常州400畝地塊市場定位報(bào)告.ppt

1、常州400畝地塊市場定位報(bào)告,在商業(yè)綜合體領(lǐng)域，我們共同期待,常州原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心（ OBPCC,關(guān)鍵結(jié)論總結(jié)之一,創(chuàng)新職能促進(jìn)新型紡織產(chǎn)業(yè)， 打造常州紡織服裝產(chǎn)業(yè)航母,常州新型紡織產(chǎn)業(yè)創(chuàng)建升級(jí)的典范,常州紡織服裝業(yè)自主品牌的“創(chuàng)新引擎”,武進(jìn)高新區(qū)中心的形象標(biāo)桿,四大戰(zhàn)略定位,長三角地區(qū)紡織服裝展貿(mào)交易平臺(tái),常州原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心（ OBPCC ）的三個(gè)功能層次,關(guān)鍵結(jié)論總結(jié)之二,核心 功能,展示貿(mào)易,研發(fā)設(shè)計(jì),品牌傳播,核心功能,常州原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心的例舉項(xiàng)目,關(guān)鍵結(jié)論總結(jié)之三,1,2,3,4,8,7,6,5,紡織服裝行業(yè)協(xié)會(huì),紡織服裝品牌總部,設(shè)計(jì)師工作室,紡織服裝行業(yè)論壇,區(qū)域中心,時(shí)裝

2、模特大賽,創(chuàng)意園會(huì)議中心,紡織服裝產(chǎn)品博覽貿(mào)易,地塊屬性及策劃目標(biāo),運(yùn)營建議及社會(huì)效益,項(xiàng)目市場及功能定位,地塊屬性分析 區(qū)域產(chǎn)業(yè)、商業(yè)屬性 區(qū)域未來規(guī)劃方向 策劃目標(biāo)和論證,商業(yè)綜合體運(yùn)營建議 參考案例分析 社會(huì)效益分析 附件：常州區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃方向分析、地塊價(jià)值分析、競爭案例分析,功能分區(qū)建議 物業(yè)規(guī)劃建議 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,功能分區(qū)及產(chǎn)品規(guī)劃,報(bào)告思路,項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目理想模型 項(xiàng)目功能定位,一、地塊屬性和策劃目標(biāo),項(xiàng)目位于常州市武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，商業(yè)氛圍一般，產(chǎn)業(yè)氛圍較強(qiáng)、學(xué)術(shù)資源優(yōu)越,本地塊在武進(jìn)高新技術(shù)區(qū)核心區(qū)位，紡織產(chǎn)業(yè)是該區(qū)域的傳統(tǒng)強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)； 地塊距離武進(jìn)中心商業(yè)圈

3、也較近 地塊周邊紡織相關(guān)企業(yè)集聚 常州大學(xué)城比鄰該區(qū)，擁有 較好的產(chǎn)學(xué)研優(yōu)勢,項(xiàng)目概況位置,全國第一個(gè)以高等職業(yè)教育為顯著特色的綜合性大學(xué)城，占地面積 13.2 平方公里。 現(xiàn)有六所院校（江蘇工業(yè)學(xué)院、常州信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、 常州紡織服裝職業(yè)技術(shù)學(xué)院，常州工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院、常州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、常州機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院）進(jìn)駐。在校師生超過 7 萬人，年均畢業(yè)學(xué)生萬人,項(xiàng)目概況地塊解析,地塊占地面積400畝，在高新區(qū)乃至武進(jìn)，開發(fā)規(guī)模較大，存在集群優(yōu)勢，能擔(dān)綱產(chǎn)業(yè)升級(jí)重任,地塊位置： 武進(jìn)高新區(qū) 廣電路以北、夏城路以西 地塊面積： 266800平方米 地塊用途： 綜合用地,項(xiàng)目概況交通和周邊現(xiàn)狀,交

4、通狀況： 廣電路 / 夏誠路 是主干道 安定路通達(dá)性良好 周邊物業(yè)： 主要是工廠廠房，物業(yè)陳舊，周邊比較雜亂 景觀資源： 地塊北邊定安路有秀美沿河景觀,地塊在高新區(qū)核心區(qū)位，周邊四條道路闊達(dá)，交通便捷，道路通達(dá)性良好,北定安路,東夏城路,西火炬路,南廣電路,景觀河,常州在全國紡織服裝產(chǎn)業(yè)中占有一席之地，然而產(chǎn)品單一，品牌缺失，雖老驥伏櫪，但后勁不足,產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀紡織一業(yè)特強(qiáng),常州地區(qū)和廣東珠三角、山東淄博是中國三大牛仔布生產(chǎn)基地。中國每年生產(chǎn)的牛仔布可達(dá)20億米，占世界14，牛仔服裝25億件，而這些基地的生產(chǎn)能力就占全國的60,紡織服裝是常州市傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)湖塘是中國聞名的“織造之鄉(xiāng)”，紡織產(chǎn)業(yè)作為

5、全鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)，占到全鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的60%以上，其產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模和集聚程度在全省乃至全國同行業(yè)中都不多見，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯,常州紡織、服裝產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和占常州GDP 的份額,湖塘紡織商圈是常州重要的面料、輔料商圈，是全國性的產(chǎn)品集散地,湖塘紡織城：常州湖塘紡織城是常州市 “十一五”規(guī)劃的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃面積983畝,規(guī)劃建筑面積100萬平方米，分期開發(fā)。設(shè)有原輔材料交易中心、紡織面料交易中心、裝飾織物交易中心、物流配套服務(wù)中心四功能區(qū),湖塘紡織服裝商圈存在的問題分析,區(qū)域周邊缺乏居住、辦公功能，商家的辦公、接待、會(huì)議等功能要求無法得到滿足,3、配套功能不足，阻礙功能升級(jí),

6、地塊周邊基本是老舊的工廠，物業(yè)形象較差，降低了區(qū)域形象，高新區(qū)缺乏能提高區(qū)域形象的項(xiàng)目,4、高新區(qū)區(qū)域形象欠佳，缺乏商業(yè)標(biāo)桿,產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀湖塘紡織城,該專業(yè)市場缺乏產(chǎn)業(yè)前瞻性，僅擁有少部分研發(fā)、設(shè)計(jì)功能 不能擔(dān)當(dāng)向新型紡織服裝產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重任,1、核心研發(fā)設(shè)計(jì)功能不足，難以擔(dān)當(dāng)轉(zhuǎn)型升級(jí)重任,紡織城內(nèi)部物業(yè)規(guī)劃理念落后，物業(yè)陳舊，環(huán)境雜亂，同比紹興紡織城，差距甚大,2、物業(yè)陳舊，規(guī)劃混雜，檔次較低，管理雜亂,商業(yè)綜合體南洋廣場,湖塘皮革城,項(xiàng)目位置：武進(jìn)常武北路與廣電路交匯處 開發(fā)商：常州南洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公 物業(yè)類型：商鋪 用地面積：140畝； 建筑面積：25萬 竣工時(shí)間：2005-9-28 交通設(shè)

7、施：302路、31路直達(dá) 配套設(shè)施：教育培訓(xùn)：武進(jìn)教育中心，緊鄰星辰學(xué)校、前黃高級(jí)中學(xué)、湖塘實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省武進(jìn)高級(jí)中學(xué)、湖塘實(shí)驗(yàn)小學(xué)；購物場所：大潤發(fā)、樂購、富克斯流行廣場；金融服務(wù)：農(nóng)行、武進(jìn)農(nóng)商行、中行、工行、建行、中信,運(yùn)營方式：采取租售并舉模式，采取鋪位虛擬分割出售，至09年商鋪基本銷售完畢；開業(yè)初期招商效果較好，主要招商對(duì)象為海寧客戶，但由于市場運(yùn)營欠佳，店面空置率增加，營業(yè)額下滑明顯，目前商場人氣冷清,該項(xiàng)目商圈規(guī)模較大，皮革專業(yè)市場的運(yùn)營缺乏有效的市場營銷手段，目前經(jīng)營效果并不理想,商業(yè)綜合體鉑安國際,項(xiàng)目位置：武進(jìn)區(qū)廣電路南洋廣場西側(cè) 開發(fā)商：常州南洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公 物業(yè)類型：

8、寫字樓、商鋪 建筑面積：48363；容積率：1.5 樓層狀況：2棟商務(wù)辦公樓.一棟為18層,另一棟為12層 交通設(shè)施：BRT1號(hào)線，公交302、901、516、14 配套設(shè)施：教育培訓(xùn)：武進(jìn)教育中心，緊鄰星辰學(xué)校、前黃高級(jí)中學(xué)、湖塘實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省武進(jìn)高級(jí)中學(xué)、湖塘實(shí)驗(yàn)小學(xué)；購物場所：大潤發(fā)、樂購、富克斯流行廣場；金融服務(wù)：農(nóng)行、武進(jìn)農(nóng)商行、中行、工行、建行、中信,該項(xiàng)目距離本案較近，商業(yè)氛圍逐漸增濃，但商務(wù)氛圍不足，辦公寫字樓進(jìn)駐企業(yè)較少,寫字樓項(xiàng)目在常州分布 零散，尚無紡織服裝主題的 寫字樓，這與常州全國紡織 產(chǎn)業(yè)十大基地之一的地位不 相符,武進(jìn)悠久的紡織服裝產(chǎn)業(yè)文化沉淀和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，為創(chuàng)意型園

9、區(qū)的發(fā)展提供了寶貴的人文環(huán)境,產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀紡織文化延綿,常州紡織服裝發(fā)展有三十年的悠久歷史，上世紀(jì)曾經(jīng)每三家就有一家從事相關(guān)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較長，紡織服裝文化厚重。 常州擁有眾多的與紡織服裝相關(guān)的專業(yè)院校，較高的人文素養(yǎng)不斷傳承和創(chuàng)新紡織服裝文化,陳舊以及遺棄的廠房曾經(jīng)見證過產(chǎn)業(yè)的光輝，歲月如梭，編織了一段濃郁的紡織文化,常州紡織學(xué)院服裝設(shè)計(jì)表演,原創(chuàng)牛仔文化展館,武進(jìn)有歷史中極具特色的科舉進(jìn)士文化、紡織文化和江南人文 文化,春秋淹城距地塊僅 千米,受到國際金融危機(jī)影響，低端，附加值低，無品牌的產(chǎn)品受到重挫，國家號(hào)召自主品牌的建設(shè),產(chǎn)業(yè)前瞻自主品牌的建設(shè),紡織服裝產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)鏈如何實(shí)現(xiàn)高端轉(zhuǎn)型,4

10、月29日下午，“扶持織企業(yè)質(zhì)量提升、轉(zhuǎn)型升級(jí)”動(dòng)員大會(huì)在常州國檢局武進(jìn)辦事處隆重舉行,湖塘色織產(chǎn)業(yè)科技對(duì)接 提升傳統(tǒng)紡織行業(yè)，政府積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和自主創(chuàng)新,常州市政府振興傳統(tǒng)紡織產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)自主品牌的建設(shè)和新型紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升產(chǎn)品附加值,湖塘概況紡織產(chǎn)業(yè)基地振興,2009年12月25日，湖塘色織產(chǎn)業(yè)被國家科技部火炬中心審查認(rèn)定為“國家火炬計(jì)劃常州湖塘新型色織面料特色產(chǎn)業(yè)基地”，這一基地的認(rèn)定有利于推動(dòng)湖塘紡織產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，引導(dǎo)紡織企業(yè)依靠創(chuàng)新?lián)屨际袌?、依靠品牌?chuàng)造效益、依靠投入加大規(guī)模，加快調(diào)整紡織產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以市場轉(zhuǎn)型升級(jí)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展,政府確立新型紡織產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)并大力支持,常州紡

11、織產(chǎn)業(yè)當(dāng)前存在的問題分析,常州紡織、服裝產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展相對(duì)欠缺，產(chǎn)業(yè)人才相對(duì)不足，產(chǎn)業(yè)鏈高端的設(shè)計(jì)、研發(fā)環(huán)節(jié)缺失，產(chǎn)業(yè)鏈后端的大規(guī)模有影響力的服裝貿(mào)易市場的缺失等等，影響了整個(gè)產(chǎn)業(yè)水平的提升 存在很多的制約因素：一是高科技紡織產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)用落后于其他地方；二是面料和服裝在設(shè)計(jì)領(lǐng)域差距很大；三是缺乏附加值高的知名品牌；五是現(xiàn)有營銷、生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)體系很不完善 這些問題反映出常州尚未形成高附加值的紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈。這種產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成的主要因素在于紡織上、中、下游缺乏高效的信息交流和有效的分工協(xié)作，產(chǎn)業(yè)鏈不配套等問題還比較嚴(yán)重,產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢在必行,參考案例：紹興國際紡織城，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的業(yè)界翹楚,項(xiàng)目位置：紹興縣柯

12、北金柯橋大道2998號(hào) 開發(fā)商： 浙江冠南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型：寫字樓、單身公寓、商鋪 建筑面積：14萬；占地面積：7.73萬 停車位：1400多個(gè) 交通設(shè)施：288、811、118、158路可直達(dá) 項(xiàng)目概況：中心將打造成集區(qū)域會(huì)館、客商公寓、娛樂、休閑多功能于一體的服務(wù)中心，一個(gè)精品薈萃，名牌競演的商務(wù)中心，國際采購中心和紡織服裝研發(fā)設(shè)計(jì)中心,功能分區(qū)：一種集商品展示、洽談、接單和電子商務(wù)為一體的展貿(mào)中心,政府服務(wù)：完成商企數(shù)據(jù)普查、指數(shù)影響力調(diào)查、指數(shù)英文網(wǎng)站建設(shè)等工作，推進(jìn)訂單指數(shù)發(fā)布、外文版網(wǎng)站建設(shè)、代表品科學(xué)分類、縣內(nèi)紡企信息采集擴(kuò)面等工作，“柯橋紡織指數(shù)”的公信度、權(quán)威性與

13、影響力得到有效提升，每年舉行兩次的“紡博會(huì)”，影響也日益擴(kuò)大。 以紡織面料、服裝、家紡創(chuàng)意為重點(diǎn)，以創(chuàng)意大廈、科創(chuàng)大廈與服裝家紡市場為平臺(tái)，全面啟動(dòng)中國輕紡城紡織創(chuàng)意中心建設(shè)。 人才建設(shè)：為培育紡織面料設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)，紹興縣成立了國內(nèi)首家紡織面料設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)，全面加強(qiáng)與國內(nèi)外紡織科研院所、高等院校、創(chuàng)意機(jī)構(gòu)等的交流合作，著力引進(jìn)國內(nèi)外知名紡織服裝設(shè)計(jì)師和專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),參考案例：杭州市紡織服裝產(chǎn)業(yè)的新型升級(jí)模式研究,升級(jí)前產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：紡織工業(yè)是杭州市的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)總量占杭州市的比重的20%以上?！笆晃濉逼陂g，杭州市以弘揚(yáng)“絲綢之府”、打造“女裝之都”為主線，進(jìn)一步加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方

14、式。紡織服裝產(chǎn)業(yè)是環(huán)杭州灣先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)集群。其中紡織產(chǎn)業(yè)集群銷售收入超過4000億元，成為國際紡織品中心之一；服裝產(chǎn)業(yè)集群銷售收入超過2500億元，成為國際服裝制造中心之一,存在問題：雖然杭州紡織、女裝產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展較快，在全國享有一定的知名度，但存在一些問題，如杭州女裝產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展相對(duì)欠缺，品牌風(fēng)格局限較大，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不足，高科技纖維的開發(fā)應(yīng)用絕對(duì)落后于其它國家；面料尤其是高檔面料在設(shè)計(jì)和加工技術(shù)上差距很大，先進(jìn)的工藝技術(shù)設(shè)備基本上都在發(fā)達(dá)國家手上，缺乏附加值高的知名品牌；尚未形成高附加值的紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈,升級(jí)之道,將蕭山建設(shè)成為杭州的“區(qū)域紡織中心”:充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢

15、，完善產(chǎn)業(yè)鏈的整合，從完整的“產(chǎn)業(yè)鏈條”到完善的“產(chǎn)業(yè)要素”，建設(shè)蕭山大紡織格局； 完善產(chǎn)業(yè)鏈高端：根據(jù)杭州服裝(女裝）產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況、發(fā)展前景，杭州服裝（女裝）產(chǎn)業(yè)將以中高檔面料服裝（女裝）的高端產(chǎn)品為目標(biāo)，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上完善服裝（女裝）產(chǎn)業(yè)集群的建設(shè)，建成并運(yùn)作好武林路、杭海路兩條女裝特色街； 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的信息化改造和升級(jí) ：推動(dòng)信息技術(shù)的應(yīng)用，促進(jìn)管理信息化。大力支持和鼓勵(lì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)實(shí)施制造過程的自動(dòng)化、集成化、網(wǎng)絡(luò)化，推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)品信息化改造，增加產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值。推行企業(yè)網(wǎng)上營銷，加快物流與電子商務(wù)和融合，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變。 積極推動(dòng)發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)大力：發(fā)展以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和

16、旅游業(yè)為先導(dǎo)、傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)為支柱、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托的大都市產(chǎn)業(yè)。 極鼓勵(lì)引導(dǎo)發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)，設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)（包括工藝美術(shù)設(shè)計(jì)、服飾設(shè)計(jì)、旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、時(shí)尚生活設(shè)計(jì)創(chuàng)意）；軟件產(chǎn)業(yè)；生產(chǎn)工藝、標(biāo)準(zhǔn)以及管理和銷售模式設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè),參考案例：浙江省德清縣新型紡織行業(yè)出口業(yè)績逆勢增長的市場研究,2009年，該縣新型紡織行業(yè)各企業(yè)積極采取各種應(yīng)對(duì)措施，通過調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)新產(chǎn)品、開拓國內(nèi)市場、培育特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、技術(shù)改造更新工藝等手段，實(shí)現(xiàn)了逆勢增長。來自縣發(fā)改委、縣外經(jīng)貿(mào)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全縣新型紡織行業(yè)（紡織服裝）累計(jì)出口25497萬美元，同比增長7.5%，

17、占全縣出口總量的比重從2008年的20.2%提高到了28.2,該縣如何在金融危機(jī)中實(shí)現(xiàn)逆勢增長,企業(yè)縮影： 晚禮服企業(yè)：三華公司在成立之初就把產(chǎn)品定位在中高檔上。金融危機(jī)對(duì)三華制衣影響并不大，主要是因?yàn)椴捎昧死C花、釘珠等特殊工藝，提高了產(chǎn)品的附加值，使得公司產(chǎn)品在競爭中搶占了先機(jī)。而公司的另一大法寶就是不斷開發(fā)新產(chǎn)品。公司每年花在產(chǎn)品開發(fā)上的投入達(dá)到了近100萬元，幾乎每天都有新款面世，滿足客戶的需要。近幾年三華制衣發(fā)展穩(wěn)定，每年的外貿(mào)出口額都保持在500600萬美元。 女裝襯衫 企業(yè) 真絲工藝圍巾企業(yè) 仿真絲、毛絨交織、竹碳混紡、提花色織、古色手繪,新型紡織工業(yè)技改投資項(xiàng)目完成31項(xiàng)，通過不

18、斷的技術(shù)、工藝創(chuàng)新和品牌建設(shè)，從絲綿、絲麻、絲合成纖維混紡織造發(fā)展到如今科技含量較高的真絲與竹木纖維、真絲與豆蛋白纖維合成的新型面料，以及絲綢面料的技術(shù)改進(jìn)，使得傳統(tǒng)織造行業(yè)有了脫胎換骨的變化，實(shí)現(xiàn)逆勢增長,新型紡織材料及應(yīng)用 新型紡織工藝和管理技術(shù) 創(chuàng)新設(shè)計(jì)新型紡織品 樣式 新型商業(yè)模式,案例啟示：新型紡織行業(yè)是產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向,近年來，紡織企業(yè)創(chuàng)新能力顯著提高，一些企業(yè)加強(qiáng)了創(chuàng)新投入，包括引進(jìn)人才、增加研發(fā)資金、與科研院所合作，受益于這些做法，行業(yè)內(nèi)三分之一的企業(yè)平均利潤率達(dá)到8，4000多家企業(yè)平均利潤率達(dá)到15,2010中國國際服裝博覽會(huì)成功舉辦 本屆服博會(huì)以“調(diào)整振興、創(chuàng)新發(fā)展”為

19、主題，更加突出了行業(yè)貿(mào)易平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)鏈紐帶及展示創(chuàng)新窗口的定位，成為更多紡織服裝企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的“加油站,具備科研設(shè)計(jì)創(chuàng)新的貿(mào)易平臺(tái)，成為紡織服裝業(yè) 未來的定位方向和利潤增長點(diǎn),當(dāng)前的常州紡織產(chǎn)業(yè)仍處在轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，本地塊處在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)位，傳承產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和文化積淀，完全可以為產(chǎn)業(yè)升級(jí)和自主創(chuàng)新貢獻(xiàn)力量,問題是如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)?如何實(shí)現(xiàn)向新型紡織產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變,戰(zhàn)略定位一,常州新型紡織產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)建和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的典范,推進(jìn)常州原創(chuàng)自主品牌和新型紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,戰(zhàn)略思考,策劃目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)地塊向“常州原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心”的升級(jí),從：地塊現(xiàn)狀,到：常州原創(chuàng)品牌和 新型紡織產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心,我們的目標(biāo),本著項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營

20、，永續(xù)發(fā)展的理念，通過策劃運(yùn)營，使項(xiàng)目運(yùn)營與企業(yè)運(yùn)營有效聯(lián)結(jié)，并推動(dòng)區(qū)域發(fā)展、城市經(jīng)營及企業(yè)盈利三方互動(dòng)，最終達(dá)到項(xiàng)目綜合效益最大化,圖片僅供參考,二、市場及功能定位,紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈,織成品生產(chǎn),市場交易,批發(fā),采購,展示會(huì),研發(fā),原材料,面料,設(shè)計(jì),創(chuàng)意,成衣生產(chǎn),輔料,體驗(yàn),產(chǎn)業(yè)視角,設(shè)計(jì),市場交易,發(fā)布,批發(fā),專賣,零售,根據(jù)全球價(jià)值鏈理論，那些從事設(shè)計(jì)和銷售環(huán)節(jié)的企業(yè)是“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”，是全球價(jià)值鏈的治理者。 企業(yè)賺取的僅是加工環(huán)節(jié)上的微薄利潤，企業(yè)應(yīng)拉長一般貿(mào)易中的國內(nèi)增值鏈，從品牌開發(fā)、設(shè)計(jì)、推廣、精加工以及打造全球供應(yīng)鏈、開拓國際營銷網(wǎng)絡(luò)方面，獲取多層次的利潤,研發(fā)、設(shè)計(jì)和營銷環(huán)節(jié)是

21、提升常州在紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈中地位的關(guān)鍵,提高產(chǎn)品附加值的途徑或者是向上游的面料研發(fā)拓展，或者是向終端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌塑造延伸，或者是在物流環(huán)節(jié)提供增值服務(wù)，這些都是紡織服裝強(qiáng)國獲取高額利潤的關(guān)鍵所在,面料設(shè)計(jì),時(shí)裝設(shè)計(jì),標(biāo)準(zhǔn)化成衣制造、OEM,ODM、OEM,市場開拓,高,低,價(jià) 值 量,價(jià)值制造過程,研發(fā)和設(shè)計(jì) 意大利、巴黎和我國香港地區(qū)的集群,生產(chǎn)制造 我國、南亞和拉丁美洲的諸多集群,市場營銷 美國、西歐等發(fā)達(dá)國家的零售終端,產(chǎn)業(yè)升級(jí)思路,常州市在紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈條中的地位：集散地型的紡織面料，輔料專業(yè)市場，缺乏設(shè)計(jì)研發(fā)環(huán)節(jié)和大型服裝展貿(mào)平臺(tái),面料、輔料,服裝,面料設(shè)計(jì),服裝設(shè)計(jì),市場,流通,

22、流通,面料輔料專業(yè)批發(fā)市場：湖塘紡織城 服裝專業(yè)批發(fā)市場：湖塘皮革城，路橋小商品市場,目前常州市在紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈條之中，僅僅承擔(dān)了一個(gè)集散地性的專業(yè)市場的角色，在營銷環(huán)節(jié)有所貢獻(xiàn)，但是在設(shè)計(jì)、品牌以及人才培養(yǎng)方面的作用未能充分發(fā)揮。 大型的紡織，服裝展貿(mào)市場也較為缺乏，不能對(duì)產(chǎn)業(yè)和自主品牌形成促進(jìn)和帶動(dòng)作用,原材料,城市視角,伴隨著常州市對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的重視，該產(chǎn)業(yè)圈已經(jīng)初步出現(xiàn)零散科研企業(yè)，亟待整合,博旺天成常州研發(fā)基地,紡織城信息服務(wù)中心,常州紡織產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代的典范,常州紡織服裝業(yè)自主品牌的“創(chuàng)新引擎”,武進(jìn)高新區(qū)中心的形象標(biāo)桿,針對(duì)前面市場的研究，提出市場定位,長三角地區(qū)紡織服裝展貿(mào)交易平臺(tái)

23、,常州原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心（ OBPCC ） Original Brand Promote Center of Changzhou,創(chuàng)新職能促進(jìn)，常州紡織服裝產(chǎn)業(yè)航母，面向全國的常州原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心,常州紡織業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的橋頭堡,常州紡織，服裝品牌的一站式服務(wù)天堂,紡織產(chǎn)業(yè)鏈高端集中大本營,OBPCC 常州原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心,力圖打造常州規(guī)模最大、提供全系列全方位服務(wù)，立足面向全國的紡織服裝產(chǎn)業(yè)原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心,發(fā)展形態(tài),OEM博覽會(huì),OEM管理中心,OBP促進(jìn)中心,常州原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心,OBPCC 常州原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心,OBM 品牌創(chuàng)新中心,A-CBD 商貿(mào)中心,POP 服務(wù)中心,產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新設(shè)計(jì)集聚,

24、總部辦公,核心研發(fā)區(qū),紡織文化中心,區(qū)域商業(yè)配套,武進(jìn)文化中心,紡織產(chǎn)業(yè)展示,紡織產(chǎn)業(yè)貿(mào)易,區(qū)域服務(wù)配套,區(qū)域居住配套,常州新型紡織產(chǎn)業(yè)創(chuàng)建和升級(jí)的典范,常州紡織服裝業(yè)自主品牌的“創(chuàng)新引擎”,武進(jìn)高新區(qū)中心的形象標(biāo)桿,長三角地區(qū)紡織服裝展貿(mào)交易平臺(tái),理想模型,OBM 品牌創(chuàng)新中心,營商設(shè)計(jì)島,核心研發(fā)區(qū) 紡織產(chǎn)業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)及培訓(xùn)，信息平臺(tái)展示， 咨詢服務(wù)等,總部辦公 滿足產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)總部辦公需求,產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新設(shè)計(jì)集聚區(qū) 色彩設(shè)計(jì)、服裝、面料設(shè)計(jì)等,導(dǎo)入“營商設(shè)計(jì)島”概念,安排各產(chǎn)業(yè)（以制造業(yè)為主）OEM、ODM、OBM公司總部、地區(qū)總部或辦事處，按“確定構(gòu)思概念的發(fā)展和測試市場營銷戰(zhàn)略的制定商業(yè)分

25、析產(chǎn)品開發(fā)市場測試商品化消費(fèi)者采用過程售后服務(wù)”品牌的產(chǎn)生階段，設(shè)置相應(yīng)的場所、技術(shù)、服務(wù)，提供平臺(tái)，提供一條龍、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、全方位服務(wù)，催生原創(chuàng)品牌,設(shè)計(jì)集群：創(chuàng)意型園區(qū) 技術(shù)平臺(tái)：新型工藝 檢測中心：控制產(chǎn)品質(zhì)量 培訓(xùn)中心：內(nèi)外貿(mào)知識(shí)等 信息平臺(tái)：電子商務(wù) 推廣平臺(tái):開拓渠道和資源 咨詢服務(wù)：專利申請，信用證結(jié)算，外匯結(jié)算,設(shè)計(jì)”之都,這里匯集大量最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師,這里有最時(shí)尚的時(shí)裝創(chuàng)意和設(shè)計(jì),這里引領(lǐng)著中國服裝設(shè)計(jì)的潮流,這里是設(shè)計(jì)師、技術(shù)師們思想碰撞的沙龍,這里將充分結(jié)合周邊高校的產(chǎn)學(xué)研優(yōu)勢,這里是常州紡織科學(xué)研究的頂尖平臺(tái),2004年2月，西門子提出了“從一個(gè)產(chǎn)品供應(yīng)商，變?yōu)橐粋€(gè)工業(yè)解決方

26、案提供商”的口號(hào)，為新產(chǎn)品設(shè)計(jì)最合理的供應(yīng)、生產(chǎn)、管理流程以此降低產(chǎn)品生產(chǎn)成本。 臺(tái)灣區(qū)模具工業(yè)同業(yè)公會(huì)與IBM公司在2003年合作是使用IBM行銷的產(chǎn)品生命周期管理（ PLM ）解決方案中的 CATIA 和 SMARTEAM 軟件系統(tǒng)，在臺(tái)灣建立模具培訓(xùn)中心。目的在于提高本地產(chǎn)業(yè)技術(shù)能力。此項(xiàng)合作計(jì)劃將促進(jìn) PLM 技術(shù)應(yīng)用于傳統(tǒng)設(shè)計(jì)和編程開發(fā)，從而提高臺(tái)灣模具工業(yè)的全球競爭力,生產(chǎn)流程設(shè)計(jì)中心,科技”力量,這里將通過多角度的傳播渠道推廣您的品牌,這里是傳媒與紡織服裝火花,這里是中國紡織服裝品牌的搖籃,常州本地品牌風(fēng)云榜： 黑牡丹牛仔布、月夜燈芯絨等，飛洋魚國際服飾有限公司，波仕曼制衣有限公

27、司華利達(dá)、金松、卿卿，瑋尼維希、王子甲，頂呱呱等，江蘇曠達(dá)汽車織物集團(tuán)股份有限公司攜國內(nèi)規(guī)模最大、品種最全、生產(chǎn)能力最強(qiáng)的汽車內(nèi)裝飾面料,品牌”搖籃,中國紡織工業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布“2008-2009中國紡織服裝企業(yè)競爭力500強(qiáng)”名單，常州市10家企業(yè)名列其中。依次為：常州新紳絨制品有限公司（63位）、常州老三集團(tuán)有限公司（69位）、黑牡丹（集團(tuán)）股份有限公司（119位）、常州市宏發(fā)縱橫新材料科技有限公司（173位）、常州金松時(shí)裝有限公司（216位）、常州三毛紡織集團(tuán)有限公司（232位）、常州市服裝一廠有限公司（271位）、江蘇曠達(dá)集團(tuán)有限公司（291位）、常州市毛條廠有限公司（318位）和常州市東霞

28、紡織印染有限公司（361位,集展示、交易于一體的,是項(xiàng)目 對(duì)外的窗口 滿足客戶需求，迅速回收資金的 重要途徑 進(jìn)一步促進(jìn)本地創(chuàng)意型工業(yè)的專 業(yè)化、信息化、貿(mào)易化和國際化,美國商業(yè)周刊創(chuàng)辦的core77 全球最大的工業(yè)設(shè)計(jì)網(wǎng)上交易平臺(tái)，各國工業(yè)設(shè)計(jì)企業(yè)、獨(dú)立工業(yè)設(shè)計(jì)師、工業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)生均以會(huì)員形式加入這一組織，各廠家亦以此為工業(yè)設(shè)計(jì)的重要外掛來源。 聯(lián)動(dòng)世界眾多知名工業(yè)設(shè)計(jì)展，如倫敦工業(yè)設(shè)計(jì)展、米蘭工業(yè)設(shè)計(jì)展、紐約工業(yè)設(shè)計(jì)展等，具有極大的國際知名度,國際信息展示平臺(tái),導(dǎo)入“博覽會(huì)展貿(mào)易”概念,商品的交易以展示博覽的形式出現(xiàn)，告別傳統(tǒng)的交易模式。通過對(duì)世界范圍的現(xiàn)代會(huì)展博覽業(yè)發(fā)展、演變過程及其規(guī)律的審

29、視，可以看到，現(xiàn)代會(huì)展博覽業(yè)是在大中城市和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)才有可能興起并得到發(fā)展的。也就是說，雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是會(huì)展博覽業(yè)賴以生存和發(fā)展的土壤，而會(huì)展博覽業(yè)反過來又能夠?yàn)閭鹘y(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)開拓更為廣闊的市場；二者之間構(gòu)成互相依存、互相促進(jìn)的良性互動(dòng)關(guān)系,A-CBD 商貿(mào)中心,主力店的選擇：在綜合市場上的優(yōu)秀專業(yè)公司，因?yàn)榻?jīng)營水平都很高，必然會(huì)獲得大批客戶的認(rèn)同，為打造綜合市場的品牌作用極大,四季青服裝市場是全國最大的服裝集散地之一，拉動(dòng)區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展,杭州四季青服裝市場是中國最具影響力的服裝一級(jí)批發(fā)與流通市場之一，已成為全國最大的服裝集散地之一。 地處杭州中心城區(qū)的中心區(qū)域，匯集了16家專業(yè)服裝市場，

30、有效地拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展 將建設(shè)成為中國服裝新品的交易中心、展示中心、信息中心，成為融旅游、購物、休閑、展示于一體的服裝特色街,四季青服裝特色街區(qū),四季青服裝批發(fā)市場,四季青蘇杭服裝市場,四季青 時(shí)尚廣場,四季青服裝研究發(fā)展中心,主力店引進(jìn)模擬 ：四季青服裝市場,四季青服裝專業(yè)市場功能構(gòu)成,案例參考：北京百榮世貿(mào)中心,以百榮會(huì)展中心帶動(dòng)百榮世貿(mào),與作為一個(gè)更為完整產(chǎn)業(yè)概念的現(xiàn)代會(huì)展博覽業(yè)相比，專業(yè)市場所能夠調(diào)動(dòng)和激發(fā)的資源要素較為有限。僅僅就概念自身的內(nèi)涵來說，會(huì)展博覽可以囊括會(huì)議、展覽、展示、展銷、批發(fā)交易、信息交流、購物觀光大眾文化消費(fèi)、社會(huì)公眾活動(dòng)等內(nèi)容，遠(yuǎn)比單純的批發(fā)交易豐富和全

31、面，并且具備更大的公眾參與性，吸引人流、聚攏人氣的能力也更強(qiáng)。此外，會(huì)展博覽活動(dòng)還能更有效地帶動(dòng)起社會(huì)公眾的休閑旅游、住宿、餐飲、文化娛樂等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起，使相應(yīng)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)設(shè)施獲得更廣泛的社會(huì)公眾需求的支撐。因此，在會(huì)展博覽業(yè)概念的引導(dǎo)下，百榮世貿(mào)項(xiàng)目可以設(shè)計(jì)更為齊全的相關(guān)功能項(xiàng)目群,啟示 ：會(huì)展能否帶動(dòng)本項(xiàng)目？ 項(xiàng)目位于紡織產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域，每年有幾百億的交易額，有著很好的商業(yè)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。在這里舉辦會(huì)展博覽會(huì)，可以同項(xiàng)目產(chǎn)生良好的互動(dòng)。這種良性互動(dòng)關(guān)系可以從今天世界范圍的汽車博覽會(huì)、通信信息產(chǎn)品技術(shù)展覽展銷會(huì)、電子商務(wù)解決方案推介交流會(huì)等會(huì)展活動(dòng)中清楚地看到,會(huì)展博覽中心的功能組合，要體現(xiàn)博覽會(huì)

32、開幕和閉幕期間的綜合利用，可以設(shè)計(jì)成“主展館+副展館”的格局。主展館的面積不宜太大，約2000平方米左右，副展館就是主題交易區(qū)域，副展館在博覽會(huì)開幕期間是博覽會(huì)的組成部分，在閉幕期間是一個(gè)主題的交易市場，是展銷結(jié)合的模式，比傳統(tǒng)的批發(fā)市場的鋪位更能體現(xiàn)主題和品牌形象,2010年意大利米蘭國際紡織展,博覽貿(mào)易 ：以展會(huì)帶動(dòng)商貿(mào),展會(huì)地點(diǎn)：意大利米蘭 展會(huì)周期：一年兩屆 參展范圍：服裝及配飾: 男裝、女裝、童裝、泳裝、內(nèi)衣、圍巾、手袋、皮帶服裝面輔料: 針織以及梭織面料、輔料、花邊、刺繡、紗線 觀眾范圍：意大利及其它歐美國家紡織服裝廠、經(jīng)銷商、代理商、進(jìn)口商、批發(fā)商、零售商、設(shè)計(jì)師。 展會(huì)介紹：意

33、大利米蘭國際紡織展由意大利四大傳統(tǒng)紡織展會(huì)Ideabiella、Ideacomo、Moda In和Shirt Avenue統(tǒng)一而來。Intertex Milano是意大利乃至歐洲最大最集中的服裝面料展之一。是意大利唯一一個(gè)允許亞洲國家參展的專業(yè)紡織展會(huì)，其特色在于旨在向歐洲客商展示來自非歐洲國家的面料及紡織產(chǎn)品。作為展會(huì)組委會(huì)主席， PAOLOZEGNA在展會(huì)開幕式上指出，代表意大利及歐洲紡織品制造水平的Intertex Milano大展，經(jīng)過前幾屆的磨礪已逐漸成為高端紡織產(chǎn)品發(fā)布的首選平臺(tái)，對(duì)國際紡織及時(shí)尚業(yè)者而言，Intertex Milano現(xiàn)已成為全球時(shí)尚界不可替代的行業(yè)盛會(huì)。本屆展會(huì)

34、展覽面積逾2萬平方米的本屆展會(huì)，依然吸引了眾多優(yōu)質(zhì)的歐洲紡織企業(yè)前來參展。在所有659家參展商中，有420家意大利本土紡織企業(yè)，他們的年產(chǎn)值達(dá)65億歐元，占意大利全紡織業(yè)總產(chǎn)值的66%。而來自法國、英國、德國、葡萄牙、西班牙等歐洲國家的展商數(shù)也達(dá)到了148家，他們占本屆展會(huì)展商總數(shù)的25%。前往的專業(yè)采購商達(dá)3,500余人，該展屬專業(yè)性貿(mào)易展，對(duì)專業(yè)商人開放，包括紡織品行業(yè)的批發(fā)商、進(jìn)口商、代理商、制造商等。該展不僅為參展商和參觀者之間提供了良好的貿(mào)易平臺(tái)，在了解市場最新信息和與客戶保持貿(mào)易聯(lián)系等持續(xù)效果方面令人滿意。意大利是紡織品面料生產(chǎn)大國和消費(fèi)大國，其主要城市米蘭更是在服裝面料行業(yè)的生產(chǎn)

35、和設(shè)計(jì)方面被公認(rèn)為國際風(fēng)尚潮流指標(biāo)，引領(lǐng)著世界流行的最新趨勢?！笆聦?shí)已經(jīng)證明，INTERTEX MILANO是高質(zhì)量紡織展覽的代名詞，盡管我們還不是最大的展會(huì)，但我們希望能成為市場及潮流的領(lǐng)跑者。INTERTEX MILANO的日益成熟，將為國際紡織品采購商提供更為廣泛的選擇。憑借高質(zhì)、創(chuàng)新、創(chuàng)意、高效的紡織產(chǎn)品，大部分意大利紡織企業(yè)依然在中高檔及高檔紡織品領(lǐng)域保持著自己獨(dú)特且不可替代的位置。INTERTEX MILANO希望通過加強(qiáng)對(duì)紡織品國際貿(mào)易方面的戰(zhàn)略指導(dǎo)，來促進(jìn)意大利全紡織行業(yè)的成長與進(jìn)步。雖然意大利紡織產(chǎn)品的總產(chǎn)量在下降，但總產(chǎn)值卻呈上升趨勢。這表明，意大利紡織業(yè)正朝著“提高紡織品

36、價(jià)值”的方向努力。從你們的角度看:來自中國、印度、土耳其的公司已經(jīng)向歐洲的廠商供應(yīng)產(chǎn)品，而且這個(gè)趨勢越演越烈。米蘭展會(huì)的成本相對(duì)來說很有競爭力,高新區(qū)商業(yè)中心，周邊環(huán)境較差，需要拔高形象,POP 服務(wù)中心,798由廢舊廠房改建，以鮮明的時(shí)代特色結(jié)合新的產(chǎn)業(yè)模式，成為北京SOHO藝術(shù)聚落和新的文化旅游景區(qū),798位于北京東北方向大山子地區(qū)，是原國營798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)所在地； 798位于朝陽區(qū)，距離首都機(jī)場、藝術(shù)學(xué)院、東部新使館區(qū)、CBD都很近，更易走向國際化,優(yōu)越的地理位置,798廠原由民主德國設(shè)計(jì)，廠區(qū)規(guī)劃合理、對(duì)稱，平面布局宏偉規(guī)整 ； 建筑風(fēng)格簡練樸實(shí)，講求功能實(shí)效，巨大的現(xiàn)澆機(jī)構(gòu)

37、和明亮的天窗為其他建筑所少見,實(shí)用的建筑形式,現(xiàn)在798的業(yè)態(tài)為畫廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司、餐飲酒吧等各種創(chuàng)意空間的聚合,豐富的業(yè)態(tài)構(gòu)成,北京798藝術(shù)工廠,以服裝產(chǎn)業(yè)為主題，規(guī)劃相關(guān)工作和生活配套服務(wù)功能區(qū),一號(hào)樓主要特色：設(shè)計(jì)中心、推廣中心、營銷中心、展示中心；其中 2樓是以營銷為主的企業(yè)，3樓是中國服裝設(shè)計(jì)研究中心上海分會(huì)。 二號(hào)樓主要特色：工作和生活配套服務(wù)中心休閑吧，引進(jìn)上海比亞薩咖啡餐飲有限公司。 三號(hào)樓主要特色：會(huì)所和代表性服裝大企業(yè)五號(hào)樓主要特色：視覺藝術(shù)中心，由上海毛戈平形象設(shè)計(jì)藝術(shù)學(xué)校和展演、展示廳組成,以中國服裝設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)和東華大學(xué)服裝藝術(shù)學(xué)院的人文資源為依托

38、，以建設(shè)國際服裝產(chǎn)業(yè)界的信息互動(dòng)、專業(yè)設(shè)計(jì)、品牌發(fā)布、產(chǎn)品研發(fā)、人才培訓(xùn)等專業(yè)功能性發(fā)展平臺(tái)為目標(biāo),上海時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園,二、功能分區(qū)及物業(yè)規(guī)劃建議,貿(mào)易、展示的區(qū)域 企業(yè)需要展示、交流的集中區(qū)域 周邊居民/廠區(qū)職員需要休閑娛樂場所 企業(yè)發(fā)展需要配套產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)，自身辦公條件也有待改善 企業(yè)會(huì)務(wù)/住宿需求大量增加,展示、貿(mào)易區(qū) 生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)聚集地 企業(yè)總部園區(qū) 配套型商業(yè) 宜居宜辦,關(guān)鍵要素市場需求,46,功能設(shè)置,綜合核心功能、延展功能和配套功能，形成多元化的功能設(shè)置,確立創(chuàng)意園的核心功能，做大做強(qiáng)核心功能產(chǎn)業(yè)，打造核心產(chǎn)業(yè)和知名度,輔之以相關(guān)的配套功能，包括娛樂、休閑、商務(wù)、金融、傳媒等服務(wù)性功能設(shè)

39、施,吸引核心功能產(chǎn)業(yè)衍生出的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)點(diǎn)行業(yè)進(jìn)入,關(guān)鍵要素功能構(gòu)成,功能構(gòu)成的關(guān)鍵因素,基于項(xiàng)目的市場定位和需求，確定最適合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的功能組合,設(shè)計(jì),辦公,展覽,教育,研發(fā),品牌,傳媒,休閑娛樂,紡織協(xié)會(huì),營銷,展覽,公共活動(dòng),開發(fā)物業(yè)的類型要求,依據(jù)功能定位模型的物業(yè)實(shí)現(xiàn)類型要求,總部辦公,科研,交易,推廣,培訓(xùn),公寓,酒店,交流,教育,商業(yè),科研孵化辦公,創(chuàng)意工作室,常州原創(chuàng)品牌促進(jìn)中心（ OBPCC,商業(yè)綜合體多種形式的物業(yè)組合,高層寫字樓,Loft小戶型辦公樓,配套公寓,配套商業(yè)物業(yè),展示展覽場館建筑,核心商業(yè)貿(mào)易,根據(jù)市場需求和功能定位確定物業(yè)組合,寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀及特征,常州的寫

40、字樓市場發(fā)展一直比較慢，市場呈一種不溫不火的態(tài)勢，且大部分產(chǎn)品以商住樓為主，檔次相對(duì)較低，售價(jià)大約在50008000元之間，2008年以后市場開始有高品質(zhì)樓盤推出（比如世貿(mào)大廈），售價(jià)也大幅上漲，高品質(zhì)樓盤也達(dá)到了10000-13000，但仍舊未形成真正的商圈。 常州寫字樓分布較為分散，尚未有成型的CBD區(qū)域，新建主要項(xiàng)目有常州世貿(mào)中心（武進(jìn)區(qū)）、贏通商務(wù)大廈（鐘樓區(qū)）、河景首席（鐘樓區(qū)）等,辦公物業(yè)由于區(qū)域需求量不足，需求外擴(kuò)性不足，以滿足項(xiàng)目自身產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)入型需求為主，不建議大面積開發(fā),區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹偣?yīng)量為637585，銷售周期較長，市場對(duì)于辦公產(chǎn)品需求不足,武進(jìn)區(qū)域定位現(xiàn)代科教區(qū)，高新

41、技術(shù)集聚區(qū)，依托區(qū)域紡織產(chǎn)業(yè)，打造現(xiàn)在紡織產(chǎn)業(yè)功能服務(wù)區(qū),常州市政府振興傳統(tǒng)紡織產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)自主品牌的建設(shè)和新型紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目位于武進(jìn)湖塘區(qū)域，臨靠武進(jìn)紡織城，為產(chǎn)業(yè)提升重點(diǎn)區(qū)域,參考案例紹興輕紡貿(mào)易中心,依托紹興縣紡織產(chǎn)業(yè)，差異化辦公集群模式，打造以產(chǎn)業(yè)衍生辦公、帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展的區(qū)域綜合體,3F,1F,2F,居住,辦公,展示,一期北區(qū)總征地面積28402平方米,地上總建筑面積53286平方米,由輕紡專業(yè)區(qū)域、高檔寫字樓（3層）、單身公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店四種物業(yè)形態(tài)組成.建筑面積14萬平方米,辦公物業(yè)開發(fā)量，通過可能的招商規(guī)模預(yù)計(jì)為10萬平方米,物業(yè)組合/各類型物業(yè)開發(fā)量配比,各類型辦公開發(fā)量

42、配比,總部型企業(yè)招商通過政府招商資源配給和園區(qū)自主招商進(jìn)行，結(jié)合武進(jìn)湖塘區(qū)域同類項(xiàng)目招商情況預(yù)計(jì)，引入8-10家左右紡織服裝企業(yè)總部辦公型企業(yè)和 15-25家左右紡織服裝企業(yè)研發(fā)型企業(yè)具有較強(qiáng)可操作性 外包產(chǎn)業(yè)集聚乘數(shù)為總部數(shù)：一般企業(yè)數(shù)=1：7據(jù)此計(jì)算，本案可吸引300-400家左右一般外包型企業(yè) 服務(wù)機(jī)構(gòu)與主題產(chǎn)業(yè)企業(yè)配比一般為1：3,52,8,40,高層（大型,高層（中小型,配套辦公,物業(yè)組合/各類型物業(yè)開發(fā)量配比,商業(yè)配套物業(yè)開發(fā)量1，根據(jù)產(chǎn)業(yè)人口計(jì)算為1.21.8萬平方米,配套商業(yè)開發(fā)模式,商業(yè)、產(chǎn)業(yè)人群在1 - 2萬之間的散點(diǎn)式樣純商務(wù)配套商業(yè)人均開發(fā)為0.81.2平方米,預(yù)計(jì)本案

43、導(dǎo)入人口,0.82.4萬平方米商業(yè)開發(fā)量,商業(yè)配套物業(yè)開發(fā)量2，根據(jù)周邊規(guī)劃居住人口計(jì)算為3.5-4.5萬平方米,物業(yè)組合/各類型物業(yè)開發(fā)量配比,綜合會(huì)展物業(yè)中，建議開發(fā)3萬平方米展館，而酒店物業(yè)投資開發(fā)周期較長，且區(qū)域酒店市場成熟度低又存在競爭，故不建議開發(fā),酒店投資測算,東方海外酒店,希爾頓酒店,建造展館的意義,活地,聚人,提升產(chǎn)業(yè),導(dǎo)入政策,政府支持,舉辦各類會(huì)展可以快速有效為項(xiàng)目提升人氣通過OBPCC的一角把項(xiàng)目品牌展示給常州，長三角地區(qū)，乃至全中國,項(xiàng)目所屬區(qū)域尚沒有大 型會(huì)展中心，這一盲點(diǎn)也本案建造會(huì)展中心 的機(jī)會(huì)點(diǎn)，通過舉辦各類會(huì)展能有效的提高 該板塊的區(qū)域價(jià)值,打造常州自主品牌

44、服是本項(xiàng)目重要主題，會(huì)展中心將為這些品牌提供一個(gè)快 速、便捷向世界、展示自己的舞臺(tái)，從而提 升產(chǎn)業(yè)價(jià)值，品牌價(jià)值,現(xiàn)階段國家特別重視民族品牌企業(yè) 的培養(yǎng)，主辦了一系列服裝。紡織博覽會(huì)積極拓展市場，為主辦地成都導(dǎo)入 大量扶持政策；會(huì)展中心可以成為導(dǎo)入政策 的窗口，以民族品牌為主題與政府合作成為 自主品牌建設(shè)在長三角的基地,一般來說，會(huì)展有1：9的對(duì)展覽業(yè)對(duì)地方經(jīng) 濟(jì)的拉動(dòng)作用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，這能極大的拉動(dòng)地 區(qū)經(jīng)濟(jì)，得到上級(jí)政府的扶持，促進(jìn)整個(gè)項(xiàng) 目乃至湖橋地區(qū)產(chǎn)業(yè)能級(jí)和城市形象的 提升,自主品牌推廣、 展示交流的舞臺(tái),物業(yè)組合/各類型物業(yè)開發(fā)量配比,根據(jù)區(qū)域發(fā)展要求加服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)具有勞動(dòng)密集型特征的

45、要求，本案應(yīng)適當(dāng)放大項(xiàng)目公寓部分開發(fā)量,產(chǎn)業(yè)區(qū)域的大社區(qū) 發(fā)展觀,根據(jù)國際上以及上海市內(nèi)多個(gè)新建區(qū)域的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)看，以發(fā)展特定產(chǎn)業(yè)為切入點(diǎn)，從而吸引產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐，同時(shí)加快區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域居住條件的成熟而形成一個(gè)集產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、商業(yè)和居住等多種功能為一體的綜合性大社區(qū)是此類新開發(fā)區(qū)域發(fā)展可行的操作模式,新加坡裕廊IBP和樟宜CBP商務(wù)花園發(fā)展與周邊居住組團(tuán),商務(wù)花園的發(fā)展吸引了大量總部企業(yè)的入住，從而形成了大量總部的集聚，從而吸引了大量人口的就業(yè)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量增加； 國際總部聚集也帶來的商務(wù)人員的聚集，促進(jìn)了動(dòng)區(qū)域住宅的需求,新加坡裕廊IBP和樟宜CBP,金橋加工區(qū)和碧云社區(qū),隨著

46、產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量不斷增加，區(qū)域建設(shè)日益成熟，為產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的居住社區(qū)也開始發(fā)展。依托金橋產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的碧云國際社區(qū)開始形成。 碧云國際社區(qū)是低密度、生態(tài)型、人與自然和諧、配套設(shè)施齊全、適合國際人士生活的高標(biāo)準(zhǔn)國際社區(qū)。社區(qū)內(nèi)除了有碧云別墅外，還有碧云花園、碧云鉆石酒店公寓、鳳凰酒店公寓等高檔樓盤。 產(chǎn)業(yè)人口中，財(cái)富500強(qiáng)中的近30家企業(yè)的亞太區(qū)總裁及高級(jí)執(zhí)行官，攜家眷居住在碧云國際社區(qū)；近年內(nèi)碧云國際社區(qū)居住著30個(gè)國家和地區(qū)的1000余名外籍人士。 目前金橋碧云國際社區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為金橋出口加工區(qū)后花園，占地面積4平方公里，約相當(dāng)于金橋工業(yè)園區(qū)規(guī)模的1/6，建筑面積相當(dāng)于金橋工業(yè)園區(qū)的1/4。分

47、為休閑購物區(qū)、酒店式公寓區(qū)、別墅區(qū)和教育醫(yī)療服務(wù)區(qū),金橋出口加工區(qū)和碧云社區(qū),武進(jìn)湖塘區(qū)域紡織類生產(chǎn)企業(yè)眾多，區(qū)域內(nèi)員工外地導(dǎo)入人口較多，而隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的到來，將會(huì)有更多產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入,結(jié)合服務(wù)外包勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)建議本項(xiàng)目放大產(chǎn)業(yè)公寓開發(fā)量，達(dá)到整體開發(fā)量的1/5，為9萬平方米左右,物業(yè)整體開發(fā)量配比表,開發(fā)物業(yè)建議,營商設(shè)計(jì)島：主要物業(yè)形態(tài)規(guī)劃為寫字樓，loft公寓,博覽貿(mào)易島：主要物業(yè)形態(tài)規(guī)劃為若干棟大型集中商業(yè),區(qū)域服務(wù)中心：主要物業(yè)形態(tài)規(guī)劃為商業(yè)街區(qū)配套和酒店式公寓,三個(gè)功能片區(qū)規(guī)劃,廣電路,夏城路,火炬路,定安路,區(qū)域服務(wù) 中心,營商設(shè)計(jì)島,博覽商貿(mào)島,效果圖,2棟單體大獨(dú)棟

48、總部、科研辦公 單體面積：1.2-1.3萬平方米 層高：10層，標(biāo)準(zhǔn)層凈高3.5米以上,4棟Loft辦公樓 單體面積：1.81.9萬平方米 層高：15層,6棟單體大獨(dú)棟商貿(mào) 單體面積：4.5萬平 層高：45層,5棟單體獨(dú)棟酒店公寓樓 單體面積：1.8萬平方米 層高：15層，標(biāo)準(zhǔn)層凈高3.5米以上,廣電路,夏城路,火炬路,定安路,區(qū)域服務(wù) 中心,營商設(shè)計(jì)島,博覽商貿(mào)島,沿街商業(yè)配套 3 層，街區(qū)形式 5萬平米,1棟單體獨(dú)棟博覽展示樓 單體面積：3萬平方米 層高：3層，標(biāo)準(zhǔn)層凈高5.5米以上,營商設(shè)計(jì)島大型獨(dú)棟寫字樓,開發(fā)大獨(dú)棟商務(wù)樓,獨(dú)棟總部樓成品型開發(fā),2棟單體大獨(dú)棟總部樓 單體面積：1.2-

49、1.3萬平方米 層高：10層，標(biāo)準(zhǔn)層凈高3.5米以上 滿足企業(yè)總部辦公和科研研發(fā)需求 由于常州目前民營企業(yè)基本自建廠房，加上企業(yè)規(guī)模不大， 辦公需求基本在500800平米,參考案例上海金橋OFFICE PARK,項(xiàng)目基本信息 開發(fā)商：金橋出口加工區(qū)聯(lián)合開發(fā)公司 用地性質(zhì)：教育科研用地 經(jīng)營模式：租賃 項(xiàng)目現(xiàn)狀：現(xiàn)房 單元面積：單體面積5000平方米以上 對(duì)本案啟示注重產(chǎn)品細(xì)部處理，提高項(xiàng)目人性化水平 項(xiàng)目為上海商務(wù)花園的標(biāo)桿項(xiàng)目，目前已吸引了包括摩托羅拉、華為、柯達(dá)醫(yī)療等一批知名企業(yè)入住 項(xiàng)目內(nèi)部辦公環(huán)境極為優(yōu)越，容積率低于0.5，建筑密度低于30%，綠化率超過45% 而OFFICE PARK

50、在產(chǎn)品細(xì)部處理上更是別出心裁，公共區(qū)域設(shè)置眾多休息、休閑設(shè)施，人性化水平較高,63,營商設(shè)計(jì)島-在寫字樓外部公共空間，配合外立面風(fēng)格，設(shè)置寬敞的門廳入口，展示豪華、高檔形象,營商設(shè)計(jì)島-LOFT辦公,4棟Loft辦公樓 單體面積：1.81.9萬平方米 層高：15層，標(biāo)準(zhǔn)層凈高3.5米以上 滿足創(chuàng)意型企業(yè)和政府相關(guān)機(jī)構(gòu)需求,常州目前企業(yè)規(guī)模比較合適loft辦公，市場上以300500平米的辦公需求較大,LOFT辦公樓成品型開發(fā),單一的組合模式具有可變性住宅，辦公模式,營商設(shè)計(jì)島-LOFT的平面組合形式,摒棄一“層”不變的平層辦公模式，創(chuàng)新躍層辦公。辦公空間或上躍，或下躍，豐富的空間變幻，提供激發(fā)創(chuàng)

51、作沖動(dòng)的場所。特別適合藝術(shù)工作室等個(gè)性化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司入駐，享有高舒適度創(chuàng)意辦公空間,博覽商貿(mào)島若干大型的獨(dú)棟商業(yè)BOXshopiing組成,6棟單體大獨(dú)棟商貿(mào) 單體面積：4.5萬平方米 層高：45層，標(biāo)準(zhǔn)層凈高3.5米以上 滿足商業(yè)貿(mào)易需求,BOX-shopping的開發(fā),6棟大的獨(dú)棟商貿(mào)樓 引進(jìn)主力店四季青服裝交易 市場、白馬服裝城等 其余的鋪位以展示和貿(mào)易相結(jié)合 的形式出現(xiàn)，總共約能提供 4000個(gè)鋪位,博覽商貿(mào)島大型獨(dú)棟博覽會(huì)展,1棟單體大獨(dú)棟博覽展示樓 單體面積：3萬平方米 層高：3層，標(biāo)準(zhǔn)層凈高5.5米以上 滿足博覽展示需求,博覽展示樓的開發(fā),功能定位：是園區(qū)整體形象的橋頭堡，為園區(qū)

52、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提供全方位的對(duì)外展示和交流等相關(guān)服務(wù)。 主要功能：構(gòu)建強(qiáng)有力的紡織服裝自主品牌推廣平臺(tái),自主品牌推廣、展示、交流的舞臺(tái),建議開發(fā)商自持，保障會(huì)展帶動(dòng)商貿(mào)的長遠(yuǎn)發(fā)展,產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)要點(diǎn),紡織服裝業(yè)為主的博覽中心 常州自主品牌展示 未來研發(fā)設(shè)計(jì)展示體驗(yàn) 新技術(shù)、新產(chǎn)品展示 服裝模特大賽表演 國際、國內(nèi)大型會(huì)議和博覽會(huì),考慮常年展館和非固定展相結(jié)合 一層做會(huì)展中心，舉辦定期紡織服裝主題會(huì)展 二至三層做常年展館，作為自主品牌展示，博覽的平臺(tái),博覽商貿(mào)島大型獨(dú)棟博覽會(huì)展,69,釋放小空間的多種可能 建筑無限可能的場所 完美配套和舒適生活,價(jià)值緣于可變,區(qū)域服務(wù)中心-服務(wù)式公寓,5棟單體大獨(dú)棟酒店公

53、寓樓 單體面積：1.8萬平方米 層高：15層，標(biāo)準(zhǔn)層凈高3.5米以上 項(xiàng)目和周邊區(qū)域的居住需求,酒店式公寓的開發(fā),以工作既是生活、年輕時(shí)尚、科技知識(shí)的設(shè)計(jì)營造公寓產(chǎn)品賣點(diǎn),參考案例上海創(chuàng)智天地SOHO公寓,房型關(guān)鍵詞1-小戶型和復(fù)式：70-120平方米一房、二房為主,單層產(chǎn)品：層高3米,復(fù)式產(chǎn)品：層高4.8米,房型關(guān)鍵詞2-精裝修,區(qū)域服務(wù)中心-服務(wù)式公寓,開發(fā)“街”形態(tài)的商業(yè)物業(yè)便于銷售和提升區(qū)域人口集聚度的商業(yè)形態(tài),參考案例蘇州師惠坊商業(yè)街,借勢蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展+帶租約發(fā)售+工業(yè)園區(qū)人口基礎(chǔ)=日趨成熟的商業(yè)街區(qū),位于園區(qū)繁華的黃金地段蘇惠街、星都街交叉口，北面中央公園、國際大廈，南鄰師惠坊

54、鄰里中心 整條商業(yè)街全長2000多米，定位為集餐飲，娛樂休閑，流行時(shí)尚為一體的整合商業(yè)街區(qū) 項(xiàng)目商鋪面積從50-500不等，項(xiàng)目采用帶租約銷售，成為當(dāng)時(shí)較為獨(dú)特的銷售手段，在快速銷售回籠資金的同時(shí)，把對(duì)商業(yè)街的經(jīng)營權(quán)牢牢掌握在開發(fā)商手里便于日后統(tǒng)一管理，為其發(fā)展成熟打下了基礎(chǔ),蘇州科技園區(qū),區(qū)域服務(wù)中心商業(yè) 街規(guī)劃建議,以餐飲、休閑娛樂為主，配以少量基本生活零售為主要經(jīng)營業(yè)態(tài),參考案例上海張江傳奇休閑廣場,上海傳奇廣場由上海張江微電子港有限公司、湯臣集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，定位市場休閑，由餐飲、娛樂休閑設(shè)施、生活零售、賓館、城市公共綠地及停車場等組成。 項(xiàng)目處于浦東張江高科技技術(shù)創(chuàng)新園區(qū)內(nèi)，輻射整個(gè)園區(qū)

55、，通過軌交2號(hào)線導(dǎo)入大批外部人流，已成為園區(qū)乃至整個(gè)張江核 心商圈。 項(xiàng)目共分兩期開發(fā)，一期總體量2.6萬平方米。 二期為主題購物中心，面積為5.2萬平方米,商業(yè)輻射面不斷擴(kuò)大，成為張江高科園區(qū)主要商業(yè)消費(fèi)區(qū),傳奇廣場,張江高科技園區(qū),隨著張江高科技園區(qū)的逐步發(fā)展成熟，外部大量人口的導(dǎo)入,區(qū)域服務(wù)中心商業(yè) 街規(guī)劃建議,通過色彩和建筑形式設(shè)計(jì)，建立醒目統(tǒng)一的外檐形象，遠(yuǎn)距離建立地標(biāo)感； 首層應(yīng)根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的需要設(shè)計(jì)足夠的面寬，保證店鋪的進(jìn)入性和櫥窗展示功能,產(chǎn)品細(xì)化建議-遠(yuǎn)距離建立形象地標(biāo)，近距離增強(qiáng)識(shí)別便利,根據(jù)國外成熟經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，客觀合理的計(jì)算車位的數(shù)量,產(chǎn)品細(xì)化建議-地下部分作

56、為停車庫,參考案例上海SVA越界,關(guān)注景觀節(jié)點(diǎn)和建筑之間的互動(dòng),產(chǎn)品細(xì)化建議-景觀規(guī)劃,室內(nèi)音樂噴泉，吸引人流 匯聚財(cái)富,親水平臺(tái),可 供 行 人 休 憩,主題小廣場的穿插,產(chǎn)品細(xì)化建議-景觀節(jié)點(diǎn)體系,景觀小品,公共空間藝術(shù)設(shè)計(jì)，有如一座現(xiàn)代雕塑的露天博物館，廣場上和眾多大廈間的現(xiàn)代公共藝術(shù)，與周邊環(huán)境和諧一致，融為一體,大拇指雕刻 - 賽隆,音樂噴泉 -阿葛姆,紅色紀(jì)念碑雕刻 卡爾德,下沉廣場藝術(shù)雕塑,大漩渦鐵雕 委納,電動(dòng)雕刻 達(dá)基斯,產(chǎn)品細(xì)化建議-景觀小品,專業(yè)MALL類別城市綜合體 新北京通州中國皮革城項(xiàng)目綜合體600畝土地開發(fā)策劃和商業(yè)規(guī)劃。通州屬于北京東部郊區(qū)，作為京津冀交通樞紐，

57、具有發(fā)展商貿(mào)物流中心的有利條件，適合綜合體發(fā)展,圖：朝陽北路項(xiàng)目分期開發(fā)平面示意圖,表 物業(yè)功能組表,案例參考:新北京通州中國皮革城,表 通州北京中國皮革城商業(yè)規(guī)劃,盈利模式建議（1）專業(yè)MALL與綜合體結(jié)合的盈利模式對(duì)北京中國皮革城項(xiàng)目采用，皮革專業(yè)MALL模式，可以定向出售5萬平方米左右商鋪，預(yù)計(jì)每平方米售價(jià)可以達(dá)到3萬元以上，可以回籠資金15億元左右。在開發(fā)初期，充分中國皮革城無形資產(chǎn)價(jià)值，通過一流的策劃和建筑設(shè)計(jì)方案以及良好招商資源的整合，贏得商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)投資基金的認(rèn)可采用整體出售，引進(jìn)戰(zhàn)略股東模式最佳，可以避免分散商鋪銷售帶來經(jīng)營管理的混亂。（2）滾動(dòng)開發(fā)戰(zhàn)略首先拿到400畝左右，其

58、中200畝用于住宅開發(fā)，比較容易得到銀行支持。在項(xiàng)目住宅銷售較好的前提下，銀行才會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)部分給予支持。建議在資金能夠加速回籠時(shí)候，可以為朝陽CBD大型單位白領(lǐng)群體采用定向開發(fā)模式，售價(jià)略低于市場價(jià)格。建議首先開發(fā)住宅和酒店公寓賣掉，爭取收回土地投資。然后拿下二期200畝土地，對(duì)整個(gè)通州項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā),3）優(yōu)化公司治理機(jī)制 吸納大型皮衣生產(chǎn)企業(yè)成為專業(yè)皮革城開發(fā)公司股東，共同分享開發(fā)收益通過新摩爾研究水產(chǎn)大型市場連鎖開發(fā)模式的成果，我們認(rèn)為廠商和開發(fā)公司聯(lián)手合作模式，有利于穩(wěn)定更多大型皮衣相關(guān)商家和品牌廠商，對(duì)于連鎖開發(fā)中國皮革城專業(yè)市場具有創(chuàng)新意義,北京中國皮革城模型,案例參考

59、:新北京通州中國皮革城,案例參考:蘇州國際服裝城,市場定位,占地面積600畝，建筑總面積60萬平方米，將建成集國內(nèi)外名牌名品演示展銷、名模大賽、原輔材料展銷、機(jī)械設(shè)備及配件展銷、信息會(huì)展、電子商務(wù)、科研設(shè)計(jì)、教育培訓(xùn)、管理服務(wù)、娛樂休閑等功能為一體的平臺(tái),產(chǎn)品形態(tài),產(chǎn)品形態(tài)豐富，街鋪,開放式店鋪和獨(dú)立式的店中店均有,經(jīng)營目標(biāo),整合社會(huì)資源,打造世界時(shí)尚之都,二、運(yùn)營建議和社會(huì)效益分析,營運(yùn)策略之一：細(xì)化紡織服裝行業(yè)分工，做專業(yè)化、高端型紡織服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),紡織服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)結(jié)點(diǎn),生產(chǎn)過程,產(chǎn)業(yè)鏈 后端,產(chǎn)業(yè)鏈 前端,面料設(shè)計(jì) 輔料設(shè)計(jì) 服裝設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)會(huì)展 產(chǎn)品研發(fā),最終紡織服裝產(chǎn)品成形,服裝會(huì)展

60、企業(yè)總部辦公 印刷包裝 紡織服裝物流、代理,指導(dǎo),價(jià)值實(shí)現(xiàn),營運(yùn)策略之二：通過將項(xiàng)目打造成為服裝行業(yè)時(shí)尚最前沿的堡壘，吸引優(yōu)秀設(shè)計(jì)師和著名品牌進(jìn)駐,外力驅(qū)動(dòng),自發(fā)形成,時(shí)間,政策支持 國際性服裝會(huì)展活動(dòng) 發(fā)展資金驅(qū)動(dòng) 傳媒宣傳,項(xiàng)目成立階段,成熟發(fā)展階段,優(yōu)秀設(shè)計(jì)師和關(guān)鍵品牌進(jìn)駐園區(qū),優(yōu)秀設(shè)計(jì)師自發(fā)云集； 名牌企業(yè)搶先進(jìn)駐；,運(yùn)營策略之三：利用傳媒、藝術(shù)等工具放大項(xiàng)目對(duì)外知名度，展示紡織服裝特色園區(qū)風(fēng)采,傳媒,文化、藝術(shù),公共傳媒： 電視 報(bào)紙 雜志 電臺(tái) 園區(qū)傳媒： 印刷 包裝 出版,文化： 紡織服裝高層論壇 大學(xué)實(shí)驗(yàn)基地 服裝設(shè)計(jì)效果圖展 藝術(shù)： 時(shí)裝秀 時(shí)尚晚會(huì) 模特大選,紡織服裝特色園