01月16日天津中新生態(tài)城蘆花莊園Ⅲ期營(yíng)銷(xiāo)提案報(bào)告

1、中新生態(tài)城蘆花莊園中新生態(tài)城蘆花莊園 期期 營(yíng)銷(xiāo)提案報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)提案報(bào)告 2010.01.16 謹(jǐn)呈：天津富士謹(jǐn)呈：天津富士 新鴻嘉新鴻嘉蘆花莊園項(xiàng)目組蘆花莊園項(xiàng)目組 現(xiàn)金流現(xiàn)金流 利潤(rùn)利潤(rùn) 形象與品牌形象與品牌 u 通過(guò)分物業(yè)的配合營(yíng)銷(xiāo)，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)性開(kāi)發(fā)，為 開(kāi)發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流， 從而確保資金的順利回?cái)n！ u 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)， 奠定開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中的形象， 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品牌的雙贏！ u 在依托區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分 發(fā)揮項(xiàng)目自身和潛在的價(jià)值，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化！ n理論決定實(shí)踐，思路決定行動(dòng)。只有形成了準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏的清晰的營(yíng)銷(xiāo)推廣思理論決定實(shí)踐，思路決定行動(dòng)。只有形成了準(zhǔn)確

2、把握市場(chǎng)脈搏的清晰的營(yíng)銷(xiāo)推廣思 路，才能確保將來(lái)銷(xiāo)售成功。路，才能確保將來(lái)銷(xiāo)售成功。 首先 讓我們由外而內(nèi)先來(lái)認(rèn)識(shí)一下 我們將要面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境 天津市濱海新區(qū)現(xiàn)況天津市濱海新區(qū)現(xiàn)況 l 市政態(tài)勢(shì)市政態(tài)勢(shì) n 三區(qū)合一三區(qū)合一： 20092009年年1010月月2626日日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)了天津?yàn)I海新區(qū) 綜合配套改革試驗(yàn)金融創(chuàng)新專(zhuān)項(xiàng)方案。 1111月月9 9日日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)同意天津市調(diào)整濱海新區(qū)行政區(qū)劃的消息公 布，同意撤銷(xiāo)天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，設(shè)立天津市濱海新區(qū)， 以原塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)的行政區(qū)域?yàn)闉I海新區(qū)的行政區(qū)域，這 標(biāo)志著濱海新區(qū)行政管理體制改革全面啟動(dòng)。

3、20102010年年1 1月月1111日日三區(qū)合一正式掛牌。天津市欲借力濱海新區(qū)，打造新的 發(fā)展極。 l 市政態(tài)勢(shì) n 十大戰(zhàn)役： 生態(tài)城位居三大板塊之一,并為唯一和諧人居訴求的住宅示范區(qū)，成為濱海 新區(qū)人口引入后，最佳居住生活區(qū)。 其他板塊（產(chǎn)業(yè)、物流、培訓(xùn)）其他板塊（產(chǎn)業(yè)、物流、培訓(xùn)） 南港工業(yè)區(qū)、輕紡工業(yè)園和生活區(qū) 中心漁港 西部片區(qū) 第二大板塊（服務(wù)、金融、商業(yè)）第二大板塊（服務(wù)、金融、商業(yè)） 濱海新區(qū)核心城區(qū) 響羅灣和于家堡中心商務(wù)區(qū) 臨港工業(yè)區(qū) 第一大板塊（生態(tài)、宜居、休閑）第一大板塊（生態(tài)、宜居、休閑） 中新生態(tài)城 濱海旅游區(qū) 北塘片區(qū) 東疆保稅港區(qū)及其生活配套區(qū) l市政態(tài)勢(shì) n

4、交通建設(shè)：雖有滯后但仍全面啟動(dòng)，后續(xù)看好交通建設(shè)：雖有滯后但仍全面啟動(dòng)，后續(xù)看好 u目前在建項(xiàng)目： 目前在施項(xiàng)目9項(xiàng)，分別為中央大道、集疏港一期（東段）、西中 環(huán)一期、西中環(huán)北延、塘漢快速路、海景大道南延、港塘路拓寬改 造、新楊北路、新北路拓寬改造。 2009年末預(yù)計(jì)完成分別為：集輸港一期東段主線，中央大道物流中 心以北路段（除永定新河大橋）、西中環(huán)一期第九大街-京津塘高 速段。 2010年：中央大道永定新河大橋、西中環(huán)一期京津塘高速-津塘二 線、集疏港一期疏港二三線立交、塘漢快速路、海景大道南延。 2011年：西中環(huán)北延、港塘路拓寬改造、新北路拓寬改造。 2012年：新楊北路。 u輕軌北延預(yù)

5、計(jì)在2012年全線完成，對(duì)區(qū)域內(nèi)居住群眾與市區(qū)銜接起 到絕大益處。 u在在20122012年前，本區(qū)域主干道仍需仰賴漢北路年前，本區(qū)域主干道仍需仰賴漢北路 l市政態(tài)勢(shì) n人均gdp快速增幅，人口進(jìn)入快速增加期 2004-2008年全市生產(chǎn)總值及其 增長(zhǎng)速度 2004-2008年濱海新區(qū)生產(chǎn)總值及其增 長(zhǎng)速度,大于天津市平均數(shù)，濱海新區(qū) 已成為天津人口及gdp成長(zhǎng)新極點(diǎn)。 l市政態(tài)勢(shì) n人均gdp快速增幅，人口進(jìn)入快速增加期 全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）6354.38億元，比上年增加1303.98億 元，增長(zhǎng)16.5%，增幅比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。 分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值122.5

6、8億元，增長(zhǎng)3.1%；第二產(chǎn) 業(yè)增加值3821.07億元，增長(zhǎng)18.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2410.73億元， 增長(zhǎng)14.7%。第三產(chǎn)業(yè)增速比上年加快。 按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到55473元，按年平均匯率折合按年平均匯率折合 7987美元，增長(zhǎng)美元，增長(zhǎng)11.3%。 全年濱海新區(qū)生產(chǎn)總值完成3102.24億元，比上年增長(zhǎng)23.1%，增幅比 上年提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。較全市高6.6個(gè)百分點(diǎn)。 根據(jù)2005年11月份的人口普查數(shù)據(jù)，塘漢大三區(qū)實(shí)際常住人口達(dá)到 132.82萬(wàn)。而2010年常住人口將達(dá)到180萬(wàn)人，預(yù)計(jì)流動(dòng)人口總數(shù)將 達(dá)到280萬(wàn)人。 l 市場(chǎng)供需分析 2006-2009年成

7、交面積走勢(shì)圖 天津市房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)況天津市房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)況 l市場(chǎng)供需分析 n天津新建商品住宅分析 u2009年全年， 天津商品住宅銷(xiāo)售125874套，銷(xiāo)售面積1321.99萬(wàn)，同比08年上漲 162.66%， 天津商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)7408元/，同比08年上漲7.03%。 u2009年天津商品住宅交易量遠(yuǎn)高于歷年水平，且波動(dòng)幅度有所減小。 根據(jù)走勢(shì)圖，06年，天津商品住宅波動(dòng)較小，進(jìn)入07年價(jià)格一路上揚(yáng)， 受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，08年價(jià)格頻繁小幅震動(dòng)。 09年價(jià)格基本呈上行態(tài)勢(shì)，在10月份超過(guò)8000元/，之后略有下調(diào) u如以2009年全年來(lái)看，一月至12月，上漲幅度為14% u受2008年影響，開(kāi)工量減緩

8、，預(yù)計(jì)供應(yīng)暴增期在2010年中旬。 l市場(chǎng)供需分析 n濱海新區(qū)成交量首次高于環(huán) 城四區(qū)，達(dá)到市場(chǎng)的25.13%， 平均每月達(dá)到33.5萬(wàn)平米。 u如以2009年全年來(lái)看，1月至12 月，濱海新區(qū)上漲幅度為17% 濱海新區(qū)成交面積及價(jià)格走勢(shì) l 市場(chǎng)供需分析 n 天津新建商品住宅分析（第四季度） u10月在前一階段的成交放量釋放需求，商品住宅存量大幅下降，其次持續(xù)上 漲的房?jī)r(jià)超出部分潛在購(gòu)房者的心理預(yù)期，這些購(gòu)房者暫時(shí)離場(chǎng)觀望；再次， 國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新政策還不明朗，部分購(gòu)房者推遲了購(gòu)房計(jì)劃，需求 和供給雙雙走低影響了成交量。 u11、12月，隨著年末臨近，房貸優(yōu)惠政策取消的消息不斷被提及，

9、剛性需求 客戶或許會(huì)加快購(gòu)買(mǎi)速度。成交價(jià)格以及成交面積雙雙回升，住宅銷(xiāo)售不斷 攀高，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)尚不明朗，但基本會(huì)維持在現(xiàn)有水平。 u現(xiàn)行項(xiàng)目惜售緩售，捂盤(pán)拉抬行情, （從11月最低售價(jià)至12月18日最高 日）增幅超過(guò)15%，月底有小幅回 落，12月均價(jià)維持在8100元上下。 0 5 10 15 20 25 30 35 40 10月11月12月 7200 7300 7400 7500 7600 7700 7800 7900 8000 8100 成交面積成交均價(jià) l 市場(chǎng)供需分析 n 天津新建商品住宅（庫(kù)存）分析 雖然價(jià)格持續(xù)上漲，但需求仍旺盛，成交量不斷攀升，從天津住宅出清 周期來(lái)看（出清周期

10、=目前可售套數(shù)/往前推10個(gè)月的平均銷(xiāo)售套數(shù)），6 月以來(lái)，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)持續(xù)回落，到2009年11月30日，基本穩(wěn)定在6個(gè) 月；雖然可售量有所增加，但天津樓市仍呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。雖然可售量有所增加，但天津樓市仍呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。 l政策預(yù)警 n房產(chǎn)新政有抑價(jià)趨勢(shì) u08年末在寬松的貨幣政策下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然低迷，釋放的貨幣資金通過(guò)各 種渠道進(jìn)入資本市場(chǎng)（股票、房產(chǎn)）推動(dòng)其快速上升； u09年4-7月經(jīng)濟(jì)開(kāi)始回升，但主要由投資所拉動(dòng)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)； u09年三季度末瘋長(zhǎng)效應(yīng)導(dǎo)致政策出現(xiàn)收緊現(xiàn)象，從“營(yíng)業(yè)稅征收2改5”,到 “國(guó)四條”,再到“拿地首付不低于50%”,從“5年內(nèi)普通

11、住房轉(zhuǎn)讓差額征收 營(yíng)業(yè)稅”再到“督辦全國(guó)18宗房地產(chǎn)閑置土地”。這一系列政策,在時(shí)間上 不可謂不緊,在力度上不可謂不強(qiáng)。房產(chǎn)政策“組曲”已經(jīng)奏響“打壓”氛 圍基本形成。 u從行業(yè)環(huán)境來(lái)看，政策調(diào)控集中在土地方面，政策傳達(dá)到終端影響房?jī)r(jià)仍 需要一個(gè)過(guò)程，還有一定的時(shí)間差，觀察期鎖定09第四季度末和2010年第 一季度。 u從行業(yè)自身看，目前新開(kāi)工面積的恢復(fù)性增長(zhǎng)和熱銷(xiāo)是符合政府利益的。 但也不排除在價(jià)格瘋長(zhǎng)情況下，政府加快調(diào)控速度。 98-02年年03-05年年05-07年年07-08年年08-4季始季始09年年4月月-7月月09年年8月月-10年底年底 經(jīng)濟(jì)面經(jīng)濟(jì)面 經(jīng)濟(jì)好 轉(zhuǎn) 快速上升泡沫顯

12、現(xiàn)金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)危機(jī)經(jīng)濟(jì)回升經(jīng)濟(jì)回升、通脹抬頭 政策政策面面 鼓勵(lì)發(fā) 展 控制供給雙線控制控制需求鼓勵(lì)購(gòu)房鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)穩(wěn)定需求、抑制高價(jià) 市場(chǎng)面市場(chǎng)面 全線飄 紅 控制中增 長(zhǎng) 越調(diào)越高大起大落 一線量?jī)r(jià)雙 跌 二線量跌價(jià) 挺 一線量?jī)r(jià)齊升 二線量?jī)r(jià)齊升 ？ 客源面客源面 全線進(jìn) 入 投資（機(jī)） 瘋長(zhǎng) 投資撤離 剛性觀望 投資撤離 剛性支撐 剛性激發(fā) 改善需求井噴 剛性需求平穩(wěn) 高端表現(xiàn)充足、投資 改善持續(xù)釋放、剛性 穩(wěn)定 l 對(duì)未來(lái)樓市走向的預(yù)判對(duì)未來(lái)樓市走向的預(yù)判 n 對(duì)未來(lái)樓市成交量的判斷：對(duì)未來(lái)樓市成交量的判斷： u 至2010年第二季度前，仍是賣(mài)方市場(chǎng)，市場(chǎng)有效供應(yīng)決定其成交量，市 場(chǎng)仍處

13、于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，這就取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)的新增開(kāi)盤(pán)量； u 2010年第二季度后，隨著2009年成交地塊形成供應(yīng)，住宅市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì) 明顯加大，（2010年7月后濱海新區(qū)將有最少275萬(wàn)平米供應(yīng)量，超過(guò) 35個(gè)新項(xiàng)目） u 加上需求逐步被消化，市場(chǎng)將變成買(mǎi)方市場(chǎng)，成交量主要取決于購(gòu)房需 求；但從國(guó)家政策向?qū)?lái)看，未來(lái)保障性住房以及中低價(jià)位的房子將大 幅增加，以滿足中低收入水平人員的購(gòu)房需求。 l 對(duì)未來(lái)樓市走向的預(yù)判對(duì)未來(lái)樓市走向的預(yù)判 n 對(duì)于價(jià)格走勢(shì)的判斷：對(duì)于價(jià)格走勢(shì)的判斷： u 目前整體市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，未來(lái)半年內(nèi)將維持在一個(gè)高位，呈 現(xiàn)持續(xù)小幅上漲態(tài)勢(shì)，但漲幅將遠(yuǎn)小于2009年6月以

14、來(lái)漲幅； u 結(jié)合2009年末國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，可以看出國(guó)家將抑制投資投機(jī)需 求，鼓勵(lì)和加強(qiáng)中低價(jià)位樓盤(pán)以及保障性住房樓盤(pán)供應(yīng)，未來(lái)住宅市場(chǎng) 整體成交均價(jià)將因此而被平抑； u 但實(shí)際樓盤(pán)價(jià)格仍將呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，成交的整體均價(jià)漲幅將有所趨緩； u 不同區(qū)域成交價(jià)格將表現(xiàn)不同態(tài)勢(shì)，其中，市內(nèi)六區(qū)由于土地緊缺，需 求旺盛，成交均價(jià)將不斷上漲，且漲幅將大于其他區(qū)域； 濱海新區(qū)未來(lái)發(fā)展前景看好，以及目前整體房?jī)r(jià)平均仍處于低洼地帶， 將來(lái)價(jià)格漲幅也必定較大。 n 小結(jié)小結(jié) u惜售現(xiàn)象造成現(xiàn)有市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)升量跌在所難免 u形式不宜過(guò)度樂(lè)觀，穩(wěn)扎穩(wěn)打?qū)で笫袌?chǎng)空隙 u預(yù)期市場(chǎng)爆量期將與本項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期重疊（2

15、010年7月后濱海新區(qū)將 有275萬(wàn)平米供應(yīng)量） 天津市別墅天津市別墅市場(chǎng)市場(chǎng) l 市場(chǎng)多點(diǎn)開(kāi)花，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)主流市場(chǎng)多點(diǎn)開(kāi)花，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)主流 n 2008-2009可說(shuō)是天津別墅市場(chǎng)飛躍的一年，不僅數(shù)量上得到了 提升，類(lèi)型及階層也呈現(xiàn)多面發(fā)展，在不同的區(qū)域里各顯所長(zhǎng)。 n 2008年天津別墅市場(chǎng)成交每套100-300萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目個(gè) 數(shù)最多，占總別墅項(xiàng)目的53.17%。 100萬(wàn)以下的別墅項(xiàng)目較少，集中在遠(yuǎn)郊縣區(qū)域，占總別墅項(xiàng)目的13%。 100-200萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)型別墅共有29個(gè)，占總別墅項(xiàng)目的37% 200-300萬(wàn)元的別墅包括部分聯(lián)排及雙拼別墅，占總別墅項(xiàng)目的16% 300-

16、500萬(wàn)的別墅項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的18.99% 500萬(wàn)-1000萬(wàn)以內(nèi)別墅項(xiàng)目占比約11.2% 1000萬(wàn)以上的別墅項(xiàng)目最少，本市只有4個(gè)項(xiàng)目，占總項(xiàng)目數(shù)3.8%。 萬(wàn)元以內(nèi)的純經(jīng)濟(jì)型別墅是關(guān)注的重點(diǎn)。與此同時(shí)，類(lèi)似的 產(chǎn)品正呈加速供應(yīng)趨勢(shì)。天津，正進(jìn)入改善型居住置業(yè)期，市場(chǎng) 正呼喚著定位的進(jìn)一步細(xì)分。 n 中心城區(qū)： 以霞光道5號(hào)、西康路36號(hào)、檀府、天鵝湖、正信荷蘭墅、招商鉆石山、海逸 25棟等項(xiàng)目為代表，定位于第一居所。 n 東部： 包括東麗湖板塊的東麗湖萬(wàn)科城、朗鉅天域，華明新家園板塊的首創(chuàng)溪堤郡。 n 濱海新區(qū)： 蘆花莊園、濱海湖、弘澤制造、清谷等項(xiàng)目。 n 西部： 包括社會(huì)山、泰達(dá)嶺

17、上林里、東籬19英里、信地天籟灣、萬(wàn)科朗潤(rùn)園等項(xiàng) 目。 n 北部： 薊縣是近一年新興起的別墅供應(yīng)熱點(diǎn)，包括恒大金碧天下、綠地磐龍谷、天 一綠海等項(xiàng)目，寶坻的京津新城仍有存量別墅供應(yīng)。 n 南部： 別墅供應(yīng)最為集中，瑪歌莊園、紅磡領(lǐng)世郡、團(tuán)泊湖庭院、華韻歐風(fēng)、新悅 庭、星耀五洲等項(xiàng)目。 n 未來(lái)： 貽成北塘項(xiàng)目、東疆港別墅、渤海莊園項(xiàng)目均預(yù)定2010年7月后逐步面市。 碧桂園在津南八里臺(tái)鎮(zhèn)的首個(gè)住宅項(xiàng)目已于6月動(dòng)工，一期將推出180套雙拼 別墅和70套聯(lián)排別墅。同區(qū)的京基天頤津城，一期以高爾夫別墅為主打。 l 獨(dú)棟別墅日漸稀缺，暢銷(xiāo)產(chǎn)品向兩極分流 n 早在2006年5月，國(guó)土資源部發(fā)出通知，即日

18、起全國(guó)一律停止別墅類(lèi)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn) 行全面清理。 “國(guó)土資源部嚴(yán)控的是容積率較低、占地較大的獨(dú)棟別 墅” ，對(duì)于雙拼、聯(lián)排別墅的建設(shè)并未禁止。因此，在很多大盤(pán)項(xiàng)目中， 開(kāi)發(fā)商會(huì)采取聯(lián)排別墅+高層的建設(shè)模式，既平衡容積率，又滿足市 場(chǎng)需求。 n 中國(guó)住宅房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，“隨著國(guó)家對(duì)別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)控政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，存量別墅被慢慢消化掉，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供 應(yīng)緊張的狀況。隨著收入增加，置業(yè)不斷升級(jí)，從普通房到高檔房，從 一般住宅到高檔公寓，直至別墅，這是必然趨勢(shì)。” n 隨著濱海開(kāi)發(fā)的深入，別墅市場(chǎng)也將由過(guò)去的區(qū)域市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)?/p>

19、全國(guó) 性市場(chǎng)，潛力還是比較大的。 n 天津并不缺乏別墅的消費(fèi)群體，需求潛力很大，表面上看天津別墅市場(chǎng) 有點(diǎn)不溫不火，實(shí)質(zhì)上可以用“上好、下好、中間溫吞”來(lái)形容。 l 受土地資源限制，混合型社區(qū)成為開(kāi)發(fā)模式 n 仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，目前天津市場(chǎng)中除霞光道5號(hào)、西康路36號(hào)、 檀府、泰達(dá)嶺上林里、瑪歌莊園、新悅庭等少數(shù)幾個(gè)純別墅項(xiàng)目 外，其余絕大多數(shù)均為混合型社區(qū)。如： 紅磡領(lǐng)世郡包括了獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層等 多種建筑形態(tài)； 社會(huì)山前期的銷(xiāo)售主力為“l(fā)”型院墅、聯(lián)排別墅，目前主推洋房； 首創(chuàng)溪堤郡是聯(lián)排別墅和薄板洋房同時(shí)開(kāi)盤(pán)； 東麗湖萬(wàn)科城目前主要銷(xiāo)售的是高層公寓，聯(lián)排別墅

20、存量已經(jīng)不多。 n 即將上市的新別墅項(xiàng)目大多數(shù)也都是混合型，如： 天津碧桂園一期建設(shè)規(guī)模約15萬(wàn)平方米，除聯(lián)排、雙拼別墅外，還有多層 洋房和高層公寓； 京基天頤津城總建筑規(guī)模87萬(wàn)平方米，住宅產(chǎn)品為別墅及情景小高層等產(chǎn) 品； 萬(wàn)科朗潤(rùn)園，本身就是假日潤(rùn)園中的一部分，而假日潤(rùn)園則以洋房、小高 層為主。 n 因?yàn)I海新區(qū)沒(méi)有對(duì)等的數(shù)據(jù)，故以天津市區(qū)為范本進(jìn)行調(diào)查。在同種類(lèi)產(chǎn) 品線上，銷(xiāo)量和價(jià)格關(guān)系基本成正比。天津市場(chǎng)里別墅產(chǎn)品的價(jià)格暢銷(xiāo)區(qū) 間為500萬(wàn)以下、800萬(wàn)以上！ 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積段面積段附加值附加值總價(jià)總價(jià) 綜合折綜合折 扣率扣率 實(shí)收總價(jià)實(shí)收總價(jià) 區(qū)間區(qū)間 總套數(shù)總套數(shù)已售已售未售未

21、售月均月均 萬(wàn)科霞光道萬(wàn)科霞光道 5 5號(hào)號(hào) 25550-100800-1300無(wú)無(wú)800-1300155135204 西康路西康路3636號(hào)號(hào)550-900100-2001200-4100無(wú)無(wú)1200-4000343045 檀府檀府190-400100 500-900 2000 無(wú)無(wú) 500-900 2000 172/16152/1220/410/0.7 海逸海逸2525棟棟400-600400-9002000無(wú)無(wú)200025？ 招商鉆石山招商鉆石山230-27020350-4502%343-44111530853 荷蘭墅一期荷蘭墅一期244-30840-100360-4802%352-47

22、0908552 中天首府中天首府20321580-100350-4802%280-470206140.75 奧維拉美墅奧維拉美墅182-25750-100320-5502%313-5394623231.5 l 2009 2009年天津市區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目的價(jià)量關(guān)系年天津市區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目的價(jià)量關(guān)系 l 小結(jié) n 以總價(jià)帶而言，三期項(xiàng)目的洋房產(chǎn)品面臨的將是經(jīng)濟(jì)型別墅 的市場(chǎng)考驗(yàn)，而原先蘆花莊園的客戶帶是屬于300-500萬(wàn)的客 層，而三期將面對(duì)的是500萬(wàn)以上的市場(chǎng)。 n 雖然，天津高端市場(chǎng)素有“上好、下好、中間溫吞”的現(xiàn)象。 但是，以2010年即將面對(duì)的濱海新區(qū)爆量齊發(fā)的沖擊，如何 定位本項(xiàng)目，區(qū)隔市場(chǎng)

23、，將會(huì)成為成敗關(guān)鍵。 n 而定位的取決點(diǎn)將會(huì)在配套、管理、形象三個(gè)主要問(wèn)題點(diǎn)上 凸現(xiàn)。 n 接下來(lái)我們將逐一分析，我們的對(duì)手及自身的特點(diǎn)。 l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的定義 n 與本項(xiàng)目同區(qū)域，同屬投資意向形產(chǎn)品 n 產(chǎn)品類(lèi)型相似個(gè)案 n 價(jià)位相似產(chǎn)品（總價(jià)帶 、單價(jià)帶 ） 濱海競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析濱海競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 天房項(xiàng)目 嘉銘項(xiàng)目 萬(wàn)通項(xiàng)目 吉寶項(xiàng)目 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 生態(tài)城板塊 l生態(tài)城板塊 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總占地面積總占地面積總建筑面積總建筑面積容積率容積率規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù)面積區(qū)間面積區(qū)間車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù) 嘉銘項(xiàng)目嘉銘項(xiàng)目53845126530292390-150923 萬(wàn)通項(xiàng)目萬(wàn)通項(xiàng)目104280169456

24、1.62594050-1501000 天房項(xiàng)目天房項(xiàng)目783001661001.62104660-150以上以上1047 l 生態(tài)城板塊北京嘉銘項(xiàng)目 n總占地面積：總占地面積：53845平方米 n總建筑面積：總建筑面積：126530平方米 n地上建筑面積地上建筑面積：107000平方米 n公建面積：公建面積：1450平方米 n地下建筑面積：地下建筑面積：19530平方米 n住宅建筑凈密度：住宅建筑凈密度：24.9% n建筑密度：建筑密度：18% n建筑高度：建筑高度：75米 n綠化率：綠化率：40% n容積率：容積率：2 n規(guī)劃總戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：923戶 n面積區(qū)間面積區(qū)間：90-150平米

25、 n車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)：933個(gè) n居住建筑節(jié)能率：居住建筑節(jié)能率：70% n可再生能源利用率：可再生能源利用率：5% l生態(tài)城板塊萬(wàn)通項(xiàng)目 n總占地面積：總占地面積：104280平方米 n總建筑面積：總建筑面積：169456平方米 n地上建筑面積：地上建筑面積：127156.3平方米 n公建面積：公建面積：2870平方米 n地下建筑面積：地下建筑面積：42299.7平方米 n住宅建筑凈密度住宅建筑凈密度：28.9% n建筑密度：建筑密度：20% n建筑高度：建筑高度：55米 n綠化率：綠化率：40% n容積率：容積率：1.625 n規(guī)劃總戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：940戶 n面積區(qū)間：面積區(qū)間：90-15

26、0平米共820戶， 50平米以上共120戶 n車(chē)位數(shù)：車(chē)位數(shù)：1000個(gè) n居住建筑節(jié)能率：居住建筑節(jié)能率：70 n可再生能源利用率可再生能源利用率：5 l生態(tài)城板塊天房項(xiàng)目 n 總占地面積：總占地面積：78300平方米 n 總建筑面積：總建筑面積：166100平方米 n 地上建筑面積：地上建筑面積：127200平方米 n 公建面積：公建面積：89210平方米 n 地下建筑面積：地下建筑面積：38900平方米 n 住宅建筑凈密度：住宅建筑凈密度：16.86% n 建筑密度：建筑密度：18% n 建筑高度：建筑高度：54.9米 n 綠化率：綠化率：40% n 容積率：容積率：1.62 n 規(guī)劃總

27、戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：1046戶 n 面積區(qū)間：面積區(qū)間：60-90平米共198戶， 90-150平米共727戶， 150平米以上121戶 n 車(chē)位數(shù)：車(chē)位數(shù)：1047個(gè) n 居住建筑節(jié)能率：居住建筑節(jié)能率：70 n 可再生能源利用率：可再生能源利用率：5 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 萬(wàn)通新城國(guó)際 天保金海岸 弘澤制造 萬(wàn)通華府 瑞灣酒店 華納豪園 萬(wàn)麗公寓 濱海湖濱海湖 清谷清谷 貽成水木清華貽成水木清華 塘沽板塊塘沽板塊 本項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型總建筑面積總建筑面積首次開(kāi)盤(pán)日期首次開(kāi)盤(pán)日期均價(jià)均價(jià) 規(guī)劃總規(guī)劃總 戶數(shù)戶數(shù) 主力面積主力面積車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn) 北塘貽成項(xiàng)目別墅3200

28、00待定26000一期63400、800待定毛坯 瑞灣國(guó)際 公寓、 酒店 790002009年9月1300060990-1504272000-2500 萬(wàn)麗國(guó)際公寓高層200002008年11月 平層14000 復(fù)式18000 287100-1502872700 華納豪園三期高層92556.62009年7月23500216120-1804326000 弘澤制造 別墅、 高層 255402008年7月 高層17000 獨(dú)棟40000 133400266毛坯 清谷 住宅 洋房 別墅 1400002009年6月 住宅8800 洋房10000 別墅30000 1000330-450待定毛坯 濱海湖二期

29、別墅6000002009年6月 雙拼14000 獨(dú)棟17000 205200-400205毛坯 天保金海岸三 期 高層、 別墅、 洋房 1724002009年9月 高層8300 洋房14000 別墅20000 160060-180960毛坯 萬(wàn)通華府二期高層173800預(yù)計(jì)2010年5月預(yù)計(jì)20000待定待定待定待定 金域藍(lán)灣二期高層2400002008年4月1500079270-180待定1300 新城國(guó)際三期高層5000002009年31801083毛坯 津?yàn)I濱海國(guó)際 高層、 洋房 736002008年10月1500032170-2003541500 l塘沽板塊

30、l塘沽板塊北塘貽成項(xiàng)目 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：天津塘沽貽成實(shí)業(yè) n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：別墅 n占地面積：占地面積：310000平方米 n建筑面積：建筑面積：320000平方米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：待定 n入住日期：入住日期：待定 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：待定 n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：待定 n容積率：容積率：0.34 n綠化率：綠化率：45% n均價(jià)：均價(jià)：待定 n面積區(qū)間：一期面積區(qū)間：一期400-800平米平米 n建筑形態(tài)：一期獨(dú)棟建筑形態(tài)：一期獨(dú)棟63套，套， 以下產(chǎn)品尚未公布 二期獨(dú)棟為主 三期為雙拼+連排 四期為高層 n裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 l塘沽板塊瑞灣國(guó)際 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：天津瑞灣

31、國(guó)際商務(wù)中心有限公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：公寓、高檔住宅、酒店、寫(xiě)字樓 n占地面積：占地面積：8500平方米 n建筑面積：建筑面積：79000平方米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2009年9月 n入住日期：入住日期：2011年6月 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：天津瑞灣酒店物業(yè)系統(tǒng) n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：3.26元/平米/月 n容積率：容積率：8.57 n綠化率：綠化率：30% n均價(jià)：均價(jià)：13000元/平米 n當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：609戶 n當(dāng)前規(guī)劃面積：當(dāng)前規(guī)劃面積：79000平米 n車(chē)位配比：車(chē)位配比：1：0.7 n裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000-2500元/平米 l塘沽板塊萬(wàn)麗國(guó)際公寓 n開(kāi)發(fā)

32、商：開(kāi)發(fā)商：天津中盈置業(yè)有限公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：高層 n占地面積：占地面積：3600平方米 n建筑面積：建筑面積：20000平方米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2008年11月 n入住日期：入住日期：2009年12月 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：新加坡索亞物業(yè) n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：3.5元/平米/月 n容積率：容積率：5 n綠化率：綠化率：17% n均價(jià)：均價(jià)：14000元/平米（平層） 18000元/平米（復(fù)式） n當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：287戶 n當(dāng)前規(guī)劃面積：當(dāng)前規(guī)劃面積：20403平米 n車(chē)位配比：車(chē)位配比：1：1 n裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：2700元/平米 l塘沽板塊華納豪園三期 n開(kāi)發(fā)

33、商：開(kāi)發(fā)商：漢周（天津）投資開(kāi)發(fā)有限公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：高層，酒店式公寓 n占地面積：占地面積：12335.22平方米 n建筑面積：建筑面積：92556.6平方米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2009年7月30日 n入住日期：入住日期：2011年11月30日 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：華納物業(yè) n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：4.2元/平米/月 n容積率：容積率：7.5 n綠化率：綠化率：35% n均價(jià)：均價(jià)：23500元/平米 n當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：216戶 n當(dāng)前規(guī)劃面積：當(dāng)前規(guī)劃面積：92556.6平米 n車(chē)位配比：車(chē)位配比：1：2 n裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000元/平米 l塘沽板塊弘澤制造 n

34、開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：弘澤建設(shè)集團(tuán) n占地面積：占地面積：22000平米 n建筑面積建筑面積：25540平米 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟，聯(lián)排，高層 n開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年7月26日 n入住時(shí)間：入住時(shí)間：2010年8月31日 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：待定 n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：2.5-3.5元/平米/月 n容積率：容積率：1.17 n綠化率：綠化率：45% n建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：獨(dú)棟6棟，聯(lián)排3棟 n均價(jià)：均價(jià)：17000-18000元/平米（高層） 23000-24000元/平米（聯(lián)排） 40000元/平米（獨(dú)棟） n當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：133戶 n當(dāng)前規(guī)劃面積：當(dāng)前規(guī)劃面積：440

35、00平米 n車(chē)位配比：車(chē)位配比：1：2 n裝修情況：裝修情況：毛坯 二、濱海競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析二、濱海競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 l塘沽板塊清谷 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)濱海分公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：住宅，別墅，洋房 n占地面積：占地面積：112000平方米 n建筑面積：建筑面積：140000平方米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2009年6月 n入住日期：入住日期：2010年4月30日 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：深圳長(zhǎng)城物業(yè)公司 n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：1.8-3.88元/平米/月 n容積率：容積率：0.43（別墅）、 0.98（洋房）、1.83（公寓） n綠化率：綠化率：51.1% n均價(jià)：均價(jià)：30000元/平

36、米（別墅），10000元/平米（洋房），8800元/平米（公寓） n建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：2棟17層、1棟11層、3棟9層、1棟13層、5棟5層、4棟3層、36棟2層（別墅） n當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)：當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)：1000戶，別墅36幢 n當(dāng)期規(guī)劃面積：當(dāng)期規(guī)劃面積：140000平米 n別墅區(qū)會(huì)所面積：別墅區(qū)會(huì)所面積：3000平米 l塘沽板塊濱海湖二期 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：天津東方鴻銘旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：別墅 n占地面積：占地面積：26平方公里 n建筑面積：建筑面積：600000平方米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2009年6月28日 n入住日期：入住日期：2010年12月31日 n物業(yè)

37、公司：物業(yè)公司：天津鴻銘物業(yè)管理有限公司 n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：2.56元/平米/月 n容積率：容積率：0.45 n綠化率：綠化率：48% n均價(jià)：均價(jià)：16000-17000元/平米 n建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：獨(dú)棟:26棟;雙拼:114棟; n當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)：當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)：205戶 n當(dāng)期規(guī)劃面積：當(dāng)期規(guī)劃面積：60000平米 n裝修情況：裝修情況：毛坯 n外墻選材：外墻選材：涂料，石材 n供暖方式：供暖方式：地板采暖 n會(huì)所面積：會(huì)所面積：3000平米 l塘沽板塊天保金海岸三期 n開(kāi)發(fā)商：天津天保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 n物業(yè)類(lèi)型：高層，別墅，洋房 n占地面積：49000平米 n建筑面積：172400平

38、米 n開(kāi)盤(pán)日期：2009年9月26日 n入住日期：2010年12月（預(yù)計(jì)） n物業(yè)公司：深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司 n物業(yè)費(fèi)：1-2.8元/平米/月 n容積率：2.62（三期），1.67（二期） n綠化率：40.5% n均價(jià)：8300元/平米（高層）， 20000元/平米（聯(lián)排）， 13500-14100元/平米（洋房） n當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：1600戶 n當(dāng)前規(guī)劃面積：170000平米 n車(chē)位配比:1:0.6（三期），1：1（二期） n裝修情況：毛坯 l塘沽板塊萬(wàn)通華府二期 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：天津萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限責(zé)任公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：高層 n占地面積：占地面積：待定 n建筑面積：建筑面積

39、：173800平米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2010年5月 n入住日期：入住日期：待定 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：第一太平戴維斯 n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：4.6元/平米/月 n容積率：容積率：待定 n綠化率：綠化率：待定 n均價(jià)：均價(jià)：一期為一期為20000元/平米 二期待定 n建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：高層26-29層12棟 l塘沽板塊萬(wàn)科金域藍(lán)灣二期 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：天津萬(wàn)泰時(shí)尚置業(yè)有限責(zé)任公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：高層 n占地面積：占地面積：60000平米 n建筑面積：建筑面積：240000平米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2008年4月19日 n入住日期：入住日期：2009年12月31日 n物業(yè)公司：物業(yè)

40、公司：天津萬(wàn)科物業(yè)管理 n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：2元/平米/月 n容積率：容積率：4.7 n綠化率：綠化率：35% n均價(jià)：均價(jià)：15000元/平米 n當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：792戶 n當(dāng)前規(guī)劃面積：當(dāng)前規(guī)劃面積：106230平米 n裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：1300元/平米 l塘沽板塊萬(wàn)通新城國(guó)際三期 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：天津萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限責(zé)任 公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：高層 n占地面積：占地面積：112000平方米 n建筑面積：建筑面積：500000平方米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2009年3月30日 n入住日期：入住日期：待定 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：北京萬(wàn)通鼎安國(guó)際物業(yè)管 理顧問(wèn)有限公司 n物

41、業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：1.9元/平米/月 n容積率：容積率：3.2 n綠化率：綠化率：35% n均價(jià)：均價(jià)：13000元/平米 n當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：1083戶 n當(dāng)前規(guī)劃面積：當(dāng)前規(guī)劃面積：130000平米 n車(chē)位配比：車(chē)位配比：1：1 l塘沽板塊津?yàn)I濱海國(guó)際 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：高層、洋房 n占地面積：占地面積：43600平方米 n建筑面積：建筑面積：73600平方米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2008年10月 n入住日期：入住日期：2010年9月 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：津?yàn)I聯(lián)合物業(yè)公司 n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：1.8-2.5元/平米/月 n容積率：容積

42、率：1.27 n綠化率：綠化率：47.7% n均價(jià)：均價(jià)：15000元/平米 n當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：當(dāng)前規(guī)劃戶數(shù)：321戶 n當(dāng)前規(guī)劃面積：當(dāng)前規(guī)劃面積：38300平米 n車(chē)位配比：車(chē)位配比：1：1.1 n裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/平米 萬(wàn)科東麗湖萬(wàn)科東麗湖 矽谷港灣矽谷港灣 領(lǐng)世郡領(lǐng)世郡 星耀五洲星耀五洲 其他板塊其他板塊 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 濱海湖濱海湖 清谷清谷 貽成水木清華貽成水木清華 l其他板塊 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型總建筑面積總建筑面積首次開(kāi)盤(pán)日期首次開(kāi)盤(pán)日期均價(jià)均價(jià)規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù)主力面積主力面積車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn) 矽谷港灣別墅43000002008年12月14

43、000800250-4501600毛坯 萬(wàn)科城四期別墅330002008年12月16000-27000258200-400258毛坯 領(lǐng)世郡一期別墅2200002008年4月25000600350-800600毛坯 星耀五洲一期別墅30000002009年5月20000400099-600待定1000-1500 l東麗板塊矽谷港灣 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：天津東麗軟件園建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：聯(lián)排、獨(dú)棟（未開(kāi)） n占地面積：占地面積：650000平方米 n建筑面積：建筑面積：4300000平方米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2008年12月 n入住日期：入住日期：2009年12月 n物業(yè)公

44、司：物業(yè)公司：待定 n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：2.5元/平米/月 n容積率：容積率：0.6 n綠化率：綠化率：40% n均價(jià)：均價(jià)：12000-14000元/平米 n規(guī)劃戶數(shù)：規(guī)劃戶數(shù)：800戶 n車(chē)位配比：車(chē)位配比：1：2 n裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 l東麗板塊萬(wàn)科城四期 n開(kāi)發(fā)商：天津萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 n物業(yè)類(lèi)型：聯(lián)排 n占地面積：75000平方米 n建筑面積：33000平方米 n開(kāi)盤(pán)日期：2008年12月 n入住日期：2009年12月 n物業(yè)公司：天津萬(wàn)科物業(yè)管理 n物業(yè)費(fèi)：2.3元/平米/月 n容積率：0.7 n綠化率：40% n均價(jià)：16000-27000元/平米 n規(guī)劃戶數(shù)：258棟 n

45、當(dāng)前規(guī)劃面積：56760平米 n車(chē)位配比：1：1 n裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 l津南板塊領(lǐng)世郡 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：天津紅磊房地產(chǎn)有限公司 n物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：別墅 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2008年4月 n入住日期：入住日期：2009年12月 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：天津紅磡物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：2-2.5元/平米/月 n容積率：容積率：2 n綠化率：綠化率：35% n均價(jià)：均價(jià)：25000元/平米 n規(guī)劃戶數(shù)：規(guī)劃戶數(shù)：600戶 n當(dāng)前規(guī)劃面積：當(dāng)前規(guī)劃面積：220000平米 n車(chē)位配比：車(chē)位配比：1：1 n裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 l津南板塊星耀五洲一期 n開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：星耀集團(tuán) n物業(yè)類(lèi)

46、型：物業(yè)類(lèi)型：普通住宅，別墅 n占地面積占地面積：11000畝 n建筑面積：建筑面積：300萬(wàn)平米 n開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：2009年5月1日 n入住日期：入住日期：2010年9月30日 n物業(yè)公司：物業(yè)公司：天津戴德梁行物業(yè)管理有 限公司 n物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：2.1-3.6元/平米/月 n容積率容積率：1.1 n綠化率：綠化率：48% n均價(jià)均價(jià)：高層：9000元/平米獨(dú)棟： 20000元/平米聯(lián)排：售罄 n建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：獨(dú)棟:40棟;雙拼:10棟;疊 加:45棟;聯(lián)排:100棟; n當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)：4000戶 n當(dāng)期規(guī)劃面積：當(dāng)期規(guī)劃面積：1000000平米 n裝修情況：裝修情

47、況：毛坯，精裝修 n精裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000-1500元/平米 l 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài) n 濱海湖濱海湖-距本項(xiàng)目直線距離為距本項(xiàng)目直線距離為17.51公里（以現(xiàn)場(chǎng)售樓處計(jì)算），本區(qū)目前僅有此公里（以現(xiàn)場(chǎng)售樓處計(jì)算），本區(qū)目前僅有此 項(xiàng)目，區(qū)域開(kāi)發(fā)較慢，非成熟區(qū)域。項(xiàng)目，區(qū)域開(kāi)發(fā)較慢，非成熟區(qū)域。 n 項(xiàng)目共分為項(xiàng)目共分為a、b、c三個(gè)區(qū)塊。三個(gè)區(qū)塊。a區(qū)地塊內(nèi)有區(qū)地塊內(nèi)有3000平米大型配套會(huì)所及五星級(jí)酒平米大型配套會(huì)所及五星級(jí)酒 店、頂級(jí)店、頂級(jí)spa等；其中等；其中a地塊內(nèi)別墅用地共地塊內(nèi)別墅用地共17宗。宗。b區(qū)塊規(guī)劃為深度休閑活動(dòng)區(qū)。區(qū)塊規(guī)劃為深度休閑活動(dòng)區(qū)。

48、c區(qū)塊規(guī)劃內(nèi)容為建設(shè)高品質(zhì)公寓。區(qū)塊規(guī)劃內(nèi)容為建設(shè)高品質(zhì)公寓。 n 銷(xiāo)售進(jìn)度及歷史價(jià)格：銷(xiāo)售進(jìn)度及歷史價(jià)格： u 2007年項(xiàng)目年項(xiàng)目a地塊一期別墅產(chǎn)品地塊一期別墅產(chǎn)品9月內(nèi)部認(rèn)籌月內(nèi)部認(rèn)籌 u 2008年年2月月26日一期開(kāi)始對(duì)外公開(kāi)認(rèn)籌并宣布售罄，推出獨(dú)棟日一期開(kāi)始對(duì)外公開(kāi)認(rèn)籌并宣布售罄，推出獨(dú)棟31套；雙拼套；雙拼98套，最初價(jià)套，最初價(jià) 格雙拼均價(jià)格雙拼均價(jià)7500元元/平米，獨(dú)棟均價(jià)平米，獨(dú)棟均價(jià)9000元元/平米，現(xiàn)在已經(jīng)全部售罄。平米，現(xiàn)在已經(jīng)全部售罄。 u 2009年年6月月a地塊二期公開(kāi)認(rèn)籌，分兩次認(rèn)籌，先公開(kāi)地塊二期公開(kāi)認(rèn)籌，分兩次認(rèn)籌，先公開(kāi)a5、a9區(qū)共推出區(qū)共推出16

49、獨(dú)棟；獨(dú)棟；114棟雙棟雙 拼，雙拼均價(jià)拼，雙拼均價(jià)12000元元/平米，獨(dú)棟均價(jià)平米，獨(dú)棟均價(jià)15000元元/平米，銷(xiāo)售率為平米，銷(xiāo)售率為97%，目前完成簽約，目前完成簽約 21%。 u 目前濱海湖價(jià)格雙拼目前濱海湖價(jià)格雙拼13000元元/平米，獨(dú)棟價(jià)格平米，獨(dú)棟價(jià)格16000元元/平米。平米。 u 2009年年12月底預(yù)計(jì)公開(kāi)月底預(yù)計(jì)公開(kāi)a14區(qū)區(qū)30套雙拼，沒(méi)有獨(dú)棟。價(jià)格未定。套雙拼，沒(méi)有獨(dú)棟。價(jià)格未定。 l 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài) n 天保金海岸項(xiàng)目位于開(kāi)發(fā)區(qū)第三大街與太湖路交口，距本項(xiàng)目直天保金海岸項(xiàng)目位于開(kāi)發(fā)區(qū)第三大街與太湖路交口，距本項(xiàng)目直 線距離為線距離為14.59公

50、里（以現(xiàn)場(chǎng)售樓處計(jì)算），位于三大街最東端，公里（以現(xiàn)場(chǎng)售樓處計(jì)算），位于三大街最東端， 屬于開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域。屬于開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域。 n 天保金海岸天保金海岸2008年推出藝景洋房，項(xiàng)目位于天保金海岸大盤(pán)的東年推出藝景洋房，項(xiàng)目位于天保金海岸大盤(pán)的東 北部，總計(jì)北部，總計(jì)843戶，戶型為戶，戶型為134-240平米。平米。 n 銷(xiāo)售進(jìn)度及歷史價(jià)格：銷(xiāo)售進(jìn)度及歷史價(jià)格： u2008年年5月開(kāi)盤(pán)，洋房均價(jià)月開(kāi)盤(pán)，洋房均價(jià)17500元元/平米，聯(lián)排均價(jià)平米，聯(lián)排均價(jià)22000元元/平米。平米。 u2009年目前價(jià)格洋房年目前價(jià)格洋房19500元元/平米，聯(lián)排別墅均價(jià)平米，聯(lián)排別墅均價(jià)20000元元/平米

51、。目前完成平米。目前完成 銷(xiāo)售率為銷(xiāo)售率為60%。于今年。于今年9月起封盤(pán)，對(duì)外沒(méi)有房子銷(xiāo)售。（二期）月起封盤(pán)，對(duì)外沒(méi)有房子銷(xiāo)售。（二期） u12月月24日對(duì)外宣稱二期聯(lián)排已售罄，洋房剩日對(duì)外宣稱二期聯(lián)排已售罄，洋房剩2套均價(jià)套均價(jià)12500元元/平米平米 u2010年三期幸福居啟動(dòng)，高層均價(jià)年三期幸福居啟動(dòng)，高層均價(jià)8300元元/平米（高層）平米（高層） l 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài) n 清谷清谷-位于開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)院區(qū)（第十三大街與洞庭路交口），別墅、洋房、公位于開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)院區(qū)（第十三大街與洞庭路交口），別墅、洋房、公 寓、公建等多種產(chǎn)品形式組成。距本項(xiàng)目直線距離為寓、公建等多種產(chǎn)品形式組

52、成。距本項(xiàng)目直線距離為9.65公里（以現(xiàn)場(chǎng)售公里（以現(xiàn)場(chǎng)售 樓處計(jì)算），位于開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)院區(qū)，目前已進(jìn)駐天津科技大學(xué)、泰達(dá)職業(yè)技樓處計(jì)算），位于開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)院區(qū)，目前已進(jìn)駐天津科技大學(xué)、泰達(dá)職業(yè)技 術(shù)學(xué)院，區(qū)域?qū)W院氛圍成型。術(shù)學(xué)院，區(qū)域?qū)W院氛圍成型。 n 銷(xiāo)售進(jìn)度及歷史價(jià)格：銷(xiāo)售進(jìn)度及歷史價(jià)格： u2009年年6月開(kāi)盤(pán)。推出高層月開(kāi)盤(pán)。推出高層1363套，洋房套，洋房128套。聯(lián)排均價(jià)套。聯(lián)排均價(jià)13000元元/平米，最平米，最 高優(yōu)惠高優(yōu)惠9個(gè)點(diǎn)，高層均價(jià)個(gè)點(diǎn)，高層均價(jià)8200元元/平米；洋房均價(jià)平米；洋房均價(jià)8800元元/平米，最高優(yōu)惠平米，最高優(yōu)惠8個(gè)個(gè) 點(diǎn)，其中有一大部分高層賣(mài)給科技大學(xué)老師均

53、價(jià)點(diǎn)，其中有一大部分高層賣(mài)給科技大學(xué)老師均價(jià)5100元元/平米（優(yōu)惠后價(jià)格）。平米（優(yōu)惠后價(jià)格）。 u2009年年7月后高層售罄。月后高層售罄。 u2009年年11月主力為聯(lián)排別墅月主力為聯(lián)排別墅28套均價(jià)為套均價(jià)為14000元元/平米，優(yōu)惠平米，優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。個(gè)點(diǎn)。 u2009年年12月月6日推出雙拼及獨(dú)棟共日推出雙拼及獨(dú)棟共36套別墅，開(kāi)盤(pán)均價(jià)，獨(dú)棟套別墅，開(kāi)盤(pán)均價(jià)，獨(dú)棟3萬(wàn)萬(wàn)5，雙拼，雙拼2萬(wàn)萬(wàn) 8。目前尚余雙拼。目前尚余雙拼2套、獨(dú)棟套、獨(dú)棟4套，購(gòu)買(mǎi)主力為泰達(dá)內(nèi)部高管及開(kāi)發(fā)區(qū)官員。套，購(gòu)買(mǎi)主力為泰達(dá)內(nèi)部高管及開(kāi)發(fā)區(qū)官員。 l 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài) n 萬(wàn)通華府位于天津開(kāi)發(fā)區(qū)

54、新城東路萬(wàn)通華府位于天津開(kāi)發(fā)區(qū)新城東路48號(hào)，為號(hào)，為16幢高層住宅，幢高層住宅，26-29層，距層，距 本項(xiàng)目直線距離為本項(xiàng)目直線距離為15.5公里（以現(xiàn)場(chǎng)售樓處計(jì)算），位于開(kāi)發(fā)區(qū)核心公里（以現(xiàn)場(chǎng)售樓處計(jì)算），位于開(kāi)發(fā)區(qū)核心 msd東南角，為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)成熟區(qū)域。東南角，為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)成熟區(qū)域。 n 目前僅推出第一個(gè)組團(tuán)目前僅推出第一個(gè)組團(tuán)4棟樓。標(biāo)榜棟樓。標(biāo)榜3.6米層高；米層高；5.9米寬廳；米寬廳；6.3米高廳；米高廳； 7.2米雙層通高私家電梯廳；雙戶三梯豪宅。負(fù)壓新風(fēng)系統(tǒng)；空中花園；米雙層通高私家電梯廳；雙戶三梯豪宅。負(fù)壓新風(fēng)系統(tǒng)；空中花園； 雙主臥套房；獨(dú)立中西廚房；私家高廳沙龍；頂峰露

55、臺(tái)；私家摩天泳池雙主臥套房；獨(dú)立中西廚房；私家高廳沙龍；頂峰露臺(tái)；私家摩天泳池 （部分預(yù)留桑拿房、健身房）。（部分預(yù)留桑拿房、健身房）。 n 銷(xiāo)售進(jìn)度及歷史價(jià)格：銷(xiāo)售進(jìn)度及歷史價(jià)格： u2008年年5月起開(kāi)盤(pán)，共推出月起開(kāi)盤(pán)，共推出154套，套，200-800平米，價(jià)格平米，價(jià)格17000元元/平米平米 u2009年價(jià)格年價(jià)格18800元元/平米。目前已完成平米。目前已完成98%銷(xiāo)售。銷(xiāo)售。 u2010年預(yù)計(jì)再推出其他三個(gè)組團(tuán)，價(jià)格待定。年預(yù)計(jì)再推出其他三個(gè)組團(tuán)，價(jià)格待定。 l 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài) n 弘澤制造-位于開(kāi)發(fā)區(qū)第一大街與第二大街之間市民廣場(chǎng)東北側(cè)， 距本項(xiàng)目直線距離為15公里（以現(xiàn)場(chǎng)

56、售樓處計(jì)算），與萬(wàn)通華府 毗鄰，為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)成熟區(qū)域。 n 產(chǎn)品形式包括獨(dú)棟官邸、聯(lián)排別墅、四層半花園洋房、豪華公寓 等。 n 銷(xiāo)售進(jìn)度及歷史價(jià)格： u2008年7月開(kāi)盤(pán)，推出獨(dú)棟6套523-620平米目前已完成33%（2套） 銷(xiāo)售價(jià)格1600萬(wàn)/套起； u聯(lián)排17套412平米目前已完成59%（9套）銷(xiāo)售價(jià)格500萬(wàn)/套起； u公寓64套150-400平米目前已完成67%（43套）銷(xiāo)售價(jià)格17000元/平 米起。 n 本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)本項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 本項(xiàng)目可售戶數(shù)為150套（雙拼110/連排40） 截止至2009年12/25已完成簽約141套，其他9套分別為1套偉業(yè)銷(xiāo)售/6套開(kāi)發(fā) 商銷(xiāo)售/2套供電局關(guān)系戶

57、保留 n 歷史價(jià)格：歷史價(jià)格： 最后一戶價(jià)格已拉抬到最后一戶價(jià)格已拉抬到16000元元/平米。平米。 本項(xiàng)目成功取得銷(xiāo)售，主要在面對(duì)市場(chǎng)的靈活調(diào)整低開(kāi)高走，并利用階段調(diào)本項(xiàng)目成功取得銷(xiāo)售，主要在面對(duì)市場(chǎng)的靈活調(diào)整低開(kāi)高走，并利用階段調(diào) 價(jià)，創(chuàng)造客戶追漲心理，擠牙膏似的壓迫購(gòu)房者快速下定。價(jià)，創(chuàng)造客戶追漲心理，擠牙膏似的壓迫購(gòu)房者快速下定。 期間聯(lián)排均價(jià)雙拼均價(jià)成交記錄 09年3月8日重新定價(jià)低開(kāi)高走8,600元/m211,150元/m2訂購(gòu)62套，簽約26套 09年5月5日第二次調(diào)價(jià)，上浮5%9,030元/m211,700元/m2訂購(gòu)40套，簽約43套 09年6月7日第三次調(diào)價(jià)，上浮5%9,4

58、80元/m212,300元/m2訂購(gòu)1套，簽約7套 7月底第四次調(diào)價(jià)，上浮5%12,900元/m2逐步去化，機(jī)動(dòng)調(diào)高價(jià)格 問(wèn)題問(wèn)題1 1： n 本項(xiàng)目本項(xiàng)目配套欠缺，獨(dú)棟產(chǎn)品配套欠缺，獨(dú)棟產(chǎn)品面臨高總價(jià)帶考驗(yàn)面臨高總價(jià)帶考驗(yàn) 問(wèn)題問(wèn)題2 2： n 本項(xiàng)目采精裝修銷(xiāo)售，應(yīng)以何種等級(jí)配套滿足客層本項(xiàng)目采精裝修銷(xiāo)售，應(yīng)以何種等級(jí)配套滿足客層認(rèn)同認(rèn)同 問(wèn)題問(wèn)題3 3： n 面對(duì)高端市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，面對(duì)高端市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，管理物業(yè)如何突破？管理物業(yè)如何突破？如何情境營(yíng)銷(xiāo)？如何情境營(yíng)銷(xiāo)？ 問(wèn)題4： n 如何擴(kuò)大客源區(qū)域，客如何擴(kuò)大客源區(qū)域，客源從哪來(lái)？為何而來(lái)？源從哪來(lái)？為何而來(lái)？ 問(wèn)題5： n 面對(duì)三區(qū)合一后的市場(chǎng)

59、，如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化面對(duì)三區(qū)合一后的市場(chǎng)，如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 問(wèn)題6： n 品牌與市場(chǎng)口碑建立品牌與市場(chǎng)口碑建立 我們面對(duì)的問(wèn)題我們面對(duì)的問(wèn)題 新鴻嘉的看法新鴻嘉的看法 一切營(yíng)銷(xiāo)的核心是找出問(wèn)題并解決。 一切推廣的目的在于渲染客群共鳴。 重新解讀重新解讀3 3期產(chǎn)品期產(chǎn)品 l 3 3期產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)期產(chǎn)品基本數(shù)據(jù) 產(chǎn)品類(lèi)型面積范圍（m2） 規(guī)劃總戶數(shù)（戶）規(guī)劃總面積（m2)面積比例 洋房120-1802163542044% 雙拼330-380963168040% 獨(dú)棟380-550281270016% 合計(jì)-34079800100% l 3期產(chǎn)品評(píng)述期產(chǎn)品評(píng)述 n 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 u 古典西班

60、牙風(fēng)格：外形美觀、凸顯氣質(zhì)、工藝精美古典西班牙風(fēng)格：外形美觀、凸顯氣質(zhì)、工藝精美 n 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 u 3000m2的會(huì)所：扣除辦公區(qū)及銷(xiāo)售中心，剩余的會(huì)所：扣除辦公區(qū)及銷(xiāo)售中心，剩余1500m2區(qū)域（包含健身房、區(qū)域（包含健身房、 餐廳、洗衣房、便利店、綜合多功能廳）餐廳、洗衣房、便利店、綜合多功能廳） u 200m2小區(qū)內(nèi)健身休閑配套。小區(qū)內(nèi)健身休閑配套。 n 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) u 綠色建筑白金級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：中水、太陽(yáng)能、地緣熱泵空調(diào)、供暖綠色建筑白金級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：中水、太陽(yáng)能、地緣熱泵空調(diào)、供暖 u 精裝修交房精裝修交房 重新解讀重新解讀3 3期產(chǎn)品期產(chǎn)品 l 3期產(chǎn)品組合團(tuán)隊(duì)期產(chǎn)品組合團(tuán)隊(duì) n