項目投資與開發(fā)管理流程

1、項目投資與開發(fā)管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人、目的為了加強投資計劃管理，明確投資決策權(quán)限與投資管理責(zé)任，強化投資項目的事前、事中、事后控制，提高投資質(zhì)量，防范投資風(fēng)險，提升投資效益，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，特制定本制度。明確對土地信息采集、整理、研究和進行專項經(jīng)濟和技術(shù)分析的工作流程。明確對投資控制過程中的各工作節(jié)點界定和工作職責(zé)劃分。規(guī)范項目開發(fā)過程中投資控制過程和產(chǎn)品標準管理過程，加強動態(tài)控制，建立動態(tài)監(jiān)督預(yù)警機制。、適用范圍本流程適用于深聯(lián)地產(chǎn)及下屬公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 其他非房地產(chǎn)項目的投資控制參照執(zhí)行。、投資管理的原則本企業(yè)對投資的管理堅持

2、以下三個原則。以事前控制為主，其他控制為輔。預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理、準確、精細。投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。、管理職責(zé)集團總裁辦計劃總監(jiān).1負責(zé)依據(jù)集團公司戰(zhàn)略規(guī)劃和地區(qū)公司申報的土地信息編制集團三年土地儲備計劃，并于每年十一月三十日前負責(zé)補充、修編，修編后的三年土地儲備計劃由董事會審核，于當(dāng)年度獲得董事會批準；4.1.2負責(zé)組織編制投資計劃，對投資項目進行評估和選擇。4.1.3集團公司土地信息庫的建立和管理；4.1.4負責(zé)組織項目產(chǎn)品標準相關(guān)研究，確認項目的產(chǎn)品標準，負責(zé)項目產(chǎn)品標準的歸口管理，對各項目成本責(zé)任主體的產(chǎn)品標準執(zhí)行情況進行監(jiān)控并提出

3、預(yù)警。地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部4.2.1負責(zé)對地區(qū)公司所在區(qū)域內(nèi)土地信息的采集、整理、研究；4.2.2負責(zé)地區(qū)公司土地信息庫的建立和管理；4.2.3負責(zé)地區(qū)公司房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)研究，基礎(chǔ)研究應(yīng)包括土地信息研究、市場信息研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、公司戰(zhàn)略研究、競爭目標公司研究，各分項研究成果由地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部定期提交集團計劃總監(jiān)，并儲存于集團計劃總監(jiān)各研究庫。負責(zé)開展項目產(chǎn)品標準相關(guān)研究，具體編制項目的產(chǎn)品標準；地區(qū)公司合約部4.3.1負責(zé)投資估算、預(yù)算、竣工決算的編制等工作。4.3.2負責(zé)項目土地獲取過程中的商務(wù)談判、招拍掛和法院拍賣的準備工作、相關(guān)合同簽訂等工作。、項目

4、投資程序和審批初審階段5.1.1地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部負責(zé)于每月十日前將所匯集土地信息匯總整理，召開部門初審會議，初審會議通過的土地信息，以土地信息采集表并由部門主管負責(zé)人簽發(fā)上報地區(qū)公司主管副總經(jīng)理（總經(jīng)理），經(jīng)主管副總經(jīng)理（總經(jīng)理）審核報總經(jīng)理辦公會辦批準后進入立項階段。5.1.2未獲通過的土地信息，由地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部負責(zé)歸檔，重點信息由主管對后續(xù)成交情況或條件變化情況予以追蹤紀錄。立項階段5.2.1地區(qū)公司組織對初審?fù)ㄟ^的項目定地踏勘和周邊市場初步調(diào)查（地區(qū)公司總經(jīng)理市場部技術(shù)開發(fā)部參與），地區(qū)公司提交由地區(qū)公司總經(jīng)理簽發(fā)初步市場判斷書面報告予集團計劃總監(jiān)；未設(shè)立地區(qū)公司的新項目，由集團計

5、劃總監(jiān)組織專業(yè)公司進行編制初步市場判斷；5.2.2地區(qū)公司組織對初審?fù)ㄟ^的項目進行法律風(fēng)險調(diào)查，就合同條款、合同他方背景資料、潛在法律糾紛等諸方面，形成書面法律意見提交集團計劃總監(jiān)；5.2.3集團計劃總監(jiān)根據(jù)初步市場判斷和法律意見書，對符合上報條件項目以立項建議書由計劃總監(jiān)簽發(fā)上報集團總裁執(zhí)行董事董事會審批，批準項目進入可行性研究階段?？尚行匝芯侩A段5.3.1地區(qū)公司市場部負責(zé)完成初步市場定位報告，報告內(nèi)容宏觀分析、區(qū)域市場分析、競品分析、銷售預(yù)期售價等；5.3.2地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部負責(zé)編制可行性研究報告（建筑面積萬平方米或起拍價愈億元以上項目，另組織顧問公司單獨調(diào)研，單獨提交可行性研究報告予

6、總裁審核）；.3地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部依據(jù)經(jīng)濟預(yù)期方案模擬提出規(guī)劃要點草案，并組織進行初始規(guī)劃設(shè)計，提出技術(shù)分析；5.4依據(jù)初始設(shè)計和技術(shù)分析，地區(qū)公司合約部提交建安投資估算；地區(qū)公司財務(wù)部提交管理和財務(wù)費用估算、投資估算表，資金籌措方式與來源、稅務(wù)放、財務(wù)效益初步分析予地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部；5.5地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部根據(jù)初始規(guī)劃設(shè)計和技術(shù)分析及各項估算成果，結(jié)合土地獲取形式，經(jīng)部門內(nèi)審會后，形成項目可行性研究報告初稿；可行性研究的內(nèi)容必須包括以下六個方面。（）對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。（）對企業(yè)經(jīng)營的影響。（）主要風(fēng)險和應(yīng)對措施。（）企業(yè)的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要。（）投資

7、收益。（）稅務(wù)論證。.6地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部將項目可行性研究報告初稿報地區(qū)公司總經(jīng)辦批準，備齊資料上報集團計劃總監(jiān)。資料內(nèi)容必須包括以下內(nèi)容為：（）項目投資申請報告或建議書。（）投資企業(yè)對投資項目的投資決定或決議。（）項目可行性研究報告。（）有關(guān)合同、（協(xié)議）草案。（）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負債情況。（）有關(guān)合作單位的資信情況。（）政府的有關(guān)許可文件。（）項目執(zhí)行人的資格及能力等。5.7集團計劃總監(jiān)在收到項目報批的全部資料后，對該項目進行審查，并提出審查意見。對審查予以否決的項目，在征得集團總裁的同意后，由集團計劃總監(jiān)將審查意見書面返還給申報地區(qū)公司。申報地區(qū)公司對審查意見有異議的，可申請復(fù)查

8、一次。.8經(jīng)審查認為基本可行的項目，在征求集團總裁意見后，由集團計劃總監(jiān)組織有董事長、執(zhí)行董事、集團總裁、財務(wù)總監(jiān)、地區(qū)公司總經(jīng)理、地區(qū)公司市場部技術(shù)開發(fā)部等參加項目可行性論證評審會 。.9項目可行性論證評審會的內(nèi)容（）查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。（）對項目的疑點、隱患提出質(zhì)疑。（）評價項目執(zhí)行人的資格及能力等。（）提出項目的最終決策和建議等。.10 董事長根據(jù)評審會對項目所做出的決議，簽署審批意見。5.3.11 集團計劃總監(jiān)根據(jù)董事長的審批意見，下達書面批復(fù)文件項目投資決議書即可進入土地獲取執(zhí)行階段。一般情況下，在收到地區(qū)公司的上報申請后，應(yīng)在個工作日內(nèi)完成項目的審查與批復(fù)。項

9、目土地獲取執(zhí)行階段5.4.1 地區(qū)公司財務(wù)部制定土地資金計劃，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理辦公會批準后上報集團財務(wù)總監(jiān)，集團財務(wù)總監(jiān)對該計劃進行審查，并提出審查意見。對審查予以否決的項目，在征得集團總裁的同意后，由集團計劃總監(jiān)將審查意見書面返還給申報地區(qū)公司。申報地區(qū)公司對審查意見有異議的，可申請復(fù)查一次。經(jīng)審查認為可行的，在征求集團總裁、執(zhí)行董事、董事會意見后批準執(zhí)行。5.4.2地區(qū)公司合約部負責(zé)土地獲取的商務(wù)談判，法律文書制定等全過程工作，技術(shù)開發(fā)部、法務(wù)專員配合；另法律文書需報集團執(zhí)行董事批準后采用；地區(qū)公司合約部負責(zé)招拍掛和法院土地拍賣的準備工作，制定包括底價測算在內(nèi)的拍賣執(zhí)行過程和拍賣策略；5.

10、4.3地區(qū)公司合約部負責(zé)土地使用合同簽定，并辦妥直至規(guī)劃要點前的全部法律文書；5.4.4地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部負責(zé)協(xié)助地區(qū)公司行政及人力部辦理相關(guān)房地產(chǎn)單項開發(fā)公司的設(shè)立手續(xù)；、投資控制概念規(guī)劃階段的投資控制6.1.1集團計劃總監(jiān)負責(zé)組織地區(qū)公司相關(guān)部門進行市場調(diào)查和項目情況調(diào)查，進行項目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。6.1.2地區(qū)公司技術(shù)開發(fā)部根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點、可行性研究報告、初始規(guī)劃設(shè)計及技術(shù)分析，初步市場判斷、市場定位報告等組織部門人員編制建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書、 建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計招標文件并根據(jù)公司開發(fā)總計劃和標準設(shè)計專項計劃模版編制項目設(shè)計總體計劃（草案）。6.1.3 技術(shù)開發(fā)部組織集

11、團計劃總監(jiān)、地區(qū)公司總經(jīng)辦、市場部對 建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計招標文件、建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書進行評審。 評審結(jié)束后三個工作日內(nèi)，各參會部門或人員將評審意見提交技術(shù)開發(fā)部，技術(shù)開發(fā)部根據(jù)評審意見修訂建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計招標文件和建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，修訂后建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書經(jīng)技術(shù)開發(fā)部經(jīng)理簽字審定后，報總經(jīng)理批準后實施。建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計招標文件技術(shù)開發(fā)部經(jīng)理簽字審定，總經(jīng)理審核，報集團計劃總監(jiān)審核， 審核通過后經(jīng)集團總裁批準報集團執(zhí)行董事董事會審批確定。技術(shù)開發(fā)部協(xié)助合約部委托多家設(shè)計單位設(shè)計規(guī)劃方案，技術(shù)開發(fā)部收到方案設(shè)計后五日內(nèi)，組織部門內(nèi)部評審就各方案優(yōu)劣之處書面列舉，確定初步傾向方案；由技術(shù)開發(fā)部組織評審，董事長執(zhí)行董事集團總裁計劃總監(jiān)地區(qū)公司總經(jīng)理市場部參與評審