信托與租賃4財產(chǎn)信托

1、信托與租賃,財產(chǎn)信托,財產(chǎn)信托概念：委托人以其非貨幣資金的財產(chǎn)委托給信托企業(yè)，按其約定的對象和條件進行出售、轉(zhuǎn)讓的信托業(yè)務(wù) 商品供求賣方轉(zhuǎn)為買方市場，產(chǎn)品滯銷，生產(chǎn)企業(yè)為了促使產(chǎn)品盡快銷售，常常向購銷單位提供優(yōu)惠的結(jié)算和支付方式 企業(yè)在生產(chǎn)過程中常常因為市場發(fā)生變化、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，積壓一些無用的原材料、機器設(shè)備。 按照受托人在信托期間是否提供融資：融資性、非融資性 根據(jù)對財產(chǎn)的不同處理方法分類： 管理方式 處理方式：信托目的是出售物品并分期收回貨款，財產(chǎn)書有權(quán)一開始就轉(zhuǎn)移給使用單位 管理處理方式：在信托期間，使用單位只有使用權(quán)沒有所有權(quán)，直到信用期結(jié)束，才有所有權(quán),動產(chǎn)信托,所謂動產(chǎn)

2、，是指可以移動的財產(chǎn)，如交通工具、設(shè)備、原材料等一切可以搬運、移位的財產(chǎn)。因此，動產(chǎn)信托又稱設(shè)備信托或動產(chǎn)設(shè)備信托，它是財產(chǎn)信托的一種，主要以動產(chǎn)（主要指契約設(shè)備）的管理和處理為目的而設(shè)立的信托。即由設(shè)備的制造商及出售者作為委托人，將設(shè)備信托給信托機構(gòu)，并同時將設(shè)備的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人；后者再將設(shè)備出租或以分期付款的方式出售給資金緊張的設(shè)備使用單位的一種信托方式。 動產(chǎn)信托的標(biāo)的物，通常是價格昂貴、資金需要量大的產(chǎn)品。通過動產(chǎn)信托，不論是對于這類產(chǎn)品的生產(chǎn)者和銷售者（通常是動產(chǎn)信托的委托者），還是其用戶，都有方便之處。因此，動產(chǎn)信托的意義在于為設(shè)備的生產(chǎn)和購買企業(yè)提供了長期資金融通。 動產(chǎn)信托

3、的目的是管理或處理這些財產(chǎn)，能夠進行受托的種類包括：車輛及其他運輸工具；機械設(shè)備；貴金屬。 受托財產(chǎn)主要有鐵路車輛、汽車、飛機、電子計算機、設(shè)備器械等。 動產(chǎn)設(shè)備的信托是以設(shè)備的制造者及出售者作為委托人，委托人把動產(chǎn)設(shè)備的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給信托公司（受托人），受托人根據(jù)委托人的一定目的，對動產(chǎn)設(shè)備進行管理和處分，包括落實具體用戶，并會同供需雙方商定出售或轉(zhuǎn)讓信托動產(chǎn)的價格、付款期限等有關(guān)事宜，出租動產(chǎn)設(shè)備，代理委托人監(jiān)督承租方按期支付租金。動產(chǎn)設(shè)備信托一般根據(jù)動產(chǎn)的種類分為車輛信托、船舶信托、汽車信托、貴金屬信托，一般是以金錢信托以外的金錢的信托方式進行信托。 動產(chǎn)信托有助于生產(chǎn)大型設(shè)備的單位及時收

4、回貨款，以便加速資金周轉(zhuǎn)和進行再生產(chǎn)；而且還有助于使用大型設(shè)備的單位，籌措一部分資金即能使用上設(shè)備，這就有助于社會投資者找到可靠的投資對象，因信托機構(gòu)的信譽卓著，風(fēng)險較少。,動產(chǎn)信托的種類 按對動產(chǎn)的不同處理方式，可將動產(chǎn)信托分成下列三種類型： 管理動產(chǎn)信托：是由信托機構(gòu)對動產(chǎn)設(shè)備進行適當(dāng)?shù)墓芾恚赢a(chǎn)設(shè)備出租給用戶使用，所獲收入扣除信托費用后作為信托收益交給受益人。（與傳統(tǒng)的設(shè)備租賃相似） 處理動產(chǎn)信托：是指信托機構(gòu)在接受信托的同時，以分期付款的方式將動產(chǎn)出售給用戶。（類似于抵押貸款方式） 它與管理信托的區(qū)別在于： 第一：信托目的是出售設(shè)備及收回貨款； 第二：動產(chǎn)設(shè)備的所有權(quán)一開始就轉(zhuǎn)移給

5、使用單位，使用單位根據(jù)買賣契約以分期付款的方式償付貨款。 管理和處理動產(chǎn)信托：（又分為：a出讓“受益權(quán)證書”方式；b發(fā)行“信托證券”方式）是指將動產(chǎn)以出租的方式經(jīng)營，信托終結(jié)時由使用單位購入的一種信托形式。它結(jié)合了管理動產(chǎn)和處理動產(chǎn)信托的特點，信托機構(gòu)不僅負責(zé)動產(chǎn)設(shè)備的出租管理，而且還負責(zé)出售設(shè)備。,動產(chǎn)信托的功能與適用范圍 一是為企業(yè)融通資金，提供信用擔(dān)保。在動產(chǎn)買賣、租賃等交易過程中，因租賃方或買受方資金不足、取得擔(dān)保困難以及賣方或出租方對其資信狀況、信用等級不夠了解的情況下，動產(chǎn)所有人可以作為委托人，將動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給信托投資公司，獲得融資或信用擔(dān)保，信托投資公司則利用自己在金融領(lǐng)域里的

6、地位，發(fā)揮信息和管理上的優(yōu)勢，監(jiān)督、控制承租方、買受方的經(jīng)濟行為，最大限度的降低委托人的商業(yè)風(fēng)險，最終實現(xiàn)動產(chǎn)租賃與銷售。這一信托品種適用于信托投資公司為動產(chǎn)設(shè)備的賣方或出租方提供信用擔(dān)保，進而提高交易效率，優(yōu)化資源配置。 二是處置閑置設(shè)備。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整、企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整以及企業(yè)改制、重組等行為，常導(dǎo)致仍具有生產(chǎn)能力的動產(chǎn)設(shè)備不適應(yīng)新的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進行變現(xiàn)處理又難以取得滿意的現(xiàn)金回報。通過信托投資公司將上述閑置的動產(chǎn)設(shè)備按類組合，補充配套，開發(fā)功能，提升生產(chǎn)盈利能力，再進行出租或出售，即解決了動產(chǎn)所有人閑置資產(chǎn)的浪費，節(jié)約了維護、儲存等管理費用，又能創(chuàng)造新

7、的價值。這一信托品種適用于信托投資公司所在地的企業(yè)、事業(yè)單位之間實現(xiàn)閑置動產(chǎn)設(shè)備和其它財產(chǎn)的相互調(diào)劑，互通有無。,動產(chǎn)信托的基本協(xié)定 動產(chǎn)信托的基本協(xié)定作為委托者的制造商或銷售商、信托機構(gòu)及用戶三者間簽訂的，根據(jù)信托契約及信托的目的明確簽訂關(guān)于管理、處理契約的意見，確定兩契約的基本線?；緟f(xié)定的內(nèi)容隨信托的方式不同而不同。 1、管理處理方式。在這種信托方式下，基本協(xié)定的主要內(nèi)容是： （1）制造商或銷售商與信托機構(gòu)間簽訂信托契約的預(yù)定。 （2）信托機構(gòu)與動產(chǎn)設(shè)備使用者間關(guān)于出租和買賣設(shè)備的契約簽訂的約定。 （3）與信托契約、租賃契約相伴的轉(zhuǎn)移方法。 （4）轉(zhuǎn)移之后，如果發(fā)現(xiàn)動產(chǎn)設(shè)備有毛病，制造商

8、或出售商有在一定期間內(nèi)無償修理的義務(wù)和負損害賠償?shù)呢?zé)任，信托機構(gòu)不負責(zé)任（瑕疵擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定）。 （5）轉(zhuǎn)移之后，動產(chǎn)設(shè)備由于天災(zāi)、不可抗拒力等原因造成損失或其他一切損害，除制造商或銷售商、信托機構(gòu)負有責(zé)任外，使用者也負有責(zé)任（損害負擔(dān)的規(guī)定）。 2、處理方式。處理方式與管理方式的最終目的相同，即都是為了出售動產(chǎn)設(shè)備。但兩者在下面幾點上不同： （1）信托機構(gòu)與使用者之間的買賣及抵押權(quán)設(shè)定契約簽訂的約定。 （2）與信托契約、買賣契約相伴的轉(zhuǎn)移方法。 3、管理方式。在管理方式中，信托機構(gòu)與使用者之間也要簽訂“出租及關(guān)于保養(yǎng)的契約”，但與管理處理方式有所不同，即制造商（或銷售商）與使用者之間的制造契

9、約一般是在基本協(xié)定簽訂的同時或之后簽訂的，但在管理方式中，制造契約有可能先簽訂。這時就要求簽訂制造契約的變更契約,不動產(chǎn)信托,不動產(chǎn)信托概念 不動產(chǎn)信托也可稱之為房地產(chǎn)信托，簡單來說，就是不動產(chǎn)所有權(quán)人（委托人），為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)移轉(zhuǎn)給受托人，使其依信托合同來管理運用的一種法律關(guān)系。它是以不動產(chǎn)如建筑物、土地（不含耕地）等作為信托財產(chǎn)，由受托人按照信托合同，將不動產(chǎn)透過開發(fā)、管理、經(jīng)營及處分等程序，提高不動產(chǎn)的附加價值，并將受托成果歸還給受益人的信托業(yè)務(wù)。在不動產(chǎn)信托中，通常受托人代為管理和處理的業(yè)務(wù)主要是一些間接性的業(yè)務(wù)，如不動產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等的代管代營，代理有

10、價證券或不動產(chǎn)的登記、過戶、納稅，代修房屋、代付水電費、代辦法律手續(xù)，此外還受理土地的丈量、建筑物的設(shè)計和繪圖、建筑工程的承包、不動產(chǎn)的鑒定、評價等業(yè)務(wù)。在不動產(chǎn)經(jīng)營中，受托人處于中介地位，一般不承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)的經(jīng)濟責(zé)任,不動產(chǎn)信托-種類 不動產(chǎn)信托可分為房地產(chǎn)信托和土地信托。 房地產(chǎn)信托（又稱為建筑物信托）是指信托機構(gòu)接受委托經(jīng)營、管理和處理的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務(wù)的信托關(guān)系。它包括房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款和房地產(chǎn)委托貸款。中國房地產(chǎn)信托機構(gòu)有兩類：一類是專業(yè)銀行設(shè)立的房地產(chǎn)信托機構(gòu)，另一類是專業(yè)性的房地產(chǎn)信托投資公司。 土地信托是土地所有者為了有效地利用土地獲取收益，把土地委托給信托

11、投資機構(gòu)，信托投資機構(gòu)按信托器契約的規(guī)定，籌集建設(shè)資金、建造房屋、募集租戶，對租戶辦理租賃以及建筑物的維護、管理或出租，把這種管理、動用所得作為信托收益交給土地所有者（受益者）。土地信托可分為租賃型和分塊出售型。,不動產(chǎn)信托-發(fā)展 早在20世紀(jì)20年代，中國的上海就出現(xiàn)了信托業(yè)。 但新中國成立后，停滯了很長一段時間，1978年后，信托業(yè)得以恢復(fù)。其后信托業(yè)得到空前發(fā)展。這一時期，國家對信托投資業(yè)的定位是“金融業(yè)的輕騎兵，是金融百貨公司”。由于改革在摸索中進行，信托投資業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了很多的問題，信托業(yè)經(jīng)歷了五次大的整頓，分別是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是綜觀

12、歷次大整頓，除了最近的一次，前幾次都沒有跳出膨脹、整頓、再膨脹的怪圈。 第五次整頓從1999年廣東國投破產(chǎn)開始，到2002年6月中經(jīng)開倒閉結(jié)束，歷時3年。全國的信托公司由1999年以前的239家減少到現(xiàn)在的幾十家，混亂無序的狀態(tài)得到有效控制。這次整頓，化解了信托業(yè)違規(guī)運作積累的巨大金融風(fēng)險，更重要的是要按照信托的本質(zhì)還信托投資公司“受人之托、代人理財”的本來面目，使信托投資公司獲得了一個健康發(fā)展的空間,1998年，中國幾乎沒有信托機構(gòu)辦理不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù),不過隨著中國信托第五次整頓的結(jié)束,各大信托機構(gòu)紛紛調(diào)整自己的業(yè)務(wù),逐漸開辦不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。 2002年7月18日，第一個不動產(chǎn)信托計劃5.5億

13、元的“外環(huán)隧道項目資金信托計劃”在上海一周內(nèi)售罄。 2002年7月29日，上海國際信托投資公司推出新上海國際大廈項目資金信托計劃信托產(chǎn)品通過各大銀行發(fā)售，這是中國信托業(yè)重新開業(yè)后的第一個房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品，產(chǎn)品規(guī)模為2.3億元人民幣。 信托計劃期限為三年，每份信托合同金額不低于人民幣5萬元，預(yù)計收益人獲得的年收益率達4（每年支付收益，期滿歸還本金）。而同年9月份，北京國投的CBD信托計劃則成為是中國第一個投資于地產(chǎn)開發(fā)的信托，到2003年9月，中國50多家信托公司有1/3的業(yè)務(wù)都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。特別在央行121文發(fā)布、產(chǎn)業(yè)基金法未獲批準(zhǔn)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)信托一時成了“準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)基金”，受到房地產(chǎn)業(yè)

14、界的追捧，同時也為絕大多數(shù)信托公司看好。,不動產(chǎn)信托-意義 不動產(chǎn)信托是以不動產(chǎn)為信托標(biāo)的的信托業(yè)務(wù)。通過辦理不動產(chǎn)信托，可以起到以下幾方面作用：1、免除了不動產(chǎn)業(yè)主因?qū)I(yè)知識不足而遭受經(jīng)濟損失的風(fēng)險。不動產(chǎn)的管理和處理，需要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識，如識圖用圖的知識、土地面積量算知識、土地經(jīng)濟評價與土地定等估價等知識等。如委托人（即業(yè)主）本人親自管理和處理，由于知識水平所限，極易蒙受損失。通過不動產(chǎn)信托方式，信托機構(gòu)有專業(yè)人才，經(jīng)驗豐富，同時規(guī)模大、信譽卓著，辦事方便可靠，就能免除上述風(fēng)險，收到較好的效益。 2、為改良不動產(chǎn)提供資金的方便。如業(yè)主對部分土地需要開發(fā)利用，在其土地上新蓋或增建建筑物，但

15、資金缺乏。此時，可將其原有土地或土地使用權(quán)，以抵押的方式，作為擔(dān)保物，發(fā)行不動產(chǎn)債券。3、提供信用保證，實現(xiàn)不動產(chǎn)的銷售。在不動產(chǎn)的銷售過程中，如果買方資金不足或賣方對買方的信用不夠了解，就會阻礙交易。如果將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，并從受托人處獲得融資或信用擔(dān)保，就能最終實現(xiàn)不動產(chǎn)的銷售。,不動產(chǎn)信托-特點 不動產(chǎn)信托是針對委托人的不動產(chǎn)提供高度專業(yè)化管理，一方面除著重對不動產(chǎn)標(biāo)的本身的維護、修繕、改良、保全及環(huán)境的改善，以提高不動產(chǎn)標(biāo)的本身的品質(zhì)與價值外，另一方面規(guī)劃不動產(chǎn)標(biāo)的的最佳管理運用方式，如不動產(chǎn)標(biāo)的以租賃、或出售處分、或重建，以期對不動產(chǎn)的利用達到最高效益。因此，不動產(chǎn)信托有以下優(yōu)

16、點：1、確保產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)，避免遺產(chǎn)紛爭；2、專業(yè)管理經(jīng)營，如出租、出售、開發(fā)；3、財產(chǎn)的獨立性，不得強制執(zhí)行；4、享受經(jīng)營收益，保障生活。,不動產(chǎn)信托-需求對象 1、在不動產(chǎn)管理方面缺乏經(jīng)驗或需求專業(yè)服務(wù)便利性的人。2、身體或心理上有障礙無法親自處理期所有不動產(chǎn)相關(guān)事務(wù)的人。3、土地所有人欲進行開發(fā)計劃。4、其它特殊不動產(chǎn)規(guī)劃目的。,房地產(chǎn)信托,房地產(chǎn)信托-概述 它包括兩個方面的含義： 一是不動產(chǎn)信托就是不動產(chǎn)所有權(quán)人（委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來管理運用的一種法律關(guān)系： 二是房地產(chǎn)資金信托。就是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金

17、委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對其進行管理和處分的行為。這也是中國大量采用的房地產(chǎn)融資方式。2003年6月，央行發(fā)布121號文件限制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，房地產(chǎn)信托開始成為企業(yè)追逐的熱點。房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財?shù)囊环N信托行為。,房地產(chǎn)信托-發(fā)展 1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪

18、手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始對投資公司進行規(guī)范。為確保投資人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificate Companies）、單位信托公司（UnitInvestment Trust）和經(jīng)理公司（Management Companies）三類。 其中，經(jīng)理

19、公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。 馬塞諸塞商業(yè)信托是REIT的前身，由于經(jīng)濟利益的驅(qū)動，最初采用信托形式是為規(guī)避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產(chǎn)投資組織，而被美國最高法院認定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但由于后來的投資信托法規(guī)不斷健全，且經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)

20、展又日益茁壯起來。著眼于投資信托的優(yōu)點，美國國會于1960年通過修訂內(nèi)地稅法典，正式開創(chuàng)了REIT，規(guī)定凡具備該法案第856條至859條的有關(guān)組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優(yōu)惠。,房地產(chǎn)信托-性質(zhì) 房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為： 委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等； 代理業(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債券債務(wù)、代理房屋設(shè)計等； 金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。 相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)

21、隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。,房地產(chǎn)信托-基本條件 根據(jù)資金投向的不同，REIT可分為三類： 1、權(quán)益型（EQUITYREIT）。權(quán)益型 REIT直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產(chǎn)的增值收益； 2、抵押型（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押

22、貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益； 3、混合型（HYBRIDREIT）。顧名思義，此類REIT不僅進行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。 早期的房地產(chǎn)信托主要為權(quán)益型，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托，主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發(fā)展的方向。另外，REIT還有很多其他分類方法。,房地產(chǎn)信托-運作流程 房地產(chǎn)信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的區(qū)別，由于各自的國情不同，美國比較側(cè)重于資金信托

23、型REIT，而日本側(cè)重于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托型REIT。,1、美國模式 美國的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立階段，其主要運作流程為： （1）評估資金?；鸢l(fā)起人為滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預(yù)估所需資金數(shù)量，確認選擇REIT基金為籌資工具，并考慮投資標(biāo)的的收益性能否達到必要的回報率等。 （2）接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節(jié)、募款細節(jié)和承銷方式等工作。 （3）接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計問題，選定律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所為成立全過程服務(wù)，并擬訂申請文件，此時投資計劃在財務(wù)上的可行性分析基本確

24、定。 （4）接洽不動產(chǎn)顧問公司。若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任，則需要洽定對象并簽定REIT管理顧問契約，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 （5）當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請募集，在申請成功后，要決定保管機構(gòu)并簽定REIT契約。,房地產(chǎn)信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過信用評級機構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃，保管機構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事宜。投資者通過券商購買 REIT證券，投資收益則從保管機構(gòu)處獲得。 在美國，房地產(chǎn)信托證券首次公

25、開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動、房地產(chǎn)的狀況、財產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關(guān)系等。當(dāng)然，REIT也可因私下發(fā)行而無須注冊登記，但依據(jù)1933年證券法REGULATION D（RULES501-506），私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務(wù)。 另外，法律還對房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運用和收入來源作了嚴(yán)格的要求，如房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；每年90以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的

26、業(yè)務(wù)，75以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時至少有75的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優(yōu)待，按照規(guī)定，REIT不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。,2、日本模式 其運作流程為： （1）房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司； （2）投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進行經(jīng)營管理； （3）信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費； （4）房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費； （5）信托公司向投資者發(fā)放紅利； （6）信托銀行也

27、可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。,房地產(chǎn)信托-作用 1、能為房地產(chǎn)委托人提供可靠的融資渠道，促進房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。中國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有 資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態(tài)，受房地產(chǎn)開發(fā)成本高等因素的制約，一般房地產(chǎn)的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態(tài)。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效的方法。 2、房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。特別是在當(dāng)前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩(wěn)定的投資獲利渠道，房地產(chǎn)信托化生

28、逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。 3、房地產(chǎn)信托化能夠拓寬信托公司的業(yè)務(wù)范圍，是信托業(yè)得以迅速發(fā)展的重要契機。從中國信托業(yè)發(fā)展所走過的20多年的歷程來看，因為無法可依，信托業(yè)的定位一直處于一種無序狀態(tài)，為了吸納儲金，曾屢次出現(xiàn)高息攬儲等不規(guī)范現(xiàn)象，擾亂了金融市場，也招來了政府干預(yù)，一次次整頓的結(jié)果，信托業(yè)的“可經(jīng)營范圍” 越來越窄，業(yè)務(wù)量也越來越少。隨著2001年10月1日信托法的實施，給信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態(tài)下，對信托業(yè)而言，進行房地產(chǎn)信托不失為一項嶄新的、現(xiàn)實的、強有力的突破口。,房地產(chǎn)信托-與REITs的區(qū)別 第一，REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，

29、一般從上市或非上市公司收購地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通；中國的房地產(chǎn)信托計劃是有200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，一般不涉及收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為，其收益視信托計劃的方案設(shè)置而定，尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。 第二，REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者；中國的房地產(chǎn)信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協(xié)議回報，一般在3%-9%左右。 第三，REITs的運作方式是：負責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營團隊進行投資運

30、營；中國的房地產(chǎn)信托計劃的運作方式是：提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部分或局部參與項目公司運作獲取回報。 第四，REITs的產(chǎn)品周期一般在8-10年，更注重房地產(chǎn)開發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項目的經(jīng)營；中國的房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品周期較短，一般為1-3年。 第五，REITs的稅制優(yōu)惠：如信托收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。而中國的房地產(chǎn)信托計劃沒有相關(guān)的稅制安排。 第六，中國的房地產(chǎn)信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購買權(quán)信托、財產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等。 總之，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業(yè)投資

31、機構(gòu)投資在商務(wù)辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設(shè)等商用建筑物，投資人不是直接拿錢投資不動產(chǎn)，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。,土地信托：土地信托土地信托(Land Trust)，是土地所有權(quán)人（委托人）為有效利用土地，提高不動產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營效率，而將土地信托予受托人，由受托人利用其專業(yè)規(guī)劃與管理，將開發(fā)經(jīng)營的利潤做為信托受益分配金交付給受益人。大部份的土地信托年限多在3050年。 土地信托-劃分種類 土地信托依信托財產(chǎn)的處分方式的不同，主要有租賃型信托及出售型信托兩種： （1）租賃型：受托人無處分信托財產(chǎn)的權(quán)利，

32、在信托期間信托業(yè)者應(yīng)定期給付委托人信托收益，信托終了時，委托人仍保有原土地的所有權(quán)。 （2）分售型：委托人將信托財產(chǎn)委托信托業(yè)者出售，受托人將出售所得，在扣除受托人的報酬及其它手續(xù)費用后，交付給委托人。,土地信托-美國模式 美國土地信托模式是開發(fā)者(委托人)購買一塊生地(raw land)，再將該土地所有權(quán)信托給受托人，簽訂信托契約，受托人發(fā)行土地信托受益憑證，而由委托人銷售該受益憑證給市場上的投資人，受益憑證代表對信托財產(chǎn)（土地所有權(quán)）的受益權(quán)，銷售受益憑證所得資金用來改良土地，然后將土地出租給由該開發(fā)者組成的公司。受托人收取租金，負有給受益憑證持有人固定報酬的義務(wù)，并將剩余租金用來買回受益

33、憑證。 該模式具有以下特點：通過資金的“集合”，解決了開發(fā)土地尤其是生地所需的巨額資金；為投資者提供了投資于利潤豐厚的土地產(chǎn)業(yè)的機會，同時也降低了個體投資風(fēng)險；投資人所擁有的受益憑證可以流動，具有較強的變現(xiàn)性。,土地信托-日本模式 1984年，日本開展了對有效利用土地起積極作用的土地信托。1986年，國有財產(chǎn)法、地方自治法的修改以及同年稅法的實施，大大加速了土地信托的發(fā)展。日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人治理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。土地信托包括出售型和租賃型，前者指委托人將信托財產(chǎn)委托信托業(yè)者出售，受托人將出售所得，在扣除受托人的報酬及其它手續(xù)費用

34、后，交付給委托人；后者指受托人無處分信托財產(chǎn)的權(quán)利，在信托期間信托業(yè)者應(yīng)定期給付委托人信托收益，信托終了時，委托人仍保有原土地的所有權(quán)。 該模式具有以下特點：替代性，即通過土地信托方式解決了土地所有者具有土地開發(fā)的積極性，但無能力開發(fā)的現(xiàn)象，具有替代性；穩(wěn)定性，即土地所有者將土地信托給信托銀行，在信托期內(nèi)如租賃信托可獲取穩(wěn)定的信托紅利；高效性與多樣性，即吸取民間土地信托制度能夠高效配置利用土地的特點，使國有土地的治理與處置手段多樣化。,土地信托-實施意義： （一）推行承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，可遏制土地拋荒現(xiàn)象 當(dāng)前，盡管中國的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已取得了一定成效，但不容忽視的是，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本較高、農(nóng)業(yè)

35、的比較效益低下、農(nóng)民進城務(wù)工增多等原因，無論是經(jīng)濟比較發(fā)達的東部及沿海地區(qū)，還是經(jīng)濟相對落后的中西部地區(qū)，土地拋荒在一定范圍內(nèi)仍普遍存在，而拋荒會危及糧食生產(chǎn)安全及造成社會緊缺的耕地資源閑置浪費等現(xiàn)象。河南省安陽縣推行土地信托后，8000多農(nóng)戶信托的土地不但沒有荒廢，而且由轉(zhuǎn)包人進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)走上了集約化、規(guī)?；牡缆?。 （二）有利于調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用規(guī)模效益 浙江省紹興市于2001年2月在全國率先實行土地信托服務(wù)，不到半年時間，全縣流轉(zhuǎn)土地15.8萬畝，土地流轉(zhuǎn)率已超過了40%，土地集中到有能力、有資金、有市場的種養(yǎng)大戶和工商業(yè)主手中，有50%的農(nóng)田進行了種養(yǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)

36、整，土地產(chǎn)出量增加5到10倍，從而使土地得以發(fā)揮最佳效益。 （三）促進農(nóng)地整理，增強市場競爭能力 據(jù)統(tǒng)計，中國每個農(nóng)業(yè)勞動力經(jīng)營耕地面積為310畝，而美國、加拿大、澳大利亞等國每個農(nóng)業(yè)勞動力經(jīng)營耕地面積為300010000畝，農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)力低下，導(dǎo)致國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品價格等于或高于國際市場的價格，不利于參與國際市場的競爭，通過土地信托，可打破農(nóng)村土地承包責(zé)任制時形成的以戶為單位土地分散、小塊零星、手工為主的經(jīng)營狀況，使土地向種養(yǎng)大戶集中，生產(chǎn)優(yōu)勢經(jīng)濟產(chǎn)品，并運用農(nóng)地整理手段，提高機械化程度與勞動生產(chǎn)率，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，增強農(nóng)產(chǎn)品國內(nèi)、國際市場競爭實力。,四）加速農(nóng)村人口流動，提高土地資源配置效率 近

37、些年來，中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，推動著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重迅速增加，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口的過程加快，城市化率已由1949年的10.64%提高到目前的40%左右，客觀上為土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了平臺。同時，實現(xiàn)向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，促進勞動力、資金與土地等要素的流動。只有勞動力的流動，而無土地的流動，就會使土地處于閑置狀態(tài)，只有成立土地信托機構(gòu)，才能提高土地資源重組效率，使土地經(jīng)營權(quán)依法、規(guī)范與經(jīng)濟流轉(zhuǎn)。 （五）設(shè)立土地信托制，有利于維護農(nóng)民的權(quán)益 農(nóng)村問題的解決不在農(nóng)村，要破解“三農(nóng)”難題，必須從制度層面入手,土地信托制的創(chuàng)設(shè)就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使農(nóng)民將土地承包經(jīng)營權(quán)作

38、為信托財產(chǎn)，移轉(zhuǎn)給土地信托機構(gòu)，由該機構(gòu)經(jīng)營治理或承包給他人經(jīng)營，既可實現(xiàn)土地的適度規(guī)?；\作，又使農(nóng)民在向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的過程中擺脫小塊土地的鉗制，從而安心離開土地去創(chuàng)業(yè)、務(wù)工。在信托期限內(nèi)，農(nóng)民享有信托利益；信托終止，還可以恢復(fù)行使承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民的基本權(quán)益有了較好的著落。,土地信托-模式構(gòu)建 一）成立農(nóng)村土地信托機構(gòu) 農(nóng)村土地信托機構(gòu)應(yīng)按照“依法、自愿、有償”的原則，把分散在一家一戶的土地集中起來，以解決部分農(nóng)戶“有地?zé)o力開發(fā)、有力無地開發(fā)”的弊端，在穩(wěn)定承包權(quán)的基礎(chǔ)上，加速經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，同時有效解決了土地供需矛盾，促進了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。土地信托機構(gòu)的主要職能包括： 1.信息傳遞職

39、能。定期舉行土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布會，如浙江紹興縣柯橋鎮(zhèn)“土地信托服務(wù)站”受13個村經(jīng)濟合作社的委托，向社會推介2200畝土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，公開招標(biāo)高效農(nóng)業(yè)開發(fā)項目，在不到一天的時間里，已有9家企業(yè)簽訂了投資協(xié)議，而原土地承包經(jīng)營者將可獲得土地信托分紅。 2.中介服務(wù)職能。協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方提出的有關(guān)事宜，在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，落實合約關(guān)系，維護雙方利益；代理發(fā)行收益憑證，為受托人融通開發(fā)資金服務(wù)，為投資者拓寬投資領(lǐng)域服務(wù)，并從中收取相應(yīng)勞務(wù)酬金。 3.監(jiān)督治理職能。對土地流轉(zhuǎn)后的用途進行監(jiān)督治理，以提高土地利用“三態(tài)”效益為目的，促進土地資源可持續(xù)利用為宗旨。 4.經(jīng)營治理職能。土地信托機構(gòu)可運用其信

40、托基金，直接或聯(lián)合從事土地的開發(fā)經(jīng)營治理。,不動產(chǎn)信托案例1：產(chǎn)權(quán)式酒店信托：賺錢度假兩不誤 新華信托發(fā)行一款名為“辛特拉產(chǎn)權(quán)酒店不動產(chǎn)投資”的集合資金信托計劃。該產(chǎn)品將用募集的資金買下辛特拉皇家度假酒店部分獨立產(chǎn)權(quán)單位客房，以此獲取不動產(chǎn)投資收益。同時，投資者還可每年享受該酒店21天凈房價的免費入住，集賺錢、度假于一身，實現(xiàn)雙重享受 旅游達人的優(yōu)勢投資 該信托計劃發(fā)行規(guī)模為5000-7500萬元，個人投資門檻為100萬元，信托期限為3年，預(yù)期年收益率大于9.5%。但該產(chǎn)品屬于非保本型信托產(chǎn)品，也有投資風(fēng)險。該計劃屬于權(quán)益投資，通過設(shè)立信托計劃的方法，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，用于

41、向海南致遠購買其開發(fā)的辛特拉皇家度假酒店部分獨立產(chǎn)權(quán)單位客房，獲取不動產(chǎn)投資收益并分配給信托計劃受益人。 該計劃具有如下特點，首先，海南致遠公司將提供與每套“意向客房”等值的“保證客房”，以保證投資者獲得每年9.5%的投資收益，鎖定投資者的風(fēng)險。其次，在“意向客房”已辦妥房產(chǎn)證且海南致遠要求的情況下，或信托期限滿時，投資人可根據(jù)周邊房價漲跌情況，選擇退房，以收回全部本金并獲得2%每年的退房補貼。或者確權(quán)，以獲得“意向客房”產(chǎn)權(quán)，分享房產(chǎn)增值收益。,為控制風(fēng)險，新華信托將委派代表進入海南致遠董事會，確保對影響信托受益人權(quán)益的重大事項，如項目建設(shè)資金使用、重大資產(chǎn)處置、酒店管理公司選擇等，享有否決

42、權(quán)。同時，信托公司將通過工行預(yù)售款監(jiān)管賬戶，對開發(fā)商的現(xiàn)金流進行嚴(yán)密監(jiān)管，確保信托財產(chǎn)安全。 據(jù)悉，該款信托還附帶相應(yīng)的增值服務(wù)，如受益人每年可獲得辛特拉皇家度假酒店21天凈房價免費入住；以優(yōu)惠的價格購買亞龍灣高爾夫球會會員卡預(yù)期收益：信托計劃期內(nèi)前3年，預(yù)期年收益率不低于9.5%，每年分配一次，信托計劃延期后第4年開始，每年分享所購客房凈房費收入的40%，對于愛好旅游的投資者來說，購買該信托無疑是一舉多得。 抵御資產(chǎn)泡沫 最近一段時期，市場上不動產(chǎn)信托投資產(chǎn)品增多，投資者該如何衡量其價值？業(yè)內(nèi)專家表示，可以利用三種方法。 首先，投資者可以將不動產(chǎn)投資信托價格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進行比較。比

43、如，兩三年前，不動產(chǎn)投資信托的價格低于其持股凈資產(chǎn)價值大約20%，但現(xiàn)在這個價差縮小至3%至4%，這樣的信托就比較有投資價值。其次，比較不動產(chǎn)投資信托收益率與十年期國債利率之間的差幅。另外，還可將不動產(chǎn)投資信托的基本收益比與股票指數(shù)基本收益相比。該人士表示，在目前資產(chǎn)價格急速上升的情況下，不動產(chǎn)投資能大大抵御通脹風(fēng)險，除非出現(xiàn)真正的經(jīng)濟衰退，否則不動產(chǎn)投資信托的表現(xiàn)還是大大超過預(yù)期的。,權(quán)利信托,債權(quán)信托 附擔(dān)保公司債信托 附擔(dān)保公司債信托 表決權(quán)信托 專利信托 有價證券信托,債權(quán)信托 債權(quán)信托是以金融企業(yè)及其他具有大金額債權(quán)的企業(yè)作為委托人，以委托人難以或無暇收回的大金額債權(quán)作為信托標(biāo)的的一種信托業(yè)務(wù)。它通過受托人的專業(yè)管理和運作，實現(xiàn)信托資產(chǎn)的盤活和變現(xiàn)，力爭信托資產(chǎn)最大限度地保值增值。 債權(quán)人將其在經(jīng)濟活動中所擁有的象征債權(quán)的借據(jù)、定期存款單、保險證書、票據(jù)等作為信托財產(chǎn)委托受托人催收、管理、運用的信托。在日本，人壽保險信托發(fā)展歷史悠久，貸款債權(quán)信托近幾年來發(fā)展得較快。在中國，債權(quán)信托處于理論層次的摸索階段。,債權(quán)信托-類型 債權(quán)信托是以管理、處分、催收債權(quán)為目的而設(shè)立的信托，其委托人為債權(quán)擁有者，受托人為信托機