旅游地產開發(fā)面臨的六大核心問題

1、旅游地產開發(fā)面臨的六大核心問題國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)的正式發(fā)布，將新型城鎮(zhèn)化上升到頂層設計的戰(zhàn) 略層面。在這一背景下，房地產行業(yè)面臨著怎樣的機遇與挑戰(zhàn)？旅游地產該構建怎樣的發(fā) 展架構，參與到新型城鎮(zhèn)化開發(fā)中？旅游地產商乂該如何把握城鎮(zhèn)化大勢，實現華麗轉 身？一、解構旅游地產旅游地產，是以旅游休閑度假為依托，在旅游地形成的圍繞旅游行為展開的土地開發(fā)與房 地產物業(yè)開發(fā)，是旅游與房地產兩個主流產業(yè)融合形成的交叉產業(yè)，但乂絕不僅限于這兩 個黃金產業(yè)本身。二、旅游地產在新型城鎮(zhèn)化中的作用三、新型城鎮(zhèn)化中的旅游地產開發(fā)形式四、新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產發(fā)展結構及關鍵問題旅游城市開發(fā)、旅游區(qū)

2、域綜合開發(fā)，是以游客搬運為依托的大量游客轉移為基礎，以游客 消費的多樣化和持續(xù)消費能力為依托形成的區(qū)域綜合開發(fā)架構，在這種架構中旅游地產是 最核心的基礎?；谶@樣一種理解做旅游地產時，應走綜合開發(fā)之路，這也是旅游引導的 新型城鎮(zhèn)化下旅游地產開發(fā)的主流模式。其發(fā)展結構如圖：11漫其修遠兮抒將I F而求索-百度文庫 537與核心價值在于對生活方式的引導市場定位中高湍消題薜貝有“投資與消芟雙車功能w 貝有知見-產喊一化的綜e效應臭好的可進入性 5?有獨特吸引力的旅游房淋基礎設施與配E服務設施VU融旅游開發(fā)理念與反假人居配妄于一林的導觀和公共空間環(huán)垸W 專業(yè)的物業(yè)套湮 禺全支徉、盤滔淮廣系続、態(tài)換網絡

3、系統等六個開發(fā)維度幵發(fā)啟級旅游地產的開發(fā)面臨六大關鍵問題：如何形成吸引力：挖掘比較優(yōu)勢，明確項H特色如何形成地產升值：創(chuàng)造休閑平臺，帶動休閑商氣如何快速引爆市場：打造核心項目，鑄就其引擎如何塑造強烈的主題、形象：以體驗差異化的眼光，構建獨特主題，突出其特色如何科學運營，創(chuàng)新操作模式：經營+銷售，贏利最優(yōu)化如何有效利用旅游專業(yè)技術：因地制宜，思路創(chuàng)新五、未來旅游地產的發(fā)展趨勢按全球消費規(guī)律，當人均GDP超過八千美元，旅游將是消費的重點，看看全球主要景點的 中國游客就知道，中國顯然進入了全民旅游時代，旅游地產迎來巨大的契機。房企紛紛聚焦旅游地產項目，機遇與挑戰(zhàn)并存，如何做，尤為關鍵！旅游地產的核心

4、不在 于“游%而在于”旅%游子停步即為資產。旅游地產項目、城鎮(zhèn)化項目最關鍵的是項 運作背后的思想，否則一步錯步步錯，如何從戰(zhàn)略的高度理解旅游地產的核心，給推薦 大家一篇文章，從戰(zhàn)略視角解讀旅游地產留住人的三大關鍵要素。22推廣城市品牌增強形象認同樹立城市標志拉動經濟內需提升產業(yè)發(fā)展完善配套設施解決社會民生旅游地產留住人的三大關鍵要素在哪？貴州黃果樹瀑布全球排名第四，亞洲與中國都排名第一,這可以稱得上是世界級的旅游風景 區(qū)了。然而當地的政府卻有兩個苦惱：一是假日或旺季火爆，平時游人稀少。二是游人大多是過路客，意思是游完就走，很少有人留下多呆兒天。被同樣問題困擾的還有貴州荔波的樟江，這個可以與九寨

5、溝比美的“世界自然遺產地”， 全球少有的綠色喀斯特“圣地”，一年來的人并不少，但游人也大多是“一日游”，游完 景區(qū)即走。事實上，國內大部分風景名勝都面臨同樣的處境：假日火爆，但大多是“一日游”，基本 留不住游人。這兒年有很多地方都在大力發(fā)展旅游，大搞旅游地產，要靠優(yōu)質風景吸引人流，靠人流帶 動地產。按這邏輯，黃果樹與荔波等風景名勝地應當是最適合做旅游地產了。的確，就在 黃果樹與荔波風景區(qū)，豪華賓館與風情小鎮(zhèn)正在興建或已建起，但效果卻不盡如人意?；?者說，中國大多數基于風景的旅游地產，都做了一個錯誤假定，那就是認為只要有好的設 施，就會讓人留下。33oru旅游地產的資源利用趨勢縊展目標瀏劇見：伏

6、Q按全球消費規(guī)律，當人均GDP超過八千美元，旅游將是消費的重點，看看全球主要景點的 中國游客就知道，中國顯然進入了全民旅游時代。在城鎮(zhèn)化進程中，旅游經濟，包括旅游 地產會得到大發(fā)展，這在戰(zhàn)略上無疑是成立的。但是如果把旅游簡單地當成景色消費，把 旅游地產化，那就大錯特錯了。對比一下麗江就知道，麗江一年游人如織，來的人少則兒天，多則數周，更奇特的是，其 中還有很多來過多次的回頭客，其中的道理是什么？這個現象非常值得討論，因為麗江模 式顯然超越了簡單的自然景觀邏輯。自然景色是天然的，但自然風光只是碩件，其至賓館交通以及服務設施都是碩件，好的硬 件會吸引人來，但好硬件并不足以讓多數人留下。道理很簡單，

7、高收入往往伴隨的是空氣 污染，生活壓抑，工作緊張的“城市生活方式”,人們出去旅游，首要的出發(fā)點是“換個 活法”,在這里，旅游更多的是休閑與放松，是為了體驗不同的生活方式與人際交往方 式，旅游的生活意義大大超過了景色觀賞。這就是游人們重復去麗江的道理。發(fā)展旅游是到換換思路的時候了，從生活方式出發(fā)，會 發(fā)現旅游邏輯正在發(fā)生重大變革：第一，“休閑娛樂”價值大于居住設施，第二，“社交 體驗”價值大于山川景色，第三，“人文精神”價值大于商業(yè)服務，第四，“草根聚合” 價值大于高富帥。在“逆城市化”的互聯網時代，旅游經濟的新邏輯是：硬件（景色）,軟件（文化）,服 務（自組織）不再分割，而是互為因果的三位一體

8、。比如三亞是中國少有適合發(fā)展旅游經 濟或旅游地產的地方，但這兒年三亞發(fā)展旅游走的卻是“房地產加有錢人”的邏輯，結果 三亞的房價上去了，三亞的別墅賣瘋了，三亞的賓館價錢高得離譜，整個三亞的旅游在元44多遠兮.撲將I卜而求索-firs旦春節(jié)期間大賺特賺，其它時候便陷入了 “門庭冷落”的困境，而越是這樣，春節(jié)前后旅 游的價格就會越高，因為所有的硬件投入，都指望這兒十天補回來呢。也許有人會說，三亞的房價上去，不就為當地創(chuàng)造了 GDP,創(chuàng)造了經濟繁榮么？不錯，房 價上去，創(chuàng)造了 GDP,創(chuàng)造了經濟繁榮，但這只是暫時的，甚至是一種假象，因為“旅游 房地產化”的結果，摧毀的是旅游經濟的金融價值。這涉及到一個

9、非常重要的理論問題，那就是旅游經濟的真正價值是什么？在這一點上，互 聯網給了我們很多啟發(fā)，以微信為例，其最大的價值不在于交易量其至利潤，而在于其人 流量與在線率，人流與在線形成的是平臺價值。有金融專家做過佔訃，微信的市值大概在 兩千億左右，一個微信相當于兩個萬科，這是多大的金融價值？這就是旅游經濟面臨的兩條道路：是走立即變現的“交易價值”，即房地產化，還是創(chuàng)造 巨大人流與停留休閑養(yǎng)生的金融價值？我覺得應當是后者，比如美國夏威夷就是如此。而 要做到這點，就要跳出簡單的“景色設施”硬件邏輯，把硬件（景色設施），軟件（文 化），消費部落（細分人群）這三個要素打通，做到三位一體。還是以貴州黃果樹瀑布為

10、例。從新思路出發(fā)，就會有很多新出路。比如中國山寨產品為什 么層出不窮？原因就在于中國流行著模仿為榮的抄襲文化，而瀑布代表的正是與平庸的山 寨文化相反的創(chuàng)新文化：為了奔向未來，為了一瞬間的精彩，哪怕粉身碎骨在所不惜！再比如80, 90這一代年青人的消費文化中，最流行的是崇尚冒險，尊崇原生態(tài)，提倡多元 化的娛樂文化，而貴州多民族的文化環(huán)境，粗獷的民風，以及原生態(tài)的綠色山川，這兩者 如何結合？這顯然不是靠一批“山寨化”的風悄小鎮(zhèn)能夠做到的。當貴州的黃果樹瀑布周邊，建立起一批弘揚商業(yè)創(chuàng)新文化的“道場”，建立起一批真正體 現貴州原生態(tài)多元民族文化的風情小鎮(zhèn)，并山此打造全新的服務體系，吸引的會是什么類 型

11、的游客？又會有多少人會留下？至少我會常去，也會動員身邊的人一起去呆上兒天，因為我們需要一個環(huán)境，在那里，可 以去掉商業(yè)與生活的山寨化，更何況貴州的空氣都可以做成罐頭賣呢。旅游地產傳統模式近兒年，海南、云南、山東等旅游資源豐富的地區(qū)，都被旅游地產的熱潮席卷而過。而從去 年開始，很多旅游地產項目的“高空置率”問題開始受到關注。業(yè)內人士認為，純粹的住宅 式旅游地產已經走到了盡頭，改造現有的旅游地產，使旅游和地產相結合，采用分時租賃、 電商渠道等也是較為可行的方式。55傳統模式走到盡頭自2008年以來，中旅、國旅等傳統旅游企業(yè)，以及萬科等大型房企，都紛紛進軍與文化、 養(yǎng)生養(yǎng)老相關的旅游地產開發(fā)。然而，

12、國際旅游地產專家評審委員會調查報告顯示，H前國 內絕大部分旅游地產項都是以旅游開發(fā)為名義，大肆圈地建造“高端住宅”,不僅使旅 游景區(qū)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且出現了 “空城”、“鬼城”的情況。相關問題逐漸暴露在 人們眼前。上述專家委員會認為，空置率居高不下的原因，主要是由于項口前期定位偏差、缺乏與所在 地的產業(yè)結合、度假服務配套不完善，以及沿襲傳統住宅營銷模式、缺乏產業(yè)營銷通道等多 方面因素共同導致。同時，業(yè)內對旅游地產的認識和定義也在逐漸發(fā)生變化。對此，中國房地產業(yè)協會副會長朱 中一表示：“前期，不少開發(fā)企業(yè)認為，在宜居、宜游的地方蓋房子，就是旅游地產，但旅 游地產絕不僅僅如此。我覺得，旅游地

13、產應該是為旅游服務的地產，山旅游來主導，地產為 載體，要考慮到能夠為旅游提供各個方面的軟件服務?！睋＜曳治?，未來旅游地產的盈利 模式，或將山一次性建成銷售，轉向以長期經營為主。但這種模式因為初期投入成本巨大, 且項目回報周期延長，將會對開發(fā)商造成更大的資金壓力。國際旅游地產專評委副主任林峰認為，純粹的住宅式旅游地產已經走到了盡頭。要解決口前 的高空置率問題，必須將旅游地產功能化，使旅游和地產相結合。據林峰分析，未來旅游地 產發(fā)展有兒個主要的趨勢和方向，一是開發(fā)綜合化，區(qū)域綜合開發(fā)、綜合體開發(fā)和特色小城 鎮(zhèn)開發(fā)將成為主流；二是產城一體化，產業(yè)和地產深入結合，把各種消費業(yè)態(tài)做足，形成消 費聚集；

14、三是產品服務化，即功能性服務結構導入；四是場館收益配置的合理化，山短期收 益轉向長期收益，快速回報或只占30%40%,因此長短結合的投資配置結構，以及金融服務 利用的合理化非常重要。開始嘗試新方式最近頗受關注的山東“仙境海岸”旅游概念，著力探索一種新的地產整合思路。據了解，“仙 境海岸”是山東省繼“好客山東”后著力打造的第二個大型旅游品牌，以度假酒店為整合系 列產品的核心，首推70余個組合產品，均為“著名景區(qū)景點+酒丿占”模式，采取價格總包, 即游客購買產品后，基本不需要再支付額外費用，就能實現2、7天的度假。66 據山東省旅游局局長于沖介紹，該項H的發(fā)展思路，立足于提升、改造現有的旅游地產，

15、盤 活閑置項口。“ “仙境海岸并不是新建一批項U,而是將現有閑置的旅游地產，在原有碾 件上，加以配套要素的概念和軟件服務的概念，讓其完善功能、提升品質.加強服務，真正 具備旅游的功能?！庇跊_再三強調以旅游服務功能來對當地資源進行整合，而山東自古傳承 的“道”、“仙”文化，被視為項目整合的文化凝聚核心。此外，業(yè)內普遍認為，分時租賃是目前解決高空置率問題較為可行的方式。據了解，隨著分 時度假和房屋短租的逐漸升溫，一些熱門旅游景區(qū)的分時租賃業(yè)務開始趨于成熟。分時租賃 是一種介于房地產和酒丿占產品之間的中間產品，分時度假公寓即加入了分時度假交換體系的 “時權酒店”。分時租賃產業(yè)鏈較為復雜，需要涉及多方主體，包括擁有房產產權的開發(fā)商、作為銷售代表 向公眾銷售分時度假產品的銷售商、負責管理和維護分時度假房產的管理公司，以及負責提 供不同地區(qū)之間產品交換業(yè)務的分時度假交換公司等等。專家表示，這一模式在國外非常流 行，但在國內口前還沒有完全成熟，各方主體仍在探索