業(yè)主收房裝修空置房管理

1、業(yè)主收房、裝修和空置房管理 一、業(yè)主入住前籌備工作制訂業(yè)主入住前籌備工作計劃和工作時間表，竣工驗收前三個月，管理處工作人員將根 據(jù)工作進展需要分步到位，業(yè)主開始辦理入住手續(xù)前，管理處各類人員全部到位。 管理處工作人員將按以下程序和時間到位，并將根據(jù)小區(qū)條件和實際情況進行調(diào)整： 1、管理處主任將全程參與項目整個物業(yè)管理過程，在入住前兩個月，副主任、客戶主管、房管 員等管理人員將到 位，投入入住前的各項準(zhǔn)備工作。 2、竣工驗收前一個月，主任工程師、工程維修人員、消防監(jiān)控人員進入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè) 備等，參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程。 3、竣

2、工驗收前半個月，保安人員進入現(xiàn)場，開展上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接受的物業(yè)安全保衛(wèi)工 作。 4、交房前一個月，收費員、文員、食堂廚工等人員到位，管理處掛牌辦公，各類制度、流程上 墻。 5、交房前1個月，全部保安人員配齊上崗，開展崗前培訓(xùn)。 6、交房前一個月，保潔人員到位，開始對小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作，給交房營造一個舒適環(huán) 境。 二、做好業(yè)主收房入住前的各項準(zhǔn)備工作 1、完成資料的準(zhǔn)備工作：包括前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約、裝 修指 南、裝修管理規(guī)定、裝修管理協(xié)議、消防安全責(zé)任書、裝修特別注意事項、 裝修承諾書等資料的定稿和印刷工作。 2、制定業(yè)主入住的各類表格：業(yè)主收房及資料簽

3、領(lǐng)確認(rèn)表、住戶檔卡、房屋 驗 收確認(rèn)表、收房確認(rèn)書、裝修申請審批表、裝修許可證、裝修檢查及竣工驗收 表、施工人員臨時出入證、業(yè)主投訴、處理登記表、業(yè)主報修、維修處理登記 表、裝修手續(xù)辦理登記表等表格 3、制訂各類手續(xù)辦理流程：業(yè)主收房手續(xù)辦理流程、業(yè)主裝修申請審批驗收流 程、業(yè)主投訴處理流程、業(yè)主報修維修處理流程等工作流程。 4、制訂入住工作方案，對所有員工進行業(yè)主入住的給各項內(nèi)容的培訓(xùn)，做到應(yīng)知應(yīng)會，并進 行模擬演習(xí)。 三、業(yè)主收房入住 (一)交房驗收程序包括檢查業(yè)主的有效售樓合同，并由主管級員工接待業(yè)主，履行移交程 序，并簽訂各類物業(yè)管理文件，告知各項權(quán)利義務(wù)及裝修事項，如物業(yè)內(nèi)各項設(shè)施、

4、裝修須知、運 送對象安排等。帶領(lǐng)業(yè)主驗收其單位內(nèi)的工程問題。將發(fā)現(xiàn)的問題告知開發(fā)公司，及時予以修繕。 此外，本物業(yè)管理處將負(fù)責(zé)審閱業(yè)主提交的二次裝修施工圖紙，并限定業(yè)主在審批通過后才準(zhǔn)許其 承包商開始裝修工程，以保障物業(yè)設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。 從法律關(guān)系上來講，交接應(yīng)在開發(fā)公司與購買人(業(yè)主)之間完成，就是按購房合 同約定由開 發(fā)公司向購買人(業(yè)主)移交了房產(chǎn)的所有權(quán)和責(zé)任。大多數(shù)情況是，開發(fā)公司將交樓工作委托給項 目所選定的物業(yè)公司負(fù)責(zé)，因此項目物業(yè)公司有責(zé)任按規(guī)范程序替開發(fā)公司做好交樓全部工作， 做到房屋移交順利、應(yīng)收費用全額收取和業(yè)主收房順 心滿意。基于“美景物業(yè)”多年多項目交樓經(jīng) 驗，“長房

5、物質(zhì)”為開發(fā)公司擬定以下交樓程序方案； 1、交房準(zhǔn)備階段 (1) 開發(fā)公司委托物業(yè)公司進場全面接管高林仕家項目，包括工程驗收移交、 安全保衛(wèi)、保潔開荒，開發(fā)公司對工程驗收缺陷進行整改完善； (2) 開發(fā)公司會同物業(yè)公司起草法律文書、各種交樓需用表格，將法律文書終審稿交付 印刷和復(fù)印，每戶一套并袋裝處理，分樓棟分單元按樓層順序妥善存放； (3) 開發(fā)公司按購房合同約定適時提前以書面通知業(yè)主按開發(fā)公司組織計劃、攜 帶相關(guān)證 明文件前來現(xiàn)場收房； (4) 由物業(yè)公司對所有參與交房的員工進行交樓業(yè)務(wù)專項培訓(xùn)，統(tǒng)一對業(yè)主的禮儀、交房 方法、問答解釋和應(yīng)急預(yù)案部署； (5) 由開發(fā)公司組織建筑單位包括土建

6、、機電、水暖、智能化各專業(yè)工程人員成 立工程遺 留問題處置小組協(xié)助物業(yè)公司交樓； (6) 開發(fā)公司會同物業(yè)公司對交房手續(xù)辦理現(xiàn)場進行規(guī)劃、整理和布置裝飾； (7) 由物業(yè)公司對所有應(yīng)交業(yè)主房屋進行詳細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)工程問題及時書面通知 開發(fā)公司 組織施工單位整改完善、清潔問題由物業(yè)保潔人員改善，以達到最佳交樓標(biāo)準(zhǔn)和效果。 2、交房實施階段 （1）由物業(yè)公司相關(guān)部門組織好業(yè)主接待，包括引導(dǎo)服、車輛停放和現(xiàn)場治安管 理等； （2）采取“一對一”服務(wù)方式由專人指引前往開發(fā)公司辦事處辦理尾款繳交手續(xù)，簽署簽 收填寫法律文書文件、繳納物業(yè)管理相關(guān)費用、前往業(yè)主房屋現(xiàn)場驗房、簽收房屋鑰匙物品完成收 樓手續(xù)；

7、（3）由開發(fā)公司組織的工程遺留問題處置小組協(xié)助物業(yè)公司回訪業(yè)主驗房收樓 時提出的工 程問題、及時記錄和處理現(xiàn)場可及時解決工程問題； （4）物業(yè)公司安排專人為業(yè)主解答業(yè)主關(guān)于房屋裝修方面的問題和給需要的業(yè)主辦理裝修 手續(xù)； （5）由開發(fā)公司安排專人會同物業(yè)經(jīng)理在預(yù)先準(zhǔn)備的僻靜辦公室接待行為沖動的業(yè)主并處 理相關(guān)問題； （6）由物業(yè)公司整理業(yè)主驗房遺留表單，集中轉(zhuǎn)往開發(fā)公司督促施工單位限期解 決。 3、交樓收尾階段 （1）開發(fā)公司及時對組織督促各相關(guān)施工單位對業(yè)主驗房登記的遺留問題進行 整改； （2）物業(yè)公司積極跟進開發(fā)公司對業(yè)主遺留問題整改進度，適時向業(yè)主反饋遺留問題整 改進度情況； （3）對已

8、整改完成的遺留工程，物業(yè)公司及時通知業(yè)主前來復(fù)驗，至業(yè)主滿意，交房工作 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司在項目建成后以整體形象與全體業(yè)主面對面接 觸與交流溝通的機會， 開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司應(yīng)利用好這個良好的機會，充分展現(xiàn)開發(fā)企 業(yè)和物業(yè)公司的工作形象、制度和 效率，以在全體業(yè)主面前留下良好印象，為日后的管 理服務(wù)工作條下堅固基礎(chǔ)，絕對避免給業(yè)主留下負(fù)在印象和影響 四、業(yè)主收房入住流程 裝修管理 為加強對項目的管理，維護項目的良好形象，保證物業(yè)的正常使用功能，避免物業(yè) 二次裝修 間的立體干擾，為了讓每一個業(yè)主安心入住而不受他人裝修影響，以及更好地 保護業(yè)主共同利益 和共同財產(chǎn)，特別是電梯的使用，美景物業(yè)

9、公司擬對小區(qū)裝飾裝修作出集中裝修管理規(guī)定： 一、目的為規(guī)范裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護全體業(yè)主的利益，根據(jù)國 家建設(shè)部令第110號住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和湖南省長沙市城市房屋裝飾裝修管理條 例等有關(guān)條例制定本規(guī)定，供業(yè)主及其裝修施工隊進行室內(nèi)二次裝修時共同遵守。 二、二次裝修的報批程序 申請 1、業(yè)主（住戶）進行二次裝修前應(yīng)向物業(yè)服務(wù)中心申請，申請時應(yīng)提交下列資料： d、房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）。 b、申請人身份證件（交驗原件，收復(fù)印件）。 c、裝飾裝修設(shè)計方案（包括總平面圖、天花圖、墻、地面、電氣、空調(diào)、給排水圖，比例 1：100） o d、涉及消防規(guī)定

10、的，需提交消防部門的批文及消防布置圖。 e、變動建筑主體或承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計 單位提出 的設(shè)計方案、施工方案及政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。 f、 施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）。 g、非業(yè)主的住宅使用人，還需提交業(yè)主的委托書及業(yè)主身份證復(fù)印件。 2、填寫二次裝修申請表。 審批 1、一工作日內(nèi)給予答復(fù)。對于不合規(guī)范或資料不全的，業(yè)主應(yīng)按要求修改方案或補充資 料，重新提交審批。 2、裝修申請審批通過之后，裝修施工隊負(fù)責(zé)人須帶裝修人員身份證原件及復(fù)印件、 1寸照片2張到物業(yè)服務(wù)中心辦理 裝修施工許可證（每戶一證）和裝修人員出入證 （每人一證）。 3、簽訂裝修管

11、理服務(wù)協(xié)議。 裝修管理費用 按湘價服200767號執(zhí)行文件和有關(guān)的裝修管理規(guī)定，交納裝修管理費用。 三、防火責(zé)任 業(yè)主應(yīng)指定裝修施工單位負(fù)責(zé)人為防火責(zé)任人，并要求其監(jiān)督施工隊人員按消防法 等有關(guān) 規(guī)定施工。 四、裝修管理規(guī)定 1、每戶每次裝修期限為三個月，超過裝修期限，業(yè)主及裝修施工隊需辦理延期手 續(xù)，重新 交納相關(guān)費用及辦理相關(guān)證件。 2、為保證裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主在二次裝修時應(yīng)聘請有營業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)資質(zhì)等級的裝修承 包商進行裝修。 3、所有施工必須按照業(yè)主提交給物業(yè)服務(wù)中心核準(zhǔn)后的方案進行，不得有任何更 改。如實 際情況需要更改，業(yè)主必須報服務(wù)中心審查批準(zhǔn)，出具更改通知施工方方可施 工。 4

12、、業(yè)主（住戶）、裝修承包商應(yīng)自覺遵守國家、湖南省、長沙市有關(guān)房屋裝飾裝修的管理 規(guī)定，對嚴(yán)重違反者，服務(wù)中心有權(quán)公布其違規(guī)行為，并按相應(yīng)管理規(guī)定辦法進 行處理。 5、裝修人員憑裝修人員出入證進入住宅區(qū)，工作時需佩戴證件，對涂改或轉(zhuǎn) 借岀入證 的人員，一經(jīng)查出，將按違章處理和沒收證件，直至取消進入本小區(qū)裝修的資格。 6、業(yè)主（住戶）裝修工程所涉及的項目、范圍、均視為業(yè)主（住戶）自建自保，不在開發(fā) 商建筑質(zhì)量保修范圍之內(nèi)。 7、在本小區(qū)內(nèi)，12:30至14:30、19:00至次日07:00之間，不得從事產(chǎn)生噪聲的 房屋 裝飾裝修活動。在施工中應(yīng)當(dāng)采取措施，避免或者減輕施工中產(chǎn)生的粉塵、廢氣、廢水、

13、噪聲、 振動對相鄰居民正常生活所造成的危害 8、超時施工的，服務(wù)中心有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具，違規(guī)情結(jié)嚴(yán)重的，按 長沙市 環(huán)境噪聲污染防治條例有關(guān)條例進行處理。 9、業(yè)主裝修應(yīng)采取必要的安全防護和消防措施，嚴(yán)格遵守建筑裝飾防火規(guī)范，不 得在未采 取阻燃措施情況下使用易燃裝飾材料。裝修人員必須遵守有關(guān)消防條例及服務(wù)中心關(guān)于安全、保 衛(wèi)等方面的有關(guān)規(guī)定，裝修室內(nèi)必須備有滅火器；不得使用電爐、煤氣；如需實施動火作業(yè)，應(yīng) 向服務(wù)中心提出申請并通過審批，否則，由于施工、人為等原因造成火災(zāi)，按有關(guān)消防規(guī)定處 理，產(chǎn)生的所有損失由業(yè)主直接承擔(dān)賠償責(zé)任。 10、必須遵守電梯使用管理規(guī)定等有關(guān)規(guī)定。使用電梯

14、運載裝修物品應(yīng)事先申 報，在有電梯管理員在場的情況下使用，電梯運載物品的時間為每天上午9: 0011: 00,下午15: 3017: 30,其余時間謝絕運載裝修物品。 11、業(yè)主（住戶）裝修使用電梯時，散裝物品須袋裝處理，超重、超長、超寬、有 粉塵、 漏水、漏料、易燃、易爆、易污染、腐蝕性的材料以及易損壞電梯的裝修材料、工具應(yīng)走消防樓 道，禁止使用電梯運送。 12、不得拆改原房屋的承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件，所有承重墻、梁、柱均不 得開洞及減少斷面。 13、不得損壞建筑物外墻，不得改變住宅外立面或在非承重外墻上開門。 14、如需在地板上打槽溝，應(yīng)注意槽溝的深度不能超過4厘米，以免損壞地

15、板。不要提高 地漏蓋板以保證地漏有一定存水，否則會引起臭氣溢出。 15、不得影響、占用公共部位，不得在公共部位或區(qū)域搭建干活。 16、不得改變陽臺用途，南向陽臺不得封閉，北向陽臺封閉必須遵守小區(qū)統(tǒng)一的規(guī)格式樣 和色調(diào) 17、不得安裝外置的防盜網(wǎng)門窗，窗臺及陽臺上不得搭建雨蓬、遮陽蓬、防盜網(wǎng)、花架 等。 空調(diào)外機必須安裝在預(yù)留位置，無室外預(yù)留位置的房間將室外機安裝在陽臺內(nèi)。不得 隨意在外墻打洞眼另擇安裝，空調(diào)機排水應(yīng)引至空調(diào)機排水管或陽臺地漏。 19、不得改動原有外門窗的規(guī)格及外墻裝修。 20、不得拆除連接陽臺的門窗墻體，改變原門窗的規(guī)格尺寸 21、樓板地面裝修材料厚度不得超過10毫米。 22、

16、所有樓板地面裝修荷載不得超過50 ./賈 23、增加內(nèi)墻必須采用輕質(zhì)材料，樓板荷載不得大于20 kg/ 24、不得破壞或拆除廚房、衛(wèi)生間地面防水層；不允許在廚、衛(wèi)地面、墻角安裝水 電管線， 以免破壞防水層 25、未經(jīng)允許不得抬高廚房、衛(wèi)生間地面。 26、為保證廚房、衛(wèi)生間原有的防水層的防水質(zhì)量，在裝修過程中應(yīng)盡量減少墻體、 地面的敲打震動。 27、不得擅自改變房屋的原設(shè)計功能。 28、若在客廳、臥室等未設(shè)有防水層的房間拌合水泥，應(yīng)事先采取相應(yīng)的防滲漏措 施,方可進行施工。 29、不能對上下水管線進行任何改動，裝修時如需封包上下管線路及衛(wèi)生間吊頂，請采用易 于拆除的方式，以免今后維修時造成損失。

17、排污管檢查口必須留活動口，否則維修拆封時的必要損 失由業(yè)主自負(fù)。 30、不得擅自改動給排水管走向，不得封閉給排水檢修口，對直飲水主管道不能改動，對支 管業(yè)主如有要求改動可付一定的配件費用，由直飲水公司進行改動，若擅自改動造成漏水、爆管 等后果業(yè)主自負(fù)。 31、暗敷水管，安裝完畢后，施工隊必須請業(yè)主監(jiān)督試壓，并將試壓紀(jì)錄、隱蔽管 線圖交一 份至物業(yè)服務(wù)中心存檔。試壓合格，方可貼瓷磚封閉。 32、不能對煙道、通風(fēng)管道進行改動；嚴(yán)禁在煙道、通風(fēng)道墻面及內(nèi)部安裝電器、插座、水 電管線、燃?xì)夤艿取?33、裝修廚房時，抽排油煙系統(tǒng)必須經(jīng)煙道排出，禁止安裝無煙灶臺，禁止使用排 風(fēng)扇抽排廚房油煙。 34、不得

18、擅自改裝燃?xì)夤艿?，不得隱蔽燃?xì)夤艿馈?35、燃?xì)庠罨鹪磻?yīng)距離燃?xì)夤艿啦簧儆?0 emo 36、使用嵌入式灶具最好選用上進風(fēng)灶，如采用下進風(fēng)灶，裝修時請在灶具下方櫥 柜設(shè)置通 風(fēng)口，不要存放物品，使空氣流通，否則容易發(fā)生灶具爆燃事故。 37、不能擅自拆改房屋內(nèi)的配電箱、弱電箱的位置。 38、寬帶網(wǎng)、有線電視、電話、對講及報警線路等弱電線路不得剪斷和改動。 39、裝修吊頂內(nèi)的電線及暗埋的電線、必須外包阻燃PVC管或鐵管敷設(shè)。 40、請勿直接在水龍頭下清洗帶水泥、雙灰粉、灰漿的鏟子等工具。應(yīng)在工具桶內(nèi)清洗。沉 積物、裝修垃圾請勿倒入下水道，以免堵塞管道。 41、不得在公共場所、公共樓頂天臺屋面安裝太

19、陽能熱水器及其他設(shè)施設(shè)備。 42、裝修垃圾必須裝袋，并按規(guī)定時間自行清運至服務(wù)中心指定地點，不得向窗外、陽臺 外拋撒垃圾。 五、裝修檢驗 1、裝修完畢后，業(yè)主及裝修施工負(fù)責(zé)人應(yīng)向服務(wù)中心申請竣工檢驗。 2、服務(wù)中心對業(yè)主裝修的房屋進行檢驗，如無任何違規(guī)現(xiàn)象，服務(wù)中心予以初次 檢驗通 過，由服務(wù)中心檢驗人員、施工單位和業(yè)主同時在二次裝修檢驗表的初檢欄 上簽名。裝修隊 交回裝修施工許可證及裝修人員臨時出入證，服務(wù)中心退回裝修許可證 及出入證押金。若檢驗不 合格的，限期整改，再進行復(fù)檢，直到合格為止。 3、裝修檢驗合格并使用滿一個月后，由物業(yè)服務(wù)中心進行復(fù)檢，復(fù)檢合格后，物 業(yè)服務(wù)中 心退回裝修保證

20、金。 六、違約裝修處理 1、責(zé)令停工。 2、責(zé)令恢復(fù)原狀。 3、扣留或沒收工具。 4、賠償經(jīng)濟損失。 5、在住宅區(qū)公共場所公布施工單位或裝修的不良行為。 6、根據(jù)國家、湖南省、長沙市的有關(guān)規(guī)定處理。 7、以上幾種違約處理辦法可以同時并處 七、二次裝修流程圖 八、二次裝修施工申請表 填報時間: 棟單元房 業(yè)主姓名 房號 聯(lián)系電話 裝修單位名稱 執(zhí)照號 負(fù)責(zé)人 公司電話 裝修人數(shù) 現(xiàn)場負(fù)責(zé)人 身份證號 聯(lián)系電話 申請裝修內(nèi)容（包括裝修項目、氾圍、標(biāo)準(zhǔn)、 時間等） 房管員初審 地面 墻面 天花板 門窗 廚衛(wèi) 陽臺 水網(wǎng) 線路 其他 裝修期限年月日至年月日 本業(yè)主（住戶）和施工隊保證裝修內(nèi)容不超過以上

21、申請范圍、標(biāo)準(zhǔn)，并按期完成，并承諾： 遵守臨時管理規(guī)約、裝修管理服務(wù)協(xié)議及補充規(guī)定等相關(guān)規(guī)定，如有違約，愿接受相關(guān) 約定的處罰 業(yè)主簽名:施工隊負(fù)責(zé)人簽名: 業(yè)主裝修保證金垃圾清運費 裝修許可證工本費 裝修隊保證金裝修管理費 裝修出入證工本費和押金 實收金額收款人 業(yè)主已簽署裝修承諾書、裝修服務(wù)協(xié)議簽名: 經(jīng)手人 已經(jīng)繳納相應(yīng)費用簽名： 工程部意見： 管理處經(jīng)理意見 空置房管理 一、目的：為規(guī)范空置房的管理及費用收取，有效控制管理風(fēng)險，改善物業(yè)環(huán)境。 二、適用范圍：適用于的空置房管理工作。 三、管理職責(zé) 1、客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)對空置房進行全面管理、監(jiān)督工作。 2、保潔部門負(fù)責(zé)空置房的定期保潔工作

22、，保持空置房的清潔。 3、保安部門負(fù)責(zé)對空置房進行定期檢查和巡視。 4、工程部門負(fù)責(zé)空置房的修繕工作，保證空置房內(nèi)外主體、設(shè)施、設(shè)備的完好。 四、管理要點 （-）空置房的定義 1、開發(fā)公司委托管理，在待租或待售期間的房屋。 2、開發(fā)公司己售，但未交付業(yè)主使用的房屋。 3、己交付業(yè)主使用，但在使用過程中空置時間在一月以上的房屋。 （-）空置房的登記建檔 1、客戶服務(wù)中心應(yīng)告知已交付使用房屋的業(yè)主，在房屋出現(xiàn)空置前，到客戶服務(wù)部門進行 登記，填寫空置房登記表，明確空置時間。經(jīng)雙方確定后，切斷水、電、氣。對于從公共通 道能全覽室內(nèi)的商鋪等房屋，要求業(yè)主在空置前做好房屋的清潔工作。 2、客戶服務(wù)中心應(yīng)做好負(fù)責(zé)房屋狀態(tài)的登記、收集、分析，及時編制、修訂空置房權(quán)屬 清冊，發(fā)財務(wù)、保安、工程等部門。 （三）空置房管理服務(wù)費用收取 1、開發(fā)公司委托管理并在待租或待售期間的房屋以及己售但未交付業(yè)主使用的房屋的物業(yè) 管理服務(wù)費用，我司將不收取物業(yè)管理費用。 2、己交付業(yè)主使用，但在使用過程中空置時間在一月以上房屋的物業(yè)管理服務(wù)費用。在前 期管理服務(wù)階段，按前期管理服務(wù)協(xié)議中約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，未 簽訂前期管理服 務(wù)協(xié)議的按前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取。項目召開 業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生的 業(yè)主委員會與公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同后