房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(DOC)

1、精品文庫(kù) 房地產(chǎn) 估價(jià)報(bào)告 歡迎下載 泰安市長(zhǎng)城一品 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 托方: 長(zhǎng)城一品住戶(hù) 方：歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 員: 估價(jià)作業(yè)日期：201年月日月31日 估價(jià)報(bào)告編號(hào): 致委托方函 估價(jià)師聲明 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 二、估價(jià)方 三、估價(jià)對(duì)象 四、估價(jià)目的 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 六、價(jià)值定義 七、估價(jià)依據(jù) 八、估價(jià)原則 九、估價(jià)方法 十、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)作業(yè)日期 十一、 十二、 十三、 6 6 6 7 7 7 7 8 8 8 8 8 9 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 估價(jià)人員 10 11 產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 四、 五、 六、 七、 個(gè)別因素分析. 區(qū)域因素分析 市場(chǎng)背景分析.

2、 最高最佳使用分析 估價(jià)方法選用 估價(jià)測(cè)算過(guò)程. 估價(jià)結(jié)果確定. 11 11 11 12 13 13 16 致委托方函 長(zhǎng)城一品住戶(hù)： 受該住戶(hù)的委托，我公司于2016年05月19日至05月31日，對(duì)位于 泰安市長(zhǎng)城一品1 #樓2單元501，建筑面積為142m2，房屋所有權(quán)證 證號(hào)為魯證字第A(yíng)1025號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，為確定出售提供參 考依據(jù)。 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料, 遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、 分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)泰安市類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確 定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年05月31日的價(jià)

3、格及單價(jià)為: 房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià) 小寫(xiě) 大寫(xiě) 房地產(chǎn)正常價(jià)格 556006 元 伍拾伍萬(wàn)陸仟零陸元整 房地產(chǎn)正常單價(jià) 5054.6 元 /m2 伍仟零伍拾肆元陸角每平方米 房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià) 444804 元 肆拾肆萬(wàn)肆仟捌佰零肆元整 房地產(chǎn)拍賣(mài)單價(jià) 4043 元 /m2 肆仟零肆拾叁元整每平方米 歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人: 2016 年05月31日 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明: 、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、 意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害

4、關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人 沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析, 形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。 五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 六、我公司估價(jià)人員2016年05月19日至05月31日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了 實(shí)地的調(diào)查和研究，并對(duì)該區(qū)域的其他同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行了比較，采集數(shù)據(jù) 都是真實(shí)可靠。 七、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專(zhuān)業(yè)幫助。 八、參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名: 估價(jià)師簽名 資格證書(shū)號(hào) 估價(jià)師簽名 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件 1. 本報(bào)告在評(píng)估過(guò)程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來(lái)剩余使 用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。 2.

5、 假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。 3. 假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿(mǎn)足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件, 另有說(shuō)明的除外。 、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件 1. 本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因 資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。 2. 本報(bào)告僅供委托方確定拍賣(mài)底價(jià)提供參考依據(jù)用，不對(duì)其他用途負(fù) 3. 本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格的 影響。 4. 實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不 可能確定其內(nèi)部缺損。 5. 本報(bào)告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計(jì)。 6. 本估價(jià)報(bào)告未考慮房屋拍賣(mài)所需的

6、手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)所應(yīng)交納 的各種稅費(fèi)。 7. 未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用 其他與本次項(xiàng)目無(wú)關(guān)的任何公開(kāi)文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式 公開(kāi)發(fā)表。 8. 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)：泰安市長(zhǎng)城一品房地估魯字第A(yíng)1025號(hào)。 9. 本報(bào)告一式五份，四份提交委托方，一份留存評(píng)估公司。 泰安市長(zhǎng)城一品1 #樓2單元501 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 、委托方 委托人：長(zhǎng)城一品住戶(hù) 單位住址：泰安市長(zhǎng)城一品1井樓2單元501 聯(lián)系 電話(huà)：* * * 、估價(jià)方 機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 單位住址: 法定代表人: 聯(lián)系電話(huà): 三、估價(jià)對(duì)象 物質(zhì)實(shí)體狀況 1. 建筑物狀

7、況 委估建筑物于二零一五年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況好，成新率為100%, 2 2 建筑面積為142m，其中含公攤面積26m。 長(zhǎng)城一品位于長(zhǎng)城路中段，粥店派出所南側(cè)，原魯峰車(chē)輛廠(chǎng)位置， 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對(duì)象屬第5層01號(hào)房，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，?花為石膏吊頂，鋁合金窗。外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚; 墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)；電照線(xiàn)路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下 停車(chē)場(chǎng)。 2. 委估對(duì)象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)未居住，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度均為五通 平。 3. 周?chē)h(huán)境 估價(jià)對(duì)象位于泰安市長(zhǎng)城路中段，地處市政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的CBD核心區(qū) 域，距市政廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、易

8、初蓮花幾分鐘車(chē)程，距汽車(chē)站、火車(chē)站、五分鐘距高鐵站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。 權(quán)益狀況 委估對(duì)象位于泰安市長(zhǎng)城一品1 #樓2單元501，房屋所有權(quán)證證 號(hào)為魯房權(quán)證字第1025號(hào)，權(quán)屬住戶(hù)所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán) 利是否受限無(wú)法核實(shí)。 四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)出售底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2016年05月31日。 六、價(jià)值定義 本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件 下、泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開(kāi)放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所謂 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格；采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí), 要求評(píng)估的客觀(guān)合理價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

9、。 委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為居住，經(jīng) 濟(jì)耐用年限為70年，已使用1年，尚可使用69年；委估宗地法定使用年 限為70年(從2014年01月到2084年01月)，即委估宗地剩余使用年限為 68年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限 68年計(jì)的市場(chǎng)價(jià)格；建議拍賣(mài)底價(jià)為市場(chǎng)價(jià)格的90%。 七、估價(jià)依據(jù) 行為依據(jù) 委托評(píng)估函。 法律法規(guī)依據(jù) 1. 中華人民共和國(guó)土地管理法。 2. 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。 3. 4. 房地產(chǎn)估價(jià) 規(guī)范(GBZ T 50291 1999 )。 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T 18508-2001) 取價(jià)依據(jù) 全國(guó)統(tǒng)

10、一建筑工程基礎(chǔ)定額山東省單位估價(jià)表。 產(chǎn)權(quán)依據(jù) 房屋所有權(quán)證存根魯房權(quán)證字第1025號(hào). 八、估價(jià)原則 合法原則。 公平原則。 最高最佳使用原則。 替代原則。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 （六）綜合分析原則及多種方法比較原則。 九、估價(jià)方法 估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真 分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和泰安市房地 產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn) 的價(jià)格。 十、估價(jià)結(jié)果 房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià) 小寫(xiě) 大寫(xiě) 房地產(chǎn)正常價(jià)格 556006 元 伍拾伍萬(wàn)陸仟零陸元整 房地產(chǎn)正常單價(jià) 5054.6 元 /m2 伍仟零伍拾肆元陸角每平方

11、米 房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià) 444804 元 肆拾肆萬(wàn)肆仟捌佰零肆元整 房地產(chǎn)拍賣(mài)單價(jià) 4043 元 /m2 肆仟零肆拾叁元整每平方米 十一、估價(jià)作業(yè)日期 2016年05月19日至05月31日。 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2016年05月31日至2017年05月 31日。 十三、估價(jià)人員 估價(jià)師簽名 資格證書(shū)號(hào) 估價(jià)師簽名 歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 201 31 房屋所有權(quán)證存根魯房權(quán)證字第1025號(hào); 價(jià)格評(píng)估委托書(shū)泰安市執(zhí)字第2017號(hào); 三、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 四、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書(shū)； 五、估價(jià)人員資質(zhì)證書(shū)； 六、估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明。 以上均為復(fù)印件。 泰安市長(zhǎng)城一品

12、1 #樓2單元 501房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 物質(zhì)實(shí)體狀況 1. 建筑物狀況 100%, 委估建筑物于二零一五年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況好，成新率為 建筑面積為142 m2，其中含公攤面積26 m2。 長(zhǎng)城一品位于長(zhǎng)城路中段，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對(duì)象 屬第5層01號(hào)房，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?，鋁合金窗。外裝飾一 層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)； 電照線(xiàn)路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。 2. 委估對(duì)象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作居住用，公共配套設(shè)施好，宗地 內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度均為 五通一平。 二、區(qū)域因素分析 估價(jià)對(duì)象位于泰安市長(zhǎng)城路中段第5層01

13、號(hào)，地處市政府重點(diǎn)規(guī)劃打造 的CBD核心區(qū)域，距市政廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花幾分鐘車(chē)程， 距汽車(chē)站、火車(chē)站、五分鐘距高鐵站十分鐘。繁華程度高，交通方便， 人流量大。 三、市場(chǎng)背景分析 1. 一般因素 影響土地價(jià) 格的一般因 素主要 有地理位置和行政 區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。 地理位置和行政區(qū)劃 泰安市位于山東省中部的泰山南麓，地理坐標(biāo)在東經(jīng)116 20 117 59 ，北緯 35 38 36 28 ，北依山東省會(huì)濟(jì)南，南臨儒家文 化創(chuàng)始人孔子 故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕 黃河。轄泰山、岱岳兩個(gè) 市轄區(qū)，寧陽(yáng)、東平兩個(gè)縣，代管新泰、肥城2個(gè)縣級(jí)市。泰安寓意“國(guó) 泰民安”，

14、是一座著名的文化旅游城市，境內(nèi)的泰山是國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名 勝區(qū)，海拔1545米，有“五岳之首”、“天下第一山”的美譽(yù)，是世界 自然文化遺產(chǎn)。泰安市于1982年被國(guó)務(wù)院列為第一批對(duì)外開(kāi)放旅游城市。 屬溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫13 C,年平均降水量 697 毫米。 長(zhǎng)城一品位 于岱岳區(qū)長(zhǎng) 城路中 段，項(xiàng)目坐落于長(zhǎng) 城路中段地理位置 優(yōu)越、交通便利，6路8路9路17路33路公交直達(dá)項(xiàng)目，周邊商業(yè)氛圍 濃厚，配套齊全生活便利，緊鄰時(shí)代發(fā)展線(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 2015年，在區(qū)委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大及其常委會(huì)的有力監(jiān)督下， 全區(qū)各級(jí)各部門(mén)緊緊圍繞建設(shè)富裕文明和諧新岱岳”奮斗目標(biāo)，牢固樹(shù)立

15、 二次創(chuàng)業(yè)”思想，依據(jù)年初確定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，大力發(fā)展片區(qū)特色 經(jīng)濟(jì)，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，計(jì)劃執(zhí)行情況總體較好。實(shí)現(xiàn) 本區(qū)生產(chǎn)總值 364.5億元，同比增長(zhǎng) 10.1%;完成固定資產(chǎn)投資339.2億 元，增長(zhǎng) 16.1% ;三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 15.5:42.7:41.8。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2014年，泰城樓市在經(jīng)歷了春節(jié)后短暫的低潮后，在3月份迎來(lái)轉(zhuǎn) 暖良機(jī)，隨著積累年多的剛性需求集中入市，不少樓盤(pán)提前嗅到良機(jī)， 紛紛選擇開(kāi)盤(pán)或加推，在這一年里泰城先后有泰豪名城、恒地-樂(lè)活小鎮(zhèn)、 恒基東尚、立豐春天里、新興悅藍(lán)山綠地公館、中心國(guó)際、寶盛 廣場(chǎng)、弘盛現(xiàn)代城等項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)入市，在舊樓

16、盤(pán)主宰市區(qū)樓市半年之 久后，新樓盤(pán)終于開(kāi)閘了，這些新樓盤(pán)的入市大大增加了泰城樓市的庫(kù) 存量，也為眾多購(gòu)房者提供了更多選擇。雖然新樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)閘，但并沒(méi) 有從根本上改變舊樓盤(pán)主宰市場(chǎng)的局面，安居上上城、玫瑰莊園、御泉 大院、奧萊新天第、泰山御園等樓盤(pán)和其他幾個(gè)老項(xiàng)目伺機(jī)而動(dòng)，或加 推、或二次開(kāi)盤(pán)、或優(yōu)惠。在5月之前，市區(qū)樓市的主要供應(yīng)還是舊樓 盤(pán)以及一些舊樓盤(pán)推出的新產(chǎn)品。新樓盤(pán)、新產(chǎn)品扎堆在5月之后，特 別是集中在 2014年第二、三季度推出。 2014年泰城五大板塊共成交住宅8990套，同比增長(zhǎng) 3.0%，商業(yè)地 產(chǎn)共成交252套，均創(chuàng)近兩年來(lái)新高。據(jù)了解，泰城樓市在成交量大幅 增長(zhǎng)的同時(shí)，價(jià)

17、格卻保持了相對(duì)穩(wěn)定，各開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了年初的價(jià)格調(diào) 整之后，除個(gè)別沒(méi)有資金回籠壓力的高端樓盤(pán)外基本沒(méi)再出現(xiàn)大的波動(dòng)， 雖有部分樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)微調(diào)，但都在購(gòu)房者可接受的范圍之內(nèi)，沒(méi)有像 部分一、二線(xiàn)城市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性漲價(jià)，這也說(shuō)明史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策 已見(jiàn)成效。另外，隨著樓市的回暖也穩(wěn)定，改善型需求也加快入市步伐， 這也帶動(dòng)了部分高端樓盤(pán)成交量的增加，泰城東部首席高端樓盤(pán)御泉大 為 套, - 院在今年完成 33套的成交，新拿到預(yù)售許可證的華新和園表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)， 當(dāng)月即完成11套成交，像國(guó)山墅、泰山御園等項(xiàng)目也取得一定量的成交。 2014年1 12月份泰安市商業(yè)地產(chǎn)共計(jì)成交252套，成交總面積 2424

18、4.85卅，全年成交均價(jià)為 8994.69 元/卅。其中一季度成交59 成交面積為 5418.32 rf；二季度成交 60套，成交面積為 5482.07 rf 季度成交59套，成交面積為7885.67 rf;四季度成交74套，成交面積 為28763.14 rf。從走勢(shì)來(lái)看，四季度為全年最高點(diǎn)；前三個(gè)季度基本持 平，說(shuō)明泰安市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是比較平穩(wěn)的，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。從 單個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，奧林匹克花園、泰豪名城、泰安名嘉廣場(chǎng)、林肯花園 期成交量位居前列。從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，全年泰安市價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，沒(méi)有 出現(xiàn)大的波動(dòng)，在國(guó)家樓市調(diào)控政策仍然沒(méi)有松動(dòng)的樓市大背景下，受 樓市調(diào)控政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)一直

19、平穩(wěn)發(fā)展。整體來(lái)說(shuō)，泰安市商 業(yè)地產(chǎn)價(jià)格稍高，像社區(qū)商業(yè)價(jià)格一般為本小區(qū)住宅價(jià)格的23倍，但 是隨著小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和業(yè)主的入駐，良好的盈利能力也成為商業(yè) 地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺的主要原因。從成交區(qū)域上來(lái)看，西部和南部高新區(qū)成為 樓市平淡背景下 的最大贏(yíng)家，這兩個(gè)區(qū)域的成交套數(shù)和成交面積占到全 市成交量的60%以上，尤其是奧林匹克花園、泰安恒大城、林肯花園三期 的成交熱銷(xiāo)成功拉動(dòng)了這兩個(gè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而城中和城東商業(yè) 地產(chǎn)的發(fā)展相對(duì)滯后，主要是因?yàn)槌侵猩虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高，限制了 一些中小投資者的投資熱情；而城東由于入住人口相對(duì)較少，住宅雖正 處于高速發(fā)展中，但目前仍不是特別成熟，因此限制了商業(yè)

20、的發(fā)展。 四、最高最佳使用分析 委估房地產(chǎn)位于 泰安市委估對(duì)象位于泰安市長(zhǎng)城路中段，繁華程度高， 交通方便，人流量大。委估房地產(chǎn)位于泰安市長(zhǎng)城一品1 #樓2單元501， 現(xiàn)作居住使用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合 法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。 五、估價(jià)方法選用 估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的 各種資料進(jìn)行了認(rèn) 真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和泰安市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)測(cè)算委估 房地產(chǎn)的價(jià)格。 市場(chǎng)比較法：是將估價(jià) 對(duì)象房 地產(chǎn)與在近期已經(jīng) 發(fā)生了交易的類(lèi)似 房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已

21、經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正 得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。 收益法：預(yù) 計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將 其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的 方法。 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 市場(chǎng)比較法 采用市場(chǎng)比 法一般選取 同一供 需圈內(nèi)，近似 委估房地產(chǎn) 檔次市場(chǎng) 價(jià) 格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，分別選取如下 可比實(shí)例: 1. 確定比較因素 2. 定比較因素系數(shù)見(jiàn)下表 3. 比準(zhǔn)價(jià)格確定 比較因素 待估宗地與案例 宏成富園 泰山公館 鼎基時(shí)代 價(jià)格 5200 5450 6000 宗地用途 100/100 100/100 100/10

22、0 交易情況 100/100 100/100 100/100 評(píng)估期日 區(qū) 域 因 素 交通條件 商服繁華程度 距市中心距離 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備度 個(gè) 別 因 素 建筑規(guī)模 地質(zhì)狀況 100/100 100/100 100/100 容積率 臨街狀況 比準(zhǔn)價(jià)格 根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則: (5781 +4571 + 5019) - 3=5123 元/m 收益法 由于該寫(xiě)字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可 用收益法求取其價(jià)格。 1.估算總收益 通過(guò)調(diào)查泰 安市同類(lèi)型、同地段、同規(guī)模，裝飾 大致相同的居住樓 在裝修后的月出租價(jià)格一般為1

23、5元/m2，租金損失為1個(gè)月，則年總收益 為: 15 X 142 X( 12-1 ) =23430 元 2.估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用 總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過(guò)程中所必須支出的房屋修繕 費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。 房屋修繕 費(fèi)是指為保 障房屋 正常使用每年需支 付的修繕費(fèi)。行業(yè) 慣例按建筑物重置價(jià)的1.5 %計(jì)算，據(jù)對(duì)泰安地區(qū)建筑物市場(chǎng)的了解，類(lèi) 似建筑物的重置價(jià)為1200元/m2，貝 房屋修繕費(fèi)=1200 X 142 X 1.5 %= 2556 管理費(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分: 一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。 根據(jù)行業(yè)慣例資料，

24、取年租金的3 %，貝 管理費(fèi)=23430 X 3 %= 702.9 元 保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公 司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2%。，則: 保險(xiǎn)費(fèi)=1200 X 142 X 2%0= 340.8 元 稅費(fèi)是指 房產(chǎn)所有人 按有關(guān) 規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳 納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè) 3%,城 17.5%，防洪保安費(fèi)按年 稅等。依據(jù)稅法及泰安市稅務(wù)部門(mén)資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅 按年租金的12%，營(yíng)業(yè)稅按年租金的5%，教育附加按營(yíng)業(yè)稅的 市維護(hù)建筑稅按營(yíng)業(yè)稅的7%，以上稅費(fèi)小計(jì)為 收入的1 %。，則： 23430 X 17.5%+23430 X 1 % =4123.68 元 上述、總費(fèi)用合計(jì)為 7723.38 3. 年純收益 23430 7723.38 = 15706.62 元 4. 還原利率的確定 目前國(guó)內(nèi)、國(guó)際確定還 還原利率是 收益還原法 中一個(gè) 重要的因素， 原利率的方法很多，這里主要采用復(fù)合投資收益率法，其公式為： 還原利率=一年期貸款利率X70% +期望得到的利潤(rùn)X 30% 一年期貸款利率為5.31% ;期望得到的利潤(rùn)設(shè)為10