武昌奧山中南二路地塊項目服務(wù)建議書

1、奧山中南二路地塊項目服務(wù)建議書 體 量 軸 空間軸 資源軸 解決 方案 體量軸：本案開發(fā)的規(guī)模約束條件 空間軸：本案所處的商圈位置 資源軸：區(qū)位、交通、景觀及開發(fā)商資源 充分利用三方面資源并相互配合， 將使本案產(chǎn)生最大的效益 策源商業(yè)hbc決策模型：為項目在體量、空間、資源三維體系中尋找最合適的坐標(biāo) hbc決策模型 體量軸 項目體量軸分析 項目總商業(yè)面積2.5萬平米，占地面積 約4000平米，由此推算商業(yè)部分可建 層數(shù)為6層。 考慮到本項目為商住綜合項目，住宅 部分體量約2.3萬平米，保守推算需占 地1000平米。 從項目地塊條件以及建筑指標(biāo)來看， 2.5萬平米的商業(yè)體量，3000平米的占 地

2、需建設(shè)成為7層的商業(yè)樓。 項目地塊條件以及建筑指標(biāo)導(dǎo)致了商業(yè)部分容積率將達到7，需要建成7層商業(yè)樓，而 高容積率將造成高層商業(yè)價值的折損 空間軸 項目空間軸分析 項目位于中南商圈的邊緣，周邊均被 住宅區(qū)和大型設(shè)計院所包圍，片區(qū)商 業(yè)氛圍較為淡薄，商業(yè)形態(tài)以社區(qū)底 商以及少量的中式酒樓為主。 中南商圈是武昌傳統(tǒng)的核心商圈，區(qū) 域內(nèi)以商務(wù)、公務(wù)、旅游、居民等消 費群體為主，大型百貨商場、主題購 物中心數(shù)量眾多。 項目位于武昌傳統(tǒng)核心商圈中南商圈的邊緣，但是片區(qū)商業(yè)氛圍淡薄 本案 中南 商圈 資源軸 中南片區(qū)是武昌傳統(tǒng)的城市中心，省級政府 機關(guān)、大型商場、銀行、大型居住區(qū)、知名 設(shè)計院紛紛云集于此。

3、 中南片區(qū)未來的發(fā)展定位于集商務(wù)、公務(wù)、 居住、商業(yè)于一體的武昌城市中心。 項目資源軸分析 中南片區(qū)的歷史和發(fā)展定位決定了區(qū)域未來人口結(jié)構(gòu)中辦公、商務(wù)、居住人口占比較高， 消費群體表現(xiàn)出年輕化，崇尚時尚、潮流等特征 關(guān)鍵點分析 1.商業(yè)體量2.5萬平米，占地3000平米，商業(yè)部分需建成7層商業(yè)樓。 2.項目地處中南商圈邊緣，片區(qū)商業(yè)氛圍淡薄。 3.項目地處武昌傳統(tǒng)商業(yè)中心，區(qū)域定位為集商務(wù)、辦公、居住于一體的武昌城市核心。 1.高容積率的商業(yè)體如何通過主題定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃來規(guī)避商業(yè)價值折損所帶來的風(fēng)險？ 2.傳統(tǒng)商圈邊緣地帶，項目如何實現(xiàn)突圍？ 3.如何借助區(qū)域優(yōu)勢資源來實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)和提升項目整

4、體價值？ u區(qū)位：徐家匯核心商圈南部，毗鄰八萬人體育場 u定位：主打娛樂、休閑、餐飲概念，輔以個性零售、個人 護理及綜合服務(wù)，吸引年輕、時尚的消費群體 u規(guī)模：總建面46408，地下四層，地上六層 徐家匯商圈 星游城 星游城項目以年輕人為主要客群，以體現(xiàn)年輕、時尚、休閑特色的餐飲、娛樂商家為特色，與 周邊的港匯、東方、太平洋、飛洲國際等購物中心或傳統(tǒng)百貨形成了鮮明的功能互補。 案例分析/高容積率商業(yè)項目 本案借鑒點：圍繞區(qū)域主流人群的核心訴求，通過主題化的打造形成自身具有競爭力 的市場定位，從而減少高容積率所帶來的商業(yè)價值折損 元一時代廣場并非合肥傳統(tǒng)核心區(qū)，但位于主干道沿 線，人流及商業(yè)氣氛

5、良好。 在8萬平米體量基礎(chǔ)上，通過引入綜合性主題業(yè)態(tài)， 元一時代廣場帶動周邊高層住宅、公寓、商業(yè)的發(fā)展， 使項目所在區(qū)域成為城市新的核心商業(yè)區(qū)之一。 u 規(guī)模：總建面16萬平米，其中商業(yè)面積8萬平米， 4層裙房商業(yè) u 定位：安徽首席復(fù)合體驗式主題購物公園 u 主力店：國美電器、華聯(lián)超市、環(huán)球影城、ktv、 時代百貨、歡樂谷游藝場 案例分析/商圈邊緣商業(yè)項目 本案借鑒點：通過主題業(yè)態(tài)的引進，來形成項目鮮明的主題特色,以擺脫商圈邊緣所帶來 的不利影響的限制 案例分析/依托區(qū)域資源型項目 u建筑面積：玫瑰坊商業(yè)街總建筑面積約為18000平方米， 商鋪總面積約為7800平方米。 u建筑形式：內(nèi)部巧妙

6、設(shè)計為室內(nèi)敞開回廊式商業(yè)街 u目標(biāo)客戶群：年輕時尚人群，主要來源于周邊寫字樓， 以及地鐵換乘者 u業(yè)態(tài)組合：餐飲 服裝飾品 生活服務(wù) 玫瑰坊位于中山公園地鐵站，坐落于長寧區(qū)中山 公園商圈軸心地段。玫瑰坊是典型的地鐵商城， 它的定位是時尚潮流，目標(biāo)客戶群為城市少女 ，因此其商品為中檔偏下。 本案借鑒點：借助區(qū)域優(yōu)勢資源，為主流客群提供獨一無二、個性化、特色化的消費 場所 本案定位思路： 借助中南片區(qū)作為武昌城市核心的區(qū)位優(yōu)勢，抓 住區(qū)域主流消費客群的核心訴求，通過主題業(yè)態(tài)的引 進來形成本案鮮明的主題特色 項目主題定位/案例借鑒/尚街loft 尚街loft，位于徐匯區(qū)嘉善路508號，園區(qū)北臨建國西

7、 路，東臨嘉善路，西臨襄陽南路，南臨城市主干道肇嘉 浜路，地理位置得天獨厚，園區(qū)整體建筑面積達40000 平方米。 u建筑面積：400000平米 u建筑形式：9層建筑 u市場定位：以個性服飾為主的時尚工業(yè)園 u目標(biāo)客戶群：城市新銳消費人群 u業(yè)態(tài)組合：創(chuàng)意服飾 流行家居 展覽 餐飲 尚街集成了創(chuàng)意工作室，百貨商場，創(chuàng)意集市和生活休閑中心幾大功能，其中1-4層定位 餐飲、服飾、休閑店鋪，5-9層為創(chuàng)意工作室 項目主題定位/案例借鑒/玫瑰坊 流行服裝特色餐飲家居飾品時尚生活 2層14041 1層19532 地下1層334103 地下2層333102 合計99家12家27家8家 項目根據(jù)周邊寫字樓辦

8、公人群以及地鐵換乘者時尚、便捷消費特點，提供流行服裝、特 色餐飲、家居飾品、時尚生活等商業(yè)服務(wù) 啟示一：本案與尚街loft在地塊條件、建筑指標(biāo)以及區(qū)域環(huán)境方面均有類似之 處，因此在商業(yè)主題方面可借鑒該項目的定位思路，即以創(chuàng)意作為項目發(fā) 展的主線。 項目主題定位/案例借鑒/啟示 啟示二：本案與玫瑰坊所處的商業(yè)環(huán)境類似，即均靠近城市核心商圈，周邊匯集有 一定規(guī)模的年輕時尚人群和寫字樓白領(lǐng)，因此可借鑒其在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方 面的成功經(jīng)驗，即提供時尚餐飲、潮流服飾、個性商品等商業(yè)服務(wù)。 項目主題定位 loft的空中商業(yè) 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 1-3樓創(chuàng)意商業(yè) 創(chuàng)意服飾、創(chuàng)意家居、創(chuàng)意玩具、創(chuàng)意餐飲。 4-7樓創(chuàng)意工坊 個人工作室、創(chuàng)意辦