益陽(yáng)地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告44p

1、【前言】本次項(xiàng)目組所提交的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，主要是從地區(qū)概況、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)、消費(fèi)者需求、供求關(guān)系以及片區(qū)市場(chǎng)等幾個(gè)部分觸發(fā)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研取證，其目的在于對(duì)益陽(yáng)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售市場(chǎng)充分了解后，針對(duì)“龍城國(guó)際”項(xiàng)目作出精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位與形象定位，為下一步整合營(yíng)銷(xiāo)與推廣策略奠定夯實(shí)基礎(chǔ)?！灸夸洝康谝徽拢汉暧^環(huán)境概況第一節(jié)：城市概況第二節(jié)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三節(jié)：經(jīng)濟(jì)水平第四節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀第五節(jié)：預(yù)測(cè)分析（未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析）第二章：區(qū)域市場(chǎng)分析第一節(jié)：區(qū)域位置分析第二節(jié)：區(qū)域發(fā)展分析第三節(jié)：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第四節(jié)：預(yù)測(cè)分析（區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析）第三章：市場(chǎng)供給分析研究

2、第一節(jié)：在售樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)分析第二節(jié)：待售樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)分析第三節(jié)：區(qū)域典型樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)分析第四節(jié)：區(qū)域供給特征分析第五節(jié)：預(yù)測(cè)分析（區(qū)域市場(chǎng)供給總結(jié)分析）第四章：市場(chǎng)需求研究第一節(jié)：消費(fèi)者基本特征第二節(jié)：置業(yè)狀況第三節(jié)：置業(yè)偏好第四節(jié)：置業(yè)經(jīng)濟(jì)能力第五節(jié)：需求特征分析第六節(jié)：預(yù)測(cè)分析第五章：調(diào)研總結(jié)第一章、宏觀環(huán)境概況第一節(jié)、城市概況一、城市規(guī)模城市規(guī)模小、人口少，承載能力不大，輻射能力有限。益陽(yáng)市位于湖南省中部偏北，背倚武陵，懷抱洞庭，東鄰長(zhǎng)沙，北靠長(zhǎng)江，古稱(chēng)“荊楚要塞，吳蜀門(mén)戶”。全市轄7個(gè)區(qū)縣（市），總?cè)丝?60萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口149萬(wàn)，總面積12144平方公里。益陽(yáng)市的城區(qū)面積只有1935平方公里，

3、其中建成區(qū)面積53平方公里、城區(qū)人口約50萬(wàn)實(shí)效論點(diǎn)：益陽(yáng)因受城市規(guī)模、人口數(shù)量，承載能力、輻射能力的影響，從而導(dǎo)致多年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后，這些都是將益陽(yáng)拉入湖南省三線城市的主要根源。二、 城市定位長(zhǎng)沙“后花園”，3+5城市群之衛(wèi)星城。益陽(yáng)市別稱(chēng)“銀城”，益陽(yáng)空氣環(huán)境指數(shù)達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，林木綠化率為48.9，中心城區(qū)綠化覆蓋率為 32，2004年省政府授予益陽(yáng)市為“全省空氣環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良城市”，因距省城長(zhǎng)沙車(chē)距僅為1小時(shí)左右，因此被譽(yù)為長(zhǎng)沙“后花園”。3+5城市群體系架構(gòu)圖 2007年4月30日，第一屆“3+5”城市群體系架構(gòu)會(huì)議在長(zhǎng)沙召開(kāi)，此論題在湖南省發(fā)改委組織的“湖南省發(fā)展專(zhuān)題報(bào)告會(huì)”上作了重

4、點(diǎn)闡述，進(jìn)一步肯定了益陽(yáng)作為長(zhǎng)沙后花園的重要位置，會(huì)上確定其中心思想為：益陽(yáng)作為長(zhǎng)沙的后花園，是長(zhǎng)株潭城市群的衛(wèi)星城市之一，在未來(lái)的建設(shè)任務(wù)中主要是抓好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開(kāi)發(fā)陌生的新型生態(tài)、人文及旅游資源，與長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。 實(shí)效論點(diǎn)：湖南省政府的扶持使益陽(yáng)得以發(fā)展與提升，首先是“長(zhǎng)沙后花園”的封號(hào)將其生態(tài)旅游資源歸于城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，此外“3+5”城市群體系架構(gòu)的組建，更是明確了益陽(yáng)的重要位置。這一整體戰(zhàn)略都為益陽(yáng)市創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)、人口、各類(lèi)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的前提，特別是房地產(chǎn)行業(yè)更是受益菲淺。三、 城市資源綠色生態(tài)、人文與旅游資源是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。綠色生態(tài)資源：益陽(yáng)歷史悠久，文化燦爛，風(fēng)光秀美，物產(chǎn)富饒

5、，是有名的魚(yú)米之鄉(xiāng)、竹子之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)和世界羽毛球冠軍的搖籃，在生態(tài)文化旅游發(fā)展方面的確有許多得天獨(dú)厚的條件與優(yōu)勢(shì)。1、人文資源：益陽(yáng)可謂人杰地靈，唐代有宰相裴休、詩(shī)僧齊己，明清重臣有郭都賢、陶澍、胡林翼等，現(xiàn)代文化名人有葉紫、周谷城、周揚(yáng)、周立波、張國(guó)基。公元372年，漢傳佛教凈土宗初祖慧遠(yuǎn)一行來(lái)益陽(yáng)，建寶泉寺與清修寺，設(shè)“遠(yuǎn)公道場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)“凈土法門(mén)”，從此佛教在東方廣為流傳，因此這里又是漢傳佛教的策源地。荊楚文化的重要支流梅山文化的主要發(fā)源地也在益陽(yáng)，它是由南方遠(yuǎn)古少數(shù)民族首領(lǐng)蚩尤創(chuàng)造的，是我國(guó)傳統(tǒng)文化的一個(gè)重要組成部分。益陽(yáng)置縣兩千多年，留下眾多歷史遺跡，如屈原流放時(shí)住過(guò)的花園洞，作天問(wèn)時(shí)

6、的鳳凰山、釣魚(yú)臺(tái)，三國(guó)時(shí)關(guān)羽“單刀赴會(huì)”所經(jīng)的渡口，黃蓋駐節(jié)的帳壘，還有“諸葛井”“魯肅堤”，市中心反映明清碼頭商業(yè)文化盛極一時(shí)的九宮十八廟遺存等。2、旅游資源：益陽(yáng)市近年來(lái)致力于打山水品牌，做生態(tài)文化文章，截至目前為止已開(kāi)發(fā)和建設(shè)了38個(gè)比較成熟的對(duì)外開(kāi)放的旅游景區(qū)和景點(diǎn)，并利用益陽(yáng)地處長(zhǎng)沙至張家界旅游黃金線路的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，全力打造山水生態(tài)游、健身休閑游、歷史文化和民俗風(fēng)情游三大產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)業(yè)不斷做大做強(qiáng)。益陽(yáng)的旅游業(yè)從一個(gè)不成型的產(chǎn)業(yè)，到確定為市里重點(diǎn)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)“十一五”期間，得到了長(zhǎng)足發(fā)展。2010年全年益陽(yáng)市旅游總收入76.3億元，增長(zhǎng)達(dá)21.5%，益陽(yáng)市旅游產(chǎn)業(yè)已從弱勢(shì)產(chǎn)

7、業(yè)向舉足輕重的支柱型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。市中心城區(qū)也在“留山水風(fēng)光，建生態(tài)新城”的發(fā)展理念指導(dǎo)下，由香港佳寧娜集團(tuán)投資28億元進(jìn)行建設(shè)的梓山湖公園、由佛源大和尚與市政府聯(lián)合投資9000萬(wàn)元打造的會(huì)龍山佛教文化公園等核心景區(qū)建設(shè)已全面啟動(dòng)。這個(gè)核心景區(qū)包括會(huì)龍、秀峰、奧林匹克三大公園，白鹿、棲霞兩大寺廟和梓山湖及沿江風(fēng)光帶，簡(jiǎn)稱(chēng)為“三園兩寺一湖一帶”。益陽(yáng)市生態(tài)規(guī)劃圖緹香錦苑實(shí)效論點(diǎn)：益陽(yáng)城市綠化資源是它被定位為“長(zhǎng)沙后花園”的主要資本，自然環(huán)境優(yōu)美，人文資源豐厚，是城市發(fā)展定向的有力支持，益陽(yáng)政府在打造“山水益陽(yáng)、宜居新城”核心指導(dǎo)方針下，著力發(fā)展城市環(huán)境與景觀資源，打造益陽(yáng)城市名片，同時(shí)也為地區(qū)房地產(chǎn)

8、市場(chǎng)的飛速發(fā)展提供了重要的推動(dòng)力。四、 城市空間布局以片區(qū)組團(tuán)為中心發(fā)展，戰(zhàn)略核心十分明顯。益陽(yáng)市區(qū)建設(shè)用地空間布局為“一個(gè)中心、三個(gè)組團(tuán)、二個(gè)點(diǎn)、三大公園、一個(gè)風(fēng)光帶、兩條自然風(fēng)景線”。一個(gè)中心益陽(yáng)市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)等綜合中心，主要發(fā)展商貿(mào)、高科技、服務(wù)、行政辦公、金融、文教、科研、體育、交通等，形成益陽(yáng)市區(qū)規(guī)模最大的綜合組團(tuán)。規(guī)劃將其分成四個(gè)功能片區(qū)，即朝陽(yáng)核心綜合片、桃花侖綜合片、赫山綜合片和志溪河綜合片。三個(gè)組團(tuán)城北（橋北）組團(tuán)益陽(yáng)市區(qū)級(jí)中心組團(tuán)，主要發(fā)展商貿(mào)、文教、體衛(wèi)、行政和辦公室。其包括河北綜合區(qū)和清水潭產(chǎn)業(yè)區(qū)兩個(gè)功能片。城西組團(tuán)益陽(yáng)市綜合產(chǎn)業(yè)，發(fā)展無(wú)力水污染工業(yè)、能源等產(chǎn)

9、業(yè)為主，兼以配套商貿(mào)、居住、文教等設(shè)施，發(fā)展近郊休養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)。城南組團(tuán)包括貨站倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)業(yè)片和綜合片兩部分。兩個(gè)點(diǎn)謝林港居住點(diǎn)包括西站和謝林港兩個(gè)生活區(qū)。港口工業(yè)區(qū)包括港口三類(lèi)工業(yè)為主的工業(yè)點(diǎn)、三類(lèi)工業(yè)搬遷安置點(diǎn)和天成垸居住工業(yè)點(diǎn)。三大公園會(huì)龍山森林公園以山體森林為主，結(jié)合布置寺、廟、塔、游樂(lè)等各項(xiàng)活動(dòng)設(shè)施，作為益陽(yáng)市區(qū)綜合城市公園。 梓山湖水上生態(tài)公園以水體為主，發(fā)展水上游樂(lè)活動(dòng)，建設(shè)“竹文化”博覽園，形成益陽(yáng)市區(qū)游憩活動(dòng)中心（可將大海塘一體規(guī)劃）。秀峰公園以水竹林園為主，以方便市休閑和青少年活動(dòng)。以上公園（在規(guī)劃保護(hù)區(qū)內(nèi)）任何單位和個(gè)人不得侵占，必須作為城市永久公共綠地為市民開(kāi)放。一個(gè)風(fēng)光帶資江

10、風(fēng)光帶資江南路以南，河南路、會(huì)龍路以北地段在規(guī)劃期內(nèi)禁改、擴(kuò)、新建工程，私房和工廠逐步一律遷出，沿江一律以綠化為主體。沿江廣植垂柳、綠草，建設(shè)小游園，配以亭臺(tái)樓閣，并注意沿堤護(hù)坡披垂直綠化景觀，作為市民觀光、游憩的理想場(chǎng)所。沿江風(fēng)光帶要開(kāi)辟幾處臨江開(kāi)放廣場(chǎng)，廣場(chǎng)形式可立體多樣化，生動(dòng)活潑，同時(shí)留出觀景視線走廊?，F(xiàn)有江邊山地林要保護(hù)，嚴(yán)禁任何開(kāi)山毀林建房活動(dòng)。建設(shè)濱江路、青龍洲、楊家洲竹文化度假村?！百Y江十景”全部恢復(fù)。合理分配沿河岸線，多留生活岸線，港區(qū)碼頭集中布置。會(huì)龍山公園向南北兩端延伸，并與資江風(fēng)光帶、梓山路林蔭路聯(lián)為一個(gè)整體?？傊?，資江風(fēng)光帶是益陽(yáng)的橫向景觀主軸，是一條綠化軸線，資江是

11、益陽(yáng)人民的母親河，保護(hù)和建設(shè)好資江風(fēng)光帶利有當(dāng)代，功在千秋。兩條風(fēng)景線志溪河近郊休養(yǎng)風(fēng)景主要以自然山水風(fēng)光觀賞，沿河搞好綠化保護(hù)，開(kāi)發(fā)高效農(nóng)業(yè)、花圃、果園。蘭溪近郊風(fēng)景線主要以自然的田園風(fēng)光為主。五、 城市中心與軸線城市中心 根據(jù)益陽(yáng)市城市發(fā)展形成的四個(gè)功能組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)由數(shù)個(gè)生活設(shè)施配套的發(fā)展單元組成，生活居住就業(yè)崗位相對(duì)平衡。各發(fā)展單元配備由地方公共中心與市級(jí)公共中心形成城市公共中心系統(tǒng)。以朝陽(yáng)路為紐帶，桃花侖、朝陽(yáng)和龍嶺北等功能片區(qū)共同構(gòu)成益陽(yáng)市新的主城區(qū)中心。城市軸線城市用地開(kāi)發(fā)實(shí)際上依附著軸線，城市軸線起到促進(jìn)城市建設(shè)并預(yù)示城市發(fā)展方向，擔(dān)負(fù)著聯(lián)系城市中心和對(duì)外交通樞紐等多種功能，因

12、而集中體現(xiàn)城市各種活動(dòng)（生產(chǎn)、生活、交通、景觀等）場(chǎng)所。實(shí)效論點(diǎn)：從益陽(yáng)市現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)看，益陽(yáng)市的城市東西軸線為益陽(yáng)大道，南北軸線為金山大道和龍洲大道，以桃花侖為中心延展至赫山廟商圈的綜合片區(qū)緊貼城市軸線，屬于城市軸線交匯區(qū)域，作為老城區(qū)的核心區(qū)域以及主要商業(yè)集散區(qū)域，在城市區(qū)域規(guī)劃中承擔(dān)著生活居住、商業(yè)、娛樂(lè)休閑的主要功能，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃以及配套都十分完善，也為區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的起點(diǎn)。宏觀分析核心問(wèn)題導(dǎo)出：益陽(yáng)市作為省內(nèi)三線城市，在受人口數(shù)量、城市規(guī)模及經(jīng)濟(jì)收入水平限制的前提下，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)飽和度，應(yīng)該是多少？?jī)纱笠蛩刂苯佑绊懼骊?yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)：一、經(jīng)濟(jì)收入水平

13、逐步提高，為商品房開(kāi)發(fā)創(chuàng)造先機(jī)。 近年來(lái)益陽(yáng)市人均經(jīng)濟(jì)收入水平逐步走高，其gdp增長(zhǎng)值基本保持12%左右。隨著經(jīng)濟(jì)收入水平的提高，對(duì)商品房需求的群體也逐步增多，市場(chǎng)需求量增大以及消費(fèi)者收入的提高成為商品房開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的前提條件之一。二、“十一五計(jì)劃”直接拉動(dòng)商品房開(kāi)發(fā)。益陽(yáng)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步嚴(yán)格上來(lái)講應(yīng)該是在2006年，在之前受人口數(shù)量、城市規(guī)模及經(jīng)濟(jì)收入水平等因素的影響，商品房市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)。但自2006年益陽(yáng)市政府“十一五計(jì)劃”的實(shí)施后（即20062010年）：“確保益陽(yáng)市區(qū)人口由現(xiàn)在的40萬(wàn)人增至55萬(wàn)人，人均居住面積由27平方米增至35平方米?！边@一政策預(yù)示著5年內(nèi)益陽(yáng)市將可能消化4

14、40萬(wàn)平方米左右的住宅開(kāi)發(fā)，剛性需求約4萬(wàn)套住宅。（備注：440萬(wàn)=人均增加8平米*55萬(wàn)人，以三口之家110平米/套計(jì)算，440萬(wàn)平米/110平米=4萬(wàn)套）但就目前市場(chǎng)放量來(lái)講（2009年中心城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積93.54萬(wàn)平方米，2010年全年中心城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積約120萬(wàn)平方米）后期市場(chǎng)將存大較大競(jìng)爭(zhēng)。第二節(jié)、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一、二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效益提高。2006年累計(jì)比上年同期(%)一、益陽(yáng)市生產(chǎn)總值(億元)712.314.7第一產(chǎn)業(yè)162.44.3第二產(chǎn)業(yè)288.421.1第三產(chǎn)業(yè)261.513.7二、工業(yè)增加值259.521.8其中；規(guī)模以上工業(yè)增加值227.724.4三

15、、經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)267.545四、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1631572010年，益陽(yáng)全市國(guó)民生產(chǎn)總值為712.27億元，同比增長(zhǎng)14.7%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值162.36億元，增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值288.41億元，增長(zhǎng)21.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值261.5億元,增長(zhǎng)13.7%。從06年以來(lái)，益陽(yáng)市整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)都保持在12%左右的穩(wěn)定增幅，其中第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比較明顯，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。同時(shí)實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略成效明顯，完成工業(yè)增加值259.5億元，增長(zhǎng)121.8%。其中規(guī)模工業(yè)增加值227.7億元，增長(zhǎng)24.4%；經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)267.5%，提高45個(gè)百分點(diǎn)。完成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值

16、163億元，增長(zhǎng)15.7%。二、 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)上揚(yáng)，第二產(chǎn)業(yè)迎頭趕上。2010年，在全市生產(chǎn)總值中,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的24.237.738.1（如圖1）改善為22.840.536.7（如圖2），其中第二產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。 為保障地區(qū)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期有序發(fā)展，近年來(lái)益陽(yáng)市政府努力調(diào)整經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造工業(yè)強(qiáng)市，發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)，取得了良好的成績(jī)，第二產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)增長(zhǎng)，占生產(chǎn)總值的比重穩(wěn)步提升，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。三、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)穩(wěn)中加快，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。2010年益陽(yáng)市第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)定健康的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)

17、增加值261.5億元，比上年增長(zhǎng)13.7%,其增幅比上年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了益陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。2010年，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重達(dá)36.7%。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1、交通運(yùn)輸郵電業(yè)增長(zhǎng)迅速。近年來(lái)，隨著投入力度的加大，益陽(yáng)市交通基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)日益發(fā)展，交通運(yùn)輸業(yè)呈穩(wěn)步發(fā)展之勢(shì)。全社會(huì)客運(yùn)、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量分別為30.98億人公里和106.50億噸公里，比上年增長(zhǎng)15.5%和19.1%。郵電通信業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。全年郵電業(yè)務(wù)總收入17.09億元，增長(zhǎng)29.1%。2、批發(fā)零售餐飲業(yè)日趨活躍。居民可支配收入水平的提高以及購(gòu)物環(huán)境的不斷改善，使

18、益陽(yáng)市消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺。2010年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額260.7億元，比上年增長(zhǎng)18.6%。商業(yè)業(yè)態(tài)日益完善，以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)顯示出較強(qiáng)生命力,其規(guī)模迅速擴(kuò)大，目前，各區(qū)縣（市）均有2家或2家以上的連鎖超市，規(guī)模最大的年銷(xiāo)售額上億元。由此可見(jiàn)，益陽(yáng)市消費(fèi)觀念及形式正在以較快的速度推進(jìn)，福中福商業(yè)廣場(chǎng)、步步高百貨、沃爾瑪超市連鎖的強(qiáng)力推動(dòng)不僅影響了全市消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，也正在逐漸的改變其消費(fèi)模式。3、 金融保險(xiǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2010年末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為606.27億元，比年初新增91.80億元;各項(xiàng)貸款余額為312.44億元，比年初新增45.6億元。保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，年末全

19、市共有保險(xiǎn)公司23家,各項(xiàng)保險(xiǎn)收入26.13億元，比上年增長(zhǎng)25.1%。信貸資金主要投向基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和效益較好的重點(diǎn)企業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)。4、房地產(chǎn)業(yè)增勢(shì)不減。益陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，2010年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資63億元，比上年增長(zhǎng)21.2%，其中住宅面積住宅投資48.8億元，增長(zhǎng)22.2%，施工面積680.85萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)28.2%；其中新開(kāi)工面積299.83萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)75.9%。待售面積40.79萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3。益陽(yáng)市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：年份施工面積（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售面積2008286.44294186.8320093571760.9

20、693.542010680.865、 旅游業(yè)快速發(fā)展。通過(guò)創(chuàng)建中國(guó)旅游城市,重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè),旅游業(yè)取得長(zhǎng)足進(jìn)步。全年游客人次和旅游總收入2010年比2009年分別增長(zhǎng)14%和21.5%。旅游人數(shù)（萬(wàn)人次）旅游總收入（億元）2008858.748.220091137.462.82010129676.3實(shí)效論點(diǎn)：作為一個(gè)缺乏支柱性產(chǎn)業(yè)且工業(yè)尚處于發(fā)展中階段的旅游城市而言，益陽(yáng)市第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展是必然的。隨著益陽(yáng)市整體城市戰(zhàn)略定位的推行，以及政府新建開(kāi)發(fā)區(qū)步伐的大力邁進(jìn)，這一切都是第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)迅速增長(zhǎng)的主要原因，這一增長(zhǎng)周期將緊緊依附政策執(zhí)行，可以說(shuō)益陽(yáng)的城市定位及政策推動(dòng)為益陽(yáng)市房地產(chǎn)

21、行業(yè)注入了一劑強(qiáng)心針，使得這個(gè)行業(yè)在一定周期內(nèi)將一直保持穩(wěn)步高速增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析核心問(wèn)題導(dǎo)出：益陽(yáng)市第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)怎樣的影響？益陽(yáng)市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要集中體現(xiàn)為房地產(chǎn)、旅游、餐飲、金融保險(xiǎn)及交通運(yùn)輸與零批售行業(yè)，其中增長(zhǎng)速率最高的為房地產(chǎn)與旅游行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響較大的為金融保險(xiǎn)與旅游。一、本土旅游消費(fèi)指數(shù)增長(zhǎng)削弱對(duì)其房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力。旅游行業(yè)的增長(zhǎng)受人均收入水平帶動(dòng)。居民生活品質(zhì)上升后，旅游開(kāi)支成為日常生活中一筆必不可少且占據(jù)日常消費(fèi)比重較大的開(kāi)支，今年來(lái)益陽(yáng)市政府大力推動(dòng)全民健身運(yùn)動(dòng)，并成立了各類(lèi)型的體育項(xiàng)目協(xié)會(huì)，作為“中國(guó)羽毛球之鄉(xiāng)” 、素有全民運(yùn)動(dòng)的益陽(yáng)勢(shì)必投入一

22、輪新的旅游消費(fèi)中，這一消費(fèi)將間接的削弱消費(fèi)者對(duì)其房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力。二、金融保險(xiǎn)行業(yè)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)削弱房地產(chǎn)投資力度。、央行調(diào)息政策央行調(diào)息已經(jīng)成為限制房地產(chǎn)投資與購(gòu)買(mǎi)的主要政策之一，雖影響不大，但其政策的多變性使更多投資者出現(xiàn)持幣觀望的態(tài)度。、保險(xiǎn)行業(yè)增長(zhǎng)穩(wěn)定隨著益陽(yáng)市民保險(xiǎn)意識(shí)的增長(zhǎng)，其保險(xiǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)率06年達(dá)到了16%，趨于穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這一發(fā)展趨勢(shì)也將成為削弱房產(chǎn)投資的途徑之一。第三節(jié)、 經(jīng)濟(jì)水平一、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 ：在全省屬第三方陣，但保持較快平穩(wěn)增長(zhǎng)。2010年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值712.3億元，比上年增長(zhǎng)14.7%，增幅比上年高1.7個(gè)百分點(diǎn)，人均gdp為16839元。近年來(lái)益陽(yáng)市

23、gdp總量增長(zhǎng)情況圖示益陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)及人均gdp在全省均位列第10位，屬第三方陣，其中g(shù)dp占全省的4.5%，為長(zhǎng)沙的16%，為常德的48%。但增長(zhǎng)速度較快，現(xiàn)階段正穩(wěn)定向第二方陣靠攏。二、居民生活水平：居民生活水平近年保持飛速增長(zhǎng)，2010年同比更是增長(zhǎng)達(dá)30%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，益陽(yáng)市2010年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到15398元，較上年的13802元增加1596元，增長(zhǎng)11.6%。在全省排在第七位，處于全省中游水平，高于gdp的排名。20062010年益陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民可支配收入情況統(tǒng)計(jì)：、工薪收入成為增收主體。今年全市城鎮(zhèn)居民人均工薪收入為9561元，比上年增長(zhǎng)11.6%，占居民可支配收入的62%

24、。城鎮(zhèn)居民人均經(jīng)營(yíng)凈收入為2754元，比上年增長(zhǎng)410元。全市城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入為94.8元，比上年增長(zhǎng)33.6%。轉(zhuǎn)移性收入3384元，增長(zhǎng)12%。城鎮(zhèn)居民的財(cái)產(chǎn)性收入與轉(zhuǎn)移性收入的比重正在逐年增加。、大宗消費(fèi)成為熱點(diǎn)，常規(guī)消費(fèi)平穩(wěn)，教育文化消費(fèi)出現(xiàn)下降。今年全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為11279元，比上年增長(zhǎng)9.8%，家庭設(shè)備用品及服務(wù)性支出與居住增長(zhǎng)等支出比重增長(zhǎng)最快，分別是14.4%與13.2，表示大宗消費(fèi)支出正在成為人均消費(fèi)支出中的熱點(diǎn)。三、物價(jià)有一定通脹壓力，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)快增趨勢(shì)，普通消費(fèi)階層承受能力有限。cpi消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)2010年12月（已上年同月價(jià)格為100）益陽(yáng)為

25、103.2，高于全省平均水平0.1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)居住類(lèi)消費(fèi)指數(shù)僅在食物類(lèi)消費(fèi)指數(shù)增幅之后，價(jià)格指數(shù)上漲3.9%。經(jīng)濟(jì)分析核心問(wèn)題導(dǎo)出：就目前益陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)講，它對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有何影響？一、居民收入水平的提高，加大了對(duì)其房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)能力。以工薪階層為代表的居民收入水平是綜合經(jīng)濟(jì)水平指數(shù)的一個(gè)重要指標(biāo)，它的提高預(yù)示著整個(gè)消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)能力的增強(qiáng)，毫無(wú)疑問(wèn)將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。二、大宗消費(fèi)水平的提高擴(kuò)大了中、高端房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)。隨著收入水平的提高與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市商業(yè)圈所形成的大型商業(yè)區(qū)將成為居民消費(fèi)的主要場(chǎng)所。大宗商品如家電、汽車(chē)、住宅等消費(fèi)的提高一方面反映出消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力的

26、提高，另一方面反映出其生活品質(zhì)及意識(shí)的提高，是中、高端消費(fèi)者發(fā)展成熟的一條必經(jīng)之路。因此，隨著消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力及意識(shí)的發(fā)展與成熟，中、高端房地產(chǎn)產(chǎn)品也將受到一定程度的親睞。三、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高并不代表經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不可過(guò)于樂(lè)觀估計(jì)其購(gòu)買(mǎi)能力。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高并不代理經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，它更多的只是反應(yīng)一個(gè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，并非實(shí)質(zhì)上的成熟，因此不可過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)其消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)能力。第四節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀一、整體開(kāi)發(fā)投資量：自06年地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期后，市場(chǎng)投資量一直呈現(xiàn)穩(wěn)步高速提升的態(tài)勢(shì)，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展與實(shí)力開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，中、低檔產(chǎn)品市競(jìng)爭(zhēng)日益激勵(lì)，高端產(chǎn)品的市場(chǎng)份額穩(wěn)步增長(zhǎng)。2010年全市完

27、成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資63億元，比上年增長(zhǎng)21.2%，其中住宅面積住宅投資48.8億元，增長(zhǎng)22.2%，施工面積680.85萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)28.2%；其中新開(kāi)工面積299.83萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)75.9%。待售面積40.79萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3。2006-2010年益陽(yáng)市商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)（單位：億元、萬(wàn)平方米）年份投資額施工面積竣工面積銷(xiāo)售面積200617.23132.4236.0148.72200732.06282.3267.4979.95200846.7628644294186.83200952357.1760.9693.54201063680.85二、商品住宅市場(chǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu)：朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)

28、以中、高檔次產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主，已成為近年益陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。?xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積（萬(wàn)）總套數(shù)車(chē)位數(shù)量容積率綠化率龍州匯龍?jiān)?.6410200338%臥龍港43002.130%碧波豪苑104422423.2640%秀峰富邦102002003.3235.80%香格里拉1213005003.1432%桃花里7.68003502.740%香檳花苑7500901.735%美墅館3.8521.240%北美陽(yáng)光城2010008553.0147%中天國(guó)際花園6.63062082.435%悅江花園3.82081.7835%麗景港灣21681201.8530%巴黎馨苑25.813855002.733%銀色現(xiàn)

29、代城137334002.7440%銀城壹號(hào)93044133.8630%緹香名苑138133501.840%世紀(jì)嘉苑20.8813008003.1441%梓怡華府2.7718637%旺佳華府187603.0840%中電怡和苑5.412882733.430%秀峰御龍灣106544602.73570%梓湖觀邸2.62165003.98福中福國(guó)際城2028002品閣4.72761681.98萬(wàn)城國(guó)際財(cái)富中心3.6310932.37昌富城上城52801202.7535%學(xué)府花園2419868562.7735%紫龍6742%益陽(yáng)碧桂園130.6238%東方維也納221600781

30、2.540%萬(wàn)利市場(chǎng)1.8796110%五洲城251202.9830%上城世家128003502.246%大學(xué)康城86128502.133%總計(jì)502.03208992010年益陽(yáng)市待開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目8個(gè)，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)總套數(shù)5287套；其中益陽(yáng)大道以北（赫山區(qū)板塊）21個(gè)項(xiàng)目，以南（開(kāi)發(fā)區(qū)板塊）12個(gè)項(xiàng)目；2010年總體市場(chǎng)審批待開(kāi)發(fā)面積達(dá)到502萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)20899套；其中10萬(wàn)平方米以上規(guī)模型樓盤(pán)15個(gè)，高容積率樓盤(pán)（3.0以上容積率）9個(gè)，低容積率樓盤(pán)（1.5以下容積率）2個(gè)；15個(gè)規(guī)模社區(qū)中，赫山區(qū)有5個(gè)，開(kāi)發(fā)區(qū)有10個(gè)；實(shí)效論點(diǎn)：益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各版塊發(fā)展差別明顯，有一定的差距，

31、現(xiàn)階段在益陽(yáng)城市“東接 南拓”的發(fā)展大趨勢(shì)的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)區(qū)板塊無(wú)論是開(kāi)發(fā)量還是價(jià)格漲幅都與其他區(qū)域有較明顯的差距，而赫山區(qū)依托老城市商業(yè)中心的地段優(yōu)勢(shì)，能夠獲得市場(chǎng)客戶的認(rèn)可，但是因開(kāi)發(fā)地塊的稀缺，整體開(kāi)發(fā)量無(wú)法有太多的提升，所以在未來(lái)的益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域發(fā)展上還是將以開(kāi)發(fā)區(qū)為主導(dǎo)。三、商品住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)：價(jià)格基數(shù)雖低，但漲幅喜人2010年，益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格飛速增長(zhǎng)。相比其他省內(nèi)城市，價(jià)格基數(shù)雖低，但漲幅巨大，隨著城市加快發(fā)展，益陽(yáng)房?jī)r(jià)在一定時(shí)期內(nèi)將逐步提升。中心城區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格情況根據(jù)項(xiàng)目組調(diào)研所得，截止2010年12月，益陽(yáng)中心城區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格如下：根據(jù)以上表格可以看出

32、，在政府的城市發(fā)展規(guī)劃策略的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值已明顯高于其他區(qū)域，赫山區(qū)因處于老城中心，地塊有一定的稀缺性，且受部分處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段的項(xiàng)目影響，整體價(jià)格走勢(shì)處于較平緩的狀態(tài)，資陽(yáng)區(qū)受地域、環(huán)境等因素影響，價(jià)格上有一定的瓶頸，但是在部分新開(kāi)項(xiàng)目及江景項(xiàng)目的帶動(dòng)下，也有一定的提升。分析論點(diǎn)：實(shí)效論點(diǎn)：朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目受政府扶持力度與政策利好的影響下，價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，但是在這良好的價(jià)格走勢(shì)下，也同樣的帶動(dòng)了其他版塊的價(jià)格上揚(yáng)。未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)格趨勢(shì)將成為益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的“晴雨表”。第五節(jié)：未來(lái)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)目前益陽(yáng)市房地產(chǎn)正從數(shù)量型發(fā)展階段進(jìn)入數(shù)量與質(zhì)量并重階段，呈現(xiàn)供

33、需兩旺勢(shì)頭，市民已從“居者有其屋”的住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽非笊钇焚|(zhì)的提高，房地產(chǎn)的投資屬性正逐步被市民所接受。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)消化力度有限。 益陽(yáng)是地級(jí)市，位于湘中偏北，經(jīng)濟(jì)水平欠發(fā)達(dá)。近年來(lái)，該市為了實(shí)現(xiàn)后發(fā)趕超，結(jié)合“國(guó)家森林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”四大創(chuàng)建活動(dòng)，大力開(kāi)展招商引資和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，中心城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資十分活躍2010年益陽(yáng)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資63億元，同比增長(zhǎng)21.2%，投資總額在全省僅次于長(zhǎng)沙、株洲,位居第三,其中住宅投資48.8億元，增長(zhǎng)22.2%。隨著政府資源的

34、大力推動(dòng)與策略引導(dǎo)的印象，近年不少實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐益陽(yáng)市場(chǎng)，佳寧娜梓山湖新城、碧桂園、太一御江城等高端項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)入市，地價(jià)攀升，房?jī)r(jià)上漲，居民購(gòu)房熱潮涌動(dòng)，有力激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)。二、商品房市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)日趨成熟。 2010，益陽(yáng)商品房施工面積為萬(wàn)平米，竣工面積分別為680.85萬(wàn)平米，商品住宅銷(xiāo)售面積約為120萬(wàn)平米。住房空置率逐年下降。全市人均居住面積達(dá)到34.1平米，中心城區(qū)居民人均居住面積從2006年的24.7平米提高到35.28平米。近年來(lái)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)大力打造行業(yè)發(fā)展平臺(tái)、規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，推行市場(chǎng)消費(fèi)的透明化與公正化，并實(shí)施網(wǎng)上簽約、備案公示、資質(zhì)公示等一系列舉措，有效的規(guī)范了

35、行業(yè)市場(chǎng)，提升了行業(yè)市場(chǎng)的整體形象，帶動(dòng)了消費(fèi)者的置業(yè)意向，同時(shí)為行業(yè)市場(chǎng)的有序發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。 三、在市場(chǎng)發(fā)展的帶動(dòng)下，產(chǎn)品類(lèi)型與客戶需求逐漸轉(zhuǎn)變2010年在售市場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型抽樣調(diào)查：項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型多層小高層高層洋房別墅龍州匯龍?jiān)放P龍港碧波豪苑秀峰富邦香格里拉桃花里香檳花苑美墅館北美陽(yáng)光城中天國(guó)際花園悅江花園麗景港灣巴黎馨苑銀色現(xiàn)代城銀城壹號(hào)偍香名苑世紀(jì)嘉苑梓怡華府旺佳華府中電怡和苑秀峰御龍灣梓湖觀邸福中福國(guó)際城品閣萬(wàn)城國(guó)際財(cái)富中心昌富城上城學(xué)府花園紫龍郡益陽(yáng)碧桂園東方維也納萬(wàn)利市場(chǎng)五洲城上城世家大學(xué)康城合計(jì)10201524根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以看出，目前益陽(yáng)市場(chǎng)多層產(chǎn)品正逐步減少，小高層

36、及高層產(chǎn)品逐漸獲得了置業(yè)者的青睞，這預(yù)示著益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步邁向成熟，置業(yè)者也實(shí)質(zhì)的改變了以往的擇房標(biāo)準(zhǔn)，逐步向品質(zhì)、品味大盤(pán)靠攏。從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，小高層及高層產(chǎn)品占益陽(yáng)市開(kāi)發(fā)總量的68.6%。小高層及高層產(chǎn)品逐日遞增，占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)方向，市場(chǎng)供求較旺，同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈。以洋房和別墅為代表的高端物業(yè)產(chǎn)品目前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量很小，特別是品質(zhì)型洋房目前僅開(kāi)發(fā)區(qū)兩家代表性樓盤(pán)有類(lèi)似產(chǎn)品，且受到市場(chǎng)追捧，未來(lái)市場(chǎng)供給中隨著消費(fèi)市場(chǎng)的成熟，其高品質(zhì)的洋房必定受到親睞。2010年在售市場(chǎng)戶型抽樣調(diào)查：項(xiàng)目名稱(chēng)樓盤(pán)戶型分布套數(shù)一房?jī)煞咳克姆课宸炕蛞陨淆堉輩R龍?jiān)?6016090臥龍港14417碧波豪苑48

37、20010074秀峰富邦20808020香格里拉17251216桃花里7070200香檳花苑48105美墅館52北美陽(yáng)光城160200200中天國(guó)際花園361426814悅江花園8410812麗景港灣609612巴黎馨苑32268銀色現(xiàn)代城100430203銀城壹號(hào)52521928偍香名苑88560165世紀(jì)嘉苑3415060851梓怡華府192旺佳華府177373中電怡和苑34107147秀峰御龍灣2814829梓湖觀邸54162福中福國(guó)際城品閣52224萬(wàn)城國(guó)際財(cái)富中心93939331昌富城上城2614888學(xué)府花園15276紫龍郡2611568784益陽(yáng)碧桂園22411322886東方維

38、也納28118萬(wàn)利市場(chǎng)4848五洲城480176上城世家220大學(xué)康城17068238合計(jì)997250979092287108根據(jù)項(xiàng)目組調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品配比中還是以三房為主，而緊湊型戶型產(chǎn)品也獲得了一定的市場(chǎng)空間且市場(chǎng)份額得到了高速發(fā)展。益陽(yáng)房地產(chǎn)自2006年起進(jìn)入快速發(fā)展期，首批購(gòu)房客戶在四年多的放量市場(chǎng)中被逐步消化；第二批購(gòu)房者將集中于80年代的首次置業(yè)者，而此類(lèi)置業(yè)者限于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇面多以緊促型住房為主，而目前市場(chǎng)過(guò)于集中的三房、四房產(chǎn)品市場(chǎng)，導(dǎo)致此類(lèi)產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)壓力大等問(wèn)題。而以剛性需求的兩房市場(chǎng)其需求量將逐步增大。2010年在售市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)特色抽

39、樣調(diào)查項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層龍洲匯龍?jiān)窂?fù)式梓怡華府復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層臥龍港復(fù)式旺佳華府復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層碧波豪苑復(fù)式中電怡和苑復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目

40、名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層秀峰富邦復(fù)式秀峰御龍灣復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層香格里拉復(fù)式梓湖觀邸復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層桃花里復(fù)式福中福國(guó)際城復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型

41、結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層香檳花苑復(fù)式品閣復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層美墅館復(fù)式萬(wàn)城國(guó)際財(cái)富中心復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層北美陽(yáng)光城復(fù)式昌富城上城復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平

42、層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層中天國(guó)際花園復(fù)式學(xué)府花園復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層悅江花園復(fù)式紫龍郡復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層麗景港灣復(fù)式益陽(yáng)碧桂園復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名

43、稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層巴黎馨苑復(fù)式東方維也納復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層銀色現(xiàn)代城復(fù)式萬(wàn)利市場(chǎng)復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層銀城壹號(hào)復(fù)式五洲城復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層緹香名苑復(fù)式上城世家復(fù)式躍式躍式別墅別墅窗凸窗窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入戶花園庭入戶花園前庭前庭廊院廊院露臺(tái)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)挑高陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶型結(jié)構(gòu)平層世紀(jì)嘉苑復(fù)式大學(xué)康城復(fù)