株洲XX酒店建設(shè)項目可行性研究報告

1、株洲xxxx酒店（株洲市xx高科房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）可行性研究報告二一一年四月第一章 總論一、項目名稱株洲xxxx酒店二、項目內(nèi)容株洲xx商業(yè)地塊項目主要劃分兩大部分：公寓辦公部分和酒店部分。整體項目規(guī)劃總用地面積57515.55平方米，凈用地面積49337.75平方米，建筑面積196941平方米。其中酒店部分建筑面積66833平方米。兩大部分作為一個整體進(jìn)行規(guī)劃，形成地塊價值互補、功能協(xié)調(diào)、商業(yè)共享的一體化的商業(yè)體系。項目整體用途規(guī)劃如下：公寓：建筑面積19761平方米，位于項目東南向，為一20層高的現(xiàn)代化建筑，面向規(guī)劃路-株洲大道。公寓產(chǎn)品宜商宜居，提供高品端的尊享酒店服務(wù)。寫字樓：建筑面

2、積28904平方米，位于項目南向，地處珠江北路和株洲大道交匯處，是株洲地區(qū)缺少高級、現(xiàn)代化辦公寫字樓的良好補充，適合設(shè)計性研發(fā)型企業(yè)、品牌轉(zhuǎn)型提升性企業(yè)、配套服務(wù)企業(yè)經(jīng)營入住。尤其是株洲重點發(fā)展的科技產(chǎn)業(yè)、機電產(chǎn)業(yè)、金屬及其貿(mào)易產(chǎn)業(yè)以及服裝業(yè)等的產(chǎn)業(yè)基地。商業(yè)裙樓：建筑面積34438平方米，是與公寓、寫字樓整體規(guī)劃的一體建筑，充分考慮其建筑美觀設(shè)計和配套實用性；是住宅項目、公寓及酒店提供便利的休閑購物補充，積聚人氣，提整體項目品牌價值。星級酒店及其配套：建筑面積66833平方米，位于整體項目最東側(cè)，與國際知名酒店品牌-萬豪酒店管理集團(tuán)合作，具備320間客房，配備國際會議中心、餐飯、ktv和水會

3、等全方面服務(wù)設(shè)施。力求打造株洲地區(qū)地標(biāo)式建筑和最高級別的星級酒店。地下超市：建筑面積11963平方米，為滿足住宅、商業(yè)及其周邊的住宅居民，打造的過萬平方米地下超市，提供良好的購物環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量。不僅充分利用地下人防設(shè)施，而且更好地將顧客分流，引導(dǎo)顧客在商業(yè)消費。停車位：兩大部分地下停車場建筑面積共47222平方米，共設(shè)停車位逾800個，能滿足整個項目經(jīng)營期間停車的問題。三、項目建設(shè)單位基本情況1、項目建設(shè)單位株洲市xx高科房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2、項目建設(shè)單位基本情況項目公司株洲市xx高科房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱：xx高科），成立于2010年6月，注冊資金為10000萬元。該公司屬xx地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)

4、，是xx集團(tuán)重點發(fā)展的事業(yè)板塊之一。其股東為廣東xx置業(yè)有限公司（90%）和株洲高科發(fā)展有限公司（10%）。xx地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)xx地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)成立于2004年，隸屬于xx集團(tuán)，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉足高爾夫球場經(jīng)營、物業(yè)管理、餐飲、教育、園林綠化、建筑施工等領(lǐng)域的綜合性現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。公司實力雄厚，是佛山乃至全國知名的房地產(chǎn)品牌開發(fā)商。企業(yè)發(fā)展至今，累計已開發(fā)土地面積250萬平方米，建筑面積近300萬平方米，建設(shè)的多個項目均成為該地區(qū)標(biāo)志性建筑，深受住戶好評。目前xx地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)投資范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場經(jīng)營、物業(yè)管理、餐飲、教育、園林綠化、建筑施工等多個行業(yè)，業(yè)務(wù)遍及佛山、徐州、株

5、洲、貴陽、盤錦等全國大中城市。主要項目介紹如下：（1）簡岸項目介紹xx簡岸項目位于北滘鎮(zhèn)中心，簡岸路23號，總占地將近4.45萬平米，總建筑面積13萬平方米。項目三面環(huán)水，東側(cè)是水運地塊和蓬萊路，北面是北滘文化廣場。項目片區(qū)環(huán)境優(yōu)美，繁華與寧靜共享，是北窖高檔的居住區(qū)。產(chǎn)品分兩部分，第一部分為12-16棟多層，首層和頂層為復(fù)式單位，3、4層為平層，以中大戶型為主。第二部分為分布在小區(qū)西側(cè)的高層單位。項目周邊配套完善，5分鐘步行范圍內(nèi)，北窖市場、河堤公園、文化廣場、蓬萊公園、躍進(jìn)南商業(yè)街、南源路商業(yè)街、萬勝易購物廣場、百惠超市、城區(qū)中學(xué)、城區(qū)小學(xué)、童樂托兒所、各大銀行等。項目設(shè)計風(fēng)格為順德獨有的

6、中式情景疊院，建筑特點和園林設(shè)計充分融合了東方人居智慧，泳池、親水碼頭等的設(shè)計將江南風(fēng)情融入嶺南水鄉(xiāng)，使業(yè)主在嶺南對話江南。（2）新海岸項目介紹xx新海岸花園位于105國道和三樂路交匯處，具有得天獨厚的地域和交通優(yōu)勢，毗鄰美麗的北江，環(huán)境優(yōu)美。項目占地超過8萬平方米，總建面積約20萬平方米，包括“海岸廣場”、“海岸上城”和“自由立方”三大組團(tuán)，是一個集xx學(xué)院、xx公寓、鄰里商業(yè)中心和優(yōu)質(zhì)精品住宅為一體的配套設(shè)施齊全、文化氛圍濃郁的大型綜合社區(qū)。同時，“xx新海岸”與“xx海岸花園”相互之間實現(xiàn)資源共享，配套共享，共同組成環(huán)境優(yōu)越，配套齊備、居住舒適的“xx海岸生活大社區(qū)”。（3）海岸花園項目

7、介紹xx海岸花園占地面積670畝，總建筑面積約75萬平方米。項目東接105國道、南臨北江水岸、北臨三樂公路，交通極為便利，整個社區(qū)由天海苑、云海苑、海韻居、海星居、海晴居、海景居、依蘭尼斯等地中海式風(fēng)格的洋房與別墅七大組團(tuán)。小區(qū)擁有xx會所、華師附小xx小學(xué)、江門一幼xx實驗幼兒園、江濱公園、游泳場、餐館、超市、肉菜市場等完善的生活配套設(shè)施。小區(qū)龐大的規(guī)模、成熟的配套、優(yōu)xx環(huán)境、良好的業(yè)主素質(zhì)以及豐厚的人文氣息，成為早期順德房地產(chǎn)市場的標(biāo)桿。尤其是其優(yōu)xx環(huán)境，更成為順德住宅市場的綠色窗口。（4）君蘭高爾夫項目介紹君蘭國際高爾夫生活村是佛山區(qū)域罕有的城市中心高爾夫生活區(qū)。地處佛山一環(huán)、廣珠西

8、線、廣珠輕軌、105國道等立體交通路網(wǎng)的樞紐地段。社區(qū)用地面積130萬平方米，產(chǎn)品匯集獨立別墅、疊加別墅、聯(lián)排別墅，多層洋房、高層洋房等，包括君領(lǐng)世紀(jì)、君蘭名坻、君蘭簡墅三大組團(tuán)，配備3個會所、1個體育館、3個露天泳池、網(wǎng)球場、兒童娛樂設(shè)施、高爾夫球練習(xí)場等生活康體設(shè)施，環(huán)擁君蘭二十七洞高爾夫球場，東南亞風(fēng)情園林，高爾夫球場、水景、園林構(gòu)成三重立體景觀，形成獨具特色的占地4000余畝的高檔高爾夫生活圈。（5）御海東郡項目介紹御海東郡項目總占地面積582畝，總建筑面積約50萬平米。項目規(guī)劃有獨立別墅80套，聯(lián)排別墅500套，高層江景洋房1800套。項目由德勝河和眉蕉河懷抱，擁有自然優(yōu)xx江景資源

9、，建設(shè)有超大規(guī)模的人工湖，屬南中國罕有的大型國際水濱生態(tài)家園。項目以湖區(qū)為中心景觀軸，形成景觀視線通廊，從林蔭水道，泳池、假山、疊水瀑布、岸邊木棧道展示東南亞度假風(fēng)情，以最天然的方式近距離接觸大自然。項目配備完善的生活服務(wù)設(shè)施，方便和豐富業(yè)主的居家生活。2400中英文國際幼兒園、占地8000綜合商業(yè)風(fēng)情街，包含生活超市、大型特色餐飲等業(yè)態(tài)，7200名流俱樂部：室內(nèi)恒溫游泳池、棋牌室等。（6）君蘭新區(qū)項目介紹君蘭新區(qū)占據(jù)北滘新城高端人居核心區(qū)域，北依潭江水道，南臨北滘公園、新北滘醫(yī)院、北滘政府大廈，以及未來的北滘文化中心、北滘體育中心與體育訓(xùn)練基地等，毗鄰金茂華美達(dá)五星級大酒店、xx新總部大樓等

10、商務(wù)與商業(yè)配套；城市中央地段價值突顯。項目交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，城際出行十分便利。經(jīng)佛山一環(huán)、廣珠西線、廣珠輕軌、105國道等立體交通路網(wǎng)，10分鐘車程即可暢達(dá)廣州、禪城、大良、南站新城、東平新城，可通過順德港前往香港；于2011年通車的廣佛地鐵將貫穿君蘭家門口。項目占地面積約為15萬，建筑面積達(dá)42萬，容積率2.8，規(guī)劃產(chǎn)品面積區(qū)間為套內(nèi)面積160350平面之間。作為xx地產(chǎn)2010年的戰(zhàn)略標(biāo)桿和君蘭高端生活的延續(xù)，君蘭新區(qū)項目從投資、規(guī)劃、設(shè)計到管理，每一環(huán)節(jié)的組合都力求實現(xiàn)國際標(biāo)準(zhǔn)的強強聯(lián)合，并在社區(qū)氛圍的營造、建筑園林設(shè)計、入戶大堂、建筑材料、智能化配置、產(chǎn)品創(chuàng)新方面，均從國際人居視野高端細(xì)致

11、考慮，使得項目的基礎(chǔ)品質(zhì)在各個領(lǐng)域能持續(xù)引領(lǐng)廣佛市場。（7）北居項目（暫名）介紹地塊位于北滘新舊城區(qū)交界處，緊臨城區(qū)中學(xué)、小學(xué)，周邊有公園、廣場、體育中心、醫(yī)院等配套，臨近天天商場、新喜源、合成市場等商業(yè)配套。地塊交通便利，可通過林上路連接佛山一環(huán)，交通便利。該項目總占地面積達(dá)104436.89平方米，總建筑面積約30萬平方米。計劃分三期開發(fā)，本年計劃開發(fā)的一期項目用地40246.28平方米，建筑面積87393.52平方米，其中包括6棟25層的高層住宅，建筑面積59655.08平方米，共388戶；二期規(guī)劃用地面積26147平方米，總建筑面積約72430平方米；三期規(guī)劃用地面積38043平方米，

12、總建筑面積約138170平方米。 （8）高明西江新城項目（暫名）介紹高明項目位于佛山高明西江新城規(guī)劃范圍內(nèi)。西江新城是佛山市城市總體規(guī)劃中“西江組團(tuán)”及高明“東部組團(tuán)”的主體部分，是佛山市高明區(qū)未來的城市核心。項目緊臨高明市政府文化中心，距繁華的城區(qū)商業(yè)街僅有3分鐘車程之遙，離即將開通的輕軌站也近在咫尺，擁有優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源配套。該項目總占地面積約122畝，總建筑面積約33萬平方米。項目未來規(guī)劃建設(shè)有高檔多層洋房和沿街商鋪。預(yù)計建成后將成為區(qū)域內(nèi)又一明星樓盤，將為提升高明城市生活品質(zhì)貢獻(xiàn)新興力量。目前該項目已開始施工，預(yù)計2011年推向市場。（9）大良順峰山項目（暫名）介紹大良順峰山項目位于

13、佛山市順德區(qū)順峰山周邊。占地約8.3萬平方米，預(yù)計開發(fā)建筑面積約22萬平方米，產(chǎn)品主要為高檔高層洋房和五星級酒店，主要客戶群在于滿足在順德大良、樂從及其他周邊地區(qū)企商業(yè)主、高層、公務(wù)員等生活娛樂。（10）倫教三洲項目（暫名）介紹倫教三洲項目位于佛山市順德區(qū)倫教三洲，地處珠三角共城，座擁地利人和，與廣珠西線和廣珠城際輕軌近咫尺，項目總占地18萬平方米。（11）徐州金龍湖項目介紹徐州項目位于徐州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，地鐵新城板塊核心位置，占地271.6畝，西鄰金龍湖南靠珠山，離建設(shè)中的京滬高鐵徐州站約1.8公里。規(guī)劃建設(shè)為高品質(zhì)綜合住宅社區(qū)，物業(yè)形態(tài)有高層公寓、多層洋房、雙拼別墅、沿街商業(yè)。產(chǎn)品依托徐

14、州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高鐵新城配套，憑借xx地產(chǎn)品牌設(shè)計平臺，以新穎的建筑外觀設(shè)計、創(chuàng)新的戶型結(jié)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、先進(jìn)的營銷理念為特色力爭在板塊內(nèi)脫穎而出贏得行業(yè)尊重。在社區(qū)內(nèi)部園林景觀、建筑材料、成套設(shè)備的選擇上堅定走高品質(zhì)路線，加之良好的社區(qū)配套和國際高端的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，徐州項目必將推動當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)觀念提升，成為徐州中產(chǎn)階級人群置業(yè)首選。預(yù)計2011年1月份開工，2011年6月開盤銷售，首期推出雙拼別墅多層。（12）株洲栗雨湖項目xx地產(chǎn)株洲栗雨湖項目位于湖南省株洲市天元區(qū)栗雨中央商務(wù)區(qū)，項目正居天元未來cbd核心，與天元區(qū)行政中心隔株洲大道相望，北瀕栗雨西路，南至株洲大道，西臨珠江北路，東接自

15、然山體，依山伴水，私享39萬平方米栗雨公園城市綠肺。株洲是長、株、潭“金三角”的幾何中心，城市綜合實力居中部非省會城市第一。近年來，全國綠化、衛(wèi)生、園林城市，中國十大最具投資價值城市等榮譽稱號使株洲這座工業(yè)城市實現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身。栗雨中央商務(wù)區(qū)是政府重點規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域版塊，政府斥資120億打造的商務(wù)中心、39萬平方米栗雨公園公共配套。栗雨湖項目是xx地產(chǎn)進(jìn)入湖南市場的首個項目，也是栗雨中央商務(wù)區(qū)首個大型城市綜合體項目，亦是栗雨中央商務(wù)區(qū)崛起戰(zhàn)略中的大規(guī)模引擎項目，將成為株洲未來城市副中心的門戶之作。項目總占地面積約800畝，總建筑面積約140萬平方米，其中首期占地約400畝、總建筑面積約70萬平方

16、米，包含占地70畝、總建筑面積15萬平方米的商業(yè)。（13）貴陽金陽項目xx金陽項目是xx集團(tuán)旗下xx房地產(chǎn)進(jìn)入貴陽即將傾力打造的一個高尚住宅大城。項目位于金陽新區(qū)長嶺北路，貴陽國際會展中心對面，距離貴陽市區(qū)近8分鐘車程，交通通達(dá)性極佳。項目占地約69萬方，總建筑面積144萬方，項目總?cè)莘e率2.46；由高層、多層洋房、別墅等物業(yè)組成，位于貴州市金陽新區(qū)內(nèi)，金陽新區(qū)是貴陽市政治行政文化中心，項目南面規(guī)劃為高新科技開發(fā)區(qū)，西面國際會展中心毗鄰、隔長嶺北路對望；項目距離貴陽市行政中心2.6公里，距離在建的貴陽快速鐵路客運站3.7公里。四、萬豪集團(tuán)基本情況萬豪國際集團(tuán)是全球首屈一指的酒店管理公司，業(yè)務(wù)遍

17、及美國及其它67個國家和地區(qū)管理超過2,800家酒店，提供約490,500間客房。該公司的總部設(shè)于美國首都華盛頓特區(qū)，共有員工128,000人。萬豪國際集團(tuán)創(chuàng)建于1927年，目前擁有18個著名酒店品牌，在全球經(jīng)營的酒店超過2700家，年營業(yè)額近200億美元，萬豪還被財富雜志評為酒店業(yè)最值得敬仰企業(yè)和最理想工作酒店集團(tuán)之一。1927年，威拉德瑪里奧特先生在美國首都華盛頓創(chuàng)辦了一家小小的啤酒店，起名為“熱賣店”。以后很快發(fā)展成為服務(wù)迅速、周到、價格公平、產(chǎn)品質(zhì)量持之以恒的知名連鎖餐廳。其成功經(jīng)驗的關(guān)鍵是自公司成立之日起，就以員工和顧客為企業(yè)的經(jīng)營之重。 威拉德瑪里奧特先生創(chuàng)立的經(jīng)營思想是：你如能使

18、員工樹立工作的自豪感，他們就會為顧客提供出色的服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，連鎖“熱賣店”的成功經(jīng)營為瑪里奧特涉足于后來酒店業(yè)的發(fā)展提供了先天的條件。 首家萬豪(marriott)酒店于1957年在美國華盛頓市開業(yè)。八十年代，萬豪根據(jù)市場的發(fā)展和特定需求，精心設(shè)計并創(chuàng)立了萬怡(courtyard)酒店。1983年，第一家萬怡酒店在美國正式開業(yè)。1984年，以公司創(chuàng)辦者的名字命名的j.w.萬豪(j.w.marriott)酒店在美國華盛頓市開業(yè)。j.w.萬豪酒店品牌是在萬豪酒店標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上升級后的超豪華酒店品牌。在1987年萬豪公司收購了“旅居”連鎖酒店 (residence inn)，其特點是：酒店房間全部

19、為套房設(shè)施，主要為長住客人提供方便實用的套房及相應(yīng)服務(wù)。同年，萬豪又推出了經(jīng)濟(jì)型的(fairfield inn)和萬豪套房酒店(marriott suites)兩個新品牌酒店。萬豪國際集團(tuán)在1995年收購了全球首屈一指的頂級豪華連鎖酒店公司麗嘉酒店(ritz-carlton)。在1997年，相繼完成了對xx連鎖酒店公司(renaissance)及其下屬的新世界連鎖酒店(new world)，以及華美達(dá)國際連鎖酒店(ramada international)的收購。此舉使萬豪國際集團(tuán)在全球的酒店數(shù)量實現(xiàn)了大幅增長，特別在亞太地區(qū)，一躍成為規(guī)模領(lǐng)先的酒店集團(tuán)。 萬豪國際集團(tuán)于1997年進(jìn)入中國酒店

20、業(yè)市場，并于此后快速發(fā)展。目前，萬豪國際集團(tuán)旗下的麗思卡爾頓酒店、jw萬豪酒店、萬豪酒店、xx酒店、萬怡酒店和華美達(dá)酒店共6個酒店品牌在中國經(jīng)營的酒店達(dá)39家。 無論在中國還是全球，萬豪國際集團(tuán)以其出色的服務(wù)水準(zhǔn)、先進(jìn)的設(shè)施和技術(shù)以及優(yōu)異的服務(wù)居于世界酒店集團(tuán)之首，贏得了公眾的廣泛贊譽和客戶的高度信任及擁戴。 旗下品牌包括：萬豪酒店（marriott hotels&resorts）jw萬豪酒店麗思卡爾頓酒店xx酒店（renaissancehotels&resorts）萬怡酒店（courtyard）萬豪行政公寓萬豪居家（residenceinn） 萬豪費爾菲得（fairfieldinn） mar

21、riott conference centres萬豪唐普雷斯（towneplacesuites）萬豪春丘（springhillsuites） 萬豪度假俱樂部（marriottvacationclub） 華美達(dá)（ramadaplaza）麗池卡爾頓（ritz-carlton）萬豪高爾夫球場等等 五、酒店項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)酒店項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位指標(biāo)備注1占地面積平方米49337.752建筑面積平方米668333容積率(凈)34建筑密度405綠化率166項目總投資億元6.077建設(shè)期年三年第二章 株洲xxxx酒店定位與規(guī)劃一、項目起源1、酒店業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)從長遠(yuǎn)來看，我國的酒店業(yè)發(fā)展總的

22、情況是和我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步的。目前我國經(jīng)濟(jì)總量位居世界第3位；按照世界銀行的劃分標(biāo)準(zhǔn)，2008年我國人均國民總收入為2770美元，我國已經(jīng)由長期以來的低收入國家躍升至世界中等偏下收入國家行列。我國近30年來人均gdp提高15倍，從200美元發(fā)展到近3000美元，已經(jīng)進(jìn)入消費升級的新時期。無論是中國、印度、俄羅斯、巴西的金磚四國之說、還是中國、印度、中東的新絲綢之路之說，都說明中國在世界經(jīng)濟(jì)中扮演著重要角色，同時中國的未來被看好。中國酒店供求關(guān)系基本面可以從中國城市化率、服務(wù)業(yè)發(fā)展、消費發(fā)展情況和潛力來比照。首先，中國城市化率45%、全球49%、發(fā)達(dá)國家90%;中國服務(wù)業(yè)占gdp40%、上海200

23、8年制造業(yè)負(fù)增長情況下也只占50%、全球69%、香港80%-90%。美國人口3億、有490萬間酒店客房;歐洲的客房530萬間；中國人口13億，中國16歲至65歲勞動人口9.09億、比西方七國總?cè)丝诙?億，酒店客房170萬(2008年末星級酒店159.14萬間)。其次，2009年10月，美林公布的一項報告稱中國有36.4萬名流動資產(chǎn)超過百萬美元的富豪。中國富裕人士人數(shù)2008年已經(jīng)超越英國，居世界第四位。2007年中國富裕人數(shù)總數(shù)超越法國。10年以后中國的中產(chǎn)階級有望達(dá)到4億。美國國家商務(wù)旅游協(xié)會與在線旅游公司expedia公司旗下的易信達(dá)差旅管理公司公布調(diào)查報告，2008年中國差旅業(yè)支出938

24、億美元，是10年前的3倍；預(yù)測中國的差旅業(yè)支出將在5年內(nèi)超過美國，成為全球第一。2008年全球差旅包括境內(nèi)及出境旅行的支出共達(dá)9290億美元，中國市場占全球市場的10%，僅次于美國。再次，和酒店密切有關(guān)的建設(shè)包括中國在建的公路和鐵路達(dá)數(shù)萬公里;在建機場有97個。這些都將帶動中國飯店業(yè)的發(fā)展。具體來說，中國未來gdp8%10%的年均增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長12%，預(yù)計2010年中國酒店客房數(shù)量將達(dá)到5.52億間夜。目前中國星級酒店的客房總數(shù)為200萬間，預(yù)計5至7年內(nèi)能夠增長到500萬間。中國的酒店市場有望在5至10年內(nèi)超過美國。2、酒店業(yè)與旅游業(yè)隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平不斷

25、提高，中國的旅游行業(yè)迅猛發(fā)展，旅游行業(yè)的3 個主要領(lǐng)域入境游、國內(nèi)游和出境游近年來都得到了快速發(fā)展，旅游業(yè)規(guī)模無論從人數(shù)上還是收入上都不斷擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示：國內(nèi)旅游收入和旅游總收入平均比gdp 增長率高2-5個百分點的速度向前發(fā)展。2009年我國旅游飯店從金融危機的影響中走出困境，同時地方政府組建大型旅游集團(tuán)，資本運作依然是擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的主要手段，中國飯店企業(yè)境外投資開始起步，新技術(shù)應(yīng)用步伐加快，行業(yè)管理出現(xiàn)新氣象，新型飯店不斷出現(xiàn)，酒店投資采取新的途徑，酒店管理采用新的方式等特點也較為明顯。展望未來，中國gdp8%10%的年均增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長12%。二、株洲xxxx酒店概況株洲x

26、x商業(yè)占地面積為49337.75平方米，總建筑面積196941平方米。整體項目兩大部分聯(lián)為一體，以高檔公寓、寫字樓、地下超市、星級酒店形成一個多功能復(fù)合式的商業(yè)綜合體，相互補充、相互帶動，與住宅項目形成一體化宜商宜居生活圈。項目位于湖南省株洲市天元區(qū)，是株洲市的政治中心和武廣高鐵核心商圈，北臨栗雨西路，南臨株洲大道，西接珠江北路和栗雨公園，東連保留山體。京珠高速、上瑞高速縱貫?zāi)媳保鋸V高鐵亦已通車，距長沙黃花國際機場僅60公里。三、項目定位1、總體定位株洲xxxx酒店，將打造國際品牌五星酒店，成為區(qū)域性標(biāo)志性建筑，通過該標(biāo)志性建筑的帶動，形成項目核心競爭力，從而帶動本項目及本區(qū)域的長足發(fā)展，成

27、為本區(qū)域的酒店龍頭品牌，及最具特色的酒店物業(yè)。核心競爭力如下： 國際品牌五星級酒店 與住宅項目為依托，建筑風(fēng)格一致又突顯標(biāo)志 周邊餐飲及娛樂的新聚集地 景觀、交通條件良好 位于工業(yè)區(qū)、緊鄰政府、商務(wù)，公務(wù)往來頻繁 2、目標(biāo)市場及客戶定位：（1）目標(biāo)市場區(qū)域角度長株潭一體化，未來株洲地處湖南發(fā)展核心增長極。城市本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。城市角度預(yù)計2016年跨入發(fā)達(dá)行列，且眾多千億、百億工程構(gòu)建了未來大發(fā)展的框架。產(chǎn)業(yè)角度栗雨工業(yè)區(qū)土地基本出讓完畢，北汽控股、南電機車等大型項目的進(jìn)駐帶動了上下游產(chǎn)業(yè)，可以預(yù)期未來幾年將是區(qū)域大發(fā)展的良機。 （2）目標(biāo)客戶以政府及周邊企業(yè)的公務(wù)、商務(wù)需求為主。第三章 項目

28、市場前景分析一、株洲市概況株洲市位于湖南省東部，湘江下游。東界江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及井岡山市，南連本省衡陽、郴州兩市，西接湘潭市，北與長沙市毗鄰。株洲是湖南省第二大城市，截至2009年，面積1.1262萬平方千米，戶籍人口382.8萬人，其中市區(qū)年末總?cè)丝?00.2萬人。二、株洲市經(jīng)濟(jì)狀況2009年株洲市全市地區(qū)生產(chǎn)總值1022.6億元，增長14.2%，高于全省平均水平0.6個百分點。按常住人口計算，全市人均gdp為27474元，增長13.6%。株洲市g(shù)dp總量在全省排名第5，財政收入總量和城市綜合實力排名第2。人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人均財政收入、人均居民儲蓄、人均規(guī)模工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民

29、人均可支配收入等5項人均指標(biāo)保持全省第二。2009年株洲市第一產(chǎn)業(yè)增加值107.8億元，增長5.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值560.3億元，增長16.1%，其中工業(yè)493.1億元，增長17.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值354.5億元，增長13.9%。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17433元，增長12.5%，其中工薪收入、財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移收入等三大收入分別增長15.8%、31.7%和9.6%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為34.2%。城鄉(xiāng)居民收入差距比2.68：1。三、我國旅游飯業(yè)總體情況分析新中國成產(chǎn)60年以來，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均8.1%的速度增長，經(jīng)濟(jì)總量增加77倍，位次躍升世界第三位。近30年來我國人均

30、gdp提高15倍，從200美元發(fā)展到近3000美元，已經(jīng)進(jìn)入消費升級的新時期。中國的人口數(shù)量和消費質(zhì)量的提高將伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展助推中國旅游業(yè)不斷發(fā)展。2010年中國超過美國和西班牙，成為僅次于法國的世界第二大最受歡迎的旅游目標(biāo)國。預(yù)計到2015年，中國將成為世界第一旅游接待國、第四大旅游客源國，中國入境過夜旅游者將達(dá)1億人次，國內(nèi)旅游者將達(dá)28億人次，居民人均出游兩次，出境旅游將達(dá)到1億人次，旅游市場總量將達(dá)到30億人次，全國旅游業(yè)增加值可達(dá)2萬億元左右。2009年，美國康奈爾大學(xué)酒店管理管理學(xué)院院長micheal d. johnson表示，目前中國星級酒店的客房總數(shù)為200萬間。中國的酒店市場

31、有望在五至十年內(nèi)超過美國。2008年中國差旅業(yè)支出938億美元，是10前的3倍；預(yù)測中國的差旅業(yè)支出將在五年內(nèi)超過美國，成為世界第一。2008年，全球差旅包括境內(nèi)及出境旅行的支出共達(dá)9290億美元，中國市場占全球市場的10%，僅次于美國。2009年全國擁有各類住宿企業(yè)近30萬家，餐飲企業(yè)近450萬家，年營業(yè)額已突破萬億元大關(guān)，僅其日常運營創(chuàng)造了每年近4000-5000億元的采購需求。每年全國新建飯店1500家以上，總投資近4000多億元。中國經(jīng)濟(jì)增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長12%，2010年中國酒店客房數(shù)量將達(dá)到5.52億間夜。2008年末，全國共有星級酒店14099家，比上年末增加516家

32、，增長3.8%。全國酒店經(jīng)營良好，全年營業(yè)收入總額為1763億元，比2007年增加114.98億元，增長7.0%。全國共有五星級酒店432家，共有15.69萬間客房。2009年，國家旅游局披露，2008年四季度以來，由中央財務(wù)新增投資和旅游發(fā)展資金達(dá)12.86億元，超過“十一五”頭兩年旅游國債和旅游發(fā)展資金的總和；各級財政加了配套性投入，估計總額將超過30億元。四、株洲旅游飯業(yè)情況分析1、株洲旅游業(yè)株洲，古稱建寧，公元214年，三國東吳在此設(shè)建寧郡。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。古時，當(dāng)?shù)囟鄼綐?，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。到南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名為株洲。株洲位于湖南省東部

33、，在東經(jīng)112.6-114，北緯26-28之間，是湖南省“一點一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅株洲建立以尋根祭祖為主的“古韻”旅游、以健康生態(tài)為主的“綠色”旅游、以革命傳統(tǒng)教育為主的“紅色”旅游和以工業(yè)文明為特色的“藍(lán)光”旅游等特色旅游產(chǎn)品體系。主要旅游區(qū)如下：商務(wù)會展工業(yè)旅游區(qū)：以株洲市區(qū)為中心，以蘆淞市場群、大型工業(yè)企業(yè)（包括醴陵群力瓷廠）和各種文化娛樂場所為依托，提升現(xiàn)有的文化園、神農(nóng)公園、石峰公園、流芳園，建好天池、荷塘、天臺、楠峰、怡山、鳳凰公園，構(gòu)筑城市商務(wù)觀光購物旅游區(qū)，重點發(fā)展觀光、商務(wù)活動和會展旅游、工業(yè)旅游。農(nóng)家休閑渡假旅游區(qū)：以株洲

34、市郊為主，包括株洲縣和醴陵市，構(gòu)筑近郊休閑度假游憩區(qū)，重點發(fā)展農(nóng)家休閑度假、體驗農(nóng)家文化及文化山水城市旅游。生態(tài)地質(zhì)旅游區(qū)：以攸縣酒埠江風(fēng)景旅游區(qū)為主，包括酒仙湖景區(qū)、白龍洞、仙人橋、柏市溫泉、皮佳仙境樂園、桃源谷、寶寧寺、禹王洞九個景區(qū)（點），構(gòu)建康體娛樂度假旅游區(qū)，發(fā)展康體娛樂旅游、休閑度假旅游、科考修學(xué)旅游、田園風(fēng)情旅游。古城文化旅游區(qū)：以茶陵南宋古城墻的文化旅游開發(fā)為中心，包括國家級云陽山森林公園、石梁橋旅游區(qū)、世界最大龜裂石、丹霞山地貌地區(qū)，構(gòu)筑文化宗教旅游區(qū)，發(fā)展文化宗教旅游和科學(xué)考察旅游。炎帝文化旅游區(qū)：以炎帝陵為重心，以桃源洞、大院和龍渣瑤族自治鄉(xiāng)為輔助，構(gòu)筑炎帝文化旅游區(qū)，重

35、點發(fā)展謁祖旅游和森林生態(tài)度假旅游和民俗風(fēng)情旅游，使之具備很強的旅游吸引力和輻射能力、具備國際影響力和區(qū)域旅游發(fā)展帶動能力，成為株洲旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。紅色教育旅游區(qū)：主要以分布于炎陵、茶陵及醴陵、縱貫106國道的眾多紅色革命遺址為主，包括紅軍標(biāo)語博物館，朱毛會面紀(jì)念地萬壽宮、連隊建黨紀(jì)念地（葉家祠）、“中國第一個縣級工農(nóng)兵政府”舊址、紅軍墻、紅軍村、左權(quán)紀(jì)念碑、先農(nóng)壇、李立三故居等中國革命首創(chuàng)性活動、工農(nóng)運動、紅軍活動舊址群，以現(xiàn)存的革命舊址為資源依托，重點開發(fā)紅色專項旅游產(chǎn)品。2010年，株洲旅游總收入達(dá)到55億元，旅游創(chuàng)匯820萬美元，年均遞增達(dá)到20%以上，接待國內(nèi)游客1200萬人次以上

36、，接待入境游客54萬人次以上。旅游總收入占全市g(shù)dp的比重分別達(dá)到6%；2015年，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)總收入占全市g(shù)dp比值達(dá)7%，將旅游產(chǎn)業(yè)培育成服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，使旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠很好地帶動和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。預(yù)計2020年旅游總收入占全市g(shù)dp的比例將突破8。2、株洲酒店業(yè)株洲城區(qū)現(xiàn)有掛牌五星級酒店1家，掛牌四星級酒店2家，即將掛牌的四星級酒店1家。現(xiàn)有的星級酒店規(guī)模均較小，總客房量僅825間，難以滿足往來商務(wù)活動的需求。但現(xiàn)有星級酒店的客房入住率普遍在70%-80%，經(jīng)營業(yè)績優(yōu)良。目前株洲酒店處于供不應(yīng)求的市場環(huán)境，經(jīng)營業(yè)績理想，擴(kuò)容需求迫切。酒店名稱星級所在區(qū)房間數(shù)會議室數(shù)量會議室容納

37、人數(shù)開業(yè)時間國賓酒店4星蘆淞區(qū)1864個300人1999年華天大酒店5星天元區(qū)2934個600人2002年九方大酒店4星石峰區(qū)1324個200人2003年福萊爾大酒店準(zhǔn)4星天元區(qū)2144個150人2009年合計8253、現(xiàn)有酒店問題發(fā)展緩慢：株洲市星級酒店過去幾年發(fā)展緩慢，1999-2003年開業(yè)了三家高星級之后，直到2009年才有1家新的高星級酒店開業(yè)?？偣?yīng)少：株洲現(xiàn)有高星級酒店共4家，其中5星級僅1家，4星級3家。個體規(guī)模?。含F(xiàn)有高星級酒店規(guī)模均較小，總客房數(shù)量僅825間，難以滿足往來商務(wù)的需求。會議配套不足：現(xiàn)有高星級酒店的會議配套數(shù)量少，難以滿足日益增加的商務(wù)會議需求。檔次不高、服務(wù)

38、水平跟不上：現(xiàn)有高星級酒店建筑設(shè)計、配套設(shè)施、裝飾立面、服務(wù)水準(zhǔn)等與周邊發(fā)達(dá)地區(qū)相比，有一定的差距。其檔次、形象未能與株洲快速發(fā)展的城市形象相匹配。無國際品牌：株洲未有國際知名的酒店管理集團(tuán)品牌開業(yè)。五、株洲酒店市場發(fā)展?jié)摿δ壳爸曛蘧频晏幱诠┎粦?yīng)求的市場環(huán)境下，經(jīng)營業(yè)績均理想，擴(kuò)容需求迫切。株洲酒店與長沙相比，無論市場規(guī)模、價格、品牌、服務(wù)管理水平等均存在較大差距，可提升空間大。株洲酒店餐飯、休閑娛樂等配套受當(dāng)?shù)厝藲g迎，其收入40%來自餐飲，甚至超過了客房收入，株洲本地居民在酒店的消費較多，客戶群中約占30%；主要是一些個體老板，喜歡到酒店開房間消費。隨著株洲城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來市場還可容納更多

39、的五星級市場。綜上所述，可以得出以下兩點重要結(jié)論：（1）、株洲市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，旅游及商務(wù)往來頻繁，市場巨大；（2）、區(qū)域酒店物業(yè)極度稀缺，且普遍經(jīng)營良好，市場需求巨大，國際品牌星級酒店存在空白。因此，在株洲市建設(shè)國際酒店管理集團(tuán)品牌星級酒店具有充分的市場依據(jù)和廣闊的發(fā)展前景。第四章 項目選址及區(qū)位分析一、項目選址株洲xxxx酒店位于湖南省株洲市天元區(qū)栗雨工業(yè)園中部，也處于武廣高鐵核心商圈范圍內(nèi)。北臨栗雨西路，南臨株洲大道，西接珠江北路和栗雨公園湖面。建設(shè)地點如圖所示。二、地理位置及交通天元區(qū)位于株洲市河西。東西與湘江為界，南與株洲縣雷打石鎮(zhèn)相鄰，西與湘潭市接壤。株洲市委、市政府位于天元區(qū)東部，是株

40、洲市的政治中心。京珠高速、上瑞高速縱貫?zāi)媳?，武廣高鐵亦已通車，距長沙黃花國際機場僅60公里。三、場址建設(shè)條件1、地形、地貌條件本項目規(guī)劃用地坡度較為平緩，無較大山體分布，總體呈向中部緩斜，地形起伏較??；地塊中部為平整地面；地塊四周沿市政路邊有部分已拆遷及待拆遷的民居。因此，現(xiàn)狀用地具備良好的建設(shè)條件，適宜本工程的建設(shè)。2、氣象條件株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，無霜期在286天以上，年平均氣溫16c至18c。第五章 總體方案一、項目建設(shè)規(guī)劃宗旨和原則1、城市設(shè)計原則。遵循總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)，將其優(yōu)勢加以延續(xù)，并有改進(jìn)和突破。從環(huán)境限定條件出發(fā)進(jìn)行整體考慮，從城市設(shè)計出發(fā)打造

41、亮點地標(biāo)。2、以人為本的原則。遵循現(xiàn)行國家及株洲市指定的有關(guān)設(shè)計規(guī)劃、方針、政策及法規(guī)的前提下，堅持“以人為本”，強調(diào)“人與自然的和諧”，充分考慮使用者的生理及心理需求，創(chuàng)造出豐富、適宜的活動休閑購物空間，通過配置齊全的公共設(shè)施及生活配套設(shè)施及市政公用設(shè)施滿足使用者的多樣性的需求。3、“均好性”的原則。將公共綠地融入到場地設(shè)計中，使每幢建筑都能最大程度的享受到公共綠化。4、可操作性的原則。遵循整體設(shè)計、分期建設(shè)的原則，加強設(shè)計的合理性與靈活性，使房地產(chǎn)經(jīng)營都能更好地適應(yīng)市場發(fā)展的需要。二、總平面設(shè)計1、總平面布置將三層商業(yè)綜合體沿株洲大道展開，形成良好的商業(yè)氣氛和沿街商業(yè)價值，酒店作為主體部分

42、，主面立面沿株洲大道展開，形成較好的城市展示面，北面的城市支路將商業(yè)部分與住宅分開，互不影響。2、空間形態(tài)與規(guī)劃結(jié)構(gòu)商業(yè)以弧形的造形，形成地塊南面與株洲大道的城市臨街面，東南面的五星級酒店為主要城市地標(biāo)，西北角設(shè)置一個大型休閑廣場，廣場承接珠江北路的人流動線，并和栗雨湖公園相呼應(yīng)，引導(dǎo)人群進(jìn)入酒店及商場，并結(jié)合綠化景觀，噴泉，led燈光和未來各種大型活動，將成為本區(qū)域主要聚集人氣之地。3、交通組織力求交通流線清晰簡潔。酒店人流主要出入口放在東南角，其娛樂出入口在規(guī)劃一路，酒店車流通過酒店入口前環(huán)島進(jìn)入地下車庫。酒店后勤卸貨區(qū)在規(guī)劃17號路并設(shè)置一地下車庫出入口服務(wù)娛樂車流。4、景觀綠化力求景觀

43、空間豐富動人。主要部分以大量鋪地為主，高大的椰樹、精致的景觀小品，即保證了大量人流穿行的要求，又營造出高品質(zhì)的商業(yè)空間。注重總體形象的把握，擯棄華而不實的設(shè)計表現(xiàn)手法，以清新、現(xiàn)代、流暢的設(shè)計手法創(chuàng)造親近自然且具有人情味的新住環(huán)境，在景觀的細(xì)節(jié)和表現(xiàn)元素上，注重與整體環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的統(tǒng)一，渲染休閑舒適氛圍。5、無障礙設(shè)計本工程嚴(yán)格按照城市道理和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范進(jìn)行無障礙設(shè)計，設(shè)計的部位包括：項目基地的人行道，停車車位，建筑入口及其平臺，候梯橋廂、公共走道、公共衛(wèi)生間等。三、建筑設(shè)計說明造形設(shè)計強調(diào)現(xiàn)代簡約為主題，訴求永恒的建筑語匯。以現(xiàn)代造型手法和現(xiàn)代的材質(zhì)賦予高貴而典雅的立面觀感。在立面設(shè)

44、計中，力求創(chuàng)造簡約時尚的現(xiàn)代風(fēng)格建筑，整個色調(diào)商業(yè)以暖色為主，塔樓部分以low-e中空保溫玻璃幕墻為主，石材墻面和玻璃材質(zhì)形成對比，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息和商業(yè)的氛圍。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，設(shè)計使用年限50年，抗震設(shè)防類別商業(yè)為乙類，酒店為丙類，根據(jù)抗震規(guī)范，乙類結(jié)構(gòu)的抗震措施提高一度（按7度）考慮。結(jié)構(gòu)形式商業(yè)為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架，酒店為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)體系。剪力墻設(shè)置在樓電梯間年，與相應(yīng)的框架柱形成框架-剪力墻單元，其它處布置框架；建筑物結(jié)構(gòu)長度，超出規(guī)范允許長度范圍，在上部結(jié)構(gòu)適當(dāng)?shù)奈恢貌扇×粼O(shè)后澆帶、在混凝土中摻外加劑等措施，以解決結(jié)構(gòu)超長產(chǎn)生的混凝土收縮、溫度

45、應(yīng)力等問題。第六章 投資估算與資金籌措一、投資估算編制依據(jù)1、國家計委頒發(fā)的投資項目可行性研究指南(試用版)規(guī)定的投資估算范圍。2、建筑安裝工程預(yù)算基價及有關(guān)工程造價信息。3、開發(fā)報建相關(guān)資料。4、國家及湖南省政府有關(guān)基本建設(shè)方面收費標(biāo)準(zhǔn)。二、投資估算編制說明1、本投資估算包括項目建筑的建筑安裝工程費用以及室外工程費用。2、室外工程費用主要包括小區(qū)道路，電力設(shè)施及線路，制冷設(shè)施及管線、給排水管線及小區(qū)綠化的工程費用及設(shè)備購置安裝費用。3、總建筑面積為66833平方米，工程規(guī)劃在三年內(nèi)建設(shè)完成。4、工程建設(shè)前期費用和行政性收費按照國家相關(guān)文件計取。5、行政性收費主要包括工程規(guī)劃管理費、質(zhì)量監(jiān)督費

46、、城建檔案管理及整理費及印花稅，均按照國家相關(guān)文件計取。6、配套費用包括電力設(shè)施建設(shè)費、制冷工程建設(shè)費及基礎(chǔ)設(shè)施大配套費。7、建設(shè)期管理費按開發(fā)成本的1.5計取。8、營銷費用按按開發(fā)成本的3%計取。9、開發(fā)費用和其他費用按預(yù)計的實際發(fā)生額計取。10、銀行貸款年利率6.4（貸款期三年）。三、投資估算結(jié)果株洲xxxx酒店總投資為64,866.85萬元，其中建設(shè)總投資為60.341.25萬元，投資估算結(jié)果見下表。序號項目名稱住宅占比單位成本（元/）面積（）合計金額(萬元）一土地費用376.16 66,833.00 2,514.00 3.88%1土地出讓金376.16 66,833.00 2,514.

47、00 2大市政配套費0.00 66,833.00 0.00 3土地稅費0.00 66,833.00 0.00 二前期工程費用388.50 66,833.00 2,596.46 4.00%1勘測費8.50 66,833.00 56.81 2三通一平50.00 66,833.00 334.17 3規(guī)劃報建、設(shè)計等300.00 66,833.00 2,004.99 4臨時設(shè)施30.00 66,833.00 200.50 三建筑安裝工程費用7,872.00 66,833.00 52,610.94 81.11%1基坑支護(hù)土石方350.00 66,833.00 2,339.16 2室內(nèi)建筑工程2,800.

48、00 66,833.00 18,713.24 3消防工程150.00 66,833.00 1,002.50 4外墻及外窗600.00 66,833.00 4,009.98 5裝修工程3,200.00 66,833.00 21,386.56 6電梯、空調(diào)及其他設(shè)備安裝700.00 66,833.00 4,678.31 7發(fā)電機組及環(huán)保工程60.00 66,833.00 401.00 8人防工程12.00 66,833.00 80.20 四市政及環(huán)境工程392.00 66,833.00 2,619.85 4.04%1水、電、氣、熱工程330.00 66,833.00 2,205.49 2區(qū)內(nèi)道路、排水及排污工程40.00 66,833.00 267.33 3園林綠化18.00 66,833.00 120.30 4智能化及電訊工程2.00 66,833.00 13.37 5室外零星工程2.00 66,833.00 13.37 五公共配套工程0.00 66,833.00 0.00 0.00%開發(fā)成本合計9,028.66 66,833.00 60,341.25 93.02%六銷售費用270.86 66,833.00 1,810.24 2.79%七財務(wù)費用270.86 66,833.00 1,810.24 2.79%八管理費用135.43 66,833.00 905.12 1.40%總