萬科XXXX年財務報告分析

1、萬科xxx#財務報告分析 萬科集團報表分析 業(yè)：市場營銷 級： 090722 名：薛燕 號： 09072202 摘要 財務報表是會計主體對外提供的反映會計主體 財務狀況和經(jīng)營的會計報表， 包括資產(chǎn)負債表、 損益 表、現(xiàn)金流量表或財務狀況變動表、 附表和附注。 財 務報表是財務報告的主要部分， 不包括董事報告、 管 理分析及財務情況說明書等列入財務報告或年度報 告的資料。 對內(nèi)報表的對稱， 是以會計準則為規(guī)范編 制的，向所有者、 債權人、 政府及其他有關各方及社 會公眾等外部使用者披露的會計報表。 通過對財務 報表分析課程的學習， 我們將會進行實際的財務報 表分析以提高應用能力。 財務報表的分析

2、從四個方面進行，償債能力分 析、盈利能力分析、 資產(chǎn)運用效率分析與投資報酬分 析。萬科集團的中國房地產(chǎn)行業(yè)中具有代表性的一 家，通過對其分析有利于我對財務報表知識的掌握。 萬科集團的存貨周轉率較低，存貨的庫存風險較高， 存貨的銷售速度較慢， 存貨的資金流動性較弱， 償付 能力也較弱， 資本的運用效率較低。 萬科集團的應收 賬款周轉率處于下降的狀態(tài)， 公司要提高應收賬款的 管理辦法， 使得收款能力提高， 從而提高資金周轉的 速度。萬科企業(yè)的長期償債能力在不斷的下降， 企業(yè) 的負債水平較高， 財務風險較大， 企業(yè)充分利用了財 務的杠桿作用， 提高了股東的實際報酬率， 降低了資 金的成本。房地產(chǎn)行業(yè)

3、受經(jīng)濟環(huán)境的影響較為明顯， 企業(yè)的獲利能力受金融環(huán)境和國家的政策的影響也 較為明顯，但是企業(yè)的營運成本可以通過自身的管理 降低。萬科的總資產(chǎn)周轉率下降的幅度較大， 萬科在 資產(chǎn)的運用上效率較低， 經(jīng)營活動的能力差， 影響它 的盈利能力。行業(yè)的固定周轉率水平基本維持在 4.00，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)周轉率較為穩(wěn) 定。萬科企業(yè)的短期償債能力較弱， 應該提高企業(yè)的 流動資產(chǎn)的使用效率， 控制成本，加強管理， 促進銷 售。萬科集團的存貨周轉率水平穩(wěn)定， 波動不大， 可 以看出它的生產(chǎn)經(jīng)營活動是穩(wěn)定的成熟的。 萬科集團 的應收賬款周轉率處于下降的狀態(tài)， 公司要提高應收 賬款的管理辦法， 使得收款

4、能力提高， 從而提高資金 周轉的速度。 萬科凈資產(chǎn)收益率的提升， 得益于公司 近年來堅持快速周轉的戰(zhàn)略， 嚴格控制成本， 提升資 金利用率。房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟環(huán)境和國家的宏觀調(diào)整 政策對其影響較為明顯， 企業(yè)要自身的力量在房地產(chǎn) 行業(yè)站穩(wěn)腳跟。 目錄 一、公司基本情況簡 介 1 二、償債能力分 析 1 （一）短期償債能力分 析 1 1. 金 營 運 資 1 2. 流 動 比 率 2 a. 流 動 比 率 2 b. 速 動 比 率 3 (1)存貨周轉分 析 4 ( 2) 應 收賬 款 周轉 分 析 . 6 ( 二) 長 期償 債 能力 分 析 . 7 1. 資 產(chǎn) 負 債 率 . 7 2. 產(chǎn) 權

5、 比 率 . .8 3. 利 息 保 障 倍 數(shù) . 9 ( 三 ) 小 結 . .10 三 、 獲 利 能 力 分 10 1. 銷 售 毛 利 率 分 析 10 2. 銷 售 利 潤 率 分 析 12 3. 銷 售 費 用 率 分 析 13 4. 析 . 銷 售 成本 14 率 分 5. 結 . 小 四 、 資產(chǎn) 運用效 .15 率 分 析 . 1. 總 資產(chǎn) .15 周轉 率 分 析 . 15 2. 固 定 資 產(chǎn) 周 轉 率 . 16 3. 流 動 資 產(chǎn) 周轉 率 分 析 . .17 ( 1 ) 存 貨周 轉 分 析 . .19 ( 2) 應 收 賬款周 轉 分 析 . 20 4. 小

6、 結 . .21 五 、 投 資 報 酬 分 析 . 22 1. 凈 資 產(chǎn) 收益 率 分 析 . .22 2. 結 六 、 總 結 23 1. 公 司存在 問 題 23 2. 建 議 24 附錄 24 1.合并資產(chǎn)負債表 24 2.合并利潤表 27 一、公司基本簡介 萬科公司總股本 1099521.02 萬股（ 2008 年2季度），總部位于中國深圳市福萬科企業(yè)股 份有限公司， 簡稱萬科或萬科集團， 證券簡稱： 萬科A 、證券代碼： 000002 ，證券曾用簡稱： 深萬科A、G萬科A田區(qū)梅林路 63號萬科建筑研 究中心，現(xiàn)任董事長為王石，總經(jīng)理為郁亮。 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984 年

7、 5 月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。 2008年公司完成新開工面積 523.3 萬平方米， 竣工面積 529.4 萬平方米，實現(xiàn)銷售金額 478.7 億元，結算收入 404.9 億元，凈利潤 40.3億元。 主營業(yè)務： 興辦實業(yè) （具體項目另行申 報） ; 國內(nèi)商業(yè) ;物資供銷業(yè) （不含專營、?？亍?專賣商品 ） ; 進出口業(yè)務 （按深經(jīng)發(fā)審證字第 113 號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理 ） ;房地產(chǎn)開 發(fā)?？毓勺庸局鳡I業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)、物 業(yè)管理、投資咨詢等。 二、償債能力分析 （一）短期償債能力分析 1. 營運資金 表： 2-1-1 2007-2011年萬科集團營 運資金計算分析

8、單位：元 項目 2007年 2008 年 2009年 2010年 2011年 流動 95,432, 113,45 130,323, 205,520, 282,646 資金 519,188 6,373,2 279,449. 732,201. ,654,85 .17 03.92 37 32 5.19 流動 48,773, 64,553, 68,058,2 129,650, 200,724 負債 983,644 721,90 79,849.2 791,498. ,160,31 .40 2.60 8 49 5.26 營運 46,658, 48,902, 62,264,9 75,869,9 81,922

9、, 資金 535,543 651,30 99,600.0 40,702.8 494,539 （本企 .77 1.32 9 3 .93 業(yè)） 中糧 2,049,2 2,852,9 4,176,64 7,507,19 10,590, 集團 59,827. 93,003. 4,290.50 9,849.61 621,343 86 00 .02 同業(yè) 24,353, 25,877, 33,220,8 41,688,5 46,256, 897,685 822,15 21,945.3 70,276.2 557,941 .82 2.16 0 2 .48 圖：2-1-1 萬科集團營運資金趨勢圖 由圖： 2-1

10、-1，可以看出萬科企業(yè)五年內(nèi)的營運 資金均為正數(shù)， 而且自 2007-2011年的營運資金呈明 顯的上升趨勢， 07-08 年因受美國金融危機的影響， 中國的金融業(yè)也受到了影響， 首當其沖的就是房地產(chǎn) 市場，所以在這兩年的營運資金的增長幅度較小， 09-11 年的增長幅度較大。這表明萬科集團的短期債 權人的安全邊際逐年提高， 而且 11年相較于 07 年營 運資金增長了 175% ，這說明隨著企業(yè)營運資金增 大，債權人無法獲得清償?shù)娘L險較小。 圖： 2-1-2 萬科集團與同行業(yè)營運資金趨勢比較圖 由圖： 2-1-2 可以看出，萬科的營運資金高于行 業(yè)水平，與同行業(yè)的營運資金趨勢相近。 07-0

11、8 年的 增長幅度較小，但是 09-11 年的增長幅度明顯，行業(yè) 的償債能力提高，風險降低。 2. 流動比率（速動比率） A. 流動比率 表 2-1-2 2007-2011 年萬科集團流動比率計算分 析 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 流動資 95,432, 113,456 130,323 205,520 282,646 產(chǎn) 519,188 ,373,20 ,279,44 ,732,20 ,654,85 .17 3.92 9.37 1.32 5.19 流動負 48,773, 64,553, 68,058, 129,650 200,724 債 983,

12、644 721,902 279,849 ,791,49 ,160,39 .40 .60 .28 8.49 5.26 流動比 率 1.96 1.76 1.92 1.59 1.41 中糧集 團 2.12 1.65 2 1.82 1.55 同業(yè) 2.04 1.71 1.96 1.71 1.48 圖： 2-1-3 萬科集團流動比率趨勢圖 有圖： 2-1-3 可以看出，萬科集團的流動比率呈 先下降，再上升，再下降的趨勢。 07-08 年的流動比 率下降了 0.2%，原因是預收賬款與其他應付款的增 加幅度較大； 08-09 年的流動比率上升了 0.16%，原 因是流動資產(chǎn)增加的幅度較大， 但是流動負債的增

13、加 幅度與 07 年相近；09-11年的流動比率呈明顯的下降 趨勢，原因是預收賬款與其他賬款的增加幅度較大， 超過了流動資產(chǎn)的增長幅度。從這個趨勢可以得出， 萬科集團的短期償債能力逐步下降， 債權人利益的安 全程度也逐步的下降。 圖：2-1-4 萬科集團與同行業(yè)流動比率趨勢比較分析 由圖： 2-1-4 可以看出，萬科集團與行業(yè)的流動 比率趨勢相近，也略有不同， 09-11 年萬科集團的流 動比率低于行業(yè)水平。 房地產(chǎn)行業(yè)在 07-11 年期間的 流動比率呈下降的趨勢，行業(yè)的短期償債能力下降， 風險加大。 B. 速動比率 表： 2-1-3 2007-2011年萬科集團速動比率分析表 單位：元 項

14、目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 流動資 95,432,519, 113,456,373,20 130,323,279 205,520,732,20 282,646,654,8 產(chǎn) 188.17 3.92 ,449.37 1.32 55.19 其中：存 66,472,876, 85,898,696,524 90,085,294, 133,333,458,04 208,335,493,5 貨 871.40 .95 305.52 5.93 69.16 速動資 28,959,642, 27,557,676,678 40,237,985, 72,187,274,155 7

15、4,311,161,28 產(chǎn) 316.77 .97 143.85 .39 6.03 流動負 48,773,983, 64,553,721,902 68,058,279, 129,650,791,49 200,724,160,3 債 644.40 .60 849.28 8.49 95.26 速動比 59.38 42.69 59.12 55.68 37.02 率（萬 科%） 中糧集 團 同業(yè) 140.86 50.62 45.99 41.85 27.72 100.12 46.65 52.56 48.76 32.37 圖： 2-1-5 萬科集團速動比率趨勢圖 由圖： 2-1-5 可以看出萬科集團的速動

16、資產(chǎn)在 5 年期間低于它的流動負債， 呈先下降再上升， 再下降 的趨勢。 07-08 年的金融危機導致中國的房地產(chǎn)受到 了影響，存貨增加，萬科集團的流動比率下降了 16.69%：08-09 年萬科的銷售情況較好，存貨的增長 幅度小，流動負債的增長幅度也較小， 它的速動比率 呈上升的趨勢： 09-11 年萬科的流動比率下降趨勢明 顯，受國家的宏觀經(jīng)濟政策的影響， 存貨的增長幅度 較大，流動負債的增長幅度也較大， 它的速動比率呈 較大的下降趨勢?？梢钥闯鋈f科集團的短期償債能力 不斷的下降，企業(yè)的短期償債風險很大 圖： 2-1-6 萬科集團與同行業(yè)速動比率趨勢分析比圖 由圖：2-1-6 可以看出，

17、07-08年萬科集團的速動 比率低于行業(yè)水平， 09-11 年高于行業(yè)水平，但是與 行業(yè)水平的趨勢相近。 房地產(chǎn)行業(yè)的特點， 就是資金 的周轉率較慢，短期的償債風險較高。 （1） 存貨分析 表：2-1-4 2007-2011 年萬科集團存貨周轉率和存貨 平均周轉日數(shù)計算分析表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010 年 2011年 銷售成本 20,607,338, 34,855,663,2 41,122,442,5 39,581,842,8 56,716,379,5 964.44 88.39 25.36 80.99 46.64 年初存貨 30,805,028, 66,47

18、2,876,8 85,898,696,5 90,085,294,3 133,333,458, 158.96 71.40 24.95 05.52 045.93 年末存貨 66,472,876, 85,898,696,5 90,085,294,3 133,333,458, 208,335,493, 871.40 24.95 05.52 045.93 569.16 平均存貨 97,277,905, 152,371,573, 175,983,990, 223,418,752, 341,668,951, 030.36 396.35 830.47 351.45 615.09 存貨周轉次 0.21 0.23

19、 0.23 0.18 0.17 數(shù)（次） 存貨周轉天 1,699.40 1,573.74 1,540.62 2,032.01 2,168.70 數(shù)（天） 中糧集團 0.38 0.15 0.23 0.12 0.18 同業(yè) 0.30 0.19 0.23 0.15 0.17 由圖： 2-1-7 可以看出，萬科集團的存貨周轉率 呈向上升下降的趨勢， 08-09 年的存貨周轉率為 0.23,2010 年下降了 0.5,2011年下降了 0.01，從表： 2-1-4 中可以看出集團的銷售成本的增長幅度小于它 的存貨增長幅度，受國家的宏觀經(jīng)濟政策和金融危機 的影響，存貨增加，銷售成本增加。從上可以得出， 萬

20、科集團的存貨周轉率較低，存貨的庫存風險較高， 存貨的銷售速度較慢， 存貨的資金流動性較弱， 償付 能力也較弱， 資本的運用效率較低。 但是， 房地產(chǎn)行 業(yè)存在著自己的特點， 它的存貨周轉率低， 周轉的天 數(shù)較長。萬科集團的存貨周轉率水平穩(wěn)定， 波動不大， 可以看出它的生產(chǎn)經(jīng)營活動是穩(wěn)定的成熟的。 圖：2-1-8 萬科集團與同行業(yè)存貨周轉率趨勢分析 比較圖 由圖：2-1-8 可以看出， 07-08年萬科集團的存貨 周轉率低于行業(yè)水平， 09-11 年高于行業(yè)水平，但是 10-11年行業(yè)呈上升的趨勢，而萬科集團呈下降的趨 勢，這說明要加強萬科的存貨管理， 降低它的銷售成 本。 （2） 應收賬款周轉

21、分析 表：2-1-52007-2011 年萬科集團應收賬款 周轉率計算分析表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 主營業(yè)務收入 35,526,611,3 40,991,779, 48,881,013,1 50,713,851, 71,782,749,8 01.94 214.96 43.49 442.63 00.68 年初應收賬款 364,609,673. 864,883,012 922,774,844. 713,191,906 1,594,024,56 22 .55 24 .14 1.07 年末應收賬款 864,883,012. 922,774,844

22、713,191,906. 1,594,024,5 1,514,813,78 55 .24 14 61.07 1.10 平均應收賬款 614,746,342. 893,828,928 817,983,375. 1,153,608,2 1,554,419,17 89 .40 19 33.61 1.09 應收賬款周轉 57.79 45.86 59.76 43.96 46.18 次數(shù)（次） 應收賬款周轉 6.23 7.85 6.02 8.19 7.80 天數(shù)（天） 中糧集團 36.6 36.75 27.01 22.25 33.46 同業(yè) 47.20 41.31 43.38 33.11 39.82 圖：

23、 2-1-9萬科集團應收賬款分析趨勢圖 由圖： 2-1-9 可以看出萬科的應收賬款周轉率呈 先下降，再上升，再下降，再上升的趨勢。 07-08 年 下降了 11.93 次，原因是主營業(yè)務收入的增長幅度低 于應收賬款的增長幅度， 08 年的金融危機使得當年 的銷售水平低于往年的銷售水平， 主營業(yè)務的增長幅 度低于往年； 08-09 年上升了 13.9次，原因是應收賬 款的下降， 壞賬計提準備金增加， 主營業(yè)務增長幅度 為 19%；2010 年相較 2009 年應收賬款周轉率下降了 15.8 次，原因是 2010年的國家宏觀政策限制房價等， 主營業(yè)務收入增長幅度較??； 2011年與 2010 年的

24、應 收賬款周轉率相近，增長幅度較小，但是 2011 年的 營業(yè)收入較前四年有較大的提高， 應收賬款的增加幅 度也較大。從中可以得出萬科集團的應收賬款周轉率 處于下降的狀態(tài)，公司要提高應收賬款的管理辦法， 使得收款能力提高，從而提高資金周轉的速度。 圖： 2-1-10 萬科集團與同行業(yè)應收賬款周 轉率趨勢分析比較圖 由圖： 2-1-10 可以看出，萬科集團的應收賬款 周轉率高于行業(yè)的水平，而且與同行業(yè)的趨勢相近。 （二）長期償債能力分析 1. 資產(chǎn)負債率 表：2-2-1 2007-2011年萬科集團資產(chǎn)負債率分析表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 資產(chǎn)

25、總額 100,094,467,90 119,236,579 137,608,554, 215,637,551, 296,208,440 8.29 ,721.09 829.39 741.83 ,030.05 負債總額 66,174,944,879 80,418,030, 92,200,042,3 161,051,352, 228,375,901 .25 239.89 75.32 099.42 ,483.02 資產(chǎn)負債 66.11 67.44 67.00 74.69 77.10 比率 (%) 中糧集團 39.16 63.78 51.36 69.61 78.17 同業(yè) 52.64 65.61 59.

26、18 72.15 77.63 圖： 2-2-1 萬科集團資產(chǎn)負債率趨勢分析圖 由圖： 2-2-1 可以看出萬科集團的資產(chǎn)負債率呈 上升的趨勢，07-09年的趨勢較為緩和， 趨向于 67%； 10-11 年的資產(chǎn)負債率增長幅度較大，趨向于 75%， 原因是 10-11 年的房地產(chǎn)的地價上升幅度較大， 而且 萬科集團收購了數(shù)家房地產(chǎn)公司， 既增加了公司的資 產(chǎn)，同時也增加了公司的負債。 從上可以得出， 萬科 企業(yè)的長期償債能力在不斷的下降， 企業(yè)的負債水平 較高，財務風險較大， 企業(yè)充分利用了財務的杠桿作 用，提高了股東的實際報酬率，降低了資金的成本 圖： 2-2-2 萬科集團與同行業(yè)資產(chǎn)負債率趨

27、勢比 較圖 由圖： 2-2-2 可以看出萬科集團的資產(chǎn)負債率高 于行業(yè)的水平，同行業(yè)的資產(chǎn)負債率趨于 50-80之間 這說明房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，較高的資產(chǎn)負債率。 2. 產(chǎn)權比率 表： 2-2-2 2007-2011年萬科集團產(chǎn)權比率分析表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 所有者權 33,919,523,02 38,818,549, 45,408,512,4 54,586,199,6 67,832,538,5 益總額 9.04 481.20 54.07 42.41 47.03 負債總額 66,174,944,87 80,418,030, 92,200

28、,042,3 161,051,352, 228,375,901, 9.25 239.89 75.32 099.42 483.02 產(chǎn)權比率 1.95 2.07 2.03 2.95 3.37 中糧集團 0.64 1.76 1.06 2.29 3.58 同業(yè) 1.30 1.92 1.55 2.62 3.47 12 圖： 2-2-3萬科集團產(chǎn)權比率趨勢分析圖 由圖： 2-2-3 可以看出，萬科集團的產(chǎn)權比率呈 上升的趨勢， 07-09 年的產(chǎn)權趨勢幅度趨平于 2.00， 10-11年的產(chǎn)權比率增長幅度較大，原因是房地產(chǎn)行 業(yè)的地價的提高與萬科集團的收購行為。 從上可以看 出，萬科集團的產(chǎn)權比率不斷的

29、提高， 企業(yè)的財務結 構具有高風險， 高報酬率的特點， 企業(yè)經(jīng)營者利用了 財務杠桿的作用，同時也增加了企業(yè)的財務風險。 13 圖： 2-2-4萬科集團與同行業(yè)產(chǎn)權比率趨勢比較 圖 有圖： 2-2-4 可以看出萬科集團的產(chǎn)權比率高于 行業(yè)的水平，二者在 2011 年萬科的產(chǎn)權比率低于行 業(yè)水平。同時房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權比率水平相較其他產(chǎn) 業(yè)較高。 3. 利息保障倍數(shù) 表： 2-2-3 2007-2011年萬科集團利息保障倍數(shù)分 析表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 利息費用 359,500,074 657,253,346.4 573,680,423. 50

30、4,227,742. 509,812,978. .40 2 04 57 62 稅前利潤 7,641,605,6 6,322,285,626 8,617,427,80 11,940,752,5 15,805,882,4 85.33 .03 8.09 79.02 20.32 利息保障 22.26 10.62 16.02 24.68 32.00 倍數(shù) 中糧集團 40.31 4.95 8.57 6.54 4.1 同業(yè) 31.29 7.79 12.30 15.61 18.05 圖： 2-2-5 萬科集團利息保障倍數(shù)趨勢分析圖 由圖： 2-2-5可以看出，萬科集團的利息保障倍 數(shù)呈先下降，再上升的趨勢。

31、07-08年呈下降的趨勢， 原因是 08年的金融危機給萬科帶了巨大的影響， 銷售 14 量下降，資金運用成本上升， 所以它的利息保障倍數(shù) 會下降； 08-11年的利息保障倍數(shù)不斷的上升，其原 因是萬科集團的銷售策略運用得當，合適市場的需 求，另一個原因是萬科與建行、 基金等組織積極合作， 加強資金的管理。 從上說明萬科集團支付利息和履行 債務契約的能力強， 存在的財務風險較少， 已獲利息 倍數(shù)越大，說明償債能力越強， 企業(yè)的負債能力提高。 圖：2-2-6 萬科集團與同行業(yè)利息保障倍數(shù)趨勢比 較圖 由圖： 2-2-6 可以看出萬科集團的利息保障倍數(shù) 的趨勢與行業(yè)的趨勢相近。 07 年低于行業(yè)水平

32、，但 是 08-11 年都高于行業(yè)水平， 并且不斷的拉大了差距。 （三）小結 萬科集團的營運資金不斷的增加， 說明當期的償 債能力在增強。 但是它的流動比率在降低， 同時速動 15 比率也是在降低， 說明缺乏短期償債能力。 萬科集團 的存貨周轉率較低， 存貨的庫存風險較高， 存貨的銷 售速度較慢， 存貨的資金流動性較弱， 償付能力也較 弱，資本的運用效率較低。 萬科集團的應收賬款周轉 率處于下降的狀態(tài)，公司要提高應收賬款的管理辦 法，使得收款能力提高，從而提高資金周轉的速度。 萬科企業(yè)的長期償債能力在不斷的下降， 企業(yè)的負債 水平較高，財務風險較大， 企業(yè)充分利用了財務的杠 桿作用，提高了股東

33、的實際報酬率， 降低了資金的成 本。萬科集團的產(chǎn)權比率不斷的提高， 企業(yè)的財務結 構具有高風險， 高報酬率的特點， 企業(yè)經(jīng)營者利用了 財務杠桿的作用， 同時也增加了企業(yè)的財務風險。 萬 科集團支付利息和履行債務契約的能力強， 存在的財 務風險較少，已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強， 企業(yè)的負債能力提高，企業(yè)支付利息的能力較強。 三、獲利能力分析 1. 銷售毛利率分析 表： 3-1 2007-2011年萬科集團銷售毛利率分析表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 主營業(yè)務 35,526,611,30 40,991,779,2 48,881,013,14

34、50,713,851, 71,782,749,8 收入 1.94 14.96 3.49 442.63 00.68 主營業(yè)務 20,607,338,96 25,005,274,4 34,514,717,70 30,073,495, 43,228,163,6 成本 4.44 64.91 5.00 231.18 02.13 銷售毛利 14,919,272,33 15,986,504,7 14,366,295,43 20,640,356, 28,554,586,1 7.50 50.05 8.49 211.45 98.55 銷售毛利 41.99 39.00 29.39 40.70 39.78 率（ %）

35、 中糧集團 62.91 55.48 35.98 46.9 40.6 同業(yè)標準 52.45 47.24 32.685 43.8 40.19 值 圖： 3-1 萬科集團銷售毛利率趨勢分析圖 由圖： 3-1可以看出，萬科集團銷售毛利率呈先 下降再上升的趨勢。 07-09年的銷售毛利率下降了 10% ，其中的原因是金融危機和國家的宏觀調(diào)控政 策，不可忽視的是萬科集團自身的銷售成本的控制存 在不足；09-11年的銷售毛利率水平恢復到一般水平， 原因是萬科集團的銷售策略符合市場的需求， 同時管 理方面的不斷的改進， 降低了成本。 從上可以得出萬 科集團的銷售毛利率基本維持在 0.4左右，說明萬科 的盈利水

36、平較穩(wěn)定， 但是 09年的毛利率最低， 是因為 公司08年底有 273.4億元已售未結資源，大部分在 09 年轉入結算。其中包括福州金域榕郡、 廣州金色城品、 17 南京金域緹香、 天津假日潤園等 4個 08 年計提存貨跌 價準備的項目。由于該等項目銷售時正值市場低迷， 毛利率較低； 另外，報告期內(nèi)結算的項目中還包括上 海華漕 213、上海金色城市、廣州新里程等利潤率較 低的保障性住房。 圖： 3-2 萬科集團與同行業(yè)銷售毛利率趨勢比較圖 從圖： 3-2 可以看出萬科的銷售毛利率與行業(yè)的 趨勢相近，但是萬科的銷售毛利率低于行業(yè)的水平。 房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟的波動和國家的政策的影響較為 明顯。 2.

37、 銷售利潤率分析 表： 3-2 2007-2011年萬科集團銷售凈利率分析表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 主營業(yè)務 35,526,611,3 40,991,779,2 48,881,013,1 50,713,851,4 71,782,749,80 收入 01.94 14.96 43.49 42.63 0.68 利潤總額 7,641,605,68 6,322,285,62 8,617,427,80 11,940,752,5 15,805,882,42 5.33 6.03 8.09 79.02 0.32 銷售利潤 21.51 15.42 17.63

38、23.55 22.02 率(%) 中糧集團 56.94 12.71 18.69 26.24 13.22 同業(yè) 39.22 14.07 18.16 24.89 17.62 圖： 3-3 萬科集團銷售利潤率趨勢分析圖 由圖：3-3 可以看出，萬科集團的銷售凈利率呈先 下降，再上升的，在略微下降的趨勢。 07-08 年的凈 利率下降了 6.08%，其原因是金融危機導致的國內(nèi)房 價價格下降，銷售量下降，國內(nèi)房地產(chǎn)需求萎縮等； 09-10 年，銷售的凈利率逐步恢復，其原因是萬課集 團繼續(xù)貫徹快速開發(fā)、 快速銷售的經(jīng)營策略， 并通過 標準化產(chǎn)品推廣、 項目流程優(yōu)化、 表彰快速開發(fā)項目 等一系列措施， 進一

39、步了提高項目經(jīng)營效率， 縮短了 項目從獲取到開工的平均周期， 提高管理水平等， 它 的銷售凈利率提高了； 10-11 年的銷售利潤率下降呈 19 正常的趨勢。從上可得萬科集團受市場經(jīng)濟的影響較 大，同時也與它的銷售與財務政策關系密切， 五年期 間銷售利潤率受環(huán)境的影響明顯， 要加強主營業(yè)務的 管理。 ：3-4 萬科集團與同行業(yè)銷售利潤率趨勢比較圖 圖 由圖： 3-4 可以看出萬科的銷售利潤率 07-10年 低于行業(yè)的水平， 11 年高于行業(yè)的水平?？梢钥闯?房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟環(huán)境中受金融與國家政策的影響 較為明顯，利潤的波動較大。 3. 銷售費用率分析 表： 3-3 2007-2011年萬科集團

40、銷售費用率分析表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 營業(yè)收 35,526,611,30 40,991,779,2 48,881,013,1 50,713,851,4 71,782,749,800 入 1.94 14.96 43.49 42.63 .68 期間費 3,317,809,599 4,048,402,59 3,529,384,06 4,429,689,84 3,152,654,795. 用 .89 5.89 4.68 9.10 76 銷售費 9.34 9.88 7.22 8.73 4.39 用率 中糧集 22.5 25.2 13.96 23.1

41、4 16.04 團 同業(yè) 15.92 17.54 10.59 15.94 10.22 20 圖： 3-5 萬科集團銷售費用率趨勢分析圖 由圖： 3-5可以看出萬科集團的銷售費用率呈先 上升，再下降，再上升，然后下降的趨勢五年期間萬 科的主營業(yè)務不斷增加，但是期間費用在不斷降低， 2011年的銷售費用率最低，萬科的銷售費用、管理 費用、財務費用在不斷的下降， 說明萬科的管理水平 上升。 圖：3-6 萬科集團與同行業(yè)銷售費用率趨勢比較圖 由圖： 3-6 可以看出萬科集團的銷售費用率低于 行業(yè)的水平，但是它的趨勢與行業(yè)的趨勢相近。 21 4. 銷售成本率分析 表： 3-4 2007-2011年萬科集

42、團銷售成本率分析表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 營業(yè) 35,526,611, 40,991,779,21 48,881,013,143. 50,713,851,4 71,782,749,80 收入 301.94 4.96 49 42.63 0.68 營業(yè) 20,607,338, 25,005,274,46 34,514,717,705. 30,073,495,2 43,228,163,60 成本 964.44 4.91 00 31.18 2.13 銷售 0.58 0.61 0.71 0.59 0.60 成本 率 同業(yè) 0.48 0.53 0.68

43、 0.56 0.60 圖： 3-7 萬科集團銷售成本率趨勢分析圖 由圖： 3-7 可以看出萬科集團的銷售成本率呈先 上升再下降，再上升的趨勢。 07-09的上升趨勢明顯， 其原因是金融危機使得它的銷售量下降，房價下降， 從而是主營業(yè)務收入的增長幅度低于往年水平， 同時 它的銷售成本的增長幅度高于往年； 2010 年的銷售 成本率有較大的下降幅度， 其原因是加強了萬科在成 本控制和費用的管理上努力取得的成績； 2011 年的 增長幅度較小， 不為明顯。從上可以看出， 萬科的銷 售成本率控制的較為穩(wěn)定， 趨于 0.60，但是還是較高， 應加強銷售和成本管理，降低銷售成本。 圖：3-8 萬科集團與同

44、行業(yè)銷售成本率趨勢比較圖 由圖： 3-8 可以看出萬科的銷售成本率高于行業(yè) 的銷售成本率， 而且二者的趨勢相近。 在市場的大環(huán) 境，房地產(chǎn)企業(yè)受的影響較為明顯。 萬科集團的銷售 成本率高于行業(yè)的水平，這就是萬科的不足。 5. 小結 萬科集團的銷售毛利率基本維持在 0.4 左右，說 明萬科的盈利水平較穩(wěn)定，但是 09 年的毛利率最低 自身的銷售成本的控制存在不足； 萬科集團的銷售利 潤率受市場經(jīng)濟的影響較大， 同時也與它的銷售與財 務政策關系密切，五年期間銷售利潤率受環(huán)境的影響 明顯，要加強主營業(yè)務的管理； 萬科集團的銷售費用 率下降明顯，它的銷售費用、 管理費用、財務費用在 不斷的下降，說明萬

45、科的管理水平上升； ，萬科的銷 售成本率控制的較為穩(wěn)定， 趨于 0.60，但是還是較高， 應加強銷售和成本管理， 降低銷售成本。 房地產(chǎn)行業(yè) 受經(jīng)濟環(huán)境的影響較為明顯， 企業(yè)的獲利能力受金融 環(huán)境和國家的政策的影響也較為明顯， 但是企業(yè)的營 運成本可以通過自身的管理降低。 四、資產(chǎn)運用效率分析 1.總資產(chǎn)周轉率分析 表 4-1 2007-2011 年萬科集團總資產(chǎn)周轉率分析表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 主營 業(yè) 35,526,611,3 40,991,779, 48,881,013,143 50,713,851, 71,782,749,800

46、務收入 01.94 214.96 .49 442.63 .68 年初 總 48,507,917,5 100,094,467 119,236,579,72 137,608,554 215,637,551,74 資產(chǎn) 70.69 ,908.29 1.09 ,829.39 1.83 年末 總 100,094,467, 119,236,579 137,608,554,82 215,637,551 296,208,440,03 資產(chǎn) 908.29 ,721.09 9.39 ,741.83 0.05 平均 總 74,301,192,7 109,665,523 128,422,567,27 176,623,

47、053 255,922,995,88 資產(chǎn) 39.49 ,814.69 5.24 ,285.61 5.94 總資 產(chǎn) 0.48 0.37 0.38 0.29 0.28 周轉 率 (%) 總資 產(chǎn) 752.91 963.11 945.81 1,253.79 1,283.49 周轉 天 數(shù) 中糧 集 0.19 0.14 0.18 0.13 0.21 團 同業(yè) 0.34 0.26 0.28 0.21 0.25 圖： 4-1 萬科集團總資產(chǎn)周轉率趨勢分析圖 由圖： 4-1 中可以看出，萬科集團的總資產(chǎn)周轉 率在逐漸下降， 07-08 年的周轉率的下降幅度為 11%，原因是 07 年末的金融危機，在這樣

48、的消費環(huán) 境中，萬科的主營業(yè)務收入減少； 08-09 年的總資產(chǎn) 周轉率水平穩(wěn)定， 金融危機帶來的影響還在影響著房 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)； 09-10 年的周轉率的下降幅度為 9%，而 且也低于前三年的水平， 這是因為萬科收購了數(shù)家房 地產(chǎn)公司，較大的增加了企業(yè)的總資產(chǎn)； 2011 年的 總資產(chǎn)周轉率穩(wěn)定。 從上可得萬科的總資產(chǎn)周轉率下 降的幅度較大， 萬科在資產(chǎn)的運用上效率較低， 經(jīng)營 活動的能力差，影響它的盈利能力。 圖：4-2 萬科集團與同行業(yè)總資產(chǎn)周轉率趨勢比較 由圖： 4-2 可以看出，萬科集團的總資產(chǎn)周轉率 高于行業(yè)水平，趨勢相近，但是萬科集團 2011 年的 為下降趨勢，行業(yè)的為上升趨勢。

49、07-11 年整個房地 產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉率都是下降的趨勢， 萬科的總資產(chǎn)周 轉率高于行業(yè)水平。 2.固定資產(chǎn)周轉率 表 4-2 2007-2011 年萬科集團固定資產(chǎn)周轉率分析 表 單位：元 項目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 主營業(yè)務收 35,526,611, 40,991,779,214 48,881,013, 50,713,851, 71,782,749,8 入 301.94 .96 143.49 442.63 00.68 年初固定資 3,830,123,8 4,661,948,720. 5,780,206,5 7,285,275,3 10,116,819,5

50、 產(chǎn)凈值 14.12 12 17.17 80.02 40.51 年末固定資 4,661,948,7 5,780,206,517. 7,285,275,3 10,116,819, 13,561,785,1 產(chǎn)凈值 20.12 17 80.02 540.51 74.86 平均固定資 4,246,036,2 5,221,077,618. 6,532,740,9 8,701,047,4 11,839,302,3 產(chǎn)凈值 67.12 65 固定資產(chǎn)周 8.37 7.85 轉率 固定資產(chǎn)周 43.03 45.85 轉天數(shù) 中糧集團 0.44 0.55 同業(yè) 4.41 4.2 48.60 60.27 57.

51、69 7.48 5.83 6.06 48.11 61.77 59.38 0.59 0.5 1.76 4.04 3.17 3.91 圖： 4-3 萬科集團固定資產(chǎn)周轉率趨勢分析圖 由圖中可以看出，萬科集團的固定周轉率呈下降 的總趨勢，但是 2011 年呈上升的趨勢。其中的原因 是大的金融環(huán)境中， 導致的存貨增加， 同時公司在后 期進行了大量的企業(yè)收購， 購地成本提高等。 固定資 產(chǎn)的利用效率不斷下降，分別在 07-08 、 09-10年的 下降幅度最大，受經(jīng)濟和國家宏觀政策的影響較大， 萬科應該提高它的固定資產(chǎn)周轉率， 加強企業(yè)的營業(yè) 活動能力。 27 圖：4-4 萬科集團與同行業(yè)固定資產(chǎn)周轉率

52、趨勢比 較圖 由圖： 4-4 可以看出萬科的固定周轉率高于行業(yè) 水平， 10-11年的固定周轉率萬科集團的增長幅度小 于行業(yè)的增長幅度。 行業(yè)的固定周轉率水平基本維持 在 4.00，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)周轉率較為 3. 流動資產(chǎn)周轉率分析 表 4-3 2007-2011 年萬科集團流動資產(chǎn)周轉率分析 表 單位： 元 主營業(yè)務 20,607,338,9 25,005,274, 34,514,717, 30,073,495,23 43,228,163,60 成本 64.44 464.91 705.00 1.18 2.13 流動資產(chǎn) 0.51 0.39 0.40 0.30 0.29 周轉次數(shù)

53、 流動資產(chǎn) 709.89 917.26 897.70 1,192.02 1,224.11 周轉天數(shù) 流動資產(chǎn) 0.29 0.24 0.28 0.18 0.18 墊子次數(shù) 收入成本 1.72 1.64 1.42 1.69 1.66 率 28 中糧集團0.350.20.260.170.24 同業(yè)0.430.30.330.240.27 由表 4-3 可以看出，萬科企業(yè)的收入成本率較為 穩(wěn)定，并且高于 1，這個說明萬科企業(yè)是盈利的，而 且經(jīng)濟效益穩(wěn)定。 圖： 4-5 萬科集團流動資產(chǎn)周轉率趨勢分析圖 由圖： 4-5中可以看出，萬科的這兩個指標是下 降趨勢， 07-08 、09-10 年的下降趨勢幅度最

54、大，受 經(jīng)濟環(huán)境和國家的宏觀調(diào)控影響巨大，周轉速度下 降，同時公司的存貨增加， 應收賬款增加的幅度較大， 流動資產(chǎn)的營運能力受到影響，水平下降。這說明， 萬科企業(yè)的短期償債能力較弱， 應該提高企業(yè)的流動 資產(chǎn)的使用效率，控制成本，加強管理，促進銷售。 29 圖： 4-6 萬科集團與同行業(yè)流動資產(chǎn)周轉率趨勢 比較圖 由圖： 4-6 可以看出萬科集團的流動資產(chǎn)周轉率 高于行業(yè)水平，二者的趨勢相近，但是 10-11 年萬科 的流動資產(chǎn)周轉率呈下降趨勢， 而行業(yè)的呈上升的趨 勢。 （1）存貨周轉分析 表： 4-4 2007-2011 年萬科集團存貨周轉率 和存貨平均周轉日數(shù)計算分析表 單位：元 項目

55、2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 銷售成本 20,607,338, 34,855,663, 41,122,442,5 39,581,842,8 56,716,379,5 964.44 288.39 25.36 80.99 46.64 年初存貨 30,805,028, 66,472,876, 85,898,696,5 90,085,294,3 133,333,458, 158.96 871.40 24.95 05.52 045.93 年末存貨 66,472,876, 85,898,696, 90,085,294,3 133,333,458, 208,335,493, 8

56、71.40 524.95 05.52 045.93 569.16 30 平均存貨 97,277,905, 152,371,573 175,983,990, 223,418,752, 341,668,951, 030.36 ,396.35 830.47 351.45 615.09 存貨周轉次 0.21 0.23 0.23 0.18 0.17 數(shù)（次） 存貨周轉天 1,699.40 1,573.74 1,540.62 2,032.01 2,168.70 數(shù)（天） 中糧集團 0.38 0.15 0.23 0.12 0.18 同業(yè) 0.30 0.19 0.23 0.15 0.17 圖： 4-7 萬科集

57、團存貨分析趨勢圖 由圖： 4-7 萬科集團的存貨周轉率呈向上升下降 的趨勢，08-09 年的存貨周轉率為 0.23,2010年下降了 0.5,2011年下降了 0.01，從表：2-1-4 中可以看出集團 的銷售成本的增長幅度小于它的存貨增長幅度， 受國 家的宏觀經(jīng)濟政策和金融危機的影響， 存貨增加， 銷 售成本增加。從上可以得出， 萬科集團的存貨周轉率 較低，存貨的庫存風險較高，存貨的銷售速度較慢， 存貨的資金流動性較弱， 償付能力也較弱， 資本的運 用效率較低。但是，房地產(chǎn)行業(yè)存在著自己的特點， 31 它的存貨周轉率低， 周轉的天數(shù)較長。 萬科集團的存 貨周轉率水平穩(wěn)定， 波動不大， 可以看

58、出它的生產(chǎn)經(jīng) 營活動是穩(wěn)定的成熟的。 圖：4-8 萬科集團與同行業(yè)存貨周轉率趨勢分析比 較圖 由圖： 4-8可以看出， 07-08年萬科集團的存貨 周轉率低于行業(yè)水平， 09-11年高于行業(yè)水平，但是 10-11年行業(yè)呈上升的趨勢，而萬科集團呈下降的趨 勢，這說明要加強萬科的存貨管理， 降低它的銷售成 本。 2) 應收賬款周轉分析 表：4-5 2007-2011年萬科集團應收賬款周 項目 主營業(yè)務收入 轉率計算分析表 單位：元 2010年 50,713,851, 442.63 2007年 35,526,611,3 01.94 2008年 40,991,779, 214.96 2009年 48,

59、881,013,1 43.49 2011年 71,782,749,8 00.68 32 年初應收賬款 364,609,673. 864,883,012 922,774,844. 713,191,906 1,594,024,56 22 .55 24 .14 1.07 年末應收賬款 864,883,012. 922,774,844 713,191,906. 1,594,024,5 1,514,813,78 55 .24 14 61.07 1.10 平均應收賬款 614,746,342. 893,828,928 817,983,375. 1,153,608,2 1,554,419,17 89 .40

60、 19 33.61 1.09 應收賬款周轉 57.79 45.86 59.76 43.96 46.18 次數(shù)（次） 應收賬款周轉 6.23 7.85 6.02 8.19 7.80 天數(shù)（天） 中糧集團 36.6 36.75 27.01 22.25 33.46 同業(yè) 47.20 41.31 43.38 33.11 39.82 圖： 4-9 萬科集團應收賬款分析趨勢圖 由圖： 4-9 可以看出萬科的應收賬款周轉率呈先 下降，再上升，再下降，再上升的趨勢。 07-08 年下 降了 11.93次，原因是主營業(yè)務收入的增長幅度低于 應收賬款的增長幅度， 08 年的金融危機使得當年的 銷售水平低于往年的銷