大平層戶型專題研究

1、一 平層大宅介紹 平層大宅定義 平層大宅特點 平層大宅相對別墅的優(yōu)勢 平層大宅多用于多層和高層，單套面積至少170以上，200-300較為多見。 面積體量方面面積體量方面 平層大宅的舒適性和尺度達到較高標準，一般都具有“套房”形式。其品質(zhì) 領(lǐng)先于市場，且產(chǎn)品定位走中高端路線。 戶型品質(zhì)方面戶型品質(zhì)方面 平層大宅至少要位于城市的核心區(qū)或擁有稀缺景觀資源的城市區(qū)位，周邊都 市配套齊全。 區(qū)域環(huán)境方面區(qū)域環(huán)境方面 目前市場對平層大宅沒有個準確的定義，以下市 場上定義的平層豪宅有三個標準可供參考 【平層大宅定義平層大宅定義三個標準三個標準】 平層大宅屬于資源性的豪華定位，其所處地段必定 是城市核心區(qū)或

2、景觀資源等稀缺資源稀缺資源的占有 城市核心區(qū)資源的占有稀缺景觀資源的占有 御園 三山五園一學府 史上罕見皇家園林集群環(huán)繞 中華第一學府比鄰 湯臣一品 陸家嘴尖 前面是一個歷史的風景 后面是一個國家的經(jīng)濟 【平層大宅特點平層大宅特點外部稀缺資源占有外部稀缺資源占有】 戶型分布 都市生 活配套 物業(yè)管理 社交人脈 景觀視野 三四層的聯(lián)排空間相 對狹窄，還能與鄰居 隔窗相望；大平層為 單層空間布局，沒有 了上下樓梯的煩惱， 感觀開闊舒適。 別墅帶來的交通問題以及生 活的便利性使得很多人望而 卻步；而平常大宅回歸市中 心，能兼顧小孩上學的問題、 美容健身娛樂問題。 大平層和別墅如果共享一塊綠 化水景，

3、別墅由于最高3層， 其景觀效果必然不如大平層。 相比敞開式格局的郊區(qū)別墅， 平層大宅居住安全性更高。其 嚴密的門禁設施、入戶防范系 統(tǒng)、小區(qū)管家等系統(tǒng)更讓人省 心。 平層大宅較大的空 間，可以把住宅和 私人商務功能、私 人社交功能進一步 結(jié)合，兼其地理位 置便利，對于私密 會客和小眾宴請較 別墅更適合；這無 形的上流社會生活 社交圈層是別墅無 法企及的 核心優(yōu)勢 平層大宅相對于別墅的優(yōu)勢日漸突出 【平層大宅相對于別墅的優(yōu)勢平層大宅相對于別墅的優(yōu)勢五大優(yōu)勢五大優(yōu)勢】 二 武漢平層大宅市場 武漢大宅市場的轉(zhuǎn)變 武漢平層大宅市場 平層大宅后別墅時代的階段性到來 一味求大 追求功能：雙衛(wèi)、獨立 書房、

4、玄關(guān)等的出現(xiàn) 向別墅開啟：錯層、復式、 躍式結(jié)構(gòu)風行 挖掘平層價值：主臥 獨立生活系統(tǒng)出現(xiàn) 武漢市大宅市場的演變武漢市大宅市場的演變 06-07年 市場無平層大宅概念 08-09年 平層大宅市場探 索 10年 平層大宅市場第 一次火爆 11年 平層大宅標桿出 現(xiàn)，產(chǎn)品集中推 出 1995200020052008 20062006 武漢市平層大宅市場發(fā)展武漢市平層大宅市場發(fā)展 世茂錦繡長江金都漢宮復地東湖國際萬達公館 武漢天地 武漢市目前具有一定的大宅市場，但其平層大宅產(chǎn)品還處于起步階段起步階段。 人們居住生活品質(zhì)的提高，對生活方式功能空間的追求也愈加強烈，催生著武漢市大宅產(chǎn)品的階段性更新?lián)Q代。

5、 平層大宅平層大宅后別墅時代也必定階段性到來后別墅時代也必定階段性到來 【武漢大宅市場演變武漢大宅市場演變】 世茂錦繡長江 n 占地面積：572286平方米 n總建筑面積：1650000平方米 n容積率：2.97 n綠化率40% n 開盤時間（一期）：2006年10月 n 目前銷售均價：12000元/平米 n建筑形態(tài)：高層、超高層 n項目地址：武漢市漢陽區(qū)濱江大道188號 n開發(fā)商：武漢市世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 n項目特點：世茂錦繡長江項目總投資近100億元，地理位置十 分優(yōu)越，居兩江之交，武漢三鎮(zhèn)之中，懷抱2公里超長江岸線。世 茂錦繡長江從兩江四岸復合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為

6、武漢 新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務辦公、酒店及高高 尚居住尚居住為一體的綜合功能區(qū)綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)的建設形成互勱， 更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展。 世世茂濱江生活茂濱江生活OSCAROSCAR 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 世茂錦繡長江戶型 項目中有不少200200多平米的四房、五房四房、五房平層大宅，但項目對其定位是“高端、豪宅、世茂濱江生活高端、豪宅、世茂濱江生活OSCAROSCAR” 未把平層大宅作為一大賣點未把平層大宅作為一大賣點 可見當時平層06、07年平層大宅已經(jīng)出現(xiàn)在市面上，但武漢市場并沒有平層大宅這個概念武漢市場并沒有平層大宅這個概念。 0606、

7、0707年的市場有大平層產(chǎn)品，但平層大宅的概念未被提起年的市場有大平層產(chǎn)品，但平層大宅的概念未被提起 231 231 四房四房237237五房五房 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 金都漢宮 n 占地面積：106560平方米 n總建筑面積：300000平方米 n容積率：2.18 n綠化率：45% n 開盤時間 ：2006年11月 n 目前銷售均價：17000元/平米 n建筑形態(tài)：高層、小高層 n項目地址：武昌區(qū)臨江大道66號 n開収商：武漢浙金都房地產(chǎn)有限公司 n項目特點：地處武漢市一環(huán)線內(nèi)，面臨開闊的長江，臨 江線近400米，東西長約300米。90%的戶數(shù)擁有一線江景。 大尺度、低密度大

8、尺度、低密度的絕版空間，只有1/10的土地面積用來建房 子，五萬平米的中心園林，相當于8個標準足球場大小。 武漢豪宅標桿武漢豪宅標桿 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 金都漢宮戶型 06年一期一期、08年二期中二期中大戶型占絕大多數(shù)，但 都帶有少量少量120-170 中型戶型中型戶型，是對武漢平 層大宅市場的探索探索。 金都漢宮可以說是武漢豪宅市場由別墅階段轉(zhuǎn)向后別墅時代的一個代表作，項目的成功影金都漢宮可以說是武漢豪宅市場由別墅階段轉(zhuǎn)向后別墅時代的一個代表作，項目的成功影 起了武漢市其他開發(fā)商對平層大宅的關(guān)注起了武漢市其他開發(fā)商對平層大宅的關(guān)注 10年三期三期項目定位為全部的大戶型全部的

9、大戶型， 250-250- 360360平方米平方米的平層大宅，體現(xiàn)了項目對于平 層大宅市場的信心。 對平層大宅市場的探索對平層大宅市場的探索 對平層大宅市場的肯定對平層大宅市場的肯定 探索探索 發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn) 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 復地東湖國際 n 占地面積：530000平方米 n總建筑面積：1300000平方米 n容積率：1.79 n綠化率：35% n 開盤時間：2008-11-30 產(chǎn)品面積段：六期：89-133；五期天空系列：133-155； 四期天鉆系列：137-197；四期天際系列：272-353；三 期新天穹1號樓：103-163；二期天頌系列 n 目前銷售均價：146

10、00元/平米 n建筑形態(tài)：別墅、花園洋房、高層、超高層 n項目地址：武昌中北路147號 n開収商：武漢復地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 n項目特點：復地東湖國際用地是當年以35.02億成交的 “地王地王”，規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、商 業(yè)、高級寫字樓、LOFT辦公、星級酒店、酒店式公寓、中小 學校等。項目同時毗臨省店中心及中南、徐東等成熟商圈， 將打造成為城市中央頂級綜合體城市中央頂級綜合體。內(nèi)環(huán)線上的璀璨明珠內(nèi)環(huán)線上的璀璨明珠 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 2010年10月15復地東湖國際發(fā)布天際系天際系sky housesky house，據(jù)了解，復 地東湖國際天際系sky h

11、ouse最高售價達15001500萬萬/ /套。 共45層高，以 278-357278-357平米平米空中超大平層為主。樓棟采用三梯二戶三梯二戶純板式的設計， 7.7米客廳開間，可270270度度縱覽東湖美景。 復地東湖國際二期戶型 天頌系天頌系238 238 四房四房 天頌系天頌系187 187 四房四房 20102010年武漢市平層大宅概念已經(jīng)被市場接受，多個項目陸續(xù)上市，迎來武漢平層大宅市年武漢市平層大宅概念已經(jīng)被市場接受，多個項目陸續(xù)上市，迎來武漢平層大宅市 的第一次火爆的第一次火爆 2010年1月，復地東湖國際天頌系天頌系開盤， 均價超過1.41.4萬元萬元/ / ,其8號樓238

12、238 空中別墅更是開盤即售磬開盤即售磬。 市場火爆市場火爆 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 御嘉戶型御嘉戶型3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 137.00137.00 御博戶型御博戶型3 3室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 177.00177.00 御雍戶型御雍戶型4 4室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 197.00197.00 復地東湖國際四期戶型 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 武漢天地 n 占地面積：480024平方米 n總建筑面積：1450600平方米 n容積率：3.56 n 綠化率：30% n 開盤時間：一期2007年10月 二期2009年1月 三期2011

13、年12月 n建筑形態(tài)：多層、小高層、高層 n目前銷售均價：24000-32000元/平米 n項目地址：江岸長江二橋下橋處永清街口 n開發(fā)商：武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 n 項目特點：武漢天地御江苑東臨長江，面向風景如畫的江 灘公園，將打造成集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛 樂等多功能設施的市中心綜合發(fā)展項目市中心綜合發(fā)展項目?？偼顿Y額約100億元 人民幣，預計于2014年整體落成。 長江之濱的城市坐標長江之濱的城市坐標 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 武漢天地戶型 4 4室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 189.00189.004 4室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 217.

14、00217.004 4室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 218.00218.00 4 4室室3 3廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 277.00277.004 4室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 245.00245.00 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 項目位置項目位置 武漢市江漢區(qū)常青路王家墩中央商武漢市江漢區(qū)常青路王家墩中央商 務區(qū)（武商量販旁）務區(qū)（武商量販旁） 開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè) 武漢王家墩中央商務區(qū)建設投資股武漢王家墩中央商務區(qū)建設投資股 份有限公司份有限公司 建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu) 建筑類型建筑類型板樓板樓 高層高層 戶型戶型 四室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、兩四室兩廳兩衛(wèi)、

15、三室兩廳兩衛(wèi)、兩 室兩廳一衛(wèi)室兩廳一衛(wèi) 首次入市時間首次入市時間20122012年年3 3月月1818日日 占地面積占地面積 / / 建筑建筑 面積面積 5860058600平方米平方米/220000/220000平方米平方米 綠化率綠化率 / / 容積率容積率44% / 3.844% / 3.8 本期銷售價格本期銷售價格17000 17000 元元/ /平方米平方米 項目特色賣點項目特色賣點 漢口核心漢口核心 內(nèi)至二環(huán)內(nèi)至二環(huán) 復合地產(chǎn)復合地產(chǎn), ,豪華豪華 居住區(qū)居住區(qū), ,成品地產(chǎn)成品地產(chǎn), ,打折優(yōu)惠樓盤打折優(yōu)惠樓盤 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 泛海國際居住區(qū) 泛海國際居住區(qū)

16、 5 5室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 264.00264.00 5 5室室3 3廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 260.35260.35 3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 171.99171.994 4室室3 3廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 175.53175.534 4室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 169.03169.03 萬達公館 n 占地面積： 106200平方米 n總建筑面積：612500平方米 n容積率：4.71 n 綠化率：26.5% n建筑形態(tài)：板塔結(jié)合、高層、超高層 n項目地址：武昌積玉橋臨江大道 n開發(fā)商：武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 n 項目特點：武漢萬達公館，

17、純平層大戶豪宅純平層大戶豪宅立場始終如一； 萃選世界頂級精裝品牌，匯集名匠智慧經(jīng)典；武漢首家六星 級威斯汀酒店；180米甲級地標5A寫字樓，聯(lián)通世界的全球 化商務平臺。 引領(lǐng)武漢平層豪宅引領(lǐng)武漢平層豪宅 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 萬達公館戶型 萬達公館萬達公館武漢唯一純大戶平層豪宅武漢唯一純大戶平層豪宅 立志打造武漢豪宅新標桿，將立志打造武漢豪宅新標桿，將“平層大宅、平墅平層大宅、平墅”概念推向風口浪尖概念推向風口浪尖 萬達公館將武漢唯一純大戶平層豪宅武漢唯一純大戶平層豪宅作為一大賣點，引領(lǐng)武漢后別墅時代的到來，成為 武漢平層大宅市場的領(lǐng)航者 3 3室室2 2廳廳4 4衛(wèi)衛(wèi)1 1廚

18、廚 286286 項目推出16大世界精裝品牌 的裝修標準：4000元/平米的 裝修標準進一步體現(xiàn)了該項 目的高端形象。 而240平米以上的戶型只做兩 房、三房，90平米的超大客 廳，更有雙主臥、套間設置， 另設傭人間，彰顯平層大宅 的大氣與奢華。 引領(lǐng)引領(lǐng) 未來未來 市場市場 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 240240 項目名稱項目名稱金地金地 京漢京漢19031903 位置/區(qū)域京漢大道大智路（義和巷西側(cè)）/內(nèi)環(huán)核心 占地/建面16700/71000 容積率4.8 樓層超高層，地上47層，地下室2層 周邊交通 距輕軌200米，30條公交線路；

19、緊鄰京漢大道， 北臨解放大道 周邊配套江漢路、武廣商圈；周邊名校云集 停車位負1、2層，約400個 風格/綠化經(jīng)典A-deco 建筑風格/25% 高端商業(yè) 配套 特色商業(yè)、豪華主題會所、國際水準酒店 式物業(yè)服務 戶型產(chǎn)品 90-245戶型，約4000元/精裝修標準， 梁景華設計； 價格開盤23000元/、目前均價20000元/ 京漢1903 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 漢口內(nèi)環(huán)核心區(qū)地段漢口內(nèi)環(huán)核心區(qū)地段 全精裝修全精裝修+ +高端商業(yè)配套高端商業(yè)配套 140140 140140 9696 9696 100100 100100 100100 低區(qū)：3梯7戶 梯戶比高梯戶比高 4-42

20、層3 3梯梯7 7戶戶 43-47層2梯3戶 豪宅戶型少豪宅戶型少 多為90100戶型，只 有頂層存在一些大戶型及 復式產(chǎn)品。產(chǎn)品整體通透 性不佳 車位比低車位比低 486486戶住宅與戶住宅與1500015000商商 業(yè)，總共約業(yè)，總共約400400個車位個車位，對 于豪宅來說，如此車位比 遠遠不夠 4-424-42層層 190190 240240 240240 高區(qū)：2梯3戶 超高層，地上47層，地下室2層 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 京漢京漢19031903梯戶比高，真正豪宅戶型少，居住舒適性差，產(chǎn)品存在硬傷梯戶比高，真正豪宅戶型少，居住舒適性差，產(chǎn)品存在硬傷 京漢1903 奢

21、華大堂奢華大堂 陽臺贈送 一半面積 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 4 4室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 240.00240.00 陽臺贈送 一半面積 3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 190.00190.00 戶型點評 1.闊綽客廳，5.4米大開間； 2.工人房與廚房相連，主人房私密性佳； 3.主臥、客廳全南向，采光極佳； 4.客廳陽臺大贈送，實用率高。 戶型點評 1.帶入戶花園，戶型私密性佳； 2.廚房與工人房相連，主人房私密性佳； 3.臥室東西通透； 4.客廳大陽臺，觀景效果佳。 京漢1903戶型 項目基本情況項目基本情況 地址 漢陽區(qū)琴臺路與赫山路交匯處（碧水 晴天附

22、近） 開發(fā)商武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占面42568 建面119193 容積率2.8 層數(shù)29、31、32、33層高層住宅 產(chǎn)品類型 一居室 61-88平米；二居室 94-95平 米；三居室 137-164平米 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 寶安漢水琴臺 1 1號樓王號樓王29F29F1 1 2 2號樓王號樓王31F31F1 1 3 3號樓王號樓王33F33F1 1 漢江 寶安漢水琴臺 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 4 4室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 215.16215.16 3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 164.66164.66 【武漢平層大宅市場武漢平層

23、大宅市場】 寶安漢水琴臺戶型 項目基本情況項目基本情況 地址 江岸解放大道1155號（近球 場街站點） 開發(fā)商融科智地（武漢）有限公司 占面18908 建面79603 容積率4.21 價格16000元/平方米 產(chǎn)品類型110-160板式大宅 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 融科天城四期 融科天城四期戶型 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 融科天城四期戶型 4 4室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1 廚廚 164.00164.00 4 4室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 167.89167.89 4 4室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 178.66178.66

24、 融科天城四期戶型 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 開發(fā)商開發(fā)商華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司 地址地址漢陽琴臺大道388號 占地面積占地面積22795平方米 建筑面積建筑面積98620平方米 容積率容積率/ /綠化率綠化率3.32/35% 物業(yè)類型物業(yè)類型3棟43F超高層，2T3 開盤時間開盤時間2013.5 均價均價當前均價12000元/ 產(chǎn)品面積段產(chǎn)品面積段190-420 B1B1號樓號樓 B2B2號樓號樓 B3B3號樓號樓 華潤悅府華潤悅府 華潤中央公園二期華潤中央公園二期 華潤悅府 漢江之漢江之濱的城市坐標濱的城市坐標 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 4 4室室2 2廳廳3

25、 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 189.95189.954 4室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 209.78209.78 4 4室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 218.84218.84 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 華潤悅府戶型 金都漢宮戶型 06年一期一期、08年二期中二期中大戶型占絕大多數(shù)，但 都帶有少量少量120-170 中型戶型中型戶型，是對武漢平 層大宅市場的探索探索。 金都漢宮可以說是武漢豪宅市場由別墅階段轉(zhuǎn)向后別墅時代的一個代表作，項目的成功影金都漢宮可以說是武漢豪宅市場由別墅階段轉(zhuǎn)向后別墅時代的一個代表作，項目的成功影 起了武漢市其他開發(fā)商對平層大宅的關(guān)注起了武漢市其他開發(fā)商

26、對平層大宅的關(guān)注 10年三期三期項目定位為全部的大戶型全部的大戶型， 250-250- 360360平方米平方米的平層大宅，體現(xiàn)了項目對于平 層大宅市場的信心。 對平層大宅市場的探索對平層大宅市場的探索 對平層大宅市場的肯定對平層大宅市場的肯定 探索探索 發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn) 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 2010年10月15復地東湖國際發(fā)布天際系天際系sky housesky house，據(jù)了解，復 地東湖國際天際系sky house最高售價達15001500萬萬/ /套。 共45層高，以 278-357278-357平米平米空中超大平層為主。樓棟采用三梯二戶三梯二戶純板式的設計， 7.7米客廳

27、開間，可270270度度縱覽東湖美景。 復地東湖國際二期戶型 天頌系天頌系238 238 四房四房 天頌系天頌系187 187 四房四房 20102010年武漢市平層大宅概念已經(jīng)被市場接受，多個項目陸續(xù)上市，迎來武漢平層大宅市年武漢市平層大宅概念已經(jīng)被市場接受，多個項目陸續(xù)上市，迎來武漢平層大宅市 的第一次火爆的第一次火爆 2010年1月，復地東湖國際天頌系天頌系開盤， 均價超過1.41.4萬元萬元/ / ,其8號樓238 238 空中別墅更是開盤即售磬開盤即售磬。 市場火爆市場火爆 【武漢平層大宅市場武漢平層大宅市場】 萬達公館 n 占地面積： 106200平方米 n總建筑面積：612500平方米 n容積率：4.71 n 綠化率：26.5% n建筑形態(tài)：板塔結(jié)合、高層、超高層 n項目地址：武昌積玉橋臨江大道 n開發(fā)商：武漢瑞安天地房地產(chǎn)