陜西省2016年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費的計算基數(shù)試題

1、陜西省2016年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費的計算基數(shù)試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某單位自用辦公房產(chǎn)原值為100萬元，其房產(chǎn)稅稅基可能為萬元。 A：60 B：80 C：100 D：110 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某萬元。(2009年試題) A：75 B：120 C：135 D：150 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某房地產(chǎn)在正常情況下

2、，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本 化率為10，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點剩余的使 用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。 A：180 B：196 C：200 D：300 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于萬元。 A：280 B：285 C：290 D：295 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比

3、實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為_元/m2。 A3214 B3347 C3367 D3458 6、預計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預計其價格會_。 A上升 B下降 C不變 D升降難定 7、甲土地的樓面地價2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價1500元/m2。建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價相比_。 A甲等于乙 B甲大于乙 C甲小于乙 D難以判斷 8、拆遷條例規(guī)定申請領(lǐng)取房

4、屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列材料，其中不包括_。 A建設(shè)項目批準文件 B國有土地使用權(quán)批準文件 C拆遷計劃和拆遷方案 D拆遷補償安置協(xié)議 9、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的_除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。 A售價 B租金 C潛在毛收入 D凈收益 10、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是（）萬元/月。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.411、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實際經(jīng)濟價值等于_元。 A6

5、05 B600 C650 D550 12、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是。 A：投機需求膨脹 B：金融機構(gòu)過度放貸 C：房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) D：土地資源的稀缺性 E：借款合同 13、根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。 A：權(quán)利登記制 B：產(chǎn)權(quán)登記制 C：托倫斯登記制 D：契據(jù)登記制 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是。 A：上升 B：下降 C：保持相對穩(wěn)定 D：先上升后下降 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、下列關(guān)于廉租住房的表述中，正確的是_。 A廉租住房的供應(yīng)對象包括中低收入家庭 B廉租住房免征房產(chǎn)稅 C廉租住

6、房的供應(yīng)以實物配租為主 D廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60% 16、_是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 A差異性 B各異性 C特色性 D獨立性 17、估價報告書中說明的（）限定了其用途。 A估價原則 B估價方法 C估價目的 D估價對象狀況 18、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是。 A：圍墻工程費 B：電力設(shè)施工程費 C：居委會用房建設(shè)費 D：人防工程費 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)項目融資結(jié)構(gòu)安排時，通常要投入占項目總投資_的自有資金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 20、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括_和項

7、目財務(wù)評價兩個部分。 A價格分析 B市場分析 C產(chǎn)品分析 D成本分析 21、目前的房地產(chǎn)市場不景氣，但預測3年后價格會回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓要估價。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益1000萬元，預計未來的3年內(nèi)仍維持這個水平，但等到3年后市場回升時將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達25000萬元，銷售稅費為6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%，則該寫字樓目前的價值為（）。 A21225萬元 B19854萬元 C2358萬元 D20143萬元 22、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應(yīng)是建筑物價值的。 A：收回 B：攤銷 C：減損 D：補償 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、_是指在建筑

8、使用中人群的活動、家具、設(shè)備、物資、風壓力、雪荷載等。 A永久荷載 B長期荷載， C可變荷載 D偶然荷載 24、某公司以120萬元購買了150m2的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業(yè)主需支出的年維修管理費為5萬元，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為（）。 A7.5% B10.8% C12.5% D15.0%25、關(guān)于市場法的說法，錯誤的是。 A：測算結(jié)果容易被人們理解、認可、接受 B：測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的 C：需要估價師對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握 D：每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化 E：工業(yè)用地

9、的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的負債合計為3 000萬元，資產(chǎn)合計為5 000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2 500萬元和1 250萬元，存貨為1 500萬元。則該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債率為。 A：167 B：80 C：200 D：60 E：借款合同 2、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，必須取得同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。 A：原出讓方 B：轉(zhuǎn)讓人 C：規(guī)劃行政主管部門 D：原出

10、讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、自營貸款期限最長一般不得超過_年。 A10 B15 C20 D25 4、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括子市場。 A：租賃 B：銷售 C：保險 D：抵押 E：借款合同5、新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括（）。 A政府政策性資金 B國內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C個人入股的資金 D資產(chǎn)變現(xiàn)的資金 6、根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，在正常使用時房屋建筑工程的最低保修期限為。 A：屋面防水工程為3年 B：裝修工程為1年 C：給排水管道為2年 D：供冷系統(tǒng)為2個供冷期 E：設(shè)備安裝為2年 7、路線價法的關(guān)鍵和難點是_。 A劃分路

11、線價區(qū)段 B設(shè)定標準深度 C調(diào)查評估路線價 D制定深度百分率 8、下列關(guān)于保險合同主體的敘述正確的是_。 A投保人是指與保險人訂立保險合同，并按照保險合同承擔繳付保險費等義務(wù)的一方 B投保人可以是被保險人本人，也可以是法律許可的他人 C有些保險合同的訂立與履行涉及當事人與關(guān)系人授權(quán)的第三者，這些被授權(quán)與保險合同發(fā)生關(guān)系的人被稱為保險合同的代理人 D投保人與被保險人為同一人時，只限于為自己利益投保，所以兩者在保險合同中的主體位置可以合二為一 E保險合同的主體包括當事人、關(guān)系人和輔助人 9、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿，土地使用

12、權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為_萬元。 A95.40 B97.87 C98.55 D99.33 10、依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，_。 A由國家無償收回 B自動續(xù)期 C應(yīng)于屆滿前6個月申請續(xù)期 D應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期11、房地產(chǎn)估價師參加的下列保險中，屬于社會保險險種的有。 A：社會養(yǎng)老保險 B：健康保險 C：勞動工傷保險 D：意外傷害保險 E：失業(yè)保險 12、下列按發(fā)行主體分類的債券有_。 A公募債券 B私募債券 C金融債券 D公司債券

13、 E附息債券 13、在房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)中，目前沒有職業(yè)責任保險。 A：工程師責任 B：注冊會計師 C：開發(fā)商 D：律師 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、_的具體考試及注冊、繼續(xù)教育工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門負責進行。 A房地產(chǎn)經(jīng)紀人員 B房地產(chǎn)估價師 C房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T D房地產(chǎn)估價員 15、下列關(guān)于征地的表述中，正確的有。 A：根據(jù)當前憲法規(guī)定，集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地的行為是“征收”而非“征用” B：任何地上附著物和青苗，征地時一律給予補償 C：由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用 D：土地補償費和安置補助費之和最高不得超過被征收前3年平均年

14、產(chǎn)值的30倍 E：征地時的水井，屬于地上附著物補償 16、權(quán)益狀況比較、調(diào)整的主要內(nèi)容包括_。 A土地使用年限 B土地出讓方式 C城市規(guī)劃限制條件 D樓層、朝向 E公共設(shè)施完備程度 17、用益物權(quán)包括_。 A承包經(jīng)營權(quán) B建設(shè)用地使用權(quán) C債權(quán) D典權(quán) E所有權(quán) 18、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有_。 A購買持有出租出售 B購買一更新改造出售 C購買一更新改造出租出售 D開發(fā)銷售 E開發(fā)持有出租出售 19、收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的

15、價值時，則要采用（）。 A房地剩余技術(shù) B市場剩余技術(shù) C土地剩余技術(shù) D建筑物剩余技術(shù) E自有資金剩余技術(shù) 20、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先_。 A扣除土地出讓金 B支付處分抵押房地產(chǎn)的費用 C償還抵押權(quán)人債權(quán) D扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款 21、工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在_m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。 A100 B200 C300 D500 22、估價報告有效期應(yīng)從_起計。 A估價時點 B估價作業(yè)期 C出具估價報告之日 D簽訂估價委托合同之日23、2006年甲公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2006年4月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2007年5月6日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值為6800萬元。如果拍賣最終應(yīng)價為6500萬元，則該應(yīng)價為。 A：無效應(yīng)價 B：有效應(yīng)價 C：可以成交的價格 D：不確定 E：個人住房抵押貸款證券化是一項金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特殊性。房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權(quán)變更登記時，只對抵押權(quán)人作變更處理，