《萬(wàn)科集團(tuán)責(zé)任成本管理體系指引》

1、共享知識(shí)分享快樂(lè)1.目的為提高集團(tuán)成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，特制定本管理指引。2.范圍本管理指引旨在為集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司建立責(zé)任成本體系，適用于萬(wàn)科集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司。3.職責(zé)3.1萬(wàn)科集團(tuán)成本管理委員會(huì)負(fù)責(zé)本管理指引的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)，集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部成本組負(fù)責(zé)有關(guān)具體對(duì)接事宜。3.2萬(wàn)科集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施本管理指引。4.方法與過(guò)程控制4.1責(zé)任成本體系釋義4.1.1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過(guò)程是程序性很強(qiáng)的專業(yè)合作過(guò)程，各個(gè)專業(yè)過(guò)程所確定、形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。4.1.2房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作,房地產(chǎn)成本管理依

2、賴于各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。4.1.3萬(wàn)科責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。4.1.4萬(wàn)科責(zé)任成本體系旨在加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。4.2責(zé)任成本體系組成要素4.2.1責(zé)任主體：以公司設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責(zé)任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門。4.2.2責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。4.2.3責(zé)任目標(biāo)：按公司成本管理宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)

3、應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)為追求目標(biāo)。4.2.4反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性。4.2.5評(píng)價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。aaaaaaaa共享知識(shí)分享快樂(lè)4.2.6萬(wàn)科責(zé)任成本體系之要素概括表責(zé)任范圍土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi)建造成本責(zé)任主體配合部門項(xiàng)目發(fā)展部評(píng)價(jià)部門財(cái)務(wù)部責(zé)1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化設(shè)計(jì)部銷售部2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)任量設(shè)計(jì)部工程部目3、獲取競(jìng)爭(zhēng)性的合理低價(jià)工程

4、部成本部項(xiàng)目經(jīng)理部4、現(xiàn)場(chǎng)成本管理、施工質(zhì)量與標(biāo)效率項(xiàng)目經(jīng)理部工程部銷售費(fèi)用銷售部成本部成本部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組工程部財(cái)務(wù)部管理費(fèi)用各職能部門財(cái)務(wù)部4.3責(zé)任成本體系的范例萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司責(zé)任成本體系表主導(dǎo)部門配合部門反饋指標(biāo)考核部門土地獲得成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)每平米地價(jià)項(xiàng)目發(fā)展部銷售部財(cái)務(wù)管理部土地獲得時(shí)間-報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部辦公室報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率-設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部工程部每平米設(shè)計(jì)費(fèi)-三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程部設(shè)計(jì)部主體建造成本(主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi))社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）:財(cái)務(wù)管理部成本管理部規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部銷售部項(xiàng)目部規(guī)劃設(shè)計(jì)周期成本管理部結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì)工程

5、部設(shè)計(jì)部招標(biāo)及簽約工程部每平米鋼筋含量每平米含砼量成本部招標(biāo)比率項(xiàng)目經(jīng)理部最低價(jià)定標(biāo)比率成本管理部成本管理部成本管理部成本管理部材料采購(gòu)工程部成本部甲定材料占造價(jià)成本管理部設(shè)計(jì)變更比率項(xiàng)目經(jīng)理部統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買率設(shè)計(jì)部變更比率工程部成本管理部工程簽證項(xiàng)目經(jīng)理部工程部簽證比率成本管理部aaaaaaaa工程結(jié)算開發(fā)間接費(fèi)共享知識(shí)分享快樂(lè)工程部成本部結(jié)算錯(cuò)漏率工程管理部項(xiàng)目部-工程管理費(fèi)項(xiàng)目經(jīng)理部工程管理部-利息財(cái)務(wù)管理部-營(yíng)銷支持費(fèi)用銷售部客戶事務(wù)部管理費(fèi)用各部門每平米管理費(fèi)每平米營(yíng)銷費(fèi)人均行政費(fèi)用每平米管理費(fèi)用人均銷售收入財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部銷售費(fèi)用銷售部客戶事務(wù)部每平米銷售費(fèi)用每平米廣告費(fèi)用人均銷

6、售員面積財(cái)務(wù)管理部稅金物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益財(cái)務(wù)部物業(yè)管理公實(shí)際交納稅率物業(yè)實(shí)際盈虧額集團(tuán)財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)管理部司上表供各公司建立責(zé)任成本體系參考用，其中：責(zé)任成本范圍至少應(yīng)包括上述劃分范圍，但可作更明細(xì)的劃分。4.4責(zé)任成本體系建立程序4.4.1由公司總經(jīng)理牽頭，成本管理部具體組織，按本指引劃分責(zé)任成本范圍，確定責(zé)任主體和配合部門，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)；4.4.2各公司可可根據(jù)本指引選擇、調(diào)整具體反饋指標(biāo)，可自行協(xié)商確定反饋指標(biāo)的合理區(qū)間。4.4.3經(jīng)各部門討論、總經(jīng)理批準(zhǔn)，整理形成適用于本公司的“責(zé)任成本管理辦法”，報(bào)總部備案；并在公司內(nèi)作普及宣傳和具體執(zhí)行；4.4.4根據(jù)本公司管理能力和項(xiàng)目情況，制定適用于

7、本公司的階段性目標(biāo),譬如：招標(biāo)金額定價(jià)比例設(shè)計(jì)變更占造價(jià)的比例鋼筋含量的合理控制比率每平米質(zhì)量維修成本規(guī)模經(jīng)濟(jì)成本優(yōu)勢(shì)每平米售后物業(yè)凈支出銷售費(fèi)用占銷售收入比率90%以上3%以下90%以上5元/平米50元/平米0元/平米2.50%公司司成本管理部會(huì)同財(cái)務(wù)管理部按項(xiàng)目定期公布“責(zé)任成本考核報(bào)告”，并抄報(bào)集團(tuán)成本管理委員會(huì)。5.支持文件aaaaaaaa共享知識(shí)分享快樂(lè)vkcw03-23-f1成本指標(biāo)明細(xì)表aaaaaaaa共享知識(shí)分享快樂(lè)反饋指標(biāo)單位計(jì)算公式土地獲得成本每平米地價(jià)元/平米=土地獲得成本/總建筑面積土地獲得時(shí)間天從購(gòu)地簽約到土地按約定使用功能落下時(shí)為止。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-報(bào)批報(bào)建費(fèi)報(bào)建費(fèi)

8、用節(jié)減率%=（按政策應(yīng)繳納報(bào)批報(bào)建費(fèi)-實(shí)際費(fèi)）/按政策應(yīng)交納費(fèi)用-設(shè)計(jì)費(fèi)每平米設(shè)計(jì)費(fèi)元/平米=設(shè)計(jì)費(fèi)總額/總建筑面積-三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)每平米三通費(fèi)用每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi)主體建造成本(主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi))社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）:元/平米元/平米=三通費(fèi)用總額/總面積數(shù)=臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用總額/總建筑面積規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)周期天自土地協(xié)議簽署日（或上一期動(dòng)工之結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)每平米鋼筋含量每平米含砼量完畢之日公斤/平米=鋼筋總用量/總建筑面積立方/平米=砼總用量/總建筑面積招標(biāo)及簽約招標(biāo)比率%=通過(guò)招標(biāo)定價(jià)的合約總額/造價(jià)總金最低價(jià)定標(biāo)比率%=最低價(jià)中標(biāo)的招標(biāo)合同總額/

9、招標(biāo)合aaaaaaaa共享知識(shí)分享快樂(lè)材料采購(gòu)甲定材料占造價(jià)比率%=甲供、甲限及三方合同材料總額/主本總額統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買率%=參與集團(tuán)統(tǒng)購(gòu)的材料金額/統(tǒng)購(gòu)品種設(shè)計(jì)變更變更比率%=設(shè)計(jì)變更造價(jià)總額/工程造價(jià)總額工程簽證簽證比率%=現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本總額/工程造價(jià)總額工程結(jié)算%結(jié)算錯(cuò)漏率=（甲乙方結(jié)算價(jià)格-審核后結(jié)算價(jià)格算價(jià)格開發(fā)間接費(fèi)-工程管理費(fèi)每平米管理費(fèi)元/平米=項(xiàng)目工程管理費(fèi)總額/項(xiàng)目建設(shè)總面-利息-營(yíng)銷支持費(fèi)用每平米營(yíng)銷費(fèi)元/平米=項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用總額/項(xiàng)目建設(shè)總面積管理費(fèi)用人均行政費(fèi)用每平米管理費(fèi)用人均銷售收入銷售費(fèi)用每平米銷售費(fèi)用每平米廣告費(fèi)用元/人元/平米元/人元/平米元/平米=行政費(fèi)用總額/當(dāng)年加權(quán)總?cè)藬?shù)=管理費(fèi)用總額/當(dāng)年結(jié)算面積=銷售收入總