策源上海龍湖別墅項目概念與產(chǎn)品研究

1、龍湖別墅龍湖別墅 “ 今天今天一次一次理想的探索理想的探索和實現(xiàn)和實現(xiàn) 中國中國上海上海龍湖別墅龍湖別墅 概念定位概念定位生態(tài)生態(tài)科技科技空間空間品牌品牌 做和想做和想 新奢華主義新奢華主義 to doing something 在創(chuàng)造與充實自家中，感受到冒險、學習與自 我進步，住家也觸碰到“探索”這個情感層面。 二、行業(yè)趨勢、二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)地產(chǎn)模式、別墅技術(shù) 行業(yè)趨勢：環(huán)保節(jié)能已經(jīng)被建設(shè)部提上議程 今年2月7日建設(shè)部正式發(fā)布了建筑節(jié)能管理條例（征求意 見稿），通過獎罰并重的措施來推進建筑節(jié)能。 2006年可稱為“中國節(jié)能地產(chǎn)元年” ： 北京鋒尚、當代moma、中環(huán)凱旋宮、萬

2、科朗潤園已經(jīng)成功了! 北京萬國城moma的“恒溫恒濕” 、北京鋒尚國際公寓的“零 能耗” 南京朗詩國際街區(qū)的“低能耗住宅” 、鄭州摩爾“節(jié)能概念 設(shè)計”、深圳藍牙水晶寫字樓的“十大生態(tài)智能技術(shù)”、濟南 太陽樹公寓的“高舒適度低能耗的新型生態(tài)高科技公寓” 二、二、行業(yè)趨勢、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)、別墅技術(shù) soho地產(chǎn)主打產(chǎn)品設(shè)計與概念； 萬通地產(chǎn)主打產(chǎn)品個性化定制新模式； 萬科地產(chǎn)主打文化與服務(wù)； 奧林匹克花園主打運動主題社區(qū)； 中海金地在傳統(tǒng)產(chǎn)品上精益求精. 地產(chǎn)模式：一種開發(fā)模式代表一個項目的核心競爭力 本項目需要一個核心競爭力去區(qū)隔市場 從而達到品牌和銷售雙贏的目的! 二、

3、二、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、行業(yè)趨勢、地產(chǎn)模式、別墅技術(shù)別墅技術(shù) 風格、戶型、配套、園林、營銷 一好性的別墅已經(jīng)很難在市場上叫好叫座 均好性的產(chǎn)品已成為市場必需要 而如何進行產(chǎn)品升級成為課題 別墅的技術(shù)升級是必然 科技地產(chǎn) 一條探求可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地產(chǎn)的道路 一條追求建筑技術(shù)與藝術(shù)化完美結(jié)合的道路 以成熟的生態(tài)節(jié)能技術(shù)，開創(chuàng)別墅健康生活的新時代！以成熟的生態(tài)節(jié)能技術(shù)，開創(chuàng)別墅健康生活的新時代！ 三、一塊天然的生態(tài)領(lǐng)地！三、一塊天然的生態(tài)領(lǐng)地！ 天然水系走向 項目豐富的水系資源為生態(tài)主題的運用創(chuàng)造了條件，而生態(tài)科技則有利項目豐富的水系資源為生態(tài)主題的運用創(chuàng)造了條件，而生態(tài)科技則有利 于水體資源可持續(xù)

4、性利用。于水體資源可持續(xù)性利用。 新奢華主義別墅新奢華主義別墅 生態(tài)、低能耗、純小獨棟生態(tài)、低能耗、純小獨棟 客戶升級： 市場客戶細分，居住理念提升 資源升級： 天然的生態(tài)領(lǐng)地，充分挖掘 定位升級： 小獨棟臻品，比精致更高，比 豪宅內(nèi)斂 技術(shù)升級： 生態(tài)型、低能耗、高舒適是趨勢 社區(qū)：生態(tài)型整體規(guī)劃 產(chǎn)品：低能耗獨棟別墅 空間：小中見大新奢華 開發(fā)：開發(fā)建議及財測 q2: q2: 如何打造新奢華別墅？如何打造新奢華別墅？ 六大系統(tǒng)創(chuàng)造生態(tài)型社區(qū)六大系統(tǒng)創(chuàng)造生態(tài)型社區(qū) 六大生態(tài)系統(tǒng) 水環(huán)境水環(huán)境 綠化環(huán)境綠化環(huán)境熱能環(huán)境熱能環(huán)境 綠色空氣環(huán)境綠色空氣環(huán)境 綠色聲環(huán)境綠色聲環(huán)境 有機垃圾處理有機垃

5、圾處理 水生態(tài)系統(tǒng)水生態(tài)系統(tǒng) 液態(tài)水為一切的本源（水環(huán)境整體規(guī)劃） 對于自然恩賜的充分利用（雨水收集系統(tǒng)） 二次水的使用率被充分提升（中水回用系統(tǒng)） 雨水從這里與地下接壤（滲水路面系統(tǒng)） 中水處理系統(tǒng)中水處理系統(tǒng) 雨水收集系統(tǒng)雨水收集系統(tǒng) 水系景觀規(guī)劃水系景觀規(guī)劃 項目以“水”為基礎(chǔ)構(gòu)建社區(qū)大環(huán)境，以“水”為依托 創(chuàng)造私人居住空間， “溪-河-湖”從整體的角度理解水， 構(gòu)建起水溪、內(nèi)河和中心湖組成的水循環(huán)體系 同時創(chuàng)造多樣水景與之契合，形成藍綠交響。 多項節(jié)能高科技多項節(jié)能高科技 打造新奢華別墅打造新奢華別墅 應(yīng)用應(yīng)用低技術(shù)低技術(shù)，達到，達到住宅住宅的的高舒適性高舒適性 。 實施途徑實施途徑

6、目標目標 建立建立萬科生態(tài)住宅標準萬科生態(tài)住宅標準 形成形成萬科生態(tài)住宅標準萬科生態(tài)住宅標準 讓實實在在的生態(tài)全面走進萬科住宅讓實實在在的生態(tài)全面走進萬科住宅 萬科的做法萬科的做法 萬科生態(tài)住宅標準萬科生態(tài)住宅標準的的構(gòu)成構(gòu)成 夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬冷地區(qū) 夏熱冬暖地區(qū)夏熱冬暖地區(qū) 嚴寒地區(qū)嚴寒地區(qū) 聲環(huán)境聲環(huán)境 光環(huán)境光環(huán)境 熱環(huán)境熱環(huán)境 景觀水系統(tǒng)景觀水系統(tǒng) 雨水系統(tǒng)雨水系統(tǒng) 中水系統(tǒng)中水系統(tǒng) 萬科住宅萬科住宅 生態(tài)標準生態(tài)標準 住宅物理標準住宅物理標準 水環(huán)境標準水環(huán)境標準 節(jié)能標準節(jié)能標準 夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬冷地區(qū) 夏熱冬暖地區(qū)夏熱冬暖地區(qū) 嚴寒地區(qū)嚴寒地區(qū) 聲環(huán)境聲環(huán)境 光環(huán)境光環(huán)境 熱

7、環(huán)境熱環(huán)境 景觀水系統(tǒng)景觀水系統(tǒng) 雨水系統(tǒng)雨水系統(tǒng) 中水系統(tǒng)中水系統(tǒng) 住宅物住宅物 理標準理標準 水環(huán)境水環(huán)境 標準標準 節(jié)能標準節(jié)能標準 萬科住宅生態(tài)標準萬科住宅生態(tài)標準 生態(tài)研究生態(tài)研究 生態(tài)實踐生態(tài)實踐 南京金色家園南京金色家園 深圳東海岸深圳東海岸 武漢城市花園武漢城市花園 深圳坂雪崗深圳坂雪崗 萬科的生態(tài)實踐萬科的生態(tài)實踐 夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬冷地區(qū) 夏熱冬暖地區(qū)夏熱冬暖地區(qū) 嚴寒地區(qū)嚴寒地區(qū) 聲環(huán)境聲環(huán)境 光環(huán)境光環(huán)境 熱環(huán)境熱環(huán)境 景觀水系統(tǒng)景觀水系統(tǒng) 雨水系統(tǒng)雨水系統(tǒng) 中水系統(tǒng)中水系統(tǒng) 住宅物住宅物 理標準理標準 水環(huán)境水環(huán)境 標準標準 節(jié)能標準節(jié)能標準 萬科住宅生態(tài)標準萬科住宅

8、生態(tài)標準 生態(tài)研究生態(tài)研究 生態(tài)實踐生態(tài)實踐 深圳坂雪崗深圳坂雪崗 北京星園北京星園 北京西山庭院北京西山庭院 天津城市花園天津城市花園 天津水晶城天津水晶城 沈陽花園新城沈陽花園新城 萬科的生態(tài)實踐萬科的生態(tài)實踐 夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬冷地區(qū) 夏熱冬暖地區(qū)夏熱冬暖地區(qū) 嚴寒地區(qū)嚴寒地區(qū) 聲環(huán)境聲環(huán)境 光環(huán)境光環(huán)境 熱環(huán)境熱環(huán)境 景觀水系統(tǒng)景觀水系統(tǒng) 雨水系統(tǒng)雨水系統(tǒng) 中水系統(tǒng)中水系統(tǒng) 住宅物住宅物 理標準理標準 水環(huán)境水環(huán)境 標準標準 節(jié)能標準節(jié)能標準 萬科住宅生態(tài)標準萬科住宅生態(tài)標準 生態(tài)研究生態(tài)研究 生態(tài)實踐生態(tài)實踐 深圳東海岸、天津水晶城深圳東海岸、天津水晶城 武漢城市花園、南昌四季花城武

9、漢城市花園、南昌四季花城 北京青青家園、大連城市花園北京青青家園、大連城市花園 萬科的生態(tài)實踐萬科的生態(tài)實踐 夏熱冬冷地區(qū)夏熱冬冷地區(qū) 夏熱冬暖地區(qū)夏熱冬暖地區(qū) 嚴寒地區(qū)嚴寒地區(qū) 聲環(huán)境聲環(huán)境 光環(huán)境光環(huán)境 熱環(huán)境熱環(huán)境 景觀水系統(tǒng)景觀水系統(tǒng) 雨水系統(tǒng)雨水系統(tǒng) 中水系統(tǒng)中水系統(tǒng) 住宅物住宅物 理標準理標準 水環(huán)境水環(huán)境 標準標準 節(jié)能標準節(jié)能標準 萬科住宅生態(tài)標準萬科住宅生態(tài)標準 生態(tài)研究生態(tài)研究 生態(tài)實踐生態(tài)實踐 天津東麗湖天津東麗湖 萬科的生態(tài)實踐萬科的生態(tài)實踐 復地的經(jīng)驗復地的經(jīng)驗 十三項生態(tài)技術(shù)試驗十三項生態(tài)技術(shù)試驗 室內(nèi)熱環(huán)境、風環(huán)境、光環(huán)境的模 擬設(shè)計 熱壓通風設(shè)計 自平衡通風系統(tǒng)

10、 舒適節(jié)能的空調(diào)系統(tǒng) 高效的外墻保溫體系和節(jié)能門窗 遮陽系統(tǒng) 空氣能熱泵熱水器 太陽能光電應(yīng)用 節(jié)能燈具應(yīng)用 同層排水系統(tǒng) 智能家居系統(tǒng) 生態(tài)綠化 新型建材的應(yīng)用 愛倫坡愛倫坡 生態(tài)別墅試點生態(tài)別墅試點 新奢華別墅 全面提升“科技以人為本”的健康、生態(tài)居住理念； 遵循可持續(xù)發(fā)展原則 運用“低能耗、高舒適度”建筑技術(shù)系統(tǒng) 開創(chuàng)科技主題地產(chǎn)開發(fā)模式 強化產(chǎn)品的核心價值 真正區(qū)隔其它同類別墅 低能耗別墅標準 天棚采暖制冷，恒溫恒濕： 置換式新風系統(tǒng) 外圍護：外墻保溫保濕、外窗防曬保溫 防噪音：標準、樓板與管道、地板、內(nèi)墻 太陽能系統(tǒng) 備注：以上技術(shù)可根據(jù)具體需要進行選擇性采用 恒溫恒濕系統(tǒng)恒溫恒濕系

11、統(tǒng) 天棚采暖制冷優(yōu)勢 冬夏兩用，采暖制冷 系統(tǒng)材料壽命與建筑一樣長久 采暖制冷功效更穩(wěn)定，效率高 不依靠室外機箱，不破壞建筑外觀 冷熱交換的媒質(zhì)為水，綠色環(huán)保 輻射散發(fā)的溫度調(diào)節(jié)方式無風感和氣流感，無烘烤感 從上至下的輻射方式，更舒適 系統(tǒng)自動調(diào)整室內(nèi)溫度，溫度均勻 采暖制冷與新風置換完全分離，健康高效 太陽能系統(tǒng) 另外一種成本較低的節(jié)能方式是太陽 能系統(tǒng) 利用太陽能為住戶提供照明節(jié)電、采 暖等 新風系統(tǒng)新風系統(tǒng) 外圍護外圍護 外墻保溫外墻保溫 中空中空low-elow-e外窗隔熱防躁外窗隔熱防躁 小空間見大創(chuàng)意小空間見大創(chuàng)意 奢華別墅新定義奢華別墅新定義 建筑風格及細節(jié)處理建筑風格及細節(jié)處理

12、 戶型空間規(guī)劃戶型空間規(guī)劃 庭院設(shè)計庭院設(shè)計 建筑空間處理建筑空間處理 建筑風格建筑風格 建材細節(jié)處理建材細節(jié)處理 stucco與弧形線條與弧形線條 文化石與高檔涂料的結(jié)合文化石與高檔涂料的結(jié)合 西班牙筒瓦西班牙筒瓦 建議戶型面積在220-320， 在有限的空間內(nèi)， 秉承新奢華主義de消費理念， 做到尺度、功能、動線、空間的完美組合： 客廳和玄關(guān)同時挑空、中西餐廳、完整主臥空間（含獨立書房、 衣帽間） 都是豪宅級的設(shè)置。 戶型空間規(guī)劃：戶型空間規(guī)劃： 奢侈奢侈de尺度尺度 挑空的，客廳才顯氣派挑空的，客廳才顯氣派 玄玄 關(guān)關(guān) 3.33.3米層高的地下室米層高的地下室 奢侈奢侈de尺度尺度 主臥

13、空間：主臥空間： p獨立書房獨立書房 p獨立衣帽間獨立衣帽間 p雙陽臺雙陽臺 p雙開門雙開門 中、西廚房中、西廚房 完善完善de 功能功能 完善完善de 功能功能 早餐臺、正餐廳早餐臺、正餐廳 完善完善de 功能功能 氣派客廳氣派客廳 溫馨家庭室溫馨家庭室 功能性地下室：功能性地下室：建議面積建議面積150左右，擁有良好采光和給排水功能左右，擁有良好采光和給排水功能 音樂夢想音樂夢想創(chuàng)作空間創(chuàng)作空間 功能性地下室：功能性地下室：建議面積建議面積150左右，擁有良好采光和給排水功能左右，擁有良好采光和給排水功能 spaspa桑拿桑拿 二層空間二層空間 一層空間一層空間 合理合理de動線，創(chuàng)造私密

14、空間動線，創(chuàng)造私密空間 家庭私密區(qū)域家庭私密區(qū)域 主臥私密區(qū)域主臥私密區(qū)域 過渡空間過渡空間 成品庭院成品庭院 立體景觀立體景觀 成品庭院成品庭院 歡樂生活歡樂生活 下層式庭院下層式庭院 “亮亮”麗空間麗空間 空中庭院空中庭院 開闊視界開闊視界 分期開發(fā) 品牌先行 開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏 2 2 1 1 2 2 3 3 分三期開發(fā) 一三期產(chǎn)品類型： 豪宅+新奢華別墅 二期產(chǎn)品類型： 新奢華別墅 品牌先行品牌先行 一期樣板打造：生態(tài)博覽館 一期會所：強化健康運動主題，建立健康養(yǎng)生中心 生態(tài)博覽館生態(tài)博覽館 生態(tài)博覽館生態(tài)博覽館 健康養(yǎng)生會所健康養(yǎng)生會所 在原有會所進行提升 建立一個康體維護中心, 對業(yè)

15、主提供健康咨詢、療養(yǎng)、身體維護為主的健康服務(wù)等 不僅具有強化項目生態(tài)健康主題而且有實質(zhì)的健康意義 對關(guān)注自身健康訴業(yè)主來講，有很大的吸引力 功能建議：功能建議：spa水療、有氧健身房、小型康復中心等水療、有氧健身房、小型康復中心等 生活休閑會館建議生活休閑會館建議 一期運動以運動健康為主題，缺乏生活休閑類配套， 就小區(qū)規(guī)模而言，一期會所3000平方米略顯不足， 建議后期另建主題會所，強調(diào)項目第一居所的配套完善性。 規(guī)劃以生活、休閑為主要功能： 功能建議：法式西餐廳、中餐廳、音樂咖啡吧、雪茄吧等功能建議：法式西餐廳、中餐廳、音樂咖啡吧、雪茄吧等 經(jīng)管建議：導入國際知名的品牌會所經(jīng)營公司經(jīng)管建議：

16、導入國際知名的品牌會所經(jīng)營公司 位置建議：放置在一期會所南部，構(gòu)建完整、氣派的位置建議：放置在一期會所南部，構(gòu)建完整、氣派的 高檔會館區(qū)域。高檔會館區(qū)域。 健康養(yǎng)生會館健康養(yǎng)生會館 生活休閑會館生活休閑會館 景觀和會所規(guī)劃的結(jié)合景觀和會所規(guī)劃的結(jié)合 財務(wù)測算驗證財務(wù)測算驗證 方案一方案二方案三 經(jīng) 濟 指 標 容積率0.380.350.5 建筑面積156956144566206523 產(chǎn)品構(gòu)成獨棟雙拼聯(lián)體獨棟小獨棟獨棟聯(lián)體 項目總投資7.88億7.90億9.26億 銷售收入18.40億20.16億20.93億 土地增值稅3.84億4.65億3.36億 財 務(wù) 指 標 利潤總額5.63億6.46

17、億7.12億 所得稅1.86億2.13億2.35億 稅后利潤3.77億4.33億4.77億 投資利潤率47.8%54.8%51.5% 策源簡介策源簡介 策策 為為 謀謀 略略 2002200220052005連續(xù)四年上海金橋獎獲得者連續(xù)四年上海金橋獎獲得者 20042004年度上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌年度上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌 20042004、20052005年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè) ccpe2005ccpe2005年度中國房地產(chǎn)十大營銷策劃機構(gòu)年度中國房地產(chǎn)十大營銷策劃機構(gòu) 2004200420052005年連續(xù)兩年年連續(xù)兩年cihafcihaf中國房地產(chǎn)營銷代理品牌

18、中國房地產(chǎn)營銷代理品牌top10top10 一個快速成長而行事穩(wěn)健的企業(yè)一個快速成長而行事穩(wěn)健的企業(yè) 目前在售個案：目前在售個案：2828個個 20062006年銷售執(zhí)行項目總面積年銷售執(zhí)行項目總面積 67270006727000平方米平方米 七年歷程、八十多個項目的經(jīng)驗積累七年歷程、八十多個項目的經(jīng)驗積累 20062006年在操作別墅項目年在操作別墅項目1717個個 復地愛倫坡復地愛倫坡 精準的市場定位：第一居所別墅；精準的市場定位：第一居所別墅； 優(yōu)雅而獨特的廣告包裝：優(yōu)雅而獨特的廣告包裝：monetmonet油畫系列表現(xiàn)手法油畫系列表現(xiàn)手法 概況（二期）： 發(fā)展商：復地集團 產(chǎn)品類型：獨

19、立、泛獨立、雙 立別墅 規(guī)模：5.9萬方 地址：淶亭南路599弄 項目特色：新古典主義地中海 式希臘風格 主力面積：260400平方米/套 別墅個案闡述別墅個案闡述 用體驗行銷了解高端客戶需求用體驗行銷了解高端客戶需求 概況（二期）：概況（二期）： 發(fā)展商：昌安置業(yè)發(fā)展商：昌安置業(yè) 產(chǎn)品類型：獨立別墅產(chǎn)品類型：獨立別墅 規(guī)模：規(guī)模：1717萬方萬方 地址：滬青平公路、徐華公地址：滬青平公路、徐華公 路路 主力總價：主力總價：800-1200800-1200萬元萬元/ / 套套 產(chǎn)品特色：地下室空間產(chǎn)品特色：地下室空間 項目定位：世家別墅項目定位：世家別墅 長堤花園別墅長堤花園別墅 保利十二橡樹

20、莊園保利十二橡樹莊園 概況（一期）： 發(fā)展商：保利集團 產(chǎn)品類型：獨立、聯(lián)排、 雙拼別墅 規(guī)模：8萬方 地址：莘松路張涇路 主力產(chǎn)品：260平方米/套 獨棟 精準的銷售策略，于調(diào)控年創(chuàng)造了個案行情精準的銷售策略，于調(diào)控年創(chuàng)造了個案行情 無錫湖璽莊園無錫湖璽莊園 概況：概況： 發(fā)展商：民生房產(chǎn)發(fā)展商：民生房產(chǎn) 產(chǎn)品類型：純獨立別墅產(chǎn)品類型：純獨立別墅 規(guī)模：規(guī)模：6 6萬方萬方 地址：無錫筆架山麓五里湖地址：無錫筆架山麓五里湖 畔畔 主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：8484幢千萬別墅幢千萬別墅 塑造無錫真正頂級別墅塑造無錫真正頂級別墅 1 1、豐富的操盤經(jīng)驗、豐富的操盤經(jīng)驗 低中高端別墅物業(yè)類型的多元化操作低中高端別墅物業(yè)類型的多元化操作 經(jīng)營特色化經(jīng)營特色化 2 2、策源強勢的別墅資源平臺、策源強勢的別墅資源平臺 傳媒資訊平臺傳媒資訊平臺 后續(xù)經(jīng)營平臺后續(xù)經(jīng)營平臺 客戶網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢客戶網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢 信息管理中心信息管理中心 咨詢研發(fā)中心咨詢研發(fā)中心 策源機構(gòu)策源機構(gòu) 專業(yè)委員會專業(yè)委員會風險管理中心風險管理中心 綜合管理中心綜合管理中心 財務(wù)管理中心財務(wù)管理中心 房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗10年，歷經(jīng)策源操作的大部分項目，在住宅項目特別是別墅 項目的操盤方面具有很強的實戰(zhàn)能力，其中長堤花園別墅、愛倫坡、保利十 二橡樹莊園等是