騰圖國際廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、1 騰圖國際廣場項(xiàng)目騰圖國際廣場項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告可行性分析報(bào)告 第一部分：項(xiàng)目本體分析第一部分：項(xiàng)目本體分析 第二部分：商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究第二部分：商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究 第三部分：商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿︻A(yù)判第三部分：商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿︻A(yù)判 第四部分：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及可行性第四部分：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及可行性 報(bào)告內(nèi)容報(bào)告內(nèi)容 一一. . 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 城市背景：城市背景：錫林浩特位于內(nèi)蒙中部，是錫林郭勒盟政府所在錫林浩特位于內(nèi)蒙中部，是錫林郭勒盟政府所在 地；這里是著名的草原城市，地廣人稀，市區(qū)總?cè)丝诘?；這里是著名的草原城市，地廣人稀，市區(qū)總?cè)丝?020萬。萬。 u全盟現(xiàn)轄2市9旗 1縣

2、1區(qū)， 盟域面積20.3萬平方公里。 2010年全盟總?cè)丝?04.68 萬人。 u錫林浩特市下轄1鎮(zhèn)2蘇木 6個(gè)牧場6個(gè)街道辦事處， 市域面積14750平方公里。 城市建成區(qū)面積城市建成區(qū)面積3434平方公平方公 里，市區(qū)總?cè)丝诶铮袇^(qū)總?cè)丝? 20 0萬人萬人 。 u錫林浩特市市區(qū)與首都北北 京直線距離為京直線距離為460460公里，公里， 與首府呼和浩特市直線距與首府呼和浩特市直線距 離為離為470470公里公里 呼和浩特呼和浩特 鄂爾多斯鄂爾多斯 錫林浩特錫林浩特 河北省河北省 北京市北京市 錫林浩特市錫林浩特市 那達(dá)慕大街 團(tuán)結(jié)大街 錫林大街 額 爾 敦 路 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位

3、于錫市新老城結(jié)合部，錫林河項(xiàng)目位于錫市新老城結(jié)合部，錫林河3 3號(hào)湖西側(cè)號(hào)湖西側(cè) ，在規(guī)劃的濱河生態(tài)景觀帶上，目前認(rèn)知相對較偏。，在規(guī)劃的濱河生態(tài)景觀帶上，目前認(rèn)知相對較偏。 u項(xiàng)目位于錫林浩特新 老城區(qū)結(jié)合部。 u項(xiàng)目地塊緊臨錫林浩 特市的母親河錫 林河，錫林河及沿線 也是規(guī)劃中的城市生 態(tài)景觀帶。 u城區(qū)范圍小，項(xiàng)目地 塊雖距老城核心僅4-5 分鐘車程，但因居民 的日常生活與此地關(guān) 聯(lián)較少，認(rèn)知相對較 偏。 老城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)新城區(qū) 內(nèi)蒙古騰圖房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司承建的錫林湖南 湖西岸商業(yè)樓項(xiàng)目地處錫 林浩特市開發(fā)區(qū)，雄踞錫 林浩特市商業(yè)區(qū)核心位置 ，東面與錫林浩特市最美 麗的錫林湖接壤，

4、南臨3000 畝的森林公園，西靠3萬多 平方米的展覽圣地蒙元文 化城，北接錫林郭勒盟政 府。錫林大街、上海路、 阿巴嘎路、濱河路等多條 城市干道縱橫交錯(cuò)。周圍 有錫林浩特市地稅小區(qū)、 財(cái)政小區(qū)、南煤礦小區(qū)、 左岸香檳小區(qū)等一系列住 宅區(qū)，且距離錫林浩特市 火車站也非常近，距機(jī)場 不超10公里。 項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目簡介： 資源條件：資源條件：緊鄰錫林浩特市的母親河緊鄰錫林浩特市的母親河錫林河，也是錫錫林河，也是錫 市唯一的水景資源。市唯一的水景資源。 u本項(xiàng)目東北及北側(cè)緊鄰錫林本項(xiàng)目東北及北側(cè)緊鄰錫林 河河3 3號(hào)湖，是錫市較稀缺的號(hào)湖，是錫市較稀缺的 景觀資源。景觀資源。 u錫林河在錫市范圍內(nèi)共形

5、成錫林河在錫市范圍內(nèi)共形成 4 4個(gè)相對大規(guī)模的湖面，本個(gè)相對大規(guī)模的湖面，本 項(xiàng)目位于項(xiàng)目位于3 3號(hào)湖西側(cè)，占據(jù)號(hào)湖西側(cè)，占據(jù) 為數(shù)不多的湖景資源。為數(shù)不多的湖景資源。 u錫林河改造工程已基本完成錫林河改造工程已基本完成 。錫林河南側(cè)的植物園南湖。錫林河南側(cè)的植物園南湖 改造工程也于完工。改造工程也于完工。 該項(xiàng)目占地面積該項(xiàng)目占地面積139696.86，總建筑面積，總建筑面積104893.04，其中：室內(nèi)生態(tài)休閑購物中心由地，其中：室內(nèi)生態(tài)休閑購物中心由地 下一層地上三層構(gòu)成，建筑面積下一層地上三層構(gòu)成，建筑面積58647.63（投資上千萬的沿湖景觀由（投資上千萬的沿湖景觀由2個(gè)人工湖、

6、休閑木棧個(gè)人工湖、休閑木棧 道等組成，景色怡人；各種管網(wǎng)齊全。綠化面積約道等組成，景色怡人；各種管網(wǎng)齊全。綠化面積約60000，由各種喬木、冠木組成。硬化面，由各種喬木、冠木組成。硬化面 積積20000。容積率。容積率0.75，停車位，停車位500個(gè)。個(gè)。 本體分析小結(jié)本體分析小結(jié) 城市發(fā)展新區(qū)、有一定資源條件的、城市發(fā)展新區(qū)、有一定資源條件的、 大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來無限商機(jī)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來無限商機(jī) 項(xiàng)目優(yōu)勢：項(xiàng)目優(yōu)勢：1. 資源優(yōu)勢：占據(jù)錫林浩特稀缺的水景資源；資源優(yōu)勢：占據(jù)錫林浩特稀缺的水景資源； 2. 規(guī)模優(yōu)勢：大規(guī)模開發(fā)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體的開發(fā)為商規(guī)模優(yōu)勢：大規(guī)模開發(fā)，在規(guī)

7、劃設(shè)計(jì)、整體的開發(fā)為商 業(yè)開發(fā)帶來無限商機(jī)；業(yè)開發(fā)帶來無限商機(jī)； 3. 地域優(yōu)勢：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)奇缺地域優(yōu)勢：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)奇缺,可占得先機(jī)可占得先機(jī)。 區(qū)域認(rèn)知：目前項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知相對較偏區(qū)域認(rèn)知：目前項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知相對較偏,交通交通相對不便。相對不便。 項(xiàng)目劣勢：項(xiàng)目劣勢： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二二. .商業(yè)商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究市場發(fā)展現(xiàn)狀研究 判斷城市商業(yè)市場發(fā) 展階段指標(biāo)體系 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 宏觀商業(yè)市場指標(biāo) gdp、人均gdp 消費(fèi)支出水平 投資指標(biāo)：商業(yè)投資額、固 定資產(chǎn)投資與gdp占比 供需指標(biāo)：增長率% 價(jià)格指標(biāo)：商品價(jià)格變化 可支配收入與消費(fèi)能力 錫市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，錫市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，

8、gdpgdp年均增長年均增長20%20%以上。但因人以上。但因人 口少，經(jīng)濟(jì)總量排名靠后，不及鄂爾多斯的四分之一?？谏?，經(jīng)濟(jì)總量排名靠后，不及鄂爾多斯的四分之一。 u錫林郭勒盟地處內(nèi)蒙古自治區(qū) 東部，靠近東三省老工業(yè)基地。 同時(shí)享受“國家西部大開發(fā)”、 “振興東北工業(yè)基地” 、 “內(nèi)蒙古自治區(qū)重點(diǎn)發(fā)展東部” 三大政策利好，近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展 快速。 u2003年后錫林浩特市經(jīng)濟(jì)持 續(xù)增長，年均增幅20%左右， 明顯高于全國11.4%的平均水 平。 u但由于錫盟地廣人稀，全盟總 人口101.68萬。經(jīng)濟(jì)總量不高， 在內(nèi)蒙各市、盟中排名靠后。 不到鄂爾多斯的四分之一。 gdpgdp、人均、人均gdpgd

9、p 住房消費(fèi)支出水平 可支配收入與消費(fèi)能力 20102010年內(nèi)蒙省內(nèi)各市、盟的年內(nèi)蒙省內(nèi)各市、盟的gdpgdp比較比較 錫市人均錫市人均gdpgdp也呈也呈2020以上的增長，以上的增長，1010年達(dá)到年達(dá)到4.54.5萬萬 元，全省排名第四，略高于鄂爾多斯元，全省排名第四，略高于鄂爾多斯0808年的水平。年的水平。 u根據(jù)戶籍人口計(jì)算，錫市 人均gdp較高，在內(nèi)蒙省 內(nèi)排名第四，低于鄂爾多 斯和包頭。 u2010年人均gdp達(dá)到 45052元。鄂爾多斯05年 人均gdp為39891.2萬元。 錫市10年的指標(biāo)高于鄂爾 多斯08年的水平。 u經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為商業(yè)行 業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支 撐

10、。 gdpgdp、人均、人均gdpgdp 消費(fèi)支出水平 可支配收入與消費(fèi)能力 20102010年內(nèi)蒙各市、盟人均年內(nèi)蒙各市、盟人均gdpgdp排序（不含呼和浩特市、烏蘭察布盟）排序（不含呼和浩特市、烏蘭察布盟） 錫市、鄂爾多斯錫市、鄂爾多斯2003-20072003-2007年城鎮(zhèn)人均年城鎮(zhèn)人均gdpgdp增長增長 人均可支配收入和人均消費(fèi)支出雙向增長，錫市人均可支配收入和人均消費(fèi)支出雙向增長，錫市0707年人均可年人均可 支配收入與鄂市支配收入與鄂市0505年水平持平，居民消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。年水平持平，居民消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。 u隨著錫林浩特市經(jīng)濟(jì)的迅 猛發(fā)展，2003年至2007年 錫市城鎮(zhèn)

11、人均可支配收入 大幅提升，由03年的6545 元提升至07年的11785元。 u鄂爾多斯05年人均可支配 收入為11025元，錫市07 年水平與這一數(shù)值持平。 u錫林浩特2010年人均消費(fèi) 性支出突破萬元大關(guān)，同 比上年增長25.71%，充分 證明居民消費(fèi)能力增強(qiáng)。 gdp、人均gdp 消費(fèi)支出水平 可支配收入與消費(fèi)能力可支配收入與消費(fèi)能力 居民消費(fèi)性支出占可支配收入的比例超過居民消費(fèi)性支出占可支配收入的比例超過8080，消費(fèi)意愿，消費(fèi)意愿 強(qiáng)烈。住房消費(fèi)支出占比低，發(fā)展空間大。強(qiáng)烈。住房消費(fèi)支出占比低，發(fā)展空間大。 u人均消費(fèi)性支出占人均可 支配收入的比例反映了居 民的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)愿望，

12、指數(shù)值越大，表明居民的 消費(fèi)愿望強(qiáng)烈，用于儲(chǔ)蓄 的收入越少。 u當(dāng)前國內(nèi)多數(shù)城市的該指 數(shù)在65%左右，錫市超過 80，居民消費(fèi)意愿較強(qiáng)。 u住房支出占消費(fèi)性支出的 比重約10，根據(jù)國際標(biāo) 準(zhǔn)，尚處于溫飽型社會(huì)水 平。 gdp、人均gdp 消費(fèi)支出水平消費(fèi)支出水平 可支配收入與消費(fèi)能力 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù)（%） 住房支出比重（%） 溫飽型 5559 7.6 5055 11.2 小康型 4550 12.1 4045 18.9 住房支出的國際標(biāo)準(zhǔn)住房支出的國際標(biāo)準(zhǔn) 居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)情況 類 別 2010年 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（上年=100） 103 城市 103 農(nóng)村牧區(qū) 103.5 食品類 10

13、9.5 糧 食110.1 肉禽及其制品 105.3 蛋 109.9 水產(chǎn)品 106.5 鮮 菜 127.6 鮮 果 123.7 煙酒及用品 101.9 衣著類 99.4 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 98.8 醫(yī)療保健及個(gè)人用品 101.8 交通和通訊 99.7 娛樂教育文化用品及服務(wù) 99.6 居 住 102.2 服務(wù)項(xiàng)目 100.8 城 市 100.7 農(nóng)村牧區(qū) 101 城鄉(xiāng)人民生活 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 2010年 比上年增長% 城鎮(zhèn)居民平均每百戶耐用消費(fèi)品擁有量 彩色電視機(jī) 臺(tái) 110.18-0.2 電 冰 箱 臺(tái) 95.55 0.9 洗 衣 機(jī) 臺(tái) 95.78 0.5 家用電腦 臺(tái) 46.76 8

14、.1 家用汽車 輛11.17 17.5 農(nóng)牧民平均每百戶耐用消費(fèi)品擁有量 電 視 機(jī) 臺(tái) 103 1 其中：彩電 臺(tái) 98.71.2 電 冰 箱 臺(tái) 42.8 15.7 洗 衣 機(jī) 臺(tái) 58.9 7.3 摩 托 車輛 68.23 城鄉(xiāng)人民生活 消費(fèi)變動(dòng)消費(fèi)變動(dòng) 錫市城鄉(xiāng)人民生活指數(shù)錫市城鄉(xiāng)人民生活指數(shù) 提升啦提升啦 商業(yè)市場現(xiàn)狀結(jié)論商業(yè)市場現(xiàn)狀結(jié)論 1.繁華的商業(yè)市場尚處于起步階段，供需發(fā)展平衡， 物流相對滯后,商品價(jià)格增長迅速。 2.依托高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來的商業(yè)市場將存在較 大空間。 需求潛力需求潛力 商業(yè)市場潛力商業(yè)市場潛力 行業(yè)潛力行業(yè)潛力 商品潛力 營銷潛力 商戶狀況 城市規(guī)劃發(fā)展城

15、市規(guī)劃發(fā)展 后續(xù)供應(yīng)后續(xù)供應(yīng) 需求現(xiàn)狀需求展望 供應(yīng)潛力供應(yīng)潛力 三三. .商業(yè)商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿ρ芯渴袌霭l(fā)展?jié)摿ρ芯?錫市規(guī)劃錫市規(guī)劃“兩帶三片兩帶三片”的空間結(jié)構(gòu)，向東發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)，向東發(fā)展 為主，向西為輔，適度向南延伸。為主，向西為輔，適度向南延伸。 u錫市規(guī)劃以老城為核心， 向東西兩頭拓展城市空間布 局。目前向東主要是產(chǎn)業(yè)發(fā) 展，城市向西開發(fā)的力度較 大。 u本項(xiàng)目位于城市規(guī)劃的生 態(tài)發(fā)展帶上。同時(shí)也位于城 市向西拓展的方向上。 城市規(guī)劃發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展 后續(xù)供應(yīng) 規(guī)劃規(guī)劃“兩帶三片兩帶三片”城市結(jié)構(gòu)：城市結(jié)構(gòu)： 中片區(qū)中片區(qū)作為城市市級(jí)中心所在地，承擔(dān)城市金融、辦公、文化、教育體育等

16、功能。 西片區(qū)西片區(qū)以盟行政辦公、區(qū)域性商務(wù)辦公、文化博覽和區(qū)域性物流組織服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)及高 科技產(chǎn)業(yè)為主要功能。 東片區(qū)東片區(qū)以承擔(dān)環(huán)保、能源延伸產(chǎn)業(yè)為主要功能。 濱河景觀帶濱河景觀帶 以錫林河為依托，形成防洪除澇、旅游觀光、娛樂休閑、生活服務(wù)，水、綠、 城相融合的綠色濱河景觀帶。 防護(hù)隔離綠帶防護(hù)隔離綠帶依托現(xiàn)狀高壓走廊防護(hù)綠帶，建設(shè)工業(yè)片區(qū)與城市中心片區(qū)間的隔離綠帶。 摘自錫林浩特市規(guī)劃綱要 發(fā)展方向：發(fā)展方向：城市向東發(fā)展為主、向西為輔。適當(dāng)向南延伸。發(fā)展城市東部電場地區(qū)和完善錫林 河西部地區(qū)。中遠(yuǎn)期城市向南延伸發(fā)展。 摘自錫林浩特市規(guī)劃綱要 景觀綠化 工業(yè)用地 商業(yè)金融 行政辦公 住

17、宅用地 中片區(qū) 西片區(qū) 生態(tài)發(fā)展帶 防護(hù)隔離綠帶 東片區(qū) 目前向西開發(fā)力度較大?；A(chǔ)設(shè)施已建設(shè)完畢，盟政府及目前向西開發(fā)力度較大?；A(chǔ)設(shè)施已建設(shè)完畢，盟政府及 其他機(jī)關(guān)單位陸續(xù)遷入，公共配套也將逐步完善，新區(qū)的宜居其他機(jī)關(guān)單位陸續(xù)遷入，公共配套也將逐步完善，新區(qū)的宜居 性將逐漸增強(qiáng)。性將逐漸增強(qiáng)。 u盟政府遷入新區(qū)辦公， 公安局、市法院、稅務(wù) 局、電視臺(tái)等機(jī)關(guān)單位 也相繼搬遷。 u新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的醫(yī)院、 學(xué)校和體育場等配套也 將逐步建成，新區(qū)的宜 居性將逐漸顯現(xiàn)。 城市規(guī)劃發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展 后續(xù)供應(yīng) 新區(qū)醫(yī)院規(guī)劃 南湖景觀規(guī)劃 政府大樓 電視臺(tái) 西部新區(qū)規(guī)劃發(fā)展三大片區(qū)，計(jì)劃陸續(xù)啟動(dòng)南西部新區(qū)規(guī)

18、劃發(fā)展三大片區(qū)，計(jì)劃陸續(xù)啟動(dòng)南 區(qū)的商業(yè)、住宅及公共配套建設(shè)。區(qū)的商業(yè)、住宅及公共配套建設(shè)。 錫林大街 本 項(xiàng) 目 u新區(qū)總面積約10平方公里。 u新區(qū)規(guī)劃： 錫林大街北側(cè)沿線為行政中心；再向北 為無污染產(chǎn)業(yè)園區(qū)。錫林大街南側(cè)為住 宅、商業(yè)金融、公共配套區(qū)域。其中商 業(yè)分布在錫林大街南側(cè)及與其平行的南 側(cè)道路上。 無污染產(chǎn)業(yè)園 行政中心 住宅、商業(yè)金融、公共配套 城市規(guī)劃發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展 后續(xù)供應(yīng) 老城區(qū)是錫市的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，目前老城仍老城區(qū)是錫市的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，目前老城仍 是居住氛圍最濃的區(qū)域，啟動(dòng)了大量舊城拆改項(xiàng)目。是居住氛圍最濃的區(qū)域，啟動(dòng)了大量舊城拆改項(xiàng)目。 u老城的貝

19、子廟是錫市的 發(fā)源地，老城聚集了較多 的商業(yè)、教育配套，未來 新區(qū)將不會(huì)建設(shè)大規(guī)模的 集中商業(yè)，規(guī)劃了學(xué)校。 未來城市的商業(yè)、 教育 中心仍在老城區(qū)。 u錫市的商業(yè)中心發(fā)展， 目前大規(guī)模商業(yè)都在貝子 廟以及南側(cè)的額爾敦路聚 集，這里是錫市的商業(yè)核 心區(qū)。 城市規(guī)劃發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展 后續(xù)供應(yīng) 那達(dá)慕大街 團(tuán)結(jié)大街 1 4 5 錫林大街 額 爾 敦 路 位置位置租金元租金元/ /天天 1貝子廟廣場丁字路口5-6 2高勒時(shí)代廣場附近底商4-4.5 3額爾敦路，車站附近2-2.5 4都蘭小區(qū)附近底商1.5-3 5廣達(dá)欣城附近底商1.5-3 3 2 貝子廟大街 目前錫市所有的教育配套 都在老城，商業(yè)也主

20、要聚 集在老城的額爾敦路。 中片區(qū) 西片區(qū) 生態(tài)發(fā)展帶 防護(hù)隔離綠帶 東片區(qū) 發(fā)展方向：城市向東發(fā)展為主、向西為輔 。適當(dāng)向南延伸。近期發(fā)展城市東部電場 地區(qū)和完善錫林河西部地區(qū)。中遠(yuǎn)期城市 向南延伸發(fā)展。 規(guī)劃“兩帶三片”城市結(jié)構(gòu)： 中片區(qū)作為城市市級(jí)中心所在地，承 擔(dān)城市金融、辦公、文化、教育體育等功 能。 西片區(qū)以盟行政辦公、區(qū)域性商務(wù)辦 公、文化博覽和區(qū)域性物流組織服務(wù)、生 產(chǎn)服務(wù)及高科技產(chǎn)業(yè)為主要功能。 東片區(qū)以承擔(dān)環(huán)保、能源延伸產(chǎn)業(yè)為 主要功能。 濱河景觀帶 以錫林河為依托，形成防 洪除澇、旅游觀光、娛樂休閑、生活服務(wù) ，水、綠、 城相融合的綠色 濱河景觀帶。 防護(hù)隔離綠帶依托現(xiàn)狀

21、高壓走廊防護(hù) 綠帶，建設(shè)工業(yè)片區(qū)與城市中心片區(qū)間的 隔離綠帶。 城市規(guī)劃發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展 年限2007年2015年2020年 常住人口（萬人）17.0624.040.0 其中 戶籍城 鎮(zhèn)人口 14.0627.730.4 暫住人 口 3.06.39.6 自然增長率0.7%0.7% 機(jī)械增長率3.66%3.86% 綜合增長率4.36%4.56% 錫市規(guī)劃近幾年將有較大規(guī)模的人口 增長。規(guī)劃到2015年人口增長到24萬 。 根據(jù)訪談，人口的增長點(diǎn)主要在于： “圍封轉(zhuǎn)移”政策帶來的牧民進(jìn)城， 以及空投大型國有煤炭企業(yè)帶來的高 素質(zhì)人才。 2007年2008年2009年2010年 全部237581940

22、81680314257 其中 務(wù)工9940918480365064 經(jīng)商5381496432481371 教育3696285024783064 投親1357596715- 2007-20102007-2010年錫市外來人口統(tǒng)計(jì)年錫市外來人口統(tǒng)計(jì) 錫市規(guī)劃人口的增長點(diǎn)錫市規(guī)劃人口的增長點(diǎn) 城市發(fā)展戰(zhàn)略 工業(yè)強(qiáng)市：走新型工業(yè)化道路， 建成綜合性的新興工業(yè)城市； 牧業(yè)穩(wěn)市：發(fā)展特色牧業(yè)，建成服務(wù) 京津冀的畜牧產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地； 商貿(mào)活市：建成自治區(qū)東部區(qū)域性商 貿(mào)物流中心； 目前以煤、油、電、肉、乳為主導(dǎo) 產(chǎn)業(yè)，未來幾年將以煤炭及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展為核心。 城市發(fā)展城市發(fā)展 1.錫林浩特市煤炭資源開采放

23、開 后，煤炭等能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)將迅速 取代原有農(nóng)牧加工業(yè)，成為城市 經(jīng)濟(jì)的主要貢獻(xiàn)者，拉動(dòng)錫市經(jīng) 濟(jì)在3-5年內(nèi)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。 2能源產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水 平的提高也將拉動(dòng)三產(chǎn)，為城市 帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。錫林浩特 將吸引大量自治區(qū)及周邊省市的 人口前來尋找財(cái)富機(jī)會(huì)。 3.大企業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的主體， 將為錫林浩特孕育扎實(shí)的中產(chǎn)階 層，使錫林浩特市的人口結(jié)構(gòu)呈 橄欖形分布。中產(chǎn)階層將成為商 業(yè)市場中最活躍的群體，產(chǎn)生改 善居住和投資消費(fèi)需求。 發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展?jié)摿?發(fā)展?jié)摿Y(jié)論發(fā)展?jié)摿Y(jié)論 1. 錫市向西發(fā)展力度大，隨著新區(qū)公共配套的進(jìn) 一步完善，新區(qū)的商品消費(fèi)需求性將逐漸增強(qiáng)。 2. 錫市商業(yè)市場

24、的后續(xù)供給量較大，新區(qū)商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)形成的后續(xù)供應(yīng)，將激發(fā)錫市商業(yè)市場的激烈競 爭。 目前錫市的需求結(jié)構(gòu)單一，受經(jīng)濟(jì)能力制約，目前錫市的需求結(jié)構(gòu)單一，受經(jīng)濟(jì)能力制約， 基本沒有投資需求?；緵]有投資需求。 公務(wù)員 事業(yè)單位 職員 個(gè)體老板 由于收入較低,消費(fèi)能力略顯不足,購物中心功能定位應(yīng)側(cè)重這部份人群 的消費(fèi)心理與能力 盟政府、市政府等機(jī)關(guān)單位工作人員。月均收入 在3000元以上，屬于當(dāng)?shù)剌^高收入群體。 風(fēng)電、熱電企業(yè)，以及中國電信、移動(dòng)公司職員。 月均收入在1500-2000元。 在錫市經(jīng)營小生意的個(gè)體老板，行業(yè)不太聚集， 如餐飲店老板、房地產(chǎn)老板等。 25-35歲的年青人，購買婚房或者改善居

25、住的，基本都是錫市本地人， 下面牧區(qū)的人很少，最多占到5%左右。如何適應(yīng)這部份人群的需求,功 能定位時(shí)需充分考慮 u雖然是旅游城市，但目 前錫市是典型的內(nèi)生需 求市場，外地客戶來此 置業(yè)的很少。顧客構(gòu)成 單一，基本都是生活需 求型，包括中高收入者 改善型消費(fèi)，部分年輕 人休閑娛樂型，以及少 量牧民進(jìn)城消費(fèi)。 需求現(xiàn)狀需求現(xiàn)狀 需求展望 錫市 消費(fèi) 客戶 構(gòu)成 旗縣牧民牧區(qū)草地較多的牧民，年收入達(dá)到10萬以上，屬 于高收入人群。 思考點(diǎn)：新增人口的來源和質(zhì)量，將直接決定其思考點(diǎn)：新增人口的來源和質(zhì)量，將直接決定其 對商業(yè)市場的影響力大小。對商業(yè)市場的影響力大小。 高質(zhì)量人口的進(jìn)入將會(huì)改變城市人群

26、構(gòu)成，極大促進(jìn)商業(yè)市場發(fā)展。 切入點(diǎn)：從分析錫市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展前景入手，研究經(jīng)濟(jì)切入點(diǎn)：從分析錫市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展前景入手，研究經(jīng)濟(jì) 發(fā)展對城市發(fā)展的帶動(dòng)作用，以及對城市人口構(gòu)成的影響，以發(fā)發(fā)展對城市發(fā)展的帶動(dòng)作用，以及對城市人口構(gòu)成的影響，以發(fā) 現(xiàn)城市未來的需求潛力。現(xiàn)城市未來的需求潛力。 需求現(xiàn)狀 需求展望需求展望 u錫市的三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成一直 呈現(xiàn)二、三、一的結(jié)構(gòu)，且 第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位逐漸增 強(qiáng)。 u07年錫市三次產(chǎn)業(yè)對gdp 的貢獻(xiàn)率分別為5.9%， 64.9%，29.2%。第二產(chǎn)業(yè) 占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。 錫市正由傳統(tǒng)農(nóng)牧業(yè)城市向能源型城市轉(zhuǎn)化，第二錫市正由傳統(tǒng)農(nóng)牧業(yè)城市向能源型

27、城市轉(zhuǎn)化，第二 產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中逐漸占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中逐漸占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。 城市發(fā)展戰(zhàn)略城市發(fā)展戰(zhàn)略 工業(yè)強(qiáng)市：走新型工業(yè)化道路，建成綜合性的新興工業(yè)城市； 牧業(yè)穩(wěn)市：發(fā)展特色牧業(yè)，建成服務(wù)京津冀的畜牧產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地； 商貿(mào)活市：建成自治區(qū)東部區(qū)域性商貿(mào)物流中心； 摘自2008-2020年錫林浩特市城市總體規(guī)劃 需求現(xiàn)狀 需求展望需求展望 2003-20072003-2007年錫林浩特三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成年錫林浩特三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 資料分析來源：錫林浩特市年鑒 農(nóng)牧業(yè)不再是城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，政府施行圍封轉(zhuǎn)移政農(nóng)牧業(yè)不再是城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，政府施行圍封轉(zhuǎn)移政 策，大量牧民將實(shí)現(xiàn)城市化，但

28、高質(zhì)量人口不多。策，大量牧民將實(shí)現(xiàn)城市化，但高質(zhì)量人口不多。 很多牧民轉(zhuǎn)移城里之后因就業(yè)及收入問題，沒有辦法養(yǎng)房， 最終又回到牧區(qū)。后來政府界定只要是不再從事牧業(yè)生產(chǎn)的就可 以稱作轉(zhuǎn)移成功。 全盟區(qū)現(xiàn)有牧民約37-38萬人，未來3年共計(jì)劃轉(zhuǎn)移22萬人， 但每年實(shí)際解決每年實(shí)際解決1.71.7萬人的移民是有可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。萬人的移民是有可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。 訪談 盟生態(tài)辦圍封轉(zhuǎn)移辦公室 段科長 圍封轉(zhuǎn)移工程中，最先轉(zhuǎn)移出來的，一般是在牧區(qū)生活條件 差的，不再適合從事農(nóng)牧業(yè)的牧民。這部分比較容易轉(zhuǎn)出來。 只有極少數(shù)的牧民養(yǎng)殖大戶有錢，這些人多數(shù)已經(jīng)在城里買 房子置業(yè)。 訪談 市生態(tài)辦 莫主任 需求現(xiàn)狀

29、 需求展望需求展望 u考慮環(huán)境保護(hù)，錫市政 府倡導(dǎo)圍封轉(zhuǎn)移政策，但 政策執(zhí)行較困難，執(zhí)行結(jié) 果與預(yù)期相差較大。 u通過圍封轉(zhuǎn)移政策進(jìn)城 的牧民中，高收入人群較 少，基本都是以前生活水 平較低的牧民，對城市整 體發(fā)展影響不大。 “圍封轉(zhuǎn)移圍封轉(zhuǎn)移”政策近些年錫林郭勒盟一直都在執(zhí)行。我們錫林 郭勒盟土地沙化嚴(yán)重，從飛機(jī)上都能看得見。所以要規(guī)劃畜牧業(yè)的 產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，同時(shí)將牧區(qū)人口轉(zhuǎn)移出來。 訪談 市發(fā)改委高局長 目前以煤、油、電、肉、乳為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來幾年目前以煤、油、電、肉、乳為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來幾年 將以煤炭及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心。將以煤炭及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心。 資料分析來源：錫林浩特市年鑒2008跨

30、越中發(fā)展的錫林浩特市 目前錫林浩特市支柱產(chǎn)業(yè)為：煤、油、電、肉、乳。其中油的 貢獻(xiàn)約占工業(yè)總產(chǎn)值的50%。 未來規(guī)劃煤炭產(chǎn)業(yè)將達(dá)到工業(yè)生產(chǎn)總值的未來規(guī)劃煤炭產(chǎn)業(yè)將達(dá)到工業(yè)生產(chǎn)總值的40%40%；風(fēng)機(jī)、汽車等 制造業(yè)將達(dá)到20%；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，鍺的加工等將達(dá)到20%。這個(gè) 比例大概在2015年實(shí)現(xiàn)。 錫林浩特市發(fā)改委高局長 按照按照“煤電起步、冶化承接、高新做強(qiáng)煤電起步、冶化承接、高新做強(qiáng)”的發(fā)展路徑，集中培的發(fā)展路徑，集中培 育育“能源、化工、建材、畜產(chǎn)品加工能源、化工、建材、畜產(chǎn)品加工”優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，以特色產(chǎn)業(yè) 集群推動(dòng)園區(qū)建設(shè)，以園區(qū)推動(dòng)工業(yè)化發(fā)展。 摘自 2008-2020年

31、錫林浩特市城市總體規(guī)劃 2006-20082006-2008年煤炭及電力行業(yè)產(chǎn)值年煤炭及電力行業(yè)產(chǎn)值 需求現(xiàn)狀 需求展望需求展望 u錫市未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 將會(huì)以煤炭及相關(guān)的電力 行業(yè)為核心，并積極發(fā)展 產(chǎn)業(yè)鏈上的其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。 u錫市以前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以 油為主，煤電行業(yè)近兩年 也有較大的增長。隨著產(chǎn) 業(yè)重視度的提升，未來將 延續(xù)這種發(fā)展勢頭。 u20102010年各產(chǎn)業(yè)對年各產(chǎn)業(yè)對gdpgdp的貢獻(xiàn)率的貢獻(xiàn)率 錫市煤炭儲(chǔ)量巨大，近年放開政策后，將吸引大型企錫市煤炭儲(chǔ)量巨大，近年放開政策后，將吸引大型企 業(yè)進(jìn)駐，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并帶來大量外來人口進(jìn)入。業(yè)進(jìn)駐，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并帶來大量外來人口進(jìn)入。

32、錫市的煤炭質(zhì)量不如鄂爾多斯，我們這里都是露天煤礦，堆放2 個(gè)月就會(huì)自燃，不能儲(chǔ)存，運(yùn)輸半徑超過300公里就是賠錢的。因 此對企業(yè)的技術(shù)能力和銷售渠道要求較高，小煤窯不能完成產(chǎn)銷平對企業(yè)的技術(shù)能力和銷售渠道要求較高，小煤窯不能完成產(chǎn)銷平 衡?？陀^條件要求我們必須選擇大型企業(yè)作為開采主體。衡?？陀^條件要求我們必須選擇大型企業(yè)作為開采主體。 訪談 市發(fā)改委 高局長 需求現(xiàn)狀 需求展望需求展望 目前已有大唐、北方聯(lián)合電力、宏文、蒙能、協(xié)鑫、元和、神華、大唐、北方聯(lián)合電力、宏文、蒙能、協(xié)鑫、元和、神華、 華潤八大企業(yè)進(jìn)駐，華潤八大企業(yè)進(jìn)駐，共同開發(fā)勝利、巴彥寶力格兩大煤礦。 訪談 市發(fā)改委 高局長 u錫

33、市煤炭儲(chǔ)量巨大，近 年開放政策后，已吸引 眾多大型企業(yè)進(jìn)駐。未 來還將有更多企業(yè)參與 當(dāng)?shù)氐拿禾慨a(chǎn)業(yè)發(fā)展。 u據(jù)訪談，大唐、神華、 華潤等大企業(yè)，近年將 分別進(jìn)駐1-2萬人。 錫市的煤炭儲(chǔ)量在全國都能排到前兩位，整個(gè)錫林郭勒盟煤炭 預(yù)測儲(chǔ)量為2900億噸，錫市范圍內(nèi)已查明儲(chǔ)量為錫市范圍內(nèi)已查明儲(chǔ)量為330330億噸左右，億噸左右，其 中勝利煤田224多億噸，巴彥寶力格煤礦108億噸左右。規(guī)劃錫林浩錫林浩 特的煤礦至少開采特的煤礦至少開采100100年。年。 訪談 市發(fā)改委高局長 截至目前，內(nèi)蒙古 自治區(qū)已查明煤炭資 源儲(chǔ)量達(dá)到7016億噸， 居全國第一位。 需求潛力結(jié)論需求潛力結(jié)論 1. 目前

34、錫市商戶都是單一的投資需求，投資需求 少；且人口基數(shù)少，難以支撐大規(guī)模商業(yè)開發(fā)。 2. 基于錫市未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，煤炭及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展將帶來整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人口結(jié)構(gòu)的變化。 重點(diǎn)在于：商業(yè)發(fā)展將帶來怎樣的需求增長？能否支撐商重點(diǎn)在于：商業(yè)發(fā)展將帶來怎樣的需求增長？能否支撐商 業(yè)市場的大規(guī)模和長遠(yuǎn)發(fā)展？業(yè)市場的大規(guī)模和長遠(yuǎn)發(fā)展？ 33 行業(yè)潛力：行業(yè)潛力：市場初級(jí)階段，行業(yè)成熟 度低，發(fā)展空間大；外地投資商進(jìn)入， 競爭激烈。 供應(yīng)潛力：供應(yīng)潛力：城市向西發(fā)展力度大，新 區(qū)宜居性逐步增強(qiáng)；后續(xù)競爭較激烈。 需求潛力：需求潛力：客戶需求單一，目前市場 需求不足；商業(yè)發(fā)展將帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展及 需求變化。 市

35、場可為空間大，但目前需求不足， 后續(xù)競爭激烈。 未來的商業(yè)發(fā)展將帶來怎樣的需求 增長？能否支撐商業(yè)市場的大規(guī)模 和長遠(yuǎn)發(fā)展？ 1.1.錫林浩特市煤炭資源開采放開后，煤炭等能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)將迅速取代原錫林浩特市煤炭資源開采放開后，煤炭等能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)將迅速取代原 有農(nóng)牧加工業(yè)，成為城市經(jīng)濟(jì)的主要貢獻(xiàn)者有農(nóng)牧加工業(yè)，成為城市經(jīng)濟(jì)的主要貢獻(xiàn)者，拉動(dòng)錫市經(jīng)濟(jì)在，拉動(dòng)錫市經(jīng)濟(jì)在3-53-5年內(nèi)呈年內(nèi)呈 現(xiàn)爆發(fā)式增長?，F(xiàn)爆發(fā)式增長。 2.2.能源產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的提高也將拉動(dòng)三產(chǎn)，為城市帶來大能源產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的提高也將拉動(dòng)三產(chǎn)，為城市帶來大 量的就業(yè)機(jī)會(huì)。量的就業(yè)機(jī)會(huì)。錫林浩特將吸引大量自治

36、區(qū)及周邊省市的人口前來尋找錫林浩特將吸引大量自治區(qū)及周邊省市的人口前來尋找 財(cái)富機(jī)會(huì)。財(cái)富機(jī)會(huì)。 3.3.大企業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的主體，將為錫林浩特孕育扎實(shí)的中產(chǎn)階層，使錫大企業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的主體，將為錫林浩特孕育扎實(shí)的中產(chǎn)階層，使錫 林浩特市的人口結(jié)構(gòu)呈橄欖形分布。林浩特市的人口結(jié)構(gòu)呈橄欖形分布。中產(chǎn)階層將成為房地產(chǎn)市場中最活躍中產(chǎn)階層將成為房地產(chǎn)市場中最活躍 的群體，產(chǎn)生改善居住和投資需求。的群體，產(chǎn)生改善居住和投資需求。 錫林浩特市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速為騰圖國際的發(fā)展帶來無限的商機(jī)錫林浩特市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速為騰圖國際的發(fā)展帶來無限的商機(jī) 四四. . 項(xiàng)目優(yōu)劣勢及可行性分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢及可行性分析 業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局 u購物中心主樓面積60000平方米，分為地下1層，地 上3層，每層15000平方米。 b1平面圖平面圖f1平面圖平面圖 f2平面圖平面圖 f3平面圖平面圖 業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局 f1f1： ua區(qū) 名品店 珠寶 化妝品 名表名鏡 數(shù)碼 名煙名酒 ub區(qū) 女鞋 西式快餐 業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局 f2:f2: ua區(qū)男裝 男鞋 男褲 襯衫 ub區(qū) 皮草 箱包皮具 服飾 工藝禮品 中式快餐 業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)