產權式酒店的投資分析

1、精品產權式酒店的投資分析產權式酒店(property hotel)是繼高檔酒店式公 寓、商鋪投資熱之后的一種新型的房產投資和消費模 式，根據其用途，又可分為產權式商務酒店、產權式度 假酒店等，產權式度假酒店主要分布在風光旖旎的旅游 勝地，而產權式商務酒店則主要分布在大都市的cbd中心。產權式酒店的本質是 開發(fā)商將酒店的每間客房分 割成獨立產權由售給投資者，投資者一般不在酒店居 住，而是將客房委托酒店管理公司由租經營，并獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期 限免費入住權。對于投資者來說，既可以直接獲得收益， 又可以到不同國家，到世界各處名勝休閑度假。有關資料顯示，近10年來，全

2、世界產權式酒店平 均每年增長15.8%。與銀行儲蓄相比，產權酒店的投資 性能更強。預計到2004年，全球產權式酒店的銷售額 將達到300億美元。長久以來，銀行儲蓄一直是國內 居民投資的首選，但截至2002年2月的第8次降息，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，理財觀念發(fā)生轉變。與投資股票債券相比， 投資風險相對較小的產權式酒店有望成為中產階層的投資首選。產權式酒店向大眾推出的既是消費又是存儲， 既是服務又是資產， 既可自用又可贈送的特別商品， 是房地產業(yè)和旅游酒店業(yè)的有效綜合。一、透視中國產權式酒店的發(fā)展在中國內地， 產權酒店從1995 年開始流行， 北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、

3、珠海、昆明等地均開始出現(xiàn)各種形式的產權酒店， 經過一段時期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢頭， 新酒店接連開張， 給人以市場大有可為的感覺。 產權式酒店這種新的酒店經營業(yè)態(tài)在中國萌生之后的幾年時間里， 經歷了萌芽、 發(fā)展、失敗的歷程。發(fā)展條件產權式酒店起源于 20 世紀 60 年代的法國阿爾卑斯地區(qū)， 后來風行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。 如美國夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那以及澳大利亞黃金海岸等， 此種模式經過數十年發(fā)展， 已成為一種被世界廣泛接受的房產和旅游投資品種。 酒店的出welcome租率較高，一般都在 40% 以上。西方產權式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件： 其一是西方國家中產階級的崛

4、起， 形成了龐大的客戶群。 其二是產權式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產權式酒店多建在具備3s（ 陽光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風光獨特、運動健身設施齊全的地區(qū)。其三，一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。 分時度假交換制度同產權式酒店相結合后，無疑使產權式酒店有了更大的誘惑力， 可以實現(xiàn)一地投資異地享受。 目前世界上已有超過100 個國家的 5000 余家酒店 （度假村）加入了分時度假交換聯(lián)盟。產權式酒店在國內的發(fā)展與興起國內最先引入產權式酒店模式的是海南省三亞市，約于 1995 年。 那是在房地產市場低迷的時候為了擺脫樓盤滯銷困境而“不得已”

5、的策略， 沒想到這“一不小心”就“撞”上了房產投資新浪潮的“腰”。 作為這一種旅游與房地產相結合的物業(yè)開發(fā)模式從2001 年起開始風靡全國。隨著國內經濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展， 產權式酒店這種深受國外中產階級青睞的投資品種登陸中國。 從海南島到北京， 從重慶到上海， 產權式酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。 深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團“丹楓白露”；北京的“金色假日”、“快樂無窮大龍慶 （假日 ） 鄉(xiāng)村俱樂部”;海南的“博鰲南色海岸”、 “南海傳說”、 “三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園” ; 上海的“鳳凰大廈” ; 秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍天”的“海昌欣城”；

6、杭州的“黃龍月亮灣大酒店”等項目接踵而來?，F(xiàn)狀分析幾年前， 在國內以海南為代表的產權式酒店遭遇敗績， 究其原因有三： 一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟， 國內旅游度假的市場氣候也沒有形成 ；三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受?；剡^頭來分析時下中國產權式酒店發(fā)展的條件， 我們可以看到： 首先， 原來制約產權式酒店發(fā)展的條件旅游度假地的軟、 硬件環(huán)境已漸趨成熟， 國內旅游度假的市場氣候已經形成；其次，近年來國內經濟發(fā)展迅速，白領階層急劇擴大， 成為都市消費主流群體， 同時全新的休閑消費觀念為分時度

7、假消費帶來了商機;再次，旅游產業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內新興旅游資源越來越豐富 ;最后，國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業(yè)界、 消費圈中逐漸得到認同。 可以說， 產權式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經基本成熟。產權式酒店有旅游業(yè)和房地產業(yè)的雙重屬性， 作為面向消費者的酒店， 它是旅游業(yè)的配套產品， 提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目 ;而作為面向投資者的產權開發(fā)商， 又具有房地產商的眾多個性， 提供產權服務、物業(yè)管理 、委托經營等。因此，從產權式酒店的開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產業(yè)和房地產業(yè)兩條思路運作。 而這種模式正契合了產權式酒店的本質， 又迎合了消費者的投資利益。客戶

8、分析產權式酒店作為一種純粹的投資方式， 這類酒店的客戶 60% 是中產家庭投資， 40% 左右是企業(yè)集團購買。對產權式酒店的客戶群體進行分析， 目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠;而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經營利益。 具體分析， 產權式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有一定經濟實力的家庭或個人， 他們的角色介于投資者和消費者之間， 他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假;其二是一些公司或事業(yè)機構， 其購買動機是用于員工福利或會議， 以往一些單位在風景區(qū)設有招待所、 療養(yǎng)院等福利設施， 而這些設施的

9、日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱;其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務需要。這三類群體所關注的利益各不相同， 分時度假公司最關注的是產權式酒店可供休閑度假的利益點， 側重于酒店消費功能的體現(xiàn);個人消費者關注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風光差異、可交換性等;而機構投資者關注酒店的服務和管理能力、 財務監(jiān)控的透明度、 企業(yè)文化的契合和業(yè)務的需要等。 不管是哪一類客戶， 酒店的可消費性（包括可交換性） 、 可投資性 （升值能力 ）和投資的安全性指標是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產權式酒店的消費者

10、多是具有較高素質的白領人士， 這些人一般都具備良好的教育背景， 有成功的經營管理經驗， 有良好的分析能力和投資眼光， 因此， 追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。發(fā)展出路要使國內產權式酒店的走得更穩(wěn)、 更遠， 需要開發(fā)商、客戶和市場環(huán)境三方面共同努力。由于這一市場是靠賣方推動而非市場需求拉動的，因此首要的一點是切忌一哄而上， 不能只看中產權式酒店項目資金回籠快、 收益穩(wěn)定的好處， 更要認清這一項目存在需求有待引導、 消費觀念有待激發(fā)的問題。 開發(fā)商要下大力氣培育市場、 培育消費者， 要運用好的促銷手段、 示范方式， 通過有切身體會的消費先行者口碑傳播吸引大批的跟進消費

11、者。第二，酒店一方面要積極加入分時度假交換體系，另一方面應與同業(yè)進行廣泛的橫向聯(lián)合， 以增強產權式酒店的連鎖優(yōu)勢。第三， 開發(fā)商應建立良好的企業(yè)形象、 完善的企業(yè)管理制度， 加強企業(yè)的經營獲利能力， 同時增強企業(yè)運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。第四， 開發(fā)商在代理商的輔助下應綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢， 為消費者提供額外的利益和優(yōu)惠。 如海航集團康樂園大酒店推出其產權概念時， 實行規(guī)模化經營，結合空中優(yōu)勢（飛機航線）與地面優(yōu)勢（海南的景點、酒店 ） ，并在其國內通航城市建立全國性的連鎖酒店，形成整合優(yōu)勢， 為客戶提供機票 5 折、 連鎖店使用權交換、 康樂設施

12、優(yōu)惠等多種附加價值， 加之海航的強勢品牌、康樂園大酒店10 余年的良好經營業(yè)績、“旅游度假投資”的概念以及上市公司的透明操作模式， 使投資者對其產生了很高的信任度。第五， 開發(fā)商和代理商應積極運用房地產業(yè)的一些運作模式， 為消費者提供銀行按揭 投資計劃。 消費者只需支付較低的首付款， 余款分期償還， 這樣消費者通過委托酒店經營， 每年在償還銀行貸款之外還可獲得一定的收益。 一些開發(fā)商還推出了保底回報的政策， 這些對消費者的投資購買行為可以起到很大的促進作用。產權式酒店的成功不僅僅是將酒店賣完了事， 更應 注重后期經營業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。1 、產權式酒店檔次定位很關鍵。檔次太低，吸引不到客源 ;而檔次太高，高檔客源太少，酒店管理成本過高， 得不償失。 一般旅游休閑客人最喜歡3-4 星級的酒店。2、降低勞動力成本。一般地處風景旅游區(qū)的產權式酒店，淡旺季很明顯，因此酒店管理人員除了應該是本地化外