房地產(chǎn)評估的風險與防范

1、房地產(chǎn)評估的風險與防范房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動， 這種活動是因為社會信息的不平衡產(chǎn)生的， 房地產(chǎn)評估工作的成果是以評估報告的形式體現(xiàn)的， 房地產(chǎn)評估報告是全面、 公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答 復，是關(guān)于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，評估報告所 給出的是房地產(chǎn)在某一時點的符合客觀的合理的價格，而不是一個實際的成 交價，更不是房地產(chǎn)的實際取得成本。因此，評估報告結(jié)果的確定性和評估 對象市場價格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評估工作的風險性。評估風險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差 的可能性。房地產(chǎn)估價風險體系也由政

2、府、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和人員以及經(jīng)濟 活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風險組成。（一）政府面臨的房地產(chǎn)估價風險政府面臨的房地產(chǎn)估價風險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的通脹風險和金 融風險。主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，帶來社 會價值總體虛高，同時過高估值的房地產(chǎn)金融抵押貸款，會使金融機構(gòu)存在 潛在呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦泡沫破滅，整個經(jīng)濟體系不 可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響社會穩(wěn)定。（二）估價機構(gòu)和估價人員面臨的房地產(chǎn)估價風險 估價機構(gòu)和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構(gòu)和估價人員面 臨的風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、政策風險。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另

3、外一方面政策變動也 同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變 動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如城市房屋拆遷條例的修改，使得房 屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。此外我國房地產(chǎn)市場法制雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán) 界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土 地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)等。估價機構(gòu)和估價人員不能很好的理解政策背景和政策預(yù)期，就會影響評 估結(jié)果，帶來評估風險。2、評估報告的估價目的和估價用途不符的風險。估價目的是估價結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立最終評估價值結(jié)論的

4、基礎(chǔ)，所 以，一旦估價目的確定了，評估價值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價報告 作用不同而變動。因此，我們可以設(shè)想當一份以轉(zhuǎn)讓價值、保險價值、課稅 價值等為估價目的評估報告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時，報告提供不恰 當?shù)男畔?，就可能造成決策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價 用途不符的風險，雖然與委托方和報告的使用者有關(guān)，但還是評估師應(yīng)避免 和防范的。3、委托方提供虛假情況的風險。委托方向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段使估價機構(gòu) 和估價人員面臨巨大風險。比如，在土地評估中提供虛假的用地規(guī)劃指標修 改或調(diào)整的證明、要求對估價報告作技術(shù)處理等，如果評估師不能洞察這些 虛假信息和

5、資料，必然會出具與事實不符的評估報告。 特別是，有時房地產(chǎn) 評估機構(gòu)之間不正當競爭，容易遷就委托方，為減少評估成本、縮減評估人 員的外勤工作量， 容易偏信委托方， 這樣很容易造成評估工作產(chǎn)生較大失誤， 就有可能被人認為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。4、技術(shù)風險。在房地產(chǎn)估價規(guī)范中規(guī)定了房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循的原則、程序和方法， 但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產(chǎn)抵 押價值的評估一般采用市場比較法為基準進行評估， 如何判斷市場的完善性， 如何正確選取參照對象，如何對有關(guān)因素進行恰當修正等都有賴于評估師按 其專業(yè)判斷能力判斷市場是否存在偏差。評估師如果不能遵守評估原則的精 神

6、，運用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報告。實際 評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無 法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指 數(shù)等等。這樣使得估價機構(gòu)和估價人員將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的 不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構(gòu)和 估價人員帶來意想不到的后果。5、評估師素質(zhì)的風險。評估工作執(zhí)行的好壞，評估報告水平高低歸根結(jié)底取決于評估師自身素 質(zhì)水平。評估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評估師的素質(zhì)越高，評估 工作風險越小，反之，評估工作風險就越大。如果評估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低， 就可能出

7、現(xiàn)工作過失、報告誤導，如果評估工作者道德素質(zhì)不過關(guān)，出現(xiàn)欺 詐、違約、泄密、濫用評估資格的現(xiàn)象，所造成的后果是可以想象的（三）經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風險經(jīng)濟活動主體是指與估價對象房地產(chǎn)在估價目的條件下涉及的利益各 方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目 的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是 我們這里所說的經(jīng)濟活動主體。房地產(chǎn)估價結(jié)果與市場價值的極大偏差一樣 會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來 在借款人無力償還借款的情況下，金融機構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬 壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)

8、營困難，嚴重者在居民儲戶未 來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進而出現(xiàn)金融動蕩。（四）房地產(chǎn)估價風險防范與轉(zhuǎn)移1、政策規(guī)范是防范評估風險的根本保障。政府應(yīng)規(guī)范各項政策：為確保市場競爭的效率和公平，政府應(yīng)該公正嚴 明的立法和執(zhí)法，規(guī)范社會各角色的行為，懲治違法違規(guī)行為；為加強服務(wù) 功能， 政府有義務(wù)為社會提供基本的公共產(chǎn)品和信息服務(wù)， 創(chuàng)造和維護公開、 公平的社會經(jīng)濟環(huán)境。 房地產(chǎn)評估行政主管部門及房地產(chǎn)估協(xié)師協(xié)會是政府 和從業(yè)機構(gòu)之間的橋梁，是房地產(chǎn)評估行業(yè)自我管理的實施者，對行業(yè)實行 監(jiān)管、懲處違法違規(guī)行為；整合評估業(yè)信息資源，為評估機構(gòu)提供全方位的 服務(wù)；制定符合規(guī)則的評估業(yè)相關(guān)的

9、法規(guī)、評估標準。 同時，要破除行業(yè)、 地域壁壘，打破評估領(lǐng)域的壟斷，創(chuàng)造公平透明的市場競爭環(huán)境；打破社會 公共信息資源獨家壟斷局面，真正實現(xiàn)信息資源共享。2 、制度創(chuàng)新是防范評估風險的基本保障。以強化風險意識，樹立質(zhì)量至上為中心，建立健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系， 完善外部監(jiān)督機制和風險救助機制。評估機構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制 政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹慎，嚴格按規(guī)范 和有關(guān)法律法規(guī)進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當?shù)脑u 估程序和方法，制作全面規(guī)范的評估報告。特別是建立完善并確實執(zhí)行估價 復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業(yè)水準

10、，可以加強委托人對評 估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是 否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。另一方 面，房地產(chǎn)評估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會，必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理 和監(jiān)督職能，對評估機構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀 行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。同時穩(wěn)步設(shè)立評估 風險基金，以提高評估機構(gòu)的抗風險能力。3、謹慎選擇客戶是防范評估風險的根本手段。評估人員要控制評估風險， 首先要與客戶充分溝通， 識別資料的真假性， 了解客戶的道德品質(zhì)，促使評估機構(gòu)謹慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目 而承受較大的評估風險。評估人員不僅評估時要與客戶溝通，而且在評估前 和評估后也應(yīng)加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基 本情況，掌握客戶評估的真實需要；評估進行時的溝通重在保證評估程序和 方法的貫徹執(zhí)行；在評估后與客戶溝通則重在引導客戶合理運用評估報告， 減少評估報告誤用的可能性。4、提高評估人員素質(zhì)是防范評估風險的基本手段。要把評估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高，作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要因素。要保持評估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會對它的要求，就要注重 評估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)有計劃地組織人員集中進 行培訓和