賣精裝房送家電的稅務(wù)處理及案例分析

1、賣精裝房送家電的稅務(wù)處理及案例分析 案情介紹 賣房子贈(zèng)送送家電、家俱，房屋銷售合同價(jià)款 100 萬元，售房合 同中說明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、 家俱，家電、家俱的購進(jìn)價(jià)格為 10 萬元， 即其公允價(jià)值為 10 萬元，房屋的公允價(jià)值可推定為 90 萬元。成本 50 萬。 十七、賣精裝房送家電、家俱的稅務(wù)處理及案例分析 稅務(wù)處理分析 1、企業(yè)所得稅的處理 國稅函 2008875 號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一（有償） 等方式組合銷售本企業(yè)商品的， 不屬于捐贈(zèng)， 應(yīng)將總的銷售金額按各 項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 稅務(wù)處理分析 （1）借：銀行存款 100 萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 房屋 9

2、0 萬 主營業(yè)務(wù)收入 家電、家俱 10 萬 2）借：主營業(yè)務(wù)成本 房屋 50 萬 主營業(yè)務(wù)成本 家電、家俱 10 萬 貸：庫存商品 家電、家俱 10 萬 開發(fā)產(chǎn)品 房屋 50萬 稅務(wù)處理分析 2、營業(yè)稅的處理 家電、家俱銷售收入 10 萬交營業(yè)稅嗎？賣精裝房送家電、家俱 屬于混合銷售還是兼營？ 稅務(wù)處理分析 2、營業(yè)稅的處理 密不可分是混合銷售實(shí)質(zhì)所在。 如銷售空調(diào)并安裝， 為混合銷售， 兩者密不可分；但是，銷售房產(chǎn)不售家電、家俱并不影響房屋的使用 功能，不符合混合銷售要件。 應(yīng)該將銷售不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與贈(zèng)送實(shí)物作 為兩項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)，按兼營處理。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于 銷售行為，應(yīng)該繳納增

3、值稅，不用計(jì)征營業(yè)稅。 案例分析 某房地產(chǎn)開發(fā)公司為加大銷售力度，于近期推出一項(xiàng)促銷方 案，規(guī)定凡是在促銷期間與其簽訂購房合同的客戶，均可配送價(jià)值 2500元的冰箱 1臺。該公司優(yōu)惠期間共實(shí)現(xiàn)銷售收入 1500 萬元并按 此開據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票，同時(shí)送出冰箱 100臺，價(jià)值 25 萬元。 為此，該公司財(cái)務(wù)人員以此種情況在稅法上應(yīng)作為混合銷售行為向地 稅部門計(jì)算繳納營業(yè)稅76.25萬元（1500+25）X 5%。但作為增值 稅主管機(jī)關(guān)的國稅部門認(rèn)為企業(yè)上述政策理解有誤， 售房與贈(zèng)送冰箱 屬于兼營行為，營業(yè)稅與增值稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)分別確定，分別繳納。 請分析有關(guān)的流轉(zhuǎn)稅處理。 案例分析 分析 首先

4、，關(guān)于混合銷售行為的確認(rèn)。 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì) 則第六條規(guī)定， 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為 混合銷售行為?，F(xiàn)時(shí)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第五條也明確規(guī)定， 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)， 為混合銷售 行為。這里營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)是指屬于交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保 險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞 務(wù)，也即增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中所指的非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)。 這里的貨物屬于增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中所規(guī)定的概念，包括 有形動(dòng)產(chǎn)、電力、熱力、氣體在內(nèi)。 案例分析 分析 對營業(yè)稅混合銷售行為的理解，納稅人應(yīng)注意以下三個(gè)層面的 關(guān)系。 一是混合

5、銷售行為中的 “銷售 ”是指貨物銷售。 二是混合銷售行為中只涉及營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和貨物，不涉及轉(zhuǎn) 讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目。 三是貨物銷售和應(yīng)稅勞務(wù)存在著聯(lián)系。 一般而言， 貨物銷售是提供應(yīng)稅勞務(wù)同時(shí)存在一項(xiàng)行為中。就本 例而言，該房地產(chǎn)開發(fā)公司促銷行為屬于在銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)銷售貨 物（冰箱）的行為，沒有同時(shí)涉及營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和增值稅貨物銷售， 所以該項(xiàng)行為不能適用混合銷售行為的納稅處理， 而屬于營業(yè)稅兼營 應(yīng)稅行為和貨物。 案例分析 分析 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條的規(guī)定，納稅人兼營 應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的， 應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額 和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額， 其應(yīng)稅

6、行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅， 貨 物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅； 未分別核算的， 由主管稅務(wù) 機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額。 所以本例中， 該公司銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè) 稅計(jì)稅依據(jù)為 1500 萬元，而不是 1525 萬元。 案例分析 分析 其次，贈(zèng)送冰箱應(yīng)視為銷售行為繳納增值稅。應(yīng)計(jì)算繳納增值 稅 250000-（ 1+3%）X 3% = 7281.55 （元）。 十七、賣精裝房送家電、家俱的稅務(wù)處理及案例分析 3、土地增值稅的處理 精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項(xiàng)目扣除？ 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 （財(cái)法 19956 號）第七條規(guī)定， 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是

7、指納稅人 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本， 包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 前期 工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接 費(fèi)用。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工 程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 3、土地增值稅的處理 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）關(guān)于土地增值稅的扣除項(xiàng)目的規(guī)定：房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 但是，上述政策也未具體建安費(fèi)的核算內(nèi)容。那么，精裝房所用 的家電、家俱可否作為建筑安裝工程費(fèi)扣除呢？ 3、土地增值稅的處理 關(guān)于印發(fā)建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)

8、目組成 的通知（建標(biāo) 2003206 號）規(guī)定，建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金組成。直 接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。 直接工程費(fèi)：是指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用， 包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。材料費(fèi)：是指施工過程中耗 費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品的費(fèi) 用。 3、土地增值稅的處理 根據(jù)建標(biāo) 2003206 號規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成 建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實(shí)體， 不符合土地增值稅扣除項(xiàng)目的內(nèi)容，因此不能作為成本項(xiàng)目扣除。 十八、國家收回土地使用權(quán)的稅務(wù)處理 （一）營業(yè)稅的處理 有關(guān)國家收回國有土地使用權(quán)要不要繳納營業(yè)稅的問題，國家稅 務(wù)總局相關(guān)政策文件主要有以下三個(gè)： 一是國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 的通 知（國稅發(fā) 1993149 號）第八條第（一）項(xiàng)規(guī)定第二款規(guī)定： “土 地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所 有者的行為，不征收營業(yè)稅。 ” （一）營業(yè)稅的處理 二是國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土 地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 （國稅函2008277 號）規(guī)定： “納 稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具