陜西省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費(fèi)的計(jì)算基數(shù)試題

1、陜西省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費(fèi)的計(jì)算基數(shù)試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意） 1、某單位自用辦公房產(chǎn)原值為100萬元，其房產(chǎn)稅稅基可能為萬元。 A：60 B：80 C：100 D：110 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價(jià)款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某萬元。(2009年試題) A：75 B：120 C：135 D：150 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某房地產(chǎn)在正常情況下

2、，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營費(fèi)用需要10萬元，資本 化率為10，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使 用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。 A：180 B：196 C：200 D：300 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 4、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于萬元。 A：280 B：285 C：290 D：295 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格5、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比

3、實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為_元/m2。 A3214 B3347 C3367 D3458 6、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會_。 A上升 B下降 C不變 D升降難定 7、甲土地的樓面地價(jià)2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)1500元/m2。建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價(jià)相比_。 A甲等于乙 B甲大于乙 C甲小于乙 D難以判斷 8、拆遷條例規(guī)定申請領(lǐng)取房

4、屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列材料，其中不包括_。 A建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 C拆遷計(jì)劃和拆遷方案 D拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 9、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對象房地產(chǎn)的_除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。 A售價(jià) B租金 C潛在毛收入 D凈收益 10、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（）萬元/月。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.411、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于_元。 A6

5、05 B600 C650 D550 12、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是。 A：投機(jī)需求膨脹 B：金融機(jī)構(gòu)過度放貸 C：房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) D：土地資源的稀缺性 E：借款合同 13、根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。 A：權(quán)利登記制 B：產(chǎn)權(quán)登記制 C：托倫斯登記制 D：契據(jù)登記制 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢是。 A：上升 B：下降 C：保持相對穩(wěn)定 D：先上升后下降 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 15、下列關(guān)于廉租住房的表述中，正確的是_。 A廉租住房的供應(yīng)對象包括中低收入家庭 B廉租住房免征房產(chǎn)稅 C廉租住

6、房的供應(yīng)以實(shí)物配租為主 D廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60% 16、_是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 A差異性 B各異性 C特色性 D獨(dú)立性 17、估價(jià)報(bào)告書中說明的（）限定了其用途。 A估價(jià)原則 B估價(jià)方法 C估價(jià)目的 D估價(jià)對象狀況 18、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是。 A：圍墻工程費(fèi) B：電力設(shè)施工程費(fèi) C：居委會用房建設(shè)費(fèi) D：人防工程費(fèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 19、房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資_的自有資金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 20、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括_和項(xiàng)

7、目財(cái)務(wù)評價(jià)兩個部分。 A價(jià)格分析 B市場分析 C產(chǎn)品分析 D成本分析 21、目前的房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后價(jià)格會回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓要估價(jià)。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益1000萬元，預(yù)計(jì)未來的3年內(nèi)仍維持這個水平，但等到3年后市場回升時(shí)將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會高達(dá)25000萬元，銷售稅費(fèi)為6%。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為10%，則該寫字樓目前的價(jià)值為（）。 A21225萬元 B19854萬元 C2358萬元 D20143萬元 22、用成本法評估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應(yīng)是建筑物價(jià)值的。 A：收回 B：攤銷 C：減損 D：補(bǔ)償 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格23、_是指在建筑

8、使用中人群的活動、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載等。 A永久荷載 B長期荷載， C可變荷載 D偶然荷載 24、某公司以120萬元購買了150m2的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業(yè)主需支出的年維修管理費(fèi)為5萬元，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為（）。 A7.5% B10.8% C12.5% D15.0%25、關(guān)于市場法的說法，錯誤的是。 A：測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受 B：測算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的 C：需要估價(jià)師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握 D：每個影響因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化 E：工業(yè)用地

9、的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得 0.5 分） 1、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的負(fù)債合計(jì)為3 000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5 000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2 500萬元和1 250萬元，存貨為1 500萬元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率為。 A：167 B：80 C：200 D：60 E：借款合同 2、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，必須取得同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。 A：原出讓方 B：轉(zhuǎn)讓人 C：規(guī)劃行政主管部門 D：原出

10、讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、自營貸款期限最長一般不得超過_年。 A10 B15 C20 D25 4、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括子市場。 A：租賃 B：銷售 C：保險(xiǎn) D：抵押 E：借款合同5、新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（）。 A政府政策性資金 B國內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C個人入股的資金 D資產(chǎn)變現(xiàn)的資金 6、根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，在正常使用時(shí)房屋建筑工程的最低保修期限為。 A：屋面防水工程為3年 B：裝修工程為1年 C：給排水管道為2年 D：供冷系統(tǒng)為2個供冷期 E：設(shè)備安裝為2年 7、路線價(jià)法的關(guān)鍵和難點(diǎn)是_。 A劃分路

11、線價(jià)區(qū)段 B設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 C調(diào)查評估路線價(jià) D制定深度百分率 8、下列關(guān)于保險(xiǎn)合同主體的敘述正確的是_。 A投保人是指與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，并按照保險(xiǎn)合同承擔(dān)繳付保險(xiǎn)費(fèi)等義務(wù)的一方 B投保人可以是被保險(xiǎn)人本人，也可以是法律許可的他人 C有些保險(xiǎn)合同的訂立與履行涉及當(dāng)事人與關(guān)系人授權(quán)的第三者，這些被授權(quán)與保險(xiǎn)合同發(fā)生關(guān)系的人被稱為保險(xiǎn)合同的代理人 D投保人與被保險(xiǎn)人為同一人時(shí)，只限于為自己利益投保，所以兩者在保險(xiǎn)合同中的主體位置可以合二為一 E保險(xiǎn)合同的主體包括當(dāng)事人、關(guān)系人和輔助人 9、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿，土地使用

12、權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_萬元。 A95.40 B97.87 C98.55 D99.33 10、依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，_。 A由國家無償收回 B自動續(xù)期 C應(yīng)于屆滿前6個月申請續(xù)期 D應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期11、房地產(chǎn)估價(jià)師參加的下列保險(xiǎn)中，屬于社會保險(xiǎn)險(xiǎn)種的有。 A：社會養(yǎng)老保險(xiǎn) B：健康保險(xiǎn) C：勞動工傷保險(xiǎn) D：意外傷害保險(xiǎn) E：失業(yè)保險(xiǎn) 12、下列按發(fā)行主體分類的債券有_。 A公募債券 B私募債券 C金融債券 D公司債券

13、 E附息債券 13、在房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)中，目前沒有職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。 A：工程師責(zé)任 B：注冊會計(jì)師 C：開發(fā)商 D：律師 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、_的具體考試及注冊、繼續(xù)教育工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)進(jìn)行。 A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 B房地產(chǎn)估價(jià)師 C房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T D房地產(chǎn)估價(jià)員 15、下列關(guān)于征地的表述中，正確的有。 A：根據(jù)當(dāng)前憲法規(guī)定，集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地的行為是“征收”而非“征用” B：任何地上附著物和青苗，征地時(shí)一律給予補(bǔ)償 C：由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用 D：土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和最高不得超過被征收前3年平均年

14、產(chǎn)值的30倍 E：征地時(shí)的水井，屬于地上附著物補(bǔ)償 16、權(quán)益狀況比較、調(diào)整的主要內(nèi)容包括_。 A土地使用年限 B土地出讓方式 C城市規(guī)劃限制條件 D樓層、朝向 E公共設(shè)施完備程度 17、用益物權(quán)包括_。 A承包經(jīng)營權(quán) B建設(shè)用地使用權(quán) C債權(quán) D典權(quán) E所有權(quán) 18、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有_。 A購買持有出租出售 B購買一更新改造出售 C購買一更新改造出租出售 D開發(fā)銷售 E開發(fā)持有出租出售 19、收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的

15、價(jià)值時(shí)，則要采用（）。 A房地剩余技術(shù) B市場剩余技術(shù) C土地剩余技術(shù) D建筑物剩余技術(shù) E自有資金剩余技術(shù) 20、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先_。 A扣除土地出讓金 B支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 C償還抵押權(quán)人債權(quán) D扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款 21、工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在_m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。 A100 B200 C300 D500 22、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從_起計(jì)。 A估價(jià)時(shí)點(diǎn) B估價(jià)作業(yè)期 C出具估價(jià)報(bào)告之日 D簽訂估價(jià)委托合同之日23、2006年甲公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2006年4月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2007年5月6日，經(jīng)評估，在建工程的市場價(jià)值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值為6800萬元。如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，則該應(yīng)價(jià)為。 A：無效應(yīng)價(jià) B：有效應(yīng)價(jià) C：可以成交的價(jià)格 D：不確定 E：個人住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特殊性。房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權(quán)變更登記時(shí)，只對抵押權(quán)人作變更處理，