房地產(chǎn)融資幾種常見方式

1、房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋、土地抵 押、在建工程抵押 、房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款 Q 2、五天 1.2%、10 天 1.5%、15 天 2.3%; 3、月利率56% Q:短拆有什么特點(diǎn)？ A:1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2. 融資期限較短：一般6個(gè)月以內(nèi)； 3. 交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短； 4. 交易額大，一般需要擔(dān)保或抵押，完全是一種短期交易； 5. 利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。 Q:項(xiàng)目方需提供哪些資料？ A:1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2. 金融機(jī)構(gòu)營業(yè)許可證副本復(fù)印件； 3. 公司代碼證書復(fù)印件； 4. 公司法人代表證

2、明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件； 5. 公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷； 6. 經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)； 7. 公司近兩年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表； 8. 公司的驗(yàn)資報(bào)告； 9. 公司章程； 10. 公司的基本情況介紹（包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事 件、公司的發(fā)展計(jì)劃）；近年來獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來有無 違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。 Q:運(yùn)作流程是怎樣的？ A: 1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核; 2. 資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估； 3. 雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限; 4. 成交； 5. 資金劃撥； 6. 抵押登記。 四、房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資 Q Q：需要具備哪

3、些基本條件？ A:1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證； 2、債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證； 3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的2050% 4、 擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大12倍； 5、城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市 Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A:1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證； 2、企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所） Q:如何操作？ A： 1、審理2、考察3、復(fù)審4、簽約5、抵押登記6、放款7、還款 Q:放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？ A:正常情況下兩個(gè)月以內(nèi); Q:貸款期限是怎樣的？ A: 1、借款期限為1年以上，5年以下 Q:融

4、資成本是多少呢？ A:1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率； 2、 貸款是通過其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20流右; 3、 貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)2.53%； 4、 貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費(fèi)13% 五、房地產(chǎn)融資之民間借貸 Q Q:利率？ A:主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān) 1、一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在 15% 2、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在 18% 3、三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在 20以上% 七、房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A 集合信托專銀信合作 Q:什么是銀信合作？ A:銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商 業(yè)銀行的貸款額度不超

5、過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量 很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公 司來發(fā)放貸款。 Q：集合信托有哪些模式？ A:大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。 Q：具體操作是怎樣的？ A: 1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托 人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期 穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行 端。 2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合 作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新

6、，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。 3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。 4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行 個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。 *小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知： 中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知 中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知 中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知 中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知 銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào) 銀監(jiān)發(fā)201072號(hào) 1、本通知所稱銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公 司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、 運(yùn)用和處分的行為

7、。 上述客戶包括個(gè)人客戶（包括私人銀行客戶）和機(jī)構(gòu)客戶。 商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。 2、信托公司在開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行 項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。 3、信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。 4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則： (1) 自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管 理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%上述比例 已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比

8、例要求。 (2) 信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開放式。 上述融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附 加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。 5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資 于非上市公司股權(quán)。 6商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類和投 資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第 (一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范 圍。 7、對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng) 做好以下工作： (1) 商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照 150%勺 撥備覆蓋

9、率要求計(jì)提撥備，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照 11.5%、中小銀行按照10%勺資 本充足率計(jì)提資本。 (2) 商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí) 做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。 (3) 對(duì)設(shè)計(jì)為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理 財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購， 并妥善處理后 續(xù)事宜。 8、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要 積極落實(shí)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、 生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。

10、 9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。 房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A 房地產(chǎn)私募基金 房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房 地產(chǎn)項(xiàng)目。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。 基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司， 項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開 發(fā)商的項(xiàng)目公司。 基金的出資額原則上不超過總投資的 70%同時(shí)要求開發(fā)商自有資金(資產(chǎn))投 資比例不低于30% 基金會(huì)要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予 基金更高的投資回報(bào)。 在項(xiàng)目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管， 確保資金用于項(xiàng) 目合理開發(fā)。

11、基金的退出方式以項(xiàng)目銷售清算、參與項(xiàng)目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的 項(xiàng)目公司股權(quán)。 Q：怎樣的開發(fā)商符合我們的要求? A：1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。 2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳； 3、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。 Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ A: 1、區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市， 并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。 2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資 3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。 3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開發(fā) 商投資）。 4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可

12、辦理銷售許可證。 5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。 6 土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開發(fā)為主。 7、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證,居民100簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議,土地 規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。 8、銷售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià) 3500元以上，每平方利潤500元以上。 9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。 10、融資金額：1億以上。 11、融資周期：1年3年。 Q:有哪些基金？ A： 1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、 結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動(dòng)型基金,7、完全主動(dòng)型基金,8、城市發(fā)展基金。 Q：需要多少成本？ A:基

13、金模式不同，成本各不一樣： 1、股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管 理費(fèi)3%加上基金投資收益的10%再加上投資者收益的10%投資者的收益可 以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。 2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益 二可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅 *基金方總收益的計(jì)算方式： 可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（47） 協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤的1020%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用） *可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置基金返還越快，基金方的收益越少。 *風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0100代表我方投資為0,即無風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方 投資100%即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)

14、險(xiǎn)系數(shù)介于 47之間。7 為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買地階段我方出資 70%風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。 *協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。 3、 債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%加上 投資者的固定利息（利率為20%取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi) 3% 4、 單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率1020%+G管理費(fèi)3%發(fā)行費(fèi) 35%=1527% 5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP （領(lǐng)投人）年化收益率2030%+L（跟 投人）年化收益率1020%+G管理費(fèi)3%發(fā)行費(fèi)35%=2537% 6主動(dòng)型基金：開發(fā)商出資10%基金出資90%全程參與

15、買地/開發(fā)/運(yùn)營。 7、完全主動(dòng)型基金：無需開發(fā)商，管理公司 +基金公司+ 土地所有者。 8、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。 Q:基金退出？ A:基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開發(fā)，再用于支 付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營管理 費(fèi)用。 *項(xiàng)目銷售至98%，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購，認(rèn)購即做收入。 *項(xiàng)目清盤，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。 Q:項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？ A:按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失， 再由基金方承擔(dān)損失。 Q:對(duì)開發(fā)商有哪些建議？ A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮： 一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的 后期管理的基礎(chǔ)。 二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來 充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目