廣州江南房產(chǎn)保華廣場項(xiàng)目營銷策劃方案(166p)

1、保華廣場項(xiàng)目營銷策劃方案保華廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 廣州江南房產(chǎn)有限公司 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 2 目目 錄錄 i. 市場背景 p3-p80 ii. 項(xiàng)目分析 p3-p80 iii.競爭策略 p3-p80 iv.項(xiàng)目定位 p3-p80 v. 銷售策略 p3-p80 vi.其他建議 p3-p80 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 3 、市場背景、市場背景 廣州寫字樓市場綜述 廣州公寓及酒店市場綜述 海珠區(qū)規(guī)劃及發(fā)展趨勢分析 市場總結(jié) 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 4 項(xiàng)目定位前項(xiàng)目定位前 關(guān)于市場背景的思考：關(guān)于市場背景的思考： 如何站在海珠中心區(qū)如何站在海珠中心區(qū)

2、并站在并站在20092009年房地產(chǎn)市場年房地產(chǎn)市場 思考項(xiàng)目的運(yùn)作？思考項(xiàng)目的運(yùn)作？ 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 5 1 1、寫字樓市場綜述、寫字樓市場綜述 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 6 1、成交量和成交價(jià)格分析、成交量和成交價(jià)格分析 1.1 寫字樓市場分析成交分析 天河、海珠、越秀成交量分列三甲天河、海珠、越秀成交量分列三甲 從近兩年的新建寫字樓供應(yīng)情況看，除傳統(tǒng)的越秀商務(wù)區(qū)外，新供應(yīng)寫字樓基從近兩年的新建寫字樓供應(yīng)情況看，除傳統(tǒng)的越秀商務(wù)區(qū)外，新供應(yīng)寫字樓基 本集中在珠江新城及琶州板塊，且由于新推產(chǎn)品主要集中在高端的甲級和超甲級寫本集中在珠江新城及琶州板塊，且由于新推產(chǎn)品主要集中在高端的甲級和超甲

3、級寫 字樓，帶動量價(jià)齊升。字樓，帶動量價(jià)齊升。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 7 天河北 商務(wù)圈 珠江新城 商務(wù)圈 琶洲商務(wù)圈 環(huán)市路商務(wù)帶 東風(fēng)路商務(wù)帶 中山路商務(wù)帶 沿江路商務(wù)帶 傳統(tǒng) 商務(wù)帶 新商務(wù)圈 傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)主要集中在環(huán)市路、東風(fēng)路、天河北等路段，隨著珠江新城傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)主要集中在環(huán)市路、東風(fēng)路、天河北等路段，隨著珠江新城cbd 的打造以及琶州會展經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，帶動起珠江新城及海珠區(qū)成為新的熱點(diǎn)商務(wù)的打造以及琶州會展經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，帶動起珠江新城及海珠區(qū)成為新的熱點(diǎn)商務(wù) 圈，受到市場關(guān)注。圈，受到市場關(guān)注。 1.1 寫字樓市場分析板塊特征 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 8 隨著cbd的打造，珠江

4、新城以及體育中心版塊的成交客戶主要以金融銀行 的企業(yè)為主，使得該區(qū)域的金融商務(wù)中心地位得以進(jìn)一步發(fā)展。 天河區(qū)天河區(qū) 合并東山后的大越秀，本著“總部經(jīng)濟(jì)”的旗號，以及傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) 的優(yōu)勢，盤活不少閑置項(xiàng)目在售，但該區(qū)新供應(yīng)產(chǎn)品主要以乙級 寫字樓為主，吸引不少中少企業(yè)進(jìn)駐。 越秀區(qū)越秀區(qū) 專業(yè)市場眾多，一直存在龐大的貿(mào)易類企業(yè)穩(wěn)扎該區(qū)。而近年來近年來 “琶洲經(jīng)濟(jì)琶洲經(jīng)濟(jì)”的帶動，更是催生出對高端商務(wù)物業(yè)的龐大需求的帶動，更是催生出對高端商務(wù)物業(yè)的龐大需求，使 其成為廣州市十區(qū)當(dāng)中成交面積增長速度較快的一個(gè)區(qū)，而新推寫新推寫 字樓主要集中在琶洲，配套成熟的海珠中心區(qū)并未有新推寫字樓供字樓主要集中在琶

5、洲，配套成熟的海珠中心區(qū)并未有新推寫字樓供 應(yīng)，未能滿足市場的需求。應(yīng)，未能滿足市場的需求。 海珠區(qū)海珠區(qū) 各寫字樓板塊成交分析 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 9 1.1 寫字樓市場分析未來供應(yīng) 等級等級地段地段落成年份落成年份名稱名稱建筑面積建筑面積() 甲級天河北路2008中誠廣場103000 甲級天河路2008越秀城建大廈100000 甲級天河路2009太古匯120000 甲級體育東路2008京光廣場99405 甲級珠江新城2008全球通大廈110000 甲級珠江新城2008保利地產(chǎn)i6-4項(xiàng)目占地6800 甲級珠江新城2008津?yàn)I騰越大廈83195 甲級珠江新城2008富力盈泰廣場135278

6、 甲級珠江新城2009煙草新大樓220000 甲級珠江新城2009雙子塔西塔200000 甲級珠江新城2010利通廣場120000 甲級珠江新城2010昊源集團(tuán)b27120000 甲級珠江新城2010明和f1-480000 甲級珠江新城2010廣晟b1-6100000 甲級珠江新城2010偉騰d3-3項(xiàng)目27200 甲級沿江路2008 港口中心 （港灣廣場） 甲級環(huán)市路2008大鵬國際廣場118182 乙級東風(fēng)中路2008粵財(cái)大廈14704 乙級東風(fēng)中路2008豐川大廈37677 總結(jié)：總結(jié)： 未來甲級寫字樓供應(yīng) 主要仍集中在珠江新城和 天河路，使得該區(qū)域市場 競爭日益劇烈。 海珠區(qū)未來兩年缺

7、乏海珠區(qū)未來兩年缺乏 新建寫字樓供應(yīng)，特別是新建寫字樓供應(yīng)，特別是 交通以及配套成熟的地段交通以及配套成熟的地段。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 10 寫字樓未來市場展望 政策：政策：國家相繼出臺的一系列房貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，對商業(yè) 市場影響不大，08年寫字樓買賣成交量短期內(nèi)將持續(xù)上揚(yáng)。年寫字樓買賣成交量短期內(nèi)將持續(xù)上揚(yáng)。 供求：供求：四帶三圈商務(wù)板塊的發(fā)展，使新舊商務(wù)區(qū)同時(shí)也走上更新?lián)Q代的步伐，今 后的新推寫字樓也主要以高端的甲級寫字樓為主，發(fā)展以高端為主流，商發(fā)展以高端為主流，商 務(wù)綜合配套齊備的物業(yè)將倍受青睞。務(wù)綜合配套齊備的物業(yè)將倍受青睞。 產(chǎn)品：產(chǎn)品：從甲級寫字樓的供應(yīng)來看，

8、基本上扎堆于天河區(qū)，也就是說，未來的天河 區(qū)，競爭異常激烈，而將會雄踞廣州市另一高端的核心商務(wù)區(qū)琶洲商琶洲商 務(wù)區(qū)，同時(shí)吸引更多的外資及內(nèi)地大企業(yè)也會搬遷及選擇在此設(shè)立總部，務(wù)區(qū)，同時(shí)吸引更多的外資及內(nèi)地大企業(yè)也會搬遷及選擇在此設(shè)立總部， 帶動海珠區(qū)商務(wù)的總體發(fā)展。帶動海珠區(qū)商務(wù)的總體發(fā)展。 價(jià)格：價(jià)格：供不應(yīng)求令租金水平繼續(xù)穩(wěn)定上升的現(xiàn)象將繼續(xù)在一批優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)中 出現(xiàn)，并催使整體租金繼續(xù)保持穩(wěn)定上升的趨勢。然而琶洲展會的全面使然而琶洲展會的全面使 用將一再帶動區(qū)域租售價(jià)格的上漲。用將一再帶動區(qū)域租售價(jià)格的上漲。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 11 1.2 寫字樓產(chǎn)品分析熱門寫字樓租售情況 區(qū)域區(qū)

9、域物業(yè)名稱物業(yè)名稱租均價(jià)（元租均價(jià)（元/m2）售均價(jià)（元售均價(jià)（元/m2）管理費(fèi)（元管理費(fèi)（元/m2）進(jìn)駐率進(jìn)駐率% 天河區(qū)天河區(qū) 維多利廣場￥120￥25,000￥25剛交樓 金利來大廈￥140只租不售￥2995% 珠江新城珠江新城 勤建大廈￥100￥18,000￥1095% 富力盈隆廣場￥110暫無售盤￥2590% 富力科訊大廈￥110暫無售盤￥1795% 國際金融大廈￥250只租不售未定60% 信合廣場￥130只租不售￥2880% 越秀區(qū)越秀區(qū) 捷泰廣場￥120只租不售￥2899% 世界貿(mào)易中心 南塔 ￥100 北塔 ￥80 南塔￥15, 000 ￥2898% 北塔￥12,000 好世界

10、廣場￥120￥17,000￥29.8098% 越秀城市廣場￥85暫無售盤￥1070% 健力寶大廈￥90只租不售￥2893% 琶洲琶洲 中洲中心￥80￥18,000北 ￥22 南 ￥976% 保利國際廣場￥120￥22,000 南塔 ￥28 北塔 ￥28 30% 啟示：眾多甲級寫字樓采取中長收益模式啟示：眾多甲級寫字樓采取中長收益模式只租不售，現(xiàn)時(shí)市場可只租不售，現(xiàn)時(shí)市場可 售的高品質(zhì)寫字樓較稀缺售的高品質(zhì)寫字樓較稀缺 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 12 1.2 寫字樓產(chǎn)品分析甲級寫字樓熱銷產(chǎn)品分析 特征一：商務(wù)綜合配套齊備的寫字樓物業(yè)將倍受青睞。反過來講，傳統(tǒng)的商務(wù)圈總 是集高端寫字樓、星級酒店、高級

11、公寓、高級商場于一體，形成經(jīng)濟(jì)圈。 例如：環(huán)市路 、天河北、天河路、珠江新城。 特征二：地標(biāo)性物業(yè)熱銷。甲級寫字樓市場中，爭“高”標(biāo)榜地標(biāo)性物業(yè)能迅速建 立市場地位，利用天生的優(yōu)勢成為市場的關(guān)注點(diǎn)。例如：環(huán)市路的63層、 天河北的中信、東山的電信廣場、越秀區(qū)的中華國際、珠江新城的東西塔。 特征三：硬件比拼和產(chǎn)品附加值成為現(xiàn)時(shí)甲級寫字樓市場的主要產(chǎn)品競爭點(diǎn)。例如： 大堂的高度、電梯的速度、層高等等。 對項(xiàng)目的啟示：對項(xiàng)目的啟示： 項(xiàng)目爛尾多年，硬件比拼不是主要的競爭點(diǎn)，除了項(xiàng)目的地理優(yōu)勢外，項(xiàng)目項(xiàng)目爛尾多年，硬件比拼不是主要的競爭點(diǎn)，除了項(xiàng)目的地理優(yōu)勢外，項(xiàng)目 的的“高度高度”與與“樓宇復(fù)合性樓

12、宇復(fù)合性”將會為定位與營銷帶來不可忽視的競爭機(jī)遇。將會為定位與營銷帶來不可忽視的競爭機(jī)遇。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 13 復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場新熱點(diǎn) 1.2 寫字樓產(chǎn)品分析甲級寫字樓未來發(fā)展方向 個(gè)案一：天譽(yù)大廈個(gè)案一：天譽(yù)大廈 威斯汀成功利用品牌酒店與寫字樓的聯(lián)動威斯汀成功利用品牌酒店與寫字樓的聯(lián)動 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)打入高端市場！經(jīng)濟(jì)效應(yīng)打入高端市場！ 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模: 占地面積約為1萬平方米，總建筑面積約為13.8萬平方 米。整個(gè)項(xiàng)目建筑包括六層地下室、六層裙樓及寫字樓 和酒店. 酒酒 店店: 南塔，層高為40層，建筑面積約6.8萬平方米，酒店設(shè) 計(jì)功能配套包括商務(wù)中心、商業(yè)廣場、咖啡廳、國際宴

13、會及多功能廳、會議室、特色餐廳、精英會所、多功能 健身中心、泳池、桑拿水療室、約400多間客房； 寫寫 字字 樓樓: 北塔，甲級寫字樓,層高為36層，建筑面積約4.2萬平方 米，寫字樓設(shè)計(jì)功能配套包括了精英會所及辦公室。 成熟的配套服務(wù)使之構(gòu)筑成實(shí)用性能高、成熟的配套服務(wù)使之構(gòu)筑成實(shí)用性能高、 效率高的五星級商務(wù)酒店與甲級寫字樓。效率高的五星級商務(wù)酒店與甲級寫字樓。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 14 復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場新熱點(diǎn) 1.2 寫字樓產(chǎn)品分析甲級寫字樓未來發(fā)展趨勢 個(gè)案二：萬菱匯個(gè)案二：萬菱匯 太古匯成功復(fù)合經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也會在太古匯成功復(fù)合經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也會在 不久的將來引入廣州市場！

14、不久的將來引入廣州市場！ 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模: 包括裙樓部分的商場和一棟甲級寫字樓、 兩棟 公寓。該項(xiàng)目總建筑面積規(guī)模超過23萬平方米. 寫寫 字字 樓樓: 萬菱匯甲級寫字樓,高49層，建筑面積約6.5萬平方 米，基本間隔為400平方米-1500平方米，初步定 為整層出租。 公公 寓寓: 兩棟，公寓部分一棟樓高29層，另一棟高33層， 建筑面積約7.2萬平方米目前租售尚未確定 ； 商商 場場: 裙樓5層加上地下一層為商場部分，建筑面積約5.8 萬平方米。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 15 1.3 寫字樓市場小結(jié) 本區(qū)域商務(wù)辦公市場潛力異常龐大，出于市場對高端商務(wù)綜合物業(yè)的渴本區(qū)域商務(wù)辦公市場潛力異常龐

15、大，出于市場對高端商務(wù)綜合物業(yè)的渴 求，商旅復(fù)合型地產(chǎn)在未來市場更具備市場競爭力。求，商旅復(fù)合型地產(chǎn)在未來市場更具備市場競爭力。 市場機(jī)遇：市場機(jī)遇：隨著琶洲商務(wù)圈的發(fā)展，勢必會向周邊輻射，對于海珠區(qū)產(chǎn)生一定 積極影響。琶洲商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓除保利國際廣場、中洲中心近兩年來，沒 有新建甲級寫字樓供應(yīng)，對項(xiàng)目而言無疑是一個(gè)既定的優(yōu)勢。 產(chǎn)品的機(jī)遇：產(chǎn)品的機(jī)遇：單一的硬件比拼，必定導(dǎo)致甲級寫字樓市場競爭的白熱化，而相 比之下，在產(chǎn)品配套方面，市場對此要求越來越高，附加值的挖掘，特別是復(fù) 合型經(jīng)濟(jì)效應(yīng)成為未來高端寫字樓的主要競爭點(diǎn)之一。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 16 2 2、公寓及酒店市場綜述、公寓及

16、酒店市場綜述 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 17 公寓市場分析 近年來，廣州公寓市場上出現(xiàn)前所未有的供求兩旺的局面，除了天河北和 環(huán)市路這些傳統(tǒng)的商務(wù)辦公區(qū)外，也有琶洲、珠江新城、廣州大道北等其 他寫字樓密集區(qū)域。其中以天河的公寓項(xiàng)目供應(yīng)較多，過去三年到現(xiàn)在共 有十多個(gè)公寓推出，市場的吸納超乎預(yù)計(jì)。 公寓產(chǎn)品依賴周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和濃厚的商務(wù)氛圍，商務(wù)公寓由于具備部分 寫字樓的功能具備一定的吸引力，租售情況相當(dāng)理想。富力集團(tuán)的公寓項(xiàng) 目覆蓋較大，其中一部分還與寫字樓結(jié)合開發(fā)例如富力摩根史丹尼。 價(jià)格方面，07年來公寓價(jià)格飆升過萬，回報(bào)率已成為最具吸引投資者的關(guān) 注點(diǎn)。公寓除了面積小總價(jià)低，投資門檻低外，“

17、商住兩用”成為公寓新 亮點(diǎn)，帶動公寓市場迅速受新一輪關(guān)注，類似富力史丹尼的小戶型公寓銷 售理想，同時(shí)“商住兩用”也是區(qū)別于眾多住宅用地公寓的一大優(yōu)勢。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 18 在售公寓情況 從酒店式公寓的分布來看，漸漸向商務(wù)及商業(yè)氛圍濃厚且成熟的天河、海珠兩區(qū)集中， 尤其是珠江新城cbd商務(wù)圈最為集中，琶洲商務(wù)圈的帶動下海珠區(qū)公寓市場將被看好。而未 來海珠區(qū)的供應(yīng)量較少，市場有賴新項(xiàng)目的補(bǔ)充。 嘉裕禮頓陽光 鉑林國際公寓 富力愛丁堡 馬賽國際公寓 mba國際公寓 嘉誠國際公寓 理想青年薈 錦源國際公寓 羅馬國際公寓 逸景翠園丹頓公寓 鉑頓公寓 錦洲國際公寓 世港國際公寓 會展領(lǐng)域 珠江商派

18、國際公寓 即將推出公寓在售公寓近三年銷售完成公寓 勤天e品上館 嘉裕君玥公館 珠江新岸公寓 富邦名寓 奧克伍德國際酒店公寓 富力盈豐大廈 vili威尼國際公寓 濱江瑞城 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 19 公寓板塊分布及特點(diǎn) 針對客戶群體分為以外資企業(yè)高層管理人員租住、大戶型為主的高檔次公寓和針對 投資型客戶、小戶型為主的中高檔公寓。 借鑒酒店式服務(wù)和管理模式，提供細(xì)致、周全的家政服務(wù)與商務(wù)服務(wù)。 硬件設(shè)施檔次高，具備豪華的酒店式住戶大堂，提供普通住宅所沒有的精裝修，甚 至名牌家私家電，有多功能豪華會所，多以復(fù)合物業(yè)形式開發(fā)。 功能靈活：既可用于商務(wù)辦公，又能用于日常居家用途多元：既可投資，又能自用

19、所處位置交通便捷，商圈成熟，商務(wù)辦公氛圍濃厚 主要分布于天河北、珠江新城及海珠區(qū)新會展中心附近等商務(wù)集中的優(yōu)越地段。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 20 在售公寓的區(qū)域分析 區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目總貨量（套）總貨量（套）開賣時(shí)間開賣時(shí)間 海珠區(qū)海珠區(qū) 羅馬家園國際公寓羅馬家園國際公寓約約24007年年3月月 珠江帝景克萊國際公寓珠江帝景克萊國際公寓20005年年5月月 逸景翠園丹頓公寓逸景翠園丹頓公寓24006年年 逸景翠園鉑頓公寓逸景翠園鉑頓公寓32407年年5月月 珠江新岸公寓珠江新岸公寓一期一期16107年年10月月 天河區(qū)天河區(qū) 勤天勤天e品上館品上館 30307年年7月月 嘉裕嘉裕君玥公館君玥公館

20、30007年年10月月 越秀區(qū)越秀區(qū)錦源國際公寓錦源國際公寓62406年年6月月 06年酒店式公寓供應(yīng)量已被大量消化，側(cè)面反映出廣州對酒店式公寓強(qiáng)勁的消化能力， 以及繼續(xù)開發(fā)酒店式公寓的廣闊空間和良好市場預(yù)期。市場主要消化去年的剩余貨量， 有待新項(xiàng)目的補(bǔ)充。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 21 在售公寓產(chǎn)品一覽 項(xiàng)目項(xiàng)目主要戶型主要戶型 珠江新岸公寓珠江新岸公寓30-90的單間、兩房的單間、兩房 逸景翠園逸景翠園 丹頓公寓丹頓公寓81、112、193的兩房三房四房的兩房三房四房 逸景翠園逸景翠園 鉑頓公寓鉑頓公寓120-145的大三房四房的大三房四房 羅馬家園羅馬家園 羅馬國際公寓羅馬國際公寓91-1

21、36的三房的三房 珠江帝景珠江帝景 克萊國際公寓克萊國際公寓145-203 的大四房五房的大四房五房 勤天勤天e品上館品上館 47、85、110 的復(fù)式設(shè)計(jì)的復(fù)式設(shè)計(jì) 嘉裕嘉裕君玥公館君玥公館130-180 的大三房（加工人房）、大四房（加工人房）的大三房（加工人房）、大四房（加工人房） 嘉裕禮頓陽光嘉裕禮頓陽光35-47單間，單間，55-70一房占七成；少量一房占七成；少量80-127的兩房三房的兩房三房 鉑林國際公寓鉑林國際公寓27-53 一房，一房，30-60 兩房兩房 mba公寓公寓43-53 ，64 馬賽國際公寓馬賽國際公寓45-77 錦源國際公寓錦源國際公寓 37-60 的單間、的

22、單間、80 的兩房、的兩房、204-212 的四房，大面積單位剩的四房，大面積單位剩 余比例大余比例大 純公寓項(xiàng)目戶型走投資營銷手段，與商務(wù)結(jié)合的公寓項(xiàng)目產(chǎn)品檔次較高，單元間隔面積集中在30- 60 的小戶型；且該類型項(xiàng)目逐漸走俏，同時(shí)也是市場的稀缺產(chǎn)品。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 22 公寓個(gè)案 嘉裕禮頓陽光嘉裕禮頓陽光 物業(yè)地址：珠江新城 開 發(fā) 商：嘉裕集團(tuán) 開售時(shí)間：2006年12月 均價(jià)：公1.8萬元/平方米（含2000元/平方米裝修） 規(guī) 劃：樓盤由三棟塔樓組成，西塔為星級酒店，中、東塔為酒店商務(wù)公寓，戶 型面積在30-120平方米，其他以50平方米以下的小戶型單位為主。 項(xiàng)目特點(diǎn):項(xiàng)

23、目結(jié)合公寓與酒店，公寓單位以小戶型為主，在入住后可享受酒店24 小時(shí)星級服務(wù)，并引入金鑰匙服務(wù)，為業(yè)主提供最專業(yè)的服務(wù)。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 23 財(cái)智大廈財(cái)智大廈 物業(yè)地址：海珠區(qū)客村立交西北角 開 發(fā) 商：廣東粵臺有限公司 開售時(shí)間：2006年11月 均價(jià)：寫字樓1.2萬元/平方米，公寓1.1萬元/平方米 規(guī) 劃：總建筑面積42914，13層為商場，4-6樓為寫字樓，730層為酒店式商 務(wù)公寓。 項(xiàng)目特點(diǎn):項(xiàng)目充分體現(xiàn)寫字樓及商務(wù)公寓有機(jī)結(jié)合與互補(bǔ)的市場優(yōu)勢，雙地鐵配套 在琶洲經(jīng)濟(jì)的帶動下成就雙贏。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 24 公寓的未來供應(yīng) 公寓面積跨度大，大戶型公寓主要依靠規(guī)模較大的

24、住宅項(xiàng)目， 如逸景翠園先后推出的丹頓公寓及鉑頓公寓，珠江帝景的克萊 公寓，而小戶型公寓，主打投資概念，銷售靈活，產(chǎn)品面積幅 度在3070平方之間，也受到市場關(guān)注。未來市場供應(yīng)將以該類 小面積戶型為主流產(chǎn)品。 現(xiàn)時(shí)市場的公寓供應(yīng)仍然主要來自天河區(qū)，位于火車東站的 vili威尼國際公寓、體育東路的奧克伍德國際酒店公寓、珠江 新城的富力盈豐大廈，再加其他區(qū)域的補(bǔ)充，供應(yīng)量保持一 定的水平，未來的公寓市場將存在一定的競爭。 未來供應(yīng)的啟示 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 25 公寓市場小結(jié) 酒店式服務(wù)公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處，部分公寓與寫字樓或商業(yè)結(jié)合 產(chǎn)生的效益，成為房產(chǎn)投資和租賃市場的寵兒。其之所以受到

25、追捧，是因其 小戶型產(chǎn)品的市場緊俏和能滿足巨大的高檔租賃市場的需求。 06、07年如雨后春筍般拔地而起的新建酒店，從側(cè)面反映隨著廣交會、 琶洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，粵港澳經(jīng)濟(jì)往來的加密，廣州對酒店業(yè)的強(qiáng)勁需求。酒店 式公寓以酒店的優(yōu)點(diǎn)和居家的氛圍成為市場追捧的對象，07年酒店式公寓龐 大的供應(yīng)量被迅速消化，可見酒店式公寓的廣闊空間以及良好市場預(yù)期。 從酒店式公寓的分布來看，漸漸向商務(wù)及商業(yè)氛圍濃厚且成熟的天河、海珠 兩區(qū)集中，尤其是珠江新城cbd商務(wù)圈最為集中。而這些地段恰恰也是商住公 寓、寫字樓租賃最為活躍的地段，海內(nèi)外的商務(wù)人群大多聚居于此，這使得 酒店式公寓從一誕生就被更多地賦予了投資的屬性，投資

26、時(shí)代的來臨也昭示 著酒店式公寓時(shí)代的來臨。 精簡、有針對的總結(jié) 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 26 廣州酒店發(fā)展及其趨勢 上世紀(jì)80年代，廣州接連出現(xiàn)的白天鵝賓館、中國大酒店、花園酒店和東 方賓館，讓當(dāng)時(shí)的廣州酒店業(yè)在國內(nèi)名噪一時(shí)。 然而，到上世紀(jì)90年代末，廣州酒店業(yè)的整體發(fā)展水平開始變得緩慢，老 牌星級酒店亦翻新改造，提高競爭力 ，但由于規(guī)模既定，始終未能滿足 發(fā)展需要十幾年都沒有新增一家五星級。 時(shí)至今天亞運(yùn)、cepa以及“泛珠三角”跨區(qū)域合作等眾多利好條件將催 生廣州酒店發(fā)展的巨大商機(jī)。 自07年琶洲及天河新落成的幾間五星級后，才填補(bǔ)了五星級酒店的才填補(bǔ)了五星級酒店的1010年投年投 資空白。

27、資空白。 由于供求失衡，去年廣交會期間，廣州酒店房價(jià)飆升五、六倍，去 年，廣州各大酒店的房價(jià)亦普遍上漲。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 27 近年新增酒店一覽 酒酒 店店地地 址址交付時(shí)間交付時(shí)間投資金額投資金額 富力麗思卡爾頓酒店珠江新城西區(qū)2006年16億 富力君悅大酒店珠江新城 威斯汀保利國際酒店火車東站東側(cè)（林和中路）2006年13億 皇冠假日酒店天河北與林和東交界2007年8億元 嘉逸皇冠酒店東圃大觀路口1.5億 廣州城建索菲特大酒店天河北與林和東交界2007年8億 正佳萬豪酒店（暫定名）天河路與體育東路交匯處 2008年 太古匯香格里拉酒店天河路和天河?xùn)|路交界 粵海喜來登天河路天河城廣場西

28、塔 品牌五星酒店主要集中在天河區(qū)，除琶洲外其余區(qū)域尚未有發(fā)展高端酒店物業(yè)的 先天條件 ，然而現(xiàn)時(shí)海珠區(qū)的五星級酒店僅有香格里拉一間，酒店發(fā)展的空間相 當(dāng)可觀。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 28 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地址地址規(guī)模規(guī)?？⒐と掌诳⒐と掌陂_發(fā)商開發(fā)商/ /投資商投資商/ /運(yùn)營商運(yùn)營商 香格里拉酒店（五星 級） 琶洲國際會展 中心東側(cè) 建筑面積6萬 2007年香格里拉集團(tuán)/保利集團(tuán) 香格里拉集團(tuán) 廣州珀麗酒店江南大道中348 號 建筑面積 4.73萬 1988年江南大酒店有限公司、香港港 澳（控股）有限公司、香港珀 麗酒店管理有限公司 香港珀麗酒店管 理有限公司 廣東新珠江大酒店濱江東路830號

29、 珠江廣場二期 側(cè) 建筑面積 4.26萬 2001年廣東新南方集團(tuán)、廣州珠江廣 場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣州珠江物業(yè)酒 店管理公司 珠江帝景酒店藝苑路99號 2002年珠江實(shí)業(yè)集團(tuán) 廣州華廈大酒店海珠廣場僑光 路8號 1957年廣東中旅華廈國際酒店控股有 限公司 澳門中旅國際酒 店管理公司 廣州半島游艇俱樂部 酒店 濱江東路81號2001年廣州半島游艇俱樂部有限公司廣州半島游艇俱 樂部有限公司 天一酒店同福東路644號建筑面積2.9 萬 2005年天壹實(shí)業(yè)有限公司廣東中旅（集團(tuán)） 酒店物業(yè)管理有 限公司 海珠區(qū)四星級以上酒店 現(xiàn)時(shí)海珠高端酒店物業(yè)較少，且近年新落成的酒店只有一間，對于 配合今后廣

30、州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 ，有一定的提升空間 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 29 酒店小結(jié) 琶洲商務(wù)圈、2010年亞運(yùn)等眾多利好條件將催生廣州酒店發(fā)展的巨大 商機(jī)酒店業(yè)開始在海珠蓬勃發(fā)展隨著香格里拉酒店、富力麗 思卡爾頓酒店等由國際酒店管理集團(tuán)管理的五星級酒店相繼開業(yè)， 廣州酒店業(yè)的國際化開始破題。廣州富力君悅大酒店的開業(yè)，則標(biāo)志 著廣州酒店業(yè)的國際化步伐再次提速。酒店高端市場的空間還很大酒店高端市場的空間還很大,走走 品牌營銷的道路是一種必然趨勢。品牌營銷的道路是一種必然趨勢。 會展“商業(yè)區(qū)域”的趨勢：酒店一般是以為會展商務(wù)圓心，在25分 鐘車程內(nèi)能到達(dá)重要的目的地?？腿藭x擇會展附近的酒店，一般 開發(fā)商在

31、會展中心周邊建五星級酒店的主要因素之一。目前，在國 際會展中心附近還沒有出現(xiàn)新酒店，一旦新酒店介入，就能在“商 業(yè)區(qū)域”上獲得很大的市場優(yōu)勢，發(fā)展會展周邊酒店項(xiàng)目是開發(fā)商 追求目標(biāo)。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 30 3 3、海珠區(qū)未來規(guī)劃、海珠區(qū)未來規(guī)劃 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 31 在海珠區(qū)未來的空間布局中，提出了“東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居”及 “抑制房產(chǎn)、完善配套”的用地布局思想，東部布局重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)用 地的預(yù)留與調(diào)整，西部布局關(guān)鍵在宜居環(huán)境的營造與商業(yè)及配套設(shè) 施的完善。 海珠區(qū)將構(gòu)筑兩個(gè)市級中心，其中在江南大道、昌崗中路、寶 崗大道、江南西路圍合地段構(gòu)建海珠西部舊城中心；在廣州新城中 軸線赤崗段形成

32、海珠區(qū)東部新的城市中心。 海珠區(qū)未來規(guī)劃海珠區(qū)未來規(guī)劃 地鐵 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 32 城市發(fā)展進(jìn)程城市發(fā)展進(jìn)程 規(guī)劃 住宅 市政 會展 辦公 商業(yè)/ 公寓配套 形成生活圈 政治經(jīng)濟(jì)文化中心 商務(wù)中心 互補(bǔ)強(qiáng)化商務(wù)中心附加值加大 時(shí)間序列時(shí)間序列 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 33 區(qū)域發(fā)展啟示區(qū)域發(fā)展啟示 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 34 4、市場概況總結(jié)、市場概況總結(jié) 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 35 、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目swot分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目開發(fā)思考 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 36 s優(yōu)勢優(yōu)勢w劣勢劣勢 o機(jī)會機(jī)會 t威脅威脅 位置優(yōu)越：琶洲商務(wù)圈+江南西配套圈 交通便利：江南大道(公交)+雙

33、地鐵 地鐵上蓋物業(yè)昭示性強(qiáng) 品牌酒店提升物業(yè)檔次，成為市場尖端 復(fù)合型物業(yè)，具規(guī)模效應(yīng)，體現(xiàn)稀缺性 未來市場供應(yīng)進(jìn)入高峰期， 市場競爭的加劇 天河北與珠江新城分流部分 客戶 寫字樓、商業(yè)及酒店物業(yè)檔 次不斷提升，市場競爭激烈 項(xiàng)目的歷史因素，形象重塑 存在阻力 現(xiàn)時(shí)周邊商務(wù)氛圍較淡，未 能形成客戶的首選 車位配套不足， 琶洲商圈建設(shè)，商務(wù)氣氛漸濃，帶動 物業(yè)租售齊升 交易會業(yè)務(wù)量大幅增長，形成會展經(jīng) 濟(jì)幅射 雙地鐵的啟動，產(chǎn)生更大的商業(yè)、商 務(wù)效益 swot分析 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 37 啟示 復(fù)合地產(chǎn)是房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入細(xì)節(jié)化差異化的時(shí)代，項(xiàng)目具備這一 發(fā)展各項(xiàng)條件，將填補(bǔ)區(qū)域的空白，引領(lǐng)發(fā)展

34、潮流。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 38 、競爭策略、競爭策略 同類型項(xiàng)目借鑒 競爭分析 競爭策略 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 39 環(huán)球國際廣場環(huán)球國際廣場 樓層 功能定位 1層 寫字樓、公寓、酒店等三部分大堂及商場 2-5層 商業(yè) / 餐引 / 休閑 6層 酒店會議中心 7層 酒店水療（spa）健身中心 / 游泳池 8-22層 甲級寫字樓 24-35層 恒安瑞士國際公寓 36-51層 恒安瑞士大酒店 項(xiàng)目建筑指標(biāo) 項(xiàng)目基地呈三角形狀，主樓部分樓 層為51層，裙樓部分為6層，整體 高度約208米，總建筑面積達(dá) 119458.9平方米，地下建筑面積 17195.8平方米。 形象定位：廣佛商務(wù)巨擎領(lǐng)袖核心

35、中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 40 同類型開發(fā)模式分析 列舉數(shù)個(gè)不同開發(fā)模式的寫字樓項(xiàng)目，如天河城，中華廣場，環(huán)球廣場 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 41 項(xiàng)目開發(fā)競爭策略 針對該項(xiàng)目合適的開發(fā)模式，原因分析 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 42 、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目定位 酒店及商業(yè)定位 寫字樓定位 公寓定位 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 43 1 1、項(xiàng)目整體定位建議、項(xiàng)目整體定位建議 項(xiàng)目突破口從定位開始 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 44 1.1 1.1 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析: : 市場背景市場背景：琶洲經(jīng)濟(jì)帶動催生海珠區(qū)大量高端寫字樓需求，且除 琶洲新區(qū)外，海珠區(qū)近年來缺乏高端寫字樓的新供應(yīng)，特別是配套

36、成 熟區(qū)域上的商務(wù)辦公物業(yè)。 項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：項(xiàng)目位處海珠區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心地帶，海珠區(qū)的高端住宅、 商業(yè)、酒店等物業(yè)扎推于此，是經(jīng)濟(jì)中心的成熟配套。而項(xiàng)目52層， 高度與地段價(jià)值是其最突出的優(yōu)勢，這是項(xiàng)目成為標(biāo)志性建筑最大的 支持點(diǎn)，即唯一性。 競爭分析：競爭分析：目前高端寫字樓市場走向硬件配套的單一化競爭，項(xiàng)目 公寓、酒店、商業(yè)的復(fù)合型配套優(yōu)勢，可成為項(xiàng)目附加值的一大亮點(diǎn) 關(guān)鍵字：需求關(guān)鍵字：需求 關(guān)鍵字：條件關(guān)鍵字：條件 關(guān)鍵字：差異關(guān)鍵字：差異 項(xiàng)目的擁有優(yōu)越的地段優(yōu)勢及自身資源，在區(qū)域范圍內(nèi)本著項(xiàng)目的擁有優(yōu)越的地段優(yōu)勢及自身資源，在區(qū)域范圍內(nèi)本著“龍頭龍頭”地位，地位， 強(qiáng)化其地標(biāo)物業(yè)

37、的獨(dú)特性，同時(shí)要體現(xiàn)高端、國際化、功能性強(qiáng)的特點(diǎn)。強(qiáng)化其地標(biāo)物業(yè)的獨(dú)特性，同時(shí)要體現(xiàn)高端、國際化、功能性強(qiáng)的特點(diǎn)。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 45 海珠區(qū)地標(biāo)性建筑，五星級的國際復(fù)合商務(wù)港海珠區(qū)地標(biāo)性建筑，五星級的國際復(fù)合商務(wù)港 集酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)于一體化的經(jīng)濟(jì)核心領(lǐng)地集酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)于一體化的經(jīng)濟(jì)核心領(lǐng)地 1.2 1.2 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 46 1.3 1.3 項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目命名建議 海悅國際廣場海悅國際廣場 寫字樓命名寫字樓命名:海悅國際商務(wù)廣場海悅國際商務(wù)廣場 酒店式公寓酒店式公寓:海悅國際公寓海悅國際公寓 酒店命名酒店命名:海悅國際酒店或沿用世界著

38、名的合作酒店海悅國際酒店或沿用世界著名的合作酒店 商場命名商場命名:海悅國際購物中心海悅國際購物中心 海悅：海悅：海珠區(qū)地標(biāo) （結(jié)合世界著名酒 店“凱悅酒店”品 牌） 國際：國際：體現(xiàn)項(xiàng) 目國際化標(biāo)準(zhǔn) 的高檔定位 廣場：廣場：體現(xiàn)項(xiàng)目復(fù) 合型的功能定位 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 47 充分挖掘項(xiàng)目的四大價(jià)值點(diǎn)，充分挖掘項(xiàng)目的四大價(jià)值點(diǎn)， 以及各配套物業(yè)的各自的核心功能，以及各配套物業(yè)的各自的核心功能， 實(shí)現(xiàn)一體化樓宇經(jīng)濟(jì)！實(shí)現(xiàn)一體化樓宇經(jīng)濟(jì)！ 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 48 1.4 1.4 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)的梳理項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)的梳理: : 核心需求價(jià)值核心需求價(jià)值 產(chǎn)品核心價(jià)值產(chǎn)品核心價(jià)值 核心附加價(jià)值

39、核心附加價(jià)值 啟示：形象打造啟示：形象打造 形象表現(xiàn)：外立面、硬件配套、大堂、公共廣場 核心打造點(diǎn)核心打造點(diǎn) 啟示：各類功能分布有效整合配置啟示：各類功能分布有效整合配置 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 49 甲級寫字樓甲級寫字樓高檔公寓高檔公寓 高檔商業(yè)高檔商業(yè)星級酒店星級酒店 促進(jìn) 角色 發(fā)揮 互動 1.5 1.5 各種物業(yè)的角色及功能定位各種物業(yè)的角色及功能定位: : 酒店酒店形象貢獻(xiàn)者形象貢獻(xiàn)者 超高層的星級酒店和超甲級寫字樓，無疑成為項(xiàng)目 整體形象和檔次的代言。既對商業(yè)銷售起到?jīng)Q定作 用，同時(shí)也對公寓與寫字樓收益產(chǎn)生良好影響。 寫字樓是項(xiàng)目的主 要體量,存在區(qū)域的 稀缺性和唯一性, 但全市而言

40、,面臨巨 大的市場存量，競 爭非常激烈。 作為寫字樓的附加配套, 可以通過寫字樓的成功 進(jìn)駐帶動公寓的需求, 并提升產(chǎn)品素質(zhì)達(dá)到價(jià) 格上揚(yáng)，使項(xiàng)目達(dá)到利 潤最大化的效果。 地鐵上蓋物業(yè),周邊商業(yè)氛圍濃厚,商業(yè)的業(yè)態(tài) 判斷與經(jīng)營方向選擇合理，將起到營造高檔次、 具文化品味的項(xiàng)目形象. 甲級寫字樓甲級寫字樓成本成本+形象貢獻(xiàn)者形象貢獻(xiàn)者 商業(yè)商業(yè)形象利潤貢獻(xiàn)者形象利潤貢獻(xiàn)者 公寓公寓附加值貢獻(xiàn)者附加值貢獻(xiàn)者 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 50 1.6 1.6 各功能業(yè)態(tài)開發(fā)比例建議各功能業(yè)態(tài)開發(fā)比例建議 n根據(jù)未來市場需求與供應(yīng)的較大差異相比珠江新城及琶洲龐大的寫字樓供 應(yīng)量，項(xiàng)目所在的片區(qū)寫字樓供應(yīng)面積

41、顯得稀缺,按目前寫字樓的體量適合打 造成高端的地標(biāo)性甲級寫字樓。 n項(xiàng)目公寓面臨的市場壓力較大目前可算項(xiàng)目的比例為20（寫字樓）：19 （公寓）:2(酒店)，此區(qū)域非傳統(tǒng)的商務(wù)核心區(qū)，催生公寓需求不足，公寓作 為寫字樓的配套體量過大,將會帶來銷售壓力,而酒店僅兩層,受規(guī)模的影響,不 利于引入知名酒店公司及樹立酒店形象檔次塑造。 n因此，建議可相對壓縮公寓開發(fā)量，適應(yīng)增大酒店開發(fā)量。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 51 1.7 1.7 垂直功能規(guī)劃建議垂直功能規(guī)劃建議 商務(wù)元素商務(wù)元素 商旅配套商旅配套 商務(wù)配套商務(wù)配套 828f 甲級寫字樓甲級寫字樓 4748f 星空高級餐飲星空高級餐飲 -15f 商

42、場商場 67f 會所及商務(wù)配套會所及商務(wù)配套 3138f 公寓公寓 3948f 星級酒店星級酒店 休閑餐飲元素休閑餐飲元素 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 52 2 2、寫字樓部分定位建議、寫字樓部分定位建議 客戶群分析 寫字樓定位 競爭策略 產(chǎn)品建議 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 53 2.1 2.1 中心區(qū)客戶群體分析中心區(qū)客戶群體分析 貿(mào)易類客戶貿(mào)易類客戶 貿(mào)易類客戶一直是廣州寫字樓銷售市場的重要客戶，貿(mào)易行業(yè)規(guī)模大，涉及大中小型 公司，其中不少外資企業(yè)。 高端服務(wù)類客戶高端服務(wù)類客戶 廣州的高端顧問咨詢與服務(wù)類客戶數(shù)量多，檔次高，同時(shí)隨著未來廣州與香港經(jīng)濟(jì)的深 入聯(lián)系，更多的香港專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入內(nèi)地市

43、場，因此這些客戶群體寫字樓的要求也比 較高，需求也十分旺盛。 高新科技類客戶高新科技類客戶 廣州是全國高新科技產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的城市之一，又有著“廣交會”的政府政策支持，下屆 起“廣交會” 琶洲會館作唯一會館的市政規(guī)劃利好，從中心區(qū)寫字樓的入住企業(yè)來看，高 新科技企業(yè)對寫字樓的需求一直十分強(qiáng)勁 客戶群分析寫字樓定位競爭策略產(chǎn)品建議 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 54 物流類客戶物流類客戶 對中心區(qū)寫字樓而言，物流行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的需求潛力大。 金融類客戶金融類客戶 銀行客戶單一性購買面積大、具有良好的市場引導(dǎo)與號召能力。因此中心區(qū)寫字樓大力追捧與 銀行合作，目前該類客戶辦公所占寫字樓比例最高，也是中心區(qū)寫

44、字樓的重要級客戶。 其它類其它類 從中心區(qū)入住企業(yè)來看，部分食品公司、品牌服裝、廣告、裝飾等中小型企業(yè)也逐漸注重寫字 樓的檔次和辦公環(huán)境 2.1 2.1 中心區(qū)客戶群體分析中心區(qū)客戶群體分析 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 55 二手成交中主要是公司租售為主 個(gè)人購買則會考慮正售的物業(yè) 成交客戶主要涉及行業(yè)有it、高新科技、 貿(mào)易、投資公司等 隨著中心區(qū)各項(xiàng)配套的完善， 琶洲成為唯一的“廣交會”會館，琶洲經(jīng)濟(jì)圈的崛起 海珠區(qū)寫字樓的份額將持續(xù)擴(kuò)大，而該區(qū)存量寫字樓欠缺的高端產(chǎn)品海珠區(qū)寫字樓的份額將持續(xù)擴(kuò)大，而該區(qū)存量寫字樓欠缺的高端產(chǎn)品 2.1 2.1 中心區(qū)客戶群體分析中心區(qū)客戶群體分析二手市場客戶分

45、析二手市場客戶分析 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 56 2.2 2.2 高端客戶需求分析高端客戶需求分析 選點(diǎn)要求選點(diǎn)要求 一般只選擇城市高檔核心商務(wù)圈； 周邊國際性配套，如：五星級國際酒店、商務(wù)會所、娛樂與休閑場所等； 寫字樓形象寫字樓形象 要求要求 寫字樓的檔次和所代表的國際商務(wù)形象是選擇的主要出發(fā)點(diǎn)，一般以高檔的 甲級寫字樓為主； 需求面積及需求面積及 樓層樓層 一般選擇10層以上的中高樓層； 因?yàn)橹饕δ芤詷I(yè)務(wù)鏈的中間環(huán)節(jié)為主，人員不多，面積需求不大，主要以 250左右為主； 硬件硬件 對通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等信息化的要求高，如：無盲點(diǎn)移動電話信號、高密度 綜合布線、無線上網(wǎng)、衛(wèi)星電話等； 價(jià)格價(jià)

46、格 目前以租用為主； 價(jià)格不是影響購買或租賃寫字樓特別重要的因素，可以承受20000元/以上 的價(jià)格； 配套及服務(wù)配套及服務(wù) 的需求的需求 國際級的物業(yè)管理； 根據(jù)我司在廣州寫字樓市場多年的代理經(jīng)驗(yàn)以及客戶跟進(jìn)數(shù)據(jù)庫，發(fā)現(xiàn)高端 客戶群存在以下的需求特征： 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 57 需求關(guān)鍵要素排列需求關(guān)鍵要素排列 重要程度要 素啟示點(diǎn) 不可缺少 寫字樓檔次、信息化、24小時(shí) 辦公、國際級物業(yè)管理、標(biāo)志 性建筑 利用“52層”的凌云高度和星級酒 店的引入，拉升寫字樓的形象及檔 次，與本身甲級形象相匹配，有聚 集效應(yīng)和帶動效應(yīng) 十分重要 周邊高尚現(xiàn)代商務(wù)配套和國際 性的繁華氛圍、景觀、綠化、 高

47、檔次會議中心與接待中心、 全層或辦層購買（250以上） 借助酒店管理的宴會廳、高級餐飲、 會所等配套資源，以及酒店式公寓 的生活配套，保證寫字樓國際性的 生活與工作方式；滿足高端客戶對 高檔次商務(wù)場所的要求 普通普通商業(yè)有追求，但不苛刻 忌諱點(diǎn)雜亂，大小公司混雜保證高檔次的商務(wù)活動環(huán)境 2.2 2.2 高端客戶需求分析高端客戶需求分析 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 58 客戶群分析對產(chǎn)品規(guī)劃的啟示客戶群分析對產(chǎn)品規(guī)劃的啟示 大型跨國企業(yè)大型跨國企業(yè)中小型高端企業(yè)中小型高端企業(yè) 走個(gè)性化路線走個(gè)性化路線 高層超甲級寫字樓高層超甲級寫字樓中低層標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓中低層標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 59

48、 寫字樓定位寫字樓定位 國際財(cái)富引擎國際財(cái)富引擎 海珠第一地標(biāo)海珠第一地標(biāo) 闡釋： 一個(gè)依循商務(wù)海珠發(fā)展的城市地標(biāo)！（區(qū)域第一高樓，唯一性） 一個(gè)匯聚城市財(cái)富夢想的商務(wù)標(biāo)桿?。敿壘C合平臺，標(biāo)桿性） 一個(gè)專為精銳企業(yè)打造的財(cái)富堡壘?。ㄙI家扎堆追捧，增值性） 客戶群分析寫字樓定位銷售策略產(chǎn)品建議 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 60 低層價(jià)格往往和高層價(jià)格相差近萬元！低層價(jià)格往往和高層價(jià)格相差近萬元！ 根據(jù)這種情況，中原要尋找出突破點(diǎn)根據(jù)這種情況，中原要尋找出突破點(diǎn) 銷售一棟寫字樓，行內(nèi)的看法是： 低層單位肯定沒問題，高層單位肯定難賣低層單位肯定沒問題，高層單位肯定難賣 出租是尷尬的出路，但對于資金回籠而

49、言無疑是障礙重重 高層銷售的困難在哪里？ 這種說法有大量數(shù)據(jù)支撐 目前的寫字樓的高層單位幾乎都賣不動 寫字樓銷售問題思考寫字樓銷售問題思考 客戶群分析寫字樓定位銷售策略產(chǎn)品建議 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 61 寫字樓產(chǎn)品垂直分布建議寫字樓產(chǎn)品垂直分布建議 高層（高層（25252929樓）：半層以上銷售樓）：半層以上銷售, ,全層不做間隔全層不做間隔。 而需求大面積的用家普遍對單價(jià)的敏感度較低，而他們更加著重 追求企業(yè)形象，因此較多選擇中高樓層。而不做間隔設(shè)計(jì)的高層還可 以吸引大型基金購買，或針對銷售情況，把高層作為產(chǎn)品的升值體現(xiàn)， 而重新間隔適時(shí)推出市面。 根據(jù)對客戶群的分析，200以下戶型最受周

50、邊中小企業(yè)歡迎。 另外，根據(jù)我司的多宗成交個(gè)案來看，選擇租買小戶型的企業(yè)，考 慮到成本因素，和方便運(yùn)輸?shù)囊蛩兀噙x擇低樓層。 中低層（中低層（8-248-24樓）：分拆出售。樓）：分拆出售。 平衡銷售速度和品質(zhì)兩者關(guān)系，結(jié)合中原成交寫字樓客戶資料及項(xiàng)目的電平衡銷售速度和品質(zhì)兩者關(guān)系，結(jié)合中原成交寫字樓客戶資料及項(xiàng)目的電 梯運(yùn)行速度的實(shí)際情況，將寫字樓塔樓劃分為兩個(gè)區(qū)。梯運(yùn)行速度的實(shí)際情況，將寫字樓塔樓劃分為兩個(gè)區(qū)。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 62 客戶群分析寫字樓定位競爭策略產(chǎn)品建議 1. 公共空間公共空間 2. 辦公空間辦公空間 3. 基礎(chǔ)設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)備 4. 商務(wù)配套商務(wù)配套 所有甲級寫字樓，超

51、甲級寫字樓產(chǎn)品都擁有共同的特點(diǎn)：產(chǎn)品所有甲級寫字樓，超甲級寫字樓產(chǎn)品都擁有共同的特點(diǎn)：產(chǎn)品 舒適、硬件配置性能先進(jìn)。建議本項(xiàng)目的寫字樓同樣在基本配置上舒適、硬件配置性能先進(jìn)。建議本項(xiàng)目的寫字樓同樣在基本配置上 需擁有共同的特定：需擁有共同的特定： 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì) 入口大堂設(shè)計(jì)入口大堂設(shè)計(jì) 外部廣場環(huán)境營造外部廣場環(huán)境營造 電梯廳設(shè)計(jì)電梯廳設(shè)計(jì) 洗手間裝修設(shè)計(jì)洗手間裝修設(shè)計(jì) 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 63 寫字樓的外立面是物業(yè)的第一形象寫字樓的外立面是物業(yè)的第一形象 大型企業(yè)，尤其是外資企業(yè)更加注重辦 公物業(yè)的識別性。 影響寫字樓的檔次和形象的因素有很多， 包括外觀、硬件、宣傳、服務(wù)、主力客

52、戶、地理位置等，其中最直接的影響因 素是建筑外觀。 縱觀天河、珠江新城的高檔寫字樓都注 重個(gè)性化，外立面就是最直接最形象的 體現(xiàn)。 1 1、公共空間、公共空間外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì) 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 64 鍍膜玻璃幕墻、石材組合鍍膜玻璃幕墻、石材組合 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 65 n 技術(shù)成熟，成本容易控制。 n 外墻清洗方便，歷久常新。 n 為廣州市場所認(rèn)可，有一定檔次感， 是最穩(wěn)妥的材料選擇。 n 由于大量普及，容易令建筑物沒有 特色和個(gè)性。 玻璃幕墻和石材立面特點(diǎn)玻璃幕墻和石材立面特點(diǎn) 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 66 淺色玻璃骨架式淺色玻璃骨架式 近幾年來廣州出現(xiàn)了一些 利用淺色玻璃、鋼骨架

53、和鋁 扣板等材質(zhì)構(gòu)筑成的具有現(xiàn) 代科技感覺的寫字樓。這些 建筑利用淺色玻璃的通透性 突出建筑物的線條，使得建 筑物在立面細(xì)節(jié)上可以有更 多的變化。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 67 n 玻璃材料和鋼、鋁構(gòu)件屬于常用材 料，技術(shù)成熟。 n 玻璃材料價(jià)格不高，構(gòu)件造價(jià)視設(shè) 計(jì)而定。 n 由于玻璃是透明的，構(gòu)件通常又較 為復(fù)雜，所以外立面清潔難度大。 n 對設(shè)計(jì)師水平要求較高。 n 建材配搭較新，有機(jī)會不花高成本 而使立面富有時(shí)代感。 淺色玻璃骨架設(shè)計(jì)的特點(diǎn)：淺色玻璃骨架設(shè)計(jì)的特點(diǎn)： 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 68 珠江新城中國海關(guān)大廈、農(nóng)業(yè) 銀行大廈都是此類設(shè)計(jì) 古典式外觀設(shè)計(jì)古典式外觀設(shè)計(jì) n有一定的特色

54、，但屬于非主流外觀， 不一定可以得到大多數(shù)人認(rèn)同。 n外觀清潔較為麻煩。 n建筑成本不高。 古典式外立面的特點(diǎn)古典式外立面的特點(diǎn) 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 69 珠江新城廣州發(fā)展中心大廈 環(huán)保節(jié)能創(chuàng)新型環(huán)保節(jié)能創(chuàng)新型 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 70 廣州發(fā)展中心大廈外立面四周采用了豎向遮陽 百葉。這是該建筑的最大特點(diǎn)，此百葉可根據(jù)太陽 照射角度、風(fēng)力、天氣等因素自動調(diào)節(jié)角度，達(dá)到 最佳的遮陽和景觀效果，也保證惡劣天氣條件下的 結(jié)構(gòu)安全性。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 71 由于遮陽板隨著太陽照射角度而轉(zhuǎn)動，建筑外觀從早到晚都在不停的變換，隨之由于遮陽板隨著太陽照射角度而轉(zhuǎn)動，建筑外觀從早到晚都在不停的變換，

55、隨之 產(chǎn)生的色彩反射及光影效果也在不停的變換，賦予建筑生命和活力。產(chǎn)生的色彩反射及光影效果也在不停的變換，賦予建筑生命和活力。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 72 本案外立面采用建議本案外立面采用建議 考慮：考慮： 考慮到本項(xiàng)目原為爛尾樓，時(shí)尚高科技的華考慮到本項(xiàng)目原為爛尾樓，時(shí)尚高科技的華 麗外立面能迅速重新塑造項(xiàng)目的形象；麗外立面能迅速重新塑造項(xiàng)目的形象； 項(xiàng)目為復(fù)合式產(chǎn)品，在外立面的設(shè)計(jì)上要兼項(xiàng)目為復(fù)合式產(chǎn)品，在外立面的設(shè)計(jì)上要兼 顧寫字樓及公寓，酒店的統(tǒng)一和諧。顧寫字樓及公寓，酒店的統(tǒng)一和諧。 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： n 舒適，高層公寓及酒店套房均 享有大落地玻璃窗，超闊高空 視野，采光通風(fēng)佳 n 外立

56、面新穎時(shí)尚，成為海珠區(qū) 奪目的標(biāo)志性建筑。 n 晚上格外耀眼！ 我司建議：我司建議： 在原規(guī)劃：主要采用白色金屬豎向構(gòu)在原規(guī)劃：主要采用白色金屬豎向構(gòu) 件和藍(lán)色玻璃兩色的基礎(chǔ)上，選用淺件和藍(lán)色玻璃兩色的基礎(chǔ)上，選用淺 色玻璃。色玻璃。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 73 樓體燈光設(shè)計(jì)樓體燈光設(shè)計(jì) 將本項(xiàng)目真正打造為將本項(xiàng)目真正打造為 海珠區(qū)標(biāo)志性不夜城！海珠區(qū)標(biāo)志性不夜城！ 通過淺色玻璃透出的燈光設(shè)計(jì)，體現(xiàn)酒店 及公寓的檔次，并為項(xiàng)目帶來更多商業(yè)人流 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 74 首層商務(wù)大堂首層商務(wù)大堂 首層純商務(wù)大堂，完 全以國際標(biāo)準(zhǔn)打造，彰 顯現(xiàn)代商務(wù)尊崇氣派， 配合地面、墻身及綠化 的匠心融合，

57、并設(shè)有接設(shè)有接 待查詢服務(wù)臺、公司水待查詢服務(wù)臺、公司水 牌和用于發(fā)布公共信息牌和用于發(fā)布公共信息 的的led大型顯示屏大型顯示屏，明 亮、寬敞、舒適，通透 玻璃景觀幕墻，視野尊 崇不凡。 1.2 1.2 寫字樓大堂設(shè)計(jì)寫字樓大堂設(shè)計(jì) 建議建議1 1：項(xiàng)目的首層大堂屬于整棟建筑的核心。項(xiàng)目的首層大堂屬于整棟建筑的核心。寫字樓大堂整體感觀效果應(yīng)是時(shí)尚高雅、寫字樓大堂整體感觀效果應(yīng)是時(shí)尚高雅、 融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素、充滿藝術(shù)感染力的視覺空間融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素、充滿藝術(shù)感染力的視覺空間。建議大堂時(shí)尚簡約，寬敞明亮。建議大堂時(shí)尚簡約，寬敞明亮。 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 75 1.3 1.3 外部廣場環(huán)境營造外

58、部廣場環(huán)境營造 外部廣場環(huán)境：外部廣場環(huán)境： 提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵 通過與與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合商業(yè)規(guī)劃結(jié)合 實(shí)現(xiàn)水景與園林綠化的結(jié)合水景與園林綠化的結(jié)合 使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng) 廣場圖片 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 76 1.4 1.4 電梯間和電梯轎箱設(shè)計(jì)電梯間和電梯轎箱設(shè)計(jì) 電梯廳：電梯廳：訪客接觸最多的場所 建議電梯廳寬度在電梯廳寬度在3 3米以上，米以上，同時(shí)配以簡潔簡潔 時(shí)尚的燈具，時(shí)尚的燈具，提升檔次與品味, 可以把空間舒 適感放大。 轎箱：轎箱： 為了增加轎箱的空間感，我司建議在我司建議在 2.8米的轎箱米的轎箱,內(nèi)局部使用鏡鋼。內(nèi)局部使用鏡鋼。因?yàn)殓R鋼 的造價(jià)較高，所以層間的電梯門等位

59、置建 議不必配置 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 77 1.5 1.5 洗手間裝修設(shè)計(jì)洗手間裝修設(shè)計(jì) 洗手間：洗手間： 除標(biāo)準(zhǔn)配置外，配有專用ceo盥洗間，體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴氣質(zhì) ceo專用盥洗間專用盥洗間 通過細(xì)節(jié)突出高企管理層的尊貴私屬感通過細(xì)節(jié)突出高企管理層的尊貴私屬感 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 78 2.1 2.1 辦公空間辦公空間 寫字樓交付標(biāo)準(zhǔn)參考寫字樓交付標(biāo)準(zhǔn)參考 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 79 3.1 3.1 基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng)電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng) 電梯是寫字樓最重要的垂直交通工具 選擇選擇 原裝進(jìn)口品牌（美國奧的斯、瑞士迅達(dá)、芬蘭通力、德國蒂森原裝進(jìn)口品牌（美國奧的斯、瑞士迅達(dá)、芬蘭通力、德國蒂森

60、 ） 速度速度4 46 6米米/ /秒秒 轎廂高度轎廂高度2.82.8米以上、載客量米以上、載客量1818人以上人以上 配備配備lcdlcd資訊資訊 精心設(shè)計(jì)橋廂內(nèi)飾，使之體現(xiàn)檔次感精心設(shè)計(jì)橋廂內(nèi)飾，使之體現(xiàn)檔次感 將成為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn) 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 80 3.2 3.2 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)： 辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關(guān)注焦點(diǎn) 為配合企業(yè)24小時(shí)辦公的需求， 分戶計(jì)量分戶計(jì)量必不可少 vavvav變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng)變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng)也將成就項(xiàng)目的高檔形象 配空調(diào)圖片 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 81 3.3 3.3 智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng) n充足的后備電力供應(yīng)是大廈智能化