chap03 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、第三章第三章 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 |單元式住宅單元式住宅 單元式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶 服務(wù)的單元組合體，一般為多層住 宅。 |框架結(jié)構(gòu)住宅框架結(jié)構(gòu)住宅 框架結(jié)構(gòu)住宅：是指以鋼筋混凝 土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制 的加氣混凝土、膨脹珍珠巖， 浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材 隔墻分戶裝配而成的住宅。 |高層住宅多為框架剪力墻結(jié)構(gòu). |開間和進(jìn)深開間和進(jìn)深 開間： 住宅的寬度，是指一間 房屋 內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí) 際距離。 一般參數(shù)3-4.5米 | 進(jìn)深：住宅的實(shí)際長度，是指一間 獨(dú)立的房屋或一棟居住建筑從前墻 皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。 一般參數(shù)4-6米 | 為了保證住宅具有良好

2、的自然采光 和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。 |層高和凈高層高和凈高 層高：層高：指下層地板面到上層樓層面 之間的距離，也就是一層房屋的高 度。 一般參數(shù)為2.72.9米 凈高：凈高：指下層地板面表面到上層樓 板面下表面之間的距離。 關(guān)系：凈高關(guān)系：凈高= =層高層高- -樓板厚度樓板厚度 戶型圖 |是按一定的比例繪制 的住宅建筑的水平剖 面圖。 |一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷 售企業(yè)，為了使購房 者更全面地了解住宅 的基本情況，往往在 平面圖上配置家具的 尺寸和位置，便于人 們的聯(lián)想和識別。 |戶型樓層 平面位置 圖 |標(biāo)明戶型 在樓層平 面中所處 的位置 |小區(qū)規(guī)劃圖 |商品房 商品房是指具有經(jīng)營資格的房

3、 地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資 企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。 商品房的價(jià)格由成本、稅金、 利潤、代收費(fèi)用以及地段、層 次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等 組成。 |經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 是指由政府扶持的具有經(jīng)濟(jì) 性和適用性特點(diǎn)的社會保障商 品住宅。這類住宅應(yīng)減免工程 報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略 低于普通商品房。 購買對象是北京市的城鎮(zhèn)常住戶口購買對象是北京市的城鎮(zhèn)常住戶口 的中低收入家庭的中低收入家庭，重點(diǎn)是公務(wù)員、 教師、科技人員和國有企業(yè)、事業(yè) 單位職工。 商品房的五證商品房的五證 國有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程開工證 商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證 |容積率、建筑密度

4、和綠化率 容積率： 建筑面積/占地面積 建筑密度： 所有基低面積之和/ 占地面積 綠化率： 綠地面積/占地面積 |房屋的使用率 使用率：指房屋的使用面積/建 筑面積 一般來講，塔樓的使用率在70 80%。 板樓使用率在7585%，別墅最 高，能達(dá)到90%以上。 |起價(jià)、均價(jià)起價(jià)、均價(jià) 起價(jià)： 銷售價(jià)格中最低價(jià)格 均價(jià)： 銷售價(jià)格相加之和數(shù)/ 單位建筑面積的和數(shù) 最高價(jià)： 銷售價(jià)格中最高的價(jià)格 |請計(jì)算整體均價(jià) |找出最高價(jià)、起價(jià)？ |定價(jià)的規(guī)律是什么？ 銷售 面積單價(jià)金額 銷售 面積單價(jià)金額 4層138.41 6223？132.296350 ？ 5層138.41 6321？132.296450

5、 ？ 6層138.41 6419？132.296550 ？ |低層住宅 低層：1-3層高的住宅 主要指：（一戶）獨(dú)立式住宅 別墅 （二戶）連立式住宅 （多戶）連排式住宅 （townhouse) 特點(diǎn)：低層住宅與多層和高層住宅相比， 最具有自然親和性，宜人的居住氛圍。 但受到土地價(jià)格與利用效率、市政及配 套的、規(guī)模位置等客觀條件的限制，總 體供應(yīng)量有限。 |多層住宅、小高層住宅、高層 住宅 |多層住宅 多層住宅指：4-6層高的住宅。 |小高層住宅 主要指9-11層高的住宅。 |高層住宅 一般至12層以上的住宅。 |期房：指開發(fā)商從區(qū)的商品房預(yù)售 許可證開始支取的房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn) 權(quán)止，在這期間的商

6、品房稱為期房。 消費(fèi)者在這一階段購買商品房是應(yīng) 簽預(yù)售合同。 |期房也稱樓花 |現(xiàn)房 |現(xiàn)房：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán) 證大產(chǎn)權(quán)證的商品房，消費(fèi)者在這 一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽訂出售合 同。 |在現(xiàn)場主要檢驗(yàn)質(zhì)量問題：如看各 廳室過道的地面，墻面、頂棚、門 窗、電話插孔是否合理等等 |外銷房：是20世紀(jì)90年代，作 為改革開放的標(biāo)志之一，第一 批赴港招商引資，成就北京外 銷房項(xiàng)目。東部地區(qū)（東二環(huán) 至東四環(huán)地區(qū)）是外銷房的傳 統(tǒng)地帶。 |尾房：是指銷售進(jìn)入尾聲的房 子。通常指樓盤銷售后其剩余 的一部分房屋，一般占整個(gè)樓 盤的10%20%左右。 |如果樓盤運(yùn)作好，可能在短期 內(nèi)銷售空，否則會剩余部

7、分尾 房。 |躍層住宅 |躍層式住宅：是指有上下兩個(gè) 樓面，臥室，起居室、客廳、 廚房、衛(wèi)生間及其他輔助用房， 上下層之間的通道不通過公共 樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓 樓梯。 |復(fù)式住宅 |復(fù)式住宅：受躍層式住宅設(shè)計(jì)購想 啟發(fā)，由香港設(shè)計(jì)師李鴻仁設(shè)計(jì)， 是一種經(jīng)濟(jì)型住宅。 |每戶仍分上下層，實(shí)際是在層高較 高的一層樓中增建一個(gè)夾層，兩層 層高為3.3米。 |拼裝房 |拼裝房：裝配式住宅的通俗稱呼， 他的全稱是預(yù)制裝配式住宅，是將 預(yù)先在工廠生產(chǎn)的部材運(yùn)到現(xiàn)場， 進(jìn)行裝配而建成的住宅，在歐美及 日本被稱作產(chǎn)業(yè)化住宅或工業(yè)化住 宅。 |這種住宅由三種結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、輕量鋼結(jié)構(gòu)。面積

8、 以100-200平米最多。 水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅。 “水之北為陽，山之南為陽。” 旅游房地產(chǎn)： 出現(xiàn)的休閑度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、 海景住宅等旅游置業(yè)項(xiàng)目。所 有這些以旅游、休閑度假為主 題置業(yè)，可成為旅游房地產(chǎn)。 |townhouse住宅 |townhouse住宅：指城區(qū)住宅，多指 連排別墅，一般3-5層。 |特點(diǎn)：1、多建于市郊區(qū)域 | 2、高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景 觀，居住環(huán)境更貼近自然 | 3、住宅居住功能齊全 |penthouse住宅 |penthouse住宅：概念來源于美 國，指屋頂上的房間，可稱為 空中別墅。小進(jìn)深，大開間， 采光通風(fēng)極好。 |超大平臺，又有私家花園。

9、 |商品房合同基本有哪些內(nèi)容 1、用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交 付使用時(shí)間 2、總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間 3、建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e 4、商品房銷售方式 5、商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的 期限和有關(guān)方責(zé)任 6、發(fā)生變更的約定 7、關(guān)于房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和 責(zé)任 8、合同約定面積與實(shí)測面積發(fā)生差異的處 理 9、違約責(zé)任 |水箱供水 |水箱供水：指在樓盤頂部的屋頂水 箱，由泵房將水抽至屋頂水箱，在 會留下來滿足各層用水。 |弊?。洪L期使用形成二次污染，特 別是積淀水垢后容易產(chǎn)生有害細(xì)菌， 有些住宅區(qū)的樓頂水箱由于管理不 善，沒有做到定時(shí)清洗，甚至長出 青苔，嚴(yán)重污染水

10、源的清潔。 |變頻供水：是指取消了屋頂水箱， 居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū) 的變頻泵房輸入，從而大大提高了 用水質(zhì)量。 |而且，也使得設(shè)計(jì)樓盤外觀更為簡 潔，更為美觀。他將成為完善供水 配套質(zhì)量上的發(fā)展趨勢。 |物業(yè)管理 |物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋 產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托，依照 物業(yè)管理合同或者協(xié)議，對已投入 使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè) 施及場地進(jìn)行管理，同時(shí)對房屋區(qū) 域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保 衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng) 一管理，并向住用人提供多方面的 綜合性服務(wù)。 |物業(yè)管理費(fèi)用 |包括： |1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定 提取的福利費(fèi) |2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行

11、、維修 及保養(yǎng)費(fèi) |3、綠化管理費(fèi) |4、清潔衛(wèi)生費(fèi) |5、保安費(fèi) |6、辦公費(fèi) |7、物業(yè)管理點(diǎn)為固定資產(chǎn)折舊費(fèi) |8、法定稅費(fèi) 小區(qū)車位標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)車位標(biāo)準(zhǔn)： |普通住宅，在三環(huán)路以外，按每千 戶500個(gè)車為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，在三環(huán)以內(nèi) 按每千戶300個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置 |中高檔商品住宅按每戶1個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)置，高檔公寓和別墅按每戶1-3個(gè) 車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置 |目前車位的價(jià)格不等，一般從611 萬左右。 |公共維修基金 |公共維修基金：指住宅樓房的公共 部位和公用設(shè)施，設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 基金。 |用于對住宅樓房公共部位和共用設(shè) 施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。 |商品房的公共維修基金為總放款的 2%。 |商品房購買的付

12、款方式： 1、一次性付款 2、按揭付款 銀行按揭 公積金按揭 3、分期付款 4、其他付款方式 例如：5%首付款等 |可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e： |大堂、公共門廳、走廊、過道、公 用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯 井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、 消防控制室、水泵房、水箱間、冷 凍機(jī)房、消防通道、交電室、煤氣 調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、值班 警衛(wèi)房、物業(yè)管理用房等以及其他 功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用 房 |不應(yīng)入的公用建筑空間不應(yīng)入的公用建筑空間： |倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車 道、供暖鍋爐等,作為人為防工程的 地下庫、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立 使用空間 |售房單位自營、自用的房屋 |為多棟房屋服

13、務(wù)的警衛(wèi)室、管理 （包括物業(yè)管理）用房 |但每個(gè)項(xiàng)目自身有其特點(diǎn)，具體可 見每個(gè)項(xiàng)目的公攤原則。 購房應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi) |購買房產(chǎn)時(shí)涉及到的稅共有8種，包 括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育 費(fèi)附加、固定資產(chǎn)和資方向調(diào)節(jié)稅、 房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 和契稅。個(gè)人購買住宅要繳納的稅 是印花稅和契稅 |裝修標(biāo)準(zhǔn) |主要是項(xiàng)目的基本裝修情況介 紹。 |如：大堂、公共走廊、窗、門 |是合同的附件之一 什么叫印花稅 |印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中 書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。 什么叫契稅 |契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)， 就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比 例向新業(yè)主征收的一次性稅收。他 是對房地產(chǎn)產(chǎn)

14、權(quán)變動征收的一種專 門的稅種。 商品房預(yù)售商品房預(yù)售 |商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購 房者交付訂金或預(yù)付款，而在未來 一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。 其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只 是房屋的一張期貨合約 商品房預(yù)售條件商品房預(yù)售條件 |已交付全部土地使用出讓金，并取 得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未 經(jīng)抵押 |持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 |按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開放上 投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建 設(shè)總投資的25%以上，并已確定施 工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間 |同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié) 議 取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交的 資料和證件 |1.開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)

15、照；2.建設(shè)項(xiàng)目 的投資立項(xiàng)；3.工程施工進(jìn)度計(jì)劃；4.投 入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的 25%以上的證明材料；5.商品房預(yù)售方案， 方案中應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、 交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后 的物業(yè)管理等內(nèi)容；6需向境外預(yù)售的應(yīng) 當(dāng)同時(shí)提交允許境外銷售的批準(zhǔn)文件 商品房的銷售面積如何測算商品房的銷售面積如何測算 |商品房按“套”或“單元”出售， 商品房的銷售面積極為購房者所購 買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分 攤的公用建筑面積之和，即： 商品房 = 套內(nèi)建 + 分?jǐn)偟墓?銷售面積 筑面積 建筑面積 預(yù)售合同約定的商品房面積與建成 后實(shí)測面積有出入的處理辦法 |實(shí)測面

16、積與暫側(cè)面積存在一定范圍 （如3%）內(nèi)的誤差，不是為賣方違 約；但雙方應(yīng)按實(shí)測面積和合同約 定的單價(jià)重新結(jié)算，多退少補(bǔ)。若 實(shí)測面積與暫側(cè)面積的誤差超過一 定范圍(如3%）視為賣方違約，賣方 應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買房也可以把這 一情況視為解約的原因。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 |房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人和房 屋所有權(quán)人通過買賣、交易、贈與、 繼承等方式，將房屋的所有權(quán)和相 應(yīng)的土地使用權(quán)（二者統(tǒng)稱為房產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)）轉(zhuǎn)移給他人的行為。 |辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的手續(xù) |1.簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；2.在合同簽訂后30 日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證 明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地 的房地產(chǎn)管理部門提出申請；3.房地產(chǎn)

17、部 門對提供的有關(guān)文件和申請進(jìn)行審查、核 審，并做出相應(yīng)答復(fù)；4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事 人，按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；5.房產(chǎn)管理 部門合法過戶單；6.當(dāng)事人平過戶單辦理 過戶手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) |城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該 房屋占用國有土地的使用權(quán)。 |房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對性和排他性， 是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的 權(quán)利。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)， 也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等 他項(xiàng)權(quán)利。 |購買房屋住宅保險(xiǎn) |隨著住房制度的改革，個(gè)人購 房越來越多，個(gè)人或者家庭購 買自己的房屋后，住宅的維修、 養(yǎng)護(hù)、甚至發(fā)生某些意外損壞 都要自己花錢。保險(xiǎn)，就是房 屋出險(xiǎn)，如火災(zāi)等情況，先予 賠償。 |住宅保險(xiǎn)責(zé)任范圍： |1、火災(zāi)、爆炸 |2、雷電、冰雹、雪災(zāi)、洪水、