城市之光商鋪分割建議-20130130

1、城市之光項目一期商鋪分割建議營銷部10一三年一月、項目商鋪基本概況、環(huán)城路二層商鋪道路分析三、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議、城市之光項目環(huán)城路一期商鋪劃分基本概況鋪號12345678城市之光項目一期商業(yè)位于云巖區(qū)環(huán)城路，其中一期商鋪分為上、下兩層，其中一層面積m2,各獨立商鋪面積如下995.98 m,二層面積為 849.66 m,兩層共計 1845.64一層101.43 m105.23 m199.93 m163.17 m160.05 m192.01 m74.16 m無二層76.86 m83.09 m54.74 m125.37 m125.37 m159.33 m149.72 m75.18 m環(huán)城路商鋪劃分示意圖

2、商鋪劃分說明1、一層劃分說明：A、B棟一層商鋪共劃分為7個商鋪，其劃分的依據(jù)是以商業(yè)價值最大化為前提，一層A棟入口處3號商鋪因入口占用部分面積，剩下的正常開間為3米，在經(jīng)營與出售中有所影響，因此在原有基礎(chǔ)上與臨近商鋪合并，4號商鋪的進深為25.9米，5、6號商鋪的進深約 29.1米，為實現(xiàn)獨立鋪面的面積與價值最大化，在原有基礎(chǔ)上拉大進深。后期銷售過程中，可按進深標(biāo)段分段定價，6號商鋪占用入口通道，統(tǒng)一改在7號商鋪旁為住宅入口通道。2、二層劃分說明A、B棟二層商鋪共劃分為 8個商鋪，與一層略有差異，二層商鋪出售需滿足人行上下梯的問題，其劃分原則為二層A B棟兩端或中間設(shè)置上下梯，其中二層 A、B

3、棟減少住宅入口面積，相應(yīng)增加部分可售面積，其中1、2、3、8號商鋪為正常劃分，4、5商鋪的進深為19.9米，6、7號商鋪的進深為 23.5米，為實現(xiàn)獨立鋪面的面積與價值最大化，在原有基礎(chǔ)上拉大進深。后期銷售過程中，可按進深標(biāo)段分段定價。3、原規(guī)劃環(huán)城路可售商鋪面積為660.29m2,現(xiàn)重新劃分商鋪之后，商鋪可售面積為1845.64m2,新增可售面積1185.35m2,按均價5萬元/m2計算，商鋪新增預(yù)售款約5926.75萬元，因此建議公司協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，解決環(huán)城路二層商鋪的人行上下梯問題。、環(huán)城路二層商鋪交通建議因二層商鋪原規(guī)劃設(shè)計為裙樓商業(yè)，未考慮作獨立門面出售，為提升項目商業(yè)價值，特將二

4、層沿環(huán)城路的裙樓商業(yè)改為獨立門面出售，但需對二層商鋪增加人行上下樓梯，因此，該棟商鋪的交通組織可以作以下構(gòu)想： （備注：以下方案最終以相關(guān)政府部門同意為準(zhǔn)）1、沿環(huán)城路A B棟兩端增設(shè)步梯（旋轉(zhuǎn)步梯）或扶梯分析：設(shè)置步梯和扶梯都會占用項目規(guī)劃紅線，步梯占用的實際面積較大，對一層臨近的商鋪視野有一定影響，其商業(yè)價值會受到一定影響， 但在兩個端頭設(shè)置樓梯有利于二層商鋪的經(jīng)營和降低消防隱患。設(shè)置扶梯同樣會遮擋一層臨近的商鋪，但實際占用地面空間比步梯要少一些。2、沿環(huán)城路A B棟中間設(shè)置一個步梯或扶梯，A、B棟中間開啟到二樓的步梯或扶梯，可側(cè)建和順建樓梯，設(shè)置步梯和扶梯都會占用項目規(guī)劃紅線，在空間占用

5、上相對較小，但會遮擋一層獨立門面的視野，另外二層兩側(cè)的商業(yè)在人流量方面會受到一定的限制，不宜做百貨類業(yè)態(tài)，可考慮做美容、會所、咖啡吧類業(yè)態(tài)。3、沿B棟住宅入口處，同時設(shè)置一部到二層商鋪的步梯B 棟入口同時設(shè)置一部到二樓的步梯，在空間占用上相對較小，但會占用一層獨立門面的面積，另外二層兩側(cè)的人流方向會受到一定的限制，宜做百貨類業(yè)態(tài)，可考慮做美容、會所、咖啡吧類業(yè)態(tài)。以上構(gòu)思理論上均具有可操作性， 但由于會占用用地紅線、 與原規(guī)劃有差異，實際操作過程中需相關(guān)政府部門同意后才能實施，如都能通過相關(guān)政 府部門的批準(zhǔn)，建議按第一種方案實施，可以實現(xiàn)二層商業(yè)的價值最大化。三、商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 環(huán)城路一、二層商鋪因樓層以及位置的差異，該部分商鋪的適宜業(yè)態(tài)也相應(yīng)會有差異，規(guī)劃建議如下： 1、 一層商鋪與路面同一水平面，人流量大，出入便利，且視野較好，因此規(guī)劃為服裝、藥店、日常餐飲、社區(qū)商店等隨機性大、 注重人流量的業(yè)態(tài)。2、 二層商鋪由于