招商實(shí)施方案

1、綠意商業(yè)廣場(chǎng) “a,n2”區(qū)項(xiàng)目招商方案 第一部分：項(xiàng)目概況a和n2區(qū)項(xiàng)目呈長(zhǎng)方形，a區(qū)長(zhǎng)（南北走向）約 60米，寬（東西走向）約 15米，n2 區(qū)長(zhǎng)（南北走向）約40米，寬（東西走向）約12米，屬于綠意商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)售磐完畢的項(xiàng)目，也是正準(zhǔn)備招商的兩個(gè)區(qū). 一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：900平方米總建筑面積：2000平方米（共三層）容積率：1綠地率：35%注：上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來(lái)自“建筑施工單位”提供的技術(shù)建筑方案。二、物業(yè)性質(zhì)：對(duì)外租賃的簡(jiǎn)易性商業(yè)物業(yè)。三、使用年限：暫定50年。四、項(xiàng)目功能定位：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，為連平工業(yè)園的純商業(yè)物業(yè)設(shè)施，是連平縣工業(yè)區(qū)項(xiàng)目的補(bǔ)充與產(chǎn)業(yè)鏈延伸。一樓：滿足入駐

2、商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)商家的鋪面商品擺放、展示、辦公等需求；二樓：滿足入駐商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家的產(chǎn)品展示、住宿、休閑娛樂(lè)等需求。三樓：滿足滿足入駐商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家的產(chǎn)品展示、住宿、休閑娛樂(lè)等需求。注：一一三樓可同時(shí)為休閑娛樂(lè)性質(zhì)的商家提供整個(gè)套房，以供商家取得更高的效益.第二部分：實(shí)施方案一、招商原則：1、分區(qū)及業(yè)態(tài)劃分原則：將關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)及店面分區(qū)統(tǒng)籌，通過(guò)良好的分區(qū)以及業(yè)態(tài)規(guī) 劃，避免將相互矛盾或沖突的業(yè)態(tài)放在一起，如商業(yè)商鋪房與生活配套用房因使用功能的屬性不同而實(shí)現(xiàn)分區(qū)（無(wú)間隔）。促使投資者堅(jiān)定對(duì)本項(xiàng)目的信心避免在日后經(jīng)營(yíng)中減少矛盾， 從而更好的進(jìn)行招商及經(jīng)營(yíng)管理工作。2、引導(dǎo)消費(fèi)原則：考慮不同

3、業(yè)態(tài)之間的否有關(guān)聯(lián)性及互補(bǔ)性，合理引導(dǎo)集中性消費(fèi)和 目的性消費(fèi)；3、主力先行原則：包括項(xiàng)目?jī)?nèi)欲引進(jìn)的主力客戶與主力產(chǎn)業(yè)，由于主力客戶對(duì)產(chǎn)業(yè)動(dòng)向的判斷具有一定的指導(dǎo)性和權(quán)威性， 對(duì)其它小客戶具有一定的號(hào)召力和影響力， 而項(xiàng)目?jī)?nèi) 的主力產(chǎn)業(yè)對(duì)其項(xiàng)目?jī)?nèi)的其它附屬產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生一定的帶動(dòng)作用，起到聚眾聯(lián)合的關(guān)聯(lián)體， 并能在整體上帶動(dòng)項(xiàng)目租金的穩(wěn)健上漲。4、時(shí)機(jī)把握原則：淡季招商，旺季經(jīng)營(yíng)，以使開(kāi)業(yè)大吉，促進(jìn)各商家的信心，協(xié)助并 帶動(dòng)前期商業(yè)廣場(chǎng)的租賃。二、目標(biāo)實(shí)施對(duì)象：1、將要在綠意商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)客戶；2、鄰近的零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、超市等商家 ；3、與其企業(yè)線上相關(guān)的生產(chǎn)廠家和服務(wù)于項(xiàng)目的便民的配

4、套附屬商家。如五金和一些便民的服務(wù)設(shè)施，如中國(guó)移動(dòng)通信和中國(guó)電信等 .注：重點(diǎn)攻略一一現(xiàn)忠信鎮(zhèn)和連平縣具有領(lǐng)軍性的代表。三、建議價(jià)格：建議暫執(zhí)行的租賃價(jià)格為：一樓：15元/ itf 月；二樓：12/ itf 月；均價(jià)：9元/ itf 月。通過(guò)調(diào)查，連平縣和忠信鎮(zhèn)商業(yè)用房?jī)r(jià)格大多為20-25元/ itf 月（使用面積）。本項(xiàng)目為工業(yè)配套性物業(yè)，其主要功能是作為工業(yè)園附屬的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，是工業(yè)園的純商業(yè)物業(yè)，但是在工廠入駐不夠完全和本物業(yè)的起步階段，租賃水平相應(yīng)會(huì)比周邊純商業(yè)物業(yè)低，參考忠信鎮(zhèn)的物業(yè)租賃現(xiàn)狀， 四、招商政策：（一）費(fèi)用優(yōu)惠：1、租金：大戶（實(shí)力強(qiáng)，租賃面積一次性達(dá)到300 itf以上

5、者）：采取一對(duì)一的洽談溝通，運(yùn)用較靈活的租金優(yōu)惠政策，一次性簽3年，可享受6-12個(gè)月的免租金政策，3個(gè)月的半價(jià)優(yōu)惠政策。其它客戶：一律免 3-6個(gè)月的租金，給予 3個(gè)月的半價(jià)租金優(yōu)惠；2、物業(yè)管理費(fèi)：第一個(gè)半年免收，第二個(gè)半年收30%第三個(gè)半年收 50%以后視經(jīng)營(yíng)情況全額收取，具體額度建議同商家協(xié)商后制定。（二）經(jīng)營(yíng)支持：1年；在今后針對(duì)市場(chǎng)1、廣告支持：公司將為各商家提供指定廣告位，供其免費(fèi)使用的各項(xiàng)宣傳中，并對(duì)本商業(yè)區(qū)進(jìn)行附加宣傳；2、政策支持：以公司名義出面為項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)爭(zhēng)取工商、稅務(wù)行政等諸方面的支持 （具體事項(xiàng)依據(jù)公司所能爭(zhēng)取到的實(shí)際情況確定）。五、租金建議及投資回收預(yù)期：項(xiàng)目處于

6、啟動(dòng)階段，前期有較長(zhǎng)時(shí)間的免租與半價(jià)優(yōu)惠等?？紤]到同類專業(yè)市場(chǎng)的租金價(jià)格平均處于20-25/ itf 月的水平，綜合市場(chǎng)的升值潛力、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格制約等方面考慮， 項(xiàng)目的租賃價(jià)格現(xiàn)低于周邊市場(chǎng)，同時(shí)，考慮項(xiàng)目為新型物業(yè)，根據(jù)工人的增加，在每年的回報(bào)率上會(huì)有一定樹(shù)額的遞增系數(shù).具體如下：1、租金：建議一樓15元，二樓12元，三樓9元，起步均價(jià)一年內(nèi)12元/itf 月，以后根據(jù)經(jīng) 營(yíng)情況遞增。2、投資回收預(yù)測(cè)項(xiàng)目投入成本若：以一個(gè)鋪面為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目綜合成本按100元/付計(jì)，那么整個(gè)投資需要投入的 綜合成本為：160x 100元/ itf =16000元?；厥疹A(yù)測(cè)：（總面積 160,均價(jià)12元/ i

7、tf 月，據(jù)給予大戶的優(yōu)惠政策以計(jì)），則，回收期預(yù)計(jì)如下：16000 萬(wàn)+ （12x 12x 160） = 0.69 （年），約 7 個(gè)月。7（月）+15 （月）=22 （月）考慮到優(yōu)惠期后，還將收取部分物業(yè)管理費(fèi)，若工業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)效應(yīng)明顯，經(jīng)營(yíng)成功的 話，實(shí)際回收期應(yīng)低于 2.2年。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)析：該項(xiàng)目是工業(yè)園的純商業(yè)物業(yè)設(shè)施，其成功經(jīng)營(yíng)前景多依賴于整個(gè)工業(yè)園的員工多 少，良好經(jīng)營(yíng)的大前提是，工業(yè)園達(dá)到一定入住率并有較為飽和的從業(yè)人員從事生產(chǎn)和 消費(fèi)。若工業(yè)園的入住率得不到一定的保證，整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期將有可能達(dá)到甚至超過(guò)0.6年。3、對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的制約方式:2個(gè)月租金的額度作為保證金，在約定期

8、無(wú)論是大戶還是小戶，簽約后均一次性交內(nèi)，如對(duì)方無(wú)損害市場(chǎng)的行為，期滿不再經(jīng)營(yíng)則退還，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，則可轉(zhuǎn)為后續(xù)租金。六、招商策略：多策略組合，依托服裝城的大市場(chǎng)背景，采用廣告宣傳、實(shí)地招商、會(huì)議招商、樹(shù)立樣 板等方式搭配的形式開(kāi)展招商。七、招商工作實(shí)施流程：以上工作實(shí)施，依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)以及公司對(duì)項(xiàng)目的具體推動(dòng)情況，并根據(jù)公司最終下達(dá)的決策目標(biāo)再預(yù)以調(diào)整。第三部分：推廣策略及執(zhí)行計(jì)劃一、推廣思路：根據(jù)招商工作開(kāi)展的需要，面向目標(biāo)市場(chǎng)，采用會(huì)議、廣宣等方式，組合推廣，使項(xiàng)目在短時(shí)間即被目標(biāo)客戶認(rèn)知和接受。二、重點(diǎn)宣傳內(nèi)容：1、項(xiàng)目的優(yōu)惠力度及價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；2、項(xiàng)目對(duì)整個(gè)工業(yè)園的配套及服務(wù)性。3、針對(duì)餐飲

9、、零售、美容美發(fā)等小經(jīng)營(yíng)戶，重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目所處的工業(yè)園的未來(lái)消費(fèi)潛力；4、招商電話、項(xiàng)目地點(diǎn)、企業(yè)相關(guān)信息等。三、廣告語(yǔ)：“聚富”成就“巨富”。四、推廣思路：主要針對(duì)有目標(biāo)性的地方進(jìn)行招商.先與業(yè)主進(jìn)行溝通，同時(shí)獲得各項(xiàng)優(yōu)惠政策的 確定，然后再跟商家進(jìn)彳t細(xì)致的談?wù)摚瑥亩_定商家的入駐并對(duì)優(yōu)惠政策進(jìn)行保證.外因項(xiàng)目地理位置原因， 一期招商暫不作大批量外地招商，主要針對(duì)河源市各商家進(jìn)行招商，等商業(yè)廣場(chǎng)有一定的人流量及消費(fèi)能力再進(jìn)行引進(jìn)外地商家進(jìn)駐。具體的推廣，可分為以下三個(gè)階段1、第一階段一一籌備期（時(shí)間：2008年3月15日-4月15日）2、第二階段進(jìn)行期（2008年4月16日-6月31日）3、

10、第三階段開(kāi)業(yè)期（2008年7月1日-2008年8月底）五、訴求方式：以理性訴求為主，感性訴求為輔。六、媒介選擇及組合策略：1、媒體選擇：招商手冊(cè)、dm單、展板、戶外、橫幅、海報(bào)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等。2、組合策略：以招商手冊(cè)為主，戶外、d、橫幅、海報(bào)等輔助宣傳。3、招商手冊(cè)針對(duì)目標(biāo)客戶可人手發(fā)一份，dm單作補(bǔ)充。4、戶外、報(bào)媒可整體推廣綠意商業(yè)廣場(chǎng)形象并發(fā)布商業(yè)廣場(chǎng)相關(guān)招商信息。5、展板、海報(bào)、橫幅用于在具體的招商點(diǎn)使用，如市場(chǎng)內(nèi)的招商辦公室、忠信連平和河源市等目標(biāo)市場(chǎng)的招商點(diǎn)等。6、網(wǎng)絡(luò)媒體，可作為專門的渠道針對(duì)專業(yè)的目標(biāo)對(duì)象發(fā)布招商信息。七、推廣計(jì)劃第一階段 工程啟動(dòng)，開(kāi)始招商階段：推出項(xiàng)目，宣傳項(xiàng)目啟動(dòng)信息、功能定位、招商目標(biāo)等內(nèi)容。 招商手冊(cè)、dm單、展板、海報(bào)、橫幅、戶外、媒體、燈箱、 t型牌、網(wǎng)絡(luò)等。 根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度而確定第二階段 全面招商，吸引參觀階段：重點(diǎn)推介代價(jià)優(yōu)勢(shì)、第三