房地產(chǎn)收購的稅務(wù)分析

1、房地產(chǎn)收購的稅務(wù)分析房產(chǎn)并購涉及的稅種主要有 6 個，分別為企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅、契稅、土 地增值稅、印花稅。其中，企業(yè)所得稅和個人所得稅是法律，其他均為暫行條例。要詳細(xì)掌 握各稅種的相關(guān)規(guī)定可購買中國注冊會計師協(xié)會編寫的注會考試教材其中的稅法一書， 特書的特點在于對稅收優(yōu)惠政策、特殊規(guī)定等收集的比較全面而且較為權(quán)威。一、房地產(chǎn)項目收購涉及的稅種（一）所得稅1、企業(yè)所得稅與個人所得稅企業(yè)所得稅 是任何一家企業(yè)（不僅限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）只要不虧損均要繳納的稅應(yīng)納稅所得額 =收入總額 -不征稅收入 - 免稅收入 - 各項扣除金額（包括稅金） - 彌補(bǔ)虧損 企業(yè)所得稅 =應(yīng)納稅所得額 *25%

2、（2008 年之后為 25%） -減免稅額 - 抵免稅額 個人所得稅 在這里只討論股息、 紅利、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。任何企業(yè)進(jìn)行節(jié)稅活動，最終還 是落實到作為自然人的股東上。應(yīng)納稅所得額（財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得） =收入總額 - 費(fèi)用減除（一般指財產(chǎn)原值） 應(yīng)納稅所得額（股息、紅利） =一次性收入額個人所得稅 =應(yīng)納稅所得額 *20% 企業(yè)所得稅與個人所得稅存在的差別： 企業(yè)所得稅是按年計征， 計入當(dāng)期損益； 而個人 所得稅是按次計征，不計損益。比如同樣都是獲得1000萬的收入，企業(yè)當(dāng)年虧損 1000 萬，應(yīng)納稅所得額抵消為 0，不用繳稅； 而某人當(dāng)年也是先賠了 1000 萬，之后又獲得了這筆 1000 萬的

3、收入，還是要繳稅，不能與之前賠的 1000 萬相抵消。2、免稅收購與應(yīng)稅收購依據(jù)文件：財稅 200959 號文、國稅發(fā) 2000 118 號計稅基礎(chǔ)即 稅基 ，并購可引起稅基的變化， 稅基的變化將導(dǎo)致下一次交易的納稅額。 根 據(jù)財稅 200959 號文， 在以股權(quán)作為支付方式的并購 （以股換股） 中有免稅并購與應(yīng)稅并 購之分。 差異在于并購前后稅基是否變化。如果稅基發(fā)生了變化， 我們稱之為 “應(yīng)稅并購 ”； 如果稅基不發(fā)生變化，我們稱之為 “免稅并購 ”?！懊舛惒①彙辈⒉皇钦嬲拿舛悾捎诙惢蛔?，稅收將會在下一次的流轉(zhuǎn)中予以體現(xiàn)?！懊舛愂召彙钡臈l件，根據(jù)財稅 200959 號文的關(guān)于“特殊性

4、稅務(wù)處理”的規(guī)定，包括： 收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的75%，且收購企業(yè)在該股權(quán)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%?！懊舛惒①彙逼鸬搅硕愂者f延效果，在企業(yè)現(xiàn)金流緊張的情況下，通過免稅并購相當(dāng)于獲得了無息貸款。財稅200959 號文規(guī)定，除非滿足條件（這些條件一般指的是股權(quán)支付達(dá)到一定比 例），要按照一般性稅務(wù)處理。一般性稅務(wù)處理基本原理就是“應(yīng)稅收購”，不發(fā)生現(xiàn)金的 情況下，如何確定計稅基礎(chǔ)？這里有一個公允價值的概念，公允價值是會計上的術(shù)語， 大致接近于市場價。3、企業(yè)所得稅和個人所得稅的重復(fù)征稅在應(yīng)稅收購的圖中，可以看到企業(yè)的一項收入最終落實到自然人股東手中

5、時，其實課征了兩次稅。一次是企業(yè)所得稅， 一次是個人所得稅 （企業(yè)直接投資于其他企業(yè)取得的投資收 益免征企業(yè)所得稅）。在部分西方國家，企業(yè)稅后分配給個人的投資所得在繳納個人所得稅 時允許抵免這部分所得已繳納的企業(yè)所得稅。但在我國，實行的是企業(yè)所得稅和個人所得稅的雙軌制，不存在抵免。因此，如果自然人股東直接控制目標(biāo)公司時，采用股權(quán)收購方式減 少所得稅納稅環(huán)節(jié)，可以達(dá)到節(jié)稅的目的。? 資產(chǎn)收購收購公司想收購某集團(tuán)公司下的某項資產(chǎn)，如果采用資產(chǎn)收購的方式，就是上圖所示流程。假如該項資產(chǎn)扣除原始稅基后的價值為10億，采用資產(chǎn)收購模式稅收情況如下：集團(tuán)公司：10億元須繳納25%的企業(yè)所得稅，即 2.5億

6、集團(tuán)公司的股東：7.5億收入繳納20%的所得稅，即1.5億所得稅總共繳納4億元目標(biāo)資產(chǎn)如果是不動產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)的話，情況要更為復(fù)雜，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有 很多條件，直接資產(chǎn)收購的話，收購方也須具備開發(fā)資質(zhì)等條件。在稅收這一層面上而言，集團(tuán)公司要繳納轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)的營業(yè)稅，對收購公司而言主要是辦理過戶登記的契稅。這兩個稅種后面還會提及，在此不多繁述。股權(quán)收購10億股權(quán)或現(xiàn)金把原來的集團(tuán)公司的目標(biāo)資產(chǎn)剝離，成立新的分立公司，再通過股權(quán)收購新公司，達(dá)到控制目標(biāo)資產(chǎn)的目的。 這樣一來，收購公司是直接與集團(tuán)的股東做交易，省下一道納稅環(huán)節(jié)。集團(tuán)公司的股東：收到 10億元對價，支付20%的所得稅，即

7、2億元相較于資產(chǎn)收購，節(jié)稅 2億元。這種做法雖然為集團(tuán)公司的股東節(jié)稅，但對收購公司而言，這樣做可能面臨2道風(fēng)險,一是分立公司的債務(wù)連帶責(zé)任問題，二是新設(shè)公司后期的資產(chǎn)整合問題。因此，要想使收購公司配合集團(tuán)公司進(jìn)行節(jié)稅活動，將節(jié)約的稅款讓利一部分給收購公司，并通過一系列附條件合同的設(shè)計規(guī)避風(fēng)險，方能達(dá)到雙贏的目的。實際上，企業(yè)在并購時的情況非常復(fù)雜，因 為企業(yè)所得稅是計入當(dāng)期損益，加之節(jié)稅讓利，分立成本（包括分立的稅收成本），計稅基 礎(chǔ)等眾多因素?fù)诫s，特別是涉及土地使用權(quán)的，在契稅、營業(yè)稅上也有很多因素需要考量， 更需要進(jìn)行確切的計算，方能進(jìn)行較為合理的籌劃。4、非貨幣性資產(chǎn)投資的所得稅處理國稅

8、發(fā)2000118 號：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司 的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時， 將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按 規(guī)定計算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，最多分?jǐn)偟?年的應(yīng)納稅所得中）。資產(chǎn)收購的節(jié)稅方案最常見的就是將目標(biāo)資產(chǎn)作價投資到新公司，再通過股權(quán)收購新公司來 規(guī)避各項稅收。 在資產(chǎn)作價投資到新公司這一環(huán)節(jié)， 根據(jù)上述規(guī)定， 視同銷售須繳納企業(yè)所 得稅。（二）營業(yè)稅及其附加1、營業(yè)稅的計算在并購中， 如果發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)的行為時， 就要繳納營

9、業(yè)稅。 營業(yè)稅是 一種流轉(zhuǎn)稅，是一次性交付的，不計損益。營業(yè)稅 =營業(yè)額 * 稅率銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅稅率均為5%，建筑業(yè)的營業(yè)稅稅率為 3%。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的計稅基礎(chǔ)是以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或 受讓原價后的余額為營業(yè)額，即僅以 增值額 為計稅依據(jù)。2、附加的計算 附加指的是城建稅和教育費(fèi)附加。這兩個費(fèi)用均是以流轉(zhuǎn)稅的繳納稅額為計稅依據(jù)。 城建稅：市區(qū)稅率為 7%；縣城，鎮(zhèn)稅率為 5%；不在市區(qū)，縣城或鎮(zhèn)的稅率為 1% 教育費(fèi)附加：征收率為 3%。自 2010 年起，內(nèi)、外資企業(yè)統(tǒng)一征收，外資企業(yè)不再享受免城建稅和教育費(fèi)附加的優(yōu) 惠待遇。3、房產(chǎn)收購的營業(yè)稅

10、優(yōu)惠根據(jù)財稅字 2002191 號文件規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利 潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局 2011 年 51 號公告：通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部 分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不 屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。（三）契稅1、契稅的計算 契稅是在不動產(chǎn)交易時， 由買方承受的一種稅。 只要不動產(chǎn)在登記上發(fā)生變化， 就要繳 納。契稅 =交易價格（不含附屬物） *3%（我?。?契稅是跟登記掛鉤的，登記就要繳納，變更登記也要繳納，登記沒有變化就不須

11、繳納。不以是否存在交易為條件。如房屋贈與、房屋交換、以房抵債等都需要繳納契稅。契稅的計稅依據(jù)是交易價格，不發(fā)生現(xiàn)金交易的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場價核定。2、房產(chǎn)收購的契稅優(yōu)惠依據(jù)文件：財稅 2008175 號財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知財稅 201022 號財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于事業(yè)單位改制有關(guān)契稅政策的通知財稅 2006142 號財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅 政策的通知國稅函 2008514 號國家稅務(wù)總局關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通 知? 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不 征收契稅。

12、? 企業(yè)合并，原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋 權(quán)屬，免征契稅。? 企業(yè)分立，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。? 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃 轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè) 立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。? 公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進(jìn)行增資，屬 同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契 稅。? 對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司， 且該國

13、有控股公司占新公司股份 85% 以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。（四）土地增值稅1、土地增值稅的計算是否征土地增值稅有三條標(biāo)準(zhǔn)：一是是否是國有土地。 集體土地由于不得自行轉(zhuǎn)讓， 因此不存在土地增值稅。 目前違法 將集體土地轉(zhuǎn)讓的情況， 應(yīng)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)變?yōu)閲宜兄螅?再納入土地增值稅的征稅范 圍。二是產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)讓。一級市場不征稅，二級市場征。出租、抵押不征稅。三是是否取得收入。繼承、贈予不征稅。土地增值稅=土地（含附屬物）增值額 *稅率增值額=成交價格-扣除項目（包括成本、營業(yè)稅及附加、印花稅） 稅率是超率累進(jìn)稅率：級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除1不超

14、過50%勺部分30%02超過50%至 100%勺部分40%5%3超過100%至 200%的部分50%15%4超過200%的部分60%35%如一塊土地出讓金 5000萬，開發(fā)成本2000萬，最終以2.5億元價格出售，如何計算土 地增值稅？成交價格：25000萬元扣除項目：成本：5000+2000=7000 萬元營業(yè)稅及附加：（25000-5000）*5.5%=1100萬元印花稅：25000*0.05%=12.5 萬元合計：8112.5萬元增值額：25000-7000-1100-12.5=16887.5 萬元增值額超過扣除項目 200%因此適用60%稅率，采用速算扣除的便捷計算方式，公式為:增值額

15、*稅率-扣除額*速算扣除率土地增值稅：16887.5*60%-8112.5*35%=7293.125 萬元2、房產(chǎn)收購的土地增值稅優(yōu)惠? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過20%的，免征土地使用稅。（普通與非普通混合的，能分開核算則分開，不能分開核算的不享受免稅）?國家征用、收回的免征土地增值稅? 財稅200621號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)

16、轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房（土地不算）進(jìn)行投資和聯(lián)營 的，均不適用暫免規(guī)定，視同銷售 。? 企業(yè)分立是否繳納土地增值稅？根據(jù)山東地方稅務(wù)局網(wǎng)站的官方解釋，不繳納土地增值稅（不區(qū)分是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ）。二、房地產(chǎn)收購的模式選擇（一）資產(chǎn)收購資產(chǎn)收購模式資產(chǎn)收購模式最大的優(yōu)勢在于法律關(guān)系簡單明了，但是稅收成本較高。（二）股權(quán)收購模式1、分立模式采用分立的模式，優(yōu)勢有二：一是如果上一級就是自然人股東，可以避免重復(fù)納稅，節(jié) 省所得稅；二是不區(qū)分是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均免土地增值稅。風(fēng)險在于：分立模式的營業(yè)稅免稅條件包括轉(zhuǎn)讓相應(yīng)的債權(quán)、債

17、務(wù)和勞動力，同時分立本身就面臨債務(wù)連帶問題，因此做到“潔凈”相對困難，風(fēng)險較高，操作也更為復(fù)雜。2、新設(shè)模式新設(shè)?；蚣坠竟蓶|其他產(chǎn)業(yè)甲公司乙公司（收購公司）采用新設(shè)投資的模式，最大的優(yōu)勢在于可以做到完全“潔凈”；限制有三：一是如果 A公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司， 則視同銷售，要繳納土地增值稅；二是如果A公司的股東是自然人， 則可能存在重復(fù)納稅。3、聯(lián)營模式，稅收稽查的風(fēng)險較小。采用聯(lián)營投資的模式，優(yōu)勢在于最大限度的接近“商業(yè)目的” 限制條件也少。劣勢在于占用收購公司的現(xiàn)金。三、稅收計算案例：甲公司與乙公司初步達(dá)成資產(chǎn)購買意向，乙公司愿意以 2.5億元（公允價值）收購甲公司的某塊地，該地出讓金500

18、0萬，前期開發(fā)已投入2000萬,假設(shè)該地符合轉(zhuǎn)讓條件。甲、乙公司均為非上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司，無關(guān)聯(lián)關(guān)系。方案一：乙公司直接收購甲公司的土地甲公司：營業(yè)稅及附加：（25000-5000）*5.5%=1100 （萬元）印花稅：25000*0.05%=12.5 （萬元）土地增 值稅：（25000-5000-2000-1100-12.5） *60-（ 5000+2000+1100+12.5 ）*35%=7293.125（萬元）企業(yè)所得稅：（25000-5000-2000-1100-12.5-7293.125）*25%=2398.59 （萬元）乙公司：契稅：25000*3%=750 （萬元）印花稅：25

19、000*0.05%=12.5 （萬元）資產(chǎn)收購的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅契稅合計甲公司110012.57293.1252398.5910804.215乙公司12.5750762.5總計1100257293.1252398.5975011566.715方案二：甲公司分立出一個新公司，將土地剝離至新公司，乙公司收購新公司的股權(quán)。第一步，將甲公司進(jìn)行重組，分立出一個新公司，將土地剝離至新公司名下。由于新公司的股東和甲公司的股東是完全沒有變化的，符合特殊性納稅處理的條件，因此是免稅分立。分立后的新公司注冊資本構(gòu)成是： 土地計稅基礎(chǔ)7000萬，貨幣資產(chǎn)3000萬元，新公司注冊

20、 資本1億元。第二步，乙公司以 28000 （25000+3000 ）萬元收購新公司 100%的股權(quán)。甲公司的股東：企業(yè)/個人所得稅：（28000-10000）*25%=4500 （萬元）/（28000-10000）*20%=3600 （萬元）印花稅：28000*0.05%= 14 （萬元）乙公司:印花稅：28000*0.05%= 14 （萬元）分立模式的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)/個人所得稅契稅合計甲公司股東144500/36004514/3614乙公司1414新公司總計2845004528/3628方案三：甲公司以土地作為出資成立新公司，乙公司收購新公司100%的股權(quán)。

21、第一步有兩個選擇，一是甲公司10萬元注冊全資子公司，再將土地以2.5億元增資至新公司名下，二是直接土地作價2.5億元，貨幣出資1.08億元，成立全資新公司，注冊資本3.58億元。后續(xù)增資是否要滿足貨幣出資的比例要求，存在不同理解，由于目前工商部 門普遍認(rèn)為30%的貨幣出資是不可被突破的，因此，兩種方式更傾向于后者，因為增資有可 能在貨幣出資上要多交 10萬元。甲公司：企業(yè)所得稅：（25000-5000-2000）*25%=4500（萬元）第二步，乙公司以 3.58億元收購新公司100%殳權(quán)甲公司：印花稅：35800*0.05%=17.9 （萬元）企業(yè)所得稅：（35800-35800 ） *25

22、%=0乙公司：印花稅：35800*0.05%=17.9 （萬元）新設(shè)模式的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅契稅合計甲公司17.945004517.9乙公司17.917.9新公司總計35.845004535.8方案四：甲以土地出資、乙以現(xiàn)金出資成立新公司，然后甲將新公司的股權(quán)出售給乙, 撤出新公司，使新公司成為在乙完全控制下的公司。第一步：甲以土地出資，評估價2.5億，占70%殳權(quán)，乙以現(xiàn)金出資 1.08億（30%勺貨幣出資），注冊資本3.58億。甲公司：企業(yè)所得稅：（25000-5000-2000）*25%=4500（萬元）新公司：契稅:25000*3%=750 （萬元）第

23、二步：新公司經(jīng)營一段時間后（期間的利潤分配免企業(yè)所得稅），乙公司將甲公司持有70%殳權(quán)收購，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價為 2.5億元。甲公司：印花稅：25000*0.05%=12.5 （萬元）企業(yè)所得稅：（25000-35800*70% ） *25%=0乙公司：印花稅：25000*0.05%=12.5 （萬元）聯(lián)營模式的納稅情況表公司營業(yè)稅及附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅契稅合計甲公司12.545004512.5乙公司12.512.5新公司750750總計2545007505275各方案的比較分析：從稅收角度來講，股權(quán)收購比直接資產(chǎn)收購的稅收成本要低。而三種股權(quán)收購的模式中，分立模式節(jié)稅最多， 特別是分立出的

24、新公司直接隸屬于自然人股東的情形下，將節(jié)省一道企業(yè)所得稅；聯(lián)營方式節(jié)稅額最少，因為新公司非甲公司全資控股，會產(chǎn)生契稅。從現(xiàn)金流來看，資產(chǎn)并購無需先行墊付現(xiàn)金，而股權(quán)并購由于需要成立新公司，面臨貨 幣資本占比30%的公司法約束，須支付貨幣出資。股權(quán)收購的三種模式中，新設(shè)和分立 模式的貨幣出資由甲公司承擔(dān)， 聯(lián)營模式的貨幣出資由乙公司承擔(dān)。 其中， 分立模式占用現(xiàn) 金流最少。從風(fēng)險來看， 資產(chǎn)并購的風(fēng)險最小。 股權(quán)收購的三種模式中， 聯(lián)營模式最接近商業(yè)目的 原則，貨幣出資由乙公司承擔(dān)，最終也在乙公司控制之下；新設(shè)模式操作上相對簡單，但是 貨幣出資由甲方先行墊付；分立模式最大的風(fēng)險是債務(wù)問題，由于公

25、司法對分立公司承 擔(dān)債務(wù)連帶責(zé)任的規(guī)定，加重了律師盡調(diào)的工作量，同時法律風(fēng)險較大。風(fēng)險要點：1、免稅分立和免稅合并的時間成本。根據(jù)財稅200959 號文的規(guī)定，特殊性稅務(wù)處理即“免稅”重組要符合以下條件： （一） 具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲 繳納稅款為主要目的。 （二）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的 比例。（三）企業(yè)重組后的連續(xù) 12 個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。 （四）重 組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。 （五） 企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原 主要股東，在重組后連續(xù) 12 個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。2、案例中這種房地產(chǎn)

26、公司并購?fù)恋貜氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的情形，股權(quán)收購的結(jié)果是乙公司 間接控制土地， 土地仍在新公司名下， 乙公司完成收購后面臨兩種選擇： 一是為新公司申請 資質(zhì)，以新公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；二是吸收合并新公司，新公司注銷。如果由新公司 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，新設(shè)模式和聯(lián)營模式均要補(bǔ)繳土地增值稅（分立模式不須補(bǔ)繳土地增值 稅），同時還須承擔(dān)申請資質(zhì)的費(fèi)用和成本；如果采用吸收合并的方式注銷新公司，雖然可 選擇免稅合并，但要付出至少 12 個月的時間成本，否則要繳納企業(yè)所得稅。由此可以看出， 免稅額的大小和風(fēng)險基本上是成正比的， 實踐中， 不一定免稅最多的模 式就是最好的模式，我們可以根據(jù)企業(yè)的實際情況選擇最為合適的收購模式。四、稅收籌劃的約束因素（一）扣除鏈條問題以增值額為計稅依據(jù)的稅收， 凡是發(fā)生了免稅， 則意味著扣除鏈條中斷。 以營業(yè)稅為例， 雖然出售資產(chǎn)的一方免營業(yè)稅， 但是對收購方而言， 如果可以預(yù)見該資產(chǎn)將來還要出售的話， 再次出售時，將沒有扣除額（即購買成本） ，以原價計算營業(yè)稅，相當(dāng)于把原來未交的營業(yè) 稅補(bǔ)上。比如因贈與而導(dǎo)致的營業(yè)稅鏈條中斷問題。 一家企業(yè) 200 萬購置一棟房屋， 打算捐贈給 一所學(xué)校，學(xué)校 1 年后以 300 萬將房屋出售。企業(yè)在捐贈時