順天大廈項目可行性研究報告可研報告(優(yōu)秀可研報告）

1、目目 錄錄 1 總總 論論.4 1.1項目概況.4 1.2項目建設的必要性.4 1.3可行性研究報告編制依據(jù).5 1.4主要技術經(jīng)濟指標與研究結論.6 2 項目選址及建設條件項目選址及建設條件.7 2.1項目所處區(qū)域.7 2.2項目建設地點.9 2.3建設條件.11 3 市場分析市場分析.12 3.1沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀.12 3.2沈陽市寫字樓市場分類研究.13 3.3項目影響因素分析.14 3.4項目 stwo 分析.17 4 營銷方案設計營銷方案設計.22 4.1項目名稱及產(chǎn)品定位.22 4.2目標客戶.23 4.3管理方案設計.25 4.4定價策略.26 4.5銷售安排.27 5 項目

2、建設方案項目建設方案.29 5.1建筑設計方案.29 5.2結構設計方案.32 5.3公用設施方案.33 6 專篇設計專篇設計.38 6.1消防.38 6.2節(jié)能.41 6.3防雷.42 6.4智能配套方案.43 7 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價.46 7.1項目建設與運營對環(huán)境的影響.46 7.2環(huán)境保護措施.49 7.3環(huán)境保護措施實施評價.51 8 項目組織機構與進度計劃項目組織機構與進度計劃.52 8.1組織機構與人力資源.52 8.2項目招投標管理.52 8.3項目實施進度安排.54 9 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.57 9.1投資估算的依據(jù)及說明.57 9.2總投資估算.58

3、 9.3資金籌措方案.59 10 經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析.61 10.1 項目銷售計劃.61 10.2 盈利能力分析.62 10.3 清償能力分析.63 10.4 不確定分析.63 11 風險分析及對策風險分析及對策.66 11.1 政策風險.66 11.2 市場風險.66 11.3 經(jīng)營管理風險.67 11.4 財務風險.68 12 結論與建議結論與建議.70 12.1 結論.70 12.2 建議.70 1 1總總 論論 1.1項目概況項目概況 1.1.1項目情況項目情況 項目名稱：順天大廈 項目地址：沈陽市大東區(qū) 總建筑面積：19160 平方米。其中：公寓及寫字間約 11369 平方米，

4、商鋪約為 5091 平方米，地下停車場及設備用房約 2660 平方米。 建筑高度：15 層（含地下一層） 1.1.2建設單位情況建設單位情況 建設單位：沈陽市宏建房屋開發(fā)有限公司 法人代表：王立祥 資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)三級 公司地址：遼寧省沈陽市沈河區(qū)彩塔街 11 號 1.2項目建設的必要性項目建設的必要性 1.2.1實踐大東區(qū)實踐大東區(qū)“十一五十一五”發(fā)展規(guī)劃的需要發(fā)展規(guī)劃的需要 在沈陽市大東區(qū)“十一五”經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃中指出：結合市府大路沿線餐 飲業(yè)較發(fā)達、東陵西路汽車貿(mào)易漸成規(guī)模和地鐵 1 號線出口處的潛在商業(yè)資源優(yōu)勢， 規(guī)劃發(fā)展具有商務休閑、金融中介、特色餐飲、購物娛樂、汽車

5、品牌貿(mào)易為特色的 商業(yè)功能“東擴軸” 。本項目處于地鐵 1 號線出口和內(nèi)環(huán)線交匯口，項目的實施實 現(xiàn)了相關規(guī)劃的建設要求 1.2.2協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的需要協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的需要 大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛 機發(fā)動機、機械設計制造、生物制藥、儀器儀表和其他機械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn) 業(yè)群，是中國著名的航空發(fā)動機制造基地、數(shù)控機床生產(chǎn)基地、輕型汽車生產(chǎn)基地。 但是，大東區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以制造業(yè)為主，而經(jīng)濟的發(fā)展趨勢是第三產(chǎn)業(yè)漸成主流，本 項目的建設對于協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結構具有重要的意義。 1.2.3實現(xiàn)大東區(qū)實現(xiàn)大東區(qū)“一帶三圈一帶三圈”規(guī)劃目標的需要規(guī)劃目標的

6、需要 隨著沈陽地鐵一號線進入大東區(qū)，圍繞在這里設立的 3 個站位，大東區(qū)將推出 “一帶三圈”的地鐵經(jīng)濟發(fā)展框架。其中“一帶”指大東區(qū)新的經(jīng)濟隆起帶。 “三 圈”指，在地鐵一號線津橋站、滂江站、黎明文化宮站站口的周邊，半徑 500700 米的范圍內(nèi)，打造 3 個經(jīng)濟圈。本項目處于滂江站，依托一環(huán)路靠近城市中心區(qū)， 商業(yè)較發(fā)達、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢，重點發(fā)展以行政辦 公、金融保險、信息產(chǎn)業(yè)、商務和商貿(mào)為主的、具有高科技含量的現(xiàn)代城市集群商 業(yè)帶，拉動和提升城市居民的生活消費水平和消費能級。 1.3可行性研究報告編制依據(jù)可行性研究報告編制依據(jù) 1）投資項目可行性研究指南 ，20

7、02，國家計委以計辦投資200215 號文件， 中國電力出版社 2）建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） ，2006，中國計劃出版社 3）沈陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標綱要 4）沈陽市城市總體規(guī)劃大綱（20002020 年） 5）國家、遼寧省及沈陽市政府現(xiàn)行有關規(guī)定及文件 6）大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2010 年） 7）房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 8）沈陽市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 9）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 10）其他有關依據(jù)資料 11）項目批復文件 1.4主要技術經(jīng)濟指標與研究結論主要技術經(jīng)濟指標與研究結論 表表 1

8、.2 順天大廈項目主要技術經(jīng)濟指標表順天大廈項目主要技術經(jīng)濟指標表 序號項目指標單位 一建筑類 1 總建筑面積19160 2 占地面積6105.3 二投資類 1 項目投入總資金10175.08 萬元 1.1 土地取得費用3064.86 萬元 1.2 前期費用210.76 萬元 1.3 城市基礎設施配套費283.57 萬元 1.4 建筑安裝工程費4897.30 萬元 1.5 園區(qū)配套費574.80 萬元 1.6 管理費用135.47 萬元 1.7 銷售費用220.60 萬元 1.8 財務費用434.15 萬元 1.9 預備費353.57 萬元 2 資金籌措10175.08 萬元 2.1 項目資本

9、金4000.00 萬元 2.2 銀行借款5194.54 萬元 2.3 銷售收入投入964.91 萬元 三財務類 1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%）669.15萬元 2 內(nèi)部收益率（稅后）14.84% % 3 靜態(tài)投資回收期（稅后）1.91年 4 借款償還期1.79年 “順天大廈”項目經(jīng)測算，預計總投資為 10175.08 萬元，預計總銷售收入為 13787.685 萬元，經(jīng)計算，該項目的盈利水平較高、償債能力較強，而且銷售收入 及建設投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項目可行，值得投資。 2 2項目選址及建設條件項目選址及建設條件 2.1項目所處區(qū)域項目所處區(qū)域 2.1.1沈陽市概況沈

10、陽市概況 沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心， 具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)，分布著鋼鐵基地鞍 山、煤炭基地撫順、化纖基地遼陽、煤鐵基地本溪、石油基地盤錦、煤糧基地鐵嶺、 電力基地阜新等 7 座百萬人口以上的大型工商業(yè)城市，構成了經(jīng)濟聯(lián)系特別緊密、 市場容量巨大的城市群體，不僅可為工業(yè)企業(yè)提供豐富的礦產(chǎn)資源，而且還是一個 購買力極強的產(chǎn)品銷售市場。 沈陽市是中國交通最發(fā)達的地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐。以沈陽 為中心，至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東高速公路網(wǎng)已經(jīng)建成。距營口港 200 公里，距大連港 400 公里，可與世

11、界 140 多個國家和地區(qū)的港口通航。連接山海關、 大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集于此，并且與朝鮮、蒙古、俄羅 斯直接相通。沈陽桃仙國際機場，是東北地區(qū)最大的樞紐機場，距大東區(qū) 20 公里。 沈陽東站坐落在區(qū)內(nèi)，101 條鐵路專用線構成發(fā)達的貨運網(wǎng)絡。 圖圖 2.1 沈陽市在遼寧省的位置沈陽市在遼寧省的位置 2.1.2大東區(qū)概況大東區(qū)概況 大東區(qū)位于沈陽市東部，是沈陽市市內(nèi)五城區(qū)之一。面積 51.18 平方公里，人 口 63 萬，是沈陽市內(nèi)面積最大的城區(qū)。 一、一、交通條件交通條件 大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐， 已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)

12、絡。 公路：以沈陽為中心，沈陽至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高 速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。 鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。連結山海 關、大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集沈陽，并且與朝鮮、蒙古、 俄羅斯直接相通。 海運：從沈陽出發(fā)，2 小時可達營口港，4 小時可達大連港，可與世界 140 多 個國家和地區(qū)的港口通航。 空運：沈陽桃仙國際機場，是東北地區(qū)最大的樞紐機場。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范 區(qū)出發(fā)，25 分鐘可抵桃仙國際機場。以桃仙國際機場為基地的北方航空公司，已開 通國內(nèi)外航線 70 多條，可直達中國香港特別行政區(qū)和國內(nèi)各主要城市以及朝鮮、 俄羅斯

13、、日本、韓國等國家。 貨運：沈陽東站座落在大東區(qū)內(nèi)，101 條鐵路專用線構成發(fā)達的貨運網(wǎng)絡。沈 陽一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，沈陽市東西快速干道 1/3 在大東區(qū)內(nèi)。 二、二、基礎設施基礎設施 區(qū)內(nèi)基礎設施完善、發(fā)達。沈海熱電廠提供充足的電力，進行各項投資所需的 水、煤氣等供應充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈 陽市前列。 三、三、居住條件居住條件 大東區(qū)是沈陽市最適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團 錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設的大東廣場， 是沈陽市最大的廣場，廣場周邊地區(qū)適合建設金融、保險、高檔寫字樓等商貿(mào)服務 設施。除

14、此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?四、四、工業(yè)基礎工業(yè)基礎 大東區(qū)是當前沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽 金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團、沈陽華潤壓縮機有限公司、沈陽三洋 空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠 等。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶 馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克 公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機有限公司和美國吉列公司等。 大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形

15、成以汽車、飛 機發(fā)動機、機械設備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn) 業(yè)群。是全國最大的機械加工區(qū)，其境內(nèi)所產(chǎn)輕型客車占全國的市場份額達 50%以 上，航空發(fā)動機占全國 60%以上。 大東區(qū)內(nèi)可置換的與需重新盤活的工業(yè)用地有 500 萬平方米，水、煤、氣、電 等工業(yè)用基礎設施完備，有相當豐富的工業(yè)資源尚未得到充分利用。區(qū)內(nèi)有一所大 學、兩個國家級研究所以及眾多的工業(yè)企業(yè)，培養(yǎng)和儲備了大量專業(yè)技術人才，以 及一支專業(yè)素質(zhì)高、技術精湛的產(chǎn)業(yè)工人大軍。 五、五、人才資源人才資源 大東區(qū)的勞動力資源極為豐富，勞動人口近 40 萬，40 多所技工學校、職業(yè)學 校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強

16、的技術工人 7000 多名。擁有各類專業(yè)技術人員 11 萬 余人，是沈陽市科技人員最為集中、科技力量最強的園區(qū)之一。 2.2項目建設地點項目建設地點 2.2.1項目位置項目位置 東：現(xiàn)狀住宅住宅 南：航空西路 西：傍江街 北：107 中學 項目位置 圖圖 2.2 項目在沈陽市大東區(qū)的位置項目在沈陽市大東區(qū)的位置 2.2.2周邊配套設施提高了項目的宜居性周邊配套設施提高了項目的宜居性 項目地塊所在地是城市中心次熱點區(qū)域，西臨城市內(nèi)環(huán)線交通干道的滂江街； 北為沈陽市重點初中 107 中學，正東為遼寧省重點中學沈陽市第一高級中學；周邊 有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀聯(lián)華”大型商業(yè)賣場

17、；西南面 為距今已有百年歷史萬泉公園，園區(qū)內(nèi)水面面積為 5.23 公頃，草木繁茂。項目所在 地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。 2.2.3即將建成地鐵提高了項目未來的發(fā)展?jié)摿磳⒔ǔ傻罔F提高了項目未來的發(fā)展?jié)摿?項目地塊處于滂江街地鐵站南延長線上。目前，滂江街附近的星級賓館只有黎 明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號線和地鐵五號 線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮?滂江商貿(mào)圈。 2.2.4沈陽發(fā)展規(guī)劃為項目提供了無限想象空間沈陽發(fā)展規(guī)劃為項目提供了無限想象空間 根據(jù)沈陽市的發(fā)展戰(zhàn)略，中捷友誼廠、礦山機械廠都將搬遷至鐵西新區(qū)，這就 為地

18、鐵滂江站提供了廣闊的空間。在這里將建設義烏沈陽國際商貿(mào)城，義烏的商品 將通過這里發(fā)往東北各地。同時，在地鐵滂江站東部將建設大型的商場、星級的賓 館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。 2.3建設條件建設條件 2.3.1自然環(huán)境條件自然環(huán)境條件 大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部，位于北溫帶亞洲季風氣候區(qū)的北緣，屬 受季風影響的溫帶半濕潤氣候。據(jù)氣象臺 1951 年至 1981 年累計，市內(nèi)區(qū)最高氣溫 年平均為 13.7，最低氣溫年平均為 2.6，全年平均溫度為 7.9，極端最高氣溫 32.3，極端最低氣溫-24.7。市內(nèi)平均降雨量為 734.5 毫米，最多年降水量 1055.3 毫米（195

19、3 年） ，最少為 445 毫米（1965 年） ，降水日數(shù)歷年平均是 92.8 天， 日最大降水量為 215.4 毫米（1973 年 8 月 21 日） ，霜期開始于 10 上旬，結束于 4 月下旬，平均 210 天左右，無霜期平均 155 天左右。其氣候主要特征是：冬寒時間 較長少雪，夏季時間較短多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風，秋季晴朗。 2.3.2工程地質(zhì)條件工程地質(zhì)條件 該地段地處渾河南岸二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力 較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 1.2 米。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn) 定、無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁

20、基礎。 2.3.3基礎設施條件基礎設施條件 隨著道路的改建、擴建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、 燃氣等多條市政管線已相繼敷設至本地段，完全能夠滿足本項目的建設開發(fā)、使用 經(jīng)營需要。 表表 2.1 項目建設具備的基礎設施條件表項目建設具備的基礎設施條件表 類別容量或管線直徑備注 電力10kv 和 6kv 線路可滿足二級符合要求 集中供熱惠天熱電 1500 供熱管線 給水沈陽東部水廠（李巴彥）供水管線 電訊可滿足 1000 中繼線 燃氣800 的中壓和 500 低壓管線 3 3市場分析市場分析 3.1沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀 隨著國家振興東北的提出，沈陽是東北地

21、區(qū)的經(jīng)濟中心，物資集散地，作為對 城市的經(jīng)濟活動反應敏感的寫字樓市場近幾年有了很大的發(fā)展。沈陽市建設現(xiàn)代化 的區(qū)域中心城市的定位是寫字樓市場發(fā)展的源動力。 3.1.1寫字樓市場的區(qū)域特征逐漸形成寫字樓市場的區(qū)域特征逐漸形成 沈陽市寫字樓現(xiàn)有項目主要分布于三個區(qū)域，即太原街商業(yè)區(qū)周邊，如總統(tǒng)大 廈、中興商業(yè)大廈寫字樓、海潤國際等；市府廣場周邊，如方圓大廈、新基火炬大 廈、沈陽財富中心等；三好街及青年大街一帶，如華新國際大廈、中潤國際、百腦 匯資訊廣場等。也開始出現(xiàn)了一些至少在價格上可以與發(fā)達城市高檔寫字樓物業(yè)相 當?shù)捻椖浚缈偨y(tǒng)大廈，方圓大廈等幾個沈陽市場上的頂級寫字樓，年租金己達到 1400

22、元/平米。而目前深圳市的頂級寫字樓華潤中心平均租金換算為年租金 1560 元/ 平方米，地標性建筑地王大廈年租金也僅為 1200 元。當然與全國幾個發(fā)達城市比 較的，沈陽的寫字樓市場還是不成熟的。從同價位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務中 心成熟度的比較，寫字樓物業(yè)管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海， 深圳，廣州等城市的相對成熟的寫字樓市場的較大差距。當然這是與沈陽的經(jīng)濟發(fā) 展水平相對應的。 3.1.2寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè)寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè) 但是與北京上海等發(fā)達城市中統(tǒng)一業(yè)權寫字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持 有不同的是，沈陽市的統(tǒng)一業(yè)權寫字樓物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有，甚

23、至沈陽市寫 字樓市場上，包括高檔寫字樓市場，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地 廣場，新加坡華新國際開發(fā)的華新國際大廈等少數(shù)的幾個外地資本項目，其余均為 本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團資本背景。當然這與沈陽 作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟背景聯(lián)系在一起。但是沈陽作為東北的經(jīng)濟中心，物資 流通中心，以及國家振興東北的大背景，沈陽寫字樓市場有很大的發(fā)展?jié)摿ΑｋS著 對沈陽經(jīng)濟的進一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進一步完善，會有越來越多的 外地資本進入沈陽的寫字樓市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會進入沈 陽市場，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權的寫字樓物業(yè)。 3.1.3沈陽市寫字樓

24、市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。沈陽市寫字樓市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。 從寫字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當 然相應的價格也存在較大的差異。這樣的差異由于沈陽寫字樓市場上存在的寫字樓 既有近幾年上市的引進較先進設計理念的高檔次寫字樓物業(yè)，也有大量的由非專業(yè) 的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)銷售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的寫字樓。相應的寫字 樓物業(yè)管理市場水平與發(fā)達城市市場也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次寫字樓物 業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物 業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 3.1.4統(tǒng)一業(yè)權寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營統(tǒng)

25、一業(yè)權寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營 可以認為統(tǒng)一業(yè)權形式下發(fā)展商有在商務配套上投入更大成本的動機。而統(tǒng)一 業(yè)權的寫字樓物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權的寫字樓物業(yè)。實際上，在實 地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權的寫字樓項目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公 司接管。如房地產(chǎn)大廈(金廈廣場)的金廈物業(yè)，瑪麗蘭總統(tǒng)大廈的瑪麗蘭物業(yè)(仲量 聯(lián)行為合作方)，東北電力開發(fā)的光明大廈的東電物業(yè)，以及世鴻地產(chǎn)的三個統(tǒng)一業(yè) 權寫字樓項目均由世鴻的鴻運物業(yè)接管。實際上沈陽市寫字樓物業(yè)管理市場上高質(zhì) 量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國際的凱賓斯基酒店管理，匯寶國際的世邦 魏理士，以及商貿(mào)國際的戴德梁行等少數(shù)幾個知

26、名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的 都是沈陽市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差 不齊。隨著更專業(yè)的寫字樓開發(fā)商進入沈陽市寫字樓市場，更多符合現(xiàn)代商務活動 要求的寫字樓也要求相應的高水平的物業(yè)管理，將會有更多的專業(yè)的寫字樓物業(yè)管 理公司出現(xiàn)。 3.2沈陽市寫字樓市場分類研究沈陽市寫字樓市場分類研究 3.2.1酒店連體項目酒店連體項目 此類項目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時將部分物業(yè)作為 商務目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級酒店高登國際大酒 店的寫字樓項目，以及四星級酒店皇城酒店的寫字樓項目。 3.2.2開發(fā)商持有項目開發(fā)商持有項目 房

27、地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國際開發(fā)的華新國際 大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。另外還包括由世鴻地產(chǎn)開發(fā)的并 統(tǒng)一持有的三個中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運大廈等。 3.2.3非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目 這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓 項目，比較具有代表性的是建筑面積 7.3 萬平米的房產(chǎn)局開發(fā)的房地產(chǎn)大廈(金廈廣 場)，以及東北電力開發(fā)的光明大廈。 3.3項目影響因素分析項目影響因素分析 由于寫字樓市場的影響因素眾多而復雜，因此有必要對其進行歸納和分類。本 文主要從影響寫字樓需求及價

28、值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和 個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構成寫字樓的需 求量影響因素體系。 3.3.1一般因素一般因素 一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。 這類影響因素對房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是 一個地區(qū)、一個國家乃至全球。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并 不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價值及其趨勢的基礎和關鍵。一般因素中， 主要有行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級 因素。 一、一、行政因素行政因素 行政因素是指國家政策、法律、

29、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的 影響和干預。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、信貸政策、 城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費 水平等因子。 二、二、經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎產(chǎn)業(yè)，產(chǎn) 業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動機械、建材、鋼鐵、水泥、運輸、金融、裝潢等 相關行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 經(jīng)濟因素中，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水 平、物價與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費品零售額等因子。 三、三、社會因素社會因素

30、 社會因素是指一個國家或地區(qū)的社會狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，其影響 因子主要有政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機等。 四、四、人口因素人口因素 人口因素是一個國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，主要有人 口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。 五、五、心理因素心理因素 房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關系的反映，而價值的形成則是由 人這一主體完成的。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價值的影響是不 可忽視的。 影響房地產(chǎn)需求和價值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費時 尚、攀比心理、價值觀念等因子。 六、六、國際因素國際因素 房地產(chǎn)市場的

31、發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟狀 況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市 場需求和房地產(chǎn)價值，隨著全球經(jīng)濟一體化，這些影響因素將更直接更明顯。 3.3.2區(qū)域因素區(qū)域因素 區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價值水平的影響 因素。相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個城市或城 市的一部分，也可能影響到多個城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響 寫字樓需求和價值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 一、一、商圈規(guī)模商圈規(guī)模 自然形成，市民、商家所公認的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。

32、商圈規(guī)模的大小 將直接影響商務客流量的大小，進而影響其價值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非 常重要的一個環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、 發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費水平、人口數(shù)量等。 二、二、商服繁華程度商服繁華程度 商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影 響程度。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等 直接相關，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在 地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商 店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的

33、個數(shù)、名 特商店的家數(shù)、金融機構數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。 三、三、交通條件交通條件 交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城 市人流、物流的通達性及其交通運輸成本(包括交通時間)，明顯影響人們的出行， 從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點密 度、公交線路數(shù)、道路通達程度等。 3.3.3個別因素個別因素 個別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價值的影響因素。這類因素對房地產(chǎn)市 場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。 影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。 一

34、、一、資源因素資源因素 資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨 街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、 基礎設施狀況等。 二、二、交通便捷度交通便捷度 交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交 通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點的距離及便捷程度。 3.4項目項目 stwo 分析分析 3.4.1stwo 分析簡介分析簡介 swot 是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢（strength） ，競爭劣勢 （weakness） ，機會(opportunity)和威脅（threat） ，從而

35、將項目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、 外部環(huán)境有機結合。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的 機會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關重要的意義。 其中，s、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。按照項目競爭戰(zhàn)略的完整概念， 戰(zhàn)略應是一個項目“能夠做的” （即組織的強項和弱項）和“可能做的” （即環(huán)境的 機會和威脅）之間的有機組合。 swot 分析的步驟： 1、羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅。 2、優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成 so、st、wo、wt 策略。 3、對 so、st、wo、wt 策略進行甄別和選擇，確定項目目前應該采取的具 體戰(zhàn)略與策略。 圖圖 3.1 sw

36、ot 分析步驟分析步驟 3.4.2優(yōu)勢優(yōu)勢 項目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。目前，滂江街附近的星級賓館只有 黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號線和地鐵五 號線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮?的滂江商貿(mào)圈。 一、一、地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越 “順天大廈”位于滂江街上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又 處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游， “依繁華存在，享都市寧靜” 。 二、二、綠化與景觀綠化與景觀 “順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但

37、大廈正處于萬 泉公園北面，登高遠眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。 三、三、成熟的環(huán)境配套成熟的環(huán)境配套 “順天大廈”的周邊過去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開 發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點學校、專 業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務公寓等環(huán)境配套逐漸 積聚和發(fā)展起來。深厚的文化積淀、雄厚的科技實力、完善的基礎設施，可滿足多 方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 四、四、市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個 商業(yè)集散地。大東區(qū)結合地鐵建設提出

38、“一帶三圈”的規(guī)劃，滂江街站口的商貿(mào)圈， 將建設大型的商場、星級賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里 成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。 “順天大廈”的開發(fā)建設必將成為這里的亮點。 五、五、項目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境項目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境 發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴謹?shù)氖┕す芾?，先進的建筑技術，低能耗的功能設 計，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構建，是項目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。 3.4.3劣勢劣勢 一、一、沒有形成規(guī)模效應沒有形成規(guī)模效應 項目建筑面積不足 2 萬平方米，規(guī)模較小。 二、二、臨時停車受到限制臨時停車受到限制 由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。 三、三、商住氛圍不明顯商住氛圍不明顯

39、 目前項目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點。 四、四、公交線路較少公交線路較少 大廈前的公共交通線路僅有兩條，而其他公共交通線路距大廈有超過步行五分 鐘以上的距離，對商住有一定影響。 3.4.4機會機會 一、一、地理位置具有發(fā)展?jié)摿Φ乩砦恢镁哂邪l(fā)展?jié)摿?“順天大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 二、二、項目順應建筑潮流項目順應建筑潮流 “順天大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。 三、三、項目適應辦公居住需求項目適應辦公居住需求 “順天大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間 隔，以適應不同買家的規(guī)模需要；

40、單元內(nèi)可適應 soho 族的家居“多功能化” ，辦 公、居住、廚、衛(wèi)可自主分隔和組合。 “順天大廈”是“區(qū)隔任意，設置隨意，功 能愜意”的建筑。 四、四、提出提出“整合型商務樓整合型商務樓”概念概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務樓”的 理念，更具市場競爭優(yōu)勢。寫字樓的硬件標準、生活空間的靈活配置、行政商務資 源的共享， “三位一體”的“整合型商務樓”概念的首次提出，為“順天大廈”確 立了項目的整合優(yōu)勢。 3.4.5威脅威脅 一、一、周邊有類似銷售項目周邊有類似銷售項目 項目對面是正在銷售中的商務公寓（東逸花園商務公寓） 。 二、二、商住樓有集中趨勢商住樓有集中

41、趨勢 全市的行政辦公樓盤、商務公寓樓盤項目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富 的狀態(tài)。 三、三、缺乏商務氛圍缺乏商務氛圍 區(qū)域內(nèi)沒有商務氛圍，寫字樓、商務公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集 中商務廣場宇的優(yōu)勢。 四、四、商業(yè)貸款政策調(diào)整商業(yè)貸款政策調(diào)整 項目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒?，不利于銷售。 3.4.6項目項目 swot 的綜合分析的綜合分析 通過以上 swot 分析，得出只要策略處理得當，完全可以轉化為對本項目有利 的因素。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導得當，這些影響不至于成為本項目的 硬傷。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進行修正。所以從理論上來看，只要方法 到位，本

42、項目是完全可以成功的。 表表 3.1 swotswot 綜合分析表綜合分析表 競爭優(yōu)勢（strength）競爭劣勢（weakness） 略（參間 3.3.2）略（參間 3.3.3） 機會 (opportunity) so 戰(zhàn)略wo 戰(zhàn)略 略 （參間 3.3.4） 1、項目應盡快動工，以趕在 2009 年 前全盤推向市場，以合理利用下一個需 求高峰； 2、充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳 以寫字樓供應為主，提高項目的知名度。 1、物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量 的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理； 2、學習、借鑒成功經(jīng)驗，對國際知名 品碑的統(tǒng)一招商、管理等； 3、把握機會做好宣傳，提高影響，突 出該項目樓

43、盤的優(yōu)勢，以降低競爭對手 給予的寫字樓的租售壓力。 威脅 （threat） st 戰(zhàn)略wt 戰(zhàn)略 略 （參間 3.3.5） 1、營銷和宣傳是關鍵，要把握好尺度， 促進租售及資金回籠； 2、做好融資相關工作，保證項目按規(guī) 定進度進行； 3、盡量提升使用價值； 4、為弱化不確定因素帶來的影響，按 月進行滾動預算，不段修正項目管理的 細部。 1、注意品質(zhì)，保證達到甲級寫字樓的 標準； 2、密切關注寫字樓市場的供需、價格 等情況； 3、保證資金鏈的連續(xù)性； 4、注意宏微觀及區(qū)域市場的定期和不 定期分析，以降低風險。 綜合以上分析，可以得到 swot 綜合分析表。 從市場消化能力來看，銷售、租賃都會有一

44、定的空間。但從資金回籠的角度看， 則應利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。 作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價值型商務為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項目品牌 相結合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實質(zhì)性投資，以滿足使用功能為 主，客戶群對高檔寫字樓外形象提升的要求。 “順天大廈”作為公建立項的產(chǎn)品，前期推廣應深入，把握入市時機，力爭各 大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風險。 同時要特別關注地緣甲級寫字樓與周邊商住客群，關注周邊科研單位的購買力， 有意識從區(qū)域周邊各項目分流買家。 4 4營銷方案設計營銷方案設計 4.1項目名稱及產(chǎn)品定位

45、項目名稱及產(chǎn)品定位 4.1.1項目名稱理念項目名稱理念 整體建筑群命名為“順天大廈。 “順天”取自孟子離婁上 “順天者存” 。所謂“順天者存”就是順應天命 就會存在，而天命就是一種有益于人類繁衍生息的偉大而神奇的力量。 項目開發(fā)主題“順應天意、聯(lián)合創(chuàng)利” 。 “順天大廈”定位為“整合型商住樓” ，提倡“資源共享，商住空間、soho 一族”的理念。項目的結構形式，同時加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需。在整體設 計上充分考慮商住的需求，在樓層面的空間劃分上保證分隔和組合的靈活性。 4.1.2定位闡述定位闡述 1）位置、地段和未來升值是商務廣場宇租、售行為重要因素， “順天大廈”在 該方面具有一定的優(yōu)勢

46、，而完美的外觀設計，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā) 購買和入主的沖動。 2）綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項目的先天 優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應有一定的信心。 3）大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務形象優(yōu)越，而 且更具個性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨特的賣點” 。 4）市區(qū)兩級政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克 市場觀望心理的唯一出路。這里，針對兩種的心理： 5）引入“整合型商務樓”經(jīng)營模式，準確針對目標客戶，與目標客戶形成廣 泛有效的溝通，達成發(fā)展商與買家雙贏的局面。新經(jīng)營思路（整合型商務樓）的引 入

47、更可提高投資者探究的渴求，增強投資信心。保值、升值是作為樓盤入市的必要 條件。 綜上所述，本定位的目標是結合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮點；在市場上贏 取美譽并得到經(jīng)濟利益回報。 4.2目標客戶目標客戶 4.2.1客戶類型分類客戶類型分類 一、一、初創(chuàng)業(yè)者初創(chuàng)業(yè)者 有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急 進心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。具有相當?shù)奈Α?二、二、一般投資者一般投資者 偏向于穩(wěn)重、謹慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。投資分析思 路經(jīng)常是“如果就，退而求其次也，再惡劣也”模式的填空思維。 規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。 三、三、

48、中小企業(yè)主中小企業(yè)主 需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的 投入會集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務三方面上。 四、四、跨國公司或大型公司代表處跨國公司或大型公司代表處 實力強大，在當?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整 的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對于買、租辦公樓時會考量長期的運營成本和投 資益，往往選擇前者。 五、五、風險投資者風險投資者 一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚 重，但對項目出路的分析能力很強。 經(jīng)分析， “順天大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可 充分迎合目標客戶需

49、求。 4.2.2客戶屬性分析客戶屬性分析 一、一、行業(yè)屬性行業(yè)屬性 取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。 a 類傳媒機構、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術公司、廣告設計 公司、印刷公司、公關活動公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓教育機構、 圖書機構、家具設計公司、雜志社等； b 類貿(mào)易公司、旅游公司、貨運代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、 照明等）公司； c 類投資管理公司、咨詢服務公司、律師事務所、會計事務所、駐沈代表 處（辦事處） 、中介服務公司、顧問公司、環(huán)保類公司。 d 類服務行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機構； e 類電子

50、商務公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡公司； f 類證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學組織等； g 類裝修公司、裝飾公司及其他。 二、二、職業(yè)性職業(yè)性 國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少 部分外籍服務型公司。 三、三、文化文化/年齡年齡 大學?？瞥潭染痈撸浯问谴髮Ｎ幕c大學本科不分上下；28-35 歲為主，35- 45 歲為輔。 四、四、收入水平收入水平 公司每月純利潤在 5 萬-80 萬之間，其中以 10-15 萬元居多。 五、五、購房情況購房情況 絕大多數(shù)為首次置業(yè)購買商務樓，60%以上將在一個月內(nèi)購買本項目；20%以 上 1-3 個月決定購買。交通位置

51、是購房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理， 第三是價位低（包括首付/月供/物業(yè)費） ，第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工 餐廳/空調(diào)） ，第五技術指標（使用率/層高）及物業(yè)管理。以上五個因素實際的比例 相差甚微，可以作為同層面同時考慮的五大因素。 六、六、區(qū)域分布區(qū)域分布 工作區(qū)域在大東區(qū)將占到 50%左右，沈河區(qū)占 30%左右，其他城區(qū) 20%。 七、七、支付能力支付能力 首付 10-30 萬元將會過半，其中以 20 余萬者居多；月還款能力在 6000-1 萬元 為主。 八、八、購房目的購房目的 70%以上為自己辦公；另有部分投資客購買后轉租或轉售。 4.3管理方案設計管理方案設計

52、4.3.1商住功能配套商住功能配套 設立 24 小時行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能： 1）負責發(fā)展商公司的行政事務； 2）負責駐廈機構行政辦公代理業(yè)務； 3）負責大中小型會議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度； 4）負責共享高值辦公設備的使用和管理； 5）負責大廈整體形象的展示等。 4.3.2項目項目 24 小時全天候的物業(yè)管理小時全天候的物業(yè)管理 物業(yè)管理應對業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務。 順天物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心 的服務，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心” 。 一、一、整體樓宇的營銷推廣整體樓宇的營銷推廣 面對“順天大

53、廈”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強，整體物業(yè)管理 把營銷推廣作為一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務的代租、聯(lián)絡、 談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關系的協(xié)調(diào)。同時對“順天大廈”進行整體形象塑造、 宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。 二、二、駐廈業(yè)主的整體前臺服務駐廈業(yè)主的整體前臺服務 “順天大廈”的前臺管理提供：基本的問訊解答、引導服務，報刊、雜志訂閱 服務；客戶電信設備代辦、代裝服務；成批發(fā)放商業(yè)信函服務；信件報刊收發(fā)、分 揀、遞送服務；個人行李搬運、寄存服務；出租汽車預約服務；提供旅游活動安排 服務；航空機票訂購和確認、酒店預定、餐飲預定、文化體育節(jié)目票務安排等服

54、務； 業(yè)主個性化文娛活動安排及組織服務；提供公司、家庭“保姆”服務；設立方便業(yè) 主的物業(yè)報修點。 三、三、樓宇的設施設備管理樓宇的設施設備管理 “順天大廈”公共設備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務、生活等 活動；駐廈業(yè)主自身設備設施的維修。 四、四、樓宇的保安與消防管理樓宇的保安與消防管理 建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設備（報警裝置、閉路電視監(jiān) 控器等） ，對樓宇內(nèi)部、外圍、停車場等進行嚴格管理，保證正常的安防秩序。 整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結合”的消防工作原則，建立有效 的消防體系。 五、五、清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理 保持樓內(nèi)公共場所的清潔，提供全面的清潔

55、衛(wèi)生美化服務。 4.3.3共享管理共享管理 一、一、設備共享設備共享 樓內(nèi)有共用高值辦公設備，如：文件服務器、復印機、投影儀、攝像機、電視 機； 二、二、辦公場所共享辦公場所共享 會議室、接待室、演示室、茶水間； 三、三、部門共享部門共享 秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時輪班） ； 四、四、單元生活獨立單元生活獨立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對公務和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi) 的簡單配備。 4.4定價策略定價策略 4.4.1定價原則定價原則 1）應以支持實現(xiàn)高速銷售目標為確定銷售價格的前提； 2）以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段； 3）以入市

56、形成較好的人氣為基準，建立逐步上揚的價格體系； 4）合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價格結構，在一定周期內(nèi)， 確保各類物業(yè)的相對均衡出貨； 5）計劃底商類物業(yè)銷售適當后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利 潤空間。 4.4.2價格定位價格定位 通過區(qū)域地緣性項目的價格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價格： 1）寫字間全程均價 6150 元/平方米； 2）底商均價 12500 元/平方米； 3）“順天大廈”屬小高層商務樓，同一面積區(qū)間、同一位置差價不宜過大， 樓層差相對減小（建議位置差、樓層差 50-80 元/平方米） 。建議入市起價以 5800 元 /平方米左右價格起面市，先期以開盤

57、均價在 6000-6200 元/平方米控制，在銷售形 勢看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價格至 6500 元/平方米； 4）具體價格方案包括各種戶型價差、開盤價格明細及銷控、后期價格調(diào)整， 在戶型設計方案確定后再做定案。 4.4.3價格定位說明價格定位說明 以上定價在分析了近沈陽市的類似樓盤的基礎上分析得出的。根據(jù)“低開高走” 的定價原則，如開盤均價 5800 元/平方米，經(jīng)過 1 個月的客群成交、市場摸底試探， 如反饋良好可以飆升 200 元/平方米左右，即均價 6000 元/平方米；經(jīng)過兩三個月的 熱銷反饋，再提升至 6500 元/平方米是有可能的。市場預期良好，爭取半年左右能 夠結案

58、，入住前均價將上浮至 6800 元/平方米左右。但認購初期如果賣出項目的最 高價，會違背低開高走的原則。 4.5銷售安排銷售安排 4.5.1把握入市時機把握入市時機 市場上公建立項的商務廣場，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因為購買商 務廣場的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對較長，一般以租賃為主的客戶轉為 購買，存在租房公約的合同時間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計劃， 先期納入計劃就會盡早地批復用以決策。同時同類競品競爭面擴大，能夠先入為主 就能搶占 15%以上的客源。 4.5.2辦公、商鋪聯(lián)動銷售辦公、商鋪聯(lián)動銷售 體現(xiàn)辦公、商鋪的整體聯(lián)動，而不是割裂開來推廣；充分利用這兩類物

59、業(yè)各自 的優(yōu)勢，起到相互促進的作用。 4.5.3盡量縮短工期盡量縮短工期 由于建筑工期尚未確定，建議盡量縮短工期，力爭在 2006 年 11 月進行項目上 市前的預熱，2007 年 2 月進入內(nèi)部認購期，2007 年 3 月末正式開盤，避開 5 月住 宅上市的黃金季。 4.5.4把握銷售黃金周把握銷售黃金周 在上市推廣一個月后，對銷售情況進行分析，把握五一國際勞動節(jié)放假長達 10 天的假期，爭取積累更多的準客戶。 5 5項目建設方案項目建設方案 5.1建筑設計方案建筑設計方案 5.1.1建筑面積和內(nèi)容建筑面積和內(nèi)容 一、一、建筑面積建筑面積 總面積約 19，160 平方米，其中：公寓及寫字間約

60、 11，369 平方米，商鋪約為 5，091 平方米，地下停車場及設備用房約 2，660 平方米。 二、二、建筑高度建筑高度 共 14 層。 三、三、建筑群組成建筑群組成 包括：十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車場、主建筑戶外停車 場及院落。 十四層主體樓規(guī)劃為：1-14 商務公寓，地下一層為停車場。 建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，車輛可以駛入大堂，賓客再通過設 于大堂內(nèi)的前廳、寫字間前廳進入各個功能。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè) 用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務。 5.1.2總體規(guī)劃設計總體規(guī)劃設計 一、一、總體平面布局總體平面布局 做為一座綜合的商業(yè)項目，