招商地產(chǎn)一二三線城市分級城市選擇策略

1、城市選擇策略招商地產(chǎn)發(fā)展部2011年8月目錄一. 市場變化趨勢二. 競爭對手動態(tài)三. 城市分級研究22共28頁1、房地產(chǎn)投資額2011年上半年，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額26250億元，同比增長32.9%。7月 份，一二三線城市房地產(chǎn)投資額占比分別為12.5%、35.5%和52%,同比增長速度分別為9%、31%和42%, 二三線城市為投資重點，且增長迅速。圖1：房地產(chǎn)投資一一二三線城市占比圖2：房地產(chǎn)投資一一二三線城市增速0%0%0%0%0%0%0%6 5 4 3 2 1二線占比三線;&認(rèn)下占比52%35.5%12.5%LTZIAl 二疳LL OLSON 0L6nq OLE

2、IAl OL.qQLL 6?0N 60b noz 6na% %o o1i% % o o5 4% % o o3 242%3T%9%102007匚*60SQN60des60nL L孟呂 Eew LK OLSON 0Tdes QTsr 0TAew OLiew2、新竣工建筑面積2011年上半年，商品住宅新竣工建筑面積2.8億平米，同比增長12.8%。7月份，一二三線城市竣工面積所占比例分別為8.3%、28.9%和62.8%,同比增長速度分別為3%、11%和16%,二三線城市占去 90%的份額，且增速明顯。圖3：竣工面積一一二三線城市占比圖4：竣工面積一一二三線城市增速70%60%50%40%30%20

3、%10%0%一線占比二線占比三線及以下占比_LLm Lvg OLidew OTSS 602口 60dos 60匚n 6012 巨60%50%40%30%20%10%0%-10%20%線増速二線繕?biāo)?6%11%話5 LTg L7匚e QTOZ oTdos OLn 075s OLm OTO.OZ 69cs 60n 60詁運3、商品房銷售金額2011年上半年，全國商品房銷售金額2.5萬億，同比增長24.1%。7月份，一二三線城市銷售金額所占比 例分別為15.8%、33%和51.3%,同比增長速度分別為-7%s 30%和34%, 線城市銷售金額下滑，二三 線銷售繼續(xù)快速增長；圖5:銷隹金額二三賤城市占

4、比圖6：鶴書金額二三線城市增速一線占比二線占比二，row OTSQ olclqs 0 2弓 OTSZ 60bOZ OT3 07孟巨 CHgw OTUS 605OZ 6o,d0s 60,三 60令乏 6Q 丄 ewLTew4、商品房銷售面積2011年上半年，全國商品房銷售面積4.4億平方米，同比增長12.9%。其中，一二三線城市商品房銷售 面積所占市場分額分別為4.6%、30.2%和65.2%,市場成交重點逐漸向三四線城市過渡轉(zhuǎn)移。近幾年各類城市房地產(chǎn)銷售面積市場份額2011上半年2010200920082007200620057.9%30.2%30.4%32.8%32.1%9.7%123%15

5、.7%34.0%33.5%65.2%64.8%59.3%60.4%56.3%54 J %50.8%二一線城市二線城市三線城市1、競爭對手進(jìn)入城市截止2011年上半年，品牌開發(fā)商多順勢而為，積極布局三四線城市。其中，萬科、保利、華潤全國進(jìn)入 城市個數(shù)分別為52、43和38個，三四線城市占比超過50%,中海和金地三四線城市個數(shù)占比分別為47% 和 28% o金地華潤品牌開發(fā)商一二三四線城市布局圖（各類城市個數(shù)分布）中海0%20%40%60%80% 100% 120% 一線城市二線城市三四線城市2、競爭對手土地儲備面積2011年上半年，品牌開發(fā)商積極在三四線城市展開土地儲備。其中，以保利最為明顯，上

6、半年新增土地 儲備547萬叭 三四城市300萬用占比達(dá)到55%;萬科上半年新增土地儲備841萬叭 三四線城市259萬 代土地儲備，占比31%o0%20%40%60% 80% 100% 120%口 一線城齊二線城市口三蔽城科發(fā)線市線市三四線 城市HHRH952HRH003HOHH21A IXSRO3、競爭對手土地儲備金額2011年上半年，品牌開發(fā)商積極投資三四線城市土地。其中，萬科、保利上半年土地儲備金額分別為185億和121億，投向三四線城市資金占比29%和33%。金地華潤保利萬科2011年上半年品牌開發(fā)商土地儲備金額部分圖中海承W10% 20%40%60%3口 一線城市二線城市口三四線城市|

7、2011年上半年拿地金額（億）開發(fā)商一線城帚線市三四線 城市合萬 科171153185保利384340121華潤038038中 海612629161金 地0808100% 120%4、競爭對手進(jìn)入城市列表公司華南西南中部華東華北東北西北萬科52惠州、深圳、廣州、 佛山、東莞.珠海. 中山、北海、?？凇?三亞成都、重慶、 貴陽、昆明、 南充南昌、武漢、 長沙上海、南京、無錫、蘇州、揚(yáng)州、 鎮(zhèn)江、杭州、寧波、合肥、福州、 廈門、煙臺、南通、溫州、昆山、 嘉興、紹興、蕪湖、莆田北京、天津、 唐山、太原、廊坊、青島沈陽、大連、 長春、吉林、 鞍山，撫順西安、烏魯木齊保利43廣州、佛山、東莞、 珠海、中

8、山、陽江南昌、武漢、 長沙、岳陽、 黃岡上海、南京、無錫、常州、南通、 杭州、福州、紹興、廈門、嘉興、 合肥、慈溪、連云港、北京、天津、 唐山、包頭、 青島沈陽、大連、 丹東、長春、 營口，哈市西安中海30深圳、廣州、佛山、 珠海、中山、香港、 澳門成都、重慶、 南宇、桂林南昌、長沙上海、南京、蘇州、杭州、宇波、 合肥北京、天津、 青島、濟(jì)南、 煙臺沈陽、大連、 長春、吉林西安、 銀川、 呼市金地18深圳、廣州、佛山、東莞、珠海武漢上海、南足、杭州、F波，煙臺、 紹興北京、天津沈陽、大連、 吉林西安華潤38?？?、三亞、萬宇、南寧、深圳成都、重慶、 綿陽長沙、武漢、 合肥常州、南通、揚(yáng)州、徐州、

9、鹽城、 無錫、南京、蘇州、南呂、福州、 廈門、上海、杭州、F波北京、天津、 石家莊、秦 皇島、鄭州、 濟(jì)南、青島、 淄博哈爾濱、長 春、沈陽、 大連、鞍山招商17惠州、深圳、廣州、佛山.珠海成都、重慶武漢上海、南京、蘇州、鎮(zhèn)江、廈門、 漳州北京、天津、青島5、品牌開發(fā)商業(yè)績排行榜品牌企業(yè)發(fā)展迅速，為保持可持續(xù)性發(fā)展,徘名公司名稱（元）1萬科集團(tuán)844.22恒大集團(tuán)429.0中縛地產(chǎn)421 . O保利地產(chǎn) 綠地集團(tuán)8192.00綠城中國18&.01015S.S11富力地產(chǎn)143.012世茂傍地嚴(yán)142.013華潤査地132.014中信地產(chǎn)128.015遠(yuǎn)汗地產(chǎn)120.016金地集團(tuán)10S.017

10、招商地產(chǎn)10&.01S倪利香港82.019融忻乗團(tuán)7*3.020金科集團(tuán)72.0214.07企業(yè)必須開疆?dāng)U土，向更多的城市進(jìn)軍2萬科隼團(tuán)555. 7H公司名稱鈉莒面積 萬平方米憧大集團(tuán)620. 0351. 5聲栓囲345. 0龍湖集團(tuán)22.9116. 0112.010Q. 111華潤査地3綠地集團(tuán)678913中信地產(chǎn)108. 014：金科果團(tuán)9&.015富力地產(chǎn)91. 11&榮盛發(fā)展92.817中國中洪91.010綜城中國84.019遠(yuǎn)i萃地產(chǎn)80.020金比集團(tuán)75.912世茂房地產(chǎn)市場客戶企業(yè)重點一二線城 市飽和，風(fēng)險較 大三四線城市市 場順勢崛起客戶向投資企業(yè)要做大空間相對較規(guī)模，維持高

11、大、風(fēng)險較業(yè)績，需要更小的三四線多的發(fā)展空間新城外溢企業(yè)必須把握三四線城市的發(fā)展機(jī)會，快速向各城市布局?jǐn)U張“城市分級與進(jìn)入選擇”是企業(yè)快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略指導(dǎo)1、研究機(jī)構(gòu)城市研究成果參考1）易居城市競爭力研究報告（2009年初發(fā)布）城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ε琶砼琶鞘械梅峙琶鞘衸得分排名城市得分|1上海88.7413沈陽57.2525南寧49.122北京84.9314廈門57.2126呼和浩特48.333重慶67.8815昆明56.7927濟(jì)南48.184天津65.5616福州56.4728太原45.985成都65.0417鄭州55.8729?？?5.566廣州60.6118南昌54.8830哈爾濱4

12、3.637杭州60.3519青島54.6931蘭州42.898寧波60.0020長沙545132銀川42.149深圳59.9221西安53.8633貴陽41.5510南盡59.7622大連51.3234烏魯木齊39.7711武漢58.6523石家莊51.1335曲寧38.6512合肥57.5224長春50.201、研究機(jī)構(gòu)城市研究成果參考1）易居城市競爭力研究報告（2009年初發(fā)布）根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Φ淖罱K得分，通過聚類分析法，將全國三十五個大中城市分為四個層級： 第一層級為上海、北京，得分區(qū)間在【80, 100】。上海在房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿υu估中排在全國主要城市 首位，北京位居第二，

13、與其他城市相比優(yōu)勢明顯。第二層級為St慶、天津、成都、廣州、杭州和寧波，得分區(qū)間在【60, 70】。第二層級：重慶和天津作為 直轄市，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Ω鞣矫娑驾^為突出；成都在市場可持續(xù)發(fā)展能力和住宅市場投資機(jī)會兩項評 估中排名均較為靠前；廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿H列第二層級，主要原因是可持續(xù)發(fā)展能力和住宅市場投 資機(jī)會評估中得分偏低；寧波和杭州位于長三角區(qū)域，在各方面發(fā)展都較為均衡，整體實力較強(qiáng)。第三層級為深圳、南京、武漢、昆明、合肥、福州、廈門、大連、南昌、鄭州、石家莊、青島、長沙、西 安、沈陽和長春，得分區(qū)間在【50, 60 o從地理分布來看，第三層級城市分布相對分散，在城市綜合競 爭力、

14、可持續(xù)發(fā)展?jié)摿屯顿Y機(jī)會三方面的表現(xiàn)也各有優(yōu)劣。其中，南京和武漢實力均衡，處在上游水平; 深圳和廈門城市競爭力相對較強(qiáng)，但由于市場規(guī)模小、房價高等因素，市場投資機(jī)會僅處于中游；昆明、 合肥和福州發(fā)展?jié)摿屯顿Y機(jī)會兩項排名均較為靠前；其他城市各項評估基本都處于中游水平。第四層級為濟(jì)南、呼和浩特、南寧、太原、?？?、蘭州、哈爾濱、銀川、貴陽、烏魯木齊和西寧，得分區(qū) 間在【30, 50 o第四層級大部分城市位于西、北部，城市綜合競爭力、發(fā)展?jié)摿屯顿Y機(jī)會各項得分都 較低。其中，濟(jì)南、太原和呼和浩特的城市競爭力處于中游水平，但發(fā)展?jié)摿屯顿Y機(jī)會相對較弱；南寧 經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)，但由于城市面積、人口總量和市場

15、規(guī)模處于中上水平，發(fā)展?jié)摿屯顿Y機(jī)會相對較好。1、研究機(jī)構(gòu)城市研究成果參考1)易居城市竟 爭力研究報告(2009年初發(fā)布:上海北京住 宅 市 場 投機(jī)會55成都.合肥. 杭州. 雨京寧卑 甫昌.連漢.、長舊或備孑潔圳 石象圧長春呼和港特匕大連、?？诟Ｖ轁?jì)南吩爾濱 3口_.太原碎牛川西寧烏氛太齊房地產(chǎn)可冷瀆發(fā)展?jié)摿?、研究機(jī)構(gòu)城市研究成果參考2）仲量聯(lián)行中國新興城市四十強(qiáng)（2009年3月發(fā)布）研究依據(jù)：通過對這些城市的人口、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)和勞動力市場等因素進(jìn) 行的全面分析評估，最終篩選出最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，即“中國新興城市四十強(qiáng)”。研究結(jié)果：報告詳細(xì)的列出各個階段的二三線城市：二線城

16、市一增長階段：成都、杭州、天津、武漢、重慶、西安、沈陽、大連、南京、蘇州、 廈門、無錫、青島、東莞和寧波。三線城市一起步階段：長沙、福州、鄭州、濟(jì)南、佛山、長春、合肥、昆明、哈爾濱、珠 海和南昌。四線城市一萌芽階段：常州、南通、嘉興、溫州、金華、紹興、煙臺、石家莊、貴陽、南 寧、徐州、太原、蘭州和烏魯木齊。1、研究機(jī)構(gòu)城市研究成果參考3）中國指數(shù)研究院2010年中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報告中國指數(shù)研究院通過對城市房地產(chǎn)市場規(guī)模、潛在需求、供求對比、成長速度4各方面，投 資額、銷售額、開竣工面積、常住人口、人均可支配收入等24個因素，對全國40個大中城 市進(jìn)行的全面分析評估，最終篩選出最

17、具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，前十五名分別為：圖:2010年中國房地產(chǎn)市場投資吸引力十五須城市廣州Top 15 7|5得分長三卻282.7上海8*.弓蘇州47. 8杭井43. 5寧：3R 6妙京：3& 135 3京津1 17.4北京71.0天津46. 4成渝地區(qū)103.3匿慶55. 4成部4九9珠三角94 6廣列46. A2R劃45. 6遼中南地區(qū)78 716 0 0 a a T3 3 ya島陽連半s沈丈東w數(shù)決;來源：中國房地產(chǎn)也數(shù)系統(tǒng)2、城市及分級標(biāo)準(zhǔn)一城市分級綜合評分規(guī)則 現(xiàn)統(tǒng)計我國長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、中西部城市區(qū)域等26省4市，共計70個城市。為了對各個城市有一個客觀全面的評價，我

18、們選取了城市較具代表性的5個指標(biāo)作為評價的基礎(chǔ)， 然后利用5個分項指標(biāo)數(shù)據(jù)的加權(quán)平均計算城市綜合分，5個指標(biāo)及權(quán)重分配如下：商品住宅成交均價(35%):基于我司產(chǎn)品主要定位于中高端產(chǎn)品，且建造成本較高，對城市房 價的敏感度較高。因此，我們對城市房價給予最高權(quán)重35%;GDP總量(25%) : GDP代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是城市綜合實力的重要體現(xiàn)，也是城市房地產(chǎn) 發(fā)展的重要基礎(chǔ)，該指標(biāo)在城市的研究中都是重要而不可或缺的。因此，我們給予25%的權(quán)重；商品住宅成交面積(20%):該指標(biāo)代表城市房地產(chǎn)市場規(guī)模，說明該城市房地產(chǎn)的市場機(jī)會和發(fā) 展商的生存空間。本次我們著重是針對房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行城市分級，因

19、此，我們給予20%權(quán)重。 均GDP (10%) /常住人口數(shù)(10%):常住人口代表著城市市場需求和市場規(guī)模，人均GDP是 體現(xiàn)著城市支付能力，兩者結(jié)合產(chǎn)生真正的購買消費能力。因此，分別給予10%的權(quán)重。 分項指標(biāo)及綜合評分確定：分項指標(biāo)中，實際數(shù)值最高者為100分，最低者為0分，其余得分在最 高最低者之間線性插值生成。為了對這些城市進(jìn)行分級，我們再對各指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)打分后按照分值 從高到低進(jìn)行排序，進(jìn)而將其分成1-4線四類城市。3、城市分級結(jié)果級A 48分二級A 20分三級A15分四級 15分一線城市（5 個）城市綜合分北京71. 54上海70. 32杭州54.84深圳53. 12廣州47.9

20、8二線城市（22個）重慶46. 09天津40. 33蘇州39. 00成都37. 10溫州33. 87寧波33.47長沙32. 22南京30. 40青島30. 26大連30. 02沈陽29. 12無錫29. 07武漢27.71佛山27. 07三亞24.56福州23.47東莞23. 46鄭州22. 50廈門21.96西安21.53常州20. 22濟(jì)南20. 03三線城市（22個）鄂爾多斯19. 98南通19. 77紹興19. 48珠海19. 14煙臺19. 09合肥19. 04唐山17. 88泉州17. 70中山17. 56長春17. 52臺州16. 96哈爾濱16. 87烏魯木齊16. 73舟山

21、16. 42昆明16.01大慶15. 31昆山15. 24太原15. 16南寧15. 14嘉興15. 14南昌15. 09石家莊15. 06四線城市（21個）揚(yáng)州13. 92威海13.47鎮(zhèn)江13. 22徐州12. 95湖州12. 86金華11.80惠州11.44呼和浩特11.42廊坊10.61貴陽10. 56?？?0. 37蕪湖9. 16洛陽8.40蘭州& 15日照& 14銀川8.01秦皇島7. 15湛江6.61連云港6. 14西寧4. 12拉薩1.744、城市分級矩陣杭州北京、深圳上海廈門溫州三亞鹽城唐山寧波南京天津廣州佛山蘇州無錫東莞武漢 成都大連西安昆山.煙臺長春南通 哈爾濱?？?鎮(zhèn)江

22、泉州南令蕪湖:口鄂爾多斯湖州嘉興威海湛江沈陽南昌烏魯木齊紹興 貴陽中山市場規(guī)模重慶長沙案例萬科：分階段擴(kuò)張,“3+X 戰(zhàn)円口J)實現(xiàn)全國化布局me區(qū)域主要開發(fā)城巾廣州11深圳廈門?？?珠三角福州珠海東莞佛山中山惠州 / 長三角上海杭州南示蘇州寧波11合肥1無錫1鎮(zhèn)江1環(huán)渤海北京天津大連音島及東北沈陽I1長春1鞍山撫順華中武漢長沙南昌/曲部重慶成都西安烏魯木齊發(fā)展階段時間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開發(fā)方向第一階段1991-1995快速擴(kuò)張，以一 線城市為重點向 二四線城市擴(kuò)張， 一度擴(kuò)張到13個 城市深圳、上海等沿 海開放城市為重 點，試探性進(jìn)入二線城市包括商業(yè)在內(nèi)的 和房地產(chǎn)有關(guān)的 全程開發(fā)，積極 進(jìn)入

23、每個可選擇 的區(qū)域第二階段1997-2000由擴(kuò)張到收縮期， 隼中優(yōu)勢資源至 一線城市，重 點擴(kuò)大重點城市 的市場占有率基本以深、京、 滬、津4個城市 為主逐步確立只做住 宅的核心理念， 包括華潤超市在 內(nèi)的商業(yè)內(nèi)容被 逐步剝離，該階 段主要滿足首責(zé) 客戶的購房需求第三階段2000年至今確立3+X戰(zhàn)略，以 長三角、珠三角、 環(huán)渤海三大區(qū)域 為核心逐層推進(jìn)， 基本實現(xiàn)全國化 布點除三大區(qū)域主要 城市外，兼顧武 漢、成都等重要 城市，并逐步向 區(qū)域內(nèi)二四線城 市拓展推進(jìn)從城花首肓糸列 到金色改善系列 的產(chǎn)品劃分體系， 形成了住宅產(chǎn)品 全系列的覆蓋以客戶為導(dǎo)向，營造舒適的居住氛圍由首置產(chǎn)品向全產(chǎn)品系

24、列擴(kuò)展案例 綠城：長三角區(qū)域深耕+熱點區(qū)域逐層拓展區(qū)域主要開發(fā)城巾囑城區(qū)域擴(kuò)張步驟長三角環(huán)渤海及東北其他區(qū)域臨安北京上海南通海寧淳安寧波 溫州 德清 桐廬合肥紹興新昌舟山第一階段2000年前區(qū)域深耕，基本 以杭州作為根據(jù) 地進(jìn)行發(fā)展，并 逐步進(jìn)入浙江省 內(nèi)城市杭州及部分浙江 省內(nèi)城市打造高檔住宅， 做最好的產(chǎn)品， 提供顧客尊貴的 居住感第二階段2000-2003區(qū)域深耕+核心 城市，繼續(xù)以浙 江為重點，開始 向核心城市拓展， 先后進(jìn)入上海、 北京浙江省內(nèi)仍是其 主戰(zhàn)場，上海、 北京等重點城市 開始出現(xiàn)綠城的 身彩把其一貫堅持的 高檔產(chǎn)品策略繼 續(xù)復(fù)制到浙江省 外的其他核心城 市，獲得了良好 的

25、接受度第三階段2003年至今區(qū)域深耕+核心 城市圈拓展，浙 江省依舊是其主 基地，其他核心 城市也逐步向外 拓展，逐步形成 全國化布局浙江省主要城市， 上海、北京核心 城市，合肥、長 沙、鄭州、音島 等二線城市其提供高檔產(chǎn)品 思路的繼續(xù)延續(xù)， 并對包括戶型在 內(nèi)的多個方面逐 步進(jìn)行提升，以 進(jìn)一步増加產(chǎn)品 力，另一方面利 用其品牌優(yōu)勢， 加強(qiáng)了合作開發(fā) 的模式，市場占 有率迅速擴(kuò)大發(fā)展階段時間發(fā)展特征開發(fā)方向發(fā)展區(qū)域濟(jì)南長沙鄭州烏魯木齊以產(chǎn)品為導(dǎo)向，營造尊貴的居住感堅持改善類產(chǎn)品為主，以形成了較強(qiáng)的品牌效應(yīng)Ul二城帀進(jìn)選擇城市選擇導(dǎo)向：結(jié)合招商地產(chǎn)自身特征及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，設(shè)定相關(guān)城市篩選條件與

26、導(dǎo)向招商自身特征與發(fā)展目標(biāo)銷售額年增長100億，利潤增長10億，2020年銷售目標(biāo)1000億，已經(jīng)產(chǎn)生擴(kuò)張迫切需求、/ 上1,蕓鍛詞一: 利潤保證招商城市選擇的思考路徑與標(biāo)準(zhǔn)利潤是企業(yè)成長和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，因此 需要一定的市場需求為支撐:容童與潛力i市場規(guī)模適中1:11區(qū)域就近發(fā)展原則，以現(xiàn)有城市布局為基 礎(chǔ)，向周邊輻射，由現(xiàn)有公司團(tuán)隊向周邊 就近城市擴(kuò)張區(qū)域中處于價格洼地的城市，由于價格透 支度低，從而具有較大的成長空間擴(kuò)張目標(biāo)二大關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞三:持續(xù)發(fā)展城市在發(fā)展過程中必然要經(jīng)歷價格分化的1 階段，在此過程中各檔次細(xì)分市場將具有： 不同的發(fā)展機(jī)會 :具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口規(guī)模，同時受到 國

27、家政策扶持，或城市規(guī)劃、人口導(dǎo)入、! 產(chǎn)業(yè)升級等方面具有良好的前景 1價格與空間價格洼地，透 支度低土地市場操作靈活，可通過勾兌等方式拿：| 地，進(jìn)入成本低；競爭壓力小，進(jìn)入門檻相對較低，較易實 現(xiàn)市場占有和持續(xù)發(fā)展；重大規(guī)劃利好，具: 備一定經(jīng)濟(jì)和人口 機(jī)會與風(fēng)除基礎(chǔ):-1/ 土地市場透明度低，:進(jìn)入成本小1I競爭強(qiáng)度小，壓力! 輕1城市選擇模型：通過兩輪條件篩選和一輪條件比較，最終挑選岀最適合招商進(jìn)入布局的城市招商地產(chǎn)理想的投資城市. 城市 B城市c城市F諂I區(qū)域城市房地產(chǎn)投資機(jī)會城市房地產(chǎn)價格水平和増長空間第三輪篩選重點城市城市X城市Y城市一1城市一2城市一3核心城市 uni城市E在城市

28、分級的基礎(chǔ)上進(jìn)行三輪比較，挑選出適合招商投資的城市第一二輪篩選：城市房地產(chǎn)容量及發(fā)展?jié)摿?、房地產(chǎn)價格與增長空間城市房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和房地產(chǎn)發(fā)展的成熟程度基本可以通過市場規(guī)模和價格來衡量起朗段市場容童適中，價格適1 度，具有持續(xù)開發(fā)潛力易建立外來企業(yè)品牌度標(biāo)桿企業(yè)市場份誠較大200-1000萬5000-15000元/m2 以上快速發(fā)展階段成熟階段 1000萬方以上、15000元/耐-成長階段200巧00萬方、5000- 1 ；i 8000元Zitf .50DJ000萬方、800015000元/葉市場容童大，需求支撐足，價格進(jìn)入快速増長通道客戶對于產(chǎn)品要求逐步提高品牌企業(yè)多，競爭相對激烈,標(biāo)桿企業(yè)市場份額一般200萬方以F,5000兀（冊以下匸; 7場尋Id儉矜痢氐, 利命孽率低/ /V 客B對麻來話牌接受度低, 外地企業(yè)少 價格高，成本高，回報幫i決于企業(yè)運營水平I?客戶對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高I=大型企業(yè)眾多，競爭激烈，_- 容呈過大的城市，市場份額分散,標(biāo)桿企業(yè)市場份額不高，、_亠”亠丄卜難以實現(xiàn)較咼的市場占有，激烈價格過低的城市，由于成本因素、利潤空間較小容量過小的城市，中短期內(nèi)企業(yè)生求支撐和存和持續(xù)發(fā)展所需要的需 利潤回報不足且競爭根據(jù)招商對于市場規(guī)模與價格的要求，年成交量在200-1