各類型度假地產(chǎn)研究集錦-綠維創(chuàng)景

1、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)曜各類型度假地產(chǎn)研究集錦旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)商北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院New Dime nsion Planning & Desig n In stitute Ltd.官方網(wǎng)站：旅游運(yùn)營(yíng)網(wǎng)htt p:/版權(quán)聲明：該報(bào)告知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪 用、從事盈利性宣傳活動(dòng)，違者將追究法律責(zé)任。気北京綠維創(chuàng)層規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營(yíng)網(wǎng) 旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)商各類型度假地產(chǎn)研究集錦北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院度假地產(chǎn)是以良好的自然資源條件為

2、基礎(chǔ)，以多種休閑、游樂、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目為依托，以完善的旅游設(shè)施及服務(wù)為配套的， 具有物業(yè)屬性和經(jīng)營(yíng)屬性的 地產(chǎn)項(xiàng)目。與傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目不同，度假地產(chǎn)的核心是“旅游與度假” ，其功能更多的是強(qiáng)調(diào)“度假服務(wù)”，而不是傳統(tǒng)的“房屋供應(yīng)”。度假地產(chǎn)從不同緯度來(lái)看，有很多種分類。為了明確地表現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)之間的相互作用關(guān)系，綠維創(chuàng)景從泛旅游的視角，以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，將旅游地產(chǎn)劃分為休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┑禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┑禺a(chǎn)、酒店地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)、新型農(nóng)村社區(qū)旅游地產(chǎn)八大類產(chǎn)品，并對(duì)每一類地產(chǎn)都做了較為深入的研究。常見的幾種地產(chǎn)類型的開發(fā)要點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)。本文

3、將對(duì)度假市場(chǎng)上比較探溫泉度假地產(chǎn)溫泉地產(chǎn)，顧名思義，包括“溫泉”和“地產(chǎn)”兩部分。其中 溫泉是長(zhǎng)線投資發(fā)展結(jié)構(gòu)，既包括養(yǎng)生、康療、美容美體等產(chǎn)品主脈，又包括餐飲休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)會(huì)議等休閑聚集配套；地產(chǎn)是一種短線投資、快速收益的結(jié)構(gòu)， 包括可售后回租的或純經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的酒店及配套、旅游商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)式公寓、度假公寓（第二居所），以及公寓、花園洋房、別墅等純銷售型物業(yè)。現(xiàn)階段，溫泉地產(chǎn)存在的主要問題是溫泉與地產(chǎn)分離。一方面僅強(qiáng)調(diào)擁有溫泉資源優(yōu)勢(shì)，但對(duì)溫泉資源卻沒有深度開發(fā)，未能很好地使其成為住宅的增值要素；另一方面溫泉地產(chǎn)開發(fā)落后，僅僅打造社區(qū)配套的溫泉泳池、溫泉會(huì)所和水 療中心，卻未能融入豐富的

4、溫泉產(chǎn)業(yè)及大量協(xié)作性很強(qiáng)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)，未能打造整體的溫泉休閑生活方式。溫泉地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值并未得到充分挖掘和運(yùn)用。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，溫泉地產(chǎn)的開發(fā)關(guān)鍵在于溫泉旅游與地產(chǎn)的雙核啟動(dòng)及雙向互動(dòng)，一部分用作經(jīng)營(yíng)，即以溫泉旅游休閑項(xiàng)目開發(fā)為主，營(yíng)造大景觀、私密性、精致性、文化性的氛圍，提升項(xiàng)目人氣，從而帶動(dòng)地價(jià)升值；另一部分以住宅的形式進(jìn)行銷售，即以地產(chǎn)項(xiàng)目為輔，充實(shí)休閑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善投資模式，從而實(shí)現(xiàn)快速盈利。1軒f 云曲,*探養(yǎng)老度假地產(chǎn)度假時(shí)代下，以休閑式養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、第二居所式養(yǎng)老為主要形式的度假型養(yǎng)老將成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)中國(guó)養(yǎng)生養(yǎng)老的主流形態(tài)。其發(fā)展模式可總結(jié)為“2+X+Y:“ 2”指的是養(yǎng)老核

5、心產(chǎn)品和度假核心產(chǎn)品，主要是適合中老年消費(fèi) 者的主題地產(chǎn)和核心的軟件服務(wù)體系如藍(lán)卡等；“ X”是度假配套，如主題餐飲 街區(qū)、主題商業(yè)街區(qū)、主題論壇等；“ Y是養(yǎng)老配套，如老年大學(xué)等。度假型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)，需要認(rèn)清一個(gè)本質(zhì)、發(fā)展兩個(gè)架構(gòu)、突出三 個(gè)主題、做好四大配套、開發(fā)五大產(chǎn)品、植入六大要素: 一個(gè)本質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老度假綜合體度假型養(yǎng)老是以生態(tài)資源為基礎(chǔ)、以養(yǎng)生養(yǎng)老為根本、以休閑度假功能為主導(dǎo)、以綜合開發(fā)為手段、以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為核心、以高品質(zhì)服務(wù)為保障的養(yǎng)生 綜合體。兩個(gè)結(jié)構(gòu):円樂.IEa.妲 Kir K沖砂雄鳩* LiiSSt坯1S園J圭圭9壽圭JE 至 ;aeeie*Bx度假和養(yǎng)老A xA

6、SioBenwx fl ,西JWTlffl K -a*njawL 融I母玄舁潼*杯更劑35如5K .E).命刊iwiflr三Eff 刪”Biui網(wǎng) 苣+ ETtl產(chǎn)*fl目8舸底 g* 址 HlwZKf?tWH)*!*雹度假和養(yǎng)老兩個(gè)結(jié)構(gòu)板塊既相互獨(dú)立,又彼此交融。度假型養(yǎng)老項(xiàng)目把傳統(tǒng)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的休閑板塊進(jìn)行了專業(yè)化的系統(tǒng)升級(jí),使其不但成為養(yǎng)老板塊的必要配套，而且成為可以獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的盈利模塊，成為養(yǎng)老社區(qū)和外界溝通的最主 要路徑，成為保證養(yǎng)老社區(qū)活力的源泉。三個(gè)主題：養(yǎng)老、養(yǎng)生、養(yǎng)心養(yǎng)生就是度假板塊，包括膳食養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、中藥養(yǎng)生等，養(yǎng)心指的是滿足高端消費(fèi)群的精神需求，比如宗教和國(guó)學(xué)等。M

7、呼F P 浄 B.疋7鼻、值/ .-%年4召pI 14./屢陽(yáng)型弄老、./ X =- 、匸丟-藝竿 ”四大配套：養(yǎng)老專項(xiàng)配套、度假配套、旅游配套、休閑配套養(yǎng)老專項(xiàng)配套主要指的是五心居住中心、服務(wù)管理中心、健康護(hù)理中心、文化教育中心如老年大學(xué)等、商業(yè)娛樂中心。面對(duì)中高端游客的度假配套主要指的是會(huì)所集群主題會(huì)所區(qū)、主題娛樂區(qū)、主題會(huì)議區(qū)、主題療養(yǎng)區(qū)。面對(duì)大眾的旅游配套主要指的是主題景觀區(qū)（標(biāo)志性景觀）、特色購(gòu)物區(qū)（風(fēng)情街）。面 對(duì)家庭型的休閑配套主要指的是家庭休閑莊園、家庭農(nóng)莊和科普教育等。五大產(chǎn)品：養(yǎng)老公寓、度假住宅、休閑街區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)療會(huì)所六大植入：文化植入、金融產(chǎn)品植入、互聯(lián)網(wǎng)智能化技術(shù)

8、植入、環(huán)保 技術(shù)植入、健康產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)入（如藍(lán)卡）、會(huì)員模式導(dǎo)入（會(huì)所經(jīng)濟(jì)）文化植入是度假型養(yǎng)老項(xiàng)目取得突破的關(guān)鍵，這里的文化不但指的是傳統(tǒng)的 孝文化和長(zhǎng)壽文化，更重要的是地域文化，同樣也指時(shí)尚的休閑文化。金融產(chǎn)品 指的是對(duì)于較大面積的養(yǎng)老綜合體而言， 導(dǎo)入金融產(chǎn)品，才能讓產(chǎn)業(yè)鏈更加富有 活力。智能化技術(shù)指的是ICT系統(tǒng)：云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、通訊網(wǎng)、人工智臺(tái)匕 冃匕,打造高效的智能辦公中心，成就智慧社區(qū)。環(huán)保技術(shù)的植入主要指的是 注意可再生能源的利用。健康產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)入，除了藍(lán)卡等外在技術(shù)和資源的嫁接利用，同時(shí)對(duì)服務(wù)養(yǎng)老模塊的健康管理中心和青春修復(fù)中心如羊胎素等技術(shù)，進(jìn)行 產(chǎn)業(yè)化培育。會(huì)員制的導(dǎo)入

9、指的是營(yíng)銷層面。除了上述的規(guī)劃基本原則外，在養(yǎng)老板塊的細(xì)節(jié)上，還應(yīng)時(shí)刻追蹤國(guó)際先進(jìn) 科技，提升服務(wù)水平。在老年公寓的設(shè)計(jì)上，考慮對(duì)應(yīng)老齡化的事項(xiàng)，如從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全熱 電源）、管理員或生活援助顧問等方面對(duì)應(yīng)老年人日常生活能力日益降低的特點(diǎn), 確保入住者日常生活的安全性，做到緊急時(shí)刻可以立即采取措施。探濱海濱湖度假地產(chǎn)濱海濱湖度假地產(chǎn)依托海岸、湖泊獨(dú)特的自然景觀，發(fā)展較早，模式較成熟, 是最受歡迎的度假區(qū)類型之一。鑒于濱海濱湖在資源、區(qū)位及環(huán)境方面無(wú)可比擬 的優(yōu)勢(shì)，濱海濱湖旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)野蠻式開發(fā)， 但是由于忽略了相關(guān)的生活服務(wù)和 休閑度

10、假服務(wù)配套，以及城市公共服務(wù)配套， 房地產(chǎn)與旅游分離，旅游地產(chǎn)與城 鎮(zhèn)化分離，從而導(dǎo)致大量“鬼樓群”出現(xiàn)，影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。濱海濱湖度假地產(chǎn)最核心的問題是房子怎么賣:第一個(gè)層面是土地開發(fā),土地未來(lái)的升般是開發(fā)商用極便宜的價(jià)格拿地，再把生地做到熟地，提升房產(chǎn)價(jià)格。這種靠土 地成本取勝的模式，可以快速獲取回報(bào)，但相對(duì)來(lái)說(shuō)收益率不高, 值空間更大；第二個(gè)層面是打造環(huán)境，通過環(huán)境打造，把土地炒熱讓其價(jià)值提升,從而實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的提升,這種思路的核心就是通過攢人氣來(lái)提升地氣，最后形成度假地產(chǎn)帶來(lái)財(cái)氣。JlI衛(wèi)廠,.W: . 7 .在產(chǎn)城一體化發(fā)展背景下，濱海濱湖旅游地產(chǎn)應(yīng)該走多維發(fā)展構(gòu)架， 首先要 打造吸引核，

11、形成旅游吸引力，提升濱海濱湖旅游項(xiàng)目的人氣價(jià)值， 構(gòu)建土地價(jià) 值升值架構(gòu)；其次是形成休閑聚集，通過休閑業(yè)態(tài)的整合形成吸引力把游客留下 來(lái)消費(fèi)，形成休閑商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)值；最后創(chuàng)造延伸發(fā)展，形成各種泛業(yè)態(tài)支撐 下的住宅型地產(chǎn)、泛旅游地產(chǎn)，來(lái)獲得土地升值效益與可持續(xù)發(fā)展， 從而形成泛 旅游整合下的產(chǎn)城一體化綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)。-J-水上.水電水下.II儻粧裁屋囂黑i現(xiàn)亠白天”宅 蒼町?業(yè)林第悔造簡(jiǎn)亞聚羣街E犠毎伽81集砂產(chǎn)業(yè)W塞構(gòu)遽施游俅爾呂的地III祥生觸地戶BuiBflHIlte產(chǎn)1眨抵營(yíng)產(chǎn)產(chǎn)莊園式度假產(chǎn)品是以休閑度假為主要目的，綜合住宿、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)等多種功能和配套設(shè)施的度假綜合體，目前莊園的類

12、型主要包括酒莊、休閑農(nóng)莊、 商務(wù)會(huì)所、度假莊園等。度假莊園開發(fā)的關(guān)鍵，概括起來(lái)主要有以下六點(diǎn)。地塊：莊園的選址決定了莊園的度假配套，如平地、山地、河谷等先天條件的不 同，在一定程度上將影響度假的品質(zhì)。形態(tài)：莊園內(nèi)的布局架構(gòu)、道路設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格等要符合地形地勢(shì)，還要融入地 域特色。密度：度假莊園本身適合低密度、低容積率，一些公共配套如服務(wù)中心、酒店等 的相對(duì)密度則要稍高一些，方便消費(fèi)者的多方面活動(dòng)。景觀：要特別強(qiáng)調(diào)整體上近、中、遠(yuǎn)的景觀視覺，以及景觀建筑的橫向、豎向、 節(jié)點(diǎn)的美感。配套：在環(huán)境、硬件設(shè)置好的前提下，內(nèi)部配套、公共配套和軟性服務(wù)的充實(shí)與 細(xì)節(jié)才是讓莊園充滿溫情和生活感的關(guān)鍵，也是莊

13、園度假生活品質(zhì)與品位的展示 途徑。文化：莊園度假除了體驗(yàn)一種莊園文化，還要融入當(dāng)?shù)氐奈幕?、植入的外?lái)文化、 賦予的主題文化以及消費(fèi)的野奢文化等， 是多種文化的兼容并蓄，是集多種觀念 于一體的共生文化。莊園式度假產(chǎn)品成功其81要索iea商芻會(huì)所度假莊園地埋區(qū)位文化冗素 買觀設(shè)計(jì)交化創(chuàng)密 雖觀設(shè)計(jì) 休閑產(chǎn)品地埋區(qū)位 專業(yè)服舒 休閑配建 文化主題宛觀設(shè)計(jì) 閘主功能個(gè)性主融/莊園式度假產(chǎn)品 利模式 /地產(chǎn)曽孌 經(jīng)營(yíng)性收益 mb收益經(jīng)營(yíng)收（紅灑售宴、酒S簸游）產(chǎn)業(yè)收於紅酒le造及銷售J 1產(chǎn)售賣文化創(chuàng)意強(qiáng)其他收益度假莊園/休閑農(nóng)a, 商務(wù)會(huì)所/經(jīng)e收益門票、旅游商品售賣、J 會(huì)員曹產(chǎn)業(yè)收益（農(nóng)業(yè)蛇）經(jīng)營(yíng)

14、itit益C各種經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)收益其他益其他收益休閑農(nóng)場(chǎng)，主要是指向都市居民提供的一種全新的游憩方式和別樣的游樂感受的場(chǎng)所。它以創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)為平臺(tái)， 以鄉(xiāng)村旅游度假為龍頭，以升級(jí)版的傳統(tǒng) 農(nóng)產(chǎn)品、個(gè)性化的衍生農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)趣手工藝品DIY及農(nóng)耕文化體驗(yàn)為主要特色;是貫穿一、二、三產(chǎn)業(yè)，融合生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能，緊密連結(jié)農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、服務(wù)業(yè)的新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)和新型消費(fèi)業(yè)態(tài)。依托鄉(xiāng)村田園環(huán)境，建設(shè)主 題莊園、酒莊、果莊、農(nóng)場(chǎng)、私家農(nóng)莊等。綠維創(chuàng)景將其開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式歸納為“4114” 模型：客觀分析項(xiàng)目的4種需求（市場(chǎng)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)商、政府、客戶）、探索突破 1個(gè)難題（土地問題）、集中設(shè)計(jì)1套產(chǎn)品體系、系統(tǒng)

15、研發(fā)4種模式（商業(yè)開發(fā)、 投資收益、市場(chǎng)營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)管理）。 4種需求在休閑農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中，要統(tǒng)籌考慮到市場(chǎng)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)商、 政府及農(nóng)戶等4個(gè)方面的需求。淆足長(zhǎng)期工作生SEiRB的中W A*紊庭豹機(jī)構(gòu)客戶對(duì)$全M廣衣 產(chǎn)a和再品質(zhì)#村生活方1 的步與休驗(yàn)眾肖霹求I廠市場(chǎng)I竺通過對(duì)戳農(nóng)莊的低刪aa在短期 內(nèi)實(shí)現(xiàn)投貴回收，asm生耐慶附的中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)頂目的 可持續(xù)經(jīng)aii過三生-（生產(chǎn)，I 生港.生）的系iS解 決方為有效突破三 農(nóng)問 C農(nóng)業(yè)、農(nóng)樸農(nóng)民 逬行黑f的探熏和嘗試FS給當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶提供S多的 業(yè)不僅提高農(nóng)戶 的物處生港水平更會(huì)在楠 神廛帯到提升 1個(gè)難題在“家庭休閑農(nóng)場(chǎng)”項(xiàng)目開發(fā)過程

16、中，需要面對(duì)和必須解決的最核心的難題, 就是土地使用問題。經(jīng)過對(duì)不同性質(zhì)土地的綜合分析，可以初步得出適合休閑農(nóng) 場(chǎng)開發(fā)的土地類型包括:有明構(gòu)持的土地類蠱：設(shè)施膠業(yè)用地點(diǎn)關(guān)注的土地類型：陽(yáng)姒 林堆，草地、空閑地等有明法18制開發(fā)或駕然條件不利開的土地類理: 輔險(xiǎn) 沙地.昭禪也 棵1也適合休閑農(nóng)場(chǎng)開發(fā)的土地類型 1套產(chǎn)品體系對(duì)產(chǎn)品體系進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研發(fā)設(shè)計(jì)，是關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目是否能夠成功并可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在，“家庭休閑農(nóng)場(chǎng)”的產(chǎn)品體系主要由農(nóng)莊群、度假村及公 共區(qū)域組成。農(nóng)莊群是休閑農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目的核心產(chǎn)品業(yè)態(tài)， 由十幾個(gè)、幾十個(gè)乃至上百個(gè)家庭 農(nóng)莊組成，每個(gè)農(nóng)莊占地三、五畝或十來(lái)畝不等，規(guī)模大的會(huì)形成

17、幾個(gè)或十幾個(gè) 不同的主題組團(tuán)。相關(guān)配套設(shè)施是“家庭休閑農(nóng)場(chǎng)”項(xiàng)目的另一個(gè)重要組成部分, 其實(shí)質(zhì)是一個(gè)具有地道鄉(xiāng)村特色的旅游度假村，在為農(nóng)莊群的業(yè)主們提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)上，更重要的是其本身具有非常獨(dú)立和核心競(jìng)爭(zhēng)特色的運(yùn)營(yíng)能力，并成 為整個(gè)“家庭休閑農(nóng)場(chǎng)”項(xiàng)目的龍頭產(chǎn)品和發(fā)展引擎。公共區(qū)域主要指道路、沼 氣池（生活垃圾處理）、污水處理、員工生活、景觀小品、衛(wèi)生間等空間和設(shè)施, 根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的不同會(huì)有較大的差異。 4種模式商業(yè)開發(fā)模式，采取輕資本投入、重資源整合、重軟性產(chǎn)品開發(fā)、先做樣板、 滾動(dòng)開發(fā)、與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，通過系統(tǒng)創(chuàng)意策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目研發(fā)，實(shí)現(xiàn)輕 資產(chǎn)、重知本的家庭休閑農(nóng)場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。休閑農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目的投資收益是一種組合模式，投資主要包括：家庭農(nóng)莊（群）、 鄉(xiāng)村度假村及公共區(qū)域等3個(gè)部分；收入及利潤(rùn)主要包括：家庭農(nóng)莊長(zhǎng)期租賃、 家庭農(nóng)莊物業(yè)管家服務(wù)及鄉(xiāng)村度假村經(jīng)營(yíng)等 3個(gè)部分。市場(chǎng)營(yíng)銷模式，分為三賣，一賣的是生