房地產(chǎn)公司加強管理提出建議

1、精選文庫 建安成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中所占比重最大的支出，一般占到全部開 發(fā)成本的 60% 左右。而整個工程施工階段的管理，在既不降低房屋建造標準又 要保證工程質量的前提下，能否科學、合理的采取和運用一些有效措施來強化 自身的管理，將直接關系到開發(fā)企業(yè)最終獲得利潤的大小?，F(xiàn)將房地產(chǎn)企業(yè)在 工程施工階段控制建安成本可采取的主要舉措，提出以下建議： 一、加強對工程施工圖設計質量的審核 1、目前有很多設計人員為求省事，少用腦筋，多用鋼筋；以投資者的利益 為代價，無端增大設計上的保險系數(shù)。因此，開發(fā)商在工程開工前，應組織力 量或委托有資質的部門，對施工圖主要技術經(jīng)濟指標進行分析，如發(fā)現(xiàn)超常規(guī)， 應及

2、時與設計單位一起分析原因，進行必要的修改。 2、要結合開發(fā)房屋的基本定位，認真審查設計圖紙有無不顧實際、追求新 材料、新設備、超標準等情況。一旦發(fā)現(xiàn)及時與設計人員溝通予以調整。 二、優(yōu)先工程施工隊伍 1、邀請和接受不少于三家施工企業(yè)參與競標，并制定出以價格高低為主要 考核依據(jù)兼顧其它指標的招標文件，組織有關專家公開、公正、公平的對投標 企業(yè)進行篩選。根據(jù)政策規(guī)定和市場價格行情，研究確定合同補充條款。 2、選擇幾級資質的施工企業(yè)，要根據(jù)企業(yè)資質施工許可范圍，并結合將開 發(fā)項目的實際情況（難易程度）而定。 3、誠信是衡量施工單位的重要條件。要選有精湛的管理，并信守合同、遵 守承諾的施工單位。 三、

3、加強施工圖預算的編制和審核 1、認真編制施工圖預算，為工程招投標提供較為準確的價格依據(jù)。 2、審核工程項目分部、分項的實物量，套用預算定額以及有關費率是否符 合實際和有關文件要求。 3、審核各類涉及增減工作量的工程聯(lián)系單、設計變更、技術核定單等是否 在決算審計中予以調整。 4、審核總決算審計中是否按照施工企業(yè)投標承諾價格予以優(yōu)惠及合同條款 中關于價格方面的約定是否分別落實。 5、審核甲供材料部分是否在決算審計中足額予以扣除，是否有重復滾費情 況。 四、認真作好圖紙會審工作 組織好圖紙會審工作是減少返工、降低成本、加快工程進度的有效手段。 會審工作由開發(fā)商主持，提前10天以上通知設計、施工、監(jiān)理

4、等方面參加。借 用施工企業(yè)和監(jiān)理單位各專業(yè)有經(jīng)驗的技術人員的能力，力求多發(fā)現(xiàn)問題，并 通過設計上及時予以調整和修正，這樣在施工過程中就能把由此帶來的損失降 到最低程度。 五、施工技術措施的研究和論證 施工技術措施對建安成本的影響很大，應花精力注重研究。通?？梢栽谝?下幾個方面作出抉擇和努力: 1、樁基應視周圍環(huán)境條件許可的情況下，盡可能選擇預制樁，一則施工方 便，速度較快；二則成本較低。 2、地下室的基坑圍護方案應視地質條件好壞組織專家論證，不同的措施費 用支出差異很大。 3、屋面作法的選定，應在不改變保溫效果和其它一些技術指標的前提下, 宜從就近取材、工藝簡單、價格便宜等方面去考慮，并與設計

5、人員協(xié)商一致的 前提下進行。 4、初裝修標準盡可能低。商品房不同于經(jīng)濟適用房，客戶購房后必然要重 新裝修，因此盡可能降低交房的裝修標準，以免造成大的浪費。如墻面完成抹 灰面即可，地面面層不做。燈具、座便器和內外門均可不做。 六、重視材料的確認與價格管理 材料費用在建安成本中占了很大比重。因此開發(fā)商對材料管理應給予足夠 的重視。 1、對非甲供在 上海工程造價信息”中發(fā)布的 指導價”所覆蓋的品種數(shù)量小, 但總價高的材料，或上海工程造價信息”中沒有列入的材料，應逐項進行市場調 查后分別予以確認。確認價格時不再涉及運費、損耗、采保、裝卸費等，避免 重復支出。 2、對非甲供材料，并在 上海工程造價信息”

6、中作為信息價發(fā)布的，品種數(shù) 量大，且占總價較低的一些材料，在進行市場調查后，按統(tǒng)一下浮率一次性予 以確認。并將主要精力放在對這些材料品質、售后服務、品種規(guī)格和耐久性上。 3、對裝修材料（如花崗石、大理石、高級面磚、地磚等）要貨比三家，擇 優(yōu)選用，同時在不影響質量和外觀的前提下，以價格為主要選擇條件。 4、對于價值大的、投入精力相對少的，而風險又小的材料盡可能采用甲供 方式或由施工單位采購，建設單位看樣定貨，認定價格一次包死。 七、設備采購宜采用甲供形式電梯、水泵、軸流風機、配電箱等設備，盡 可能都采用甲方供應方式。一則不會投入很多精力；二則可以節(jié)約很多支出。 開發(fā)商可以采用招投標形式，對產(chǎn)品質量、供貨方式、售后服務及價格, 通過引進多家供貨商競標后，擇優(yōu)確定和簽約。 八、現(xiàn)場簽證制度必須嚴格 施工階段的現(xiàn)場簽證是建安成本的不確定因素，因此只有通過嚴格的制度 和對現(xiàn)場情況的及時了解與掌握來有效控制。一般可以采取如下簽證流程：施 工方提交簽證單一一現(xiàn)場監(jiān)理工程師確認 業(yè)主現(xiàn)場代表確認 預算工程 師確認一一項目經(jīng)理確認。有些內容還需要設計單位確認。缺少任何一個方面 的簽字認可，均為無效簽證。簽證僅對數(shù)量進行確認，不涉及價格，其價格由 預決算人員按政策規(guī)定和合同約定結算。 九、按合同約定控制資金支出 要及時編制工程項目的資金使用計劃