染現(xiàn)象。排水方面a、排水管采用PVC-U 排水管，小區(qū)采用雨、污水分流排水體制， 對日后小區(qū)污水處理起到了分流節(jié)能的作用。b、

46、選用了防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后水停留時間長、清挖周期長等優(yōu)點的三級鋼筋砼化糞池。c、化糞池進出口采用 FRP/PVC 玻璃鋼復合水封管件，確保安裝、使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止大量屎蟲爬入管道，避免漂浮氣體固體兩相污物堵塞化糞池出口管段。給排水管道材料及設(shè)備的選用：給水管道采用給水PE 管和PP-R 塑鋁穩(wěn)態(tài)管。水阻力系數(shù)小。衛(wèi)生、節(jié)能、健康。排水管道采用排水塑料管及柔性接口機制排水鑄鐵管。減少管道阻力，排水順暢。其它設(shè)備及衛(wèi)生間潔具采用國內(nèi)節(jié)水型優(yōu)質(zhì)名牌產(chǎn)品，節(jié)約了水資源。4.2.5 電氣設(shè)計說明設(shè)計依據(jù)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50045-95）(2005 年版)；建筑設(shè)計

47、防火規(guī)范（GB50016-2006）(2006 年版)；建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（GB50057-94）(2000 年版)；低壓配電設(shè)計規(guī)范（GB50054-95）；民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范（JGJ/T16-92）；火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（GB50116-98）；住宅設(shè)計規(guī)范（GB50096-1999）；建筑照明設(shè)計標準（GB50034-2004）；設(shè)計范圍變配電系統(tǒng)，照明、動力配電系統(tǒng)，防雷接地系統(tǒng)電話系統(tǒng)，有線電視共用天線系統(tǒng)，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)供配電系統(tǒng)電源：本工程總建筑面積約 35.6 萬平米，高層住宅面積約 28.1 萬平方米。半地下車庫面積約 3.4 萬平方米,公建面積約 4 萬平方米, 總

48、用電負荷估算為 9000kVA,擬由市電引接兩路 10kV 高壓電源供電。公共建筑采用戶內(nèi)變電所形式供電,住宅采用戶外預(yù)裝式變電所或戶內(nèi)變電所形式供電.導線選擇及敷設(shè)方式：從變電站引出的照明，穿管保護沿地面埋地引入各建筑物，動力配電干線電纜沿橋架敷設(shè)或在電氣豎井內(nèi)明敷，導線則穿管暗敷。與消防有關(guān)的電纜采用耐火型，其余一般電線電纜采用阻燃型。消防線路均穿金屬管暗敷，如在橋架內(nèi)與其它電纜一起敷設(shè)，橋架須作防火處理并在橋架中間加隔板。戶外電纜穿管保護埋地敷設(shè)。照明配電系統(tǒng)照明光源主要以節(jié)能型熒光燈為主，住宅按初裝修水平設(shè)計。防雷接地系統(tǒng)本工程按第二類建筑防雷標準進行防雷設(shè)計。各建筑物屋面采用避雷帶方

49、式，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋作為引下線，利用建筑基礎(chǔ)內(nèi)主筋作防雷接地裝置。電力保護接地采用 TN-S 制式接地保護，并與防雷接地共用接地裝置，接地電阻小于 1 歐姆。電話系統(tǒng),有線電視共用天線系統(tǒng)本工程在住宅內(nèi)預(yù)留一定數(shù)量的電話插座和電視天線插座?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)根據(jù)規(guī)定，本工程在車庫，電梯前室等處裝設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，本工程采用總線制集中報警系統(tǒng)。4.2.6 暖通設(shè)計說明設(shè)計依據(jù)采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（GB50019-2003）；建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50016-2006)；高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50045-95)（2005 年版）；公共建筑節(jié)能設(shè)計標準(GB50189-2005)； *省公共建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范（DB45/T392-2007）；汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（GB50067-97）；民用建筑設(shè)計通則(GB50352-2005)； 建筑專業(yè)所提供的方案設(shè)計平面圖及設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計范圍空調(diào)：地上各房間（包括住宅、商場、文體教育用房及社區(qū)服務(wù)用房）均采用分體空調(diào)，由使用方自理，不在本設(shè)計范圍內(nèi)。通風：各房間盡量采用自然通風，無法滿足自然通風條