實(shí)踐中常見的房屋買賣合同無效的情形

1、1、農(nóng)村集體土地不可擅自用于商品房開發(fā)案例:某開發(fā)公司同某鄉(xiāng)合作開發(fā)了一塊屬于鄉(xiāng)級(jí)所有的農(nóng)村集 體土地，公司出錢、鄉(xiāng)政府出地，開發(fā)了 100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購買。集體土地可以 進(jìn)行“商品房”開發(fā)公開銷售嗎？分析:這種“商品房”的開發(fā)及銷售均系違法行為，不具有法 律效力，其房屋銷售合同為無效合同。其理由：（1）根據(jù)我國土 地管理法的規(guī)定，任何單位和個(gè)人建設(shè)需要使用土地的，必須依 法申請(qǐng)使用國有土地。建設(shè)占用土地，如是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（2）農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用必須符合 土地利用總體規(guī)劃，在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目

2、用地應(yīng)由市、縣人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地征用、補(bǔ)償手續(xù)；（3）根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，集體所有土地經(jīng)依法 征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（4）沒有商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目嚴(yán)禁市場銷售，城市居民購買農(nóng)民房不 受法律保護(hù)。王富利律師提醒:（1）購房商品房一定要查詢?cè)擁?xiàng)目是否具 有商品房預(yù)（銷）售許可證，有了此證，表明國有土地使用證、 規(guī)劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權(quán)證；（2）事先可到房地產(chǎn)交易所官方網(wǎng)上查詢，若網(wǎng)上未登記備案，則最好不要 購買。2、工業(yè)用地上建住宅最好別買案例:前不久，王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨(dú)門獨(dú)院“公寓式”小樓，價(jià)格低、環(huán)境好、距離

3、市區(qū)又近，可一了解，此 房土地性質(zhì)為工業(yè)用地，房屋產(chǎn)權(quán)證是“辦公用房產(chǎn)權(quán)證”，不能 按揭貸款，還無法遷入戶口。是買還是不買，王先生陷入了兩難之 中?！钡姆课荩詈貌灰徺I。第一，此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用 地，國家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用 房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，雖 然工業(yè)用地上可以建造不超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%的行政辦 公及生活服務(wù)設(shè)施用地，可以辦出辦公用房的產(chǎn)權(quán)證，但和普通住 宅產(chǎn)權(quán)證書完全兩樣，一旦消費(fèi)者購買了此類房屋，日后將面臨諸 多問題，如：銀行一般不予按揭貸款，無法公證、小孩上學(xué)，使用 水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)

4、用房的標(biāo)準(zhǔn)繳納，要比生 活用房貴不少。王富利律師提醒:購買商品住房土地用地性質(zhì)不可忽視。工業(yè) 用地國家規(guī)定使用期限為5 0年，居住用地使用期限為7 0年。此 類房屋不享受住宅用地使用7 0年期滿自動(dòng)續(xù)期的權(quán)利。3“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護(hù)案例:幾年前，劉女士在旅順北路購買了一棟18 0平方米帶 大棚的兩層“小洋房”。最近，因生意需要，想貸點(diǎn)款，銀行卻以 該房屋產(chǎn)權(quán)證不是國家法律認(rèn)可、房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一頒發(fā)的房屋 產(chǎn)權(quán)證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購買的樓房的產(chǎn)權(quán) 證是鄉(xiāng)一級(jí)政府頒發(fā)的所謂“地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)證”的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。分析:諸如此類的“大棚房”、“生態(tài)房”、“農(nóng)業(yè)園”一 般都是打著農(nóng)業(yè)項(xiàng)

5、目的旗號(hào)，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的房屋， 由于此類房屋所用土地沒有變性為國有土地，沒有向土地管理部門 繳納土地出讓金，沒有取得國有土地使用證，因而無法辦出國 家法律認(rèn)可的、享有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，并由房 地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）正式頒發(fā)、國家建設(shè)部統(tǒng)一印制的 房屋所有權(quán)證。一是從法律角度講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律 保護(hù)。二是從日常生活講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不能公證、不能貸款、 無法體現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)。三是周邊的配套設(shè)施不完善。王富利律師提醒:消費(fèi)者在購買房屋前要弄清楚土地性質(zhì)，分 清居住用地、工業(yè)用地和出讓土地、劃撥土地的界限，要弄清房屋 所有土地性質(zhì)是不是國有出讓土地，是不是商品住

6、宅項(xiàng)目，有沒有 商品房銷售許可證。不可聽信開發(fā)商諸如“可變更為國有土地”、“可變更為產(chǎn)權(quán)房”的承諾，因?yàn)檠a(bǔ)辦土地出讓手續(xù)要通過國土資 源部門的層層審核，有些集體土地變性國有土地還要經(jīng)過省國土部 門或國家國土部門審批，商品房經(jīng)營用地還要經(jīng)過招、拍、掛環(huán)節(jié)， 所以存在很大的不確定性。4、購買“合作房”、“聯(lián)建房”要慎重案例:賀女士通過“中介”，相中了位于郊區(qū)附近一棟合作聯(lián) 建二手“別墅房”，此樓獨(dú)門獨(dú)院、價(jià)格便宜、環(huán)境好，很快賀女 士就同“中介”簽訂了 “居間合同”。可與賣主一接洽，才知此房 賣主僅有一份當(dāng)初同開發(fā)商簽訂的“房屋買賣合同”和一張購房發(fā)分析:（1）購買“合作聯(lián)建房”，特別是農(nóng)村集體土

7、地上合 作開發(fā)的聯(lián)建房尤為注意，我國土地管理法明確規(guī)定：任何單 位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用的土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地， 建設(shè)占用土地，如涉及農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地 轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（2）我國城市房地產(chǎn)管理法及有關(guān)司法解釋 規(guī)定：集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可有償出讓。 集體土地的所有者違反規(guī)定擅自與他人簽訂土地使用權(quán)出讓合同的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；（3）該房屋是某開發(fā)商與村里合作開發(fā)聯(lián)建， 其性質(zhì)為土地使用權(quán)出讓的特殊形式。該村在農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 的過程中未辦理法定的手續(xù)，不具有法律效力，其土地上開發(fā)建設(shè) 的房屋無法進(jìn)行辦理有關(guān)房屋權(quán)屬方面的證明即房屋所有權(quán)證

8、書。提醒:通過“中介”購房，首先要了解此房屋的土地性質(zhì)是國 有出讓土地還是集體土地，若是后者，最好不要購買；購買二手房， 還要查詢賣方有無此房屋的房屋所有權(quán)證書，若僅只有一份合同和 一張發(fā)票，再便宜的房屋也不宜購買。5、海景“地產(chǎn)房”買不得案例:葉先生在海邊看中了某“生態(tài)小區(qū)”觀海房一棟兩家連體二層小樓房，有地下室、有車庫、有私家花園，一、二層居 住用房，每平方米4980元，一套250平方米樓房125萬人民幣。經(jīng) 了解，此樓房屬于集體土地上開發(fā)的“地產(chǎn)房”，土地使用期只有 50年，不僅辦不了房屋所有權(quán)證書，而且購房時(shí)還要繳納總房價(jià)的4 8%的土地使用費(fèi) 分析:（1）在集體土地上開發(fā)建設(shè)的“海景

9、房”等“商品房”， 辦不了法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證書，因?yàn)樗加械耐恋厥羌w土 地，國家法律明確規(guī)定，集體土地不能用于商品房開發(fā)建設(shè)銷售；（2）由于是集體土地，沒有辦理土地征用和集體土地變性國有出 讓土地手續(xù)，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得國 有土地使用證、商品房預(yù)（銷）售許可證，也就無法辦理國 家法律認(rèn)可的、國家建設(shè)部統(tǒng)一印制編號(hào)的、房地產(chǎn)管理部門（房 地產(chǎn)交易所）登記備案并頒發(fā)的房屋所有權(quán)證；（3 ）這些房 屋所占土地往往是開發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地（一般為5 0年） ，葉先生除了購房款外，還要向開發(fā)商繳納購房款4%的土地使用 費(fèi)。而國家法律規(guī)定商品房居住用地為7 0年，土地

10、出讓金包含在 每平方米的房價(jià)中，由開發(fā)此商品房的開發(fā)商一次性向政府土地管 理部門繳納。王富利律師提醒:（1）購買此類集體土地上開發(fā)的、辦不了 房屋所有權(quán)證的“地產(chǎn)房”風(fēng)險(xiǎn)比較大，最好不要購買；（2）購買此類房屋最好的辦法是看其開發(fā)的小區(qū)是否具有商品房預(yù)（銷） 售許可證，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國有土地， 可以辦理法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證；（3）必要時(shí)，可到房地產(chǎn)交 易所查詢?cè)摌潜P是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購買。6、購買“尾房”要留神“案例:前不久，小王購買了某小區(qū)一套開發(fā)商剩下的“尾房”，按規(guī)定的日期和開發(fā)商提供的有關(guān)手續(xù)到交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)證 書，可一了解，此套房早在

11、一年前就被開發(fā)商抵押給了銀行，非要 等抵押解除后，再辦理產(chǎn)權(quán)證。分析:“尾房”產(chǎn)生的原因大致有三大類：一是“問題尾房” ，如土地開發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開發(fā)土地出讓金、戶型不 合理、朝向差、樓層差等有問題賣不出去的“尾房”；二是另有用 途或留自用出租等沒打算賣的“尾房”；三是樓盤手續(xù)等本身沒有 問題，但在營銷開始階段因多種原因沒有獲得市場認(rèn)可而形成的“尾房”。碰到第一種類型手續(xù)不齊辦不了產(chǎn)權(quán)證的“尾房”，房 子再好、價(jià)格再低，也不要購買；戶型、朝向、樓層不好，可以權(quán) 衡利弊，綜合考慮再行定奪；第二、三種類型，只要價(jià)格合適，可 以放心購買。王富利律師提醒:（1）要重視尾房有關(guān)證件如手續(xù)信息的

12、掌 握，尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)購房人尤為重要，購買時(shí)首先要確定房子的 銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰；（2） 了解房子是否被抵押，如已被抵 押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；風(fēng)險(xiǎn)程度有多大，怎樣確保 解除抵押后能辦到產(chǎn)權(quán)證；（3）如果拍賣尾房，應(yīng)當(dāng)弄清產(chǎn)權(quán)過 戶手續(xù)是否已辦理等。7、購買“抵債房”有講究“【案例】：老王從某建筑公司購買了某開發(fā)公司抵債給該建筑公司 的一套抵債住房，購房合同是老王同某建筑公司簽的，購房發(fā)票也 是某建筑公司開具的。老王拿這些手續(xù)到房地產(chǎn)交易部門根本辦不 了房屋所有產(chǎn)權(quán)，究竟是什么原因？【分析】：上述里子起碼出現(xiàn)三個(gè)問題：第一，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主題 問題，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體只能是房地產(chǎn)權(quán)

13、利人，開發(fā)公司抵給建筑 公司的抵債房，既沒有辦理房屋所有權(quán)證，建筑公司難以成為房屋 權(quán)利人；而且建筑公司又不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。沒有房屋銷售的 權(quán)利，其所簽訂的購房合同無主體資格，因而是無效合同；第二， 房屋銷售的代理問題。商品房的轉(zhuǎn)讓可以委托代理人辦理，但必須 有書面委托書，建筑公司既不受開發(fā)商的委托賣房，又沒有正式的 書面委托書，自己簽約、開票賣房，沒有任何法律效力，因而無法 辦理房屋所有權(quán)證；第三，房屋銷售的程序問題。商品房銷售必須 實(shí)施房地產(chǎn)交易部門提供的標(biāo)準(zhǔn)示范合同文本，轉(zhuǎn)讓商品房必須到 房地產(chǎn)交易本門辦理合同登記備案手續(xù)和辦理房屋所有權(quán)證。老王 辦不了產(chǎn)權(quán)當(dāng)屬意料之中?！就醺焕蓭?/p>

14、提醒】：購買“抵債房”要主意（1）此抵債房有無商品預(yù)（銷）售許可證，有了此證，證明國有土地使用證 等四證齊全，可以辦理房屋所有權(quán)證；（2）簽合同，開發(fā)票一定要 有合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主體，這個(gè)主體就是開發(fā)此抵債房的開發(fā)公司， 買方一定要堅(jiān)持同開發(fā)公司簽訂購房合同，堅(jiān)持開發(fā)公司提供統(tǒng)一 的商品房銷售發(fā)票，有了這兩個(gè)才能進(jìn)行備案、辦房屋所有權(quán)證；（3）同開發(fā)公司辦一個(gè)書面現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以保證建筑公司收到款 項(xiàng)后買方及時(shí)領(lǐng)取要是和房屋。8“合同、發(fā)票”房能否辦產(chǎn)權(quán)“【案例】：崔女士前不久開中了某中介提供的“二手房”，地段、 戶型、價(jià)格都不錯(cuò)，但此房只有合同、發(fā)票，崔女士不知此房能否 辦理產(chǎn)權(quán)證，不敢貿(mào)然

15、購買而猶豫不決。【分析】：我國城市房地產(chǎn)管理法等法規(guī)明確規(guī)定，未依法登 記領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，一般這種“合同發(fā)票”房有兩種情況： 一種是此房已同開發(fā)商簽好買賣合同，并交完款入住，開發(fā)商已在 房地產(chǎn)交易所辦理登記備案，但購房者未到房地產(chǎn)交易所辦理購房 合同簽證手續(xù)，并在合同落款處蓋上房地產(chǎn)交易所合同簽證公章或 辦了簽證手續(xù)而未及時(shí)辦理房屋所有權(quán)正；另一種是開發(fā)商因 項(xiàng)目手續(xù)不全或欠交土地出讓金或集體上地未變性國有土地等手續(xù) 而根本無法辦理其登記備案手續(xù)。前一種似乎風(fēng)險(xiǎn)小一點(diǎn)，只要督 促原房主及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后，再行通過產(chǎn)權(quán)過戶更名繳納各種 稅費(fèi)后轉(zhuǎn)給崔女士名下即可；后一種風(fēng)險(xiǎn)就大一些，要么只有等

16、開 發(fā)商交齊土地出讓金或變性為國有出讓土地等全部手續(xù)并正式在房 地產(chǎn)交易所辦理了登記備案手續(xù)后，再行購買；要么，開發(fā)商根本 無法辦理登記備案，購買了無法辦理房屋所有權(quán)證?！就醺焕蓭熖嵝选浚嘿徺I“二手房”最好購買有房屋所有權(quán)證 的房屋，只要房地產(chǎn)交易所可以過戶更名轉(zhuǎn)讓至自己名下，就可以 確保自己的權(quán)益不受任何影響。9、經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年買不得“【案例】：袁女士通過朋友.介紹，想購買李某去年第一批搖號(hào)中房， 位于泡崖（查看地圖）小區(qū)一套經(jīng)濟(jì)適用住房，每平方米要價(jià)3600 元。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房5年后才能上市交易并可以辦理房屋過戶手續(xù)， 李某提出，先簽訂房屋買賣合同并公證，買方繳納全款后入住該房 屋

17、，待5年期滿國家允許上市交易后，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。袁女 士猶豫不決?！痉治觥浚捍私?jīng)濟(jì)適用房袁女士不僅不能購買，而且李某房屋 在5年之內(nèi)也不能出售。（1 ）經(jīng)濟(jì)適用房是政府供應(yīng)中低收入家庭 住房困難的保障性住房，在入圍、搖號(hào)、選房、購買上都有一定的 限制條件，每個(gè)中低收入家庭只有一次機(jī)會(huì)；（2）國家、大連市經(jīng) 濟(jì)適用房管理辦法明確規(guī)定，在辦得房屋所有權(quán)證 5年之后才可上 市出售，購房人須按成交價(jià)的1%繳納土地出讓金，房產(chǎn)營業(yè)稅等稅 費(fèi)也須正常繳納，且售房家庭不能再次申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房；（3）合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。李 某與袁女士房屋買賣合同不僅是無效合同，而且無效合同

18、根本無法 辦理公證手續(xù)，沒有任何法律效力【王富利律師提醒】：購買類似有著嚴(yán)格上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用 房、限價(jià)商品房、單位集資房等政策性住房的，一定要按照有關(guān)規(guī) 定年限才能購買，千萬不要聽信“先簽合同、公證、交款，五年以 后再辦過戶手續(xù)”的承諾。否則，一旦五年中有任何閃失，受損失 最大的還是購房10、經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年換不得【案例】：楊先生去年通過申請(qǐng)搖號(hào)一套60多平方米經(jīng)濟(jì)適用房， 因無錢購買，想把此房的“購買權(quán)”讓給鄰居，鄰居再將自己的一 套30平方米的舊房換給他，以解決自己的居住問題，可一問，不僅 不行，而且還有可能失去購買指標(biāo)？【分析】：這種擅自將經(jīng)濟(jì)適用房購買權(quán)調(diào)換它房的行為是違反 國家有關(guān)規(guī)定的，其房屋過戶登記也是不可能進(jìn)行的。（1）楊先生申請(qǐng)的經(jīng)濟(jì)適用房是政府根據(jù)楊先生的現(xiàn)行居住狀況而給予的一種 住房保障優(yōu)惠，除了楊先生外，其他人無權(quán)享受這種“購買權(quán)”， 因而，雙方所換購行為有悖于經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)