房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣進(jìn)行成本控制

1、房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣進(jìn)行成本控制我這幾年一直在房地產(chǎn)開發(fā)公司工作，中間也在事務(wù)所干過兩年，對開發(fā)公司的成本控制有自己的一套心得，現(xiàn)在我分多個階段進(jìn)行詳細(xì)的分析。1、可行性研究階段：一般情況下我們造價(jià)人員參與可行性研究的情況不是很多，但是我認(rèn)為作為應(yīng)盡職責(zé)應(yīng)該提出一些有用的意見，例如項(xiàng)目現(xiàn)場情況、 七通一平情況、 可能的地質(zhì)情況、 冬雨季時(shí)間、 工期等等， 這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細(xì)考慮的，可是這些都會對工程造價(jià)產(chǎn)生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問題你都會有準(zhǔn)備， 況且可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)；我認(rèn)為此階段占成本控制的52、設(shè)計(jì)階段 ：一般的書

2、上都說設(shè)計(jì)可以控制工程造價(jià)的70，可我分析認(rèn)為這基本是不可能的，第一設(shè)計(jì)單位不可能去作什么限額設(shè)計(jì)，他們設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)都是安全可靠合理耐用，而節(jié)約造價(jià)是次要的， 換句話說， 建設(shè)單位沒錢你還開發(fā)什么房地產(chǎn)？第二即使建設(shè)單位造價(jià)人員實(shí)力比較強(qiáng)， 可以對圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過限額很多， 那么設(shè)計(jì)單位修改圖紙也需要一個心理承受過程和技術(shù)檢驗(yàn)過程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對建設(shè)單位接下來的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過程都會有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會逐日提升， 聰明的建設(shè)單位才不會這么辦那， 所以限額設(shè)計(jì)對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說都是一句空話，倒不如踏踏實(shí)實(shí)的告訴設(shè)計(jì)單位需要設(shè)計(jì)什么標(biāo)準(zhǔn)檔次來的實(shí)惠。另外根

3、據(jù)市場實(shí)際情況，造價(jià)人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使用限制，建設(shè)部04 年出臺了218 號文，明確了一些限制，大家不妨看看； 這個階段能控制造價(jià)的比率至多5。“說設(shè)計(jì)可以控制工程造價(jià)的70 ”指設(shè)計(jì)階段 是重點(diǎn)， 此時(shí)開發(fā)公司若有懂設(shè)計(jì)的、懂成本的人員參與，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)在委托設(shè)計(jì)前明確提出設(shè)計(jì)上要求，以防設(shè)計(jì)圖紙頻繁變更，造成工期推遲。3、審圖與設(shè)計(jì)的完善：國家已經(jīng)開始注意這個過程了，我見過安徽做的就比較好，江蘇基本是走過場， 而遼寧正開始。 由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可靠的審查，審圖機(jī)構(gòu)

4、對圖紙上一些錯誤和疏漏會進(jìn)行修改和補(bǔ)充，這些都會作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位， 建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來的損失， 我們造價(jià)人員要積極參與這個過程，即使不能參與也要對專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒；此階段占5。政府審圖機(jī)構(gòu)一般只對設(shè)計(jì)國家強(qiáng)制性規(guī)范條文進(jìn)行審核，細(xì)部問題還靠開發(fā)公司自己解決。4、招標(biāo)文件與合同的編制：這個階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。 一份好的招標(biāo)文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、 現(xiàn)場情況、 交通、地質(zhì)、承包范圍、 計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對合同中 “等 ”字的運(yùn)用

5、要慎重，對甲供甲控材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、 量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎懲條款要實(shí)際等等。另外正常情況下我認(rèn)為不要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等， 一般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個原因： 一是甲方的偏好，二是乙方資金困難無法購買，三是乙方材料質(zhì)量不合格，四是甲方自己有進(jìn)貨渠道可以購買物美價(jià)廉材料，五是甲方手中有大量材料急于減少庫存。甲供材對甲方產(chǎn)生的后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，三是質(zhì)量問題難以解決，容易出現(xiàn)相互推諉，四是乙方對于甲供材的使用與保護(hù)不力，不能經(jīng)打細(xì)算， 增大損耗， 導(dǎo)致成本增加，還

6、有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。這個階段不多廢話，最少占成本控制的20。5、施工單位的選擇與合同簽訂：對于一個工程項(xiàng)目來說，工程質(zhì)量 的好壞決定建設(shè)單位的社會地位、口碑、市場賣價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么 “ 縣施工公司 ”或 “ 分.公司 ”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)， 另外對其注冊資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷⒖梢詨|資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也

7、不用多說，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來說，首選邀請招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型， 這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚；此階段由于一般造價(jià)人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價(jià)控制的10。6、施工組織設(shè)計(jì)的審定：一般造價(jià)工程師不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)?？墒窃谑┕そM織設(shè)計(jì)中施工單位會隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、 模板 、腳手架攤銷周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計(jì)中提出

8、的施工方法與國家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)你可能就吃個啞巴虧了，這種事情可是屢見不鮮??； 在施工各階段中投入的人員和機(jī)械是不是與施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工， 是否在人員和機(jī)械上打了埋伏？不過一般情況下施工方也希望早點(diǎn)把工程結(jié)束以緩解自身的財(cái)務(wù)壓力，所以只會多投入提前交工，不過這時(shí)你也要看看他采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計(jì)吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計(jì)中沒有寫明趕工措施，你必須要求他補(bǔ)充趕工方案。 這個階段雖然控制造價(jià)的方法比較難以把握，可是一旦出錯， 會使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員必須參與，因?yàn)樗煽刂圃靸r(jià) 5。7、

9、圖紙會審：一般由監(jiān)理方主持，有時(shí)也由建設(shè)方主持，建設(shè)方施工方設(shè)計(jì)方一起坐下來，對圖紙上一些疏漏錯誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。它與審圖不同， 審圖是由專家進(jìn)行的，而圖紙會審是由具體實(shí)施人員進(jìn)行的，所以更具有實(shí)際意義。 作為控制理論的事前控制， 這個階段比限額設(shè)計(jì)實(shí)際多了，而且對造價(jià)人員來說相當(dāng)重要， 一是可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預(yù)算的正確性有很大幫助；二是圖紙會審基本都是施工方提出的問題，你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議，很重要?。?因?yàn)樵趫D紙會審時(shí)施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，但也可能

10、提出一些不力和無益的建議和變更，作為造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對公司有好處，否則造成的損失都是你的；在圖紙會審中要注意一點(diǎn)：因?yàn)橹皇谴蠹易谝黄鹧芯砍鰜淼模瑫r(shí)間精力都有限， 所以必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會審拿回去仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本， 否則之后再進(jìn)行變更就事倍功半了，工程一而再， 再而三的變更無異于直接掏錢給施工單位，這種好事施工單位是最最希望的，所以作為甲方一定要分析清楚，不能把錢白白浪費(fèi)在變更上。此階段占5。圖紙會審中發(fā)現(xiàn)的問題只是一小部分，關(guān)鍵是施工階段 暴露的問題才多， 這取決于現(xiàn)場工程師的專業(yè)水平及敬業(yè)精神還有施工單位的施工經(jīng)驗(yàn)等。8、分包：包括指定承包人分包和指定分包人分包；現(xiàn)在的工程

11、幾乎沒有不分包的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，高級裝飾、機(jī)電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無力承包等都會造成相應(yīng)分包， 對于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、 配合施工、 工期銜接等等。對于在使用上會造成重大影響并經(jīng)常會出現(xiàn)問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫 、給排水、 暖氣等，一旦出現(xiàn)問題就會造成責(zé)任不清，我認(rèn)為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲定價(jià)乙分包等形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家，就百利而無一害了。對于分包中總包管理費(fèi)和施工配合費(fèi)問題合同中一定要寫清晰，分清專業(yè)配合費(fèi)和專項(xiàng)配合費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)、 水電使用結(jié)算方式等。分包一定要注意時(shí)間，例如你在主體施工快結(jié)束時(shí)才進(jìn)行

12、外裝修分包的招標(biāo)， 又寫標(biāo)書又評標(biāo)定標(biāo)，等到分包單位進(jìn)場了，主體可能已經(jīng)封頂十幾天了，外墻腳手架已落地， 這時(shí)窩工損失機(jī)械停置工期拖延的錢你就拿吧，可能還要付腳手架租金而且還要重搭腳手架， 所以很多分包工程必須作長時(shí)間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進(jìn)行。這個階段占10。造價(jià)人員此階段的任務(wù)是把指定承包人和指定分包人的合同寫好，不留漏洞。9、設(shè)計(jì)優(yōu)化：基本就是甲方自己提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場簽證。施工方?jīng)]有提出設(shè)計(jì)變更的權(quán)力，設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。作為造價(jià)人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對開發(fā)效益的影響程度， 否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)

13、量標(biāo)準(zhǔn)不變， 這幾條造價(jià)書中也有，大家可要記牢了。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，節(jié)約成本；不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會提高房地產(chǎn)的售價(jià)、口碑、社會效益等潛在指標(biāo)，而且往往會提高很大，甚至達(dá)到新的層次。設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。這個階段占510、施工中增加造價(jià)部分的管理：包括對工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等的管理，這部分造價(jià)人員都會，我只說明其中一項(xiàng)，就是定額沒有的分部分項(xiàng)工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。這個階段占1011、材料市場價(jià)格的掌握：一般建筑工程中材料占工程造價(jià)的60-70，而且材料因?yàn)楫a(chǎn)

14、地、運(yùn)輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會造成價(jià)格差異很大，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開發(fā)中會有材料價(jià)格波動情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價(jià)格變動會更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、 實(shí)效不及時(shí)， 而且矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的， 有的省實(shí)行材料價(jià)格指派員制度，就是到某特定時(shí)間，這些人打聽市場行情之后匯報(bào)， 然后根據(jù)匯報(bào)結(jié)果出價(jià)格信息，正確性時(shí)效性難以把握。造價(jià)人員不應(yīng)該完全相信政府的價(jià)格信息，而應(yīng)該做到：第一自己走訪市場，了解材料各個參數(shù)；第二收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對比政府的價(jià)格信息找出差異；第三深入工地詢問小包工頭或工人，了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)； 第四就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠信商家?？傊?材料價(jià)格的掌握是最煩瑣最耗費(fèi)精力的工作，不過一旦你掌握了，對公司對自己都有極大好處，此階段占 1012、結(jié)算審計(jì)： 最后的階段，即是施工單位最后的機(jī)會也是建設(shè)單位最后的努力。造價(jià)人員一般應(yīng)該秉承的原則是：第一合同協(xié)議及造價(jià)變更資料的時(shí)效性（國家文件實(shí)效，7、14、28 天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一），即造價(jià)書上的九個順序；第三事件的責(zé)任