農(nóng)村房屋買賣合同效力探討

1、農(nóng)村房屋買賣合同效力探討 隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，農(nóng)村特別是“城中村”房屋買賣不斷增多。但是，我國(guó)法律目前對(duì)于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門(mén)，導(dǎo)致在實(shí)踐中對(duì)于這一法律問(wèn)題理解各異。本文嘗試對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力作一探討。農(nóng)村房屋買賣合同的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購(gòu)買方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的人。村民將農(nóng)村房屋出售給本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，認(rèn)定買賣合同有效沒(méi)有什么異議。農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人即外村農(nóng)民或城市居民，合同效力的認(rèn)定，目前有兩種截然相反的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)

2、效。理由是：其一，根據(jù)土地管理法第62條及其他條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這勢(shì)必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，違反土地管理法中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定。其二，土地管理法第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就意味著房屋所附著的宅基地使用權(quán)也作為標(biāo)的物與房屋一并出賣了，這實(shí)質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止。其三，1

3、999年5月6日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效。理由是：其一,1963年3月20日中共中央關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知第二項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)利。房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有”。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權(quán)利，并且房屋買賣完成后，宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。其二，最高法院民他字第號(hào)批復(fù)認(rèn)為：農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及管理

4、房屋的買賣有效。筆者認(rèn)為，僅從社會(huì)效果上看，以上兩種觀點(diǎn)均有失偏頗。第一種觀點(diǎn)客觀上破壞了交易安全，助長(zhǎng)了出售方受利益驅(qū)動(dòng)而惡意毀約的無(wú)理行為，不利于經(jīng)濟(jì)秩序的健康發(fā)展，而且由于房屋事關(guān)農(nóng)民的生存問(wèn)題，極易導(dǎo)致矛盾激化。第二種觀點(diǎn)雖然從尊重現(xiàn)狀的角度出發(fā)維持了社會(huì)穩(wěn)定，降低了矛盾激化的概率，但卻無(wú)視國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知的明文規(guī)定，會(huì)使國(guó)家政策的施行力度大大降低，而且在實(shí)踐中不具有可操作性。在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況，分析對(duì)待：一、對(duì)于出售給外村農(nóng)民的合同，應(yīng)認(rèn)定為有效合同其一，窮盡我國(guó)相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國(guó)家法律，都難以找出

5、禁止此類轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，所以認(rèn)定此類合同無(wú)效無(wú)法律依據(jù)；其二，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說(shuō)并未違反宅基地使用權(quán)保障農(nóng)民生存利益的功能，同時(shí)也可以通過(guò)流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題；其三，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒(méi)有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果，因此應(yīng)當(dāng)為有效。如果說(shuō)這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有的身份性，那么通過(guò)繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，即只要將戶口遷入所購(gòu)農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。二、對(duì)于出售給城鎮(zhèn)居民的合同，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同我國(guó)物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而我國(guó)土地管理法及其管理?xiàng)l例等并未對(duì)宅基地上農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓作出明確的禁止性規(guī)定，最早作出明確的禁止性規(guī)定的是國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”，XX年12月24日，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”，上述規(guī)定均應(yīng)屬“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”的范疇。雖然此前有觀點(diǎn)認(rèn)為由于法