新天地購物中心招商策略

1、新天地購物中心金海峽投資顧問公司團(tuán)隊(duì)第一次階段性報(bào)告,內(nèi)容大綱,總體籌備工作 整體定位規(guī)劃及招商策略 整體規(guī)劃設(shè)計(jì) 營運(yùn)前籌備工作 裝潢工程協(xié)調(diào),總體籌備工作,工作團(tuán)隊(duì)人員編組,整體作業(yè)進(jìn)度表,第一階段總籌備工作進(jìn)度表,協(xié)調(diào)顧問團(tuán)隊(duì)與設(shè)計(jì)師進(jìn)行全案檢討與整合,業(yè)主理念,最佳開發(fā)效能,設(shè)計(jì)師,協(xié)調(diào),整體定位暨招商策略規(guī)劃,市場分析 競爭分析 整體定位 進(jìn)駐廠商組合 招商策略擬定,內(nèi)容綱要,市場分析,宏觀市場分析 唐山市區(qū)人口3年來增長比例不大，城市人口覆蓋率低，外來流動人口比例偏低。 唐山市消費(fèi)水平中食品支出的比例較高，達(dá)到40%左右，而用于衣著、服務(wù)類的支出僅占15%左右，其他各項(xiàng)較為平均。由

2、于缺乏消費(fèi)場所，導(dǎo)致在購物和服務(wù)方面的支出較低。 唐山市人均年可支配收入、實(shí)際支出、消費(fèi)及非消費(fèi)性支出3年來變化不大，充分說明了3年來唐山商業(yè)市場并沒有充分挖掘客戶潛在消費(fèi)能力，并通過經(jīng)濟(jì)杠桿拉動內(nèi)需增長.,現(xiàn)代人群消費(fèi)購物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品位的需求，更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅。這種趨勢促使中國城市商業(yè)快速發(fā)展，迅速開始跨越百貨商場、大型超市、倉儲量販店等單一零售業(yè)態(tài)的發(fā)展階段，直接與國際商業(yè)發(fā)展接軌。,地域優(yōu)勢及周邊交通狀況分析,新天地商業(yè)廣場北臨國防道、西接建設(shè)路，南靠南新道，文化路貫穿其中，交通便捷，道路順暢。廣場距唐山百貨大樓同屬唐山中心商業(yè)區(qū)，其不可復(fù)制的商業(yè)龍頭地理

3、位置優(yōu)勢使“新天地商業(yè)廣場”擁有強(qiáng)勁的升值潛力。 新天地商業(yè)廣場地處唐山市內(nèi)交通網(wǎng)樞紐地位，其公交車線路呈輻射狀向全市延伸。廣場周邊公交線路有4路、10路、19路、26路、28路、32路、36路等。,行業(yè)市場分析,唐山市整體商業(yè)地產(chǎn)市場正處于發(fā)展期，增長速度快（年增長率50%左右），商業(yè)用房的平均附加值較低（2000元/平方米），主要商業(yè)項(xiàng)目符合化、規(guī)?；潭炔?，商業(yè)用房經(jīng)營定位檔次偏低，且以街商為主。大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營空白較大，商業(yè)市場細(xì)分（專業(yè)化市場形成）正在進(jìn)行。 以社區(qū)為核心的商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)正在逐步形成。 唐山市大型商業(yè)嚴(yán)重不足，商業(yè)用房市場挖掘潛力大 . 現(xiàn)有商業(yè)中心總體經(jīng)營檔次

4、偏低，以建國路和小山服裝批發(fā)市場為主的商業(yè)街主要面向縣城和城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)業(yè)人口，檔次定位很低，商品種類單調(diào)。以新華道-唐山百貨大樓為主的商業(yè)區(qū)主要面向城市中等收入階層，但品種嚴(yán)重匱乏、經(jīng)營模式落后，無法形成規(guī)?；瘍?yōu)勢，因此不能滿足唐山現(xiàn)有中擋、中高檔、高檔消費(fèi)群體的綜合化需求。,競爭性分析,根據(jù)以上商圈研究的結(jié)果可以自然地得到以下結(jié)論： 1、本項(xiàng)目適合擁有：超市（大型購物中心） 2、超市（大型購物中心）的商品加權(quán)平均毛利率應(yīng)為10%左右，這樣即有明顯的價(jià)格優(yōu)勢形成市場的競爭力，同時(shí)新天地商業(yè)廣場的規(guī)模也足以支持該超市（大型購物中心）營業(yè)額大大高于其“損益平衡點(diǎn)”以獲得可觀的利潤。 3、以食品生

5、鮮及日用百貨為主力品種，同時(shí)完善服裝、電器等經(jīng)營門類，滿足消費(fèi)者“應(yīng)有盡有、一次足，夠”的消費(fèi)需求。 4、提供完善的商品體系與廣場其他服務(wù)性功能相匹配，將成為唐山中心商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代商業(yè)板塊。,5、以首年2億的銷售額為基數(shù)，每年遞增10%，將占據(jù)唐山市區(qū)商業(yè)15%的市場份額。 6、銷售額結(jié)構(gòu)比例如下： A：食品飲料占50% B：日用品占25% C：生活電器占12.5% D：針織品占8.3% E：文娛辦公用品占4.2% 我們認(rèn)為目前唐山市場最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競爭力的企業(yè)是唐山百貨大樓。下面，我們就對新天地超市與唐山百貨大樓作一下綜合對比,整體定位商圈設(shè)定,主次商圈範(fàn)圍 預(yù)估主商圈為車程30分鐘/半徑15

6、公里內(nèi)所涵括之範(fàn)圍 商圈影響人口 保守估算主次商圈內(nèi)之影響人口約120萬人。,創(chuàng)造新經(jīng)濟(jì)價(jià)值的休閒購物中心 結(jié)合Power Center的概念 提供高貴實(shí)惠的購物天地 創(chuàng)造休閒歡愉的自然空間 打造唐山引以為傲的地標(biāo),整體定位商場定位,整體定位商品結(jié)構(gòu),就商品結(jié)構(gòu)的比例來看，量販店及百貨公司的佔(zhàn)比各約25%， 家居約20%，各式專門店約15%，其餘休閒娛樂、餐飲設(shè)施等共佔(zhàn)15%。,因此本案訴求中上階級的家庭，並鎖定1450歲的消費(fèi)者為主要客層。,整體定位目標(biāo)客層,進(jìn)駐廠商組合業(yè)態(tài)業(yè)種組合,營業(yè)面積為各業(yè)種之大分類賣場淨(jìng)面積(不含走道及大小公設(shè)),進(jìn)駐廠商組合平面規(guī)劃,進(jìn)駐廠商組合平面配置,招商策

7、略擬定市場區(qū)隔,1. 市區(qū)型休閒購物中心 提供高貴實(shí)惠的商品選擇，知名店家的服務(wù)，與其他商場區(qū)隔。 2. 悠閒舒適開放的空間規(guī)劃 結(jié)合戶外精心規(guī)劃的休閒空間、是民眾購物休閒的最佳場所。 3. 購物、吃、喝、玩、樂最佳的組合 可提供消費(fèi)者舒適之購物空間與多元化的休閒選擇。 4. 結(jié)合三大知名主題店 進(jìn)駐百貨公司、量販店、家居中心打造市民生活不可缺的去處。,招商策略擬定特色訴求,商圈涵蓋整個(gè)唐山地區(qū)，具備市區(qū)型休閒購物中心最佳的立地條件 新天地係財(cái)務(wù)健全、實(shí)力雄厚的知名企業(yè)所打造 由知名的金海峽投資顧問公司協(xié)專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)本案之籌備、招商與經(jīng)營管理 明確掌握開發(fā)時(shí)程，預(yù)定2004年年初開幕,招

8、商策略擬定條件優(yōu)勢,本案進(jìn)駐條件規(guī)劃有租金、抽成、包底抽成、租金三種型態(tài)，係考量整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，並依據(jù)零售及專業(yè)店的慣例而訂定。,招商策略擬定招商方向,主題核心店 1 量販店（Hypermarket) 本案將以國外知名量販等為第一優(yōu)先招商目標(biāo)，臺灣次之，以為量身訂做的賣場為主要招商訴求。 2 百貨公司 (Department Store) 尋求國外及臺灣知名百貨公司如為主要招商目標(biāo)。 3 家居中心（Home Center) 本案將以主題性的專區(qū)規(guī)劃，結(jié)合家居、家具、DIY賣場，吸引 廠商進(jìn)駐。 餐廳、速食店等 餐廳速食店等將訴求國內(nèi)外知名主題性以及功能性，可，將是首見創(chuàng)新的餐飲據(jù)點(diǎn)。,整體規(guī)劃設(shè)計(jì),內(nèi)容綱要,動線計(jì)畫、平面構(gòu)成及區(qū)域大分類計(jì)劃 環(huán)境形象概念、空間特性計(jì)劃、及設(shè)施主題與方向性設(shè)定 植栽形象計(jì)畫、與建築空間檢討 整體商業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計(jì) 公共區(qū)域內(nèi)裝基本設(shè)計(jì)及廠商設(shè)計(jì)規(guī)範(fàn) 公共區(qū)域內(nèi)裝設(shè)