房地產(chǎn)前期策劃服務(wù)提綱

1、房地產(chǎn)前期策劃服務(wù)提綱3.1 、項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告（第一份報(bào)告）3.1.1 、項(xiàng)目屬性分析1. 項(xiàng)目區(qū)位分析1.1. 區(qū)域特性及定位1.2. 區(qū)域城市規(guī)劃特征1.3. 配套條件（市政配套，生活配套，旅游配套等）2. 地緣因素調(diào)查及分析 2.1. 局部生態(tài)環(huán)境2.2. 區(qū)域的氣候環(huán)境3. 項(xiàng)目特性分析3.1. 整體占地面積 （包括可建設(shè)土地面積及球場面積）3.2. 項(xiàng)目四至情況3.3. 項(xiàng)目地塊形狀3.4. 地形地貌分析 （包括項(xiàng)目地形、高差、坡度等）3.5. 項(xiàng)目資源稟賦分析（包括自然資源及人工資源）3.6. 項(xiàng)目基地與周邊項(xiàng)目之間的關(guān)系3.7. 項(xiàng)目交通條件、通達(dá)性及昭示性分析3.8. 項(xiàng)目九

2、所嶺地形資源研究3.9. 項(xiàng)目旅游產(chǎn)品的價(jià)值研究 高端濱海度假區(qū)域的開發(fā)價(jià)值研究 僑文化主題公園的開發(fā)價(jià)值研究 其他價(jià)值研究（高爾夫、養(yǎng)生度假中心等）4. 項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)分析4.1. 土地用途4.2. 容積率4.3. 項(xiàng)目開發(fā)限制性條件5. 項(xiàng)目基地部價(jià)值劃分5.1. 項(xiàng)目地塊價(jià)值劃分5.2. 項(xiàng)目旅游度假開發(fā)價(jià)值排序5.3. 項(xiàng)目地塊價(jià)值排序及分析.6. 項(xiàng)目綜合分析及評價(jià)6.1. 項(xiàng)目 S.W.O.T. 分析6.2. 項(xiàng)目四大屬性分析（獨(dú)有屬性、優(yōu)勢屬性、劣勢屬性及缺失屬性分析）6.3. 項(xiàng)目基地價(jià)值綜合評價(jià)6.4. 項(xiàng)目旅游產(chǎn)品價(jià)值綜合評價(jià)3.1.2 、宏觀環(huán)境分析1. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分

3、析 1.1. 國民生產(chǎn)總值1.2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其特點(diǎn)1.3. 人均可支配收入及變化趨勢1.4. 消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)及變化趨勢2. 區(qū)域整體規(guī)劃情況分析2.1. 區(qū)域總體規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)2.2. 區(qū)域總體交通規(guī)劃2.3. 區(qū)域重要基建項(xiàng)目2.4. 國際旅游示區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃研究2.5. 國際旅游示區(qū)的發(fā)展研究3. 旅游度假的發(fā)展情況3.1. 高端濱海度假區(qū)域發(fā)展研究 濱海度假區(qū)的規(guī)劃發(fā)展研究 通達(dá)性研究 旅游度假消費(fèi)情況 度假人群以及轉(zhuǎn)化能力 濱海度假配套輻射力研究3.2.主題公園的開發(fā)價(jià)值研究 主題公園的輻射能力研究 主題公園的核心驅(qū)動價(jià)值研究 主題公園核心容研究 主題公園人群轉(zhuǎn)化研究 主題公園消費(fèi)情況

4、研究 主題公園營運(yùn)能力研究 主題公園開發(fā)模式研究.3.1.3 、房地產(chǎn)市場分析1. 區(qū)域市場典型項(xiàng)目分析 1.1. 供求關(guān)系分析1.2. 價(jià)格分析1.3. 產(chǎn)品分析1.4. 購房客戶群體分析1.5. 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析2. 區(qū)域?yàn)I海物業(yè)發(fā)展特征 2.1. 供求關(guān)系分析2.2. 價(jià)格分析2.3. 產(chǎn)品分析2.4. 購房客戶群體分析2.5. 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析3. 區(qū)域競爭項(xiàng)目分析3.1. 競爭項(xiàng)目主力客戶群3.2. 競爭項(xiàng)目產(chǎn)品形式3.3. 競爭項(xiàng)目營銷策略3.4. 競爭項(xiàng)目銷售價(jià)格3.5. 競爭項(xiàng)目主要戶型銷售狀況3.6. 競爭項(xiàng)目綜合評判4. 區(qū)域客戶群體調(diào)查分析4.1. 區(qū)域核心輻射城市界定4.2.

5、區(qū)域核心城市的發(fā)展特點(diǎn)4.3. 目標(biāo)城市人群細(xì)分及特點(diǎn)4.4. 目標(biāo)城市地產(chǎn)消費(fèi)人群需求洞察4.5. 區(qū)域客戶分析4.6. 界定項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體細(xì)分市場和潛在市場5. 國旅游度假區(qū)物業(yè)調(diào)查分析5.1. 價(jià)格分析5.2. 產(chǎn)品分析5.3. 購房客戶群體分析5.4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析.3.1.4 、旅游主題公園分析1. 區(qū)域主題公園發(fā)展特征1.1. 主題公園物業(yè)研究1.2. 主題公園輻射力研究1.3. 主題公園競爭分析1.4. 主題公園旅游人群分析1.5. 主題公園消費(fèi)模式研究1.6. 主題公園運(yùn)營模式研究1.7. 主題公園與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系2. 國外主題公園典型案例研究 2.1. 主題公園產(chǎn)品構(gòu)成2.

6、2. 主題公園價(jià)值組建模式2.3. 主題公園旅游人群分析2.4. 主題公園消費(fèi)模式研究2.5. 主題公園運(yùn)營模式研究2.6. 主題公園與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系3.1.5 、項(xiàng)目發(fā)展方向初判1. 項(xiàng)目發(fā)展方向初判1.1. 項(xiàng)目競爭占位初判1.2. 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初判1.3. 項(xiàng)目開發(fā)方向初判1.4. 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度預(yù)判3.2 、項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位（第二份報(bào)告）3.2.1 、項(xiàng)目屬性回顧1. 區(qū)域?qū)傩?.1. 項(xiàng)目區(qū)位及區(qū)域概況1.2. 項(xiàng)目區(qū)位通達(dá)性研究1.3. 項(xiàng)目區(qū)域未來定位1.4. 區(qū)域成熟度（城市占位、交通、配套、規(guī)劃、地塊條件、資源）1.5. 區(qū)域發(fā)展的機(jī)會與面臨的問題2. 項(xiàng)目屬性2.1.

7、土地面積及其紅線圖.2.2.項(xiàng)目地形地貌狀況2.3.項(xiàng)目地塊周邊四至分析2.4.可利用的外部資源2.5.項(xiàng)目的獨(dú)有屬性、優(yōu)勢屬性、劣勢屬性及缺失屬性2.6.項(xiàng)目價(jià)值屬性構(gòu)建模型3.2.2 、目標(biāo)體系的建立1. 開發(fā)商目標(biāo)認(rèn)識1.1. 利潤目標(biāo)分析1.2. 風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)分析1.3. 現(xiàn)金流目標(biāo)分析1.4. 價(jià)值最大化目標(biāo)分析1.5. 旅游經(jīng)營目標(biāo)1.6. 主題公園開發(fā)目標(biāo)2. 項(xiàng)目開發(fā)面臨的問題2.1. 項(xiàng)目地塊限制問題2.2. 項(xiàng)目開發(fā)商品牌與實(shí)力問題2.3. 項(xiàng)目區(qū)域整體市場的限制問題2.4. 旅游開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)聯(lián)問題3. 項(xiàng)目開發(fā)面臨的核心問題界定3.2.3 、開發(fā)核心戰(zhàn)略定位1. 項(xiàng)目

8、整體定位戰(zhàn)略研究 1.1. 價(jià)值構(gòu)建戰(zhàn)略1.2. 品牌價(jià)值戰(zhàn)略1.3. 主題構(gòu)建戰(zhàn)略1.4. 產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略2. 主題旅游開發(fā)戰(zhàn)略研究2.1. 主題價(jià)值構(gòu)建研究2.2. 主題旅游開發(fā)定位2.3. 主題旅游開發(fā)配套消費(fèi)模式研究2.4. 主題旅游開發(fā)度假路線設(shè)計(jì)研究2.5. 主題旅游開發(fā)輻射力構(gòu)建模式2.6. 主題旅游推廣模式研究.3. 房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略研究 3.1. 客戶圈層戰(zhàn)略3.2. 產(chǎn)品設(shè)置價(jià)值戰(zhàn)略3.3. 產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略3.4. 產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)略3.5. 產(chǎn)品定位戰(zhàn)略3.2.4 、核心問題解決的案例模式研究1. 針對性的典型案例分析2. 開發(fā)模式的體系建立2.1. 開發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)、啟動

9、區(qū)）2.2. 規(guī)劃模式（指標(biāo)分配、功能構(gòu)成及布局）2.3. 主題公園開發(fā)模式的建立2.4. 產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合及演變模式）2.5. 客戶構(gòu)成（客戶來源及演變）2.6. 資源利用2.7. 旅游產(chǎn)品的價(jià)值體系2.8. 與區(qū)域資源的價(jià)值聯(lián)動2.9. 成功關(guān)鍵驅(qū)動因素2.10. 對本項(xiàng)目的借鑒點(diǎn)2.11. 項(xiàng)目適合的開發(fā)模式3.2.5 、主題旅游度假區(qū)定位1. 主題定位1.1. 主題選擇研究1.2. 主題輻射力考核1.3. 主題價(jià)值構(gòu)建1.4. 主題定位1.5. 功能分區(qū)定位1.6. 功能配套設(shè)置研究2. 主題公園運(yùn)營開發(fā)模式 2.1. 運(yùn)營能力定位2.2. 客載量研究2.3. 客戶消費(fèi)能力釋放研究.

10、2.4.商業(yè)模式研究2.5.開發(fā)價(jià)值研究2.6.開發(fā)模式選擇3. 主題公園商業(yè)研究3.1. 商業(yè)產(chǎn)品定位研究3.2. 商業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈研究3.3. 商業(yè)盈利模式研究4. 客戶定位4.1. 潛在客戶量研究4.2. 潛在客戶鎖定4.3. 目標(biāo)客戶定位原則4.4. 度假客戶的成長模型4.5. 度假客戶轉(zhuǎn)變購買客戶的可能性研究5. 主題公園開發(fā)價(jià)值釋放策略 5.1. 價(jià)值分區(qū)梳理5.2. 價(jià)值時(shí)間軸模型5.3. 價(jià)值釋放模式研究6. 空間上的分期開發(fā)策略7. 時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的分期開發(fā)策略3.2.6 、房地產(chǎn)組團(tuán)定位1. 整體發(fā)展方向確定1.1. 項(xiàng)目的核心競爭力分析1.2. 項(xiàng)目的錯(cuò)位競爭策略1.3. 項(xiàng)目

11、開發(fā)主題定位及演繹1.4. 項(xiàng)目建筑理念的定位及表現(xiàn)2. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位2.1. 物業(yè)類型及檔次2.2. 項(xiàng)目功能體系及主體功能、輔助功能、配套功能2.3. 各功能組團(tuán)的規(guī)劃主題與價(jià)值增值2.4. 各組團(tuán)的組合原則與組團(tuán)之間的相互協(xié)調(diào)2.5. 產(chǎn)品線的確定及其配比3. 項(xiàng)目功能布局3.1. 各組團(tuán)的規(guī)模及位置.3.2.結(jié)合項(xiàng)目地形地貌的利用，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值4. 客戶定位4.1. 潛在客戶鎖定4.2. 目標(biāo)客戶定位的依據(jù)和原則（度假客戶、購買客戶等）4.3. 目標(biāo)客戶成長特征研究4.4. 客戶的轉(zhuǎn)變研究4.5. 項(xiàng)目銷售推進(jìn)過程中的客戶定位的相應(yīng)變化4.6. 研究結(jié)論（結(jié)論需要經(jīng)過市場調(diào)研結(jié)

12、果的驗(yàn)證）5. 景觀建筑風(fēng)格5.1. 園林風(fēng)格5.2. 建筑風(fēng)格6. 核心形象發(fā)展定位6.1. 項(xiàng)目主題形象定位 主題形象定位及其依據(jù) 主題形象的延伸6.2.項(xiàng)目案名確定及其演繹6.3.項(xiàng)目形象主題在產(chǎn)品與營銷策略中的體現(xiàn) 項(xiàng)目形象主題在產(chǎn)品中的主要體現(xiàn)方式 項(xiàng)目形象主題與目標(biāo)客戶的互動與精神認(rèn)同 項(xiàng)目主要營銷推廣主題及表現(xiàn)形式7. 項(xiàng)目分期開發(fā)策略7.1. 空間上的分期開發(fā)策略7.2. 時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的分期開發(fā)策略7.3. 區(qū)域價(jià)值開發(fā)選擇策略8. 價(jià)格定位8.1. 競爭項(xiàng)目價(jià)格分析8.2. 項(xiàng)目價(jià)格定價(jià)體系9. 功能分區(qū)及功能比例劃分 9.1. 分期開發(fā)策略9.2. 項(xiàng)目核心區(qū)位置及規(guī)模9.3

13、. 項(xiàng)目功能布局、資源利用等10. 功能分區(qū)及功能比例劃分 10.1. 分期開發(fā)策略10.2. 項(xiàng)目核心區(qū)位置及規(guī)模.3.3 、項(xiàng)目啟動區(qū)選擇與物業(yè)發(fā)展建議（第三份報(bào)告）3.3.1 、項(xiàng)目啟動區(qū)選擇分析1. 啟動區(qū)的特征分析2. 啟動區(qū)選擇的可行性驗(yàn)證3. 主題公園開發(fā)與啟動區(qū)產(chǎn)品的配合模式4. 在整體規(guī)劃背景下的啟動區(qū)的發(fā)展方向3.3.2 、啟動區(qū)整體定位1. 客戶定位1.1. 潛在客戶鎖定 （度假客戶、購買客戶等）1.2. 目標(biāo)客戶定位的依據(jù)和原則1.3. 目標(biāo)客戶基本特征1.4. 啟動區(qū)銷售推進(jìn)過程中的客戶定位的相應(yīng)變化1.5. 旅游客戶與購買客戶的轉(zhuǎn)化研究1.6. 研究結(jié)論2. 產(chǎn)品定

14、位2.1. 啟動區(qū)功能定位 啟動區(qū)功能體系及主體功能、輔助功能、配套功能 各功能的規(guī)劃主題與價(jià)值增值 各功能的組合原則與功能組團(tuán)之間的相互協(xié)調(diào) 啟動區(qū)功能布局、規(guī)模及位置 對啟動區(qū)地形地勢的利用 對啟動區(qū)資源景觀的利用2.2.產(chǎn)品定位 物業(yè)類型及功能組合 產(chǎn)品戶型及其配比3. 形象定位3.1. 啟動區(qū)主題形象定位 主題形象定位及其依據(jù). 主題形象的延伸3.2.啟動區(qū)案名確定及其演繹3.3.3 、啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議1. 啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展總體建議1.1. 項(xiàng)目驅(qū)動模式與價(jià)值點(diǎn)銜接1.2. 主題公園與住宅產(chǎn)品的開發(fā)建議1.3. 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)類型創(chuàng)新點(diǎn)分析1.4. 區(qū)域競爭及價(jià)值的物業(yè)發(fā)展建議1.5.

15、物業(yè)類型及體量配比建議1.6. 產(chǎn)品及戶型配比建議1.7. 物業(yè)價(jià)格預(yù)測分析及建議2. 整體規(guī)劃建議2.1. 規(guī)劃理念2.2. 整體規(guī)劃2.3. 組團(tuán)規(guī)劃2.4. 分期情況3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)中的創(chuàng)新亮點(diǎn)4. 建筑風(fēng)格建議4.1. 建筑風(fēng)格4.2. 色彩4.3. 材質(zhì)4.4. 造型4.5. 建筑風(fēng)格中的創(chuàng)新亮點(diǎn)5. 產(chǎn)品設(shè)置建議5.1. 產(chǎn)品核心競爭力研究5.2. 產(chǎn)品附加值研究5.3. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議5.4. 產(chǎn)品戶型研究5.5. 戶型設(shè)計(jì)中的創(chuàng)新亮點(diǎn)5.6. 產(chǎn)品度假功能打造建議5.7. 產(chǎn)品精裝修建議5.8. 產(chǎn)品軟性價(jià)值提升建議6. 園林景觀建議6.1. 園林風(fēng)格建議.6.2.景觀體系建議6.3.資源展示6.4.園林景觀中的創(chuàng)新亮點(diǎn)7. 配套設(shè)施建議7.1. 會所打造建議7.2. 商業(yè)街打造建議7.3. 創(chuàng)新的特色配套設(shè)施建議8. 物業(yè)管理建議8.1. 物業(yè)管理方式8.2. 物業(yè)管理體系9. 智能化設(shè)置9.1. 智能安防系統(tǒng)9.2. 智能住宅系統(tǒng)9.3. 智能生活設(shè)施9.4. 智能停車系統(tǒng)10. 其他社區(qū)特色服務(wù)容建議3.4 、項(xiàng)目啟動區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書及收益分析（第四份報(bào)告）3.4.1 、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書1. 項(xiàng)目概況1.1. 項(xiàng)目區(qū)位1.2. 區(qū)域規(guī)劃1.