江寧路項目可行性研究-裝修房

1、.CCNVI 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 建設新聞網(wǎng)資料分享地址：http:/bbs 114news .com第3頁共14頁 第一章項目概況 1.1建設單位 本項目的幵發(fā)商為上海海聯(lián)置業(yè)有限公司。 1.2項目位置 “江寧路大廈”項目位于靜安區(qū)昌平路以南，康定路以北，江寧路以 東，昌化路以西區(qū)域，處江寧路、康定路交界處。主入口在江寧路上。 1.3項目規(guī)模 “江寧路大廈”為1幢27層樓的點式商辦樓，其中地下一層為車庫， 1 - 4層為裙房，510層為敞幵式辦公樓，11 26層為公寓式辦公樓，27 層為屋頂花園?？偨ㄖ娣e約為21900平方米。 1.4主要建筑技術指標 本項目的主要建筑指標詳見表

2、 11 表1 1主要建筑指標表 序號 指標名稱 單位 指標值 1 基地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 21900 其中：地下部分建筑面積 平方米 1900 地上裙房部分建筑面積 平方米 5500 地上其他部分建筑面積 平方米 14500 3 總戶數(shù)（非裙房部分） 戶 88 .CCNVI 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 1.5項目現(xiàn)狀 江寧路大廈”項目于2000年竣工，至今已空置兩年余。本案的現(xiàn)狀為: 主體為框剪結(jié)構(gòu)，主樓部分的建安工程已完成；裙房部分除設備未安裝， 其余已完成；公用部位裝飾及小區(qū)建設基本沒有；大產(chǎn)證已獲得?；谏?述現(xiàn)狀，本案的幵發(fā)商要求以 13000萬元的價格整體托盤轉(zhuǎn)

3、讓。 第二章市場研究 為了明確接盤的可行性和項目定位的合理性，特對本案周邊物業(yè)進行 調(diào)研。 2.1調(diào)研區(qū)域說明 本調(diào)研區(qū)域為安遠路以南，新閘路以北，常德路以東，昌化路以西的 閉合區(qū)域。 2.2辦公樓物業(yè)行情 經(jīng)調(diào)研，本區(qū)域的辦公樓基本上以租為主， 租金水平為2-3元/天平 方米，詳見表2- 1 “本區(qū)域辦公樓個案匯總表”。 表2- 1本區(qū)域辦公樓個案匯總表 序號 個案名稱 所處位置 租金（元/ 天平方米） 包物業(yè)管理費 與否 1 藝海大廈 江寧路、康定路 3 不包 2 時美大廈 江寧路、康定路 2 包 3 和一大廈 江寧路、昌平路 2.3-2.5 包 4 新城大廈 江寧路、新閘路 3 包 ni

4、asfiMML) 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 2.3住宅物業(yè)行情 靜安區(qū)是上海典型的城市中心區(qū)，也是上海房價最高的區(qū)域，該區(qū)域 住宅的平均售價為8000 10000元/平方米，詳見表2-2 “本區(qū)域住宅個 案匯總表”。 表22本區(qū)域住宅個案匯總表 序 號 個案名稱 所處位置 個案類別 售價（元/平方 米） 交房 狀態(tài) 1 康寧雅庭 江寧路、康定路 高層住宅 750011000 毛坯 2 新格公寓 江寧路、康定路 酒店式公寓 1100014000 全裝修 3 靜安楓景 常德路、新閘路 高層住宅 1000012300 全裝修 4 靜安晶華 安遠路、陜西北 路 高層住宅 7000- 10000

5、毛坯 酒店式公寓 未疋 全裝修 2.4定位建議 根據(jù)上述調(diào)研結(jié)果，結(jié)合中心城區(qū)寸金寸土的地段價值以及目前住宅 產(chǎn)品價格普遍上揚的市場特點，建議將本案定位為商住樓，即裙房以上部 分為酒店式公寓，經(jīng)改建包裝后推向市場。 第三章租售計劃 3.1銷售定價 “銷售定價”針對裙房部分而言。 根據(jù)“市場研究”章節(jié)中所列明的周邊樓盤的價格及本案的自身條件, 作出以下有競爭力的定價。 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 裙房：均價8000元/平方米（不含設備報價），可售建筑面積按5500 平方米計，銷售收入為 44000000元。 3.2租金定價 “租金定價”針對酒店式公寓部分而言。 酒店式公寓：價格分布詳見表 3

6、- 1 “酒店式公寓價格定位表” 表3 1酒店式公寓價格定位表 房型 面積（平方米） 數(shù)量（套） 單價（USD/月） 理論年租金 （USD/年） 兩房 130 44 1500 792000 三房 180 44 2000 1056000 小計 88 1848000 實際年租金收入（USD/年）（按入住率65%計） 1201200 實際年租金收入（合：人民幣/年）（按匯率8.3計） 9969960 車位：600元/月 /個，可租車位按40個計。年租金收入為 288000元。 3.3租售進度及租售收入 3.3.1租售進度 假定接盤日為2003年4月1日，租售起始日為2003年7月1日，裙 房的銷售期

7、為1.5年（18個月），于2004年12月31日銷售完畢。 3.3.2租售收入 詳見表3 2 “租售收入預測表”。 建設新聞網(wǎng)資料分享地址：http:/bbs 114news .com第5頁共14頁 .CCNVI niasfiMML) 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 表3 -2租售收入預測表（單位：萬元） 銷售 部分 序號 收入名稱/年月 2003 年 2004 年 小計 1-6 7-12 1-6 7-12 1 裙房銷售收入 1467 1467 1466 4400 年度小計 1467 2933 4400 租賃 部分 序號 收入名稱/年 小計 1 酒店式公寓租金收入 997 2 車位租金收入 2

8、9 年度小計 1026 第四章投資估算 4.1投資估算的依據(jù)和說明 本投資估算的測算期為二次幵發(fā)商接盤日至本案銷售完畢日，假定接 盤日為2003年4月1日，裙房銷售完畢日為 2004年12月31日。 本投資估算的編制依據(jù)為項目示意圖，非竣工圖。 本投資估算參照了近年上海已建成的同類建筑工程竣工的有關資料。 本投資估算暫不考慮裙房部分的設備安裝及屋頂花園的裝飾費用。 4.2投資估算 4.2.1購置成本 本案的整體轉(zhuǎn)讓價格為13000萬元，即二次幵發(fā)商的購置成本，其中 包括土地成本、建造成本、一次幵發(fā)期間的間接費用及原始幵發(fā)商利潤。 4.2.2二次建造成本 由于以下原因，產(chǎn)生了二次建造成本： 本案

9、的原始定位為商辦樓，現(xiàn)定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店 建設新聞網(wǎng)資料分享地址：http:/第5頁共14頁 .CCNVI 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 式公寓，所以內(nèi)部格局將有所變動； 改建為住宅項目，將增補公用部位裝飾、小區(qū)裝飾和智能化建設； 本案已空置兩年余，部分建材有所損毀或不適應當前的市場要求，須 修補或調(diào)換。 本案裙房部分外立面裝飾未完成。 因定位為酒店式公寓，所以將新增酒店式公寓的裝修及配置費用。 這部分建造成本的具體數(shù)額詳見表4- 1 “二次建造成本明細表”。 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 表4 1 次建造成本明細表（注：指標 欄的計算基數(shù)為總建筑面積- 21900平方米）

10、 部位 內(nèi)容 內(nèi)容明細 金額 （萬元） 指標（元/ 平方米） 主 樓 部 分 設計費 內(nèi)部房型及窗體結(jié)構(gòu)變動 10 4.6 建 安 費 公用部位裝飾（電梯廳、大 堂墻、地、門套大理石） 100 45.7 5 10層新砌半磚隔墻 10 4.6 內(nèi)墻板面滿批膩子粉刷 20 9.1 換窗（鑿除，新幵） 230 105 進戶門（88樘）及五金 5 2.3 樓梯地磚，木扶手，防滑條 5 2.3 智能化（紅外報警、樓宇對 講、電視監(jiān)控、寬帶） 50 22.8 衛(wèi)星電視 10 4.6 小區(qū)圍墻、門頭、綠化 20 9 分戶門內(nèi)裝修配置 2420 1105 小計1 2880 1315 裙房部分 建安費 外立面裝

11、飾 750 342 小計2 750 342 地下車庫 建安費 停車管理系統(tǒng)（人工） 3 1 小計3 3 1 預備費 不可預見費按上述費用的 20%計提 727 332 小計4 727 332 總計 4360 1990 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 423間接費用 4.231管理費用：按“二次幵發(fā)建造成本”的3%計提。 銷售費用：按銷售收入的 2%計提。 財務費用：購置成本及二次建造成本總額的 20%為自有資金，80% 為銀行貸款。因租金收入非一次性收入，具體財務費用的金額及發(fā)生時機 詳見表5- 1 “投資回收期計算表”。 上述費用詳見表4- 2 “間接費用明細表”

12、。 表4-2間接費用明細表 費用名稱 金額（萬元） 指標（元/平方米） 管理費用 131 60 銷售費用 329 150 財務費用 見“表5- 1” 見“表5- 1” 總計 460 210 4.2.4總投資 詳見表4-3 “總投資明細表” 表4 3總投資明細表 名稱 金額（萬元） 指標（元/平方米） 購置成本 13000 5936 一次建造成本 4360 1990 間接費用 460 210 總投資 17820 8136 如上表所示，本項目的總投資為17820萬元 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 第五章財務效益分析 5.1分析依據(jù)及說明 本財務分析根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度進行。 本財務分析測算起始日

13、為 2003年4月1日。 本財務分析測算中暫不考慮物業(yè)管理的收入及成本。 本財務分析中不考慮租金遞增因素。 5.2收入 詳見表3-2 “租售收入預測表”。 5.3支出 5.3.1成本支出 本項目的總投資為17820萬元。 5.3.2稅金支出 稅金分租賃稅金和銷售稅金兩部分，按5 %計提。 5.3.3財務費用 指尚未收回的投資在每年產(chǎn)生的利息支出，在原始投資收回后，利息 支出轉(zhuǎn)為利息收入，利息支出按一年期固定資產(chǎn)貸款利息5.31 %計，利息 收入按暫按2%計取。具體詳見表5- 1 “投資回收期計算表”。 建設新聞網(wǎng)資料分享地址：http:/bbs 114news .com第11頁共14頁 .CC

14、NVI 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 建設新聞網(wǎng)資料分享地址：http:/第io頁共14頁 COM 塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址： 5.4投資回收期 詳見表5- 1 “投資回收期計算表” 表5- 1投資回收期計算表(單位：萬元) 第*年 收入 支出 凈現(xiàn)金流量 (1)-( 2) 累計凈現(xiàn) 金流量 凈現(xiàn)值(折現(xiàn) 率為10 %) 累計凈 現(xiàn)值 租金 收入 售房 收入 小計 (1) 成本 支出 稅金 財務 費用 小計 (2) 1 1467 1467 17820 73 757 18650 -17183 -17183 -15619 -15619 2 1026 2933 3959 198 734 932

15、3027 -14156 2500 -13119 3 1026 1026 51 562 613 413 -13743 310 -12809 4 1026 1026 51 541 592 434 -13309 296 -12513 5 1026 1026 51 517 568 458 -12851 284 -12229 6 1026 1026 51 493 544 482 -12369 272 -11957 7 1026 1026 51 468 519 507 -11862 260 -11697 8 1026 1026 51 441 492 534 -11328 249 -11448 9 1026

16、 1026 51 412 463 563 -10765 263 -11185 10 1026 1026 51 382 433 593 -10172 251 -10934 塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址： 說明： 1從靜態(tài)角度看，本項目約在第 25年幵始盈利；從動態(tài)角度看，按 10%的折現(xiàn)率計算，本項目的盈利起始期將 在第30年。 2計算上述投資回收期時，尚未包括酒店式公寓部分的現(xiàn)值，即可用于抵押、出售的產(chǎn)權價值。 建設新聞網(wǎng)資料分享地址： http:/bbs 114news .com WWSliMMy 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 第六章結(jié)論 根據(jù)上述分析，本項目裙房以上的部分定位為酒店式公寓的

17、運作方 式，相對于純銷售項目，前期資金的投入量明顯偏大，投資的回收期明顯 偏長，且因房地產(chǎn)市場的不可控因素較多，相應的投資風險也較大。 王茵 二零零三年三月三日 目 錄 第一章 總 論 錯誤！未定義書簽 一、 項目概述 錯誤！未定義書簽。 二、 可行性研究報告編制依據(jù)和范圍 錯誤！未定義書簽。 三、 項目主要經(jīng)濟技術指標 錯誤！未定義書簽。 四、*國家森林公園概況 錯誤！未定義書簽。 第二章 項目背景及必要性 錯誤！未定義書簽 一、 項目背景 錯誤！未定義書簽。 二、項目建設的必要性與可行性 錯誤！未定義書簽。 第三章 項目選址分析 錯誤！未定義書簽 一、項目選址 錯誤！未定義書簽。 二、項目

18、城市概況 錯誤！未定義書簽。 三、經(jīng)濟發(fā)展概況 錯誤！未定義書簽。 建設新聞網(wǎng)資料分享地址：http:/bbs 114news .com WWSliMMy .COM 塑造有新聞的品牌企業(yè) ，網(wǎng)址： 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 四、公共設施依托條件及施工條件 第四章需求分析與建設規(guī)模 一、*國家森林公園現(xiàn)狀與存在問題分析 二、*國家森林公園日容量預測 三、*