基于ArcEngine的土地評估信息系統(tǒng)開發(fā)畢業(yè)論文

1、基于 arcengine 的土地評估信息系統(tǒng)的開發(fā) 摘 要：本文旨在根據(jù)我國土地市場和土地評估市場的發(fā)展現(xiàn)狀，對建立科學(xué)、高效的 土地評估信息系統(tǒng)的思路和方法做出探討，并分析當(dāng)前土地評估行業(yè)所存在的主要問題， 闡述了建立基于 gis 的土地評估信息系統(tǒng)的意義。本文采用 c#語言，基于 arcengine 組 件，對土地評估信息系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā)，設(shè)計(jì)了數(shù)據(jù)錄入編輯模塊、地圖格網(wǎng)劃分模塊、土 地等級劃分模塊、土地評估模塊以及專題圖模塊，能夠?qū)崿F(xiàn)土地的分等定級、價格評估 以及專題圖輸出等功能。研究發(fā)現(xiàn)采用 c#編程語言與 arcengine 組件相結(jié)合的方式進(jìn)行 土地評估系統(tǒng)的開發(fā)，有利于利用 gis

2、的空間分析能力，并能將圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)較 好的結(jié)合起來，為土地評估信息系統(tǒng)的開發(fā)提供了新的可行的思路。 關(guān)鍵詞：c#；arcengine；土地評估信息系統(tǒng) abstract:the purpose of this article is that discussing how to establish a scientific and efficient land evaluation information system based on the evaluation of land market and land market de- velopment present situation

3、, and analyzes the thought and method of land appraisal industry.th- is paper expounds the establishment of land evaluation information system based on gis. in this paper, using c # language, based on arcengine component, evaluation of land information syst- em development, design the data entry to

4、edit module, map grid partitionning module, land hie- rarchy module, assessment module, and thematic map module, can realize, price of land classif- ication and gradation evaluation and thematic map output, and other func-tions. the study found that using c # programming language and arcengine compo

5、nent combination of evaluateon sys- tem of land development, is advantageous to the use of the gis space analysis ability, and can combine graphic data and attribute data better, for the land evaluation information systems dev- elopment provides a new feasible ideas. key words:c#;arcengine;land eval

6、uation information system 目 錄 1 緒論 .1 1.1 研究意義 .1 1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 .1 1.3 本文研究內(nèi)容 .2 1.4 研究路線 .2 2 系統(tǒng)的分析與設(shè)計(jì) .3 2.1 系統(tǒng)需求分析 .3 2.2 系統(tǒng)的設(shè)計(jì) .4 2.2.1 數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì) .5 2.2.2 主程序的設(shè)計(jì) .7 3 系統(tǒng)的技術(shù)實(shí)現(xiàn) .10 3.1 arcengine簡介 .10 3.2 系統(tǒng)的主界面的實(shí)現(xiàn) .10 3.3 錄入編輯功能 .11 3.4 地圖網(wǎng)格劃分 .13 3.5 土地等級劃分 .14 3.6 土地評估 .18 3.7 專題圖 .18 4 成果與展示 .20 4.

7、1 驗(yàn)證身份進(jìn)入主界面 .20 4.2 數(shù)據(jù)錄入編輯 .20 4.3 評估過程 .20 4.4 成果輸出 .22 5 總結(jié) .23 參考文獻(xiàn) .24 1 緒論 1.1 研究意義 土地評估信息系統(tǒng)是一種能夠?qū)崿F(xiàn)對土地評估相關(guān)因素、野外調(diào)查表、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表、待估區(qū)域空 間數(shù)據(jù)及工作底圖等數(shù)據(jù)的錄入、存儲管理、自動化計(jì)算、因素影響權(quán)重、圖形顯示，完成分等定級、 樣本數(shù)據(jù)的篩選和計(jì)算，最終能夠輸出土地定級圖以及相應(yīng)的基準(zhǔn)地價圖，并提供評估區(qū)域和區(qū)域參 考地價的計(jì)算機(jī)技術(shù)系統(tǒng)1。合理、科學(xué)的評估宗地的價格，有利于土地的合理規(guī)劃與利用，是科學(xué) 利用國土資源、管理土地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的重要環(huán)節(jié)。按照城鎮(zhèn)土地

8、評估規(guī)程中的描述，由 于不同的待估土地基本情況不同，所以要采用不同的土地評估方法，因此系統(tǒng)處理的數(shù)據(jù)量較大，而 且土地情況變化比較快，人工進(jìn)行評估地價耗費(fèi)工作量較大，而地理信息系統(tǒng)技術(shù)所具有的海量數(shù)據(jù) 處理能力，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)土地評估過程中處理大量數(shù)據(jù)時的不足，所以結(jié)合地理信息系統(tǒng)技術(shù)進(jìn)行土地 評估信息系統(tǒng)的開發(fā)是十分必要的。土地評估的主要內(nèi)容是土地定級和土地估價，我國為了土地交易 市場化進(jìn)程，對地產(chǎn)評估實(shí)行了“粗定級、細(xì)估價”的基本路線2。因此，我們在研究開發(fā)土地評估 信息系統(tǒng)時，采用土地分等定級的結(jié)果為基礎(chǔ)，以宗地為評估基本單位，對土地價格進(jìn)行評估。 1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 在我國，土地評估起

9、步于 80 年代，是在改革開放以及社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中產(chǎn)生和成長 壯大的，尤其是隨著我國土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的不斷改革與完善，土地資產(chǎn)評估行業(yè)得到長足的發(fā)展， 成為我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系中重要的行業(yè)之一。近年來，由王愛萍、鄺浩然等人提出應(yīng)該建立一 種新型的土地評估信息系統(tǒng)，利用不同粒度的、可以重復(fù)利用的系統(tǒng)開發(fā)技術(shù)：組件、設(shè)計(jì)理念、系 統(tǒng)框架、動態(tài)體系架構(gòu)等，支持模塊、界面、業(yè)務(wù)編輯、體系架構(gòu)的自定義定制，能夠方便的應(yīng)對功 能、系統(tǒng)界面、評估業(yè)務(wù)流程在不同時間、空間的動態(tài)演化。針對土地分等定級工作的自動化運(yùn)行和 評估數(shù)據(jù)的再加工，建議在系統(tǒng)中加入自動化執(zhí)行技術(shù)，使土地評估工作得以流程化管

10、理、自動化運(yùn) 行3。余心杰、何勇等人提出結(jié)合網(wǎng)絡(luò)地理信息系統(tǒng)、數(shù)據(jù)集成、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)庫等技術(shù)進(jìn)行土地 評估信息系統(tǒng)的開發(fā)，將待估土地的空間數(shù)據(jù)和評估業(yè)務(wù)流程相結(jié)合，最大限度的利用已有的土地評 估案例資料，以待估宗地空間數(shù)據(jù)為載體，提供多種評估模型，提供強(qiáng)大的 gis 查詢、統(tǒng)計(jì)、分析功 能，解決了土地評估過程中空間數(shù)據(jù)的結(jié)合以及管理分析的難度較大、評估業(yè)務(wù)處理周期較長、效率 較低等問題 4。 德國建設(shè)法典要求在德國全境實(shí)施土地所有權(quán)交易案例的搜集，由地籍局、測量局等政府部 門聯(lián)合設(shè)立的土地估價委員會負(fù)責(zé)具體的工作實(shí)施。德國開發(fā)的土地價格評估系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對數(shù)據(jù)的 輸入、采集、編輯、存儲以及模型

11、化和空間分析以及排序和待估對象的圖形表達(dá)。系統(tǒng)評估數(shù)據(jù)來源 主要為收集土地所有權(quán)買賣市場交易案例，作為輔助信息是政府部門的自動化不動產(chǎn)地籍圖和自動化 不動產(chǎn)地籍簿。該系統(tǒng)的重點(diǎn)是土地交易案例的收集和數(shù)據(jù)分析，它具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析功能。 系統(tǒng)的主要成果是基準(zhǔn)地價、土地評估報告和推導(dǎo)出的相關(guān)等級的土地還原利率、房地產(chǎn)價格指數(shù)等 信息 5。 美國研究的土地評價與立地分析系統(tǒng)是將待估土地的土壤質(zhì)量、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)能力、發(fā)展?jié)摿?、?在價值等信息綜合起來，綜合評估土地重要性的一種軟件系統(tǒng)，采用了組件式的模塊結(jié)構(gòu)和指標(biāo)體系 進(jìn)行系統(tǒng)的開發(fā)，是由美國土地評價與立地分析委員會組織開發(fā)建立，系統(tǒng)包括兩個子系統(tǒng)：

12、土地評 估系統(tǒng)和土地分析子系統(tǒng)。根據(jù)研究區(qū)域的基本情況能夠?qū)⑦@兩個子系統(tǒng)生成的評價結(jié)果進(jìn)行單獨(dú)使 用，也可以結(jié)合起來用。土地評估子系統(tǒng)主要評價土地的自然條件，其評價因素由土地的地力等級、 土壤農(nóng)作物生產(chǎn)力等級、土壤發(fā)展?jié)撛诘燃壓椭匾r(nóng)田等級等四部分構(gòu)成。通過該系統(tǒng)能夠確定哪些 土地在改變用途后對周邊土地造成最小的傷害，哪些土地一定要嚴(yán)格限制其用途。在地方政府，他們 通過在土地評價與立地分析系統(tǒng)中輸入一些必要的數(shù)據(jù)已經(jīng)使系統(tǒng)達(dá)到了信息化、自動化6。 除了德國、美國，日本、英國也由政府牽頭建立起了自己的土地評估信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了土地評估 行業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化和信息化。 1.3 本文研究內(nèi)容 近年來，

13、在地理信息系統(tǒng)技術(shù)的支持下，土地評估信息系統(tǒng)和土地定級系統(tǒng)在我國得到了極大的 發(fā)展并趨于完善。在我國，各省市紛紛建立土地評估信息數(shù)據(jù)庫，完成宗地分等定級工作以及制定基 準(zhǔn)地價工作，取得了豐富的成果。因此本文的研究內(nèi)容如： （1）調(diào)研與需求分析 需求分析是一個系統(tǒng)軟件開發(fā)的開始階段，其分析結(jié)果的質(zhì)量對于該應(yīng)用軟件的開發(fā)來說，是 極為重要的依據(jù)。因此，在系統(tǒng)開發(fā)前，需要對土地評估行業(yè)及相關(guān)政府部門進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容包 括土地評估的業(yè)務(wù)流程調(diào)研、系統(tǒng)功能調(diào)研、系統(tǒng)技術(shù)架構(gòu)以及接口需求調(diào)研，并且針對土地評估行 業(yè)的現(xiàn)狀，提出自己的新思路。 （2）系統(tǒng)設(shè)計(jì) 根據(jù)調(diào)研與需求析階段確定的所開發(fā)軟件系統(tǒng)的物理

14、模型、功能要求、邏輯模型，在用戶提出的 環(huán)境要求下，設(shè)計(jì)出一個能直接在計(jì)算機(jī)上實(shí)施的方案，即建立系統(tǒng)的物理模型。這個階段的主要目 標(biāo)是設(shè)計(jì)軟件系統(tǒng)的物理模塊層次結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)庫的結(jié)構(gòu)以及模塊的控制流程。這個階段可分兩個部分： 概要設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。 （3）系統(tǒng)開發(fā) 在本階段，根據(jù)之前設(shè)計(jì)的系統(tǒng)功能，分析系統(tǒng)對數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、算法以及模塊實(shí)現(xiàn)等方面的技術(shù)要 求，開始系統(tǒng)的程序編寫工作，在規(guī)范化的研發(fā)流程中編碼工作在整個項(xiàng)目流程里通常在三分之一的 時間。 1.4 研究路線 本文研究路線如圖 1。 土地評估信息系統(tǒng)的調(diào)研與分析 土地評估系統(tǒng)功能分析 數(shù)據(jù)錄入 地圖格網(wǎng)劃分土地等級劃分土地評估 成果輸出 確定土地

15、評估信息系統(tǒng)流程 軟件開發(fā) vs 2010arcgis 10.1arcengine 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì) 組件式開發(fā) 土地評估信息系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn) 圖 1 研究路線 2 系統(tǒng)的分析與設(shè)計(jì) 2.1 系統(tǒng)需求分析 土地估價是隨著國家土地使用制度改革所產(chǎn)生的新領(lǐng)域，本文旨在對建立實(shí)用性土地評估信息 系統(tǒng)做探討，對土地評估行業(yè)的信息化、科學(xué)化提供參考，對土地管理相關(guān)部門征收土地稅費(fèi)、土地 規(guī) 劃提供意見。在經(jīng)過長期深入總結(jié)后，最終總結(jié)出土地信息系統(tǒng)用戶需求信息，主要有以下幾個方面： （1）根據(jù)不同的估價方法，能提取所需數(shù)據(jù) 能針對不同待估土地的情況，采用不同的土地估價模型時，在評估界面上能夠顯示所采用的評估 方法在評

16、估過程中所需的數(shù)據(jù)，并且可以根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況分配權(quán)重，從而獲得合理的評估結(jié)果，使得開 發(fā)的系統(tǒng)不僅具有科學(xué)性、合理性，更具靈活性。 （2）方便進(jìn)行土地定級 土地評估與待估土地所在地區(qū)分等定級成果密切相關(guān)。因此，該系統(tǒng)應(yīng)能提供與現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價 評估信息系統(tǒng)、地籍管理信息系統(tǒng)的接口，將它們結(jié)合成一個有機(jī)的整體，對土地定級與基準(zhǔn)地價更 新的各類成果進(jìn)行科學(xué)的管理，并可方便地查詢利用7。 （3）能隨時對數(shù)據(jù)進(jìn)行修改 系統(tǒng)不僅能夠完成土地價格的評估工作，還要具有數(shù)據(jù)查詢、編輯功能，包括對于之前所完成的 土地評估結(jié)果的查詢、待估對象的屬性數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)的查詢，為估價人員采用市場比較法時提取相 似案例，以及管理

17、人員瀏覽估價人員工作量提供便利。 （4）能夠收集已有市場交易案例 實(shí)時獲取地價市場信息，根據(jù)市場價格浮動作為參考，進(jìn)行土地評估，是科學(xué)合理進(jìn)行土地地價 評估的有效途徑，系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)買賣、征地拆遷、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等市場交易資料 建立已有市場交易案例數(shù)據(jù)庫，并建立統(tǒng)一的編碼系統(tǒng)，使得系統(tǒng)對市場交易價格信息的更新、查詢、 利用更加便捷。 （5）系統(tǒng)操作簡單高效 系統(tǒng)的操作人員為土地評估人員，對計(jì)算機(jī)、地理信息系統(tǒng)以及數(shù)據(jù)庫的操作等掌握不多，所以 系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)在保證運(yùn)行速度的基礎(chǔ)上，最大限度的簡單、合理、實(shí)用、高效。 項(xiàng)目信息野外調(diào)查數(shù)據(jù)用戶信息 錄入編輯地理數(shù)據(jù)編輯估價參數(shù)編輯 地圖網(wǎng)格

18、劃分 土地等級劃分 土地評估 專題圖 評估報告區(qū)域?qū)ｎ}圖 評估參數(shù)數(shù)據(jù)庫 項(xiàng)目特征數(shù)據(jù)庫 定等分級數(shù)據(jù)庫 評估方法數(shù)據(jù)庫 評估案例數(shù)據(jù)庫 市場 交易 案例 收集 固定網(wǎng)格法評價定級單元 分級基準(zhǔn)地價土地定級 地價科學(xué)計(jì)算估價模型選擇 圖形數(shù)據(jù)修改地圖整飾 圖 2 土地評估信息系統(tǒng)框架 2.2 系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 本文研究設(shè)計(jì)的土地評估信息系統(tǒng)框架，如圖 2。 2.2.1 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì) 根據(jù)需求的結(jié)果得出，土地評估信息系統(tǒng)所需數(shù)據(jù)庫包含以下幾個部分。 （1）評估參數(shù)數(shù)據(jù)庫 其中包括各級別土地的土地利率、土地價格指數(shù)、土地容積率修正系數(shù)、樓房層數(shù)分配比例；各 類土地的使用年期，房屋重置價、殘值率；成本法中所

19、需的宗地取得費(fèi)用默認(rèn)值；市場比較法、假設(shè) 開發(fā)法中所需的默認(rèn)值等，如表 1。 表 1 估價參數(shù)數(shù)據(jù)庫 字段字段類型字段長度缺省值必填 土地還原利率雙精度 100 是 地價指數(shù)雙精度 100 否 容積率修正系數(shù)雙精度 100 是 樓層分配比例雙精度 100 是 房屋的耐用年限整型 100 是 重置價雙精度 100 否 殘值率雙精度 100 否 （2）項(xiàng)目特征數(shù)據(jù)庫 包括估價對象名稱、估價對象類別、使用權(quán)人、所有權(quán)人、委托時間、使用估價方法、評估人員 等基本情況；土地名稱、土地坐落、土地面積、土地使用類型、容積率、土地證號等宗地基本情況數(shù) 據(jù)如表 2。其中，對于項(xiàng)目編碼建立土地評估項(xiàng)目編碼系統(tǒng)，由

20、系統(tǒng)自動生成，以日期為開頭，后面 三位為當(dāng)天接件的位續(xù)，不足三位前面以零補(bǔ)齊，如圖 3。 表 2 項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)庫 字段字段類型字段長度缺省值必填 項(xiàng)目名稱文本 20null 是 項(xiàng)目編碼整型 20null 是 估價日期時間 20null 是 受托估價單位文本 20null 是 估價方法文本 20null 否 估價師文本 20null 否 宗地名稱文本 20null 是 宗地位置文本 20null 是 宗地面積雙精度 20null 是 用地類型文本 20null 是 容積率雙精度 20null 否 開發(fā)水平文本 20null 否 20150501001 當(dāng)日接收項(xiàng)目數(shù) 接單日期 接單年份 圖 3

21、 土地評估項(xiàng)目編碼系統(tǒng) （3）評估方法數(shù)據(jù)庫 主要包括運(yùn)用各種估價方法進(jìn)行地價評估時需要提取的各項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)，如市場比較法中交易情況、 市場狀況、權(quán)益狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)繁華程度、環(huán)境質(zhì)量、建筑面積、容積率、空間布局、建維修 費(fèi)、稅費(fèi)等數(shù)據(jù)，如表 3。 表 3 估價方法數(shù)據(jù)庫 字段字段類型字段長度缺省值必填 交易情況雙精度 20null 否 市場狀況雙精度 20null 否 權(quán)益狀況雙精度 20null 否 基礎(chǔ)設(shè)施雙精度 20null 否 商業(yè)繁華程度雙精度 20null 否 環(huán)境質(zhì)量雙精度 20null 否 容積率雙精度 20null 否 空間布局雙精度 20null 否 （4）分等定級數(shù)據(jù)

22、庫 其中分為土地定級調(diào)查數(shù)據(jù)、土地定級空間數(shù)據(jù)。 土地定級調(diào)查數(shù)據(jù)包括各定級因素因子的原始調(diào)查表與作用分值表，如道路的長度、寬度、人流 量、車流量、類型、等級、影響半徑等；基準(zhǔn)地價評估采集的各類交易樣點(diǎn)；商業(yè)路線、住宅區(qū)片、 工業(yè)區(qū)片等均質(zhì)區(qū)域的因素調(diào)查表；各類用地的基準(zhǔn)地價與宗地地價的修正體系，如表 4。 土地定級空間數(shù)據(jù)包括評估區(qū)域工作地圖；各定級因素因子的樣本分布圖、作用分值圖：綜合土 地級別圖與分用途土地級別圖；基準(zhǔn)地價評估樣點(diǎn)地價圖；各類用地基準(zhǔn)地價圖；商業(yè)路線、住宅區(qū) 片、工業(yè)區(qū)片等均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價圖等7。圖形數(shù)據(jù)存儲于地理數(shù)據(jù)庫中。 （5）評估案例數(shù)據(jù)庫 主要保存評估人員日常收集

23、的土地市場交易案例，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、商品房出 租、建房征地拆遷等交易案例，以及本系統(tǒng)所處理的評估案例，其字段大致與表 2 相似，但需要添加 交易價格字段以及交易類型字段。 表 4 土地定級數(shù)據(jù)庫 字段字段類型字段長度缺省值必填 道路長度雙精度 20null 否 道路寬度雙精度 20null 否 人流量整型 20null 否 車流量整型 20null 否 道路類型文本 20null 否 道路等級等級整型 20null 否 道路影響半徑雙精度 20null 否 商業(yè)路線文本 20null 否 住宅區(qū)片文本 20null 否 工業(yè)區(qū)片文本 20null 否 2.2.2 主程序的設(shè)計(jì)

24、（1）錄入編輯 在數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)中定義了系統(tǒng)估價所需要的野外調(diào)查數(shù)據(jù)內(nèi)容，在本模塊主要實(shí)現(xiàn)野外調(diào)查數(shù)據(jù)的 錄入、顯示與編輯。主要錄入的數(shù)據(jù)包括宗地地圖、土地級別成果圖等；而空間屬性信息指與土地空 間數(shù)據(jù)相互聯(lián)系的屬性數(shù)據(jù)，包括土地面積、土地容積率、土地坐落等；其他的數(shù)據(jù)即在土地估價中 需要用到的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，如各土地級別的容積率、還原利率以及各種稅費(fèi)等。 由于土地評估所涉及的數(shù)據(jù)量巨大，而且變化較快，保證評估過程中數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性對于獲取科學(xué) 合理的評估結(jié)果至關(guān)重要，因此，系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)能夠?qū)σ唁浫氲臄?shù)據(jù)進(jìn)行靈活查詢，對于需要編輯修改的 數(shù)據(jù)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)的變化，及時修改數(shù)據(jù)庫中的原始數(shù)據(jù)，保持待估對象數(shù)據(jù)的現(xiàn)

25、勢性。 （2）地圖網(wǎng)格劃分 本文利用地理信息系統(tǒng)的地圖格網(wǎng)技術(shù)，將地圖格網(wǎng)與土地數(shù)據(jù)管理結(jié)合起來，采用固定網(wǎng)格法， 對評估區(qū)域進(jìn)行網(wǎng)格劃分，為土地定級、評估提供便利，探求格網(wǎng)在土地價格評估方面的應(yīng)用。 借助地理信息系統(tǒng)對待估土地進(jìn)行地圖格網(wǎng)劃分，規(guī)定固定長度為格網(wǎng)邊長，進(jìn)行格網(wǎng)劃分，利 用劃分出來的格網(wǎng)作為評估單元進(jìn)行土地定級工作。但是格網(wǎng)邊長的大小關(guān)系著土地定級樣本數(shù)據(jù)的 密度，直接影響分等定級成果的精度。格網(wǎng)邊長過短不僅不會提高分級以及評估結(jié)果的精度，相反會 造成多余的“破碎”數(shù)據(jù)，即鄰近格網(wǎng)單元屬性值差別甚小，并且不包含有效的待估對象的實(shí)體特征; 格網(wǎng)邊長過長則會丟失待估對象的地形特征信

26、息，如果格網(wǎng)邊長過長，所產(chǎn)生的格網(wǎng)單元數(shù)量明顯少 于應(yīng)當(dāng)采集的樣點(diǎn)數(shù)，則意味著采集的樣本點(diǎn)中，很多樣本點(diǎn)沒有意義。格網(wǎng)單元的大小是一個不確 定性問題，需要多次嘗試和努力才會得到相對較優(yōu)的格網(wǎng)大小8。 （3）土地等級劃分 土地定級是現(xiàn)階段我國大多城市地價評估的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。土地分級定等就是評定土地的各種要 素對社會經(jīng)濟(jì)活動需求的滿足程度，根據(jù)不同區(qū)域土地利用現(xiàn)狀的差異，分析土地利用效益的影響因 素，評估各區(qū)域土地的整體效益 ，給待估區(qū)域進(jìn)行分等定級。我國城鎮(zhèn)土地分等定級工作是隨著土 地使用權(quán)制度改革、完善以及土地市場的復(fù)興而產(chǎn)生的，對土地分等定級的研究有利于制定合理的區(qū) 域地價政策，合理利用城市

27、土地。 本文采用以 gis 格網(wǎng)化劃分的格網(wǎng)單元作為土地單元，這種方法是土地定級的一種趨勢，適用于 土地市場發(fā)育完善、土地交易樣點(diǎn)數(shù)據(jù)多的城市，并且能夠充分利用已有的定級監(jiān)測點(diǎn)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn) 招拍和土地評估的數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)交易案例，此外劃分定級單元所需物力人力較少。土地定級過程中， 選擇多因素綜合評定法對定級區(qū)域進(jìn)行分等定級。 多因素綜合評定法采用簡潔評定的參數(shù)體系設(shè)計(jì)，采用累加性公示（即加權(quán)平均求和公示）。評 定因素主要包括五大類：基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、交通條件、商服繁華程度、人口狀況，詳細(xì)劃分 為基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公共設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、道路通達(dá)度、公交便捷度、對 外交通

28、便利度、商服繁華影響度以及人口密度八小類評定因素。假定土地定級中選取個因素，每個 m 因素包含個因子，土地評價單元內(nèi)某因素的評分值等于個因子分值累加之和，即： n n j ijiji wfp 1 式中： 因素的評分值； 因素中第 因子的分值； 因素中第 因子的作 i pi ij fi i ij wi i 用指數(shù)。 n i iwi pp 1 式中：土地某個評價單元的總評分值9。p （4）土地評估 土地評估是一項(xiàng)較為紛繁復(fù)雜的過程，同時又是土地評估信息系統(tǒng)的核心模塊，根據(jù)城鎮(zhèn)土地 估價規(guī)程有多種評估方法，每一種方法又有各自的適用的范圍和評估參數(shù) 。進(jìn)行土地評估時，應(yīng) 當(dāng)根據(jù)土地的現(xiàn)實(shí)情況選擇兩種或

29、兩種以上不同的評估方法，計(jì)算評估結(jié)果，保證評估結(jié)果的正確性。 1）收益還原法 收益還原法是以求取待估土地純收益為條件的估價方法，因此這種方法最適宜用于有現(xiàn)實(shí)收益或 潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。 2）市場比較法 edbavv b 式中：待估宗地價格；：比較實(shí)例價格；：待估宗地情況指數(shù)比較實(shí)例宗地情況指v b va 數(shù)正常情況指數(shù)比較實(shí)例宗地情況指數(shù)；：待估宗地估價期日地價指數(shù)比較實(shí)例宗地交易日b 期地價指數(shù)；：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；：待估宗地個de 別因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地個別因素條件指數(shù)。 市場比較法的應(yīng)用前提是評估區(qū)域具有發(fā)達(dá)的土地市場以及大量的房地產(chǎn)交易案

30、例資料，且已有 的交易案例具有充分的代表性。市場比較法除不僅可以評估土地的價格或價值，還可以用來計(jì)算它估 價方法中有關(guān)的參數(shù) 10。 3）成本法 3321 vvrrrteev eda 式中：待估宗地價格；：土地取得費(fèi)；：土地開發(fā)費(fèi)；：稅費(fèi)；：利息；v a e d et 1 r ：利潤；：土地增值；：土地成本價格。 2 r 3 r e v 成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地價格評估。 4）剩余法 cbav 式中：待估宗地價格；：開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值；：整個開發(fā)項(xiàng)目vab 的開發(fā)成本；：開發(fā)商合理利潤。c 剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的

31、土地估價。 5）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 )1 (; 0 1 kppkk n i i 式中：為影響地價的各種因素的修正系數(shù)；為總修正系數(shù)；為待估土地地價；為待估 i kkp 0 p 土地所在級土地指定用途基準(zhǔn)地價2 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法僅適用于已完成土地定級估價并建立起基準(zhǔn)地價及其修正體系的區(qū)域內(nèi)評估。 （5）專題圖 地理信息系統(tǒng)可將空間地理數(shù)據(jù)以圖形、表格、統(tǒng)計(jì)圖等方式顯示在計(jì)算機(jī)上，利用地圖漫游、 導(dǎo)航工具可以對在計(jì)算機(jī)顯示的地圖中的樣點(diǎn)和區(qū)域進(jìn)行放大、縮小，也可以按照固定比例尺顯示地 圖。還能夠按照操作人員的需要設(shè)置地圖符號和顏色，根據(jù)已有的土地分等定級成果，通過疊加各種 地理要素制作各種專題圖

32、，通過打印機(jī)打印成圖。 此模塊主要是完成專題圖的制作，土地估價的成果在 gis 的支撐下, 可以各種形式輸出。在此模 塊中，數(shù)據(jù)的空間分析操作是根據(jù)在數(shù)據(jù)分析階段制定的數(shù)據(jù)分析方法、流程和相關(guān)的方案進(jìn)行操作， 可以借助于 arcgisengine 中封裝的的空間分析分析和處理工具來完成，并在數(shù)據(jù)處理前，進(jìn)行原始 數(shù)據(jù)的保存，以方便日后制作其他同類專題圖時調(diào)取使用；在進(jìn)行圖層疊加時，根據(jù)土地評估信息數(shù) 據(jù)庫中已經(jīng)建立的空間實(shí)體的空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，將空間分析的結(jié)果添加到原始圖 形數(shù)據(jù)上11。 3 系統(tǒng)的技術(shù)實(shí)現(xiàn) 3.1 arcengine 簡介 arcengine 是 esri 研

33、發(fā)的嵌入式的、可以脫離 arcgis desktop 而運(yùn)行的地理信息系統(tǒng)組件庫和 工具庫，軟件開發(fā)人員在安裝后，可進(jìn)行二次開發(fā)新的桌面應(yīng)用程序。使用 arcengine 可以將 arcgis 的功能通過編程嵌入到目標(biāo)軟件系統(tǒng)中，如二次開發(fā)行業(yè)專用軟件；或嵌入到編程軟件中，如 visual studio 和 microsoft office；還可用于模塊式自定義專業(yè)軟件的開發(fā)，并能夠?qū)㈤_發(fā)成果發(fā)送給多 個用戶。 本文將利用 arcengine 組件進(jìn)行集成二次開發(fā)的方式對系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行探討，組件式開發(fā)地理信 息系統(tǒng)相關(guān)軟件的最基本原則就是把地理信息系統(tǒng)的各個功能模塊分為幾個獨(dú)立的空間, 不同的

34、控件 實(shí)現(xiàn)不同的功能。各個地理信息系統(tǒng)控件之間，能夠便捷的利用可視化的程序開發(fā)軟件集成起來，形 成最終的軟件系統(tǒng)，完成系統(tǒng)的功能。 3.2 系統(tǒng)的主界面的實(shí)現(xiàn) 系統(tǒng)的主界面是系統(tǒng)主要功能的圖形顯示，其好壞決定了系統(tǒng)能否被用戶所接受，而且還影響到 系統(tǒng)的直觀形象。因此系統(tǒng)界面的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)極為重要而具有藝術(shù)性的工作，其工作量要占到系統(tǒng)研 究工作量的一半以上，所以系統(tǒng)主界面是軟件開發(fā)成功的標(biāo)志之一。 本系統(tǒng)的用戶多為土地評估人員，考慮這類人群對計(jì)算機(jī)以及數(shù)據(jù)庫操作的掌握程度，本系統(tǒng)在 設(shè)計(jì)時，盡可能的反應(yīng)用戶操作需求，且要具有較強(qiáng)的友好性，因此系統(tǒng)界面在設(shè)計(jì)時遵循以下原則： （1）易用性 用戶在使用

35、系統(tǒng)時，能夠便捷實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的功能，對于操作界面中完成相近功能的按鈕要將其集中 起來，并且對于常用按鈕要支持快捷鍵；按功能將系統(tǒng)界面劃分不同模塊，并且用 frame 框起來，添 加操作說明或標(biāo)題；系統(tǒng)界面要能夠支持 tab 鍵自動切換按鈕功能，即按 tab 鍵能夠切換默認(rèn)按鈕， 對于系統(tǒng)的默認(rèn)按鈕能夠支持回車快捷操作操作，即按下回車鍵后默認(rèn)按鈕的操作自動執(zhí)行，以減少 多余操作，提高用戶的工作效率。系統(tǒng)設(shè)計(jì)最佳狀況是操作人員不用查詢操作幫助，能夠獨(dú)立進(jìn)行相 關(guān)的正確操作。 （2）幫助設(shè)施原則 所開發(fā)的軟件應(yīng)當(dāng)為用戶提供完整的軟件操作幫助文檔，操作人員在操作軟件時產(chǎn)生問題可查閱 幫助文檔，自行解決；系

36、統(tǒng)幫助文檔中的軟件性能描述應(yīng)該與系統(tǒng)配置相一致；軟件操作人員可以利 用關(guān)鍵字在搜索工具中，查詢所需要的幫助信息；在幫助文檔中應(yīng)包含開發(fā)人員的聯(lián)系方式，如果軟 件操作人員遇到問題，無法獨(dú)自處理，能夠便捷獲得開發(fā)人員的幫助。 （3）合理性 用戶在對系統(tǒng)進(jìn)行操作時，對有可能造成原始數(shù)據(jù)遭到改變的操作一定要提供警告信息，給操作 人員改變操作選擇的機(jī)會；對軟件運(yùn)行過程中由于自身出現(xiàn)問題而導(dǎo)致錯誤的操作給予提示信息，讓 用戶及時獲取錯誤信息，避免無意義的操作；提示信息或錯誤說明應(yīng)當(dāng)簡潔、明了，此外提示信息盡 量采用簡體中文12。 （4）協(xié)調(diào)性 界面應(yīng)該盡量符合大眾審美觀點(diǎn)，界面比例、空間放置要協(xié)調(diào)、美觀，

37、關(guān)鍵功能按鈕能夠吸引軟 件操作人員的注意力；軟件各個功能界面的風(fēng)格必須要一致，空間的大小、顏色要相同，在軟件窗體 支持放大或縮小時，窗體上各個控件也要在保持原本的比例前提下，隨著窗體的放大縮小而縮放；禁 止在放大窗體后，控件仍然保持縮放前的大小位置。可以給予用戶自定義界面風(fēng)格選項(xiàng)。 根據(jù)這些原則設(shè)計(jì)了系統(tǒng)的主頁面如圖 4。 圖 4 系統(tǒng)主界面 3.3 錄入編輯功能 載錄入數(shù)據(jù)前需要根據(jù)估價標(biāo)準(zhǔn)模板進(jìn)行數(shù)據(jù)庫中表格的字段設(shè)計(jì)，并且制定統(tǒng)一的命名規(guī)則， 以便在估價模塊以及報告打印模塊中提取所需數(shù)據(jù)，而這些數(shù)據(jù)可分為可變數(shù)據(jù)和固定數(shù)據(jù)，除了 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定的數(shù)據(jù)、土地的使用年期、利率以及開發(fā)商

38、的合理利潤率等固定數(shù)據(jù)外， 用戶在進(jìn)行土地評估過程中需要對野外調(diào)查數(shù)據(jù)以及其他可變數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入與修改。對于可變數(shù)據(jù)的 提取、修改簡要代碼如下： iworkspacefactory pworkspacefactory = new accessworkspacefactoryclass(); ifeatureworkspace pworkspace = pworkspacefactory.openfromfile(數(shù)據(jù)庫文件路徑, 0) as ifeatureworkspace; itable ptable = pworkspace.opentable(打開屬性表);/打開屬性表 /取出一條記錄并

39、進(jìn)行修改 irow prow = ptable.getrow(1); prow.set_value(新的屬性值); prow.store(); 系統(tǒng)數(shù)據(jù)的錄入與編輯修改界面如圖 5、圖 6。 圖 5 數(shù)據(jù)錄入界面 圖 6 數(shù)據(jù)查詢修改界面 3.4 地圖網(wǎng)格劃分 地圖格網(wǎng)是利用一系列參考線和參考點(diǎn)對地圖進(jìn)行劃分的工具，在小比例尺地圖中，經(jīng)緯網(wǎng)可以 用來幫助地圖使用者快速確定地圖要素的位置；在大比例尺地圖中，也可以使用方里網(wǎng)有規(guī)律的劃分 一塊區(qū)域，地圖格網(wǎng)還是修飾一副地圖不可缺少的部分。本文利用 arcengine 組件中的 mapgrids 對 象來對地圖進(jìn)行格網(wǎng)劃分，其建立方里格網(wǎng)簡要代碼如下

40、： /獲取mapframe對象 iactiveview pactiveview = ppagelayout as iactiveview; imap pmap = pactiveview.focusmap; igraphicscontainer pgraphicscontainer = pactiveview as igraphicscontainer; imapframe. pmapframe. = pgraphicscontainer.findframe(pmap) as imapframe; imapgrids pmapgrids = pmapframe. as imapgrids; /

41、創(chuàng)建measuredgrid對象 imeasuredgrid pmeasuredgrid = new measuredgrid() as imeasuredgrid; /設(shè)置pmeasuredgrid的投影屬性 iprojectedgrid pprojectedgrid = (iprojectedgrid)pmeasuredgrid; pprojectedgrid.spatialreference = map.spatialreference; double maxx,maxy,minx,miny;/動態(tài)獲取坐標(biāo)系中的坐標(biāo)范圍以便設(shè)置網(wǎng)格的起始點(diǎn)和間隔 pprojectedgrid.spati

42、alreference.getdomain(out minx, out maxx , out miny , out maxy ); /將pmeasuredgrid賦3值個imapgrid對象 imapgrid pmapgrid = (imapgrid)pmeasuredgrid; pmapgrid.name = measureed grid; /設(shè)置網(wǎng)格的主刻度的樣式和可見性 pmapgrid.ticklength = 15; pmapgrid.settickvisibility(true, true, true, true); /設(shè)置網(wǎng)格的可見性 pmapgrid.visible = tru

43、e; /添加網(wǎng)格對象到地圖控件中 pmapgrids.addmapgrid(pmapgrid); /刷新地圖 pactiveview.partialrefresh(esriviewdrawphase.esriviewbackground, null, null); 系統(tǒng)地圖格網(wǎng)劃分界面如圖 7。 圖 7 地圖格網(wǎng)化界面 3.5 土地等級劃分 土地定級成果的質(zhì)量直接影響到土地評估結(jié)果的正確性，本文采用多因素綜合評定法，根據(jù)野外 調(diào)查數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)對土地進(jìn)行分級。土地定級界面如圖 8、圖 9，多因素綜合評定法公示如下： n j ijiji wfp 1 式中： 因素的評分值； 因素中第 因子的分值；

44、 因素中第 因子的作 i pi ij fii ij wii 用指數(shù)。 n i iwi pp 1 式中：土地某個評價單元的總評分值。p 然后將土地交易價格樣點(diǎn)添加到土地分等成果上，根據(jù)土地交易價格信息進(jìn)行分級，點(diǎn)擊土地分 級按鈕后，分級結(jié)果如圖 10。 圖 8 土地分等定級界面 圖 9 土地定等結(jié)果圖形顯示 圖 10 土地分級結(jié)果圖形顯示 圖 11 市場比較法界面 圖 12 收益還原法界面 3.6 土地評估 土地評估模塊是土地評估信息系統(tǒng)的核心，土地評估模塊直接影響到評估結(jié)果的正確性，系統(tǒng)的 其他模塊都是為土地評估模塊而設(shè)計(jì)。由于本模塊需要引用大量數(shù)據(jù)，所以編程時需要謹(jǐn)慎小心，保 證引用數(shù)據(jù)位置

45、的正確性。土地評估模塊的設(shè)計(jì)包含了對數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的提取、對于復(fù)雜算法的編程 以及計(jì)算結(jié)果的自動存儲等，是對其他幾個模塊代碼功能的集合，因此此處就不在對代碼進(jìn)行展示。 由于土地評估界面較多，本文中將展示最常用的市場比較法界面和收益還原法界面分別如圖 11、圖 12。 圖 13 專題圖制作界面 3.7 專題圖 在完成土地的評估后，系統(tǒng)將輸出評估對象的專題圖，使評估結(jié)果以圖像的形式輸出。本模塊使 用 arcengine 組件中 printer、paper 和 pagelayoutcontrol 三個類以及微軟提供的 printdialog、pagesetupdialog 和 printpreview

46、dialog 三個空間完成專題圖的制作和打印。專題圖 界面如圖 13。 專題圖的制作與打印簡要代碼如下： /打開地圖文檔 axmapcontrol1.mousepointer = esricontrolsmousepointer.esripointerhourglass; axmapcontrol1.loadmxfile(地圖文檔路徑, 0, type.missing); axmapcontrol1.mousepointer = esricontrolsmousepointer.esripointerdefault; chartrenderer.createlegend; /創(chuàng)建圖例 geofeaturelayer.renderer = chartrenderer as ifeaturerenderer; this.axmapcontrol1.refresh; 圖 14 系統(tǒng)主界面 4 成果與展示 本次選擇徐州宇遙科技有限公司委托的一宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地評估項(xiàng)目為實(shí)例。項(xiàng)目名稱： 徐州宇遙科技有限公司辦理土地出讓核定契稅國有出讓土地使用權(quán)價格評估。 4.1 驗(yàn)證身份進(jìn)入主界面 打開系統(tǒng)后，驗(yàn)證用戶名、密碼后，進(jìn)入系統(tǒng)主界面，如圖 14。 4.2 數(shù)據(jù)錄入編